PROPOSAL TESIS

KEPASTIAN HUKUM HAK GUNA BANGUNAN PERSEROAN

PERSEORANGAN DIATAS TANAH HAK PENGELOLAHAN PERSEROAN
TERBATAS

Di Susun Oleh :

ROFIKOTUL JAMIILAH

NIM 032124253041

PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS AIRLANGGA
SURABAYA
2022

i
 ABSTRAK
Penelitian ini berjudul “KEPASTIAN HUKUM HAK GUNA BANGUNAN
PERSEROAN PERSEORANGAN DIATAS TANAH HAK PENGELOLAHAN
PERSEROAN TERBATAS ” Membahas isu Hukum tentang kepastian Hukum
Kepemilikan Hak Guna Bungunan di atas Tanah Hak Pengelolahan dan bentuk
perlindungan hukum apa yang dapat diberikan kepada Pemilik Hak Guna
Bangunan diatas Tanah Hak Pengelolahan tersebut. Penelitian ini memiliki tujuan
untuk menganalisa Perlindungan Hukum untuk dan Upaya Hukum Pemilik Hak
Guna Bangunan diatas Tanah Hak Pengolahan dalam melakukan Perbuatan
Hukum sebagimana dalam Melakukan Perpanjangan Hak Guna Banguna tersebut.
Metode penelitian yang digunakan adalah pendekatan normatif dengan
menggunakan pendekatan Peraturan PerUndang-Undangan (Statute Approach),
dan pendekatan konseptual (Conceptual Approach).

Hasil penelitian menyatakan bahwa terdapat Keterkaitan antara Pemegang

Hak Guna Bangunan dan Pemilik tanah Hak pengelolaan. Dimana dalam
keterkatian tersebut maka pentingnya bukti Kepemilikan penguasaan Hak Guna
Bangunan sebagimana dalam melakukan pembuktian kepemilikan tersebut
memiliki kepastian Hukum. dari bukti atas kepemilikan Hak Guna Bangunan
tersebut menimbulkan Perlindungan Hukum Bagi Pemilik hak Gunan Bangunan
sebagaimana bila melakukan perbuatan Hukum seperti hal nya dalam
Perpanjangan Hak Guna Bangunan. Dimana dalam Melakukan Perbuatan Hukum
tersebut adanya Persetujuan dari Pemilik Hak pengelola atas tanah tersebut. Hal
ini dapat di artikan bahwa Pihak dari Pemilik Tanah Hak Pengengelolahan dapat
tidak memberikan Persetujuan dalam Perbuatan Hukum yang di lakukan oleh
Pemilik Hak Guna Bangunan maka dapat di simpulkan pentingnya Kepastian
Hukum dan Perlindungan Hukum bagi pemilik Hak Guna Bangunan.
Kata Kunci: Kepastian Hukum, Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan S

ii
 DAFTAR UNDANG-UNDANG

Undang-undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

Undang-Undang No. 5 tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Dasar Agraria.

Peraturan Mentri Negara Agraria/Kepla Badan Pertanahan No. 9 tahun 1999.

Peraturan pemerintah No.8 tahun 1953 tentang Penguasaan tanah – tanah

Negara.

Peraturan Mentri Agraria No. 1 tahun 1966 tentang pendaftaran Hak Pakai
dan Hak Pengelolahan.

Peraturan Pemerintahan NO. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak
Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah.

Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran hak atas

tanah.

i
DAFTAR ISI

JudulPROPOSAL TESIS...................................................................................................1
ABSTRAK.........................................................................................................................2
DAFTAR UNDANG-UNDANG.......................................................................................3
DAFTAR ISI......................................................................................................................4
1. LATAR BELAKANG MASALAH...............................................................................5
2. RUMUSAN MASALAH...............................................................................................7
3. TINJAUAN PENELITIHAN.........................................................................................8
4. MANFAAT PENELITIHAN.........................................................................................8
4.1 secara Teoritis..........................................................................................................8
4.2 Secara Praktis...........................................................................................................8
5. KAJIAN PUSTAKA......................................................................................................9
5.1 Hak menguasai Negara atas Tanah...........................................................................9
5.2 Kepastian Hukum Hak Kepemilikan Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak
Pengelolahan................................................................................................................10
5.3 Aturan Hukum dalam Keterkaitan Pemilik Hak Atas Tanah Hak pengelolahan
dalam Perpanjangan atau Pembaharuan Hak Guna Bangunan.....................................14
6. METODE PENELITIHA.............................................................................................15
6.1 Tipe Penelitihan.....................................................................................................15
6.2 Pendekatan Masalah...............................................................................................15
6.3 Sumber Bahan Hukum...........................................................................................15
6.4 Prosedur Pengumpulan Bahan Hukum...................................................................16
6.5 Analis Bahan Hukum.............................................................................................17
7. SISTEMATIKA PENULISAN....................................................................................18
DAFTAR BACAAN........................................................................................................20
Buku.............................................................................................................................20
Jurnal............................................................................................................................20
Internet........................................................................................................................20
1. LATAR BELAKANG MASALAH
Di Indonesia banyak sekali masyarakat kita yang belum mengetahui dan
memahami sabagimana kepemilikan dan penguasaan terhadap tanah sebagaimana
sering kali terjadinya sengketa tanah dalam hak kepemilikan tanah dan hak
pengelolahan tanah yang ada. melihat adanya hubungan antara manusia dengan
tanah sering menimbulkan suatu persoalan yang menyulitkan dalam masyarakat.
Mengingat di Indonesia pengaturan hukum tanah telah diatur dengan jelas dalam
pasal 33 ayat (3) Undang-undang dasar 1945 yang berbunyi: “bumi dan air dan
kekayaan alam yang terkandung didalamnya di kuasi oleh Negara dan
dipergunaakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat”.

Dan juga melihat kembali pada Undang-Undang No. 5 Tahun 1960

tentang Pokok-Pokok Dasar Agraria, yang mana sebagai penjabaran dari pasal 33
ayat (3) Undang-undang dasar 1945, dimana dalam Undang-undang tersebut telah
menjelaskan secara tegas mengenai sebagai mana kewenangan Negara atas tanah.
Dimana adanya hak menguasai dari Negara sebagaimana terdapat dalam dalam
pasal 2 ayat (1) UUPA, atas dasar peraturan yang telah ada dan telah di atur
dengan jelas menjelaskan sebagaimana Negara memiliki kewenangan dalam
menentukan hak-hak atas tanah yang dimiliki oleh dan atau diberika kepada
perseorangan atau badan hukum, dalam ketentuan tersebut adanya pemenuhan
persayatan yang telah di tentukan. Pengertian di kuasai dalam pasal 2 ayat (1)
bukan berarti memiliki, karna Negara menurut konsepsi hukum tanah tidak
bertindak sebagai pemilik tanah. Kewenangan ini telah di atur dalam pasal 4 ayat
(1) dan ayat (2) UUPA. Konsep Hak-hak atas tanah yang terdapat dalam Hukum
Agraria Nasional membagikan hak-hak atas tanah yang salah satunya bersifat
premier, yaitu hak atas tanah yang dimiliki atau di kuasi secara langsung oleh atau
badan hukum yang mempunyai waktu lama dan dapat di pindah tangan kan
kepada orang lain atau ahli warisnya. Dalam Hak atas tanah yang bersifat premier
yang mana salah satunya ilah Hak Guna Bangunan (HGB).1

1
Kuriniawan Triadi, Pembrian Hak Guna Bangunan di Atas Bagian Tanah Hak Pengelolahan,
Volum 18 No. 1, Februari 2020.
http://digilib.utb.ac.id/index.php/keadilan/article/download/293/237, hlm. 72

i
 Hak kepemilikan atas tanah sebagaimana yang diberikan kepada
perseroangan dan atau badan hukum perlunya kepastian hukum sebagaimana
banyak kita ketahui pemberian Hak Kepemilkan atas tanah kdan atau
pengelolahan atas tanah. Melihat dalam kepemilikan tanah dalam pasal 16 UUPA
dimana Bandan Hukum Perseroan Perseorangan tidak dapat memiliki hak milik
tanah, namun banyak kita jumpai adanya penguasaan dalam bentuk Hak Guna
Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai (HP), Hak Sewa Tanah
Bangunan, dan Hak Pengelolahan. Dalam hal ini adanya suatu Hak Guna Bagunan
yang di milik oleh Badan Hukum Perseroan Perseorangan di atas Hak
Pengelolahan yang di miliki oleh Perseroan Terbatas (PT).

Hak Pengelolahan tidak di atur dan di jelaskan secara tegas dalam UUPA,
tidak seperti hal nya mengenai Hak-Hak atas tanah yang lain. Secara tersirat
ketentuan mengenai Hak Pengelolahan di temukan dalam penjelasan Umum
angka II UUPA yang menerangkna bahwa Negara memberikan bahwa Negara
dapat memberikan Hak-hak yang tidak dipunyai dengan suatu hak oleh seseorang
atau pihak lainnya dengan suatu hak atas tanah atau memberikannya dalam
pengelolaan kepada suatau badan penguasaan.2 Di dalam UUPA memberikan
rumusan yang bersifat antisipatif terhadap kemungkinan di adakannya hak-hak
lain menurut undang-undang yang akan datang, dimana telah tertuang dalam Pasal
16 ayat (1) huruf h yang mengatur hak-hak lain yang tidak termasuk dalam Hak-
hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan undang-undang. 3 Dimana
melihat dalam pasal 67 Peraturan Mentri Negara Agraria/Kepla Badan Pertanahan
No. 9 tahun 1999 mengatur bahwa subjek yang dapat melaksanakan hak
menguasai Negara selain Instansi pemerintah adalah Badan Usaha Milik Negara
(BUMN), Badan Usaha Milik Daerah (BUMD), PT. Persero, dan badan Hukum
pemerintah lainnya. Dimana dalam hal penguasahan Hak Pengelolaha adanya
penunjukan dari Pemerintah yang memiliki tugas dan fungsi berkaitan dengan
Pengelolahan Tanah.

2
Efendi Perangin, Hukum agrarian Indonesia Suatu telaah dari Sudut Pandan Praktisi Huku,
Yogyakarta, Rajawali Press, 1998. Hlm. 311.
3
Sudargo Gatuma, tafsiran Undang-Undang Pokok Agraria, Bandung, alumin. 1990, hlm. 116
 Dasar pemberian Hak Guna Bangunan di atas Tanah Hak Pengelolahan
untuk menimbulkan kemanfaatan, dimana dalam Hal ini Hak Guna Bangunan
yang berasda di atas tanah Hak Pengelolahan tidak bisa di lakukan Pelepasan Hak,
namun hanya dapat menggunakan Perjanjian Penggunaan Tanah, maka perlunya
perlindungan Hukum dan kepastian Hukum bagi Badan Hukum Perseroan
Perseorangan atas Hak Guna Bangunan yang di kuasai tersebut. Kita ketahui
bahwa dalam Hak Guna Bangunan memiliki suatu batas waktu sebagaimana
adanya suatu perpanjangan Hak Guna Bangunan, maka perlunya mengajukan
permohonan perpanjangan dan atau pembaruan Hak Guna Bangunan kepada
Badan Pertanahan Nasional (BPN). Maka dalam hal ini pentingnya kepastian
hukum keterkaitan Perpanjangan Hak Guna Bangunan menyangkut pemilik hak
atas tanah Hak Pengelolah dalam melakukan perpanjangan atau pembaruan dalam
Hak Guna Bangunan bilamana waktu Itu telah berakhir.

Adanya ketentutan yang ada di atas mengenai kepastian Hukum Hak Guna
Bangunan di atas Hak Pengelolahan tampak jelas perlu adanya Kepastian hukum
yang mana memberikan Perlindungan Hukum bagi Pemilik Hak Guna Bangunan
di atas Hak Pengelolahan yang di miliki oleh Perseroan Terbatas, adanya suatu
Permasalahn yang timbul dikarnanya adanya sengketa atau yang sering terjadi
ialah perpanjangan/ Pembaruhan Hak Guna Bangunan Perseroangan di atas Hak
Pengelolahan yang di kuasai oleh Perseroan terbatas (PT) yang memiliki
keterkaitan dalam pendaftaran atau pembaruhan Hak Guna Bangunan Tersebut
yang mana tidak terbatas dengan judul “HAK GUNA BANGUNAN
KEPEMILIKAN PERSEROAN PERSEORANGAN DIATAS HAK
PENGELOLAHAN PERSEROAN TERBATAS ”

2. RUMUSAN MASALAH
1. Apakah dalam kepemilikan Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolahan
yang diKuasai oleh Perseroan Perseorang memiliki Kepastian Hukum?
2. Apakah dari Kepastian Hukum tersebut menimbulkan perlindungan
Hukum Bagi Pemegang Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolahan

i
 perlu adanya kerterkaitan dari Pemegang Hak Pengelolahan dalam
Perbutan Hukum?

3. TINJAUAN PENELITIHAN
Berdasarkan identifikasi isu masalah yang telah dirumuskan
sebelumnya, maka tujuan yang akan hendak ingin dicapai dalam penelitian ini
adalah:
A. Untuk mengetahui dan memahami sebagaimana dalam kepastian Hukum
keterkaitan penguasaan tanah Hak Guna Bagunan yang di miliki Perseroan
Perseorangan di atas tanah Hak Pengelolahan yang di kuasai oleh
Perseroan Terbatas (PT).
B. Untuk mengetahui sebagaimana aturan hukum dalam Permohonan
Perpanjangan Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolahan perlu adanya
Persetujuan dan atau kerterkaitan dari Pemegang Hak Pengelolahan 4.
MANFAAT PENELITIHAN

4. MANFAAT PENELITIHAN
Penelitian ini memiliki manfaat teoritis dan praktis yang didasarkan
pada tujuan penelitian. Adapun kedua manfaat tersebut adalah sebagai berikut:
4.1 secara Teoritis
Manfaat teoritis penelitian ini adalah untuk memberikan sumbangan
pemikiran dalam pengembangan ilmu hukum, khususnya dalam bidang
hukum Hak Kepemilikan tanah dan hak Pengelolahan tanah. Penelitian
ini juga diharapkan dapat memberikan masukan bagi penyempurnaan
pranata hukum di bidang hukum Hak Kepemilikan dan Hak Pengelolahan
tanah. Selain itu, penelitian ini juga diharapkan dapat memberikan
kontribusi ilmu pengetahuan dalam bidang hukum Pertanahan terutama
menyangkut Hak Kepemilikan dan Hak Pengelolahan tanah
4.2 Secara Praktis
Manfaat praktis penelitian ini diharapkan dapat digunakan sebagai
sumbang pikiran dalam rangka mencari solusi terkait dengan Kepastian
Hukum Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolahan dan bentuk
 pelindungan hukum bagi pemilik Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak
Pengelolahan dan keterkaitan Pemilih Hak atas Tanah Pengelolahan
dalam perpanjangandan atau Pembaruhan Hak Guna Bangunan.

5. KAJIAN PUSTAKA
5.1 Hak menguasai Negara atas Tanah
Hak menguasai atas Negara sebagaimana telah di tetapkan dalam
pasal 33 ayat (3) UUD tahun 1945, dan juga melihat dalam pasal 2 ayat
(1) UU No. 5 tahun 1960 tentang Pokok-Pokok dasar Agraria (UUPA)
yang mana memberikan penjelasan tentang kewenanagan yang mana
telah di jelaskan dalam pasal 2 ayat (2) UUPA, yaitu:
“Hak menguasai dari Negara dimasksud dalam ayat (1) pasal ini
memebrikan kewenangan untuk :
a. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan
danpemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa;
b. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum anatara orang-
orng dengan bumi, air, dan ruang angkasa;
c. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum anatar orang-
orang dan perbuatan-perbuatan yang mengenai bumi, air dan runag
angkasa;”

dimana tujuan yang ingin dicapai oleh Negara sebagaimana yang

telah tertuang pasal 33 ayat (3) UUD tahun 1945 yakni untuk sebesar-
besarnya kemakmuran rakyat. yang melihat berdasarkan hak menguasai
dari Negara, telah di tentukan bermacam-macam hak atas tanag yang
mana dapat diberikan kepada orang atau badan hukum, dimana menurut
undang-undang dan peraturan-peraturan hukum lainnya. Sebagaimana
dalam pasal 16 ayat (1) UUPA telah dinyatakan atas hak-hak atas tanah
sebagaimana telah dimaksud dalam asal 4 ayat (1) yakni : “Hak Milik,
Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak
Membuka Tanah, Hak Memungut Hasil Hutan, Hak-hak lain yang tidak
termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkandengan
undag-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara ynag telah di sebut
dalam pasal 53.” Dan melihat dalam penjelasan umum II angka 2 UUPA
menyatakan bahwa Negara dapat memberikan tanah keada seseorang atau
badan hukum dengan suatuhak berdasarkan peruntukannya dan

i
 keperluannya, sebagaimana perlu di ingat dalam pasal 16 UUPA dimana
Bandan Hukum tidak dapat memiliki hak milik tanah, mengingat HaK
pengelolahan telah ada semejak belum berlakukanya UUPA yang dikenal
dengan hak penguasaan yang tekag di atur oleh Peraturan pemerintah
No.8 tahun 1953 tentang Penguasaan tanah – tanah Negara, yang mana
hak penguasaan tersebut di konvrensi menjadi hak Pengelolahan tanah di
dalam Peraturan Mentri Agraria No. 9 tahun 1965.

Dalam penjelasan Umum II angka (2) UUPA mengenai

“Pengolaham” iyang mana menjelaskan dan menyatakan bahwa Negara
dapat memberikan tanah kepada seorang atau bdan hukum dengan suatu
hak menurut peruntukan dan keperluannya, misalnua hak milik, hak guna
usaha, hak guna bangunan, hak pakai, atau memberikannya dalam
pengelolaan kepada suatu badan penguasaan untuk dipergunakan bagi
pelaksanaan tugsanya masing- masing, diman ketentuin terseut menjadi
landasan Hukum hak pengelolaam dalam UUPA.
5.2 Kepastian Hukum Hak Kepemilikan Hak Guna Bangunan di atas tanah
Hak Pengelolahan
UUPA tidak menyebutkan Hak pengelolaan, namun hanya
menjelaskan dalam Pengelolahan dlam Penjelasan Umum angka II NO. 2
UUPA yakni :

Negara dapat memberikan tanah yang demikian itu kepada

seseorang atau badan hukum dengen ssuatu hak menurut peruntukan dan
keoerluannya misalnua hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan,
hak pakai, atau memberikannya dalam pengelolaan kepada suatu badan
penguasaan (departemen, jawatan, atau daerah Swatarabtra) untuk
dipergunakan bagi pelaksanaan tugsanya masing- masing.
Dalam perolehan hak atas tanah pengelolahan seprti halnya
mendapat ha katas tanah yang di kuasia langsung oleh Negara, diman
melalui Permohonan hak yang diajukan kepada pejabat yang berwenang
sebagaimana di Indonesia aturan tersebut telah di atur dalam Peraturan
Mentri dalam Negreri No. 6 tahun 1972 tentang pelimpahan Wewenang
Hak atas Tanah. Jauh sebelum aturan itu ada hak Pengelolahan di sebut
sebagai hak Penguasaan yang mana diatur dalam Peraturan Pemerintah
No. 8 tahun 1953, setelah itu adanya peraturan yang mengar hak
pengelolahan sebagaimana di atur dalam Peraturan Mentri agrarian No. 9
tahun 1965 yang mana ditetapkan konversi hak penguasaan Tanah atas
tanah-tanah Negara, yaitu di atur dalam pasl 1 dan pasal 2, diman dapat
kita lihat bahwa Hak Pengelolahan lahir tidak di dasarkan pada Undang-
Undang Melainnkan peraturan Mentri agrarian. Dalam aturan tersebut
perlunya aturan yang mengatur tentang Hak, Kewajiban, Wewenang ,
larangan bagi pemegang Hak di atur dalam Undang-undang.

Pemegang Hak Pengelolahan memiliki kewajiban untuk

mendaftarkan Hak Pengelolahannya Kepada Kantor Pendaftaran Tanah,
yang mana telah ditegaskan dalam Peraturan Mentri Agraria No. 1 tahun
1966 tentang pendaftaran Hak Pakai dan Hak Pengelolahan atas tanah.
Dalam perkembangan waktu dimana dalam pasal 9 Peraturan Pemerintah
No. 24 tahun 1977 tentang pendaftaran yang mana telah ditetapkan Hak
Pengelolahan termasuk salah satu Obyek pendaftaran tanah.

Pengertian Hak Pengelolaan dinyatakan dalam pasal 1 angka 2

mengenai Peraturan Pemerintah No. 40 tahun 1996 tentang hak guna
usaha, hak guna banguan, dan hak pakai atas tanah, yakni Hak Penguasai
Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian di limpahkan kepada
pemegangnya. Mengingat dalam Peraturan Mentri dalam Negri No. 1
tahun 1977, hak yang dapat di berikan kepada Pihak ketiga atas hak
pengelolahan adalah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak pakai
sesuai dengan peruntukan dan Penggunaan tanah yang lah disiapkan oleh
Pemegang Hak Pengelolaan. Hak Guna Bangunan di sebut kan dalam
pasal 35 ayat (1) UUPA memiliki pengertian sebagaimana “Hak untuk
mendirikan danmempunyai bangunana-bangunan astas tanah yang bukan
mioliknya sedniri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.”

i
 Asal tanah yang di atasnya terdapat Hak Guna Bangunan bukan
miliknya sendiri, sebagaimana tekah di jelaskan dalam UUPA ialah atas
kepemilikan tanah Negra dan Tanah Hak Milik,sedangkan dalam
Peraturan Pemerintahan NO. 40 Tahun 1996 adalah tanah Negara, Tanah
Hak Pengelolaan dan taah Hak MIlik.dan dalam kepemilikan Hak Guna
Bangunan yang memiliki hak kepemilikan Menurut UUPA dan Peraturan
Pemerintah No. 40 tahun 1996 adalah warga Negara Indonesia, dan badan
hukum yang didirikan Menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia, melahat dalam hal ini kepemilikan Hak Guna Bangunan
Tersebut ialah badan hukum yang berbentuk Perseroan Perseoranagn.

Dalam penyerahannya telah di atur dalam Pasal 3 dimana wajib

dilakukan dengan Pembuatan perjanjian tertulis antara pemegang hak
pengelolagan dan pihak Ketiga yang bersangkutan.

Ketentuan yang dimuat dlam perjanjian tersebut antara lain

memuat:4

a. identitas fara pihak.

b. Letak batas-batas dan luas tanah tersebut.
c. Jenis penggunaannya.
d. Hak atas tanah yang diintakan unruk oemberuan kepada Pihak
ketiga tersebut dan keterangan mengenai jangka waktu yang serta
kemungkinan untuk memperpanjangnya.
e. Jenis-jenis bangunan yang akan didirikan di atasnya dan ketentuan
yang menegenai kepemilikan bangunan-bangunan tersebut jika
berakhirnya ha katas tanah yang di berikan.
f. Jumlah uang pemasukan dan syarat-syarat permbayarannya.
g. Dan sayarat-syarat lain yang dipandang perlu.

Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolahan didapat

dengan adanya keputusan pemberian hak ats usul dari pemegang Hak
Pengelolaan, yang mana telah di terbitan oleh Kepala Kantor Pertanahan
Kota/Kabupaten. Pejabat yang berwenang menerbitkan keputusan
pemberian hak di atur dalam Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 tahun
4
Gde Ariyuda, 2004, “Praktek Pemberian Hak Atas Yang Berasal Dari Tanah Hak
Pengelolahan ”. Makalah Seminar Problematika Pengunaan Tanah Hak Pengelolaan Dan
Upaya Penyelesaianya, Fakultas Hukum Universitas Airlangga , Surabaya, H. 8
 1999, sedangkan cara terjadinya di atur dalam Permen Agrarian Kepala
BPN No. 9 tahun 1999.

Sebagai tanda bukti hak Guna Bangunan atas tanah Negara dan
tanah Hak Pengelolaan diterbitkan sertifikat Hak Guna Bangunan oleh
Kantor Pemerintahan Kabupeten/Kota.s sebagaiman seseorang
memperoleh hak atas tanah yang mana didaftarkan sebagaimana pasl 3
Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran hak atas
tanah dengan tujuan sebagaimana :

a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan kepada

pemegang ha katas tanah suatu bidang tanah, satuan rumah susu
dan hak-hak lain yang terdftar agar dengan mudah dapat
membutkian diriknya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;
b. Untuk menyediakan informasia kepada pihak-pihak yang
berkepentingan termasuk pemerintah agar denga muda
memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan
hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumahg
susun yang terdaftar.
c. Untuk terselengaranya tertib administrasi pertanahan.

Apabila pemegang ha katas tanah memiliki sertifikat , maka sudah

sepatutnya dan kewajiban bagi Negara untuk memberikan Perlindungan
Hukum yang layak bagi pemegang hak yang brsangkutan. Dengan
jaminan kepastian hukum dalam pemberian pesertifikat tanda bukti
tersebut, maka akan dapat memberikan perlindungan hukum kepada
pemegang hak tersbeut. 5

Dimana Sertifikat Hak Guna Bangunan Tersebut memiliki

kekuatan tanda bukti yang bersifat kuat dimana Sertifikat Hak Guna
Bangunan tersebut sebagai Jaminan Kepastian Hukum dan Perlindungan
Hukum serta Pemegang Hak Guna Bangunan dengan mduah
membuktikan atas kepemilikan Hak tersebut.

5
Irawan soerodjo, Hukum Pertanahan Hak Pengelolagan Atas Tanah Eksistensi Peraturan dan
Praktik, cet: 2, Laksbang Mediatama, Yogyakarta, 2012, hlm. 70.

i
5.3 Aturan Hukum dalam Keterkaitan Pemilik Hak Atas Tanah Hak
pengelolahan dalam Perpanjangan atau Pembaharuan Hak Guna Bangunan
Bersadarkan Hak Guna Bangunan di sebut kan dalam pasal 35 ayat
(1) UUPA memiliki pengertian sebagaimana “Hak untuk mendirikan
danmempunyai bangunana-bangunan astas tanah yang bukan mioliknya
sedniri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.” Dimana melihat
adanya perpanjang dan atau pembaruhan Hak Guna Bangunan
sebagaimana melihak Hak guna Bangunan di atas tanah Pengelolahan
telah di atur dalam Peraturan Pemerintah No. 40 tahun 1996 membuka
untuk perpanjangan atau pembaharuan Hak, adanya penetapan syarat
harus adanya persetujuan dari Pemilik tanah Hak Pengelolan sebagimana
memiliki keterkaitand dalam Peroses pepanjnagan tersebut.

Dalam pasal 26 ayat (2) Peraturan Pemerintah No. 40 tahun 1996

menetapkan bahwa perpanjangan jangka waktu Hak Guna Bangunan atas
tanah Hak pengelolaan dapat di ajukan oleh pemegang Hak Guna
Bangunan setelah adanya persetujuan dalam dari Pemegang Hak
Pengelolahan. Dimana dalam pemeberian persetujuan dari pemegang Hak
Pengelolagan Kepada Pemegang Hak Guna Bangunan dapat berupa
keterangan yang berisi persetujuan kepada Pemegang Hak Guna
Bangunan untuk mempergunakan kembali Bangian dari Tanah Hak
Pengelolahan yang mana dalam penetapan waktu paling lama 20 tahun.
Pemegang tanah Hak Pengelolahan juga memiliki kewenangan untuk
tidak memberikan persetujuan perpanjang jangka waktu Hak Guna
Bangunan tersebut. Maka mengakibatkan berakhirnya Hak Guna
Bangunan dan hapunya Hak Guna Bangunan atas tanah Hak
Pengelolahan, yang mana jangka waktu berakhir diterbikan surat
keputusan oleh pemegang HPengelolahan yang bersifat deklatoir, yang
mana surat keputusan yang berfungsi sebagai pernyataan tentang
hapusnya Hak ats Tanah yang bersangkutan, dan pemegang Hak Guna
Bangunan wajib menyerahkan kembali kepada Pemegang Hak Guna
Bangunan Tersebut Kepada pemegang Hak Pengeloalaan.
6. METODE PENELITIHA
6.1 Tipe Penelitihan
Berdasarkan pada uraian judul dan rumusan masalah tersebut diatas tipe
penelitian yang digunakan dalam penelitian ini yakni penelitian hukum,
Penelitiah Hukum adalah suatu proses untuk menemukan suatu aturan Hukum,
Prinsip-Prinsip Hukum, maupun doktrin-doktrin Hukum guna Menjawab isu
Hukum yang di hadapi.6

6.2 Pendekatan Masalah

Pendekatan masalah dalam penulisan penelitian ini menggunakan
metode pendekatan Statute Approach yaitu pendekatan terhadap suatu
masalah dengan terlebih dahulu mengidentifikasi ketentuan peraturan
perundang-undangan dan perjanjian yang terkait dengan pokok permasalahan
yang dikaji. Dalam penelitian ini akan dikaji, antara lain, Undang-Undang
Pokok Agraria dan Peraturan Pemerntah Pendaftaran ha katas Tanah,
Kemudian untuk mendukung pendekatan Statute Approach, digunakan metode
pendekatan Conceptual Approach yaitu pendekatan yang dilakukan dengan
menelaah literatur serta pendapat para sarjana, yang dihimpun dan digunakan
sebagai pisau analisis untuk memberikan pencerahan terhadap permasalahan
hukum yang akan dibahas.7
6.3 Sumber Bahan Hukum
Penelitian ini menggunakan bahan hukum primer dan bahan hukum

sekunder. Bahan hukum primer yang dimaksud yakni peraturan perundang-

undangan terkait dengan isu hukum dalam penelitian ini, yaitu:

a. Undang-undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

b. Undang-Undang No. 5 tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Dasar Agraria.
c. Peraturan Mentri Negara Agraria/Kepla Badan Pertanahan No. 9 tahun
1999.
6
Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum Menurut edisi Refisi. Cetakan ke 12, Prenada
Media Group, Jakarta, 2016, Hlm. 57
7
Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum Edisi Revisi, Kencana Pranada Media Group,
Jakarta, 2005, h. 32.

i
 d. Peraturan pemerintah No.8 tahun 1953 tentang Penguasaan tanah – tanah
Negara.
e. Peraturan Mentri Agraria No. 1 tahun 1966 tentang pendaftaran Hak
Pakai dan Hak Pengelolahan.
f. Peraturan Pemerintahan NO. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah.
g. Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran hak atas
tanah.
Bahan Hukum Sekunder merupakan bahan hukum yang digunakan
untuk menunjang bahan hukum primer dalam hal memberikan penjelasan
mengenai bahan hukum primer, yaitu dalam bentuk buku-buku kepustakaan
hukum, jurnal hukum, artikel hukum, penelitian hukum, tesis hukum,
disertasi hukum, makalah-makalah hukum, pendapat-pendapat hukum,
maupun sumber-sumber dari media elektronik yang relevan dengan objek
permasalahan yang dikaji dalam penelitian ini.

6.4 Prosedur Pengumpulan Bahan Hukum

Pengumpulan bahan hukum dalam penelitian ini yakni dengan studi
kepustakaan. Prosedur ini diawali dengan inventarisasi semua bahan
hukum yang terkait dengan isu hukum yang menjadi pembahasan dalam
penelitian ini, kemudian dilanjutkan dengan cara mengklasifikasikan
bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder, dan diakhiri dengan
menyusun bahan hukum yang telah terkumpul secara sistematis untuk
memudahkan dalam mempelajarinya. Adapun bahan hukum primer yang
digunakan dalam penelitian ini adalah peraturan perundang-undangan dan
bahan hukum sekunder yang digunakan untuk menunjang bahan hukum
primer dalam penelitian ini adalah buku-buku, tesis, jurnal dan sumber-
sumber lain yang terkait dengan penelitian tentang Kepastidan Hukum dan
Perlindungan hukum Kepemilikan Hak Guna Bangunan diatas Tanah Hak
Pengelolahan.
 Pembahasan masalah dilakukan dengan cara penalaran deduktif
yaitu penalaran yang diawali dengan pengetahuan hukum secara umum
dari bahan hukum yang telah dikumpulkan, kemudian diimplementasikan
dalam kasus yang ada sehingga diperoleh jawaban permasalahan secara
khusus.8 Artinya, dari penalaran deduktif, diharapkan dapat memberikan
jawaban yang jelas terhadap penelitian ini.

6.5 Analis Bahan Hukum

Dalam penelitian ini menganalisis Kepasitan Hukum dan hak
kepemilikan Hak Guna Bangunan di atas Tanah Hak Pengelolahan
berdasarkan peraturan Perundang-undangan di Indonesiayang berlaku.
Dimana metode analisis yang digunakan ialah Hukum Normatif. Analisa
bahan hukum juga dilakukan dengan menggunakan interpretasi atau
penafsiran gramatikal dan interpretasi sistematis. Interpretasi gramatikal
adalah penafsiran dengan memberi pengertian pada peraturan perundang-
undangan berdasarkan artinya dalam penggunaan bahasa sehari-hari. 9
Sedangkan interpretasi sistematis ialah penafsiran dimaana dilakukan
dengan cara menghubungkan semua peraturan perundang-undangan yang
terkait dengan isu hukum yang dibahas berdasarkan hierarki peraturan
perundang-undangan. Analisis dilakukan dengan melakukan telaah terhadap
permasalahan yang berkaitan dengan isu hukum. Kemudian
menginventarisasi dan mengidentifikasi peraturan perundang-undangan,
selanjutnya dilakukan analisis terhadap permasalahan dalam penelitian ini
dengan melakukan penafsiran terhadap undang-undang, untuk kemudian
ditarik kesimpulan dari hasil analisis tersebut.

8
Philipus M. Hadjon dan Titiek Sri Djatmiati, Argumentasi Hukum, Gadjah Mada
University Press, Yogyakarta, 2011, h. 22.
9
Peter Mahmud Marzuki, Pengantar Ilmu Hukum Edisi Revisi, Kencana Prenada Media
Group, Jakarta, 2008, h.291.

i
7. SISTEMATIKA PENULISAN
Sistematika dalam penulisan penelitian akan dibagi menjadi 4 (empat) bab

untuk mempermudah penelaahan dan pengujian secara ilmiah. Adapun

sistematika penulisan penelitian ini adalah sebagai berikut:

Bab I, Bab Pendahuluan yang berisikan pembahasan mengenai latar

belakang, rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, metode

penelitian, dan sistematika penulisan. Latar belakang menjelaskan mengenai isu

hukum yang akan dikaji dalam penulisan. Rumusan masalah akan menjelaskan

mengenai pokok permasalahan yang ingin dipecahkan. Dimana dalam Tujuan

penelitian berisi tentang penyelsaian dan tujuan yang ingin di capai penulisan

penelitian. Metode penelitian berisikan metode penelitian yang akan digunakan

dalam penulisan penelitian, pendekatan masalah, bahan hukum yang digunakan

dan langkah penelitian penulisan penelitian. Sistematika penulisan menjelaskan

mengenai gambaran isi dari keseluruhan penulisan penelitian secara singkat dan

menyeluruh.

Bab II, membahas rumusan masalah pertama mengenai konsep eksekusi

fidusia berdasarkan Permenkeu Tentang Pelaksanaan Lelang. Bab ini terdiri dari 2

(dua) sub bab, yaitu sub bab pertama mengenai konsep Hak Menguasai Negara

atas tanah berdasarkan undang-undang, dan sub bab kedua ialah Hak

Kepemilikan dan Pengelolaan atas Tanah berdasarkan Undang-undang,

Kemudian dalam Bab III, membahas rumusan masalah kedua mengenai

Perlindungan Hukum pemilik Hak Guna Bangunan di atas tanah hak Pengelolaan

. Bab ini terdiri dari 2 (dua) sub bab, yaitu sub bab pertama mengenai

perlindungan hukum Pemilik Hak Guna Bangunan di atas Tanah Pengelolaan, dan
sub bab kedua mengenai Perlindungan dalam penyelesaianakan Hubungan

Hukum pemilik Hak Guna Bangunan dengan Pemilik Ha katas Tanah

Pengelolaan, dimana dalam bab ini menjelaskan mengenai pokok permasalahan

yang ingin dipecahkan. Tujuan penelitian berisi hal-hal yang ingin dicapai melalui

penulisan penelitian. Metode penelitian berisikan metode penelitian yang akan

digunakan dalam penulisan penelitian, pendekatan masalah, bahan hukum yang

digunakan dan langkah penelitian penulisan penelitian. Sistematika penulisan

menjelaskan mengenai gambaran isi dari keseluruhan penulisan penelitian secara

singkat dan menyeluruh.

Pada Bab IV sebagai Bab Penutup berisi kesimpulan dan saran. Kesimpulan

berisi tentang intisari pembahasan yang didapat penulis pada Bab Kedua dan

Ketiga yang merupakan jawaban dari isu hukum yang dikemukakan pada Bab

Pertama. Atas dasar kesimpulan tersebut, maka penulis dapat memberikan saran

terhadap topik yang telah diangkat dalam penulisan penelitian ini.

Pada Bab IV sebagai Bab Penutup berisi kesimpulan dan saran. Kesimpulan

berisi tentang intisari pembahasan yang didapat penulis pada Bab Kedua dan

Ketiga yang merupakan jawaban dari isu hukum yang dikemukakan pada Bab

Pertama. Atas dasar kesimpulan tersebut, maka penulis dapat memberikan saran

terhadap topik yang telah diangkat dalam penulisan penelitian ini.

i
 DAFTAR BACAAN
Buku
Efendi Perangin, 1998, Hukum agrarian Indonesia Suatu telaah dari Sudut
Pandan Hukum, Rajawali Press, Yogyakarta.
Gde Ariyuda, 2004, “Praktek Pemberian Hak Atas Yang Berasal Dari Tanah Hak
Pengelolahan ”. Makalah Seminar Problematika Pengunaan Tanah Hak
Pengelolaan Dan Upaya Penyelesaianya, Fakultas Hukum Universitas
Airlangga , Surabaya.
Irawan soerodjo, 2012, Hukum Pertanahan Hak Pengelolagan Atas Tanah
Eksistensi Peraturan dan Praktik, cet: 2, Laksbang Mediatama,
Yogyakarta.
Peter Mahmud Marzuki, 2016, Penelitian Hukum Menurut edisi Refisi. Cetakan
ke 12, Prenada Media Group, Jakarta.
Peter Mahmud Marzuki, 2005, Penelitian Hukum Edisi Revisi, Kencana Pranada
Media Group, Jakarta.
Peter Mahmud Marzuki, 2008, Pengantar Ilmu Hukum Edisi Revisi, Kencana
Prenada Media Group, Jakarta.
Sudargo Gatuma, 1990, Tafsiran Undang-Undang Pokok Agraria, alumin.
Bandung.

Jurnal
Kuriniawan Triadi, Pembrian Hak Guna Bangunan di Atas Bagian Tanah Hak
Pengelolahan, Volum 18 No. 1, Februari 2020,
http://digilib.utb.ac.id/index.php/keadilan/article/download/293/237, hlm.
72