Cara Menghitung Harga Pokok Tanah (HPT)

Semua jenis industri pasti harus menghitung yang namanya HPP (harga pokok produksi). HPT dan
HPP adalah identik, yaitu harga pokok produksi. Karena kita bermain di industri properti dengan
bahan baku tanah, maka kita ganti saja sebuah HPP dengan HPT alias HARGA POKOK TANAH.
Menghitung harga pokok berarti Anda harus menghitung semua komponen biaya yang harus
dikeluarkan untuk menghasilkan produk properti yang akan dipasarkan, yang berupa tanah dan
bangunan, dimana semua biaya tersebut harus muncul dalam 1 variabel yang sama. Dalam
menghitung HPT ini kita pisahkan bangunan dan semua beban-beban biaya hanya dibebankan ke
luas tanah efektif saja.

MENGHITUNG LAHAN EFEKTIF

BRUTO

– Tanah : 100%

– Luas Tanah : 10.000 m2

– Nilai Tanah : Rp 1.500.000.000

– Harga Tanah : Rp 150.000 /m2

NETTO

– Tanah Efektif : 60%

– Luas Tanah Efektif : 6.000 m2

– Perhitungan : Rp 1.500.000.000 : 6.000 m2

– Harga Tanah : 250.000 /m2

Sekarang perhatikan item Luas Tanah (netto) yang hanya 6.000 m2, itu adalah luasan tanah yang
akan dibebani dengan berbagai macam biaya-biaya. Luasan 4.000 m2 akan beralih menjadi
sirkulasi traffic jalan, ruang terbuka hijau, dan fasum jelas-jelas tidak bisa dibebani dengan biaya
apapun karena tidak bisa dijual. Jadi Luas Tanah (netto) yang 6.000 m2 tersebut akan menjadi
bilangan pembagi untuk semua item biaya yang akan diperinci satu persatu dalam tabel di bawah ini
:

A PEROLEHAN LAHAN
– Pembelian Tanah : Rp 1.500.000.000

– Notaris : Rp 30.000.000

– Sertifikat Lahan : Rp 50.000.000

– Pajak : Rp 70.000.000

Sub Total : Rp 1.650.000.000 /6000 m2

: Rp 275.000 /m2

B DESAIN DAN PERIZINAN

– Desain Arsitektur Sipil : Rp 10.000.000

– Perizinan Pemda : Rp 60.000.000

– Perizinan BPN : Rp 20.000.000

Sub Total : Rp 90.000.000 /6000 m2

: Rp 15.000 /m2

C PEMATANGAN LAHAN

– Infrastruktur : Rp 420.000.000

– Utilitas : Rp 115.000.000

– Fasum : Rp 275.000.000

– Perawatan Lingkungan : Rp 90.000.000

Sub Total : Rp 900.000.000 /6000 m2

: Rp 150.000 /m2

D BIAYA DIBAYAR DIMUKA

– Inventaris Kantor : Rp 40.000.000

– Operasional Kantor : Rp 60.000.000

– Gaji Karyawan : Rp 360.000.000

– Bonus Karyawan : Rp 50.000.000

– Biaya Marketing : Rp 230.000.000

– Kesejahteraan Karyawan : Rp 10.000.000

Sub Total : Rp 750.000.000 /6000 m2

: Rp 125.000 /m2

E BEBAN BUNGA

– Apraisal Pembuatan Neraca : Rp 15.000.000

– Provisi Administrasi dll : Rp 25.000.000

– Biaya Bunga Pinjaman : Rp 170.000.000

Sub Total : Rp 210.000.000 /6000 m2

: Rp 35.000 /m2

REKAPITULASI

A PEROLEHAN LAHAN : Rp 275.000

B DESAIN DAN PERIZINAN : Rp 15.000

C PEMATANGAN LAHAN : Rp 150.000

D BIAYA BAYAR DIMUKA : Rp 125.000

 E BEBAN BUNGA : Rp 35.000

HARGA POKOK TANAH : Rp 600.000 /m2

Anda sudah mendapatkan HPT, maka Anda tinggal 1 langkah lagi untuk mendapatkan berapa harga
jual tanah per m2 kepada konsumen, yaitu tinggal ditambahkan dengan berapa target laba yang
ingin Anda peroleh. Tak perlu bingung menetapkan berapa target laba yang akan dibebankan ke
HPT, karena menurut pengalaman untuk sebuah proyek properti landed house (bukan highrisk
building) biasanya laba adalah 1x harga tanah. Jadi Anda tinggal ambil saja HPT, yaitu Rp
275.000/m2.

Angka Rp 875.000 /m2 adalah harga jual tanah per 1 m2 untuk konsumen, dalam angka tersebut
semua biaya-biaya sudah dibebankan dan ekspektasi laba sudah dititipkan, lihat tabel di bawah ini:

TARGET LABA

– Harga Pokok Tanah : Rp 600.000 /m2

– Beban Laba : Rp 275.000 /m2

– Harga Jual /m2 : Rp 875.000 /m2

Target Laba (Luas Tanah Efektif x Beban Laba) : Rp 1.650.000.000