Investasi Residensial

Investasi residensial meliputi pembelian rumah baru yang akan ditinggali pembelinya dan
yang akan disewakan oleh tuan tanah kepada orang lain. Namun, untuk mempermudah
pembahasan, kita anggap saja bahwa seluruh rumah akan ditinggali oleh pembelinya.

Ekuilibrium Saham dan Penawaran Aliran Investasi

Model ini terdiri dari dua bagian. Pertama, pasar untuk stok rumah yang telah ada yang
menentukan harga rumah ekuilibrium. Kedua, harga rumah yang menentukan aliran investasi
residensial.

Bagian (a) dari Gambar 17-5 menunjkkan bagaimana harga relatif rumah P𝐻 / P ditentukan
oleh penawaran dan permintaan terhadap stok rumah yang telah ada. Pada setiap titik waktu,
penawaran rumah adalah tetap. Kita menyatakan stok ini dengan kurva penawaran vertikal.
Kurva permintaan rumah miring ke bawah, karena harga yang tinggi menyebabkan orang-
orang tinggal di rumah yang lebih kecil, menumpang, atau bahkan kadang-kadang menjadi
tunawisma. Harga rumah disesuaikan untuk menyeimbangkan penawaran dan permintaan.

Bagian (b) dari Gambar 17-5 menunjukkan bagaimana harga relatif rumah menentukan
penawaran rumah baru. Developer membeli bahan dan mempekerjakan karyawan untuk
membangun rumah, lalu menjual rumah tersebut pada harga pasar. Biayanya bergantung pada
tingkat harga keseluruhan P (ang mencerminkan biaya kayu, batu bata, semen, dan lain-lain),
dan penerimaan mereka bergantung pada harga rumah P𝐻 . Semakin tinggi harga relatif
rumah, semakin besar insentif untuk membangun rumah, dan semakin banyak rumah
dibangun. Karena itu, aliran rumah baru, investasi residensial bergantung pada harga
ekuilibrium yang ditetapkan di pasar untuk rumah yang ada.

Moden investasi residensial serupa dengan teori q investasi tetap bisnis. Menurut teori q,
investasi tetap bisnis bergantung pada harga asar atas modal terpasang relatif terhadap biaya
penggantinnya; harga relatif ini akan bergantung pada laba yang diduga dari memilii model
terpasang.

Gambar 17-5

Penentuan investasi residensial harga relatif rumah disesuaikan untuk menyeimbangkan

penawaran dan permintaan atas stok rumah yang ada. Jadi, harga relatif menentukan investasi
residensial, aliran rumah baru yang dibangun developer
Perubahan Permintaan akan Rumah

Bila permintaan akan rumah bergeser, harga ekuilibrium rumah berubah, dan perubahan ini
akan mempengaruhi investasi residensial. Kurva permintaan akan rumah dapat bergeser
karena berbagai sebab. Booming ekonomi meningkatkan pendapatan nasional dan juga
permintaan terhadap rumah. Tingginya kenaikan populasi, imigrasi, juga meningkatnya
permintaan rumah. Bagian (a) dari Gambar 17-6 menunjukkan ergeseran ekspansif dalam
permintaan yang meningkatkan harga ekuilibrium. Bagian (b) menunjukkan bahwa kenaikan
harga rumah meningkatkan investasi residensial.

Salah satu determinan permintaan rumah yang penting adalah tingkat bunga riil. Banyak
orang membuat pinjaman hipotek untuk membeli rumah mereka. Tingkat bunga adalah biaya
pinjaman.

Perlakuan Pajak Rumah

Selain menghambat investasi, seperti yang dilakukan pajak pendapatan perusahaan terhadap
perusahaan, pajak pendapatan perseorangan jga mendorong rumah tangga melakukan
investasi dalam perumahan.

Orang bisa memandang pemilik rumah sebagai tuan tanah dimana ia sendiri berperan sebagai
penghuninya dan mendapat pajak khusus. Besarnya subsidi kepada para pemilik rumah ini
bergantung pada tingkat inflasi, alasanya adalah bahwa undang-undang pajak membolehkan
pemili rumah mengurangi pembayaran bunga nominal mereka ketika menghitung pendapatan
kena pajak.

Investasi Persediaan

Investasi persediaan merupakan salah satu komponen pengeluaran terkecil, rata-rata sekitar 1
persen dari GDP. Tetapi ciri volatilitas membuatnya menjadi pusat studi dari fluktuasi
ekonomi. Pada masa reseri, perusahaan berhenti mengisi kembali persediaan mereka begitu
barang dijual, dan investasi persediaan menjadi negatif. Pada resesi yang umum, lebih dari
separuh penurunan pengeluaran dari penurunan investasi persediaan.

Alasan Menyimpan Persediaan

Persediaan memiliki banyak tujuan. Salah satu kegunan persediaan adalah untuk meratakan
tingkat produksi sepanjang waktu. Perhatikan perusahaan yang mengalami booming dan
penurunan penjualan secara temporer. Ketika penjualan rendah, perusahaan memproduksi
lebih banyak dari yang dijual dan menyimpan kelebihan barang itu sebagai persediaan.
Ketika penjualan tinggi, perusahaan memproduksi lebih sedikit dari yang dijual dan menjual
persediaanya. Motif ini disebut pemerataan produksi.

Alasan kedua untuk menyimpan persediaan adalah karena persedian dapat membuat
perushaan beroprasi secara lebih efisien. Dalam beberapa cara, kita dapat memandang
persediaan sebagai faktor produksi, semakin besar persediaan yang disimpan perusahaan,
semakin besarlah output yang dapat diproduksi.

Alasan ketiga untuk menyimpan persediaan adalah menghindari kehabisan barang ketika
penjualan tiba-tiba melonjak. Perusahaan seringkali harus membuat keputusan produksi
sebelum mengetahui tingkat permintan pelanggan.

Alasan keempat untuk persediaan dijelaskan dalam proses produksi. Beberapa barang
mungkin membutuhkan beberapa tahap dalam produksi dan karena itu membutuhkan waktu.
Ketika barang baru selesai bagian, komponen-komponenya dihitung sebagai bagian dari
persediaan perusahaan. Persediaan ini disebut barang dalam proses (work in process).

Model Percepatan Persediaan

ada banyak model investasi persediaan. Sebuah model yang dapat menjelaskan data dengan
baik, tanpa menyokong motif tertentu, adalah model percepatan (accelerator model). Model
ini mengasumsikan bahwa perusahaan menyimpan persediaan yang proporsional terhadap
tingkat output perusahaan. Ketika perekonomian mengalami masa booming, perusahaan-
perusahaan ecran ingin memiliki lebih banyak barang dagangan yang akan ditunjukkan
kepada pelanggan. Jadi, jika N adalah persediaan perekonomian dan Y adalah output, maka
N = βY dimana β adalah parapeter yang menunjukkan berapa banyak persediaan yang akan
disimpan perusahaan sebagai proporsi output. Investasi perusahaan I adalah perubahan
dalam persediaan ∆N. Karena itu, I = ∆N = β∆Y.

Kita dapat melihat bagaimana model ini dinamakan model percepatan. Karena variabel Y
adalah tingkat dimana perusahaan memproduksi barang, maka ∆Y merupakan “percepatan”
produksi.

Persediaan dan Tingkat Bunga Rill

Investasi persediaan bergantung pada tingkat bunga riil. Tingkat bunga riil juga dapat
mengukur biaya oportunitas dari penyimpanan pesediaan. Bila tingkat bunga riil naik,
penyimpanan persediaan menjadi mahal, sehingga perusahaan yang rasional berusaha
menurunkan persediaanya. Karena itu, peningkatan tingkat bunga riil menekan persediaan
investasi.