Krisdinar Sumadja
Proyek merupakan
Rangkaian kegiatan yang direncanakanyang didalamnya
menggunakan masukan (input), untuk mendapatkan
manfaat (benefit) atau hasil (return) di masa yang akan
datang.
Analisis
Operasional
(Appraisal)
V
III
IMPLEMENTASI
(SUPERVISI)
IV
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar 10
IDENTIFIKASI/GAGASAN
Siklus proyek dimulai dari munculnya
gagasan pengusulan proyek.
Sumber gagasan bersumber dari:
Pemimpin mayarakat
Tenaga teknis
Perintis pembangunan
Lembaga pemerintah dan atau swasta
Usulan yang telah ada
7. ASPEK EKONOMI,
Konstribusi/peranan proyek terhadap
pembangunan wilayah secara makro
Analisis Finansial :
Analisis yang lebih menitikberatkan pada
kepentingan keuntungan
individu/perusahaan. Manfaatnya disebut
private return
Analisis Ekonomi :
Analisis yanglebih menitikberatkan pada
kepentingan ekonomi secara keseluruhan
(makro). Manfaatnya disebut economic return
Indirect
Economic of scale
Benefit
BENEFIT Dinamic secondary
effect
Perbaikan
Lingkungan
Intangible Mengurangi
Benefit kerawanan
Ketahanan
Nasional
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar 27
BENEFIT/MANFAAT
Benefit :
Suatu manfaat yang diperoleh dari suatu proyek baik yang
dapat dihitung dengan uang ataupun yang tidak dapat
dihitung dengan uang
Tangible benefit :
Manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek yang dapat
dihitung atau dinilai dengan uang
Intangible benefit :
Manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek yang tidak dapat/
sulit dihitung atau dinilai dengan uang
Indirect benefit :
Manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek
secara tidak langsung yang berkenaan dengan
lingkungan
1. Biaya Langsung :
Biaya yang berhubungan langsung dengan kepentingan proyek, seperti biaya
investasi (biaya pembangunan konstruksi, biaya peralatan), biaya operasi,
dan biaya pemeliharaan proyek (biaya penyusutan, bunga bank, tanah,
modal kerja, biaya lain).
DANA INVESTASI
Menentukan jumlah dana investasi secara keseluruhan
disesuaikan dengan aspek teknis produksi:
a. Tanah
b. Gedung
c. Mesin
d. Peralatan
e. Biaya pemasangan mesin
f. Biaya lain (studi kelayakan, survei, impor mesin/peralatan,
biaya lain yang berhubungan dengan pembangunan
proyek).
SUMBER PEMBIAYAAN
Sumber dari dalam perusahaan: modal yang berasal dari para
investor sendiri atau modal yang dihimpun atas penjualan
saham.
Sumber dari luar perusahaan: modal yang berasal dari bank,
produsen mesin/peralatan, dan lembaga keuangan lain.
Komposisi sumber modal sendiri dan modal dari luar
perusahaan: semakin besar modal yang berasal dari luar
perusahaan semakin besar bunga sebagai biaya modal
dalam pelaksanaan proyek.
ASAS PEMBELANJAAN
- Likuiditas
- Solvabilitas
- Rentabilitas.
PERHITUNGAN PROFIT
- Semakin besar keuntungan yang diterima, semakin layak
usaha/proyek yang dikembangkan.
PERHITUNGAN BUNGA
Bunga merupakan biaya modal
Besar kecilnya jumlah bunga yang merupakan beban
terhadap peminjam (debitor) sangat tergantung pada
waktu, jumlah pinjaman, dan tingkat bunga yang berlaku
Terdapat 3 bentuk sistem perhitungan bunga:
1. Simple interest (bunga biasa)
2. Compound interest (bunga majemuk)
3. Annuity (anuitas).
Untuk menghitung besarnya principal, interest rate, dan jangka waktu dapat
diselesaikan dengan:
P = B/i.n
i = B/p.n
n = B/P.i
S = P + B atau S = P + (P.i.n)
Di mana S = jumlah penerimaan.
Contoh soal 2:
Hitunglah nilai-nilai yang tidak diketahui dalam tabel berikut:
Contoh soal 3:
A meminjamkan uang sebesar Rp. 100.000,00 dengan tingkat bunga 12% per
tahun dan dimajemukkan setiap 6 bulan selama 2 tahun. Berapa jumlah
pengembalian setelah 2 tahun?
Jawab:
Diketahui: P = Rp. 100.000,00, i = 12%/2= 6% , dan n = 2.2 = 4
n
Catatan: nilai (1+i) dapat dilihat dalam Lampiran I pada n = 16 dan I = 9%.
Contoh 5:
Apabila Bank A menerima tingkat bunga deposito sebesar 18%
per tahun dan dimajemukkan setiap bulan. Bank B juga
menerima tingkat bunga deposito sebesar 18% per tahun dan
dimajemukkan setiap 6 bulan. Berapa tingkat bunga efektif
(effective rate) pada masing-masing bank tersebut?
m
Rumus: F = (1+j/m) di mana F = effective rate
m = frekuensi bunga
majemuk dalam satu
tahun
ANNUITY (Anuitas)
Anuitas adalah suatu rangkaian pembayaran dengan jumlah yang
sama besar pada setiap interval pembayaran.
Besar kecilnya jumlah pembayaran pada setiap interval
tergantung pada jumlah pinjaman, jangka waktu, dan
tingkat bunga.
Anuitas dapat dibagi atas dua bagian:
1. Anuitas Biasa (Simple Annuity)
2. Anitas Kompleks (Complex Annuity).
ANUITAS BIASA
Anuitas biasa adalah sebuah anuitas yang mempunyai interval
yang sama antara waktu pembayaran dengan waktu
dibungamajemukkan.
Berdasarkan tanggal pembayarannya, anuitas biasa dapat dibagi
3 bagian, yaitu:
1. Ordinary annuity
2. Annuity due
3. Deferred annuity.
Ordinary annuity
Ordinary annuity adalah sebuah anuitas yang diperhitungkan
pada setiap akhir interval seperti akhir bulan, akhir kuartal,
akhir setiap 6 bulan, maupun pada setiap akhir tahun.
An = R R = An
1 (1 i ) n i
{1 (1 i ) n }
i
Sn = R R = Sn i
{(1 i ) 1}
n
i {(1 i ) n
1
Di mana: An = Present value R = Annuity
Sn = Future value i = Tingkat bunga/interval
n = jumlah interval pembayaran
a. Present Value
Catatan: nilai discount factor dari anuitas di atas dapat dilihat pada
Lampiran 3 pada n=6 dan i=1,5%.
Contoh 9: Seorang pengusaha menyetor uang pada bank sebesar Rp 445.000,- dan
diambil kembali secara cicilan setiap akhir 6 bulan sebesar Rp 50.000,- dalam
waktu 5 tahun. Berapa besarnya interest rate dan nominal rate?
Diketahui: An = Rp 445.000,- R= Rp 50.000,- n= 2x5 = 10 (tiap 6 bulan)
Contoh 10: Seorang pegawai negeri menerima uang dari bank sebesar Rp
1.653.298,- dari hasil setoran sebesar Rp 50.000,- pada setiap akhir
kuartal dengan tingkat bunga 20% setahun. Berapa lama pegawai
tersebut telah melakukan setoran untuk mendapatkan sejumlah uang
tersebut?
2. Annuity Due
Annuity due adalah anuitas yang pembayarannya dilakukan pada setiap awal
interval. Awal interval pertama merupakan perhitungan bunga yang
pertama dan awal interval kedua merupakan perhitungan bunga kedua
dan seterusnya.
Pada formula annuity due ditambahkan satu compounding factor (1+i), baik
untuk present value maupun future value.
Penambahan satu compounding factor pada annuity due adalah sebagai
akibat pembayaran yang dilakukan pada setiap awal interval.
Nilai uang yang dihitung dengan annuity due selalu lebih besar bila
dibandingkan dengan ordinary annuity.
-n
An (ad) = Sn (ad) (1+i)
n
Sn (ad) = An (ad) (1+i)
Apabila diketahui nilai present value dari annuity due, jumlah penerimaan pada akhir
interval dapat diketahui tanpa menghitung besarnya anuitas pada setiap interval.
Hubungan ini tidak dapat diterapkan pada ordinary annuity maupun bentuk annuity
lainnya, misalnya deferred annuity.
Apabila diketahui nilai present value dari annuity due, jumlah penerimaan pada
akhir interval dapat diketahui tanpa menghitung besarnya anuitas pada
setiap interval. Hubungan ini tidak dapat diterapkan pada ordinary annuity
maupun bentuk annuity lainnya, misalnya deferred annuity.
Ditanya: n = ?
Jawab:
{1 (1 i) ( n1) }
An (ad ) R R
i
{1 (1 0,015) ( n 1) }
100000000 500000 500000
0,015
{1 (1 0,015) ( n 1) } 10000000 500000
19
0,015 500000
Pada lampiran 3 pada i=1,5%, nilai 19 tidak tersedia. Nilai yang mendekati
19 pada i=1,5% adalah pada n=22 dengan nilai 18,62082437 dan pada n=23
dengan nilai 19,33086145. Dengan demikian untuk mengembalikan kredit
Sebesar Rp 10 juta membutuhkan waktu 22 bulan lebih:
22 bulan < n < 23 bulan
3. Deferred Annuity
Deferred annuity adalah suatu seri (anuitas) yang pembayarannya dilakukan
pada akhir setiap interval. Perbedaan dengan ordinary annuity adalah
dalam hal penanaman modal di mana pada deferred annuity ada masa
tengang waktu (grace period) yang tidak diperhitungkan bunga.
{1 (1 i ) n } t
An (da) R (1 i )
i
t = tenggang waktu yang
{(1 i ) n 1
Sn(da) R
tidak dihitung bunga
i
Contoh 14: Seorang petani yang membuka usaha dalam bidang peternakan
meminjam uang ke Bank dengan tingkat bunga 12% per tahun dan dimajemukkan
setiap kuartal. Pinjaman tersebut harus dikembalikan secara cicilan mulai pada
akhir kuartal ketiga sebesar Rp 400.000,- selama 5 kali angsuran. Berapa besar
jumlah pinjaman?
a. Present Value
Rumus:
{1 (1 i) nc} i
Anc (Oa) R c
i {(1 1) 1}
c = perbandingan antara frekuensi bunga majemuk dalam satu tahun
dengan frekuensi pembayaran dalam satu tahun.
Ditanya: Anc(Oa) = ?
Jawab :
{1 (1 i ) nc} i
Anc (oa ) R
{(1 i ) 1}
c
i
{1 (1 0,015) 24} 0,015
Anc (oa ) 76.015
{(1 0,015) 1}
3
0,015
Anc (oa ) 76.015(20,03040533)(0,32838278)
Anc (oa ) Krisdinar
Rp.500Sumadja-Faperta
.000 Unbar 74
Perhitungan Bunga dan Nilai Uang
b. Jumlah Penerimaan
Rumus: (1 i) nc 1 i
Snc(oa) R
i {(1 i ) c
1
Untuk mengubah nilai Anc dan Snc dalam complex ordinary annuity
digunakan rumus berikut:
{1 (1 i ) n } i
Anc (ad ) R (1 i ) c
(1 i ) 1
c
i
{(1 r ) n 1} i
Snc(ad ) R (1 i ) c
(1 i ) 1
c
i
Untuk menghitung tingkat bunga, jangka waktu, dan anuitas sama dengan
cara menghitung pada complex ordinary annuity.
Contoh 16: Seorang mahasiswa meminjam uang pada bank sebesar Rp 800.000,-
untuk membayar biaya kuliah. Ia akan mengembalikan pinjaman secara
cicilan selama 5 tahun dan pengembalian pinjaman dilakukan setelah 3
tahun meminjam. Bunga diperhitungkan 12% per tahun dan dimajemukkan
setiap 6 bulan. Berapa besarnya pembayaran yang harus dilakukan setiap
akhir tahun?
Diketahui: Anc= Rp 800.000,- n=5
c= 2 (dibungamajemukkan 2 kali setahun dan pembayaran setiap tahun
t= 2 i= 12%/2= 6%
Ditanya: R?
{1 (1 i ) i
0,06 {(1 0,06) 2 1}
R 800.000 10 (1 0,06)
2.2
{1 (1 0,06) 0,06
R 800.000(0,13586795)(2,06)(1,262477)
R Rp.282.682,
PENDAHULUAN
Hasil perhitungan kriteria investasi merupakan indikator dari modal yang
diinvestasikan, yaitu perbandingan antara total benefit yang diterima
dengan total biaya yang dikeluarkan dalam bentuk present value selama
umur ekonomis.
Perkiraan benefit (cash in flows) dan perkiraan cost (Cash out flows)
merupakan alat kontrol dalam pengendalian biaya untuk memudahkan
dalam mencapai tujuan usaha/proyek.
Hasil perhitungan kriteria investasi dapat digunakan sebagai bahan
pertimbangan dalam mengambil keputusan penanaman modal.
Kriteria investasi yang dapat digunakan: NPV, IRR, Net B/C, Gross B/C, PR
Keputusan yang timbul dari hasil analisis: menerima atau menolak,
memilih satu atau beberapa proyek, atau menetapkan skala prioritas
dari proyek yang layak.
Kriteria:
NPV > 0 (nol) usaha/proyek layak (feasible) untuk dilaksanakan
NPV < 0 (nol) usaha/proyek tidak layak (feasible) untuk dilaksanakan
NPV = 0 (nol) usaha/proyek berada dalam keadaan BEP dimana
TR=TC dalam bentuk present value.
Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi, biaya
operasi, dan pemeliharaan serta perkiraan benefit dari proyek yang direncanakan.
Contoh 1:
Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan untuk membangun industri pengolahan
hasil pertanian, diketahui:
Dana investasi: Rp. 35.000.000,- dialokasikan selama 2 tahun, yaitu tahun persiapan
Rp. 20.000.000,- dan tahun pertama Rp. 15.000.000,-. Kegiatan pabrik dimulai
setelah tahun ke-2 dari pengembangan kontruksi.
Jumlah biaya operasi dan pemeliharaan berdasarkan rekapitulasi dari berbagai biaya
pada tahun kedua sebesar Rp 5.000.000,- per tahun dan untuk tahun-tahun
berikutnya seperti pada tabel 1.
Benefit dari kegiatan industri ini adalah jumlah produksi dari pengolahan hasil-hasil
pertanian. Kegiatan produksi dimulai pada tahun kedua dengan jumlah penghasilan
Rp 10.000.000,- sedang tahun-tahun berikutnya seperti terlihat pada tabel 1.
Berdasarkan data di atas, apakah rencana pembukaan industri yang mengolah hasil
pertanian tersebut layak untuk dkembangkan bila dilihat dari segi NPV dengan
diskon faktor sebesar 18%?
NPV 11.115.000
Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0, ini berarti gagasan usaha (proyek) layak
diusahakan.
Catatan:
Perkiraan cash in flow dan cash out flow yang menyangkut proyeksi
harus mendapat perhatian
Perkiraan benefit harus diperhitungkan dengan menggunakan berbagai
variabel (perkembangan trend, potensi pasar, perkembangan proyek
sejenis di masa datang, perubahan teknologi, perubahan selera
konsumen).
Dengan menggunakan rumus yang lain, NPV dapat juga dihitung dengan
bantuan Tabel 2 berikut. Pada tabel tersebut cost dan benefit langsung
dikalikan dengan DF:
n
NPV Bi Ci
i 1
Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0, ini berarti gagasan usaha (proyek)
layak diusahakan.
Contoh 2:
n
CFi Sv
PV
Di mana: PV = Present value
i 1 (1 r ) m (1 r ) n CF = Cash flow
n = periode waktu tahun ke n
m = periode waktu
r = tingkat bunga
Sv = salvage value
20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 15.000.000
PV ...
(1 0,18) (1 0,18) 2
(1 0,18) 3
(1 0,18) 5
(1 0,18)5
PV 16.949.153 14.363.689 12.172.617 10.315.778 8.742.184 6.556.638
PV 69.100.059
Berdasarkan pada hasil perhitungan di atas, pembelian mesin baru dengan harga
Rp 75.000.000,- ternyata tidak feasible karena PV lebih kecil dari original outlays
atau original cost (harga beli).
Rumus:
IRR i1
NPV1
i2 i1
( NPV1 NPV2 )
IRR i1
NPV1
i2 i1
( NPV1 NPV2 )
11.114
IRR 0,18 (0,24 0,18)
(11.114 48)
IRR 0,23974 23,97%
Dari Contoh 2, IRR merupakan tingkat bunga yang menyamakan antara harga beli
aset (Original outlays) dengan present value. Jadi untuk mendapatkan nilai PV=OO
harus dicari dengan menggunakan dua tingkat bunga. Tingkat bunga I menghasilkan
PV < OO dan tingkat bunga II menghasilkan PV > OO.
PV I dengan DF=18% menghasilkan Rp.69.100.059,- dan PV II dengan DF=14%
adalah:
20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 15.000.000
PV ...
(1 0,14) (1 0,14) 2 (1 0,14)3 (1 0,14)5 (1 0,15)5
PV 17.543.860 15.389.351 13.499.430 11.841.606 10.387.373 7.790.530
PV 76.452.149
Berdasarkan pada hasil perhitungan di atas, maka:
i i
IRR i1 ( PV1 OO) 2 1
PV2 PV1
18 14 IRR=14,79% lebih kecil
IRR 14 (76.452.149 75.000.000)( )
69.100.059 76.452.149 dari tingkat bunga yang
IRR 14 (1.452.149)(
4
)
berlaku (DF) yi 18%
7.352.090 berarti penggantian mesin
IRR 14 0,79 14,79% tidak layak.
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar 93
Analisis Kriteria Investasi
N B ()
i
NetB / C i 1
n
N B ( )
i 1
i
Jika: Net B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan
Net B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Net
B/C = 1 (satu) berarti cash in flows = cash out flows
(BEP) atau TR=TC
N B ()
i
NetB / C i 1
n
N B ( )
i 1
i
44.825.582
NetB / C 1,3703 1,37
32.711.870
B(1 r ) n
GrossB / C in1
i
i 1
C (1 r ) n
Jika: Gross B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan
Gross B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Gross B/C =
1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP.
B OM i
PR i 1
n
i 1
I
i 1
i
Tabel 5: Jumlah Investasi, Biaya Operasi, dan Biaya Pemeliharaan dalam Harga Berlaku
dan dalam Present Value (dalam Rp.000,-)
n n
B OM
i i
PR i 1
n
i 1
I
i 1
i
69.078 25.253
PR 1,3397 1,34
32.712
Untuk nilai Tp-1 dihitung secara kumulatif dari nilai benefit yang telah didiskon
(7.182+7.303+7.221+7.431=29.137) karena pada tahun kelima terdapat
kumulatif benefit di bawah jumlah investasi yang telah didiskon.
Nilai Bp yaitu jumlah benefit pada PBP adalah sebesar 7.778, berarti pada tahun
keenam terdapat jumlah kumlatif benefit sama dengan jumlah investasi.
n n
Dimana:
TC B
i icp 1
BEP = Break Even Point
Tp-1 = Tahun sebelum terdapat BEP
BEP Tp 1 i 1 i 1
PV,I,C,B
TR
BEP TC
57.965
PBP I
32.712
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Tahun
Grafik 1. BEP
Pada grafik tsb terlihat keuntungan didapat setelah perusahaan mencapai BEP.
Di bawah BEP kegiatan mengalami kerugian karena keuntungan yang diperoleh
masih digunakan menutupi biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan investasi
dan biaya operasi.
Jadi, pengembalian biaya modal dan biaya lain dicapai selama 8 th 7 bln dan 22 hr.
PBP selama 5 th 5 bln 15 hr, pada saat TR=I sebesar Rp.32.712 dlm present value.
CONTOH KASUS
Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan thd sebuah gagasan usaha pembangunan
perusahaan batu bata diperoleh data sbb:
1.a. Kebutuhan investasi
- Bangunan utk tempat kerja ukuran
10x20 m x Rp 7.500,- Rp. 1.400.000,-
- Bangunan kantor 5x4 m x Rp 10.000,- Rp. 200.000,-
- Peralatan kantor Rp. 100.000,-
- Bangunan/dapur pembakar
8x6 m x Rp 12.000,- Rp. 576.000,-
- Peralatan pencetak dari kayu Rp. 20.000,-
- Tanah lokasi usaha 500m2
dengan harga @ Rp 7.000,- Rp. 3.500.000,-
b. Kebutuhan modal kerja Rp. 2.500.000,-
Jumlah Rp. 8.296.000,-
2. Sumber dana direncanakan melalui kredit bank sebesar Rp 6.000.000,- dengan suku
bunga 18% per tahun dan dimajemukkan setiap tahun selama 5 tahun. Sisa modal
sebesar Rp 2.296.000,- merupakan modal sendiri.
3. Kapasitas produksi (full capacity) per tahun sebesar 100.000 unit yang dilakukan
dalam 4 kali pembakaran dan setiap 1 kali pembakaran sebanyak 25.000 unit. Rencana
produksi pada tahun pertama dan kedua sebesar 75% dan tahun ketiga sampai
dengan tahun kelima sebesar 100%.
4. Biaya operasi dan pemeliharaan
a. Biaya tidak tetap
- Biaya bahan baku per unit produksi diterima di tempat usaha
diperhitungkan sebesar Rp. 5,-
- Biaya bahan pembantu per unit produksi diperkirakan sebesar Rp 3,-
- Upah tenaga kerja langsung diperhitungkan per unit produksi Rp 6,-
- Biaya bahan kayu bakar pd setiap pembakaran sebesar Rp80.000,-
b. Biaya tetap
- Gaji karyawan tetap 1 orang per bulan Rp 75.000,-
- Biaya umum rata-rata per tahun Rp 30.000,-
- Biaya penyusutan rata-rata per tahun diperhitungkan Rp 459.200,-
- Nilai scrap value asset pada akhir tahun kelima Rp 4.500.000,-
- Biaya perawatan per tahun rata-rata Rp 75.000,-
5. Harga jual hasil produksi sesuai dengan harga pasar Rp 65,- per unit dan pajak
diperhitungkan sebesar 15% dari hasil net benefit.
Berdasarkan pada kasus di atas, apakah gagasan usaha ini layak untuk dikembangkan bila
dilihat dari NPV, IRR, dan Net B/C?
Penyelesaian:
Cicilan pengembalian pokok pinjaman dan bunga bank dari jumlah pinjaman
sebesar Rp 6.000.000,-
0,18
R 6.000.000 5
Rp1.918.670
{1 (1 0,18) }
Jadwal pelunasan kredit terlihat pada tabel K.1, rekapitulas biaya operasi dan
pemeliharaan pada tabel K.2, perhitungan NPV dapat dilihat pada tabel K.3,
perhitungan IRR dan Net B/C terlihat pada tabel K.4.
Tabel K.1 Jadwal pengembalian Kredit Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan)
Akhir Kwt Cicilan/Tahun Bunga (18%) P.Pokok Jumlah PPP Sisa Kredit
Pinjaman
0 - - - - 6.000,00
Tabel K.2 Rekapitulasi Biaya Operasi dan Biaya Pemeliharaan Perusahaan Batu Bata (Rp
Ribuan)
Tahun
Jenis Biaya
1 2 3 4 5
A. Biaya Tdk Tetap 1.290,00 1.290,00 1.720,00 1.720,00 1.720,00
1. Bahan baku 375,00 375,00 500,00 500,00 500,00
2. Bahan Pembantu 225,00 225,00 300,00 300,00 300,00
3. Upah Tenega Kerja 450,00 450,00 600,00 600,00 600,00
1.499,35
IRR 0,18 ( )(0,34 0,18)
1.499,35 50,00
IRR 0,3348 33,48%
n
N B ()
i
NetB / C i 1
n
N B ( )
i 1
i
3.795,35
NetB / C 1,65
2.296,00
Berdasarkan pada hasil perhitungan, proyek ini layak untuk dikerjakan karena:
NPV > 0, IRR > D.F dan Net B/C > 1
N B ()
i
NetB / C i 1
n
N B ( )
i 1
i
44.825.582
NetB / C 1,3703 1,37
32.711.870
B(1 r ) n
GrossB / C in1
i
i 1
C (1 r ) n
Jika: Gross B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan
Gross B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Gross B/C =
1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP.
B OM i
PR i 1
n
i 1
I
i 1
i
Tabel 5: Jumlah Investasi, Biaya Operasi, dan Biaya Pemeliharaan dalam Harga Berlaku
dan dalam Present Value (dalam Rp.000,-)
n n
B OM
i i
PR i 1
n
i 1
I
i 1
i
69.078 25.253
PR 1,3397 1,34
32.712
Untuk nilai Tp-1 dihitung secara kumulatif dari nilai benefit yang telah didiskon
(7.182+7.303+7.221+7.431=29.137) karena pada tahun kelima terdapat
kumulatif benefit di bawah jumlah investasi yang telah didiskon.
Nilai Bp yaitu jumlah benefit pada PBP adalah sebesar 7.778, berarti pada tahun
keenam terdapat jumlah kumlatif benefit sama dengan jumlah investasi.
n n
Dimana:
TC B
i icp 1
BEP = Break Even Point
Tp-1 = Tahun sebelum terdapat BEP
BEP Tp 1 i 1 i 1
PV,I,C,B
TR
BEP TC
57.965
PBP I
32.712
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Tahun
Grafik 1. BEP
Pada grafik tsb terlihat keuntungan didapat setelah perusahaan mencapai BEP.
Di bawah BEP kegiatan mengalami kerugian karena keuntungan yang diperoleh
masih digunakan menutupi biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan investasi
dan biaya operasi.
Jadi, pengembalian biaya modal dan biaya lain dicapai selama 8 th 7 bln dan 22 hr.
PBP selama 5 th 5 bln 15 hr, pada saat TR=I sebesar Rp.32.712 dlm present value.
CONTOH KASUS
Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan thd sebuah gagasan usaha pembangunan
perusahaan batu bata diperoleh data sbb:
1.a. Kebutuhan investasi
- Bangunan utk tempat kerja ukuran
10x20 m x Rp 7.500,- Rp. 1.400.000,-
- Bangunan kantor 5x4 m x Rp 10.000,- Rp. 200.000,-
- Peralatan kantor Rp. 100.000,-
- Bangunan/dapur pembakar
8x6 m x Rp 12.000,- Rp. 576.000,-
- Peralatan pencetak dari kayu Rp. 20.000,-
- Tanah lokasi usaha 500m2
dengan harga @ Rp 7.000,- Rp. 3.500.000,-
b. Kebutuhan modal kerja Rp. 2.500.000,-
Jumlah Rp. 8.296.000,-
2. Sumber dana direncanakan melalui kredit bank sebesar Rp 6.000.000,- dengan suku
bunga 18% per tahun dan dimajemukkan setiap tahun selama 5 tahun. Sisa modal
sebesar Rp 2.296.000,- merupakan modal sendiri.
3. Kapasitas produksi (full capacity) per tahun sebesar 100.000 unit yang dilakukan
dalam 4 kali pembakaran dan setiap 1 kali pembakaran sebanyak 25.000 unit. Rencana
produksi pada tahun pertama dan kedua sebesar 75% dan tahun ketiga sampai
dengan tahun kelima sebesar 100%.
4. Biaya operasi dan pemeliharaan
a. Biaya tidak tetap
- Biaya bahan baku per unit produksi diterima di tempat usaha
diperhitungkan sebesar Rp. 5,-
- Biaya bahan pembantu per unit produksi diperkirakan sebesar Rp 3,-
- Upah tenaga kerja langsung diperhitungkan per unit produksi Rp 6,-
- Biaya bahan kayu bakar pd setiap pembakaran sebesar Rp80.000,-
b. Biaya tetap
- Gaji karyawan tetap 1 orang per bulan Rp 75.000,-
- Biaya umum rata-rata per tahun Rp 30.000,-
- Biaya penyusutan rata-rata per tahun diperhitungkan Rp 459.200,-
- Nilai scrap value asset pada akhir tahun kelima Rp 4.500.000,-
- Biaya perawatan per tahun rata-rata Rp 75.000,-
5. Harga jual hasil produksi sesuai dengan harga pasar Rp 65,- per unit dan pajak
diperhitungkan sebesar 15% dari hasil net benefit.
Berdasarkan pada kasus di atas, apakah gagasan usaha ini layak untuk dikembangkan bila
dilihat dari NPV, IRR, dan Net B/C?
Penyelesaian:
Cicilan pengembalian pokok pinjaman dan bunga bank dari jumlah pinjaman
sebesar Rp 6.000.000,-
0,18
R 6.000.000 5
Rp1.918.670
{1 (1 0,18) }
Jadwal pelunasan kredit terlihat pada tabel K.1, rekapitulas biaya operasi dan
pemeliharaan pada tabel K.2, perhitungan NPV dapat dilihat pada tabel K.3,
perhitungan IRR dan Net B/C terlihat pada tabel K.4.
Tabel K.1 Jadwal pengembalian Kredit Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan)
0 - - - - 6.000,00
Tabel K.2 Rekapitulasi Biaya Operasi dan Biaya Pemeliharaan Perusahaan Batu Bata (Rp
Ribuan)
Tahun
Jenis Biaya
1 2 3 4 5
A. Biaya Tdk Tetap 1.290,00 1.290,00 1.720,00 1.720,00 1.720,00
1. Bahan baku 375,00 375,00 500,00 500,00 500,00
2. Bahan Pembantu 225,00 225,00 300,00 300,00 300,00
3. Upah Tenega Kerja 450,00 450,00 600,00 600,00 600,00
1.499,35
IRR 0,18 ( )(0,34 0,18)
1.499,35 50,00
IRR 0,3348 33,48%
n
N B ()
i
NetB / C i 1
n
N B ( )
i 1
i
3.795,35
NetB / C 1,65
2.296,00
Berdasarkan pada hasil perhitungan, proyek ini layak untuk dikerjakan karena:
NPV > 0, IRR > D.F dan Net B/C > 1
Pendahuluan
Pemilihan proyek perlu dilakukan karena terbatasnya dana,
waktu, dan tenaga dalam mengerjakan suatu proyek.
Pemilihan dilakukan agar proyek yang dipilih benar-benar
memberikan manfaat maksimum dari peluang yang tersedia
dalam batas-batas kemampuan investasi.
Tabel 2. NPV, IRR, dan Net Benefit Cost Ratio Proyek A,B, dan C
( NPVB1 NPV A1 )
CODR i1
NPV A1 NPV A2 NPVB1 NPVB 2
( )( )
i1 i2 i1 i2
( NPVB1 NPV A1 )
CODR i1
NPV A1 NPV A2 NPVB1 NPVB 2
( )( )
i1 i2 i1 i2
(29,50 29,79)
CODR 0,18
29,79 18,49) 29,50 20,06
( )( )
0,18 0,21 0,18 0,21
CODR 0,1847 18,47%
Nilai NPV pada titik perpotongan:
NPV A1 NPV A 2
NPV E (iCODR i1 ) ( NPV A1 )
i1 i2
29,79 18,49
NPV E (0,19 0,18) 29,75
0,18 0,21
NPV E Rp.25,98( juta )
Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar 147
Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan
Analisis Kriteria Investasi
Proyek B
18,47%