STRATA TITLE, berasal dari bahasa asing yang dalam

prakteknya istilah ini mempunyai arti Kepemilikan yang

Bertingkat. Istilah ini tidak di kenal dalam peraturan hukum di
Indonesia tetapi maksud dan artinya sama dengan istilah Rumah
Susun seperti yang di maksud dalam Undang-Undang No. 20
Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Yang di maksud dengan kata
strata sendiri adalah perbedaan lantai atau level yang bisa
disebut dengan kata lain yaitu strata.
Strata title sendiri diperkenalkan pertama kali pada tahun 1961 di
negara bagian New South Wales di Australia, untuk mengatasi hak
kepemilikan secara legal blok apartemen. Sebelumnya metode
paling memadai untukmembagi kepemilikan adalah dengan
company title, yang pada akhirnya berakibat berbagai macam
cacat hukum yang berujung pada kesulitan untuk mendapatkan
kredit dari bank.
Beberapa negara yang mengadopsi sistem strata title Australia ini
adalah termasuk : Canada, Singapura, Afrika Selatan, Indonesia,
Malaysia, Fiji, Filipina, India, Dubai dll
Di beberapa negara mempunyai juga aturan yang hampir sama
dengan peraturan strata title dari Australia ini tapi dengan definisi
yang berbeda dan menggunakan mekanisme yang berbeda pula.
Di Indonesia sendiri belum banyak orang yang paham mengenai
pengurusan strata title atau bisa di sebut rumah susun,
apartement, bangunan bertingkat dsb.
Kami adalah salah satunya yang mempunyai jasa konsultan strata
title, baik itu mengenai pembuatan gambar Pertelaan, pembuatan
uraian dan Akta Pemisahan, Pengurusan SK Pertelaan dan Akta
Pemisahan, Pengurusan Penerbitan Sertifikat Satuan Rumah
Susun, Konsultasi Pengelolaan Rumah Susun Sistem Strata
Title, dan Penyusunan AD/ART PPPSRS
Hak Atas Satuan Rumah Sususn (Strata Title)
Strata Title adalah terminologi barat populer tentang suatu kepemilikan
terhadap sebagian ruang dalam suatu gedung bertingkat
seperti apartment atau rumah susun.
Di daerah perkotaan dimana tingkat kebutuhan akan
ruang sangat tinggi, konsep ruang baik hunian ataupun

komesial secara landed menjadi kurang efisien. Kota

dengan luas tanah yang terbatas tidak dapat menjawab
hal tersebut. Untuk menjawab kebutuhan tersebut sejak
1985 di Indonesia diperkenalkan konsep hunian vertikal
dalam suatu Undang-undang tentang Rumah Susun.
Diharapkan dengan adanya aturan yang jelas dapat
merangsang pembangunan rumah susun dengan cepat
sehingga dapat memenuhi kebutuhan masyarakat akan
hunian khususnya diperkotaan.
Secara singkat undang-undang tersebut mengatur
tentang tata cara pembangunan, pemilikan, penghunian
dan pengelolaan rumah susun. Dalam tulisan ini kita
hanya membahas bagian tentang kepemilikan yang sering
disebut-sebut sebagai strata title.
Strata title dijelaskan secara jelas sebagai hak milik atas
satuan rumah susun (hasarusun). Dijelaskan pula bahwa
sebagai pemegang hak, seseorang berhak pula atas
sebagian (proporsi) bagian-bersama, benda-bersama
maupun tanah-bersama. Perlu diperjelas bahwa hak
(kepemilikan) atas bagian-bersama, benda-bersama
maupun tanah-bersama tidak menunjuk kepada bagian
atau lokasi tertentu tetapi dalam bentuk proporsi atau
prosentase kepemilikan.
Sebagai bukti kepemilikan strata title, Badan Pertanahan
Nasional menerbitkan suatu sertifikat hak milik atas
satuan rumah susun yang didalamnya menerangkan tiga
hal. Yang pertama adalah keterangan mengenai letak, luas
dan jenis hak tanah-bersama. Keterangan ini dapat dilihat
pada salinan buku tanah dan surat ukur (lebih dikenal
dengan nama sertifikat tanah) atas hak tanah bersama
dimana suatu apartemen berdiri.
Calon pembeli dari suatu apartemen atau rumah susun
sebaiknya mencermati jenis hak tanah-bersama ini.
Seringkali kita terkecoh dengan istilah Hak Milik atas
Satuan Rumah Susun. Penggalan kata Hak Milik tersebut
dapat membuat orang memiliki anggapan keliru bahwa
strata title identik dengan Hak Milik dimana jangka
waktu yang diberikan tak terbatas. Perlu ditegaskan disini
bahwa jangka waktu dari strata title (hasarusun) adalah
sama dengan jangka waktu hak atas tanah-bersamanya.
Dengan demikian Strata Title dari sebuah unit apartemen

yang dibangun diatas tanah Hak Guna Bangunan (HGB)

akan memiliki jangka waktu yang sama yaitu 20 tahun.
Dengan demikian pada tahun keduapuluh pemilik strata
title wajib secara bersama-sama memperpanjang hak atas
tanah-bersama (HGB) tersebut. Sebaliknya Strata Title
dari satuan rumah susun yang dibangun diatas tanah Hak
Milik memiliki jangka waktu yang tak terbatas.
Pengetahuan tersebut perlu dicermati juga oleh
perusahaan atau warga negara asing. Di dalam Undang
Undang Pokok Agraria Tahun 1960 dijelaskan bahwa
perusahaan (kecuali BUMN) tidak dapat memiliki Hak
Milik. Hal ini juga berarti perusahaan tersebut tidak dapat
memiliki strata title yang melekat diatas tanah bersama
berupa Hak Milik. Lebih jauh seorang warga negara asing
dimungkinkan memiliki tanah dalam bentuk kepemilikan
Hak Pakai. Hal ini berarti pula bahwa warga negara asing
hanya dapat memiliki sebuah unit rumah susun yang
dibangun diatas tanah yang memiliki Hak Pakai.
Keterangan kedua dari sebuah strata title adalah Gambar
Denah. Gambar denah merupakan gambar yang
menunjukkan terletak di lantai berapa unit (satuan) rumah
susun yang bersangkutan. Selanjutnya di dalam gambar
denah lantai tersebut ditunjukkan pula letak atau posisi
unit tersebut. Calon pemilik satuan rumah susun wajib
mencermati keterangan spasial yang ada di gambar
dengan keadaan fisik di lantai rumah susun yang
bersangkutan. Seringkali terjadi keluhan bahwa luas fisik
satuan rumah susun lebih kecil dari pada yang disajikan di
Gambar Denah. Hal ini dapat terjadi mengingat unit yang
digambarkan diukur sesuai dengan as atau titik tengah
dari tembok atau kolom struktur suatu unit, sedangkan
jika pemilik melakukan pengukuran didalam ruangan yang
didapat adalah luas net dari interior unit tersebut.
Keterangan ketiga yang menjadi bagian dari strata title
adalah Pertelaan. Pertelaan merupakan penjelasan
mengenai besarnya proporsi atau bagian hak atas bagianbersama, benda-bersama, dan tanah-bersama. Proporsi ini
akan berdampak pada pengeluaran yang dilakukan untuk
perawatan semua atribut yang dimiliki bersama sebagai
contoh adalah biaya bulanan perawatan atau
maintenance fee atau biaya renovasi yang biasanya
terjadi beberapa tahun sekali atau perpanjangan hak atas

tanah-bersama. Sebaliknya proporsi tersebut juga

digunakan jika diperoleh aliran dana masuk. Kaasus yang
ekstrim jika bangunan yang ada sudah tidak layak
digunakan dan seluruh pemilik sepakat untuk menjual
keseluruhan asset di areal rumah susun tersebut. Masingmasing pemegang hak milik atas satuan rumah susun
akan memperoleh bagian sebesar proporsi yang
disebutkan dalam pertelaan dari jumlah keseluruhan uang
yang diterima dari hasil penjualan.
Strata Title diberikan kepada pemilik unit apartemen agar
kepemilikannya dapat terlindungi di mata hukum. Dengan
strata title yang terdaftar dalam bentuk sertifikat hak milik
atas satuan rumah susun tentunya pemilik dapat
memanfaatkannya untuk keperluan lain seperti
penjaminan dalam rangka memperoleh pinjaman dari
Bank. Ketiga pokok yang diuraikan diatas diharapkan
semakin memperjelas masyarakat mengenai cakupan hak
dari suatu strata title dan tentu saja konsekuensinya.

DAFTAR PUSTAKA
http://chedemitry.blogspot.com/2012_02_01_archive.html