Undang-Undang Pokok Agraria

Pada tanggal 24 September 1960 disahkan oleh Presiden Republik

Indonesia Soekarno dan diundangkan dalam lembaran Negara Republik
Indonesia nomor 104 tahun 1960 Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960
tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, dengan singkatan resminya
Undan-Undang Pokok Agraria (UUPA).
Dengan mulai berlakunya UUPA terjadi perubahan fundamental
pada Hukum Agraria di Indonesia, terutama hukum di bidang pertanahan.
Perubahan tersebut bersifat fundamental dengan dinyatakan dalam
bagian UUPA harus sesuai dengan kepentingan rakyat Indonesia serta
memenuhi pula keperluannya menurut permintaan zaman.
Sebelum berlakunya UUPA, hukum tanah ada yang bersumber pada
Hukum Adat yang berkonsepsi komunalistik religius, ada yang bersumber
pada Hukum Perdata Barat yang individualistik-liberal dan ada pula yang
berasal dari berbagai bekas Pemerintahan Swapraja, yang umumnya
bersifat feodal.
Adanya dualisme dalam Hukum Perdata memerlukan tersedianya
perangkat Hukum Perdata memerlukan tersedianya perangkat Hukum,
yang terdiri atas peraturan-peraturan dan asas-asas yang memberi
jawaban, hukum apa atau hukum yang mana berlaku dalam
menyelesaikan kasus-kasus hukum antargolongan di bidang agraria.
Pada era ertenganan tahun 1998 dikenal istilah reformasi yang
meliputi bidang ekonomi, politik dan hukum. Kegiatan reformasi ini
meliputi juga Hukum Tanah Nasional kita. Dengan dibentuknya UUPA,
reformasi di bidang pertanahan bersifat komprehensif dan fundamental.
Dalam UUPA dimuat tujuan, konsepsi, asas-asas, lembaga-lembaga hukum
dan garis-garis besar ketentuan-ketentuan pokok Hukum Agraria Nasional.
UUPA menciptakan Hukum Agraria Nasional berstruktur tunggal, yang
seperti dinyatakan dalam bagian Berpendapat serta Penjelasan Umum
UUPA berdasarkan atas Hukum Adat tentang tanah, sebagai hukum
aslinya sebagian terbesar rakyat Indonesa.
Reformasi Agraria Indonesia meliputi 5 program, yaitu:
 1. Pembaharuan Hukum Agraria, melalui unifikasi hukum yang
berkonsepsi nasional dan pemberian jaminan kepastian hukum;
2. Penghapusan hak-hak asing dan konsesi-konsesi kolonial atas tanah;
3. Mengakhiri penghisapan feodal secara berangsur-angsur;
4. Perombakan pemilikan dan penguasaan tanah serta hubungan-
hubungan hukum yang bersangkutan dengan penguasaan tanah
dalam mewujudkan pemerataan kemakmuran dan keadilan;
5. Perencanaan persediaan dan peruntukan bumi, air dan kekayaan
alam yang terkandung di dalamnya serta penggunaannya secara
terencana, sesuai dengan daya dukung dan kemampuannya.
Pegertian dan Lingkup Hukum Agraria
Biarpun tidak dinyatakan dengan tegas, tetapi dari apa yang
tercantum dalam UUPA mengenai pengertian Agraria dipakai dalam arti
yang sangat luas. Pengertian agraria meliputi bumi, air, dan kekayaan
alam yang terkandung di dalamnya. Dalam batas-batas seperti yang
ditentukan dalam Pasal 48 bahkan meliputi ruang angkasa.
Pengertian Hukum Agraria dalam UUPA
Hukum Agraria merupakan suatu kelompok berbagai bidang hukum,
yang masing-masing mengatur hak-hak penguasaan atas sumber-sumber
daya alam tertentu yang termasuk pengertian agraria. Kelompok tersebut
terdiri atas:
1. Hukum Tanah, yang mengatur hak-hak penguasaan atas tanah,
dalam arti permukaan bumi;
2. Hukum Air, yang mengatur hak-hak penguasaan atas air;
3. Hukum Pertambangan yang mengatur hak-hak penguasaan atas
bahan-bahan galian;
4. Hukum Perikanan yang mengatur hak-hak penguasaan atas
kekayaan alam yang terkandung di dalam air
5. Hukum Penguasaan Atas Tenaga dan Unsur-Unsur Dalam Ruang
Angkasa
Sejarah Kelahiran Mata Kuliah Hukum Agraria
Adanya mata kuliah Hukum Agraria dalam pendidikan tinggi hukum
di Indonesia yang mempelajari Hukum Tanah sebagai suatu bidang hukum
yang mandiri, tidak dapat dilepaskan dari kelahiran UUPA dan
pelaksanaan ketentuan-ketentuannya. Dampaknya pun dirasakan pula
melampaui batas wilayah Republik Indonesia oleh orang-orang dan badan
hukum asing yang mempunyai tanah di Indonesia,baik untuk bangunan
perumahan dan usaha-usaha bisnis maupun usaha-usaha perkebunan.
Juga perombakan di bidang hukum segera terasa langsung
dampaknya di masyarakat. Dalam menuntaskan terwujudnya kesatuan di
bidang Hukum Tanah, bukan saja hukumnya yang diunifikasikan, tetapi
juga ada hak-hak atas tanah dan hak-hak jaminan atas tanah yang ada,
yang semuanya bersumber pada berbagai perangkat hukum yang lama.
Diakhirinya pluralisme dan diciptakannya Hukum Tanah yang
tunggal oleh UUPA merupakan perubahan yang mendasar. Perombakan
tersebut bukan hanya membawa pada konsepsi, isi, dan tata susunan
Hukum Tanah Indonesia, melainkan juga menghadapkan Bangsa Indonesia
pada hal-hal baru dan berbagai persoalan hukum dan persoalan politik
yang perlu dipelajari, dikaji, dan ditemukan pemecahannya.
Hukum Tanah Sebagai Cabang Hukum Yang Mandiri
Hukum Tanah bukan mengatur tanah dalam segala aspeknya.
Hanya mengatur salah satu aspek yurisdisnya yang disebut hak-hak
penguasaan atas tanah. Ketentuan-ketentuan hukum yang mengatur hak-
hak penguasaan atas tanah dapat disusun menjadi satu kesatuan yang
merupakan satu sistem, yang disebut Hukum Tanah.
Pengertian Tanah
Pasal 4 UUPA menyatakan bahwa Atas dasar hak menguasai dari
Negara ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi,
yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh
orang-orang
Dengan demikian jelaslah, bahwa tanah dalam pengertian yuridis
adalah permukaan bumi. Sedangkan hak atas tanah adalah hak atas
sebagian tertentu permukaan bumi, yang berbatas, berdimensi dua
dengan ukuran panjang dan lebar.
Tanah diberikan kepada dan dipunyai oleh orang dengan hak-hak
yang disediakan oleh UUPA, adalah untuk digunakan atau dimanfaatkan.
Diberikannya tanah dengan hak-hak tersebut tidak akan bermakna jika
penggunaannya terbatas hanya pada tanah sebagai permukaan bumi
saja. Untuk keperluan apa pun pasti diperlukan juga penggunaan
sebagian tubuh bumi yang ada dibawahnya dan air serta ruang yang ada
di atasnya.
Dengan demikian maka yang dipunyai dengan hak atas tanah itu
adalah tanahnya, dalam arti sebagian tertentu dari permukaan bumi.
Tetapi wewenang menggunakan yang bersumber pada hak tersebut
diperluas hingga meliputi juga penggunaan sebagian tubuh bumi yang
ada di bawah tanah dan air serta ruang yang ada di atasnya.
Hak-Hak Penguasaan atas Tanah
Penguasaan yuridis dilandasi hak, yang dilindungi oleh hukum dan
umumnya memberi kewenangan kepada pemegang hak untuk menguasai
secara fisik tanah yang dihaki. Tetapi ada juga penguasaan yuridis yang,
biarpun memberi kewenangan untuk menguasai tanah yang dihaki secara
fisik, pada kenyataannya penguasaan fisiknya dilakukan pihak lain.
Dalam hukum tanah kita dikenal juga penguasaan yuridis yang tidak
memberi kewenangan untuk menguasai tanah yang bersangkutan secara
fisik. Kreditor pemegang hak jaminan atas tanah mempunyai hak
penguasaan yuridis atas tanah yang dijadikan agunan, tetapi
penguasaannya secara fisik tetap ada pada empunya tanah.
Dalam UUPA diatur dan sekaligus ditetapkan tata jenjang atau
hierarki hak-hak penguasaan atas tanah dalam Hukum Tanah Nasional
kita, yaitu:
1. Hak Bangsa Indonesia yang disebut dalam Pasal 1, sebagai hak
penguasaan atas tanah yang tertinggi, beraspek perdata dan publik.
2. Hak menguasai dari Negara yang disebut dalam Pasal 2, semata-
mata beraspek publik;
3. Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat yang disebut dalam Pasal 3,
beraspek perdata dan publik;
4. Hak-hak perorangan/individual, semuanya beraspek perdata, terdiri
atas:
a. Hak-Hak atas Tanah sebagai hak-hak indivdual yang seuanya
secara langsung ataupun tidak langsung bersumber pada Hak
Bangsa, dalam Pasal 16 dan 53;
b. Wakaf, yaitu Hak Milik yang sudah diwakafkan dalam Pasal 49;
c. Hak Jaminan atas Tanah yang disebut Hak Tanggungan dalam
pasal 25,33,39, dan 51
 Hak penguasaan atas tanah merupakan suatu lembaga hukum, jika
belum dihubungkan dengan tanah dan orang atau badan hukum tertentu
sebagai pemegang haknya. Sebagai contoh dapat disebut Hak Milik, Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai dan Hak Sewa untuk
bangunan yang disebut dalam Pasal 20 sampai dengan 45 UUPA.
Hak Penguasaan atas tanah merupakan suatu hubungan hukum
konkret, jika telah dihubungkan dengan tanah tertentu sebagai obyeknya
dan orang atau badan hukum tertentu sebagai subyek atau pemegang
haknya.
Sistematika Pengaturan Hak-Hak Penguasaan Atas Tanah
1. Ketentuan-ketentuan Hukum Tanah yang mengatur hak-hak
penguasaan atas tanah sebagai lembaga hukum:
a. Memberi nama pada hak penguasaan yang bersangkutan;
b. Menetapkan isinya, yaitu mengatur apa saja yang boleh, wajib
dan dilarang untuk diperbuat oleh pemegang haknya serta
jangka waktu penguasaannya;
c. Mengatur hal-hal mengenai subyeknya, siapa yang boleh menjadi
pemegang haknya dan syarat-syarat bagi penguasaannya;
d. Mengatur hal-hal mengenai tanahnya.
2. Ketentuan-ketentuan Hukum Tanah yang mengatur hak-hak
penguasaan atas tanah sebagai hubungan hukum konkret:
a. Mengatur hal-hal mengenai penciptaannya menjadi suatu
hubungan hukum yang konkret, dengan nama atau sebutan yang
dimaksudkan dalam poin 1a di atas;
b. Mengatur hal-hal mengenai pembebanannya dengan hak-hak
lain;
c. Mengatur hal-hal mengenai pemindahannya kepada pihak lain;
d. Mengatur mengenai hapusnya;
e. Mengatur mengenai pembuktiannya.
Dengan menggunakan sistematika di atas, ketentuan-ketentuan
Hukum Tanah bukan saja dapat daiadakan, disusun dan dipelajari secar
teratur, tetapi juga akan dengan mudah diketahui ketentuan-ketentuan
apa yang termasuk Hukum Tanah dan apa yang bukan.
Pembidangan Hukum Tanah
Ketentuan-ketentuan Hukum Tanah beraspek publik dan perdata.
Ketentuan-ketentiuan yang beraspek publik meliputi bidang legislatif,
bidang eksekutif/administratif dan bidang yudikatif, yang kegiatannya
dilakukan oleh negara sebagai Badan Penguasa.
Bidang legislatif meliputi kewenangan pembuatan peraturan-
peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan. Bidang yudikatif
meliputi tugas kewenangan mengadili kasus-kasus pertanahan.
Kesimpulan
Hukum Tanah adalah keseluruhan ketentuan-ketentuan hukum, ada
yang tertulis ada pula yang tidak tertulis, yang semuanya mempunyai
obyek pengaturan yang sama, yaitu hak-hak penguasaan atas tanah
sebagai lembaga-lembaga hukum dan sebagai hubungan-hubungan
hukum konkret, beraspek publik dan perdata, yang dapat disusun dan
dipelajari secara sistematis, hingga keseluruhannya menjadi satu
kesatuan yang merupakan satu sistem.
Oleh karena itu, Hukum Tanah merupakan satu bidang hukum yang
mandiri dan sebagai cabang hukum yang mandiri mempunyai tempat
sendiri dalam Tata Hukum Nasional.
BAB II
Pembaharuan Hukum Tanah
Perlunya Diadakan Pembaharuan Hukum Tanah
Mengenai perlunya diadakan pembaharuan Hukum Tanah dapat kita
ketahui dari apa yang dinyatakan dalam Konsiderans dan penjelasan
umum UUPA. Adapun sebagai sebab utamanya :
a. Karena hukum agraria yang berlaku sekarang ini sebagian tersusun
berdasarkan tujuan sendi-sendi dari pemerintahan jajahan dan
sebagian lainnya lagi dipengaruhi olehnya sehingga bertentangan
dengankepentingan rakyat dan negara di dalam melaksanakan
pembangunan;
b. Karena sebagai akibat dari politik hukum pemerintahan jajahan,
hukum agraria tersebut mempunyai sifat dualisme yaitu dengan
berlakunya peraturan-peraturan dari hukum adat disamping
peraturan-peraturan dari dan yang didasarkan hukum barat
sehingga enimbulkan berbagai masalah antar golongan serta tidak
sesuai dengan cita-cita persatuan bangsa.
 c. Karena bagi rakyat asli hukum agraria penjajahan tidak menjamin
kepastian hukum
Hukum Tanah Administrasi Pemerintah Hindia Belanda
Politik pertaanahan kolonial dituangkan dalam Agrarishe Wet 1870.
Isi Agrarichewet antara lain:
1. Gubernur Jenderal tidak boleh menjual tanah
2. Ddalam larangan di atas tidak termasuk tanah-tanah yang tidak
luas, yang diperuntukan bagi perluasan kota dan desa serta
pembangunan kegiatan-kegiatan usaha kerajinan.
3. Gubernur Jenderal dapat menyewakan tanah menurut ketentuan-
ketentuan yang ditetapkan dengan ordonansi. Tidak termasuk yang
boleh disewakan adalah tanah-tanah kepunyaan orang-orang
pribumi asal pembukaan hutan demikian juga tanah-tanah yang
sebagai tempat penggembalaan umum atau atas dasar lain yang
merupakan kepunyaan desa.
4. Menurut ketentuan yang ditetapan dengan ordonansi, diberikan
tanah dengan hak erfpacht selama waktu tidak lebih dari tujuh
puluh lima tahun.
5. Gubernur Jendral menjaga jangan sampai terjadi pemberian tanah
yang melanggar hak-hak rakyat pribumi.
6. Gubernur Jendral tidak boleh mengambil tanah-tanah kepunyaan
rakyat asal pembukaan hutan yang digunakan untuk keperluan
sendiri, demikian juga tanah-tanah yang sebagai tempat
penggembalaan umum atau atas dasar lain merupakan kepunyaan
desa, kecuali untuk kepentingan umum berdasarkan Pasal 133 atau
untuk keperluan penanaman tanaman-tanaman yang
diselenggarakan atas perintah penguasa menurut peraturan-
peraturan yang bersangkutan, semuanya dengan pemberian ganti
kerugian yang layak.
7. Tanah yang dipunyai oleh orang-orang pribumi dengan hak pakai
oribadi yang turun-temurun atas permintaan pemiliknya yang sah
dapat diberikan kepadanya hak eigendom, dengan pembatasan-
pembatasan yang diperlukan sebagai yang ditetapkan ordonansi
dan dicantumkan dalam surat eigendomnya yaitu yang mengenai
kewajibannya terhadap Negara dan desa yang bersangkutan,
 demikian juga mengenai kewenangannya untuk menjualnya kepada
non-pribumi.
8. Persewaan tanah oleh orang-orang ribumi kepada non-pribumi
dilakukan menurut ketentuan yang diatur ordonansi.
Tuhuan Agrarische Wet
Tujuan utama AW adalah untuk membuka kemungkinan dan
memberikan jaminan hukum kepada para pengusaha swasta agar
dapat berkembang di Hindia Belanda. Tujuan AW adalah memberikan
dasar bagi berkembangnya perusahaan-perusahaan kebun besar
swasta. Dikhawatirkan bahwa dalam usaha dan kegiatan
mengembangkan perusahaan-perusahaan kebun besar tersebut, yang
akan memerlukan tanah yang luas, hak-hak rakyat akan dilanggar.
Kekhawatiran tersebut tercermin dalam pembahasan serta dalam
pemberian perintah kepada Gubernur Jendral Sloet van de Beele untuk
membuat suatu pernyataan pada tahun 1866. Terhadap rakyat pribumi
pendekatannya pasif, bukan aktif seperti halnya terhadap pihak
penguasa.
Agrarisch Besluit

A. Asas Domein Verklaring

Pelaksanaan AW diatur lebih lanjut dalam beberapa peraturan.
Diantaranya Agrarisch Besluit. Dalam pasal 1 dimuat suatu
pernyataan bahwa, dengan tidak mengurangi berlakuknya
ketentuan pasal 2 dan pasal 3 AW tetap dipertahankan asas bahwa
semua tanah yang pihak lain tidak dapat membuktikan sebagai hak
eigendomnya adalah domain milik negara (Hak Milik). Dikenal
sebagai pernyataan domain yang umum (Algemene Domein
Verklaring).
Sedangkan pernyataan domain yang khusus (Speciale Domein
Verklaring) tercantum dalam peraturan hak efpracht dimana
disebutkan: semua tanah kosong dalam daerah pemerintahan
langsung adalah domain negara, kecuali yang diusahakan oleh para
penduduk asli dengan hak-hak yang bersumber pada hak membuka
 hutan, mengenai tanah-tanah negara tersebut kewenangan untuk
memutuskan pemberiannya kepada pihak lain hanya ada pada
pemerintah, tanpa mengurangi hak yang sudah dipunyai oleh
penduduk untuk membukanya.
Dengan demikian berdasarkan ketentuan di atas bahwa satu-
satunya penguasa yang berwenang memberikan tanah-tanah yang
dimaksudkan itu kepada pihak lain adalah Pemerintah.
B. Domein Verklaring
Fungsi:
a. Sebagai landasan hukum bagi pemerintah yang mewakili negara
sebagai pemilik tanah, untuk memberikan tanah dengan hak-hak
barat yang diatur dalam KUHPer, seperti hak erfpacht, hak opstal
dan lain-lainnya. Dalam rangka Domein Verklaring, pemberian
tanah dengan hak eigendom dilakukan dengan cara pemindahan
hak milik negara kepada penerima tanah.
b. Di bidang pembuktian pemilikan.
C. Domein Verklaring Memperkosa Hak-Hak Rakyat
Dalam bukunya yang berjudul De Indonesier en zijn grond,
yang disebut dalam uraian nomor 20 D di atas, van Vollenhoven
mengemukakan kecaman keras terhadap praktik pelaksanaan
peraturan-peraturan pertanahan yang sangat merugikan rakyat. Ia
pun mengecam Domein Verklaring. Menurutnya, masih ada 3
tafsiran lain mengenai tanah-tanah yang tercakup delam Domein
Verklaring.
Pertama: tanah domein negara adalah yang bukan tanah hak
eigendom yang diatur dalam KUHPer
Kedua: tanah domein negara adalah yang bukan tanah hak
eigendom, hak agrarisch eigendom dan bukan pula tanah milik
rakyat yang telah bebas dari kungkungan Hak Ulayat.
Ketiga: tanah domein negara adalah yang bukan tanah hak
eigendom, hak agrarisch eigendom dan bukan pula tanah milik
rakyat, baik yang sudah maupun yang belum bebas dari
kungkungan rakyat.
Hak milik adat sebagai hak yang paling kuat dalam Hukum
Tanah Adat tidak disamakan dengan hak milik dalam KUHPer yang
disebut hak eigendom. Oleh karenanya tidak diakui sebagai hak
milik atas tanah. Semula hanya dianggap sebagai hak memakai
 tanah domein Negara dan dalam perundang-undangan disebut
erfelijk individueel gebruiksrecht (hak memakai individual yang
turun temurun). Kemudian, pemilik dianggap mempunyai
kedudukan menguasai tanah domein negara dan dalam perundang-
undangan disebut Inlands bezitrecht. Tetapi bagaimanapun adanya
hubungan hukum dengan tanah yang bersangkutan diakui .
Anggapan tanah ulayat adalah vrij lands domein bertentangan
dengan kesadaran hukum rakyat. Dinyatakn oleh penjelasan umum
bagian II butir 2 UUPA asas domein adalah bertentangan dengan
kesadaran hukum rakyat Indonesia dan asas daripada Negara yang
merdeka dan Modern.
Karena dalam konsepsi asas domein semua tanah adalah milik
raja dan siapapun yang menguasai dan menggunakan hak milik
Rajanya sebagai tenant hal ini disebut doktrin tenure. Keduduan
raja sebagai pemilik tanah diganti oleh negara
D. Teori Domein Raffles
Untuk memberikan landasan hukum dan
mempertanggungjawabkan pungutan yang diadakan waktu itu
tahun 1811-1816 Thomas Stanford Raffles mengemukakan suatu
teori yang dikenal sebagai teori Domain Raffles.
Dinyatakan oleh Raffles bahwa tanah-tanah di daerah
kekuasaanya semula adalah miik para raja di Jawa. Karena
kekuasaannya telah berpindah kepada pemerintahan Inggris, maka
sebagai akibat hukumnya hak pemilikan tanah-tanah tersebut,
dengan sendirinya beralih pula kepada raja Inggris, dengan
demikian tanah-tanah yang dikuasai dan digunakan oleh rakyat itu
bukan miliknya, melainkan milik raja Inggris. Oleh karena itu mereka
wajib memberikan sesuatu kepada raja Inggris sebagaimana
sebelumnya diberikan kepada raja mereka sendiri yang dikenal
sebagai Land Rent Raffles.
Hukum Tanah Perdata Hindia Belanda
Hukum Tanah yang Dualistik
Dualisme dalam hukum tanah bukan karena pemegang hak
atas tanah berbeda hukum perdatanya, melainkan karena
perbedaan hukum yang berlaku terhadap tanahnya. Karena dalam
hukum Indonesia mempunyai status atau kedudukan hukum sendiri
terlepas dari status hukum yang dipunyainya.
Ada tanah-tanah dengan hak-hak barat, seperti hak eigendom,
hak erfpacht, hak opstal, yang disebut tanah-tanah hak barat atau
tanah-tanah Eropa. Ada tanah tanah dengan hak-hak Indonesia,
seperti dengan tanah-tanah dengan hak adat, yang disebut tanah-
tanah hak adat. Ada tanah-tanah dengan hak-hak ciptaan
Pemerintah Hindia Belanda, seperti hak agrarisch eigendom,
landerijen bezitrecht.
Juga dengan hak-hak ciptaan Pemerintah Swapraja, seperti
grant sultan. Tanah-tanah dengan hak-hak adat dan hak-hak ciptaan
Pemerintah Hindia Belanda dan Swapraja tersebut bisa kita sebut
tanah-tanah hak Indonesia, yang cakupan pengertiannya lebih luas
dari tanah-tanah hak adat.
Perbuatan-perbuatan hukum yang dapat dilakukan mengenai
tanah-tanah ini pada dasarnya terbatas pada yang dimungkinkan
oleh hukum Tanah Barat. Misalnya tanah hak eigendom atau
erfpacht tidak dapat digadaikan, seperti halnya tanah milik adat.
Tanah-tanah tersebut dapat dijadikan jaminan kredit dengan
menggunakan lembaga hypoteek.
Hak-Hak Jaminan Atas Tanah yang juga Dualistik
Hak jaminan atas tanah adalah hak penguasaan yang secara
khusus dapat diberikan kepada kreditor, yang memberi wewenang
kepadanya untuk, jika debitor cidera janji, menjual lelang tanah
yang secara khusus pula ditunjuk sebagai agunan piutangnya dan
mengambil seluruh atau sebagian hasilnya untuk pelunasan
piutangnya tersebut, dengan hak mendahului daripada kreditor-
kreditor yang lain.
Selain berkedudukan mendahulu, kreditor pemegang hak
jaminan atas tanah tetap berhak menjual lelang tanah yag dijadikan
jaminan dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan
tersebut.
 Kedua keistimewaan ini mengatasi kelemahan perlindungan
yang diberikan secara umum kepada setiap kreditor oleh Pasal 1131
KUHPer. Menurut pasal tersebut, seluruh harta kekayaan debitor
merupakan jaminan bagi pelunasan utang kepada semua
kreditornya. Untuk dapat dijadikan jaminan hutang tanah yang
bersangkutan, harus mempunyai nilai yang dapat dihitung dengan
uang, karena alam merupakan jaminan bagi pelunasan suatu
piutang yang berupa uang. Juga harus dapat dipindahtangankan.
Untuk bisa dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak jaminan
atas tanah, selain dipenuhi kedua syarat tersebut, tanah yang
bersangkutan haknya harus didaftar dan ditunjuk oleh Undang-
Undang sebagai obyek lembaga hak jaminan yang bersangkutan.
Hukum Tanah Barat yang Individualistik
Hukum tanah barat bersumber pada KUHperdata. Konsepsi
individualistik berpangkal dan berpusat pada hak individu atas
tanah yang bersifat pribadi semata-mata. Dalam KUHPer disebut
hak eigendom. Hak Eigendom adalah hak untuk dengan leluasa
menikmati kegunaan suatu benda, dan untuk berbuat bebas
terhadap benda yang berangkutan dengan kekuasaan yang
sepenuhnya, asal tidak bertentangan dengan undang-undang dan
peraturan perundang-undangan lainnya yang ditetapkan oleh
penguasa yang berwenang dan tidak mengganggu hak-hak pihak
lain; semuanya itu terkecuali pencabutan hak untuk kepentingan
umum, dengan pemberian ganti kerugian yang layak menurut
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Tidak Ada Jaminan Kepastian Hukum Bagi Rakyat
Belum Tersedia Hukum Tanah Tertulis yang Lengkap dan Jelas
Pemberian jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan
memerlukan:
1. Tersedianya perangkat hukum tertulis, yang lengkap dan jelas serta
dilaksanakan secara konsisten;
2. Penyelenggaraan pendaftaran tanah yang efektif.
 Dengan tersedianya perangkat hukum yang tertulis, siapapun
yang berkepentingan akan dengan mudah mengetahui
kemungkinan apa yang tersedia baginya untuk menguasai dan
menggunakan tanah yang diperlukannya, bagaimana cara
memperolehnya, hak-hak, kewajiban serta larangan-larangan apa
yang ada dalam menguasai tanah dengan hak-hak tertentu, sanksi
apa yang dihadapinya jika diabaikan ketentuan-ketentuan yang
bersangkutan, serta hal-hal lain yang berhubungan dengan
penguasaan dan penggunaan tanah yang dipunyainya.
Tetapi bagi sebagian terbesar tanah yang dipunyai dengan
hak-hak adat, hukumnya tidak tertulis, hingga tidak mudah
diketahui isinya, khusus bagi orang-orang luar masyarakat hukum
adat yang bersangkutan.
Ketentuan-ketentuan hukum tanah administratif hampir
semuanya merupakan hukum yang tertulis, tetapi jumlahnya amat
banyak, dalam berbagai bentuk peraturan perundang-undangan
tersebar tidak terkodifikasi. Ada yang berlaku untuk seluruh wilayah
Hindia Belanda, ada yang untuk wilayah-wilayah tertentu saja.
Belum Diselenggarakan Pendaftaran Tanah yang Efektif
Untuk mencegah timbulnya sengketa di kemudian hari,
dengan diselenggarakannya pendaftaran tanah tersebut:
1. Mereka yang mempunyai tanah dengan mudah akan dapat
membuktikan haknya atas tanah yang dikuasai dan dipunyainya.
Kepada mereka masing-masing diberikan surat tanda bukti hak
oleh pemerintah;
2. Mereka yang memerlukan keterangan yang dimaksudkan di atas,
yaitu calon pembeli dan calon kreditor yang akan menerima
tanah sebagai jaminan, akan dengan mudah memperolehnya,
karena keterangan-keterangan tersebut yang disimpan di Kantor
Penyelenggara Pendaftaran Tanah, terbuka bagi umum.
Dalam arti umum boleh mengetahui, dengan melihat sendiri daftar
dan dokumen yang bersangkutan atau meminta keterangan tertulis
mengenai data yang diperlukannya dari Kantor tersebut.
 Pendaftaran tanah adalah suatu rangkaian kegiatan, yang
dilakukan oleh negara secara terus menerus dan teratur, berupa
pengumpulan keterangan atau data tertentu mengenai tanah-tanah
tertentu yang ada di wilayah-wilayah tertentu, pengolahan,
penyimpanan dan penyajiannya bagi kepentingan rakyat, dalam
rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan
termasuk penerbitan tanda-buktinya dan pemeliharaannya.
Data yang dihimpun pada dasarnya meliputi 2 bidang, yaitu:
1. Data fisik mengenai tanahnya: lokasi, batas-batasnya, luasnya
bangunan dan tanaman yang ada di atasnya;
2. Data yuridis mengenai haknya: haknya apa, siapa pemegangnya,
ada atau tidak adanya hak pihak lain.
Urutan kegiatan pendaftaran tanah adalah pengumpulan
datanya, pengolahan, penyimpanan dan kemudian
penyajiannya.
Kegiatan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran
tanah untuk pertama kali dan kegiatan pemeliharaan data yang
tersedia. Pendaftaran untuk pertama kali adalah kegiatan mendaftar
untuk pertama kalinya sebidang tanah yang semula belum didaftar
menurut ketentuan peraturan pendaftaran tanah yang
bersangkutan.
Kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka proses pendaftaran
untuk pertama kali yang meliputi pengumpulan dan penetapan
kebenaran data fisik dan data yuridis tersebut mengenai satu atau
beberapa obyek pendaftaran tanah yang dilakukan untuk keperluan
pendaftarannya, disebut ajudikasi.
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dapat
dilakukan dua cara, yaitu secara sistematik dan secara sporadik.
Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran
tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak, yang
meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar
dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa atau kelurahan.
Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran
 tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek
pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa
atau kelurahan secara individual atau massal, yang dilakukan atas
permintaan pemegang atau penerima hak atas tanah yang
bersangkutan.
Ada dua macam sistem pendaftaran tanah, yaitu sistem
pendaftaran akta dan sistem pendaftaran hak. Sistem pendaftaran
tanah mempermasalahkan: apa yang didaftar, bentuk penyimpanan
dan penyajian data yuridisnya serta bentuk tanda bukti haknya.
Baik dalam sistem pendaftaran akta maupun sistem pendaftaran
hak, akta merupakan sumber data yuridis.
Pemeliharaan Data
Data yang disipan, baik data fisik maupun data yuridis, perlu
disesuaikan dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian,
agar selalu sesuai dengan keadaan yang sebenarnya. Inilah yang
disebut kegiatan pemeliharaan data.
Perubahan pada data fisik terjadi jika luas tanahnya berubah,
yaitu jika terjadi pemisahan atau pemecahan bidang tanah yang
bersangkutan menjadi satu-satuan baru.
Perubahan data yuridis bisa mengenai haknya, yaitu berajhir
jangka waktu berlakunya, dibatalkan, dicabut, atau dibebani hak
lain.
Sistem Publikasi
Dalam sistem publikasi positif, orang yang dengan itikad baik dan dengan
pembayaran memperoleh hak dari orang yang namanya terdaftar sebagai
pemegang hak dalam register, memperoleh hak yang tidak dapat
diganggu gugat dengan didaftarnya namanya sebagai pemegang hak
dalam register.
Dalam sistem publikasi negatif, bukan pendaftaran tetapi sahnya
perbuatan hukum yang dilakukan yang menentukan berpindahnya hak
kepada pembeli.
Sistem yang digunakan UUPA daan PP 24/1997 adalah sistem negatif yang
mengandung unsur positif. Sistemnya bukan negatif murni, karena
dinyatakan dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c, bahwa pendaftaran
menghasilkan surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat.
Dalam sistem publikasi negatif yang murni tidak akan ada pernyataan
demikian. Pernyataan tersebut mengandung arti bahwa pemerintah
sebagai penyelenggara pendaftaran tanah harus berusaha, agar sejauh
mungkin dapat disajikan data yang benar dalam buku tanah dan peta
pendaftaran. Hingga selama tidak dapat dibuktikan yang sebaliknya, data
yang disajikan dalam buku tanah dan peta pendaftaran harus diterima
sebagai data yang benar. Demikian juga data yang dimuat dalam
sertifikat hak, sepanjang data tersebut sesuai dengan yang ada dlam
buku tanah dan peta pendaftaran. Biarpun demikian, sistemnya juga
bukan positi. Dalam sistem positif, data yang disajikan dijamin
kebenarannya. Bukan hanya berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Di atas telah dikemukakan bahwa data yang dimuat dalam register
mempunyai daya pembuktian yang mutlak.