1

CHAP. 5 : TIME - VALUE OF MONEY.

( diringkas oleh Martinus.S.09-20)
=====================================
PENDAHULUAN.
Time value of Money merujuk pada hasil observasi yang mengatakan
bahwa lebih baik menerima uang sekarang dengan segera dari pada
menerima uang di-kemudian hari (dimasa yang akan datang).
Mengapa?.
Karena uang yang dimiliki hari ini (sekarang) akan dapat diinvestasikan
untuk memperoleh rate of return ( tingkat penghasilan) yang positip,
dan menghasilkan uang yang lebih banyak lagi dimasa yang datang.
Untuk alasan inilah, setiap rupiah ( dollar) saat ini lebih berharga dari
pada rupiah ( dollar) dimasa datang.

Dalam aktivitas bisnis, manager keuangan secara konsisten

menghadapi suatu tarik menarik antara situasi dimana tindakan yang
memerlukan pengeluaran kas (outflows of cash) hari ini dapat
menghasilkan pemasukan kas ( Inflows of Cash) dikemudian hari.

Karena setiap uang kas diterima dimasa datang ( future) akan berkurang
nilainya dari pada uang kas akan diterima saat ini / sekarang , maka
manager keuangan membutuhkan suatu alat (tools) untuk membantu-
nya dalam membandingkan arus kas masuk ( cash inflows) dan arus
kas keluar ( cash outflows) yang terjadi pada waktu yang berbeda.

2.TOPIK PEMBAHASAN

TIME VALUE of MONEYTopik pembahasan yang secara sistimatis

tentang Time Value Of money adalah sebagai berikut :

I . FUTURE VALUE OF MONEY ( Nilai Dimasa Datang), meliputi;

1.1. FV Of A Single Amount.
1.2. FV Of An Annuity : a. An Ordinary Annuity.
b. An Annuity Due.
1.3. FV Of A Mixed Stream.
II.PRESENT VALUE OF MONEY ( Nilai Sekarang ),meliputi:
2.1. PV Of A Single Amount.
2.2. PV Of An Annuity : a.An Ordinary Annuity.
bAn Annuity Due.
2.3. PV Of A Mixed Stream.

1
 2

III.COMPOUNDING INTEREST (Bunga Majemuk) :Yaitu pembayaran

bunganya lebih dari 1 kali se-tahun (MORE FREQUENTLY THAN
ANNUALLY , meliputi:
3.1. Semiannual Compounding.
3.2. Quarterly Compounding.
3.3. Monthly Compounding.

IV.SPECIAL APPLICATIONS OF TIME VALUE OF MONEY, meliputi :

4.1. Effective Annual Rate ( EAR)
4.2. Loan Payment and Loan Amortization Schedule.
=======================================================

I. FUTURE VALUE OF MONEY ( Nilai Uang Dimasa Datang).

Future Value adalah konsep yang menentukan suatu jumlah nilai (
uang) dimasa datang, dengan menerapkan Compounding Interest
sepanjang waktu tertentu ( annually, semiannually, quarterly,
monthly).

1.1. FV of A Single Amount.

Adalah suatu konsep yang menentukan suatu jumlah nilai (uang)

dimasa datang dari suatu jumlah nilai sekarang, pada tingkat
bunga tertentu ( sebagai compounding factor).

0 1 2 3 4 n-1 n
I---------I---------I---------I--------I I--------I
PV0 FVn

( compounding factor).

Rumus:

FVn = PV0 ( 1+ r)n

FVn = Future Value at the End of period n

PV0 = Present Value.
r = annual rate of interest ( sbg. compounding factor)
n = number of periods ( annually)

2
 3

Contoh : Pada saat ini seseorang akan menyimpan uang di Bank

sebesar Rp 10.000.000,- selama 5 tahun , dengan tingkat bunga
sebesar 10% pertahun (bunga menjemuk).
Berapakah jumlah uang tersebut pada akhir tahun ke 5.?
Diketahui : PV0 = Rp 10.000.000,- ; r =10% per-th. ; n = 5 tahun
Jawab : FV5 = Rp 10.000.000,- (1+0,10)5
= Rp 10.000.000(1,6105)
= Rp 16.105.000,-

1.2. FV of AN ANNUITY.
FV of An Annuity adalah konsep yang menentukan jumlah nilai
(uang) dimasa datang dari sebuah anuitas, pada tingkat bunga
tertentu ( sebagai compounding factor).

Annuity ( Anuitas); adalah serangkaian arus kas (Cash inflows

or Cash Outflows) yang terjadi secara berkala ( periodical)
yang jumlahnya sama besar ( tetap).

Ada 2(dua) jenis anuitas :

a. An Ordinary Annuity: yaitu Cash Flows yang terjadi pada
setiap akhir periode.

0 1 2 3 4 N
I-----------I------------I------------I-----------I--- -------I
- A A A A A

b. An Annuity Due : yaitu Cash Flows yang terjadi pada setiap

awal periode.

0 1 2 3 4 N
I-----------I-----------I------------I-----------I--- -------I
A A A A A -

1.2.a). Menghitung FV of An Ordinary Annuity.

0 1 2 3 4
I--------I--------I---------I---------I
- A A A A= A(1+r)0
= A(1+r)1 = FVA4 =
= A(1+r)2 ........ ?
= A(1+r)3.

3
 4

Rumus 1.1.a. FV of An Ordinary Annuity:

FVA n = A [(1+r)0 + (1+r)1+(1+r)2+(1+r)3 +--- + (1+r)n-1]

Tabel : FVIFA r;n

Atau
(1+r)n – 1
FVAn = A ( FVIFAr;n ) = A x
r

FVAn = Future Value of A n- years annuity.

A = Jumlah anuitas ( in Rp or $).
FVIFAr;n = tabel Future Value Interest Factor of an Annuity
for $1

1.2.b). Menghitung Future Value of An Annuity Due.

0 1 2 3 4
I--------I--------I--------I--------I
A A A A -
= A(1+r)1
= A(1+r)2 = FVA4 = ....?
= A(1+r)3
= A(1+r)4

Rumus 1.2.b. FV of An Annuity Due:

(1 + r )n – 1,0
FVAn = A ( FVIFA r;n )(1+r) = A x -------------------- (1 + r )
r

1.3. FUTURE VALUE OF A MIXED STREAM .

Adalah suatu konsep untuk menentukan / menghitung suatu
nilai dimasa datang dari suatu jumlah nilai cash flow
4
 5

campuran (tidak sama besar),pada tingkat bunga tertentu

(sebagai compounding factor).

0 1 2 3 N
I--------I--------I---------I- -I
- A B C Z= Z (1+r)0
= C ( 1+r)n-3. = FV of CFn ?
= B (1+r)n-2.
= A (1+r)n-1

Rumus : 1.3. FV of A Mixed Stream :

FV of CFn = A(1+r)n-1 +B(1+r)n-2 +C(1+r)n-3+--- +Z(1+r)n-n

II.PRESENT VALUE ( Nilai Sekarang /Saat Ini / Tunai )

2.1. PV of A Single Amount.

Adalah suatu konsep yang menentukan/ menghitung suatu
jumlah nilai sekarang / saat ini, dari suatu jumlah nilai dimasa
datang, pada tingkat bunga tertentu ( sebagai Discounting
Factor).
0 1 2 3 4
I-------I--------I--------I--------I
PV =....? FV4

r tertentu
(sbg.discounting factor)

FVn 1
Rumus 2: PV0 = ----------- = FVn x ----------------
(1+ r )n ( 1 + r )n

PV0 = Present Value ( Nilai sekarang)

FVn = Future Value at the End of n period
r = interest rate ( sebagai discounting factor)
n = number of period ( annually).

5
 6

Contoh : Si Badu akan menerima uang pertanggungan assuransi

jiwa pada 30 tahun yang akan datang sebesar Rp.2 milyard. Jika
tingkat penghasilan usaha di Indonesia rata-rata 15% per-tahun (
sebagai discounting factor), berapakah Nilai pertanggungan
tersebut pada saat ini / sekarang?
Jawab :
Rp. 2 milyard
PV0 = ------------------- =Rp. 2 milyard / 66,2118 = Rp 30.206 jt
( 1 + 0,15 ) 30

2.2. PV Of An Annuity.
Adalah suatu konsep untuk menentukan suatu jumlah nilai
sekarang / saat ini dari suatu anuitas, pada tingkat bunga tertentu
( sebagai discounting factor).

2.2.a) PV Of An Ordinary Annuity.

0 1 2 3 4
I---------I--------I---------I---------I
- A A A A
A/(1+r)1 =
A/(1+r)2 =
PVA4= ? A/(1+r)3 =
A/(1+r)4 =

1 1 1 1 1
PVAn = A + + + +- --+
1 2 3 4
(1+r) (1+r) (1+r) (1+r) (1+r)n

Ada tabel : PVIFAr;n

Sehingga rumus 2.2.a) :

1 – 1 / (1+r )n
∑ PVA n = A ----------------------
r

A = Jumlah Anuitas ( per-period)

n = jumlah periode ( tahun)
r = tingkat bunga ( sebagai discounting factor)
PVIFA r:n = tabel Present Value Interest Factor Of An Annuity Of
$1 at the End period.

6
 7

1
1-
( 1+ r )n
PVIFA r;n =
r

2.2.b) PV Of An Annuity Due.

0 1 2 3 4
I--------I--------I---------I--------I
0
A/(1+r) = A A A A -
1
A/(1+r) =
∑ PVA4 = ? A/(1+r)2=
A(1+r)3 =

A A A A A
∑ PVAn = + + + + ----+
0 1 2 3
(1+r) (1+r) (1+r) (1+r) (1+r)n-1

Ada tabel : PVIFAr;n-1

Sehingga rumus 2.2.b) PV of An Annuity Due :

1 – 1/ (1 +r ) n-1
∑ PVAn = A + A ------------------------
r

Contoh: Setiap tahun selama 5 ( lima) tahun saya mau menabung

uang sebesar Rp 10.000.000,- dengan tingkat bunga rata-rata 10%
pertahun. Berapakah Nilai Sekarang dari tabungan saya tersebut,
jika setiap kali menabung akan dilakukan pada setiap:
a) Akhir tahun ( Ordinary Anuity) ; b) Awal tahun ( Annuity Due).

Diketahui : A = Rp 10 juta,- ; r =10% ; n =5 tahun.

Jawab : a) PV of An Ordinary Annuity:

∑PVAn = A ( PVIFAr;n)
1 – 1 / (1+ 0,10 )5
∑PVA5 = Rp 10 juta ----------------------
0 ,10

7
 8

= Rp 10 juta ( 3,7908) = Rp 37,908 juta.

b) ∑ PV of An Annuity Due:

1 – 1/ (1+r)n-1
∑ PVAn = A + A ---------------------
r

1 – 1/(1+0,10)4
∑ PVA5 = Rp 10 juta + Rp 10 juta ----------------------
0,10
= Rp 10 juta + Rp10 juta (3,1699)
= Rp 41,699 juta.

2.3. PV Of A MIXED STREAM.

Adalah suatu konsep yang menentukan suatu jumlah nilai sekarang
/ saat ini dari suatu arus kas campuran (jumlahnya bervariasi), pada
tingkat bunga tertentu (sebagai discounting factor).
Jadi yang dimaksud dengan :”A Mixed Stream” adalah Cash Flows
yang tidak memiliki pola tertentu.

0 1 2 3 4 N
I---------I---------I--------I---------I-- ---I
- A B C D Z
A/(1+r)1=
B/(1+r)2=
PV Of C/(1+r)3=
CFn = D/(1+r)4=
Z/(1+r)n =

Rumus 2.3 : PV Of A Mixed Stream.

A B C D Z
PV of CFn = + + + + ------+
1 2 3 4
(1+r) (1+r) (1+r) (1+r) (1+r)n

PV of CFn = Present Value dari suatu Arus Kas (campuran).

Contoh : Seorang investor selama 5 tahun akan memperoleh Arus

Kas Netto setiap (akhir tahun) adalah sbb :
Akhir tahun th I = Rp.100 juta ; tahun II = Rp 250 juta ;

8
 9

tahun III=Rp 300juta; tahun IV = Rp 450 juta dan tahun V = Rp 500juta.

Jika Required Return on investment (sbg discounted factor) sebesar
15%.pertahun a) berapakah nilai sekarang dari Arus Kas Netto tersebut.
b) jika nilai Investasi Awalnya Rp 1 milyard, apakah investasi
tersebut menguntungkan. Coba jawab.
Jawab :
Akhir AruskKas PVIF pada 15%
tahun ke Netto(= CFt ) 1 / ( 1+ r )t PV of CFt
1
1 100 juta 1/(1+0,15) = 0,8696 86,95652
2 250 juta 1/(1+0,15)2 = 0,7561 189,0359
3 300 juta 1/(1+0,15)3 = 0,6575 197,25
4 450 juta 1/(1+015)4 = 0,5718 257,31
5 500 juta 1/(1+0,15)5 = 0,4972 248,6
Jumlah PV of CF5 = 979,124

Kesimpulan : Jika Investasi awalnya sebesar Rp.1 milyard, maka

Rugi, krn ∑ PV of CF5 lebih kecil dr pada Investasi awalnya.

3. COMPOUNDING INTEREST ( Tingkat Bunga Majemuk).

Pembayaran bunga majemuk bisa dilakukan setiap tahun
(annually), setiap semester (semi-annual) , setiap kuartal
(quarterly) atau bahkan setiap bulan (monthly) selama 1(satu)
tahun.
Maka perhitungannya tingkat bunganya sbb :
3.1.SEMI-ANNUAL COMPUNDING: yaitu perhitungan tingkat
bunganya dilakukan setiap semester ( 2 kali dalam setahun)

r 2xn
FVn = PV0 x 1 +
2

3.2. QUARTERLY COMPOUNDING : yaitu perhitungan tingkat bunga-

nya dilakukan 4 ( empat) kali dalam 1 tahun ( per-3 bulanan).

r 4xn
FVn = PV0 x 1+
4

3.3. MONTHLY COMPOUNDING : yaitu perhitungan tingkat bunganya

dilakukan 12(dua-belas) kali dalam 1 tahun ( per-bulan)

9
 10

r 12 x n
FVn = PV x 1 +
12

4. SPECIAL APPLICATION OF TIME VALUE OF MONEY

Jika pembayaran bunga - nya dilakukan lebih dari satu kali dalam
setahun, maka perhitungan tingkat bunga yang efektip per-tahun
(Effective Annual Rate = EAR ) adalah sbb :

4.1. Effective Annual Rate ( EAR) : adalah tingkat bunga aktual(

yang nyata) yang dibayarkan atau penghasilan yang diterima.

m
r
Rumus: EAR = 1 + - 1,0
m

m = frequensi pembayaran bunga dalam 1 tahun.

4.2. LOAN AMORTIZATION SCHEDULE :

Istilah LOAN Amortization adalah merujuk pada penentuan
pembayaran ( angsuran) pinjaman secara berkala ( periodical)
yang jumlahnya sama besar ( berupa anuitas) . Hal ini dilakukan
untuk diberikan kepada pemilik dana (lender) berupa bunga dan
pinjaman pokok , selama jangka waktu pinjaman.
Pembayaran angsuran secara berkala tersebut disebut LOAN
PAYMENT

Loan Amortization Schedule:

Adalah Schedule ( Jadwal) pembayaran untuk membayar
kembali hutangnya secara anuitas (= LOAN PAYMENT),
dimana akan terlihat berapa pembayaran bunganya dan berapa
pembayaran pokok hutangnya selama masa angsuran.

10
 11

Rumus untuk menentukan LOAN PAYMENT adalah sbb :

Total LOAN
LOAN PAYMENT =
1-1/(1+r)n
r

r = tingkat bunga pinjaman dan

n = jangka waktu pengembalian hutang
Contoh : Seorang mahasiswa sedang mempertimbangkan untuk
membeli sepeda motor seharga Rp 40.000.000,- Uang muka
yang harus dibayar sebesar 30% dari harga motor. Dan karena
dananya tidak mencukupi, maka harus meminjam dana di Bank
yang dapat diangsur selama 3 tahun dengan tingkat bunga 10%
per tahun.(secara majemuk).

Atas dasar data diatas , saudara diminta untuk membantu

dalam menghitung :
a) Berapa besarnya LOAN PAYMENT dan
b) Buatlah LOAN AMORTIZATION SCHEDULE.

Diketahui : Harga tunai motor = Rp 40.000.000,-

Uang Muka=30% xRp 40.000.000,- = Rp 12.000.000,-
Total Pinjaman (Hutang) = Rp 28.000.000,-
( Catatan : Hutang tersebut boleh diangsur selama 3
tahun dengan tingkat bunga 10% pertahun).
Jawab :
Rp 28.000.000,- Rp.28.000.000,-
LOAN PAYMENT = =
1 – 1/ (1+0,10) 3
2,48685
0,10

= Rp.28 jt / (2,48685 = Rp.11.259.215.

Tabel: LOAN AMORTIZATION SCHEDULE ( in $ )

End Beginning Loan Payment Interest Principal End Of-

Of Year Of-Year ( 2) Payment Payment Year
Principal = 10% X (1) Principal
( 1) ( 3) ( 4) (5)
1 28.000.000 11.259.215 2.800.000 8.459.215 19.540.785
2 19.540.785 11.259.215 1.954.078,5 9.305.136,5 10.235.648,5
3 10.236.648, 11.259.215 1.023.564,9 10.235.650 0

11
 12

Catatan: (3) = 10% x (1)

(4) = (2) – (3).
(5) = (1) – (4)

$$$$$$$$$$

LATIHAN SOAL-SOAL : TIME VALUE OF MONEY

1. Seto dan Kumitir saat ini akan menabung uang di Bank “ BING BUNG
selama 5 tahun yang akan datang, dimana keduanya masing-
masing akan menyisihkan uangnya setiap awal tahun sebagai
berikut ( dalam rupiah)
Tahun 1 2 3 4 5
Seto 30.000.000,- 30.000.000,- 30.000.000,- 30.000.000,- 30.000.000,-
Kumitir 20.000.000,- 40.000.000,- 25.000.000,- 30.000.000,- 35.000.000,-
Jika diasumsikan tingkat bunga rata-rata yang berlaku ( sebagai
compounding factor) sebesar 9% per-tahun , siapakah yang kan
memperoleh jumlah tabungan yang lebih tinggi pada akhir tahun ke-
5? ( FUTURE VALUE)
2. Bunga Citra berencana untuk menabung uang hasil dari biasiswanya
sebesar Rp 35.000.000,- saat ini di Bank “ Tabungan Masa
Depan”,dimana ia akan memperoleh bunga per-bulannya sebesar
2%. Berapakah jumlah uang yang akan diterima untuk 50 bulan
y.a.d.?.(FUTURE-VALUE)

3. Uang hasil usahanya Ibu Mawar Rossa sebesar Rp 1.500.000.000,-

akan ditabung di Bank “ OJODUMEH “. Dan Bank tersebut
menjajikan bahwa dalam waktu 3 tahun yang akan datang uang
tabungannya akan menjadi Rp 2.164.500.000,- . Berapakah
besarnya tingkat bunga per-tahun yang ditawarkan oleh Bank
tersebut kepada ibu Mawar Rossa ? ( Bisa Future atau juga
Present Value)

4. Harga tunai sebuah sepeda Motor NINJA sebesar Rp 45.000.000,-

Tetapi karena Budiman tidak punya cukup uang, maka terpaksa
harus membeli secara kredit, dengan syarat sebagai berikut
Uang muka yang harus dibayar sebesar 30% dari harga tunai;
kredit dapat diangsur selama 4 tahun dan tingkat bunganya 12%
pertahun. Berapakah jumlah angsuran hutang per-tahun dan
buatkan LOAN AMORTIZATION SCHEDULE – nya.

12
 13

5. Setelah lulus kuliah, anda memerlukan dana sebesar Rp.500.juta,-

untuk membeli apartemen,sehingga tidak perlu mengontrak atau
kos lagi. Jika diperkirakan tingkat inflasi sebesar 7% pertahun
(sebagai patokan kenaikkan harga apartemen), berapakah harga
apartemen tersebut 5 tahun yang akan datang?(FUTURE –VALUE)

6. Orang tua anda akan memberikan uang dengan dua alternatip:

a).Uang sebesar Rp 15 juta,- yang akan diberikan setiap awal
tahun selama 4 tahun yang akan datang, atau
b).Uang sebesar Rp 60 juta,- yang akan diberikan dalam dua kali ,
yaitu akhir tahun ke-3 sebesar Rp.30 juta dan akhir tahun ke-4
sebesar Rp 30 juta.
JIka tingkat inflasi pertahun rata-rata 6% (sebagai discount factor)
alternatip manakah yang akan saudara pilih? (PRESENT-VALUE)

7. Anda akan menabung uangnya di Bank “ Bing-Bung” yang akan

menerima bunga sebesar 16% per-tahun, dengan frekuensi
pembayaran bunga 8 (delapan) kali dalam 1 tahun. Berapakah
tingkat Effective Annual Rate (EAR)- nya? Jawaban dengan 4
angka desimal).

8. Pada akhir tahun 2023 Anda membutuhkan dana sebesar

40.575.000,- , sehingga mulai akhir tahun 2018 ini anda harus
menabung uang setiap akhir tahun dalam jumlah yang sama .
Bila bank memberikan bunga tabungan sebesar 12% per-tahun,
berapakah besarnya tabungan anda setiap tahun-nya ?( PRESENT
VALUE of AN ORDINARY ANNUITY)

9. Mulai akhir tahun 2018 sampai dengan akhir tahun 2021 Anda
berhak menerima beasiswa setiap akhir tahun yang akan ditranfer
langsung kerekening anda di Bank BNI, Besarnya beasiswa
dimaksud setiap tahun secara berturur-turut adalah sebagai berikut:
Rp 2 juta; Rp 2,5 juta ; Rp 3 juta; Rp 3.5 juta .
Bunga tabungan adalah 15 % per-tahun. Bila anda bermaksud akan
mengambil uang tersebut sekaligus pada akhir tahun 2021,
berapakah jumlah yang akan anda terima ?.(FUTURE-VALUE)

10. Dalam rangka memperluas usahanya, PT MAJU JAYA akan

membeli mesin yang lebih ekonomis untuk menggantikan mesin
yang sudah ada pada saat ini.
Ada 4 (empat) alternatip yang ditawarkan pemasok untuk
pengadaan mesin tersebut, yaitu alternatip:

13
 14

1).Perusahaan akan membayar setiap awal tahun selama 5

tahun sebesar Rp.50 juta, dengan tingkat bunga yang
dikenakan (sbg discounted factor) sebesar 8% per-tahun.
2).Perusahaan boleh membayar pada akhir tahun ke-3 saja
sebesar Rp.300 juta dengan tingkat bunga ( sbg.discount
factor) sebesar 12% per-tahun.
3). Perusahaan boleh membayar tunai sekarang ini saja,
sebesar Rp 240 juta dengan potongan harga 10%.
4). Perusahaan boleh membayar uang muka untuk tahun ke-1
sebesar Rp 100 juta; tahun ke-2 =Rp 90 juta; tahun ke-3 =Rp
65 juta dan tahun ke-4 = Rp 55 juta, dengan tingkat bunga
yang dikenakan ( sbg.discount factor) sebesar 14% per-tahun
dan pembayaran dilakukan pada setiap akhir tahun.
Atas dasar data diatas, keputusan manakah yang akan diambil
berdasarkan 4 alternatip tersebut ?(PRESENT VALUE)

$$$$$$$$$$$$$$

14