RANGKUMAN UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NO 28 TAHUN 2002 – BANGUNAN

GEDUNG

Nama: Bronsen Wijaya

Tujuan: Pengajuan Izin Pelaku Teknis Bangunan

Undang-undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2002 (UU 28 – 2002) ditetapkan dengan tujuan
terselenggaranya bangunan gedung secara tertib sesuai fungsinya dalam mendukung terwujudnya
tujuan pembangunan nasional. Berikut adalah rangkuman UU 28 – 2002 yang disusun dengan
penjelasan atau berdasarkan pemahaman pada setiap bab dan pasal yang terkandung.

Bab I Ketentuan Umum

Pasal 1: Menjelaskan arti dari terminologi yang digunakan dalam UU 28 – 2002 sehingga pelaksana
bangunan gedung memiliki pemahaman yang sama dalam menjadikan UU 28 – 2002 sebagai acuan.
Contoh utama terminologi yang dijelaskan adalah bangunan gedung adalah wujud fisik hasil
pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya dengan fungsi-fungsi yang
dijelaskan. Penyelenggaraan bangunan gedung termasuk perencanaan teknis, konstruksi hingga
pemanfaatan, pelestarian (perawatan) dan pembongkaran. Dalam pasal ini juga dijelaskan
terminology Pemerintah Pusat (Pemerintah) dan Pemerintah Daerah sehingga penyelenggara
bangunan gedung mengerti wewenang terkait dalam penyelenggaraan bangunan gedung.

Bab II Asas, Tujuan, dan Lingkup

Pasal 2: Asas penyelenggaraan bangunan gedung adalah keselamatan, keseimbangan, serta

keserasian bangunan gedung dengan lingkungannya.

Pasal 3: Tujuan dari pengaturan bangunan gedung adalah tertib penyelenggaraaan dan kepastian
hokum dalam penyelenggaraan.

PAsal 4: Lingkup yang diatur meliputi fungsi, persyaratan, penyelenggaraan, peran masyarakat dan
pembinaan.

Bab III Fungsi Bangunan Gedung

Pasal 5: Menjelaskan perihal fungsi bangunan gedung baik hunian, keagamaan, usaha, social dan
budaya, serta fungsi khusus dan penjelasan bangunan gedung dapat memiliki lebih dari satu (1)
fungsi.

Pasal 6: Mengatur fungsi bangunan gedung agar sesuai dengan peruntukan lokasi dalam Peraturan
Daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota dengan persetujuan Pemerintah
Daerah dan diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.

Bab IV Persyaratan Bangunan Gedung

Bagian Pertama - Umum

Pasal 7: Menjelaskan keharusan memenuhi persyaratan administratif dan teknis yang disesuaikan
dengan fungsi bangunan gedung yang secara garis besar melingkupi persyaratan status hak tanah,
status kepemilikan , dan izin mendirikan bangunan serta tata bangunan dan persyaratan keandalan
bangunan gedung.
Bagian Kedua – Persyaratan Administratif Bangunan Gedung

Pasal 8: Terutama menjabarkan persyaratan administratif yang terdiri dari status hak atas tanah,
dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang ha katas tanah, status kepemilikan bangunan gedung dan
izin mendirikan bagunan gedung.

Bagian Ketiga – Persyaratan Tata Bangunan

Paragraf 1 – Umum

Pasal 9: Menjelasan yang dimaksud dengan tata bangunan adalah meliputi peruntukan dna
intensitas bangunan gedung, arsitektur bangunan gedung, dan pengendalian dampak lingkungan
yang diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.

Paragraf 2 – Persyaratan Peruntukan dan Intensitas Bangunan Gedung

Pasal 10: Menjelasankan peruntukan dan intensitas bangunan gedung meliputi peruntukan lokasi,
kepadatan, ketinggian, dan jarak bebas bangunan pada lokasi dengan informasi pada Pemerintah
Daerah.

Pasal 11: Menetapkan peruntukan lokasi bangunan gedung tidak boleh mengganggu keseimbangan
lingkungan, fungsi lindung kawasan, dan/atau fungsi prasarana dan sarana umum yang
bersangkutan.

Pasal 12: Menetapkan kepadatan dan ketinggian bangunan meliputi Koefisien Dasar Bangunan,
Koefisien Lantai Bangunan, dan ketinggian bangunan sesuai dengan ketentuan lokasi dengan
mempertimbangkan keamanan, kesehatan, dan daya dukung lingkungan yang dipersyaratkan.

Pasal 13: Menjelaskan jarak bebas bangunan gedung meliputi Garis Sempadan Bangunan GEdung
dengan as lingkungan atau fasilitas umum dan jarak antara bangunan gedung dari as pagar halaman
dengan mempertimbangkan batas-batas lokasi, keamanan, dan tidak mengganggu fungsi utilitas
kota.

Paragraf 3 – Persyaratan Arsitektur Bangunan Gedung

Pasal 14: Menjelaskan persyaratan arsitektur meliputi persyaratan penampilan bangunan gedung
(pertimbangan bentuk dan karakteristik arsitektur), tata ruang dalam (pertimbangan fungsi ruang
dan keandalan), keseimbangan, keserasian, dan keselarasan (pertimbangan ruang terbuka hijau yang
seimbang) bangunan gedung dengan lingkungannya serta pertimbangan adanya keseimbangan
antara nilai-nilai sosial.

Paragraf 4 – Persyaratan Pengendalian Dampak Lingkungan

Pasal 15: Menjelaskan persyaratan pengendalian dampak lingkungan hanya berlaku bagi bangunan
gedung yang dapat menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan.

Keterkaitan dengan Konstruksi Perencanaan, Pengawasan dan Pengkajian Teknis guna mendukung
persyaratan Tata Bangunan adalah dengan memastikan pertimbangan desain dan pelaksanaan baik
baru maupun perubahan terhadap bagunan gedung tidak keluar dari acuan persyaratan Tata
Bangunan. Jikapun terdapat perubahan atau perencanaan baik dari sisi dimensi, material, ataupun
metode yang sekiranya keluar dari acuan yang diperlukan, dampak-dampaknya perlu dieskalasi dan
diberikan solusinya guna memastikan pemenuhan persyaratan tetap terlaksana.
Bagian Keempat – Persyaratan Keandalan Bangunan Gedung

Paragraf 1 – Umum

Pasal 16: Menjelaskan keandalan bangunan gedung meliputi keselamatan, kesehatan, kenyamanan
dan kemudahan dan ditetapkan berdasarkan fungsi bangunan.

Paragraf 2 – Persyaratan Keselamatan

Pasal 17: Menjelaskan keselamatan bangunan gedung meliputi kemampuan bangunan gedung untuk
mendukung beban muatan (pertimbangan kemampuan struktur yang stabil dan kukuh), mencegah
dan menanggulangi bahaya kebakaran (pertimbangan pengamanan system proteksi pasif dan/atau
aktif) dan bahaya petir (pertimbangan system penangkal petir).

Pasal 18: Menjelasan persyaratan kemampuan struktur yang stabil merupakan kemampuan struktur
bangunan gedung yang stabil dan kukuh hingga beban muatan hidup dan mati maksimum, serta
beban akibat perilaku alam (angin atau gempa) agar jika terjadi keruntuhan pengguna bangunan
gedung masih dapat menyelamatkan diri.

Pasal 19: Menjelaskan pengamanan terhadap kebakaran meliputi stabilitas struktur dan elemennya,
konstriksi tahan api, kompartemenisasi dan proteksi bukaan (proteksi pasif) dan kemampuan
peralatan mendeteksi serta memadamkan kebakaran, pengendalian asap dan sarana penyelamatan
kebakaran (proteksi aktif) untuk bangunan gedung selain rumah tinggal.

Pasal 20: Mengatur perihal kebutuhan system penangkal petir untuk melindungi semua bagian
bangunan gedung, termasuk manusia dengan pertimbangan letak, sifat geografis, bentuk dan
penggunaannya seuai Peraturan Pemerintah.

Paragraf 3 – Persyaratan Kesehatan

Pasal 21: Menjelaskan persyaratan kesehatan termasuk sistem penghawaan, pencahayaan, sanitasi,
dan penggunaan bahan bangunan gedung.

Pasal 22: Menjelaskan sistem penghawaan termasuk kebutuhan sirkulasi dan pertukaran udara
dengan bukaan untuk ventilasi alami.

Pasal 23: Menjelaskan sistem pencahayaan termasuk pencahayaan alami dengan bukaan,
pencahayaan buatan dan pencahayaan darurat.

Pasal 24: Sistem sanitasi termasuk kebutuhan air bersih, pembuangan air kotor dan/atau air limbah,
kotoran dan sampah, serta penyaluran air hujan dengan pemeliharaan dan pengoperasian tidak
membahayakan dan mengganggu lingkungan.

Pasal 25: Menjelaskan bahan bangunan harus aman bagi kesehatan pengguna dan tidak
menimbulkan dampak negatif terhadap lingkungan.

Keterkaitan dengan Konstruksi Perencanaan, Pengawasan dan Pengkajian Teknis guna mendukung
terutama persyaratan keselamatan dan kesehatan dengan memastikan persyaratan minimum terkait
teknis bangunan yang diatur dalam standar yang berlaku telah dipenuhi dan dipahami oleh pihak
pengguna. Termasuk juga persyaratan kesehatan dalam pemilihan bahan bangunan.

Paragraf 4 – Persyaratan Kenyamanan

Pasal 26: Menjelaskan persyaratan kenyamanan termasuk ruang gerak (pertimbangan dimensi ruang
dan tata letak ruang), hubungan antarruang (pertimbangan sirkulasi antarruang), kondisi udara
dalam ruang (pertimbangan temperatur dan kelembaban), pandangan (pertimbangan kegiatan
terhadap gangguan dari bangunan gedung sekitarnya), tingkat getaran dan kebisingan
(pertimbangan dari getaran dan kebisingan dari dalam atau lingkungan gedung).

Paragraf 5 – Persyaratan Kemudahan

Pasal 27: Menjelaskan kemudahan aksesbilitas ke, dari, dan di dalam bangunan gedung serta
kelengkapan prasarana dan sarana dalam pemanfaatan bangunan gedung baik dari sisi fungsi seperti
toilet, tempat ibadah, tempat parkir, tempat sampah dan lain lain juga dari sisi pengguna seperti
bagi penyandang disabilitas dan orang tua.

Pasal 28: Menjelaskan bahwa kebutuhan jumlah,ukuran dan konstruksi pintu serta koridor adalah
disesuaikan fungsi bangunan gedung sebgai kemudahan hubungan horizontal.

Pasal 29: Menjelaskan bahwa kebutuhan hubungan vertikal antar ruangan gedung termasuk
penyediaan tangga, ram, dan sejenisnya serta lift dan/atau escalator dengan mempertimbangkan
faktor keselamatan, keamanan, kemudahan, dan kesehatan pengguna. Bangunan gedung dengan
jumlah lebih dari 5 (lima) lantai harus dilengkapi dengan sarana transportasi vertikal (lift).

Pasal 30: Akses evakuasi dalam keadaan darurat harus disediakan dan meliputi sistem peringatan
bahaya bagi pengguna, pintu keluar darurat, dan jalur evakuasi apabila terjadi bencana dengan
dilengkapi penunjuk arah yang jelas. Peraturan berlaku kecuali untuk rumah tinggal.

Pasal 31: Pengaturan fasilitas dan aksesibilitas bagi penyandang cacat dan lanjut usia merupakan
keharusan kecuali untuk tumah tinggal.

Pasal 32: Kelengkapan prasarana dan sarana umum seperti tempat parkir, toilet, tempat ibadah dan
lainnya diharuskan bagi bangunan gedung untuk kepentingan umum.

Bagian Kelima – Persyaratan Bangunan Gedung Fungsi Khusus

Pasal 33: Persyaratan administratif dan teknis untuk bangunan gedung fungsi khusus, selain
memenuhi Persyaratan Administratif, Persyaratan Tata Bangunan, dan Persyaratan Keandalan UU 28
– 2002 juga harus memenuhi persyaratan administratif dan teknis khusus yang dikeluarkan oleh
instansi yang berwenang.

Bab V Penyelenggaraaan Bangunan Gedung

Bagian Pertama – Umum

Pasal 34: Menjelaskan penyelenggaraan bangunan gedung termasuk pembangunan, pemanfaatan,

pelestarian, dan pembongkaran dengan tetap memenuhi persyaratan Persyaratan Administratif,
Persyaratan Tata Bangunan, dan Persyaratan Keandalan juga Persyaratan Banguan Gedung Fungsi
Khusus.

Bagian Kedua - Pembangunan

Pasal 35: Pembangunan bangunan gedung termasuk tahapan perencanaan dan pelaksanaan beserta
pengawasannya. Apabila di tanah milik pihak lain, harus dilakukan berdasarkan perjanjian tertulis
pemilik tanah dan pemilik bangunan gedung. Pembangunan dapat dilaksanakan setelah disetujui
Pemerintah Daerah dalam bentuk IMB (Izin Mendirikan Bangunan).
Pasal 36: Pengesahan rencana teknis bangunan gedung untuk kepentingan umum ditetapkan oleh
Pemerintah Daerah setelah mendapat pertimbangan teknis dari tim ahli yang bersifat ad hoc

Bagian Ketiga - Pemanfaatan

Pasal 37: Menjelaskan bahwa pemanfaatan bangunan gedung dilakukan pemilik atau pengguna
setelah bangunan memenuhi persyaratan laik fungsi (persyaratan teknis) dan perlu pemeliharaan,
perawatan dan pemeriksaan secara berkala.

Bagian Keempat - Pelestarian

Pasal 38: Menetapkan bahwa bangunan gedung dan lingkungannya yang ditetapkan sebagai cagar
budaya harus dilindungi dan dilestarikan.

Bagian Kelima - Pembongkaran

Pasal 39: Mengatur bangunan yang dapat dibongkar apabila tidak laik fungsi dan tidak dapat
diperbaiki, dapat menimbulkan bahaya dalam pemanfaatan bangunan gedung dan tidak memiliki
IMB. Pengkajian teknis menjadi kewajiban pemilik bangunan gedung.

Bagian Keenam – Hak dan Kewajiban Pemilik dan Pengguna Bangunan Gedung

Pasal 40: Mengatur hak Pengguna Bangunan Gedung berupa pengesahan dari PemDa atas rencana
teknis, melaksanakan bangunan gedung sesuai perizininan, mendapat surat ketetapan bangunan
gedung, mengubah fungsi sesuai dengan izin tertulis, dan ganti rugi jika dibongkar bukan akibat
kesalahannya.

Kewajiban Pengguna Bangunan Gedung termasuk menyediakan rencana teknis bangunan gedung,
memiliki IMB dan pengajuan pengesahan apabila terdapat perubahan.

Pasal 41: Menjelaskan hak Pemilik dan Pengguna bangunan gedung yaitu mengetahui tata
cara/proses penyelenggaraan bangunan gedung, mendapat keterangan tentang peruntukan lokasi
dan intensitas bangunan, mendapatkan keterangan persyaratan keandalan bangunan gedung
dengan kewajiban memanfaatkan bangunan gedung sesuai fungsinya, memelihara atau merawat
bangunan secara berkala, melengkapi pedoman/petunjuk pelaksanaan pemanfaatan dan
pemeliharaan bangunan gedung.

Bab VI Peran Masyarakat

Pasal 42: Menjelaskan peran Masyarakat dalam penyelenggaraan bangunan gedung dimulai dari
memantau, memberi masukan kepada Pemerintah dan Pemerintah Daerah, menyampaikan
pendapat dan melaksanakan gugatan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.

Bab VII Pembinaan

Pasal 43: Menjelaskan partisipasi Masyarakat bersama-sama dengan Pemerintah Daerah yang diatur
dalam Peraturan Pemerintah dalam pembinaan bangunan gedung.

Bab VIII Sanksi

Pasal 44: Menyatakan sanksi pidana dan administratif bagi pelanggar.

Pasal 45: Menjelaskan jenis-jenis sanksi administratif dimulai dari peringatan tertulis, pembatasan
kegiatan hingga perintah pembongkaran bangunan gedung ditambah dengan sanksi denda hingga
maksimum sepuluh (10) persen dari nilai bagunan yang sedang atau telah dibangun. Ketentuan
pengenaan sanksi lebih lanjut diatur oleh Peraturan Pemerintah.

Pasal 46: Menjelaskan jenis-jenis sanksi pidana bagi pemilik atau pengguna bangunan gedung yang
dikenakan akibat kerugian harta benda, cacat seumur hidup atau nyawa orang dengan sanki tiga (3)
hingga lima (5) tahun penjara dan denda maksimum sepuluh (10) hingga dua puluh (20) persen nilai
bangunan. Ketentuan pengenaan sanksi lebih lanjut diatur oleh Peraturan Pemerintah.

Pasal 47: Menjelaskan sanksi pidana bagi orang atau badan yang melanggar sehingga bangunan tidak
laik fungsi dan mengakibatkan kerugian harta benda, cacat seumur hidup atau nyawa orang dengan
sanksi satu (1) hingga tiga (3) tahun penjara dan denda maksimum satu (1) hingga tiga (3) persen
nilai bangunan. Ketentuan pengenaan sanksi lebih lanjut diatur oleh Peraturan Pemerintah.

Bab IX Ketentuan Peralihan

Pasal 48: Menjelaskan bahwa UU 28 – 2002 berlaku surut sehingga perizinan yang telah dikeluarkan
sebelum Undang-undang ini tetap berlaku, tetapi bangunan gedung yang belum mendapatkan izin
perlu mendapatkan izin sesuai UU 28 – 2002.

Bab X Ketentuan Penutup

Pasal 49: Menyatakan UU 28 – 2002 berlaku 1 tahun sejak diundangkan.