HARGA SATUAN

BANGUNAN GEDUNG NEGARA

________________________________________

I. PENDAHULUAN

1. Latar Belakang

Dengan semakin meningkatnya volume pembangunan bangunan

gedung negara, serta terbatasnya sumber daya yang tersedia,
semakin dirasakan perlu adanya standarisasi yang dapat dipakai
dan dipertanggungjawabkan dalam pelaksanaan pembangunan
guna menuju tertib pembangunan dan keselamatan bangunan,
sehingga tercipta bangunan yang aman, andal, serasi dan
selaras dengan lingkungannya.

Standar yang dimaksud adalah standar harga bangunan per-m2

bangunan gedung negara, disamping standar teknis dan
administrasi.
Standar harga bangunan terdiri atas; standar harga bangunan
gedung, rumah dinas dan pagar, yang tiap jenisnya terdiri
dari berbagai tipe/kelas yang berbeda. Disamping itu lokasi dan
waktu pembangunan akan mempengaruhi besarnya biaya
pembangunan. Dengan demikian standar harga bangunan
gedung negara akan berbeda disetiap Kabupaten/kota.
Mengingat hal tersebut pada kurun sebelum tahun anggaran 2000
Menteri Keuangan dan Badan Perencanaan Pembangunan Nasional
dengan masukan dari instansi teknis mengeluarkan Surat Edaran
Bersama tentang Harga Satuan Pembangunan Bangunan Gedung
Negara yang ditinjau secara berlaka. Dengan dikeluarkan Undang-
undang nomor : 22 tahun 1999 tentang Pemerintahan Daerah dan
Surat Edaran Bersama Bappenas dan Departemen Keuangan
tentang Penyusunan dan Penetapan Harga Satuan Pembangunan
Bangunan Gedung Negara, maka mulai tahun anggaran 2000

1
 kewenangan penyusunan dan penetapan harga satuan
tersebut diserahkan kepada Pemerintah Kabupaten/kota. Hal
tersebut lebih ditekankan dengan terbitnya Keputusan Presiden
Nomor: 42 tahun 2002 tentang Pedoman Pelaksanaan APBN yang
pada pasal 14 ayat 4 butir d menyatakan bahwa Harga Satuan
Pembangunan Bangunan Gedung Negara (HSBGN) TA 2002
dilaksanakan oleh Kabupaten/Kota.

2. Maksud dan Tujuan

Harga satuan ini dimaksudkan untuk pengendalian

penyelenggaraan gedung negara baik pada masa pembangunan
(penyusunan program, rencana dan pelaksanaan), pemeliharaan dan
pemanfaatan maupun penghapusan bangunan, melalui penyediaan
system informasi harga satuan pekerjaan konstruksi lingkup local
dan nasional.

Agar dapat terwujud bangunan gedung negara yang sesuai

dengan fungsi, memenuhi persyaratan keselamatan, kesehatan,
kenyamanan, keamanan, efisien dalam penggunaan sumber
daya, dan serasi dengan lingkungan, serta diselenggarakan
secara tertib, efisien dan efektif.

II. RUANG LINGKUP STANDAR HARGA BANGUNAN

Standar Harga bangunan adalah harga Satuan per-m2 tertinggi biaya

konstruksi fisik bangunan gedung negara.

Harga satuan tertinggi tersebut merupakan biaya pembangunan

maksimum yang diperbolehkan dalam pembangunan bangunan gedung
negara, khususnya untuk pekerjaan standar bangunan gedung
negara dan diberlakukan sesuai dengan klasifikasi, lokasi dan tahun
pembangunanya.

Standar harga dibedakan atas :

2
1. Bangunan gedung pemerintah

Kelas Penggunaan Bangunan

Sederh  Gedung kantor yang sudah ada desain

ana prototipenya, atau bangunan gedung kantor dengan
jumlah lantai s.d. 2 lantai dengan luas sampai
dengan 500 m2;

 Bangunan rumah dinas tipe C,D, dan E yang tidak

bertingkat;
 Gedung pelayanan kesehatan, puskesmas;
 Gedung pendidikan tingkat dasar dan/atau lanjutan
dengan jumlah lantai s.d.2 lantai.

Tidak  Gedung kantor yang belum ada desain

sederh prototipenya, atau bangunan gedung kantor dengan
ana jumlah lantai diatas 2 lantai dengan luas diatas 500
m2;

 Bangunan rumah dinas tipe A dan B; atau rumah

dinas C,D, dan E yang bertingkat

 Gedung Rumah Sakit Klas A,B,C dan D.

 Gedung Pendidikan tinggi: universitas/akademi;

atau gedung pendidikan dasar/lanjutan bertingkat
diatas 2 lantai.

Khusus  Istana negara dan rumah jabatan presiden & wakil

presiden
 Wisma negara
 Gedung instalasi nuklir.
 Gedung laboratorium
 Gedung terminal udara/laut/darat, dll

3
Disamping dibedakan menurut kelasnya, standar harga bangunan
gedung pemerintah juga dibedakan menurut konstruksinya yaitu
bangunan bertingkat dan bangunan tidak bertingkat.
Menurut lokasi pembangunannya, standar harga bangunan dibedakan
menurut kabupaten/kota.

2. Bangunan Rumah Negara

Tipe Untuk Keperluan Pejabat/ Luas Luas

Golongan Banguna Lahan
n

Kh 1) Menteri, Kepala lembaga 400 m21 1000 m2

usu Pemerintah Non Departemen,
s Kepala Tinggi /Tertinggi Negara
2) Pejabat-pejabat yang
jabatannya setingkat dengan 1)
A 1) Sekjen, Dirjen, Irjen 250 m2 600 m2
2) Pejabat-pejabat yang
jabatannya setingkat dengan 1)

B 1) Direktur, Kepala Biro, 120 m2 350 m2

Inspektur, Ka-Kanwil, Kadinas
2) Pejabat-pejabat yang
jabatannya setingkat dengan 1)

C 1) Kepala Sub Dit, Kepala Bagian 70 m2 200 m2

2) Pejabat-pejabat yang
jabatannya setingkat dengan 1)

D 1) Kepala Seksi, Kepala Sub 50 m2 120 m2

Bagian
2) Pejabat-pejabat yang
jabatannya setingkat dengan 1)

4
 E 1) Kepala Sub Seksi 36 m2 100 m2
2) Pejabat-pejabat yang
jabatannya setingkat dengan 1)

III. FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI BIAYA PEMBANGUNAN

Kondisi geografis dan tersedianya sumber daya suatu daerah dan

daerah lainnya menyebabkan timbulnya perbedaan-perbedaan fisik
dan non fisik dari suatu daerah terhadap daerah lainnya, hal demikian
menyebabkan juga perbedaan besarnya biaya pembangunan
bangunan gedung negara.

Faktor-faktor yang mempengaruhi tinggi rendahnya biaya

pembangunan antara lain :

1.Faktor Lokasi
2.Faktor Sumber daya
3.Faktor Transpotasi dan lain lain.

1. Faktor Lokasi

Kondisi geografis dari suatu lokasi secara langsung akan

mempengaruhi disain bangunan mulai dari pondasi, dinding, lantai
maupun atap baik konstruksi maupun finishingnya. Hal tersebut
menyebabkan biaya pembangunan yang dibutuhkan menjadi
tinggi atau rendah.
Makin sederhana desain bangunan yang sesuai dengan kondisi
lokasi, makin rendah biaya pembangunannya, sebaliknya untuk
lokasi-lokasi yang memerlukan desain dengan penyelesaian
khusus terhadap kondisi lokasi akan menyebabkan biaya
pembangunan tinggi.

5
  2. Faktor Sumber daya.

Tersedianya sumber daya yang dibutuhkan dalam pembangunan

bangunan pada suatu daerah baik sumber daya bahan bangunan
maupun tenaga kerja akan menyebabkan tinggi rendahnya biaya
pembangunan.
Suatu daerah yang kaya akan sumber daya bahan bangunan
maupun tenaga kerja akan memberikan kemudahan dibanding
dengan daerah yang kondisinya sulit atau sedikit sumber dayanya.
Tingkat kemudahan tersebut akan mempengaruhi biaya tambahan
utuk mendatangkan sumber daya sehingga akan mempertinggi
biaya pembangunan.

 3. Faktor Transportasi

Faktor tranportasi dipengaruhi langsung oleh sarana dan prasarana

transportasi yang ada baik tranportasi darat, laut, sungai maupun
udara. Makin sulit suatu daerah dijangkau maka biaya
pembangunan akan semakin tinggi.
Sebagai ilustrasi, daerah kepulauan yang mendatangkan bahan
bangunan dan tenaga kerja dari daerah lain akan memerlukan
biaya pembangunan yang lebih tinggi, demikian pula daerah
perbukitan, pegunungan yang belum ada sarana transportasinya
diperlukan angkutan pesawat udara atau kuda.

IV. PROSES PENYUSUNAN HARGA SATUAN

Ada beberapa tahapan dalam penyusunan harga satuan antara

lain;
1. Penyusunan Model Disain Teknis (Technical Desain Model),
yaitu merupakan model bangunan imajinatif berupa gabungan dari
berbagai disain (yang mewakili berbagai kondisi bangunan di
lapangan. Analisis Biaya Konstruksi (Construction Cost Analysis),

6
yaitu dengan mengamati produktivitas pekerja di lapangan,
sehingga dapat diketahui besaran kebutuhan tenaga kerja dalam
menyelesaikan satu satuan pekerjaan dan analisis kebutuhan
bahan dasar bangunan untuk satu satuan pekerjaan..

Kebijakan penentuan disain untuk model teknis.

Penyusunan Model teknis bangunan gedung dilakukan hanya

sekali untuk seluruh proses perhitungan harga satuan baik untuk
tahun yang bersangkutan dan seterusnya.

Untuk dapat menyusun model teknis bangunan gedung yang

sesuai/mendekati dengan bangunan yang akan dibangun
didaerah yang bersangkutan, dilakukan pendataan teknis
bangunan gedung didaerah tersebut. Yang meliputi, data
penggunaan bahan/komponen bangunan, jenis konstruksi,
produktifitas penyelenggara pembangunan dan lain-lain
yang berhubungan dengan data teknis bangunan.

Berbagai alternatif data teknis tersebut diambil rata-rata

volume bahan bangunan dan upah kerja per- m2
bangunan dan kemudian disusun model teknis bangunan
gedung yang secara umum dapat mewakili seluruh bangunan
gedung di Indonesia dengan beberapa alternatif baik dari segi
bentuk arsitektur maupun segi desain (akibat bentuk site).

Volume bahan dan upah kerja per –m2 bangunan inilah yang
digunakan sebagai dasar untuk menghitung harga satuan per –
m2 bangunan gedung.

Untuk bangunan Gedung Kantor, dengan cara mengambil

beberapa disain gedung kantor pemerintah yang pernah
dilaksanakan dari berbagai jumlah lantai, mulai dari gedung
berlantai 1 s.d. gedung multi lantai.

7
 Model-model bangunan dari berbagai kondisi dirumuskan menjadi
model teknis bangunan 1 lantai, 2 lantai dan 3 lantai. Selanjutnya
melalui perhitungan statistik dirumuskan harga satuan bangunan
tidak bertingkat (1 lantai) dan bangunan bertingkat 2 s.d 3
lantai).

Untuk bangunan Rumah Dinas, dengan cara mendisain 5

(lima) alternatif disain untuk masing-masing tipe ( Tipe A/250,
B/120, C/70, D/50 dan E/36).

Dari 5 alternatif disain tersebut kemudian dirata-rata menjadi 1

buah disain imajinatif yang dianggap mewakili segala kondisi
lapangan.

2. Pengumpulan Data Harga Bahan Bangunan dan Upah

Kerja.
Harga atau biaya pembangunan suatu bangunan terdiri atas dua
biaya pokok yaitu : biaya bahan bangunan dan biaya untuk upah
kerja.

Untuk itu perlu diadakan pendataan/suvai harga bahan bangunan

dan upah tenaga kerja didaerah yang bersangkutan. Pendataan
harga bahan bangunan dan upah tenaga kerja dilakukan secara
periodik setiap triwulan untuk mengetahui trend
kenaikan/fluktuasi perubahan harga bahan bangunan dan upah
kerja. (formulir pendataan harga bahan bangunan dan upah
kerja )
Kebijakan (policy) untuk menyempurnakan harga satuan
dipandang perlu jika harga satuan tersebut sudah tidak sesuai
lagi dengan harga bahan dan upah kerja dilapangan, oleh sebab
itu harga satuan bangunan gedung negara perlu ditinjau /
ditetapkan secara berkala.

8
3. Proses Perhitungan Harga satuan dan cara penetapan
Harga Satuan.
Dari model teknis gedung kantor pemerintah tiap kelasnya dan
model teknis rumah dinas tiap tipe, masing-masing didapat
volume bahan dan upah kerja (bill of quantity) dari tiap m2
bangunan.
(Contoh perhitungan dengan model teknis terlampir).
Dengan memasukan data harga bahan bangunan dan upah
tenaga kerja dari hasil pendataan pada waktu tertentu, (data
entry) data tersebut dapat diproses dengan menggunakan
program komputer.
Setiap data harga bahan bangunan dan upah kerja yang masuk
tiap triwulan langsung diproses perhitungannya dengan
komputer, untuk mengetahui harga per m2 bangunan gedung
pemerintah dan rumah dinas pada waktu yang bersangkutan.
Dari hasil perhitungan ini bisa dibandingkan dengan hasil
perhitungan pendataan triwulan sebelumnya untuk mengetahui
prosentase kenaikan biaya pembangunan dalam waktu satu
tahun.
Hasil perhitungan harga per m2 bangunan gedung pemerintah
dan rumah dinas ini dipakai sebagai usulan untuk penetapan
harga satuan per-m2 bangunan gedung kantor pemerintah dan
rumah dinas untuk tahun berikutnya.
Dalam pembahasan harga satuan bangunan ini unsur-
unsur yang terlibat dalam penetapannya adalah dari
Ditjen Anggaran Departemen Keuangan, Badan
Perencanaan Pembangunan Nasional dan Departemen
Pekerjaan Umum.

9
 Hasil bahasan harga satuan ini kemudian ditetapkan dengan
surat edaran bersama antara Ditjen Anggaran dan Bappenas
tentang harga satuan pembangunan bangunan gedung negara.

V. PENUTUP

Bahwa dengan diberlakukanya Undang-undang Nomor 22 tahun

1999 tentang Pemerintah Daerah dan Peraturan Pemerintah nomor
25 tahun 2000 tentang Kewenangan Pemerintah dan Kewengan
Propinsi sebagai Daerah Otonom, serta berdasar Surat Edaran
Bersama Departemen Keuangan dan Badan Perencanaan
Pembangunan Nasional Nomor : S – 1047/A / 2000 mulai
tahun anggaran 2000
1202/D.II/03/2000
penyusunan Harga Satuan Bangunan Gedung Negara serta
Keputusan Presiden Nomor: 42 tahun 2002 tentang Pedoman
Pelaksanaan APBN yang pada pasal 14 ayat 4 butir d menyatakan
bahwa Harga Satuan Pembangunan Bangunan dilimpahkan penuh
kepada Pemerintah Kabupaten/Kota berdasarkan spesifikasi teknis
yang diterbitkan oleh instansi teknis terkait. Hal tersebut
berimplikasi pada penyediaan harga satuan beserta seluruh proses
yang mendahului (pendataan dan pengolahan) maupun proses
ikutannya (penerbitan harga satuan pekerjaan).

HSBGN sebaiknya ditetapkan oleh Bupati/Walikota setelah

mempertimbangkan berbagai hal seperti; tingkat inflasi,
keseimbangan dan pemerataan pembangunan, dan kondisi
keuangan daerah, serta mengingat penting dan strategisnya HSBGN
dalam rangka;
a. Sebagai pedoman dan alat pengendalian penyelenggaraan
bangunan gedung negara baik pada tahap pembangunan

10
 (penyusunan rencana dan program, pelaksanaan), perawatan
(pemeliharaan, renovasi, rehabilitasi, restorasi), pemanfaatan,
dan penghapusan .
b. Acuan yang dapat digunakan oleh penyedia dan pengguna jasa,
serta masyarakat pada umumnya
c. Terwujudnya pelaksanaan pekerjaan konstruksi yang tertib dan
bertanggung jawab serta tuntutan akan hasil pembangunan yang
lebih berkualitas
Diperlukan adanya;
a. Sistem informasi standar harga yang terbuka, adil dan merata
b. Penciptaan iklim pembangunan yang lebih professional, efisien,
tertib, dan bertanggung jawab
c. Kemudahan pengawasan oleh institusi dan masyarakat

Untuk mewujudkan hal tersebut diatas perlu segera disusun

mekanisme pelaksanaan didaerah termasuk pengiriman hasil/produk
tersebut ke pusat, serta pembinaan yang diinginkan oleh pemerintah
pusat sebagai salah satu bentuk fasilitasi.

11
 HARGA SATUAN
BANGUNAN GEDUNG NEGARA

12
DEPARTEMEN PEKERJAAN UMUM
D I R E K T O R A T J E N D E R A L C I PTA KA RYA
Jalan Pattimura No. 20 Kebayoran Baru Telp/Fax. 72799256 Jakarta 12110

13