MODUL PERKULIAHAN

Matematika
Keuangan
KRITERIA INVESTASI
LAIN

Fakultas Program Studi Tatap Muka Kode MK Disusun Oleh

15
EKONOMI BISNIS AKUNTANSI MK84006 SRI.PURWANINGSIH, SE.,M.AK.

Abstract Kompetensi
Mata kuliah ini untuk mempelajari Mahasiswa diharapkan dapat mengkaji,
penilaian investasi dengan berbagai
metode periode pay back, periode menganalisis dan mengaplikasikan
discounted pay, indeks profitabilitas, berbagai metode penilaian investasi
net present value, internal rate of
return, modified IRR, metode diskonto,
metode reinvestasi, metode gabungan,
nilai tahunan ekuivalen, biaya tahunan
ekuivalen.
 MATEMATIKA KEUANGAN
PERTEMUAN 15

PENDAHULUAN

Kriteria investasi lainnya yang banyak digunakan:

1. Periode payback

2. Periode payback didiskontokan atau discounted payback

3. Indeks profitabilitas

4. Modified IRR atau MIRR

5. Return rata-rata akuntansi

Periode Payback

 Adalah periode modal kembali atau lamanya waktu yang diperlukan untuk
mengembalikan investasi awal atau modal yang sudah dikeluarkan.

 Contoh: Investasi awal Rp 1 miliar dalam rumah kos-kosan memberikan arus kas
tahunan sebesar Rp 60 juta, periode balik modal (payback) 16,7 tahun.

 Untuk menentukan diterima tidaknya sebuah proyek, kita membandingkan periode

payback proyek dengan batas periode modal kembali yang diinginkan sebagai
benchmarking.

 Contoh: Periode payback sebuah proyek 10 tahun dan investor menetapkan batas
periode kembali modal adalah 8 tahun. Proyek ditolak

 Periode payback berhubungan erat dan berbanding terbalik dengan tingkat return
yang diinginkan investor.

 Contoh: return tahunan 12,5% berarti batas periode payback akan menjadi
1
12,5%/tahun
‘13 Matematika Keuangan
2 Sri Purwaningsih, SE.,M.Ak
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
  = 8 tahun

 Semakin berisiko sebuah proyek, semakin tinggi tingkat return yang diinginkan
investor dan semakin pendek batas periode payback yang disyaratkan.

CONTOH 15.2

Sebuah proyek investasi mempunyai payoff sebagai berikut:  

Tahun Arus kas (dalam juta)

0 -Rp 2.000

1 Rp 150

2 Rp 200

3 Rp 250

4 Rp 300

5 Rp 350

6 Rp 400

7 Rp 450

8 Rp 500

9 Rp 550

10 Rp 600

Jika investor menetapkan batas periode payback adalah 6 tahun, apakah proyek investasi di
atas dapat diterima?

Jawab:

Arus kas masuk sampai tahun ke-6 adalah Rp 1.650 juta

Arus kas masuk sampai tahun ke-7 adalah Rp 2.100 juta

Karena itu, periode payback berada antara 6-7 tahun, tepatnya:

‘13 Matematika Keuangan

3 Sri Purwaningsih, SE.,M.Ak
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
 Rp 2.000 - Rp 1.650
= 6 tahun  Rp 2.100 - Rp 1.650 tahun
350
= 6 tahun  tahun
450
= 6,78 tahun atau 6 tahun 9,33 bulan

= 6 tahun 9 bulan 10 hari > 6 tahun proyek ditolak

Keunggulan kriteria payback:

1. Mudah dipahami dan dihitung.

2. Menyesuaikan ketidakpastian dari arus kas periode-periode akhir.

3. Cenderung (bias) menerima proyek-proyek jangka pendek dan menolak proyek

jangka panjang.

Kelemahan kriteria payback:

1. Tidak memperhatikan nilai waktu dari uang.

2. Mengabaikan arus kas setelah periode payback.

Periode Discounted Payback

 Lamanya waktu yang diperlukan agar present value dari arus kas bersih proyek
dapat mengembalikan investasi awal.

 Untuk menghitungnya, kita memerlukan tingkat diskonto. Jika periode discounted

payback lebih cepat dari batas periode modal kembali yang diterapkan, proyek
diterima.

 Periode discounted payback akan selalu lebih lama daripada periode payback.

Contoh:

Sebuah proyek dengan investasi awal Rp 500 juta menghasilkan arus kas bersih tahunan Rp
100 juta selama 10 tahun, maka:
Rp 500 juta
a. Periode payback adalah 5 tahun yaitu .
Rp 100 juta

‘13 Matematika Keuangan

4 Sri Purwaningsih, SE.,M.Ak
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
 b. Periode discounted payback adalah 8,1 tahun atau sekitar 8 tahun 1 bulan, pada
tingkat diskonto 12% per tahun.

 Jika batas periode payback dan periode discounted payback sama, proyek yang
diterima berdasarkan periode payback mungkin saja menjadi ditolak dengan kriteria
periode discounted payback.

 Semua proyek yang diterima berdasarkan kriteria periode discounted payback akan
langsung diterima dengan kriteria periode payback.

CONTOH 15.5

Sebuah proyek mempunyai payoff sebagai berikut:

Tahun Arus kas (dalam juta Rp)

0 -800

1 200

2 250

3 300

4 350

5 400

6 450

Jika investor menetapkan batas periode discounted payback adalah 4 tahun dan tingkat
diskonto yang digunakan adalah 10%, tentukan apakah proyek akan diterima atau ditolak.

Jawab :

Tahun Arus kas Faktor diskonto PV arus kas PV kumulatif

0 -800 1 -800 -800

1 200 0,9091 181,82 -618,18

2 250 0,8264 206,61 -411,57

‘13 Matematika Keuangan

5 Sri Purwaningsih, SE.,M.Ak
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
3 300 0,7513 225,39 -186,18

4 350 0,6830 239,05 52,87

5 400 0,6209 248,37 301,24

6 450 0,5645 254,01 555,25

Jadi periode discounted payback adalah antara 3-4 tahun, tepatnya:

0 - (-186,18)
3 tahun  tahun
= 52,87 - (-186,18)
186,18
= 3 tahun  tahun = 3,8 tahun < 4 tahun
239,05

proyek diterima

Indeks Profitabilitas (IP)

Rasio manfaat terhadap biaya.

Contoh: Sebuah proyek dengan investasi awal Rp 500 juta yang menghasilkan present
Rp 600 juta
value dari arus kas sebesar Rp 600 juta akan mempunyai IP 1,2 yaitu .
Rp 500 juta
n
CFi
Indeks Profitabilitas (IP) = PV =  1  k 
i 1
i
Io
dengan: I0

PV = present value dari arus kas

I0 = investasi awal

k = tingkat diskonto

CF = cash flow (arus kas)

n = jumlah periode

i = tingkat bunga per periode

Kriteria IP:

– Indeks profitabilitas > 1 proyek diterima

‘13 Matematika Keuangan

6 Sri Purwaningsih, SE.,M.Ak
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
 – Indeks profitabilitas < 1 proyek ditolak

Keunggulan IP daripada NPV adalah kriteria ini sudah dinyatakan relatif terhadap investasi
awal.

Dengan NPV, sulit menilai apakah suatu proyek lebih menarik daripada proyek lainnya,
karena belum dibandingkan dengan modal awal yang diperlukan.

Contoh: NPV sebesar Rp 5 miliar yang dihasilkan dari investasi awal Rp 100 miliar kalah
menarik daripada NPV Rp 500 juta yang diperoleh dari modal Rp 2 miliar

CONTOH SOAL

Sebuah proyek investasi membuka cafe baru membutuhkan investasi awal Rp 400 juta dan
mampu menghasilkan arus kas bersih Rp 5 juta per bulan. Jika investor mengharapkan
return j12 = 12%, tentukan apakah proyek ini diterima dengan menggunakan kriteria indeks
profitabilitas.

Jawab:

k= 12% p.a. atau 1% per bulan

CFi = A = Rp 5 juta per bulan

I0= Rp 400 juta

PV
IP=
I0
Rp 5 juta
CFi Rp 500 juta
= = 1%
k Rp 400 juta Rp 400 juta
I0 = 1,25 >1 Proyek diterima

Modified IRR (MIRR)

‘13 Matematika Keuangan

7 Sri Purwaningsih, SE.,M.Ak
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
  MIRR berusaha mengatasi kelemahan IRR dengan multipel rate-nya dengan cara
membuat arus kas yang tidak konvensional menjadi berpola konvensional.

 Contoh: Sebuah proyek mempunyai arus kas sebagai berikut:

Karena arus kas tidak berpola konvensional, kita mempunyai dua IRR yaitu 25% dan
331/3%. Untuk mengatasi terjadinya multipel IRR ini, kita menghitung MIRR.

Cara menghitung MIRR:

1. Metode diskonto

2. Metode reinvestasi

3. Metode gabungan

METODE DISKONTO

Metode ini mendiskontokan semua arus kas negatif ke periode awal sehingga tidak ada lagi
arus kas negatif di periode mendatang.

Jika return yang diharapkan adalah 15% maka arus kas di atas akan menjadi :

Setelah pola arus kas menjadi konvensional seperti di atas, barulah kita dapat dengan
mudah menghitung MIRR seperti menghitung return biasa (geometrik) yaitu 14,29%.

METODE REINVESTASI

‘13 Matematika Keuangan

8 Sri Purwaningsih, SE.,M.Ak
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
Metode reinvestasi mengumpulkan semua arus kas, baik positif maupun negatif, kecuali
investasi awal, ke periode akhir. Maksudnya, kita mereinvestasikan semua arus kas yang
terjadi dan tidak pernah mengambilnya hingga periode akhir.

Dalam contoh proyek sebelumnya, arus kas di periode 1 kita tarik ke periode 2 sehingga
menjadi :

Tahun Arus kas

0
1 0
2 -Rp 100 juta + (Rp 155 juta x 1,15) = Rp 78,250 j

Setelah itu, kita menghitung MIRR dan akan mendapatkan hasil 14,20%.

METODE GABUNGAN

Metode ketiga menggabungkan kedua metode di atas. Arus kas negatif yang ada
didiskontokan ke periode 0 dan semua arus kas positif ke periode akhir.

Dalam contoh sebelumnya, arus kas akan berubah menjadi :

Tahun Arus kas

0

1 0
2 Rp 155 juta x 1,15 = Rp 178,250 juta

MIRR yang didapat = 14,65%, tertinggi diantara tiga MIRR yang ada.

Konsep MIRR dengan metode gabungan inilah yang digunakan Excel untuk menghitung
MIRR.

‘13 Matematika Keuangan

9 Sri Purwaningsih, SE.,M.Ak
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
MANA YANG LEBIH BAIK IRR ATAU MIRR

Pendapat tentang IRR dan MIRR:

 Pendukung MIRR menyatakan MIRR lebih baik karena MIRR menghasilkan satu
angka return, sedangkan IRR dapat multipel.

 Pendukung IRR menyatakan MIRR itu singkatan dari meaningless IRR atau IRR
yang tidak ada artinya. MIRR tergantung pada metode yang digunakan dan tidak
jelas metode mana yang paling baik. MIRR yang didapat sangat terpengaruh pada
tingkat diskonto yang digunakan.

 Kelemahan MIRR yang paling utama adalah MIRR mengharuskan kita mempunyai
tingkat diskonto tertentu. Karena adanya tingkat diskonto ini, MIRR yang diperoleh,
bukan return yang sesungguhnya. Kalau kita mempunyai tingkat tingkat diskonto
yang relevan, kenapa kita tidak menggunakan NPV atau IP.

RETURN RATA RATA AKUNTANSI

Return rata-rata akuntansi (RRA) diperoleh dari laba bersih rata-rata dibagi nilai buku rata-
rata.
Laba bersih rata - rata
RRA =
Nilai buku rata - rata

Contoh 15.10

Sebuah usaha foto-copy memerlukan investasi awal untuk seperangkat mesinnya Rp 200
juta. Mesin-mesin ini dapat digunakan selama 5 tahun dengan nilai sisa Rp 40 juta dan
penyusutan menggunakan metode saldo menurun ganda. Laba bersih dari usaha ini selama
5 tahun ke depan diperkirakan Rp 20 juta pada tahun pertama dan kedua, Rp 25 juta pada
tahun ketiga, dan Rp 30 juta pada tahun keempat dan kelima. Jika investor menginginkan
return akuntansi 15% untuk usaha ini, tentukan kelayakan investasi ini.

JAWAB :

I0 = -Rp 200 juta

‘13 Matematika Keuangan

10 Sri Purwaningsih, SE.,M.Ak
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
Masa manfaat = 5 tahun
1
Tarif penyusutan = 2x x 100%  40%
5
Nilai buku tahun 1 = 1 - 40% x Rp 200 juta  Rp 120 juta

Nilai buku tahun 2 = 1 - 40% x Rp 120 juta  Rp 72 juta

Nilai buku tahun 3 = 1 - 40% x Rp 72 juta  Rp 43,2 juta

Nilai buku tahun 4 = 1 - 40%  x Rp 43,2 juta  Rp 25,92 juta
Tetapi dibulatkan ke nilai sisa Rp 40 juta

Nilai buku tahun 5 = Rp 40 juta

Nilai buku rata-rata: Rp 200 juta  Rp 120 juta  Rp 72 juta  Rp 43,2 juta  Rp 40 juta  Rp 40juta
6
= Rp 85.867.000

Laba bersih rata-rata: Rp 20 juta  Rp 20 juta  Rp 25 juta  Rp 30 juta  Rp 30 juta

5
= Rp 25.000.000
Rp 25 juta
x 100%
Return rata-rata akuntansi = Rp 85,867 juta = 29,11%

Karena return akuntansi > 15% maka usaha foto-copy di atas layak diterima.

Kriteria Investasi dalam Praktik

Kriteria yang sering digunakan untuk menilai proyek berdasarkan hasil survei tahun 1999:

1. IRR

2. NPV

3. Periode payback

4. Periode discounted payback

5. RRA

6. Indeks profitabilitas

‘13 Matematika Keuangan

11 Sri Purwaningsih, SE.,M.Ak
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
Kelemahan kriteria investasi di atas adalah semua kriteria investasi itu hanya memberikan
dua pilihan yaitu menolak atau menerima di tahun 0. Setelah keputusan ini diambil, hampir
tidak ada lagi keputusan investasi berhubungan dengan keputusan awal ini di tahun-tahun
berikutnya.

Teori keuangan modern:

Nilai proyek = NPV + Nilai opsi riil. Opsi riil terdiri atas:

1. Opsi untuk ekspansi

2. Opsi untuk menunda

3. Opsi untuk meninggalkan proyek

Jadi, proyek yang ditolak dengan kriteria investasi NPV berdasarkan teori keuangan
tradisional belum tentu ditolak jika kita memperhitungkan nilai opsi riil yang ada.

Tidak sedikit pengusaha rumah makan atau salon yang meneruskan investasi barunya
walaupun NPV proyek negatif. Dalam hitungan mereka, nilai proyek akan positif jika nilai
opsi riil, terutama opsi ekspansi, dimasukkan.

Yang dimaksud opsi ekspansi adalah opsi untuk membuka cabang di banyak tempat atau
bahkan menjual waralaba. Para pengusaha ini menyimpan mimpi untuk menjadi rumah
makan Sederhana atau salon Rudy berikutnya.

‘13 Matematika Keuangan

12 Sri Purwaningsih, SE.,M.Ak
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
 Daftar Pustaka
Frensidy, Budi.2010.Matematika Keuangan, Penerbit Salemba Empat

‘13 Matematika Keuangan

13 Sri Purwaningsih, SE.,M.Ak
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id