MANAJEMEN KEUANGAN

BISNIS (MNZ16)
Session 5, 6, 7
 MATERI
Discounted Cash Flow Analytics
a) Compound Interest, Future, and Present Value
-Using Timelines to Visualize Cash Flows
-Techniques for Moving Money Through Time: Future Value
-Present Value
b) Annuities
-Compound Annuities
-The Future Value of an Annuity
-The Present Value of an Annuity
c) Making Interest Rates Comparable: EAR
Keown, Arthur J., Martin, John D., Petty, J. William
BAB : 5
Hal : 168-207
 TUJUAN PEMBELAJARAN
• Mahasiswa dapat menghitung dan menunjukkan nilai future
value, present value, serta faktor anuitas dan EAR(C3)
DISCOUNTED CASH FLOW ANALYTICS
 The Time Value of Money
• Salah satu permasalahan dasar yang dihadapi
oleh manajer keuangan adalah bagaimana
menentukan nilai sekarang dari arus kas yang
diharapkan pada masa depan
• Nilai waktu uang mengacu pada kenyataan
bahwa satu dollar yang dimiliki saat ini lebih
bernilai daripada satu dollar yang dijanjikan akan
diperoleh di masa depan
• Alasannya :
1. Dapat memperoleh bunga
2. Inflasi
Contoh Inflasi

2021

1987

Rp 2.200  Rp 50.000
Contoh Bunga

28 Oktober 2005, harga saham BCA = Rp 1.612 per lembar saham

11 Oktober 2021, harga saham BCA = Rp 36.450 per lembar saham
 The Time Value of Money
• Ketika kita mau menentukan cash flow, kita
perlu membuat timeline, sebuah representasi
linear akan waktu dari cash flow tersebut.
• Timeline mengidentifikasi timing dan jumlah
dari aliran cash flow (cash diterima atau kas
keluar) bersamaan dengan bunga yang
didapatkan (interest earned)
Waktu 0 memiliki masa sekarang. Waktu 1, waktu 2 dan waktu 3
masing-masing mewakili akhir periode pertama, kedua dan
ketiga. Periode tersebut dapat berbentuk hari, bulan, triwulan
dan tahun. Akhir periode pertama juga merupakan awal periode
kedua.
Arus kas diasumsikan terjadi pada akhir periode, kecuali dinyatakan
sebaliknya.
Sebagai contoh, arus kas periode 1, CF1, diasumsikan terjadi pada akhir
periode 1 sementara arus kas periode 2, CF2, diasumsukan akan terjadi pada
akhir periode 2.

Pada garis waktu arus kas, arus kas pada waktu 0 adalah –CF0 yang
merupakan arus kas sekarang. Tanda negatif didepannya menandakan arus
kas keluar. Pada sebagian contoh, arus kas pertama biasanya adalah arus kas
keluar. Arus kas lainnya CF1, CF2, CF3 dan CF4 bertanda positif, yang
menandakan bahwa arus kas tersebut adalah arus kas masuk.
• Ilustrasinya sebagai berikut, dimana kita
menerima arus kas tahunan selama 4 tahun
 FUTURE VALUE
(NILAI MASA DEPAN)
 Menghitung Nilai Masa Depan
(The Future Value)
Nilai masa depan (Future Value – FV)
Mengacu pada nilai dari arus kas pada waktu tertentu
di masa depan
Mengubah nilai sekarang menjadi nilai masa depan
disebut dengan memajemukkan (compounding)
 Menghitung Nilai Masa Depan
(The Future Value)

Dimana :
(1+r)n = Future Value Factor
 Menghitung Nilai Masa Depan
(The Future Value)
1. Investasi pada periode tunggal
Contoh :
Anda menginvestasikan $100 dengan tingkat bunga 10%/ tahun
Berapa jumlah rekening Anda dalam satu tahun?
$100 + (10% x $100) = $110
Jadi, $110 adalah nilai masa depan dari $100 yang diinvestasikan
selama satu tahun pada tingkat bunga sebesar 10%

Jika Anda berinvestasi selama satu periode pada tingkat bunga r,

investasi Anda akan tumbuh menjadi (1+r)
r =10%, sehingga investasi Anda akan tumbuh sebesar 1+0,1 = 1,1.
Maka = $100 x 1,1 = $110
 Menghitung Nilai Masa Depan
(The Future Value)
2. Investasi pada beberapa periode
Berapa yang akan Anda miliki setelah 2 tahun?
Jika Anda tidak menarik saldo rekening $110, maka akan
memperoleh bunga di tahun kedua sebesar : $110 x 0,1 = $11
 $110 + $11 = $121.
 Menghitung Nilai Masa Depan
(The Future Value)
Istilah-istilah :
• Compounding (majemuk) = proses mengakumulasi
bunga atas suatu investasi selama beberapa waktu
untuk memperoleh bunga yang lebih besar
• Bunga biasa (simple interest) = bunga yang diperoleh
hanya pada jumlah pokok awal yang diinvestasikan
• Bunga majemuk (compound interest) = bunga yang
diperoleh, baik atas pokok awal maupun bunga yang
diinvestasikan kembali dari periode-periode berikutnya
 Bunga biasa (Simple Interest)
Nilai masa depan pada akhir tahun t
= Jumlah investasi awal + bunga yang diperoleh
= Jumlah investasi awal + t (Jumlah investasi awal x
tingkat suku bunga)
= Jumlah investasi awal (1 + t x tingkat suku bunga)

FVt = P(1+tr)
dimana : P adalah nilai pokok, t adalah jumlah
tahun dan r adalah tingkat suku bunga dalam
persen
 Bunga biasa (Simple Interest)
Contoh 1 : FV - Simple Interest
Anda menginvestasikan $100 dalam rekening deposito tetap
yang membayarkan bunga 5%per tahun. Berapa jumlah yang
akan diperoleh setelah 5 tahun?
Nilai masa depan pada akhir tahun 5 =
Jumlah investasi awal
+ Bunga yang diperoleh pada tahun 1
+ Bunga yang diperoleh pada tahun 2
+ Bunga yang diperoleh pada tahun 3
+ Bunga yang diperoleh pada tahun 4
+ Bunga yang diperoleh pada tahun 5
= $100 + $100(5%) + $100(5%) + $100(5%) + $100(5%) +
$100(5%) Simple Interest yang di bunga
= $100 + $25 = $125 kan hanya pokoknya saja
Bunga Majemuk (Compound Interest)
Contoh 2 : FV - Compound Interest
Sekarang asumsikan Anda menyimpan uang sebesar $100 dalam rekening
tabungan yang membayar bunga majemuk sebesar 5%. Berapa yang akan
Anda miliki pada akhir tahun kelima?

Dalam menghitung bunga majemuk, bunga diperoleh dari saldo rekening

tahun sebelumnya, bukan hanya dari nilai pokok awal saja
Nilai masa depan pada akhir tahun 5 =
Jumlah investasi awal
+ Bunga yang diperoleh pada tahun 1
+ Bunga yang diperoleh pada tahun 2
+ Bunga yang diperoleh pada tahun 3
+ Bunga yang diperoleh pada tahun 4
+ Bunga yang diperoleh pada tahun 5
= $100 (1+5%)5
= $127,63
 105 + 5% = 115,7624+5% =
110,25 121.55
0 1 2 3 4 5

100 100 + 5% = 110,25 + 5%= 121.55 + 5% =

105 115,7625 127.63

Bunga majemuk, yang di bunga kan

adalah pokok (100) dan bunga periode
sebelumnya (5) jadi 100 + 5 = 105
 PRESENT VALUE
(NILAI MASA KINI)
 Menghitung Nilai Masa Sekarang
(The Present Value)
Nilai sekarang (present value – PV)
Nilai arus kas di periode paling awal dalam garis waktu
(nilai pada waktu 0).
Mengubah nilai masa depan menjadi nilai sekarang
disebut mendiskonto (discounting)
 Menghitung Nilai Masa Sekarang
(The Present Value)

1/(1+r)n = faktor diskonto / present value factor

r = tingkat suku bunga diskonto (discount rate) = tingkat suku bunga yang digunakan
untuk menghitung nilai sekarang dari arus kasi di masa depan
n = periode
 Menghitung Nilai Masa Sekarang
(The Present Value)
1. PV Periode Tunggal
Andaikan Anda memerlukan $400 untuk
membeli buku teks pada tahun depan. Anda
dapat memperoleh tingkat bunga sebesar 7%
atas uang Anda. Berapa banyak uang yang
harus Anda miliki saat ini?
Nilai sekarang x 1,07 = 400
Nilai sekarang = 400 : 1,07 = $373.83
 Menghitung Nilai Masa Sekarang
(The Present Value)
2. Nilai sekarang selama beberapa periode
Andaikan Anda ingin memiliki uang sebesar $1,000
dalam 2 tahun mendatang. Jika Anda dapat
memperoleh 7%, berapa yang harus di
investasikan?
$1,000 = PV x 1,07 x 1,07
= PV x 1,072
= PV x 1,1449
PV = $1,000 : 1,1449 = $873,44
 ATURAN 72
• Merupakan aturan praktis yang dapat
memperkirakan berapa lama waktu yang
dibutuhkan untuk menggandakan sejumlah
uang tertentu

Waktu untuk menggandakan uang =

72 / Tingkat suku bunga
 SUMMARY RUMUS :
n
FVn  PV (1  r )
FVn
PV  n
(1  r )

a. Menghitung tingkat suku bunga (r) b. Menghitung periode (n)

FV
FV
n
(1  r ) 
n
(1  r )  PV
PV n log(1  r )  log
FV
PV
FV FV
r n 1 log
PV n PV
log(1  r )
ARUS KAS BERJENJANG : ANUITAS
 PRESENT VALUE DAN FUTURE VALUE

A B
Cari dari Periode A ke Periode B = FUTURE VALUE
Present Future
Cari dari Periode B ke Periode A = PRESENT VALUE

PRESENT VALUE ANNUITY DAN FUTURE VALUE ANNUITY

PMT 1 PMT 3

PMT 2 Dst
A B
Present Value Future Value
Annuity Annuity
Cari dari Periode A ke Periode B dengan PMT = FUTURE VALUE ANNUITY
Cari dari Periode B ke Periode A dengan PMT = PRESENT VALUE ANNUITY
 ANUITAS
• Serangkaian arus kas yang konstan atau
berjenjang, yang terjadi pada akhir setiap
periode dan jumlah periodenya bersifat tetap
= anuitas biasa (ordinary annuity)
• Jika serangkaian pembayaran konstan dimulai
pada awal periode, yaitu waktu 0, maka di
sebut dengan anuitas di muka (annuity due)
 COMPOUND ANNUITIES
• Compound annuity = mendepositkan /
menginvestasikan uang dengan jumlah yang sama
pada akhir tahun setiap tahunnya selama periode
tertentu
• Contoh : saving for education, buying new car, etc.
Future Value Factor

 (1  r ) n  1
Future Value of an Annuity  PMT  
 r 
Annuity Future Value Factor
Contoh : Compound Annuities
Jika kita sedang menabung untuk biaya
pendidikan sebesar $500 setiap akhir tahun
selama 5 tahun dengan tingkat bunga 6%, maka
berapa yang akan kita dapatkan di akhir tahun
ke-5? (jika hitung manual)
FV5  $500(1  0.6) 4  $500(1  0.6) 3  $500(1  0.6) 2  $500(1  0.6)1  500
 $500(1.262)  $500(1.191)  $500(1.124)  $500(1.060)  $500
 $631.00  $595.5  $562.00  $530.00  $500.00
 $2,818.5
Jika kita menggunakan rumus Future Value of an Annuity :
Diketahui :
PMT = 500
n = 5 tahun
Tingkat bunga (r) = 6%
 (1  r ) n  1
Future Value of an Annuity  PMT  
 r 
 (1  6%) 5  1
 500 
Future Value of an Annuity   2.818,55
 6% 
NILAI SEKARANG UNTUK ARUS KAS
ANUITAS
(PRESENT VALUE OF ANNUITY)
 PRESENT VALUE OF ANNUITY
• To compare pension payments, insurance
obligations, and the interest owed on bonds,
we need to know the present value of each.
Present Value Factor

1  (1  r )  n 
Present Value of an Annuity PMT  
 r 
Annuity Present Value Factor
 ANNUITIES DUE
(ANUITAS DI MUKA)
 ANNUITY DUE
• Each annuity payment occurs at the beginning
of each period rather than at the end of the
period (Anuitas di muka : anuitas yang arus
kasnya terjadi pada setiap awal periode)
 ANNUITY DUE
• Future value of an annuity due = Future value
of an annuity x (1+r)
 (1  r ) n  1
FVn (Annuity Due)  PMT   (1  r )
 r 
• Present value of an annuity due = present
value of an annuity x (1+r)
1  (1  r )  n 
PV (Annuity Due)  PMT   (1  r )
 r 
 PERPETUITAS
• Merupakan salah satu jenis anuitas yang
memiliki arus kas yang akan terjadi selamanya
• Nama lainnya : konsol (consol)
• Memiliki jumlah arus kas yang tak terbatas
• PV untuk perpetuitas = PP / r
Dimana :
PP = Constant amount provided by perpetuity
r = tingkat suku bunga
AMORTIZED LOANS
 AMORTIZED LOANS
Pinjaman yang Diamortisasi dengan
Pembayaran yang Sama dan Tetap
•Mengharuskan peminjam untuk membayar sejumlah tertentu
yang tetap pada setiap periode
•Diterapkan pada pinjaman mobil, hipotek, dll
Contoh 1 : Amortized Loans
Pinjaman sebesar $5,000 akan jatuh tempo lima
tahun, memiliki tingkat suku bunga sebesar 9%
dan akan diamortisasi dengan cara pembayaran
sama dan tetap setiap periode. Bagaimana
bentuk skedul amortisasinya?
Cara Hitung :
1.Menentukan pembayaran terlebih dahulu
1  (1  r )  n 
Present Value of an Annuity  PMT  
 r 
1  (1  9%) n
5,000  PMT  
 9% 
1  (1,09) 5 
5,000  PMT  
 0 ,09 
5,000  PMT 3,8897
5,000
PMT   $1,285.46
3,8897
2. Hitung bunga tahun pertama
$5,000 x 9% = $450
3. Hitung pembayaran pokok pinjaman
$1,285.46 - $450 = $835.46
4. Hitung saldo akhir pinjaman
Saldo akhir = $5,000 – 835.46 = $4,164.54
5. Hitung bunga tahun kedua dan berikutnya :
Bunga tahun kedua = $4,164.54 x 9% = $374.81
(tingkat bunga x saldo akhir per tahun)
 Tabel Amortisasi
Outstanding
Repayment of
Interest Loan Balance
the Principal
Year Annuity (A) Portion of the After the
Portion of the
Annuity (B) Annuity
Annuity (C)
Payment(D)
% bunga x D
D periode
periode A-B
sebelumnya - C
sebelumnya
0 5,000
1 $1,285.46 $450 $835.46 $4,164.54
2 1,285.46 374.81 910.65 3,253.88
3 1,285.46 292.85 992.61 2,261.27
4 1,285.46 203.51 1,081.95 1,179.32
5 1,285.46 106.14 1,179.32 0.00
Total $6,427.30 $1,427.31 $5,000
Contoh 2 : Amortized Loans
Sebuah perusahaan ingin membeli mesin
dengan cara pinjaman sebesar $6,000 yang
akan di bayarkan dalam 4 kali pembayaran
yang sama pada setiap akhir tahun dalam 4
tahun kedepan. Interest rate yang dibayarkan
kepada peminjam adalah 15% dari sisa
hutang.
Berapakah yang harus di bayarkan setiap
tahunnya? Buatlah tabel amortisasinya!
Solution : Amortized Loans

1  (1  0,15) 
4
$6,000  PMT  
 0,15 
$6,000  PMT (2.85498)
PMT  $2,101.59
 Loan Amortization Schedule Involving $6,000 loan at
15% to be repaid in 4 years
Repayment of
Interest Outstanding Loan
the Principal
Year Annuity (A) Portion of the Balance After the
Portion of the
Annuity (B) Annuity Payment(D)
Annuity (C)
% bunga x D
D periode
periode A-B
sebelumnya - C
sebelumnya
0 0 0 15% x 6000 = 900 0 6.000,00
6000 – 1202.59 =
1 2.101,59 900,00 1.201,59 4798.41 4.798,41

2 2.101,59 719,76 1.381,83 3.416,58

3 2.101,59 512,49 1.589,10 1.827,48

4 2.101,59 274,12 1.827,47 0

 MAKING INTEREST RATE
COMPARABLE
• Untuk membuat keputusan dalam berinvestasi atau
melakukan pinjaman, hal yang penting adalah dengan
membuat tingkat suku bunga yang di nyatakan bisa di
compare.
• Caranya adalah dengan mengkonversi interest rate ini ke
periode compounding yang sama
• Hal pertama yang perlu di tentukan : Interest rate yang
dinyatakan, yaitu tingkat suku bunga yang di nyatakan di
dalam kontrak
• Untuk membuat interest rate ini bisa di compare, kita harus
menghitung tingkat ekuivalen pada periode compounding
yang sama, yaitu dengan menghitung Effective Annual Rate
(EAR).
Membandingkan Tingkat Suku Bunga
• Jika tingkat suku bunga ditentukan sebesar 10% dan
dimajemukkan 2x dalam setahun, artinya investasi
tersebut memberikan bunga sebesar 5% setiap 6 bulan
• Tapi apakah 5% untuk periode 6 bulan sama dengan
10% per tahun?
Jawabannya : tidak sama
• Jika Anda menginvestasikan uang sebesar $1 pada
tingkat suku bunga 10% per tahun, Anda akan memiliki
uang sebesar $1,1 pada akhir tahun
• Jika Anda menginvestasikan pada tingkat suku bunga
5% setiap 6 bulan, maka :
$1 x (1,052 ) = $1,1025
Membandingkan Tingkat Suku Bunga
• 10%  Stated or quoted interest rate / tingkat suku bunga
yang dinyatakan = tingkat suku bunga yang dinyatakan dalam
hal pembayaran bunga yang dilakukan setiap periode
• 10,25%  tingkat suku bunga yang sebenarnya / tingkat suku
bunga tahunan efektif (effective annual rate – EAR) = tingkat
suku bunga seakan-akan dimajemukkan sekali saja per
tahun
• Untuk membandingkan berbagai investasi atau tingkat suku
bunga berbeda, kita harus mengubahnya menjadi tingkat
suku bunga efektif
• Rumus EAR = [1 + (Tingkat suku bunga / m)]m - 1
m = berapa kali tingkat bunga dimajemukkan dalam setahun
Note Penting :
1.Periode = berapa kali di majemukkan
Contoh : bunga 1% per bulan selama 10 tahun
Artinya periodenya adalah :
10 tahun x 12 bulan = 120 kali
Jadi periode nya tergantung pada bagaimana bunga di
majemukkan
2. Semua asumsi bahwa terjadi di akhir tahun (kecuali
di soal di katakan terjadi di awal tahun)
3. 1 tahun = 365 (kecuali di nyatakan lain)