PROJECT 2 SOCIAL PROJECT

RUSUNAWA BURUH CIKARANG

Bulan Ayomi 1206180714

location

Rusunawa JABABEKA, Cikarang- Bekasi

Lokasi
Jalan Jababeka Raya
Batas-Batas
Barat
PT. T. RAD INDONESIA
Timur
Perumahan penduduk
Utara
lapangan olahraga
Selatan lahan parkir grand cikarang
Luas lahan
4070m
Dimensi lahan
74m x 55m
Target Pasar
Karyawan pabrik di sekitar lokasi
Jababeka merupakan kota kawasan industri terbesar di Indonesia. Saat ini luasnya mencapai 5.600 hektar, dengan hampir 4.600 hektar lahan
telah terbangun. Banyak pabrik-pabrik besar (manufaktur) baik lokal maupun multinasional, yang mengoperasikan kegiatannya di kawasan
industri ini. Tercatat sekitar 1.500 pabrik sudah berdiri. Dari ribuan pabrik ini menyerap puluh ribuan tenaga kerja dimana menurut sumber, umk
mereka adalah 1,8 juta. Oleh karena itu, dibutuhkan suatu hunian yang bisa mewadahi kebutuhan tempat tinggal mereka. Landed house sudah
cukup banyak, namun harga yang ditawarkan rata-rata belum bisa dicapai oleh para buruh ini. Dari sini, maka perlu dibangun alternatif hunian
lain dengan target sasaran utama dengan gaji antara 1,5 juta- 2 jt yaitu rusunawa. Menurut dinas cipta karya rusunawa atau rumah susun
sederhana merupakan pengembangan permukiman yang memfokuskan pada Rumah Susun Sederhana Sewa yang menyatu dengan kegiatan
warga yang tinggal didalamnya dan dengan kemajuan kawasan disekitar Rusnawa tersebut diharapkan dapat memberikan kontribusi yang
nyata bagi masyarakat di daerah tersebut.

site analysis & potency

SITE
LANDED JOUSE

solution

design

perincian
No
A
1

DETAIL

DATA LAHAN
LAHAN
m2
KDB
m2
KLB
m2
Ketinggian bangunan
m
GSB
m
Rentable area : non rentable
Rentable area (Retail)
m2
no rentable area (Park)
m2
Luas infrastruktur
Luas Shelter
Luas taman existing

B
1

C
1

SATUAN UKURAN
M/Luas M2/Unit/

m2
m2
m2

BIAYA PRODUKSI
Perencanaan
Arsitektur
Struktur
M/E

m2
m2
m2

Perijinan
SIPPT
IMB

%
m2

Biaya Pelaksanaan Fisik Retail

a. Biaya Pematangan Lahanm2
b. Pekerjaan Arsitektur+struktur
m2
c. Pekerjaan M/E/P
m2
d. Pekerjaan Tapak
m2
e. Pekerjaan taman existing m2
f. Pekerjaan Shelter
m2
g. Pekerjaan infrastruktur m2
BIAYA-BIAYA
Operasional/bulan
a. air
b. Listrik
c.pengelola
d. Kebersihan
e, Security
f. Internet

SATUAN
HARGA

29.156 Rp
50%
1,5
24
3
50% : 50%

JUMLAH

HARGA TOTAL
Rp
Rp

6.000.000,00

174.936.000.000,00
174.936.000.000,00

14.578
43.734

43.734
14.578

50%
6.100
10

20

200
45.536

Rp
Rp
Rp

10.000,00
10.000,00
10.000,00

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

75% Rp
43734 Rp

10.000,00
10.000,00

Rp
Rp
Rp

656.010.000,00
218.670.000,00
437.340.000,00

10.000,00
2.500.000,00
300.000,00
100.000,00
100.000,00
800.000,00
70.000,00

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

129.345.178.000,00
291.560.000,00
109.335.000.000,00
13.120.200.000,00
1.457.800.000,00
4.553.618.000,00
160.000.000,00
427.000.000,00

Rp
Rp
5 Rp
5 Rp
5 Rp
Rp

3.000.000,00
3.000.000,00
2.000.000,00
800.000,00
1.200.000,00
2.000.000,00

12
12
12
12
12
12

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

6.396.000.000,00
336.000.000,00
36.000.000,00
36.000.000,00
120.000.000,00
48.000.000,00
72.000.000,00
24.000.000,00

109.968
109.968
109.968

29.156
43.734
43.734
14.578
45.536
200
6.100

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

137.009.899.984,12
7.008.711.984,12
1.099.681.800,00
1.099.681.800,00
4.809.348.384,12

REPAIRMENT/RENOVASI Rp

Rp

1.000.000,00

12 Rp

12.000.000,00

PEMBELIAN SEPEDA-SEPEDA
Rp

Rp

1.200.000,00

300 Rp

360.000.000,00

KECUALI OPERASIONAL & REPAIR

Rp

312.305.899.984,12

1.500.000,00
75.000,00

Rp
1 Rp
10% Rp

71.011.276.200,00
65.601.000.000,00
5.410.276.200,00

20% Rp 312.305.899.984,12
80% Rp 312.305.899.984,12

Rp
Rp
Rp

312.305.899.984,12
62.461.179.996,82
249.844.719.987,30

TOTAL COST DEVELOPMENT

D
1
2

HASIL PENYEWAAN RETAIL

RETAIL
Kaki lima

1 tahun

PENDANAAN=BIAYA PRODUKSI
MODAL SENDIRI
INVESTOR/BANK

m2
m2

43.734
6.011

Rp
Rp

Semua produk Real Estate harus diperhitungkan studi kelayakan proyek. Studi
kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek
dilaksanakan dengan berhasil. Pengertian berhasil ini mungkin bisa ditafsirkan
berbeda-beda. Ada yang menafsirkan dalam artian yang lebih terbatas, ada
juga yang mengartikan dalam artian luas. artinya yang lebih terbatas, terutama
dipergunakan oleh pihk swasta yang lebih berminat tentang manfaat ekonomis
suatu investasi. Sedangkan dari pihak pemerintah, atau lembaga non profit,
pengertian menguntungkan bisa dalam arti yang lebih relative seperti
dipertimbangkan dari berbagai faktor (manfaat bagi masyarakat luas yang bisa
berwujud penyerapan tenaga kerja, pemanfaatan lahan yang tidak terpakai,
dan sebagainya.

mortgage
year
mortgage
interest
interest payment
principal payment
total debt service=cicilan (liat
tabel prv dari bunga)
13
Rp 156.560.298.179
10%
Rp 15.656.029.818
Rp 13.690.730.992
Rp 29.346.760.810

1
Rp 249.844.719.987 Rp
10%
Rp 24.984.471.999 Rp
Rp 4.362.288.811 Rp

2
3
4
245.482.431.176 Rp 240.683.913.484 Rp 235.405.544.023 Rp
10%
10%
10%
24.548.243.118 Rp 24.068.391.348 Rp 23.540.554.402 Rp
4.798.517.692 Rp 5.278.369.461 Rp 5.806.206.407 Rp

Rp 29.346.760.810 Rp

29.346.760.810 Rp 29.346.760.810 Rp 29.346.760.810 Rp

14
Rp142.869.567.187
10%
Rp 14.286.956.719
Rp 15.059.804.091
Rp 29.346.760.810

Rp
Rp
Rp
Rp

15
127.809.763.096
10%
12.780.976.310
16.565.784.500
29.346.760.810

Rp
Rp
Rp
Rp

16
111.243.978.596
10%
11.124.397.860
18.222.362.950
29.346.760.810

Rp
Rp
Rp
Rp

17
93.021.615.646
10%
9.302.161.565
20.044.599.245
29.346.760.810

Rp
Rp
Rp
Rp

5
6
7
8
9
10
229.599.337.616 Rp223.212.510.567 Rp 216.187.000.814 Rp 208.458.940.086 Rp 199.958.073.285 Rp 190.607.119.804 Rp
10%
10%
10%
10%
10%
10%
22.959.933.762 Rp 22.321.251.057 Rp 21.618.700.081 Rp 20.845.894.009 Rp 19.995.807.329 Rp 19.060.711.980 Rp
6.386.827.048 Rp 7.025.509.753 Rp 7.728.060.728 Rp 8.500.866.801 Rp
9.350.953.481 Rp 10.286.048.829 Rp
29.346.760.810
18
72.977.016.401
10%
7.297.701.640
22.049.059.170
29.346.760.810

Rp 29.346.760.810 Rp 29.346.760.810 Rp 29.346.760.810 Rp

19
50.927.957.231
10%
5.092.795.723
24.253.965.087
29.346.760.810

Rp
Rp
Rp
Rp

20
26.673.992.144
10%
2.667.399.214
26.679.361.595
29.346.760.810

Rp
Rp
Rp
Rp

11
12
180.321.070.975 Rp 169.006.417.262
10%
10%
18.032.107.097 Rp 16.900.641.726
11.314.653.712 Rp 12.446.119.083

29.346.760.810 Rp 29.346.760.810 Rp

21
(5.369.451)
10%
Rp
(536.945)
Rp 29.347.297.755
Rp 29.346.760.810

29.346.760.810 Rp 29.346.760.810

Rp

Note: depression is deductable

Therefore, the remaining of the
mortgage after 21 years is:

Rp

(5.906.396)

depresiasion
year
1
depressiable base
Rp 137.369.899.984
Rp
depresiation rate (20 tahun
= 4%/tahun)
0,05
annual depresiation
Rp 6.868.494.999
Rp
Rp 130.501.404.985
Rp

2
3
4
130.501.404.985 Rp 123.976.334.736 Rp 117.777.517.999 Rp

5
6
7
8
111.888.642.099 Rp106.294.209.994 Rp 100.979.499.494 Rp 95.930.524.520 Rp

9
10
91.133.998.294 Rp 86.577.298.379 Rp

11
12
82.248.433.460 Rp 78.136.011.787

0,05
0,05
0,05
6.525.070.249 Rp 6.198.816.737 Rp 5.888.875.900 Rp
123.976.334.736 Rp 117.777.517.999 Rp 111.888.642.099 Rp

0,05
0,05
0,05
0,05
5.594.432.105 Rp 5.314.710.500 Rp 5.048.974.975 Rp 4.796.526.226 Rp
106.294.209.994 Rp100.979.499.494 Rp 95.930.524.520 Rp 91.133.998.294 Rp

0,05
0,05
4.556.699.915 Rp 4.328.864.919 Rp
86.577.298.379 Rp 82.248.433.460 Rp

0,05
0,05
4.112.421.673 Rp 3.906.800.589
78.136.011.787 Rp 74.229.211.198

Value of the property after :

1
app. 4%/yr (liat tabel fv)
Rp 174.936.000.000

2
3
4
192.429.600.000 Rp 211.672.560.000 Rp 232.839.816.000 Rp

5
6
7
8
9
10
256.123.797.600 Rp281.736.177.360 Rp 309.909.795.096 Rp 340.900.774.606 Rp 374.990.852.066 Rp 412.489.937.273 Rp

11
12
453.738.931.000 Rp 499.112.824.100

13
Rp 74.229.211.198

Rp

14
Rp 70.517.750.638
0,05

Rp

15
66.991.863.106

Rp

0,05

16
63.642.269.951

0,05

Rp

17
60.460.156.453

18
57.437.148.630

Rp

0,05

Rp

0,05

19
66.991.863.106

20
63.642.269.951

Rp

0,05

0,05

Rp 3.711.460.560
Rp 70.517.750.638

Rp 3.525.887.532
Rp 66.991.863.106

Rp
Rp

3.349.593.155
63.642.269.951

Rp
Rp

3.182.113.498
60.460.156.453

Rp
Rp

3.023.007.823
57.437.148.630

Rp
Rp

2.871.857.432
54.565.291.199

Rp
Rp

3.349.593.155
63.642.269.951

13
Rp 549.024.106.510

14
Rp603.926.517.161

Rp

15
664.319.168.877

Rp

16
730.751.085.765

Rp

17
803.826.194.341

Rp

18
884.208.813.776

Rp

19
972.629.695.153

21
60.460.156.453

Rp
0,05

Rp
Rp

3.182.113.498
60.460.156.453

Rp
Rp

20
Rp 1.069.892.664.668

TOTAL HARGA 21
TAHUN KE DEPAN

0,05
3.023.007.823
57.437.148.630

Rp1.234.319.079.766

21
Rp 1.176.881.931.135

project cash flow

year
a. gross potential income
b. less vacancy & bad debt
(assumed 5%)
c. eff. Gross income (EGI)
d. less operational expenses
e. less major repair
f. NOI (nett operational income)
g. less depresiation

10

11

1
71.011.276.200

2
71.011.276.200

3
71.011.276.200

4
71.011.276.200

5
78.112.403.820

85.923.644.202

94.516.008.622

103.967.609.484

114.364.370.433

125.800.807.476

138.380.888.224

h.less taxes (Pph.10%)

i. equity cashflow (CFAT) - FV

3.550.563.810
67.460.712.390
348.000.000
0
67.808.712.390
29.346.760.810
38.461.951.580
6.780.871.239
31.681.080.341

3.550.563.810
67.460.712.390
365.400.000
0
67.095.312.390
29.346.760.810
37.748.551.580
6.709.531.239
31.039.020.341

3.550.563.810
67.460.712.390
383.670.000
0
67.077.042.390
29.346.760.810
37.730.281.580
6.707.704.239
31.022.577.341

3.550.563.810
67.460.712.390
402.853.500
0
67.057.858.890
29.346.760.810
37.711.098.080
6.705.785.889
31.005.312.191

3.905.620.191
74.206.783.629
422.996.175
10.000.000
73.773.787.454
29.346.760.810
44.427.026.644
7.377.378.745
37.049.647.899

4.296.182.210
81.627.461.992
444.145.984
0
81.183.316.008
29.346.760.810
51.836.555.198
8.118.331.601
43.718.223.598

4.725.800.431
89.790.208.191
466.353.283
0
89.323.854.908
29.346.760.810
59.977.094.098
8.932.385.491
51.044.708.608

5.198.380.474
98.769.229.010
489.670.947
0
98.279.558.063
29.346.760.810
68.932.797.253
9.827.955.806
59.104.841.447

5.718.218.522
108.646.151.911
514.154.494
0
108.131.997.417
29.346.760.810
78.785.236.607
10.813.199.742
67.972.036.865

6.290.040.374
119.510.767.102
539.862.219
10.000.000
118.960.904.883
29.346.760.810
89.614.144.073
11.896.090.488
77.718.053.585

6.919.044.411
131.461.843.813
566.855.330
0
130.894.988.482
29.346.760.810
101.548.227.673
13.089.498.848
88.458.728.825

p. PV cashflow

0,9523
30.169.892.809

0,907
28.152.391.450

0,8638
26.797.302.307

0,8227
25.508.070.340

0,7835
29.028.399.129

0,7462
32.622.538.449

0,7107
36.277.474.407

0,6768
40.002.156.691

0,6446
43.814.774.963

0,6139
47.711.113.096

0,5846
51.712.972.871

12

13

152.218.977.046

14

167.440.874.751

15

184.184.962.226

16

202.603.458.448

17

222.863.804.293

18

245.150.184.723

19

269.665.203.195

20

296.631.723.514

21

326.294.895.866

358.924.385.452

7.610.948.852

8.372.043.738

9.209.248.111

10.130.172.922

11.143.190.215

12.257.509.236

13.483.260.160

14.831.586.176

16.314.744.793

17.946.219.273

144.608.028.194

159.068.831.013

174.975.714.115

192.473.285.526

211.720.614.079

232.892.675.486

256.181.943.035

281.800.137.339

309.980.151.072

340.978.166.180

595.198.097

624.958.001

656.205.902

689.016.197

723.467.006

759.640.357

797.622.375

837.503.493

879.378.668

923.347.601

144.012.830.097

158.443.873.012

210.997.147.072

232.133.035.130

255.384.320.660

280.962.633.845

309.100.772.404

340.054.818.578

0 Rp
174.319.508.213

10.000.000
191.774.269.329

29.346.760.810

29.346.760.810

29.346.760.810

29.346.760.810

29.346.760.810

29.346.760.810

29.346.760.810

29.346.760.810

29.346.760.810

29.346.760.810

114.666.069.288

129.097.112.202

144.972.747.403

162.427.508.520

181.650.386.262

202.786.274.320

226.037.559.851

251.615.873.036

279.754.011.595

310.708.057.769

14.401.283.010

15.844.387.301

17.431.950.821

19.177.426.933

21.099.714.707

23.213.303.513

25.538.432.066

28.096.263.385

30.910.077.240

34.005.481.858

100.264.786.278

113.252.724.901

127.540.796.582

143.250.081.587

160.550.671.555

179.572.970.807

200.499.127.785

223.519.609.651

248.843.934.354

276.702.575.911

0,5571

0,5303

0,505

0,481

0,4581

0,4363

0,4155

0,3957

0,3769

0,3769

55.857.512.435

60.057.920.015

64.408.102.274

68.903.289.243

73.548.262.639

78.347.687.163

83.307.387.595

88.446.709.539

93.789.278.858

104.289.200.861

Total PV cashflow
Rp 1.162.752.437.134

NPV:
A. tax base:
development cost

B.
sale price
sales expenses
adjust sales price
less remaining tax base
C. capital gain
tax on sale (10%)
adjust sale price
less taxes
less loan payoff
net cash to equity
(present worth factor 20yrs 15%)
pencarian PV
PV (from) sales
PV firm cash flow
PV
(less) Investment
Net present value

312.305.899.984

1.130.352.821.121
56.517.641.056
1.073.835.180.065
0
1.073.835.180.065
107.383.518.007
1.073.835.180.065
107.383.518.007
0
966.451.662.059

conclusion
Proyek ini layak direalisasikan karena tujuan utamanya yaitu untuk meningkatkan
kualitas hidup pada daerah Blok M-antasari-Prapanca, Jakarta Selatan. Selain itu proyek ini juga
mendorong untuk sadar pada pentingnya lingkungan dan sosial. Keuntungan yang didapat
walaupun cukup lama (21 tahun), tapi nantinya bisa mandiri dari hasil penyewaan retail dan kaki
lima, sehingga pada pengelolaannya tidak bergantung dari pemerintah setempat dan pinjaman dari
pihak lain. Kedepannya diharapkan proyek ini tidak berhenti disini saja tapi ada pengembangan
jalur sepeda di sekitarnya misalnya dengan menghubungkan jalur sepeda pada taman ayodya. pada
akhirnya akan mengembalikan value sebenarnya yaitu daerah yang dahulu dijuluki kota taman
serta menambah kepekaan rasa sosial pada masyarakat untuk sadar lingkungan.

0,3769
364.255.631.430
1.162.752.437.134
1.527.008.068.564
62.461.179.997
1.464.546.888.568 if negative, no good!

Year
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20

Rate of return (the actual figure)

*CFAT = cash flow after tax
* PV at IRR = investment

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

CFAT
31.681.080.341
31.039.020.341
31.022.577.341
31.005.312.191
37.049.647.899
43.718.223.598
51.044.708.608
59.104.841.447
67.972.036.865
77.718.053.585
88.458.728.825
100.264.786.278
113.252.724.901
127.540.796.582
143.250.081.587
160.550.671.555
179.572.970.807
200.499.127.785
223.519.609.651
248.843.934.354

sales
total

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

PV
30.172.457.468
28.153.306.432
26.798.468.711
25.508.147.071
29.029.368.587
32.623.211.562
36.276.521.409
40.004.483.178
43.815.381.017
47.712.143.135
51.719.986.683
55.831.184.725
60.060.338.034
64.416.769.053
68.905.738.546
73.550.112.503
78.347.092.348
83.311.528.877
88.454.299.598
93.786.661.735

Rp 364.255.631.430
Rp1.422.732.832.102

5%

Rp

1.422.732.832.102

7%

Rp

929.629.665.523

difference

Rp

493.103.166.579

7% + F120/C120 (7%-5%)
10,517%

PV 5 %
0,952380952
0,907029478
0,863837599
0,822702475
0,783526166
0,746215397
0,71068133
0,676839362
0,644608916
0,613913254
0,584679289
0,556837418
0,530321351
0,505067953
0,481017098
0,458111522
0,436296688
0,415520655
0,395733957
0,376889483

PV 7%

PV at IRR

PV 7 %
0,934579439
0,873438728
0,816297877
0,762895212
0,712986179
0,666342224
0,622749742
0,582009105
0,543933743
0,508349292
0,475092796
0,444011959
0,414964448
0,387817241
0,36244602
0,338734598
0,31657439
0,295863916
0,276508333
0,258419003

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

PV
29.608.486.300
27.110.682.454
25.323.664.019
23.653.804.219
26.415.886.907
29.131.298.333
31.788.079.110
34.399.555.846
36.972.284.403
39.507.917.526
42.026.104.842
44.518.764.198
46.995.854.460
49.462.519.848
51.920.421.885
54.384.067.155
56.848.203.777
59.320.457.165
61.805.034.660
64.306.001.372

Rp 94.130.577.043
Rp929.629.665.523

Rp
929.629.665.523
Rp
62.461.179.997
(investment)
Rp
867.168.485.527
1,758594437
3,517188874

location

Pada tahun 1948 Kebayoran Baru direncanakan untuk menjadi pemukiman dengan konsep Taman Kota di mana tanaman tropis
akan ditanam. Sekitar tahun 1990-an terminal Blok M dibangun dan beroperasi. Seiring berjalannya waktu Kebayoran Baru dikembangkan ke
daerah komersial, terutama di sekitar Blok M, mengubahnya menjadi salah satu node atau pusat akrivitas di Jakarta.
Perkembangan ini juga dipengaruhi tempat yang mudah diakses dari Blok M, seperti SCBD dan Kemang. Kebayoran Baru akan
dilewati flyover menghubungkan Blok M dan Antasari. Dari mulai proses hingga sudah jadi, fly over ini dapat menyebabkan tidak hanya
pembangunan baru (Perumahan beralih komersil), tetapi juga kehilangan beberapa nilai terutama kualitatif.