RESUME HAK PENGELOLAAN

Disusun Sebagai Salah Satu Tugas Untuk Memenuhi Mata Kuliah Kapita Selekta Hukum
Agraria

Dosen Pengampu :

Prof. Dr. Hj. Yani Pujiwati, S.H., M.H.

Disusun oleh :

Yuniarti 110620230016

PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS PADJADJARAN BANDUNG

2023
HAK PENGELOLAAN

Selain kepada Pemerintah Daerah dan Masyarakat-masyarakat hukum adat, perlimpahan

pelaksanaan Sebagian kewenangan Negara tersebut dapat juga dilakukan kepada apa yang disebut
Badan-badan Otorita, Perusahaan-perusahaan Negara dan Perusahaan-perusahaan Daerah, dengan
pemberian penguasaan tanah-tanah tertentu dengan apa yang dikenal dengan sebutan Hak
Pengelolaan.

Hak ini untuk pertama kali disebut dan diatur dalam Peraturan Menteri Agraria Nomor 9
Tahun 1965 tentang “Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan atas Tanah Negara dan Ketentuan-
Ketentuan tentang Kebijaksanaan selanjutnya “ jo Peraturan Menteri Agraria Nomor 1 Tahun 1966
tentang “Pendaftaran Hak Pakai dan Hak Pengelolaan “ dan dihubungkan dengan Peraturan
Pemerintah Nomor 8 Tahun 1953 tentang “Penguasaan Tanah-tanah Negara”, Yaitu dalam
menegaskan pelaksanaan konversi hak-hak penguasaan atau “beheer” yang ada pada Departemen-
departemen dan Daerah-daerah Swatantra berdasarkan Peraturan Pemerintah tersebut. Ketentuan
Hak Pengelolaan dalam Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1965 diubah dengan Peraturan
Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 tentang “Ketentuan-ketentuan mengenai Penyediaan
dan Pemberian Hak untuk keperluan Perusahaan” jo Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1
Tahun 1977 tentang “Tatacara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak atas bagian-bagian
Tanah Hak Pengelolaan serta Pendaftarannya”.

Adanya Hak Pengeloaan dalam Hukum Tanah Nasional kita tidak disebut dalam UUPA,
tetapi tersirat dalam pernyataan dalam Penjelasan Umum, bahwa: Dengan berpedoman pada
tujuan yang disebutkan diatas, Negara dapat memberikan tanah yang demikian (yang
dimaksudkan adalah tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu hak oleh seseorang atau pihak
lain) kepada :seseorang atau badan-badan dengan sesuatu hak menurut peruntukan dan
keperluannya, misalnya dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atau hak pakai atau
memberikannya dalam pengelolaan kepada sesuatu Badan Penguasa (Departemen, Jawatan atau
Daerah Swatantra) untuk dipergunakan bagi pealaksanaan tugasnya masing-masing (Pasal 2 ayat
4). Kemudian eksitensi Hak Pengelolaan tersebut mendapat pengukuhan oleh Undang-Undang
Nomor 16 Tahun 1985 tentang “Rumah Susun”. (Pasal 7 dan Penjelasannya).

Menurut Pasal 3 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 tersebut Hak
Pengelolaan memberi wewenang untuk:
a. Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang bersangkutan;
b. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan usahanya;
c. Menyerahkan bagia-bagian daripada tanah itu kepada pihak ketiga menurut persyaratan
yang ditentukan oleh Perusahaan pemegang hak tersebut, yang meliputi segi-segi
peruntukan, penggunaan, jangka waktu dan keuangannya, dengan ketentuan bahwa
pemberian ha katas tanah kepada pihak ketiga yang bersangkutan dilakukan oleh pejabat-
pejabat yang berwenang menurut Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 6 Tahun 1972
tentang “Pelimpahan Wewenang Pemberian Hak Atas Tanah”, sesuai dengan peraturan
perundang-undangan agrarian yang berlaku.

Hak Pengelolaan dalam sistematika hak-hak penguasaan atas tanah tidak dimasukkan
dalam golongan hak-hak atas tanah. Pemegang Hak Pengelolaan memang mempunyai
kewenangan untuk menggunakan tanah yang dihaki bagi keperluan usahanya. Tetapi
utamanya adalah, bahwa tanah yang bersangkutan disediakan bagi penggunaan oleh pihak-
pihak lain yang memerlukan. Dalam penyediaan dan pemberian tanah itu pemegang
haknya diberi kewenangan untuk melakukan kegiatan yang merupakan Sebagian dari
kewenangan untuk melakukan kegiatan yang merupakan Sebagian dari kewenangan
Negara, yang diatur dalam Pasal 2. Sehubungan dengan itu Hak Pengelolaan pada
hakikatnya bukan ha katas tanah, melainkan merupakan “gempilan” Hak Menguasai dari
Negara. Lihat PP 40/1996 Pasal 1: Hak Pengelolaan adalah Hak Menguasai dari Negara
yang kewenangan pelaksanaannya Sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Hal ini
jelas tampak dari kewenangan yang disebut dalam huruf a dan c di atas.

Hak Pengelolaan misalnya telah diberikan kepada Industrial Es-tate Rungkut

Surabaya, PERUM PERUMNAS dan Otorita Pulau Batam.

Bagian-bagian tanah Hak Pengelolaan tersebut dapat diberikan kepada pihak lain dengan
Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai. Pemberiannya dilakukan oleh Pejabat
Badan Pertanahan Nasional yang berwenang, atas ususl pemegang Hak Pengelolaan yang
bersangkutan. Sebagaimana halnya dengan tanah Negara, selama dibebani hak-hak atas
tanah tersebut Hak Pengelolaan yang berangkutan tetap berlangsung. Setelah jangka waktu
HGB atau HP yang dibebankan itu berakhir, menurut Pasal 10 Peraturan Menteri Dalam
Negeri Nomor 1 Tahun 1977, tanah yang bersangkutan Kembali ke dalam penguasaan
sepenuhnya dari pemegang Hak Pengelolaan.

Hak Pengelolaan didaftar dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti haknya.
Tetapi sebagai “gempilan” Hak Menguasai dari Negara, tidak dapat dipindahtangankan.
Maka tidak memenuhi syarat untuk dapat dijadikan jaminan utang. Karena itu oleh
Undang-Undang Nomor 4/1996 Hak Pengelolaan tidak ditunjuk sebagai obyek Hak
Tanggungan.

Dalam Pasal 2 ayat (3) Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak
Atas Tanah Dan Bangunan (LN 44-1997) Hak Pengelolaan dan Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun disebut sebagai ha katas tanah. Dari uraian di atas jelas kiranya hal tersebut
merupakan suatu kekhilafan Pembuat Undang-Undang. Padahal dalam Penjelasan pasal
tersebut sendiri isi Hak Pengelolaan tersebut dirumuskan sama dengan rumusan dalam
Pasal 1 PP 40/1996 di atas, yaitu sebagai hak menguasai dari Negara yang kewenangan
pelaksanaannya Sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, Kiranya jelas, bahwa
hak menguasai dari Negara yang diatur dalam Pasal 2 UUPA, sebagai kewenangan dalam
bidang hukum publik, bukan merupakan kewenangan yang ada pada pemegang hak atas
tanah yang berada dalam bidang hukum perdata.

Dalam Penjelasan tesebut ada tambahan isi Hak Pengelolaan, bahwa pemegang
haknya dapat bekerja sama dengan pihak ketiga, tanpa diberi penjelasan apa yang
dimaksudkan dengan tambahan itu.

Dalam hubungannya dengan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang biarpun
isinya meliputi Sebagian tertentu dari hak atas tanah yang merupakan tanah-bersama, juga
bukan hak atas tanah.

Pengertian Hak Pengelolaan dirumuskan dalam beberapa peraturan sebagaimana disebut

dibawah ini:

1. Pasal 6 Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1965 juncto Peraturan Menteri Dalam
Negeri Nomor 5 Tahun 1973, disebutkan bahwa Hak Pengelolaan adalah hak atas tanah
Negara yang berisi wewenang untuk:
a. Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah tersebut.
b. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya.
c. Menyerahkan bagian-bagian atas tanah tersebut kepada pihak ketiga dengan hak pakai
berjangka waktu 6 tahun.
d. Menerima uang pemasukan atau ganti rugi atau uang wajib tahunan

2. Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9

Tahun 1999 disebutkan Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara yang
kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.

Selain pengertian dalam peraturan perundang-undangan tersebut, para ahli juga

memberikan beberapa pengertian tentang Hak Pengelolaan, yaitu:

1. A.P. Parlindungan Hak Pengelolaan adalah hak atas tanah diluar UUPA

2. Boedi Harsono Hak Pengelolaan sebagai gempitan Hak Menguasai dari negara.

3. Maria S.W. Sumardjono Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara
yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya.

4. R. Atang Ranoemihardja Hak atas tanah yang dikuasai negara dan hanya dapat
diberikan kepada badan hukum atau pemerintah daerah baik dipergunakan untuk usahanya
sendiri maupun untuk kepentingan pihak ketiga.

Hak Pengelolaan yang diberikan dan didapatkan karena adanya penyerahan

dan/atau bekerja sama dengan pihak ketiga, pastinya pihak ketiga sudah memiliki tujuan
untuk memanfaatkan tanah Hak Pengelolaan tersebut. Salah satunya adalah pihak ketiga
akan memanfaatkan tanah Hak Pengelolaan untuk membangun beberapa rumah yang
nantinya akan menjadi suatu perumahan dan permukiman. Karena dari pemanfaatan
tersebut, biasanya pihak ketiga akan mendapatkan keuntungan dari pembangunan rumah-
rumah tersebut. Peraturan mengenai perumahan dan kawasan permukiman di atur dalam
Peraturan Pemerintah nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman. Pada
pasal 1 angka 1 diatur bahwa Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat
tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. Lalu dalam Pasal 1 angka 2 diatur
mengenai pengertian perumahan, yakni kelompok rumah yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan
sarana lingkungan. Prasarana lingkungan menurut Pasal 1 angka 5 Peraturan Pemerintah
nomor 4 tahun 1992, Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan
yang memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya.
Sedangkan mengenai Sarana lingkungan, menurut Pasal 1 angka 6 Peraturan Pemerintah
nomor 4 tahun 1992, Sarana lingkungan adalah fasilitas penunjang, yang berfungsi untuk
penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial, dan budaya. Hak
Pengelolaan, rumah, dan perumahan memang tidak diatur dalam UUPA. Melainkan telah
diatur oleh perundang-undangan lain diluar UUPA. Beda hal nya dengan Hak Guna
Bangunan yang sudah diatur dalam UUPA. Selain diatur 7 dalam UUPA, Hak Guna
Bangunan juga diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996. Pengertian dari
Hak Guna Bangunan terdapat pada Pasal 35 UUPA yang menjelaskan bahwa Hak Guna
Bangunan, yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan
miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan bisa diperpanjang untuk
jangka waktu paling lama 20 tahun. Dalam pasal 26 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor
40 Tahun 1996 diatur bahwa, Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan
diperpanjang atau diperbaharui atas permohonan pemegang Hak Guna Bangunan setelah
mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan. Sejak tahun 2015, di kota
Semarang di atas tanah berstatus Hak Pengelolaan sedang terjadi sengketa mengenai
bangunan-bangunan yang berdiri di Kawasan Marina dan PRPP (Pusat Rekreasi dan
Promosi Pembangunan) kota Semarang, terutama di perumahan-perumahan yang telah
dibangun dan berdiri di atas tanah Hak Pengelolaan. Banyak pemilik rumah dalam
perumahan tersebut yang tidak mengetahui bahwa bangunan rumah mereka berada di atas
tanah berstatus Hak Pengelolaan. Mereka hanya mengetahui bahwa status rumah mereka
adalah Hak Guna Bangunan, dan dapat ditingkatkan mejadi Hak Milik.

KESIMPULAN

1. Hak Pengelolaan merupakan konversi dari Hak Penguasaan yang diatur dalam
Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 1953 tentang Penguasaan TanahTanah Negara.
Lalu diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
 Pokok-Pokok Agraria walaupun dalam peraturan ini hanya menyebutkan pengelolaan.
Hak Pengelolaan mendapat pengakuan di dalam Peraturan Menteri Agraria Nomor 9
Tahun 1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan Atas Tanah Negara dan
Ketentuan-Ketentuan Tentang Kebijaksanaan Selanjutnya, berdasarkan ketentuan,
dikonversi menjadi Hak Pengelolaan. Berdasarkan ketentuan konversi yang diatur
dalam peraturan menteri tersebut baru tercipta istilah Hak Pengelolaan. Hingga setelah
Peraturan Menteri tersebut berlaku muncul berbagai peraturan yang juga menyebutkan
Hak Pengelolaan dalam Undang-Undang, Peraturan Pemerintah dan Peraturan Menteri.
Dari berbagai peraturan tersebut menyebutkan tentang definisi, subjek, dan
kewenangan dalam Hak Pengelolaan. Eksistensi Hak Pengelolaan mendapat
pengukuhan dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.
Dalam Pasal 7 ayat (1) menyebutkan bahwa Rumah Susun hanya dapat dibangun di
atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai atas tanah negara atau Hak
Pengelolaan. Mengenai wewenang dalam Hak Pengelolaan diatur dalam Pasal 6
Peraturan Menteri Nomor 9 Tahun 1965, Pasal 3 Peraturan Menteri Dalam Negeri
Nomor 5 Tahun 1974, Pasal 1 dan Pasal 2 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1
Tahun 1977 dan Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1997. Peraturan yang
mencantumkan mengenai Subjek Hak Pengelolaan berada dalam Peraturan Penjelasan
Umum II angka 2 Undang-Undang Nomor 5 62 Tahun 1960(UUPA), Pasal 5 Peraturan
Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1965, Pasal 1 huruf b Peraturan Menteri Agraria
Nomor 1 Tahun 1966, Pasal 29 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1973,
Pasal 5 dan Pasal 6 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1974, Pasal 2 Peraturan
Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 1977, Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 36
Tahun 1997, Pasal 67 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 9 Tahun 1999. Pengaturan mengenai Hak Pengelolaan muncul
pertama kali dalam Peraturan Menteri Agraria dan Peraturan Menteri ini menjadi dasar
peraturan HPL. Bermula dari peraturan menteri kemudian peraturan pemerintah hingga
diadopsi oleh Undang-undang. Dari penjelasan diatas menunjukkan bahwa peraturan
mengenai Hak Pengelolaan tersebar diberbagai peraturan.
2. Peraturan Hak Pengelolaan secara eksplisit sudah termasuk dalam Pasal 16 ayat (1)
huruf h dimana menyebutkan bahwa hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak
tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang
sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53. Dapat dipahami menurut
penulis bahwa hak pengelolaan merupakan hak yang tidak dicantumkan dalam Pasal
16 ayat (1) tersebut. Sehingga peraturan Hak Pengelolaan bisa dengan UndangUndang
atau peraturan pelaksana selama ada kewenagan dan pendelegasian dari peraturan yang
lebih tinggi.