ebookCaraBenarMemulaiBisnisDeveloperPropertyTanpaModal PDF
ebookCaraBenarMemulaiBisnisDeveloperPropertyTanpaModal PDF
PEMBUKAAN
PERNYATAAN DISCLAIMER
TERMS OF USE
DAFTAR ISI
USEFUL RESOURCE
DAFTAR PUSTAKA
yang Anda pelajari baik secara formal maupun non formal, tak terkecuali
tidak akan ada artinya jika Anda tidak ACTION. Yang saya maksudkan
action disini adalah memulai bisnis Property. Apapun pilihan jenis bisnis
Property yang Anda pilih tidak jadi soal, apakah sebagai Developer,
Memang kita tidak bisa mengharapkan hasil yang diinginkan pada tahap
Adalah hal yang wajar jika tekad untuk bertindak ini kadang dihalangi oleh
Coba ingat-ingat lagi pada saat kita belajar mengemudi, khususnya saya
sendiri. Waktu itu, bahkan ketika saya duduk di belakang kemudi untuk
Tapi karena tekad yang sangat kuat untuk bisa mengemudi mobil, saya
dalam keadaan gugup, jalan mobilpun sangat pelan dan agak kasar. Tanpa
Awalnya saya hanya berani memakai gigi satu, belum berani memasukkan
gigi dua. Namun beberapa saat kemudian saya bisa menguasai diri
PAndangan terus lurus ke depan, kedua tangan tidak pernah lepas dari
Hari selanjutnya berjalan lebih mudah, sudah berani memakai gigi tiga dan
empat dengan kecepatan lebih tinggi dari hari pertama. Pendek cerita,
Saya yang dulunya saat belajar mengemudi, bahkan untuk menengok dan
sebelah tangan lagi memegang rokok (yang ini jangan ditiru!), dan sambil
mengaturnya. Tidak mungkin kita akan langsung lihai pada saat pertama
sendirinya dan kitapun menjadi ahli. Ada pepatah yang sangat cocok untuk
bisa dijadikan Proyek. Banyak cara yang bisa dilakukan untuk mencari
lahan misalnya, dari iklan tanah dijual di koran, internet atau pakai jasa
Jangan lupa Anda juga harus dibekali kemampuan analisa terhadap lahan
yang sedang diincar. Analisa diperlukan agar kita dapat mengetahui bahwa
lahan tersebut bisa dijadikan Proyek atau tidak. Untuk analisa ini Anda juga
biaya jasa.
menjadi kaya raya, sehingga akhir-akhir ini banyak sekali pebisnis lintas
Sudah jelaslah bahwa ada dua hal penting yang perlu diperhatikan pada
Tetapi jika tanah tersebut belum sertifikat atau yang sering dikenal sebagai
Hal yang penting selanjutnya adalah harga tanah. Harga tanah berkaitan
maka harga jual produk kita menjadi lebih tinggi juga. Hal ini
sekali...
Untuk bisnis Property dengan skala kecil tidak perlu badan hukum. Skala
kecil yang dimaksud adalah jika hanya menjalani bisnis Developer dengan
membangun satu atau dua unit rumah kemudian dijual. Dan menurut
hemat saya orang yang berbisnis dengan pola seperti ini belum bisa
rumah.
bisnis pelakunya.
badan hukum sulit dan memakan waktu lama, sekarang ini pengurusan
badan hukum lebih mudah dan cepat. Cukup datang ke kantor Notaris dan
PT Andapun jadi.
Developer Property
tidak hanya dibutuhkan pada saat bisnis mengalami hambatan, tetapi juga
dibutuhkan pada saat bisnis di pintu sukses. Tanpa mental yang kuat Sang
Memiliki uang yang banyak jika tidak diiringi dengan mental yang kuat bisa
terkendala!!!
Beberapa sikap mental yang harus ada pada diri Sang Pengembang:
segalanya. Akan berkurang nilainya apabila product sold out tetapi banyak
komplain dari konsumen baik dari segi mutu bangunan yang tidak sesuai
dengan specs yang dijanjikan maupun dari segi waktu penyelesaian yang
bisa dilihat dari segi disain produk, cara pembayaran atau metode
dengan stake holder Property lainnya dan menjajaki setiap peluang yang
Dunia Developer adalah dunia yang kompleks. Satu Proyek yang sedang
tangguh.Developer nomor 1
Mempunyai integritas.
Jika Anda meresapi dan memiliki sikap-sikap ini Anda akan menjadi Sang
Pengembang tangguh.
Developer Property
Strategi dalam mengelola sebuah Proyek itu didapat dari belajar, bisa
Workshop.
keputusan yang tepat. Para alumni akan dimentori untuk mengelola Proyek
Mentor yang sukes akan menghasilkan pebisnis yang sukses, hal ini
Properti Pemula
Para mentor bisnis yang sukses pada umumnya telah melalui perjalanan
bisnis yang panjang, banyak hal yang telah dialami, baik yang manis
maupun yang pahit. Kegagalan dan keberhasilan bisnis adalah dua sisi
mata uang yang tidak bisa dipisahkan. Adalah konyol kalau kita hanya
sang juara belajar dan belajar hingga menemukan formula yang tepat
mentor.
keputusan, baik di awal pada tahap studi kelayakan maupun pada saat
pelaksanaan Proyek, dan yang lebih penting adalah nasehat mentor pada
keputusan atau bahkan exit plan yang tepat pada saat darurat.
Menarik untuk dicermati bahwa sejak tahun 1961 statistik mencatat bahwa
peraih Nobel adalah murid dari peraih Nobel juga. Hal ini dimungkinkan
terhadap kesuksesan yang kita inginkan. Bisa saja kita menerjuni bisnis
analisa komprehensif, yang mana analisa ini bisa didapatkan dari pebisnis
menemui situasi yang mungkin dihadapi dan kita belajar dari pengalaman
empiris mereka.
Cara yang bisa Anda lakukan untuk belajar bisnis Property adalah dengan
menemui pebisnis Property yang sudah sukses dan belajar langsung pada
mereka. Cara ini cenderung nekad karena belum tentu mereka mau
daftar pebisnis Property sukses di Indonesa dan temui mereka. Tapi kita
yang berdiri megah nun jauh disana. (sekurangnya begitulah yang saya
rasakan).
Property besar sambil menyerap ilmunya, tidak saja ilmu praktis tetapi juga
Cara lain yang sangat gampang dijalani adalah dengan mengikuti program
dengan komunitas yang bisa dijadikan ajang untuk saling belajar dan
berbagi.
dan fasilitas sosial bisa dibangun secara paralel dengan pembangunan unit
rumah. Dengan catatan rumah yang dibangun harus sudah terjual. Kembali
yang akan sukses sebagai Developer dan ada yang tidak akan sanggup
menjadi Developer.
Sudah menjadi hukum alam bahwa dalam setiap bidang usaha selalu ada
yang sukses dan ada yang kurang sukses. Dengan usaha dan ketekunan
Oleh karena itu diperlukan kemampuan kita untuk mengenali diri sendiri
kelebihan kita, kita bisa mengeksplor lebih jauh, sebaliknya jika kita
Properti adalah salah satu sektor riil yang mampu menyerap banyak
sektor formal.
Maka, jika Anda ingin berbisnis yang mampu membangun negeri dari
Bisnis Di Dalamnya
secara langsung dan secara tidak langsung dengan seratusan lebih bisnis
yang ada di sekitarnya. Di dalamnya ada sektor formal dan ada juga sektor
non formal.
Dilihat tidak hanya tenaga kerja dari Developer tapi dilihat dari sektor yang
Notaris/PPAT
Appraisal (penilai)
Arsitek
Konsultan
Insinyur Sipil
Asuransi
Perbankan
Surveyor
Broker Property
Disain grafis
Konsultan marketing
Manejer Property
- Non formal
Tukang
Mandor
Security
Tukang kebersihan
Suplier
Event Organizer
Penduduk setempat
Ormas
Dan masih banyak lagi profesi yang berhubungan dengan sebuah Proyek
barang tentu besar. Bayangkan jika kita akan membangun sebuah Proyek
dan lain-lain.
Tapi modal yang dibutuhkan untuk Proyek ini bisa disiasati, bahkan kita
Kebutuhan modal ini bisa disiasati dengan metode yang akan dibuka pada
Jika dilihat dari format di atas, maka yang dibutuhkan dari seorang
sektor. Manajemen inipun bisa dilakukan oleh professional yang kita sewa.
yang mengelola suatu acara. Pola yang akan diterapkan bisa dipilih antara
meng-hire pihak lain atau kerjakan sendiri. Tetapi bisa menjadi rumit kalau
ingin dikerjakan sendiri, dan menjadi sederhana kalau kita ingin sederhana.
tetapi Kita harus mampu membentuk tim yang kuat. Sedangkan jika kita
pelaksana. Kelebihan cara ini kita bisa menggunakan waktu lebih untuk
keperluan lain.
Mudah, semua orang mampu melakukannya dari latar belakang apa saja.
Itulah mengapa, saya sampaikan bahwa bisnis ini mudah. Mudah dan
besar. Ambil contoh sebuah Proyek Property dengan luas tanah 800 m2.
Dalam tanah tersebut bisa dibangun 5 unit rumah dengan harga jual
Dalam skala Proyek Property, luasan 800 m2 adalah termasuk skala kecil
dengan bisnis lainnya, Proyek Property yang hanya 5 unit di atas lahan 800
lahan 1 ha. Jika harga beli tanah mentahnya 500.000,-/m2 maka bisa
dipastikan harga jual produknya per-unit tak kurang 300 juta untuk rumah
Jumlah unit yang bisa dibangun mencapai 80 unit dengan luasan tanah
antara 70-80 m2. Omset untuk Proyek ini jika dihitung secara kasar 80 x
banyak sekali orang yang sudah kaya raya karena sukses sebagai pebisnis
Property.
Propertynya
hanya dibatasi oleh kewajaran dan daya beli masyarakat untuk tipe produk
yang dipasarkan. selain itu Developer dalam menetapkan harga juga harus
sangat murah pada unit-unit awal dan harga meningkat seiring dengan
Setelah dihitung harga wajar produk adalah 400 Juta per-unit. Tetapi untuk
Misalnya 5 unit selanjutnya dijual dengan harga 360 Juta, kemudian harga
melakukan analisa.
Its not a house but a home. Sebuah tagline pemasaran produk yang
mengerti arti sebuah rumah. Rumah bukan hanya tempat tinggal tapi akan
sebagai tempat berbisnis dan bekerja. Konsep ini terinspirasi dari kondisi
yang sudah semakin macetnya kondisi jalanan terutama kota yang berlabel
bisnis, sebaik apapun produk tetapi tidak ditunjang oleh tim marketing yang
bagus maka produk tersebut akan sulit terjual. Setali tiga uang dengan
diterapkan.
tools bisa dikerjakan seluruhnya oleh Agen Property. Resikonya adalah kita
tim marketing sendiri, cost yang dibutuhkan lebih murah tetapi dibutuhkan
pemasaran.
PROPERTI?
Inilah pertanyaan dasar yang sering timbul dalam benak pemula yang ingin
pertanyaan ini wajar karena bagi mereka Property adalah bidang baru
sementara kita banyak dijejali oleh informasi yang keliru tentang Developer
Tidak semua lahan layak untuk dijadikan Proyek Property karena banyak
faktor yang harus diperhatikan dalam mencari lahan yang layak untuk
perumahan. Perihal ini dapat Anda survey di dinas terkait (Bappeda atau
BPN) untuk melihat Rencana Umum Tata Ruang (RUTR). Jangan sampai
lahan yang akan Anda beli adalah lahan untuk daerah industri yang tidak
Anda mungkin sering mendengar mantra sakti Developer, yaitu hanya ada
tiga syarat agar Proyek yang kita bangun sukses, yaitu satu: lokasi, lokasi
dan lokasi.
Kita harus jeli dalam memilih lokasi karena ada lokasi bagus ada yang
Lokasi bagus adalah jaminan Proyek sukses dan terjual cepat sedangkan
perumahan:
sutet
Akses jalan masuk kecil, khawatir terjadi kesulitan masuk dan keluar
Akses jalan masuk jalan tanah, rentan terhadap banjir dan terkesan
sedap
hari
2. Perencanaan Lahan
atau gambar kawasan yang terdiri dari berapa kapling komersil, berapa
besaran fasilitas umum, gambar jalan, lebar jalan, lebar kapling dan
3. Modal
Modal Sendiri
modal
kerjasama untuk suatu bisnis. Apalagi bisnis yang akan dilakukan bisnis
Developer Property yang merupakan sektor ril. Barangnya ada yang akan
dibeli yaitu berupa tanah. Hitung-hitungan bisnisnya jelas begitu pula pola
Modal Teman
Begitu pula halnya dengan teman yang akan diajak untuk bekerjasama
paling dekat dengan kita selain keluarga. Jika perhitungannya jelas dan
menurut teman itu kita adalah orang yang bisa dipercaya, maka tidak ada
yang jadi masalah adalah kita memiliki track record yang kurang bagus di
mata teman-temen tentu saja tidak akan ada teman yang bersedia menjalin
mendapatkan modal kerja ini adalah adanya trust dari rekan bisnis
terhadap kita. Sekali nama cacat jangan harap nama kita akan pulih.
Oleh karena itu adalah sangat penting bagi kita untuk menjaga nama baik
Modal Investor
sedikit. Tetapi kita tidak perlu menggunakan uang sendiri, kita bisa
Modal Perbankan
4. Perijinan
Langkah 1
Pastikan tanah yang akan dikelola sebagai perumahan berada pada jalur
yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) agar tidak
kesulitan untuk ijin Pemanfaatan Tanahnya. Misal jika kita rencana lokasi
Kita cek saja RTRK daerah tersebut nantinya untuk apa, untuk
Langkah 2
ijin ini di tiap tempat berbeda-beda tapi pada intinya adalah untuk
daerah tersebut.
Syarat yang wajib disiapkan antara lain Proposal Ijin Pemanfaatan Ruang,
tersebut, juga dilampiri sertifikat tanah, apabila tanah itu masih atas nama
garis besar aturan untuk pembangunan, misal garis pagar harus berapa
meter dari jalan, garis muka bangunan harus berapa meter dari jalan dan
masih banyak yang lainnya. Produk perijinan lainnya yang dihasilkan dari
langkah ini adalah Ijin Prinsip atau Surat Keputusan yang disetujui oleh
Di sebagian daerah Ijin Prinsip ini hanya berlaku untuk lahan dengan
luasan > 1 Ha, tapi ada juga daerah yang tidak memiliki batasan luasan
untuk ijin ini, biasanya lebih dari 5 rumah sudah dianggap sebagai sebuah
perumahan.
Langkah 3
dan Tata Ruang. Pertama kita cek sertifikat apakah sudah sesuai dengan
fisiknya, minta pada petugas untuk cek ulang patok pembatasnya apakah
Setelah itu sesuaikan sertifikat dengan syarat dan kebutuhan yang akan
Hak Guna Bangunan (HGB) yang berarti tanah tersebut atas nama PT
Pribadi.
HGB langkah awalnya adalah penurunan status dari SHM ke HGB tetapi
masih atas nama Pribadi, kemudian dari HGB atas nama Pribadi dibalik
Perlu diperhatikan bahwa di tiap proses tersebut selalu muncul Pajak dan
Langkah 4
daerah tertentu Ijin Analisa AMDAL berlaku untuk luasan > 1 Ha, jika
Hidup).
Proses ini awalnya kita diharuskan cek kadar air tanah pada lokasi. Setelah
itu kita membuat proposal tentang plus minus dan dampak yang akan
terjadi pada Proyek yang akan kita kembangkan. Produk perijinan ini
Langkah 5
Kita masuk ke kantor Perijinan Terpadu atau Kantor Perijinan Satu Atap
IMB INDUK
IMB Induk adalah Ijin Mendirikan Bangunan yang terbit atas nama PT
IMB induk yang nanti nya IMB Induk ini akan secara keseluruhan memuat
IMB Induk ditetapkan oleh Bupati atau Walikotamadya melalui Dinas Tata
IMB Per-kavling/Pecahan
IMB kaveling adalah IMB yang sudah dipecah dari IMB Induk berdasarkan
ukuran luas type rumah yang sudah ditentukan dan terdaftar dalam IMB
rumah dibangun harus sudah dilakukan pemecahan IMB kaveling dari IMB
Induk.
5. Pemasaran
metode pemasaran yang bisa dipilih, bisa secara online atau offline.
meningkat pesat, pada tahun 2015 jumlahnya sudah mendekati 100 Juta
orang. Jumlah ini merupakan potensi pasar yang besar untuk memasarkan
diantaranya:
Jangkauan yang luas. Internet bisa diakses dimana saja, bahkan dari
belahan „dunia lain‟ sekalipun produk kita bisa dilihat oleh calon pelanggan.
Biaya yang murah. Jika Anda mengetahui caranya maka Anda bisa
Atau jika Anda punya keterampilan sedikit mengenai blogging Anda tinggal
Hemat Waktu. Jika Anda sudah men-setting produk Anda secara online
menghubungi Anda via telepon maka Anda tidak harus online sapanjang
hari. Setelah Anda mencantumkan nomor kontak Anda di iklan, tunggu saja
Online 24/7 Non Stop!. Internet adalah satu-satunya media yang terus bisa
diakses 24 jam sehari dan 7 hari seminggu. Selama server tempat Anda
memasang iklan tidak terganggu atau down, maka iklan Anda akan terus
situs web yang bisa Anda gunakan untuk memasarkan Property Anda,
diantaranya:
Rumah.Com
Tetapi produk Anda akan berada pada posisi terbawah pada spec dan
kategori yang sama jika dibandingkan dengan produk dari member tetap.
Rumah123.com
Situs web ini hanya untuk Agen Property karena untuk memasarkan
produk kita harus menjadi member, dan berasal dari Property Agent. Tetapi
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 52
jangan khawatir bagi Anda yang bukan tergabung dengan Property Agent
merk sendiri.
Urbanindo.com
Situs web ini sangat flexible dalam meng-approve iklan yang kita
masukkan. Kita bisa memasang iklan sesuai dengan kemauan kita dan
Anda hanya tinggal mengisi beberapa form isian yang sangat friendly user.
Dan masih banyak lagi yang lain, silahkan dicari sendiri di kotak pencarian
Google…
Demikian beberapa situs web yang saya gunakan untuk beriklan Property
Jika Anda bisa membaca dan mengetik dan terhubung ke internet, maka
sekaligus...
PROPERTY
1. Modal Sendiri
bisnis Developer. Kondisi ini merupakan kondisi yang ideal karena Anda
dapat mengatur Proyek sesuai dengan keinginan sendiri. Beda halnya jika
Anda menggunakan uang orang lain, dalam pengelolaan bisnis Anda tidak
Dengan modal sendiri, keuntungan Proyek juga akan menjadi milik sendiri,
tanpa harus bebagi dengan orang lain. Anda bisa menjalankan bisnis
Property.
2. Investor
keuntungan yang menarik untuk sang Investor. Besaran bagi hasil dengan
Beberapa pola bagi hasil untuk Investor dapat berupa prosentase atas
tertinggi dalam bisnis ini. Maka reward atas investasinya sangatlah wajar
Bersih:
disetor:
Proyek berjalan 1 tahun atau 2 tahun. Namun bila lebih, belum tentu
3. Pemilik Tanah
sebagai pemilik tanah seharusnya lebih kecil dari pengelola karena karena
Selama tidak tersangkut hutang bank, lahan tidak akan hilang akibat
Kemudian darimana lagi modal untuk memutar bisnis ini setelah launching
produk? Beberapa hal berikut adalah intrumen lain yang Anda akan
”main”kan nada-nadanya.
4. Kontraktor
menjadi lebih mudah, karena kita cukup memberikan Surat Perintah Kerja
Dengan sistem turn-key ini biasanya kontraktor meminta harga yang lebih
modal.
5. Konsumen
biaya pula. Akan lebih bijak, sebelum penerimaan konsumen lunas, Anda
depan.
6. Perbankan
Kredi Konstruksi.
- Kredit Konstruksi
Untuk memperoleh kredit ini, dibutuhkan basis konsumen yang jelas. Bank
tidak akan serta merta memberikan kredit tanpa kejelasan bagaimana cara
Anda mengembalikannya.
sangat dibutuhkan oleh orang yang berniat ingin jadi Developer Property.
Kelayakan Proyek.
tentang rencana Proyek mulai dari Aspek Pasar, Teknis, Konstruksi sampai
ke Manajemen Proyek.
Kita harus memiliki kemampuan untuk menilai lokasi yang akan dibangun
Proyek. Lokasi yang berada di lokasi yang sudah ramai cenderung memiliki
yang sudah ramai. Lokasi yang sudah ramai biasanya sudah terdapat
Dapat pula dilihat dari beberapa Developer yang bermain di lokasi sekitar.
Jika belum ada Developer yang membuka Proyek di sekitar lokasi, Anda
adalah pioneer dengan resiko kegagalan lebih besar. Namun jika sukses,
Jika berada di lokasi yang belum berkembang dan harga tanahnya masih
murah meriah dan jauh dari keramaian maka perumahan yang cocok untuk
Dengan adanya subsidi maka perumahan akan lebih mudah terjual karena
mahal, maka kita harus bisa menilai segmentasi masyarakat yang akan
Harga dasar tanah menjadi faktor utama dalam menentukan lanjut tidaknya
dasar tanah itulah yang salah satu faktor selain harga bangunan untuk
menentukan niali jual properti Anda. Harga dasar tanah dapat ditinjau dari
Dapat dilihat dari SPT PBB (Surat Penetapan Pajak Terhutang Pajak Bumi
dan Bangunan). Anda dapat membaca berapa harga NJOP yang tertera.
- Harga Pasar
All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com 65
Harga yang sedang dipasarkan pada saat itu. Informasi dapat diperoleh
- Harga Kesepakatan
Harga pembelian tanah yang sudah terjadi dalam jangka waktu 1 tahun
dibayangkan Anda harus survey detail tenutang hal ini dan menyediakan
database khusus untuk ini. Sungguh tidak. Cukup meramu informasi dari
ketiganya, atau cukup salah dua dari ketiganya, Anda dapat menaksir
3. Pertimbangan perbankan
dalam rangka kredit. Tapi informasi ini dapat Anda gunakan sebagai dasar
4. Bentuk Lahan
Bentuk lahan yang tidak beraturan, akan sedikit member kesulitan dalam
menggambar siteplan, meskipun pada sisi lain kesulitan ini dapat menjadi
sebuah keunggulan dalam konsep. Bentuk lahan yang relatif persegi, akan
Harga yang ditawarkan relatif lebih murah dibandingkan dengan status fisik
dikeringkan.
Status fisik sawah itulah kondisi fisiknya. Anda suatu saat akan
Harga yang ditawarkan relatif lebih mahal dibandingkan dengan status fisik
sawah. Tidak ada lagi proses ijin pengeringan. Lahan dapat segera
lahan bersertifikat tertulis sawah. Namun pada kondisi fisik lahan berupa
sertifikasi atau peningkatan hak. Seperti halnya Tanah Negara, Hak Garap,
lanjut.
melalui proses sertifikasi lahan dari non sertifikat ke sertifikat Hak Milik.
Bangunan). Berarti Anda harus menurunkan hak dari Hak Milik menjadi
DILAKUKAN
semakin bagus, sehingga uang yang sedianya untuk membayar lahan bisa
Beli Putus
Praktek ini mudah. Anda tinggal mengincar lahan yang ingin digarap, tawar
menawar dan bayar. Beli putus seperti ini akan membuat modal yang Anda
Beberapa hal yang perlu Anda perhatikan adalah luas lahan. Setelah
keuntungan bersih? Di bagian lain di buku ini akan dijelaskan lebih lanjut.
Beli Bertahap
Praktek ini juga mudah. Setelah Anda cocok dengan lahan dan dilakukan
Cara pembayaran :
Sebagai tanda keseriusan Anda untuk mengakusisi lahan yang akan Anda
- Perijinan selesai
perijinan. Proses perijinan ini akan memakan waktu rata-rata 3 bulan. Rata-
- Sertifikat jadi
nama dari pemilik lama ke Anda. Proses ini dilakukan oleh Notaris Pejabat
Pembuat Akta Tanah, Proses sampai dengan balik nama kurang lebih 2
bulan.
Setelah sertifikat beralih atas nama Anda, inilah salah satu cek point
- Sertifikat pecah.
waktu dan dasar kegiatan. Misalkan saja setelah sertifikat pecah, Anda
Cara pembayaran :
Pembayaran dengan pola ini dapat menekan modal menjadi relatif lebih
sedikit dan tentunya memiliki tingkat pengembalian modal yang lebih baik
dibandingkan dengan pola beli putus. Pola pembayaran seperti ini sangat
menantang karena Anda akan memutar otak lebih keras untuk mampu
Kalau Anda menyukai tantangan, ini pola yang tepat untuk Anda.
MODAL
Salah satu rahasia untuk menjadi Developer Property tanpa modal adalah
dijual putus kepada end user, jadi bukan untuk Proyek dengan sistem
Hal yang perlu diperhatikan dalam kerjasama lahan ini diantaranya adalah
dengan menerapkan prinsip high risk high return, siapa yang menanggung
resiko paling besar dialah yang mendapatkan bagian paling banyak. Pada
dalam Proyek adalah berbentuk tanah yang tidak akan bisa dibawa kabur
kemanapun.
lebih kurang tigapuluh persen dari RAB Proyek. Bisa dihitung keringanan
Kerugian kerjasama lahan ini bagi pemilik lahan adalah mereka tidak
musti rela berbagi keuntungan dengan pemilik lahan. Akan tetapi jika kita
harga tanah dengan RAB Proyek. Sehingga semakin tinggi harga tanah
tersebut karena terlalu rumit sedangkan pemilik lahan pada umumnya tidak
bagi hasil kepada pemilik lahan, seperti 80:20, 70:30, 60:40, 50:50 atau
sebaliknya.
Jika harga tanah lebih kecil dari harga bangunan atau lokasi hanya cocok
dibangun Rumah Sederhana Sehat (RSH) porsi bagi hasilnya yang lebih
sang Developer bisa menawarkan bagi hasil dengan sistem 60:40 bagi
Developer. Sedangkan kalau harga tanah sama atau lebih besar jika
dibandingkan dengan harga bangunan maka bagi hasil yang pantas adalah
Hal yang tak boleh dilupakan, jika pemilik lahan meminta uang muka atas
Perlu diingat juga bahwa porsi keuntungan yang akan ditawarkan kepada
pemilik tanah ini tidak harus seperti di atas. Anda sebagai Developer bisa
masing-masing hak dan kewajiban para pihak, disertai juga dengan sanksi-
Banyak pola yang bisa ditawarkan kepada pemilik lahan, salah satunya
adalah kerjasama lahan tanpa DP. Dengan pola kerjasama ini bagian
Proyek.
Besarnya biaya perijinan dan pekerjaan persiapan ini tergantung lokasi dan
luasnya Proyek. Apalagi jika lokasi membutuhkan pekerjaan cut and fill
jika peruntukan lokasi harus diubah terlebih dahulu dari non hunian
menjadi hunian.
saja karena info lisan akan dengan cepat terlupakan. Yang menjadi
mereka khawatir bahwa nanti jika Developer curang, maka dia akan
tetap atas nama pemilik tanah tapi pemilik tanah memberikan kuasa
cut and fill kalau memang harus dan membangun show unit ataupun
Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial (fasum fasos), tak kalah penting
membangun kesan pertama Proyek untuk konsumen yaitu main gate yang
elegan.
bahwa salah satu pihak baik Developer atau pemilik lahan tidak
pihak lainnya. Jika salah satu pihak akan membatalkan rencana kerjasama
yang tertuang dalam perjanjian maka akan ada konsekuensi yang akan
cidera janji.
SUMMARY PROJECT
PRASARANA
1 Pekerjaan Jalan 1,050.00 m2 160,000.00 168,000,000.00
2 PLN 28.00 Unit 5,000,000.00 140,000,000.00
3 PDAM 28.00 Unit 3,000,000.00 84,000,000.00
4 TELKOM - Unit 2,000,000.00 -
5 GAS ALAM - Unit 3,500,000.00 -
6 Biaya Saluran Air Hujan 420.00 m1 125,000.00 52,500,000.00
7 Biaya Pagar Keliling 270.00 m1 400,000.00 108,000,000.00
8 Biaya Penerangan Jalan 15.00 Unit 1,500,000.00 22,500,000.00
9 Biaya Prasarana Lainnya 28.00 Unit 250,000.00 7,000,000.00
SARANA
1 Gerbang 1.00 Ls 30,000,000.00 30,000,000.00
2 Pos Satpam 12.00 m2 1,600,000.00 19,200,000.00
3 Taman 350.00 m2 150,000.00 52,500,000.00
4 Tempat Ibadah - m2 1,500,000.00 -
5 Biaya Sarana Lainnya 1.00 Ls 2,500,000.00 2,500,000.00
1 Biaya Bunga - % - -
2 PPN 10.00 % - -
8,785,880,000.
3 PPH Final 5 % 439,294,000.00
00
PENJUALAN 8,785,880,000.00
a PENJUALAN 8,785,880,000.00 8,785,880,000.00
NOTE :
Harga Jual Tidak Termasuk BPHTB, PPN, Biaya Administrasi Perbankan, Balik Nama.
Sehingga biaya bunga dan pajak tidak termasuk dalam perhitungan Proyeksi rugi laba.
1 Pembelian Tanah 0
2 Perijinan 343,000,000.00
6 Pemasaran 23,464,700.00
Rp. 470,424,700.00
Total
Kebutuhan biaya pada tahap awal Proyek hanya sebagian dari beberapa
item pekerjaan. Kebutuhan yang harus ada 100% adalah biaya untuk
perijinan.
Perhitungan Omset, Keuntungan Bersih, HPP dan Besaran Bagi Hasil ini
harus ada dalam proposal yang diajukan ke pemilik tanah. Dengan adanya
Pembayaran harga tanah dilakukan pada saat ada cash-in Proyek, yaitu
diperhitungkan untuk harga tanahnya saja. Apa itu unit yang terjual? Dalam
menjadi lahan komersil yang akan Anda pasarkan dan lahan fasilitas
umum untuk jalan, taman, atau fasilitas lainnya. Lahan komersil Anda bagi
Rp. 62.500.000,00 adalah harga dasar tanah yang harus diberikan kepada
pemilik lahan untuk tiap unitnya. Pemberian harga tanah ini bisa dilakukan
Dasar perhitungan:
Rp. 834.000,-/m2.
Begitu seterusnya untuk tiap kavling terjual. Nilainya tidak beda jauh
Developer mendapatkan bagian yang lebih besar dalam pola kerjasama ini
berikut:
2 Perijinan 343.000.000,-
Rp. 645.424.700,-
Total
Pembayaran harga tanah dilakukan pada saat ada cash-in Proyek, yaitu
diperhitungkan untuk harga tanahnya saja. Apa itu unit yang terjual? Dalam
menjadi lahan komersil yang akan Anda pasarkan dan lahan fasilitas
umum untuk jalan, taman, atau fasilitas lainnya. Lahan komersil Anda bagi
Rp. 56,250,000,- adalah harga dasar tanah yang harus diberikan kepada
pemilik lahan untuk tiap unitnya. Pemberian harga tanah ini bisa dilakukan
Dasar perhitungan:
Begitu seterusnya untuk tiap kavling terjual. Nilainya tidak beda jauh
Jika Anda sebagai Developer tidak punya modal sama sekali dalam
Untuk contoh kita ambil kerjasama lahan dengan DP 10%, proposal yang
Keuntungan Developer
sebelumnya.
2 Perijinan 343.000.000,-
Rp. 645.424.700,-
Total
1.064.950.755,-
Proyek akan ada tiga pihak yang terlibat, yaitu Pemilik Lahan, Investor
dan Developer.
berikut:
65 % dari investasinya.
TANPA MODAL.
PROPERTY
Ada beberapa hal yang harus diperhatikan untuk menjadi Investor sukses.
area tertentu. Misalnya harga pasaran suatu Property adalah Rp. 1.5
Milyar, Anda sudah menghasilkan uang jika Anda berhasil membeli pada
harga Rp. 1.1 Milyar. Dengan harga pasar Rp. 1.5 Milyar jika dijual cepat
untuk Investor.
butuh cepat untuk menjual Propertynya. Kasus seperti ini sering terjadi jika
pemilik hanya sekedar ingin mengetahui harga jual dari Property miliknya.
Jika kondisi ini Anda jumpai sebaiknya cari Property lain, karena pemilik
tempat tinggal.
kita mengajukan angka terlbih dahulu mungkin saja harga penawaran awal
5. Jangan Ikut-Ikutan.
investasi di bidang Property. Oleh karena itu diperlukan daya tahan yang
Akan ada masanya Anda tidak menghasilkan arus kas positif dalam suatu
Property.
mejadi lebih besar. Inilah salah satu sifat baik dari Property, bisa dibeli
tanpa membayar harga secara tunai. Banyak instrumen yang bsia kita
untuk membeli Property lainnya dengan pola yang sama. Jadi pada saat
yang sama kita bisa mempunyai beberapa Property dengan harga yang
selalu naik apalagi jika ditahan selama sepuluh tahun lebih. Saya masih
ingat kenalan saya membeli sebuah ruko di daerah tebet dengan harga Rp.
800 juta pada tahun 2003. Sekarang pada tahun 2013 harganya sudah
mencapai Rp. 4.5 Milyar. Bisa dibayarkan harga Property tersebut sepuluh
tahun lagi.
transaksi. Transaksi yang benar-benar bagus tidak akan kita dapatkan jika
kita tidak mengusahakannya. Dan ketika kita terus berusaha mencari dan
sebelumnya, kata seorang teman saya dalam suatu perbincangan, jika kita
yang sedang dijual adalah wajib hukumnya. Informasi itu bisa didapatkan
dari iklan baris, website khusus jual beli di internet, majalah real estate,
Informasi dari iklan baris dan internet bersifat sangat umum dan terbuka
informasi dari iklan baris dan internet itu mengharuskan seorang Investor
diberikan.
seleksi alam. Pada saat pertama kali Anda memulai menjadi Investor
Hal yang tidak kalah pentingnya yang harus Anda perhatikan terhadap
Adalah lebih baik jika seorang Investor Property memiliki beberapa Agen
Property investasi. Jadi seorang Investor tidak fokus hanya pada satu Agen
Untuk menjaga agar para Agen Property-nya betul-betul setia dalam artian
terlebih dahulu sebelum diberikan kepada orang lain, ada baiknya Anda
memberikan insentif atau fee juga pada saat terjadi transaksi, karena pada
untuk membeli sebuah mobil di harga 300 juta-an rupiah dia sudah
selalu mendapatkan Property yang bagus dari Agen Property. Tetapi akhir-
akhir ini para Agen Property tidak lagi memberikan informasi Property yang
Property sang Investor ini sangat pelit, tidak mau memberikan sekedar
uang lelah kepada Agennya apalagi fee. Dia tetap beranggapan dengan
PENUTUP
Apapun yang sudah Anda pelajari tidak akan ada artinya jika Anda tidak
dari yang kecil. Dalam dunia Developer Property ada istilah Developer
Jika anda punya modal, Anda bisa membangun kavling tersebut terlebih
dahulu kemudian menjualnya dalam bentuk rumah. Hal ini lebih mudah
keuangan. Beda halnya jika menjual kavling yang tidak bisa dibeli dengan
JIKA anda tidak memiliki uang, anda bisa meminjam modal untuk membeli
orang yang kita kenal memiliki uang yang cukup untuk membantu. Skema
hutang juga bisa diimprovisasi dengan pola bagi keuntungan seperti yang
Hindari sifat ini supaya bisnis bisa sukses dan berkelanjutan. Jangan lupa
Selling
Penjualan
Business Plan seperti yang Anda lihat dalam contoh analisa dalam e-Book
ini Anda memerlukan software. Ini beberapa software yang berguna untuk
mengelola proyek:
BAB VIII. Rahasia Menilai Tanah Yang Layak Untuk Dijadikan Proyek
Tanpa Modal
anda dapatkan sebagai bonus dalam buku ini dalam bentuk CD:
1.500.000,-
350.000,-
100.000,-
1.250.000,-
Rp. 1.250.000,-
1.200.000,-
Rp. 1.250.000,-
500.000,-
adalah Rp 27.200.000
300.000,-
6.850.000,-
Untuk memesan buku, ketik NAMA dan ALAMAT kirim dengan WA/SMS
ke 081381230105.
Untuk lebih jelas tentang isi buku dan bonus-bonusnya silahkan kunjungi
http://asriman.com/buku-properti/