FORM : DHA Tamba - 07.

2
PERHITUNGAN INDIKASI NILAI TAPAK TOWER
Nama Client

: PT. PLN (Persero) UIP II

Contact Person
Jenis Aktiva
Lokasi

: Bp.Ardiansyah
: Tahan Kebun
: Desa Seuneubok Teungoh, Kecamatan
Idi Timur, Kabupaten Aceh Timur,
Provinsi Aceh.

Tanggal Penilaian

: 5/11/2016

URAIAN

NO.

Foto tampak depan

Objek

Foto tampak depan

Data pembanding. 1

Foto tampak depan

Data pembanding. 2

Foto tampak depan

Data pembanding. 3

Foto tampak depan

Data pembanding. 4

OBYEK YANG DINILAI

DATA - 1

DATA - 2

DATA - 3

DATA - 4

0,7

A. DATA FISIK

1 Jenis Aktiva : (Tanah Kosong, Rumah Tinggal, Ruko,

Kantor, Pabrik, Kios, atau lain-lainnya)

2 Luas Bangunan
3 Luas Tanah

Kebun / Sawah

(m)
(m)

576

4 Bentuk Denah Tanah

Frontage
(m)
5 Kondisi Fisik Tanah
6
7
8
9
10

0,29
Kebun / Sawah

Segi empat

Kebun
HGU
Desa Seuneubok Teungoh,
Kecamatan Idi Timur,
Kabupaten Aceh Timur,
Provinsi Aceh.
2

10A ROW Jalan Di Depannya

2.000
Tidak beraturan

Kebun
lebih tinggi dari jalan
Cukup

Kondisi Fisik Bangunan & Fasilitas

Uraian Fasilitas
Peruntukan, KDB, KLB
Status Kepemilikan
Letak/Lokasi

(0,4)
1,44
Kebun / Sawah

0,8
0,16
Tanah Kosong

400
Segi empat
-

Darat
sama dengan jalan
Kurang

Darat
sama dengan jalan
Kurang

Lahan Kebun
Akte Jual Beli

Lahan Kebun
Akte Jual Beli

Dusun Harapan Jaya, Kp

Tanjung Mancang

Desa Pangkalan

Kebun / Sawah

10.800

3.500
Tidak beraturan

Tidak beraturan
-

Darat
lebih tinggi dari jalan
Kurang

Darat
lebih tinggi dari jalan
Kurang

Lahan Kebun
Akte Jual Beli

Lahan Kebun
Akte Jual Beli

Pinggir Jalan, Sekrak Kiri

Jl. Lintas Desa Pantai Tinjau

74.000

11 Keterangan lain-lain (kalau ada)

12 Rangking Tanah
13 Rangking Bangunan
14 Rangking Fasilitas

TRUE

3
0

5
0

4
0

2
0

1
0

23.000

35.000

1.200
Rohani/Kasidi
+852-7582-0398

1.200
Reza Ridwan/M.Sidiq
+852-7582-0398

Transaksi
35.000.000
2014
30%
45.500.000
0%
45.500.000
0%
0%
0%
0%

Transaksi
14.000.000
2016
0%
14.000.000
0%
14.000.000
0%
0%
0%
0%

Transaksi
200.000.000
2014
15%
230.000.000
0%
230.000.000
0%
0%
0%
0%

Transaksi
800.000.000
2016
0%
800.000.000
0%
800.000.000
0%
0%
0%
0%

45.500.000
23.000

14.000.000
35.000

230.000.000
66.000

800.000.000
74.000

35.289

66.000

B. KETERANGAN DATA PEMBANDING

1 Jarak Data dari Obyek (meter)
2 Pemilik/Sumber Data
Nomor telepon pemberi informasi (Datok S.Liput)
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

Status Data (Transaksi atau Penawaran)

Harga Penawaran/Transaksi
Tanggal/Waktu Penawaran/Transaksi
Faktor Waktu
Harga saat penilaian (setelah memperhitungkan waktu)
Prediksi Diskon (%)
Estimasi Harga Transaksi
Perkiraan RCN Bangunan (/M2) **
Perkiraan RCN Bangunan
Perkiraan RCN Sarana & Fasilitas pelengkap
Depresiasi
Fisik
Fungis
Ekonomi
Total

TRUE

1 km
Masrudin
+852-7582-0398

1 km
Muhamad
+852-7582-0398

C. NILAI DATA PEMBANDING (saat penilaian)

1
2
2
3

Nilai Bangunan dan Fasilitas **

Nilai Lainnya (jika ada)
Nilai Tanah Keseluruhan
Harga Tanah/M2

35.000

D. PENYESUAIAN DATA (PERBANDINGAN %) "Untuk memperoleh Indikasi Nilai Obyek"

576
Rangking
3
1 Lokasi
Adjusment
TRUE
Rangking
1
2 Luas
Adjusment
TRUE
Rangking
1
3 Bentuk (dan Posisi Tanah)
Adjusment
TRUE
Rangking
1
4 Kondisi Fisik (dan Elevasi tanah)
Adjusment
TRUE
Rangking
1
5 Peruntukan
Adjusment
TRUE
Rangking
1
6 Status Kepemilikan
Adjusment
TRUE
Rangking
3
7 Lain-lain (ROW, Minat Pasar)
Adjusment
TRUE
Jumlah Faktor Penyesuaian
Jumlah Absolut

-0,71

-0,84
400

2
-

1
-

35.289,19

2
45

(40)

(55,00)
55,00

1
-

10

(50,00)
50,00

3
5

(15)
1

1
-

(40)

1
-

(10)

100%

3.500

3
15

TRUE

Nilai Bangunan Obyek yang dinilai

TRUE
Bobot Data
Indikasi Nilai Pasar Tanah Per m

0,44
2.000

1
(5)

65,00
65,00

5,00
15,00

37.950,00
0,22

36.750,00
0,31

33.000,00
0,24

33.300,00
0,23

35.289

Indikasi Nilai Pasar Tanah Per m (Pembulatan)

35.000
PETA RANGE DATA

KETERANGAN :

KESIMPULAN NILAI

80.000

Faktor Waktu
Lokasi
Luas
Bentuk
Kondisi Fisik
Peruntukan
Status Kepemilikan
Lain-lain
Rangking Property

=
=
=
=
=
=
=
=
=

Beda harga akibat waktu penawaran/transakasi thd tgl penilaian

Akses, fasilitas, prospek, tingkat hunian dan kondisi lingkungan
Tingkat kemudahan penjualan (likuiditas) akibat luas
Denah, frontage dan posisi tanah
Tofografi, elevasi, dan kontur permukaan tanah
Komersial, Resident, Industri atau lain-lainnya
HM, HGB, Girik, dll
Nilai tambah/kurang selain faktor-faktor yang telah disebutkan
relatif dari data-data yang ditinjau

Luas Tanah (M) :

70.000

Rp.

50.000

VERIFIKASI/PERSETUJUAN
Controller/ Manager :
Reviewer I :

40.000
30.000
20.000
10.000

Validation NOW

(Ctr + A)

FINAL VALIDATION

TRUE
Error found

576
20.160.000

60.000

Stefanus FS. Tuba, SE.

Supervisor/ Reviewer II:

Arma Yulius, SE
Inspector/Surveyor

Dontes Siagian, ST.

Rudianto Purba

PERHITUNGAN NILAI PENGGANTIAN WAJAR

Nama Pemberi Tugas
Lokasi
Luas Tanah (m2)

: PT. PLN (Persero) UIP II

: Desa Seuneubok Teungoh, Kecamatan Idi Timur, Kabupaten Aceh Timur, Provinsi Aceh.
: 576
Pemilik : Puad

I. NILAI KERUGIAN FISIK (NILAI PASAR PROPERTI) PER TANGGAL PENUGASAN

a. Nilai Pasar Tanah

35.000 (m2)

20.160.000

b. Nilai Pasar Bangunan

( Jumlah a + b )

20.160.000

II. NILAI FISIK PER TANGGAL PENETAPAN LOKASI

a. Pertumbuhan Pasar Properti
(Growth pertahun/12 bulan) x Masa Growth

0,1304333

20.160.000

III. NILAI KERUGIAN NON FISIK

a. Potensi Kerugian Bisnis/Pekerjaan

b. Kerugian Emosional (Solatium)

Keterangan : Masa tinggal/Adanya Unsur Paksaan

C. Premiun Penyusutan Bangunan

Sebesar Penyusutan Fisik

d.
-

Biaya Transaksi Meliputi :

Biaya Pindah
Pajak (BPHTB untuk membeli tanah pengganti)
Biaya PPAT/Biaya Transaksi Lainnya
Faktor Inflasi

2,5%
1%

201.600
-

e. Pertumbuhuan Pasar Properti

(Nilai Tanggal Penugasan - Nilai Tanggal Penetapan Lokasi)

f. Kerugian Sisa Tanah

g. Kerugian Fisik Lain / Perbaikan

h. Kompensasi Masa Tunggu (Biaya Berjalan)

3 bulan
6% tingkat suku bunga deposito bank

1,19%

241.794

Sub Total Kerugian Non Fisik ( a + b + c + d + e + f + g + h )

443.394

20.603.000

INDIKASI NILAI PENGGANTIAN WAJAR PROPERTI

NPW/m2
Kesimpulan Indikasi NPW Properti (Tanah)/M (Dibulatkan)
Catatan:
- II.a ( Lihat Analisa Premium **)
- II.b ( Disesuaikan dangan Kriteria Solatium - Lihat SPI 306)
- II.c : - BPHTP = Tarif x (Nilai Objek Pajak - Nilai Objek Pajak Tidak kena Pajak)
Lihat: (http://www.tarif.depkeu.go.id/Bidang/?bid=pajak&cat=bphtb)
: - PPAT ( Sesuai dengan yang lazim berlaku secara umum )
- II.f : - Jangka waktu masa tunggu dari tanggal penilaian s/d pembayaran
: - Tingkat suku bunga deposito Bank Pemerintah (sebutkan nama banknya)
: - Tarif pajak PPh atas bunga deposito
Lihat: (http://www.pajak.go.id/content/seri-pph-pph-final-atas-bunga-deposito-dan-tabungan-serta-diskonto-bank-indonesia)

- Apabila ada perbedaan penjumlahan dalam tiga digit terakhir, dikarenakan ada pembulatan secara otomatis.

36.000

RINGKASAN PENILAIAN TAPAK TOWER

TW.59

PT. PLN (Persero) UIP II

Lokasi: Desa Seuneubok Teungoh, Kecamatan Idi Timur, Kabupaten Aceh Timur, Provinsi Aceh.
Penilaian Tapak Tower SUTET 275 kV Sumut -Jalur Lhoksumawe - Arun

Tanggal Penilaian
Tahun Penilaian

INDIKASI NILAI PENGGANTIAN WAJAR (FISIK)

INDIKASI NILAI PENGGANTIAN WAJAR (NON FISIK)

TANAH
NO.

NAMA/URAIAN

Surat

Luasan
(Ganti Rugi)
(m)

SKT

Puad
TOTAL

576
-

576

Nilai Pasar
Per m
(Rp)
35.000

KERUGIAN NON FISIK

NILAI PASAR

20.160.000
20.160.000

Pertumbuhan pasar
Pajak (BPHTB untuk
Nilai Pasar
Potensi Kerugian
Biaya PPAT/Biaya
properti
Penggantian Wajar
membeli tanah
Bisnis/Pekerjaan
Transaksi Lainnya
per m
pengganti)
36.000

Total Nilai
Kompensasi Masa
Penggantian Wajar
Tunggu
Nonfisik

NILAI PENGGANTIAN
WAJAR (Rp.)

201.600

241.794

443.394

20.603.000

202.000

242.000

443.000

20.603.000