PENGENALAN KEPADA

PEMBANGUNAN DAN HAKMILIK

STRATA

Mohd Azua Mohd Zain

Penolong Pengarah Ukur
Jabatan Ukur dan Pemetaan
Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur/Putrajaya
 Pengenalan Hakmilik Strata
 Akta yang membolehkan hakmilik
berasingan didaftarkan bagi petak-
petak(unit-unit) dan petak tanah
dalam suatu skim pembangunan
atas lot yang sama.(seperti
Kediaman, Perniagaan, Perindustrian
atau Pembangunan Bercampur)
Contoh Pembangunan Berstrata
Konsep Pecah Bahagi Bangunan
 Dahulu dikenali dalam Sek 151-157,
KTN 1965 sebagai Hakmilik Subsidiari
– banyak kelemahan dan tidak dapat
memenuhi keperluan semasa
 Hakmilik tanah yang asal dikekalkan
 Mana-mana bahagian tanah atau
bangunan yang tidak didaftarkan
suatu hakmilik subsidiari dikenali
sebagai harta bersama dan akan
diuruskan oleh Perbadanan
Pengurusan
 Keperluan Kepada Pindaan
 Peruntukan bagi petak sampingan(aksesori)
 Membenarkan pembangunan berperingkat
 Peruntukan khas bagi bangunan kos rendah
 Petak boleh dipecah kepada beberapa petak
dan petak-petak berdampingan dicantum
kepada satu petak
 Mengawal pemaju agar tidak menindas
pemilik petak
 Peruntukan mengenai hak-hak dan
tangungjawab pemilik petak dan
pemaju(pemilik tanah)
 Latarbelakang AHS 1985 (Akta 318)
Dipinda 4 kali
 Intisari Pindaan(2007) AHS 1985
 Pindaan kepada 45 seksyen dan Jadual Satu
hingga Jadual Tiga. 21 tafsiran juga dipinda
atau yang baru dimasukkan dalam pindaan ini
 Langkah penyelesaian kepada beberapa isu
pengurusan strata seperti;
 Isu penubuhan bangunan berbilang tingkat kos
rendah yang lama;
 Isu pengeluaran hakmilik strata bagi bangunan
lama yang tidak mempunyai Sijil Layak Menduduki
atau pelan bangunan didapati hilang dan;
 Isu-isu perbadanan pengurusan
 Intisari Pindaan(2007) AHS 1985
 Penyelarasan kepada pindaan Akta Jalan,
Parit dan Bangunan 1974 dan penggubalan
Akta Harta Bersama(Penyelenggaraan dan
Pengurusan).
 Pemakaian undang-undang yang
memenuhi keperluan negeri-negeri dari
aspek pelaksanaan Sistem
Pengkomputeran Hakmilik Strata di
Pejabat-pejabat Tanah dan mengurangkan
beban Pengarah Tanah dan Galian Negeri
dalam usaha menubuhkan Lembaga
Hakmilik Strata.
Intisari Pindaan(2007) AHS 1985
 Pindaan ini turut memantapkan
kesan-kesan pencegahan salahlaku
dalam AHS 1985 dengan kenaikan
denda.

 Memperluaskan pemakaian kepada

pembangunan berbentuk gated
communiti schemes (GACOS)- Petak
Tanah(Land Parcel).
Pindaan Terlibat
Pindaan Terlibat
 Pindaan Terlibat

Selepas Pindaan:
Mana-mana tanah berimilik yang mempunyai
dua(2) bangunan atau lebih yang dipegang
sebagai satu lot di bawah hakmilik tetap
(samada hakmilik Pendaftaran atau Pejabat
Tanah) bolehlah dipecahbahagikan kepada
petak-petak tanah yang setiap satu hendaklah
dipegang di bawah suatu hakmilik strata atau
sebagai suatu petak aksesori.
 Ilustrasi peruntukan lama
Petak
Petak

Petak Petak

Petak

Lot 245 Lot 246

Townhouse

Apartment/Condominium

Lot 247 Lot 248 Lot 250

 Illustrasi Pindaan 2007

Petak

2 Storey & 2 ½ Storey Terrace House

Single Storey Terrace Houses
Petak Tanah

Apartment/
Condominium
Club House Double Storey Bungalows

Double Storey Bungalows

Club House
Petak Tanah
Semi-D Houses
Double Storey Single Storey Terrace Houses
Semi-D Houses
 Peranan Dan Tanggungjawab
 Tuan Tanah/Pemaju
• Daftar secepat mungkin – 6 bulan dari tarikh
jualan atau tarikh CF dikeluarkan
• Kegagalan memohon pecah bahagi bangunan
dalam tempoh yang ditetapkan boleh dikenakan
denda tidak melebihi RM100,000.00[Sek.8(5)]
• Pembangunan berperingkat juga wajib memohon
dalam tempoh 6 bulan tarikh CF dikeluarkan –
[Sek. 20,AHS85]

Sambung…
 Peranan Dan Tanggungjawab
 Pentadbir Tanah Daerah/
Pejabat Tanah & Galian
• Menerima, memproses serta meluluskan permohonan
pecah bahagi bangunan dan mendaftarkan hakmilik
strata

• Dahulunya mengawasi pentadbiran Perbadanan

Pengurusan bangunan skim strata – telah diambil alih
oleh Pesuruhjaya Bangunan ( Akta 663 ) April 2007

Sambung…
 Peranan Dan Tanggungjawab
 JUPEM
• Menyebabkan pelan strata disediakan,
seterusnya menyemak dan mengesahkan
Pelan Strata [ Sek. 10 (9), AHS85 ]

• Meluluskan Pelan Akui Strata

• Penyediaan Suratan Hakmilik Strata (Borang

4, AHS85)
Sambung…
 Peranan Dan Tanggungjawab
 PESURUHJAYA BANGUNAN
• Mengawalselia pemaju dan pembeli dan
menyelesaikan masalah yang dibangkitkan
dan mengambil tindakan sekiranya tidak
mematuhi Akta Bangunan dan Harta
Bersama (Akta 663)
• Menetapkan tarikh mesyuarat JMB

Sambung…
 Peranan Dan Tanggungjawab
 JURUUKUR TANAH BERLESEN
• Pakar runding kepada tuan tanah/pemaju
untuk permohonan strata

• Memastikan dan memperakui ukuran yang

telah dijalankan untuk pecah bahagi
bangunan sebagaimana undang-undang dan
peraturan yang telah digariskan
 SYARAT-SYARAT
KELULUSAN
Sek.9(1)(a)(i):Diperakukan oleh JTB bahawa keseluruhan
bangunan berada dalam sempadan tanah
Sek.9(1)(b)(i):Diperakukan oleh Akitek atau Jurutera
profesional bahawa pembinaan mengikut pelan dan
spesifikasi
Sek.9(1)(c):Tiada melanggar mana-mana sekatan
kepentingan
Sek.9(1)(d):Tiada bertentangan dengan peruntukan mana-
mana undang-undang bertulis (cth Akta Bomba, Akta
Bangunan Seragam dll

Sambung…
SYARAT-SYARAT KELULUSAN
Sek.9(1)(e):Tiada sebarang tunggakan bayaran hasil tanah

Sek.9(1)(f): Keizinan bertulis daripada orang yang berhak ke

atas pajakan terhadap semua atau sebahagian tanah

Sek.9(1)(g): Unit syer yang dicadangkan kepada petak-petak

adalah saksama

Sek.9(1)(h)(i)&(ii): Setiap petak mesti ada jalan masuk tanpa

melintasi petak lain dan laluan dalaman tanpa melintasi harta
bersama

Sek.9(1)(i):Jika pajakan, baki tidak kurang dari 21 tahun

Sambung…
 SYARAT-SYARAT
KELULUSAN
Sek.9(1)(j):Tidak tertakluk kepada gadaian atau lien
Sek.9(1)(k):Jika QT, hakmilik kekal telah didaftarkan

Sek.9(1)(l):Diperakukan layak untuk diduduki oleh PBT (CF)

Semua di atas tanah atau sebahagian di atas tanah dan
sebahagian lagi di bawah tanah :(Sek 5, KTN65)

Sek.9(1)(a)(ii): Jika terdapat cucur atap, kajang atau

langkan yang mengunjur keluar ke atas rizab jalan,
mesti kemuka permit ruang udara di bawah sek. 75A,
KTN
Sek.10(1)(b)(ii):Sempadan petak mengikut ciri binaan kekal

Sambung…
 SYARAT-SYARAT KELULUSAN – BLOK
SEMENTARA
Sek.20(ca):Perakuan Juruukur Tanah Berlesen bahawa
bangunan blok sementara terletak dalam lingkungan lot

Sek.20(e):Kuantum Unit Syer sementara terhadap blok

sementara adalah saksama

Sek.20(e):Tarikh jangkaan blok sementara akan siap

Sek.20(e):Deposit untuk setiap blok sementara seperti yang

ditetapkan oleh PTG( deposit akan diambil oleh kerajaan jika
pada tarikh yang ditetapkan (atau tempoh lanjutan yang
diberikan) blok sementara itu masih belum siap

Sambung…
Contoh pelantar bunga boleh dijadikan sebagai sebahagian dari
petak.(ianya sebahagian dari balkoni)
Contoh tempat letak kereta dan pagar yang dibina menceroboh
tanah kerajaan
Contoh konkrit ledge berada diluar tingkap tetapi telah
dipohon sebagai petak aksesori
Contoh tempat letak aircond (luar tingkap), tetapi telah
dipohon sebagai sebahagian dari petak.
Contoh tempat(bilik) letak aircond dengan pintu masuk dan
tertutup boleh dipohon sebagai petak atau petak aksesori.
Contoh tempat letak aircond dengan laluan minima dan terbuka
boleh dipohon sebagai petak aksesori.
Contoh pelantar bunga dalam balkoni yang boleh dipohon
sebahagian dari petak.
Contoh ruang hadapan sebelum pintu masuk ke petak yang
boleh bergantung kepada S&P sama ada harta bersama atau petak
aksesori atau sebahagian dari petak
DISPOSAL OF UNDERGROUND
LAND

Cont… 40
DISPOSAL OF UNDERGROUND LAND

Background

Legislation on disposal of underground land

enacted under Part 5(A) NLC 1965 (Act A752/1990),
gazetted on 22.2.1990

Cont… 41
DISPOSAL OF UNDERGROUND LAND

Background

‘stratum’ means a cubic layer of underground land

‘underground land’ means land which lies below the

surface of the earth

Cont… 42
DISPOSAL OF UNDERGROUND LAND

 Alienation of underground state land

Granting a right to use underground land below

alienated land

Lease of underground reserved land

Granting a right to use underground land below

leased reserved land

Cont… 43
DISPOSAL OF UNDERGROUND LAND

1. Alienation of underground land

(a). Sec. 92C – Alienate a stratum of underground State land which is
below any State land.

STATE LAND

X – alienation of underground
State land with depth specified

Remain vested in the State Authority as

State land

44
 DISPOSAL OF UNDERGROUND LAND

1. Alienation of underground land

(b). Sec. 92B(1)(a)[Sec. 92C] – Alienate a stratum of underground land below
alienated land with depth specified. By virtue of section 92B(4).

Alienated land with depth specified being

a depth not less than the minimum depth
specified for that class/desc/location, if it is
so provided in the regulation

X – alienation of underground land below

alienated land (application for alienation by
any person/body)

remain vested in the State Authority

as State land

45
 DISPOSAL OF UNDERGROUND LAND

1. Alienation of underground land

(c). Sec. 92B(1)(a)[Sec. 92D(1)(b)]– Alienate a stratum of underground land
below any alienated land without depth specified.

Alienated land without depth specified

X – alienation of underground land below

alienated land (application for alienation
by proprietor of the alienated land)

remain vested in the State Authority

as State land

46
DISPOSAL OF UNDERGROUND LAND
2. Granting of a right to use underground land below alienated land

2. Granting a right to use underground land below alienated land

(a). Sec. 92B(1)(a) [Sec. 92D(1)(a)] – approval to use whole of the underground
land below the alienated land(without depth specified) for the independent
and unrelated use by the State Authority

Alienated land (without depth specified)

X – whole of the underground land

approved for independent and unrelated use
by the State Authority with depth specified

remain vested in the State Authority

as State land
47
 DISPOSAL OF UNDERGROUND LAND
2. Granting a right to use underground land below alienated land
(b). Sec. 92D(5)(d) – case where only a portion of the underground land
is approved, for independent and unrelated use by the State Authority with
depth specified below alienated land(without depth specified)
Alienated land without
depth specified
X – portion of the
underground land Depth to be specified by the
approved for
State Authority as is
independent and
unrelated use by reasonably necessary for the
the State Authority lawful use and enjoyment of
with depth the alienated land
specified
remain vested in the State
Authority as State land

48
 DISPOSAL OF UNDERGROUND LAND
3. Pajakan Tanah Bawah Tanah Di Bawah Tanah Rizab

3. Lease of underground reserved land

(a). Sec. 92F(1)(a) – a lease of underground land below the reserved land

RESERVED LAND

X - lease with depth specified

remain reserved land

49
 DISPOSAL OF UNDERGROUND LAND

3. Lease of underground reserved land

(b). Sec. 92F(1)(b) – a lease of the underground land below the
underground land which a lease as in 3(a) has been granted

RESERVED LAND

lease with depth specified as in 3(a)

X – lease with depth specified

remain reserved land

50
 DISPOSAL OF UNDERGROUND LAND

3. Lease of underground reserved land

(c). Sec. 92E(1)(a) – lease of underground land (vested in State Authority)
below the reserved land over which a lease with depth specified has been
granted

Reserved land with lease granted to a

specified depth ( being a depth no less
than the minimum depth specified for
that class/desc/location, if it is so
provided in the regulation

X – lease with specified depth

remain vested in the State

Authority as State land

51
 DISPOSAL OF Tanah
4. Kebenaran menggunakan UNDERGROUND
Bawah Tanah LAND
Di Bawah Tanah Rizab Dengan Pajakan

4. Granting a right to use underground land below leased reserved land

(a). Sec. 92G – application of right to use whole of the underground leased
reserved land for independent use by the State Authority.

reserved land over which a lease has

been granted without depth specified

X – whole of underground reserved land

Approved for independent and unrelated
Use by the State Authority with depth
specified

remain as reserved land

52
 DISPOSAL OF UNDERGROUND LAND
4. Granting a right to use underground land below leased reserved land
(b). Sec. 92D(5)(d) – case where only a portion of the underground land
below the reserved land under lease is approved for independent and unrelated
use by the State Authority with depth specified.
Reserved land over which
lease has been granted
without depth
X- portion of the
specified
underground
reserved land Depth to be specified by the
approved for State Authority as is
independent and reasonably necessory for
unrelated use by lawful use and enjoyment of
the State the alienated land
Authority with
depth specified
Remain reserved land
53
 JUPEM Circular

 ‘KPUP 5/1999 – Garis Panduan Mengenai Ukuran Stratum

Tanah Bawah Tanah’ provides guidelines on the method of
survey and preparation of certified plan

Cont… 54
 Conclusion

Further discussion needed :

 Strata Titles – issues on share units, management

corporation of mixed development, parking lots as
parcel, transfer of accessory parcel and others

 Stratum – issues on minimum depth, type of use,

payment for processing and applications of disposal of
underground land and other

Cont… 55
Rumusan

Ceramah ringkas ini dapat memberi gambaran ringkas secara

menyeluruh mengenai peruntukan Akta Hakmilik Strata 1985
termasuk pindaan-pindaan terbaru dan contoh-contoh
pembangunan

Diharap dengan ada pendedahan awal terhadap Hakmilik Strata ini

semua pihak dapat melaksanakan tugas masing-masing dengan lebih
cekap dan efisien dan
Sekian
Perbincangan