UNDANG-UNDANG HAKMILIK STRATA SGT 3223 PECAH BAHAGI BANGUNAN KEPADA PETAK HAK DAN TANGGUNGAN PEMILIK PETAK

PENGURUSAN BANGUNAN KONSEP HAKMILIK STRATA Konsep pemunyaan hakmilik strata pertama kali telah diperkenalkan di Semenanjung Malaysia pada 1 hb Januari 1966 melalui Kanun Tanah Negara. Konsep hakmilk strata adalah bermodelkan New South Wales Coveyancing (Strata Titles) Act 1961, Australia. Penekanan kepada pembinaan bangunan tinggi berbilang tingkat pada pertengahan tahun 1960an adalah sebagai menyambut seruan urbanisasi. Disamping itu ia juga adalah bagi menempatkan semula setinggan-setinggan. KANUN TANAH NEGARA DAN HAKMILIK SUBSIDIARI Kanun Tanah Negeri Melayu Berksekutu 1926 yang berkuatkuasa pada ketika itu tidak memperuntukkan pemunyaan hakmilik strata ini. Berbagai kaedah telah digunakan bagi pemunyaan rumah pangsa. Antara kaedah yang digunapakai ketika itu adalah : Pemberian pajakan Sistem syarikat unit rumah Penyewaan bersama Semua kaedah-kaedah yang dugunakan telah menimbulkan kesulitan. Keadaan ini telah mendorong kepada permintaan untuk suatu sistem dimana hakmilik berasingan boleh diperolehi untuk setiap unit rumah pangsa yang dibeli. KONSEP PECAH BAHAGI BANGUNAN Pada 1 hb Januari 1966 KTN telah memperkenalkan satu konsep baru bagi pecah bahagian bangunan kepada petak-petak. Pemunyaan petak ini dibuktikan dengan pengeluaran hakmilik subsidiari. Dengan berlalunya masa, peruntukan-peruntukan berkenaan dengan pecah bangunan di bawah KTN telah terbukti tidak mencukupi. Diantara kekurangan yang dihadapi ialah:

Pemunya asal atau pemaju tidak dikenakan kewajipan untuk membuat permohonan bagi memecah-bahagikan bangunan untuk memperolehi hakmilik strata yang berasingan bagi setiap petak yang dimiliki secara individu. KEKURANGAN KTN DALAM PENGELUARAN HAKMILIK SUBSIDIARI Ini menimbulkan kesulitan kepada pembeli yang tidak dapat menggunakan petak mereka sebagai kolateral bagi pinjaman dari institusi kewangan. Dalam kes dimana pinjaman telah diperolehi, pembeli dikehendakki menyerah hak dengan persetujuan pemunya asal atau pemaju, hak ekuiti keatas hakmilik strata dibawah perjanjian jualbeli kepada institusi pemberi pinjaman yang akan berhak untuk memilikki hakmilik strata berkenaan. Institusi kewangan berkenaan biasanya akan memasukkan kaveat bagi petak yang berkenaan untuk melindungi kepentingan mereka. Namun demikian pemunya asal atau pemaju masih boleh menjalankan amalam yang tidak diingini seperti menggunakan petak yang telah dijual itu untuk mendapatkan pinjaman kerana dia masih merupakan pemunya berdaftar tanah tersebut. Tambahan lagi pembeli pula dikehendakki membayar cukai tanah dan cukai taksiran walaupun mereka belum menjadi pemunya yang sah disisi undang-undang. KEKURANGAN KTN DALAM PENGELUARAN HAKMILIK SUBSIDIARI Terdapat juga keperluan bahawa bagi bangunan yang mempunyai keluasan tapak yang tidak kurang dari 5,000 kaki persegi sahaja yang boleh dipecahbahagi menyebabkan sukar bagi pemunya bangunan walaupun mempunyai 4 atau 5 tingkat tetapi keluasan tapaknya kurang dari 5,000 kaki persegi untuk menjual lot didalamnya. Selain itu juga tidak ada peruntukan untuk membenarkan kemajuan secara fasa bagi komplekkomplek perdagangan dan kediaman sehingga berbagai fasa dalam projek itu siap dibina. KEKURANGAN KTN DALAM PENGELUARAN HAKMILIK SUBSIDIARI Juga tidak terdapat peruntukan untuk lot letak kereta dan stor dalam hakmilik strata yang dikeluarkan kepada setiap petak . Kelambatan birokrasi untuk memperolehi kebenaran daripada pihak berkuasa yang relevan. Oleh itu peruntukan berkenaan dengan pecah bahagian banguna dalam KTN telah dipinda dari semasa kesemasa untuk memperbaiki kelemahan dan mengatasi kesukaran yang dihadapi dalam KTN. Oleh itu peruntukan dalam KTN berkaitan dengan hakmilk subsidiari telah dimansuhkan dan diganti dengan Akta Hakmilik Strata 1985. AKTA HAKMILIK STRATA 1985 SEJARAH PENGGUBALAN AKTA HAKMILIK STRATA 1985 CIRI-CIRI UTAMA AKTA HAKMILIK STRATA 1985

Mengekalkan konsep pecah bahagi bangunan yang termaktub dalam KTN 1965, iaitu bangunan dipecah bahagi tanpa melibatkan tanah. Memperkenalkan unsur-unsur baru bagi mengadakan petak aksesori. Memperkenalkan bentuk pembangunan blok sementara. Mengadakan peruntukan khas untuk bangunan berbilang tingkat kos rendah. Mengadakan peruntukan baru untuk melicinkan perjalanan perbadanan pengurusan. Mengandungi peruntukan yang jelas mengenai hak-hak dan tanggungjawab pemilik-pemilik petak. Memperkemaskan prosedur pemprosesan untuk mempercepatkan pengeluaran hakmilik strata. (27 langkah kepada 12 langkah) PINDAAN KEPADA AKTA HAKMILIK STRATA 1985 Akta Hakmilik Strata ini telah mengalami 4 kali pindaan iaitu melalui: Akta A753 berkuatkuasa pada 23 Februari 1990; Akta A951 berkuatkuasa pada 2 Ogos 1996; Akta A1107 berkuatkuasa pada 1 Disember 2001; Akta A1290 berkuatkuasa pada 12 April 2007. AKTA HAKMILIK STRATA 1985 Akta ini mengandungi peruntukan terdahulu berhubung dengan hakmilik subsidiari dalam KTN. Namun demikian peruntukan baru dan konsep baru berdasarkan perundangan hakmilik strata di New South Wales dan Singapura telahpun dimasukkan ke dalam Akta ini bagi tujuan memperbaiki lagi prosedur dan cara memproses permohonan, untuk mengatasi kekurangan dan menghadapi kemajuan semasa dan keperluan sosial dan ekonomi negara. Akta ini telah dibentangkan di Parlimen pada 12.4.1985 dan telah mendapat persetujuan Duli Yang Maha Mulia Seri Paduka Baginda Yang Di Pertuan Agung pada 22.5.1985 dan diwartakan pada 30.5.1985. Akta ini telah dikuatkuasakan pada mulai 1.6.1985. PERUNTUKAN AKTA HAKMILIK STRATA Antara peruntukan baru ialah berkaitan dengan petak aksesori, pembangunan berperingkat dan juga peruntukan khas untuk skim kos rendah. Akta ini hendaklah dibaca dan ditafsirkan dengan peruntukan KTN setakat mana ianya tidak bertentangan dengan Akta itu sendiri.(Sek. 5)

Bagi bangunan yang telahpun dipecahbahagikan dan hakmilk subsidiari telahpun dikeluarkan sebelum 1hb Jun 1985, peruntukan yang relevan di bawah KTN walaupun telah dimansuhkan hendaklah terus terpakai kepadanya. Sehingga kaedah-kaedah berkenaan dengannya digubal tiada negeri-negeri boleh mengutkuasakan peruntukan Akta Hakmilik Strata 1985 ini. ORDINAN HAKMILIK STRATA SARAWAK 1974 DAN ENAKMEN (HAKMILIK SUBSIDIARI) TANAH SABAH 1972. Ordinan Hakmilik Strata Sarawak 1974 dan Enakmen (Hakmilik Subsidiari) Tanah Sabah 1972 mengandungi sebahagian besar peruntukan asal yang terdahulu berhubung dengan pecah bahagian bangunan yang wujud pada ketika itu dibawah KTN. Enakmen 1972 dengan jelas memperuntukkan pemakaian dalam semua aspek peruntukan Ordinan Tanah Sabah dan kaedah-kaedah dibawah Enakmen itu setakat mana peruntukan dan kaedah itu tidak bertentangan dengan peruntukan Enakmen 1972. Tiada pindaan yang banyak dan utama yang dibuat pada Ordinan 1974 dan Enakmen 1972 berbanding dengan pindaan yang banyak yang dilakukan pada peruntukan berhubung dengan pecah bahagian bangunan dibawah KTN. KUASA PIHAK BERKUASA NEGERI MEMBUAT KAEDAH STRATA NEGERI Seksyen 81(1) AHS 1985 membenarkan atau memberi kuasa kepada PBN dalam membuat keadah strata negeri selagi mana maksudnya tidak bertentangan dengan akta induk (AHS). Keadah negeri hendaklah diwartakan sebelum digunapakai. Kuasa yang diperuntukkan oleh kaedah negeri: Fee/ pembayaran apa-apa prosedur Fee/ pembayaran apa-apa permohonan Amalan dan tatacara Lembaga Memanggil mesyuarat AGM Keanggotaan, pencalonan atau pemilihan ahli majlis Perbadanan pengurusan Pengkelasan bangunan kos rendah Perkara lain yang tujuanya untuk menjalankan urusan atau kuatkuasa peraturan tersebut. PENWUJUDAN SKIM STRATA DI MALAYSIA PENGENALAN APAKAH KONSEP PECAH BAHAGI BANGUNAN?

Pada asasnya pecah bahagian bangunan di bawah Akta Hakmilik Strata bermakna pengeluaran hakmilik berasingan yang dikenali sebagai hakmilik strata bagi tiap-tiap petak dalam bangunan yang mempunyai dua tingkat atau lebih, atau mana-mana tanah berimilik yang di atasnya terdapat dua atau lebih bangunan yang dipegang sebagai satu lot di bawah satu hakmilik kekal boleh di pecah bahagi kepada petak-petak tanah.(A1290) Apabila bangunan itu dipecah bahagi, hakmilik tanah atas mana bangunan itu terdiri masih kekal tetapi ia akan didaftarkan atas nama suatu badan yang dikenali sebagai perbadanan pengurusan. KONSEP HAKMILIK STRATA -samb Perbadanan pengurusan ini wujud secara automatik sebaik sahaja didaftarkan hakmilik strata petak-petak bangunan itu. Perbadanan pengurusan ini mengandungi semua pemilik-pemilik petak samada terdiri dari orang atau badan yang didaftarkan sebagai tuan punya petak dalam hakmilik strata . Oleh itu apabila hakmilik strata mula didaftarkan, semua hakmilik itu akan didaftarkan atas nama orang atau badan yang terakhir sekali didaftarkan sebagai tuapunya tanah. KONSEP HAKMILIK STRATA - samb Dia merupakan ahli perbadanan pengurusan yang pertama dan akan mengambil alih daripada tuanpunya tanah segala tanggungjawab dan kewajipan dan tanggungan berkenaan dengan tanah dan bangunan selain petak-petak yang untuknya hakmilik strata didaftarkan. Ini bermakna bahawa ia akan bertanggungjawab atas pembayaran cukai tanah, menginsurankan bangunan dan juga menjaga kemudahan dalam bangunan itu supaya dalam keadaan baik. APA ITU SKIM STRATA ? Satu Skim Strata akan wujud sekiranya ada perkara-perkara berikut : Pecah bahagi tanah dan bangunan atas tanah kepada petak-petak dan harta bersama. Pecah bahagi bangunan dan tanah secara menegak dan mendatar. Pecah bahagi bangunan dan tanah ini mestilah terlebih dahulu mendapat kebenaran daripada pihak berkuasa tempatan dan juga pengarah tanah dan galian negeri. PRA SYARAT KEPADA SKIM STRATA CIRI TANAH CIRI BANGUNAN KONSEP PEMBANGUNAN KEWAJIPAN PEMAJU PERUMAHAN

Pemaju perumahan yang ingin mendirikan bangunan sebagai projek perumahan mestilah mempunyai lesen dalam menjalankan kegiatan ini. (S 5 APP 1966) Dengan dibantu oleh penasihat professional yang terdiri mungkin dari kalangan arkitek juga jurutera , ia dikehendakki untuk mematuhi langkah asas dalam mengwujudkan skim strata ini. Pertama sekali pemaju mesti memastikan bahawa cadangan projek skim strata itu mematuhi keperluan perundangan. Ini termasuklah pematuhan kepada keperluan kepada tanah dan bangunan yang akan dibangunkan itu. KEWAJIPAN PEMAJU PERUMAHAN Selepas itu pemaju juga perlu memikirkan bagaimana ia akan membiayai projek skim strata tersebut. Seterusnya dia juga perlu untuk memikirkan adakah projek itu akan dibangunkan secara berfasa atau tidak. Setelah semuanya selesai baharulah pemaju itu akan meminta juruukur tanah atau arkitek untuk menyediakan pelan strata. Pihak juruukur tanah atau arkitek pula hendaklah memastikan bahawa skim strata itu mematuhi kehendak keperluan peraturan perancang dan juga undangundang kecil bangunan. KEWAJIPAN PEMAJU PERUMAHAN Di Malaysia petak-petak dalam bangunan skim strata itu boleh ditawarkan untuk dijual sebelum bangunan itu dibangunkan dan sebelum ianya dipecahbahagi lagi. Persoalan yang mungkin timbul ialah adakah pembeli petak ini mendapat perlindungan dalam pembelian itu ? Seksyen 24 Akta Pemaju Perumahan memberi perlindungan kepada pembeli. SYARAT BERKAITAN DENGAN TANAH Tanah di atas mana bangunan yang hendak dipecah bahagi itu terdiri mestilah tanah berimilik.(s.6 (1) AHS) Tanah hendaklah dipegang dibawah hakmilik kekal/tetap.(S. 6 (1). Tanah yang dipegang dibawah hakmilik sementara juga boleh dipohon untuk dipecah bahagi kepada petak bangunan atau petak tanah. (s.7(2)). Lihat kes Sor Kok Wah & Ors v Draland Sdn Bhd.(1998) 6 MLJ 456 at 464. 3. Sekiranya tanah dimana projek skim strata itu hendak dibangunkan terdiri dari dua lot atau lebih, lot-lot itu hendaklah disatukan terlebih dahulu. ( Lihat Bahagian 9 KTN) SYARAT BERKAITAN DENGAN BANGUNAN

Bangunan atau bangunan-bangunan yang hendak didirikan itu hendaklah mempunyai dua tingkat atau lebih. (S.6(1)) Walaubagaimanapun bangunan yang mempunyai satu tingkat juga boleh di pecah bahagikan kepada petak-petak atau petak aksesori yang berada dalam satu projek yang terdiri dari berbilang kegunaan (mixed use development).(S 7(1)) Apakah definisi bangunan? S. 4. DEFINISI BANGUNAN Bangunan, berhubungan dengan lot yang hendak dimajukan berperingkat-peringkat, termasuklah mana-mana bangunan yang separuh siap atau yang hendak didirikan dalam lot itu sebagaimana yang ditunjukkan atau dinyatakan dalam mana-mana pelan strata yang dicadangkan yang dikemukakan untuk kelulusan. Bangunan khas ertinya mana-mana bangunan yang didudukki sebelum Jun 1996. Bangunan Kos rendah ertinya mana-mana bangunan yang deperakui oleh Pihak Berkuasa Negeri di bawah seksyen 10B. Bangunan yang dipecahbahagi ertinya suatu bangunan sebagaimana yang dipecahbahagikan di bawah Bahagian 11. SYARAT BERKAITAN DENGAN BANGUNAN 2) Bangunan atau bangunan-bangunan hendaklah terdiri dalam sempadan satu lot dengan tidak mengambilkira apa-apa bahagian bangunan seperti cucur atap, kajang atau langkan yang tidak merupakan sebahagian daripada sesuatu petak yang dicadangkan yang menganjur ke ruang udara sesuatu rizab jalan. (S.9 (1)(i)&(ii) Sekiraya didapati ada bahagian bangunan itu menganjur ke ruang udara sesuatu rizab jalan, bahagian bangunan itu hendaklah dikeluarkan dengan permit ruang udara. ( S. 75A KTN). SYARAT BERKAITAN DENGAN BANGUNAN 3) Bangunan itu mestilah telah siap dibina atau sekurang kurangnya terdapat sebuah bangunan utama yang telah siap. (s. 8(1) Bangunan yang telah siap bermakna suatu bangunan dimana pihak berkuasa tempatan telah memperakuinya sebagai layak untuk diduduki dan dibina mengikut spesifikasi.(S. 8(8)) Perlukah bangunan itu berbentuk kekal? (permanent in nature)

Adakah bangunan yang hendak dipecah bahagikan itu mesti berada diatas tanah? Bagaimana dengan bangunan yang berada diaras bawah tanah? Bolehkah bahagian bangunan ini dipecah bahagikan? Konsep bangunan kos rendah. Lihat S. 58 dan s 4 AHS. BANGUNAN KOS RENDAH Bangunan kos rendah ertinya mana-mana bangunan yang diperakui oleh pihak berkuasa negeri dibawah s 10B. Pihak berkuasa Negeri boleh melalui kaedah yang dibuat di bawah seksyen 81 mengkelaskan mana-mana jenis bangunan sebagai bangunan kos rendah. PBN mengkelaskan mana-mana bangunan sebagai bangunan kos rendah setelah mengambilkira lokasi, jenis pembinaan dan kos bangunan itu. Ini dilakukan oleh PBN dengan mengeluarkan perakuan kepada pemilik bangunan atau pemilik asal. Kenapa mesti bangunan dikelaskan sebagai kos rendah? Bangunan kos rendah ini juga boleh dipecah bahagikan. PENYEDIAAN PELAN STRATA Apakah pelan strata? Pelan strata ertinya pelan lokasi dan pelan tingkat, dan termasuklah pelan pecahan atau penyatuan mana-mana petak yang ditunjukkan dalam pelan strata yang diluluskan dan dalam hal petak tanah termasuklah suatu pelan tandaan. Apakah pelan strata yang diperakui? Pelan strata yang diperakui ertinya pelan yang disediakan di bawah subseksyen (1) seksyen 13 dan yang diperakui oleh Pengaraj Ukur. Apakah pula pelan tandaan? Pelan tandaan ertinya pelan yang menunjukkan tandaan petak tanah. PELAN LOKASI Pelan lokasi ertinya pelan lokasi di bawah subseksyen (2) sek 10. Tiap-tiap pelan lokasi hendaklah menyatakan nombor lot, nombor hakmilik tanah yang terkandung dalamnya dan keluasanya. (S10(2)(a)). Pelan lokasi juga hendaklah menandakan sempadan-sempadan dan tanda-tanda sempadan bagi lot itu dan kedudukan kesemua bangunan di atasnya, dengan menunjukkan bangunan-bangunan yang hendak dipecahbahagikan itu. (s 10(2)(b) Pelan lokasi hendaklah termasuk suatu keratan tegak bagi setiap bangunan tersebut itu yang menunjukkan

(i) lantai dan siling setiap tingkat; dan (ii) tingginya setiap tingkat. (s 10(2)(c)) Pelan lokasi juga hendaklah mengandungi apa-apa butir lain sebagaimana yang telah ditetapkan.(s 10(2)(e)).

PELAN TINGKAT Pelan tingkat ertinya suatu pelan tingkat dibawah subseksyen (3) seksyen 10. Tiap-tiap pelan tingkat hendaklah (a) menyatakan nombor lot dan nombor hakmilik tanah yang terkandung dalamnya, dan bangunan serta tingkat bernombor yang dimaksudkan dengan pelan itu. (S 10(3)(a)) (b) menandakan, tertakluk kepada peruntukan perenggan (a) dan (b) subseksyen (5), setiap petak yang dicadangkan dan menentukan sempadan-sempadannya dengan merujuk kepada lantai dan dinding binaan kekal yang menunjukkan dimensi-dimensi mendatar tanpa perlu menunjukkan bering. (S 10(3)(b)). PELAN TINGKAT (c) menunjukkan berkenaan dengan setiap petak itu nombor yang mengikutnya petak itu diperihalkan dalam Borang 1. (s 10(3)(c). (d) menyatakan anggaran keluasan lantai setiap petak. (s 10(3)(d). (e) mengenalpasti mana-mana bahagian yang tidak hendak dimasukkan ke dalam mana-mana petak tetapi hendak menjadi sebahagian dari harta bersama. (s 10(3)(e). (g) mengandungi apa-apa butiran lain sebagaimana yang ditetapkan. (s 10(3)(g). PELAN TANDAAN Tiap-tiap pelan tandaan hendaklah:(a) menyatakan nombor lot dan nombor hakmilik tanah yang terkandung dalamnya dan petak yang dimaksudkan dalam pelan itu. (S. 10(3)(a) (b) menandakan setiap petak yang dicadangakn dengan merujuk kepada sempadan lot yang menunjukkan bering dan jarak bagi setiap sempadan. (S. 10(3)(b) (c) menunjukkan berkenaan dengan setiap petak itu nombor yang dengannya petak itu diperlukan dalam Borang 1 atau 1A, mengikut mana-mana yang berkenaan. (S. 10 (3)(c) PELAN TANDAAN (d) menyatakan keluasan setiap petak. (S.10(3)(d)

(e) membezakan mana-mana bahagian yang tidak hendak domasukkan ke dalam mana-mana petak tetapi hendak dijadikan sebahagian daripada harta bersama. (S. 10(3)(e) (f) Mengndungi apa-apa butir terperinci lain sebagaimana yang ditetapkan. (S. 10(3)(f) PELAN STRATA CADANGAN Tiap-tiap pelan strata yang dicadangkan hendaklah menunjukkan legenda bagi a) semua petak b) semua harta bersama c) semua petak aksesori, dan menyatakan dalamnya petak-petak yang dijadikan berhubungan dengan, tidak kira sama ada petak-petak aksesori itu adalah berdampingan dengan, petak-petak yang dinyatakan itu. (S. 10(4)(a)(b)&(c)) PELAN STRATA CADANGAN TIAP-TIAP PELAN STRATA YANG DICADANGKAN HENDAKLAH (a) menunjukkan unit syer yang dicadangkan dengan angka bulat bagi setiap petak dan jumlah unit syer bagi semua petak itu, dan (b) mengandungi apa-apa butir lain sebagaimana yang ditetapkan oleh keadah-kaedah yang dibuat dibawah seksyen 81. (s 10(6)) Pelan strata yang diperakui ertinya pelan yang disediakan di bawah subseksyen (1) seksyen 13 dan diperakui oleh Pengarah Ukur.