Nilai Waktu dari Uang (Time

Value of Money) dan Contoh

Aplikasinya
Dr. Iman Sofian Suriawinata, SE, MBA, MCom (Hons), CA

Public Training
Jakarta, 9th of November 2022
 Topik
• Mengapa time value of money?
• Menghitung nilai masa depan (Future Value = FV)
• Menghitung nilai sekarang (Present Value = PV)
• Annuitas: Ordinary vs Due
• Perpetuitas: Growth vs No Growth
• Aplikasi Time Value of Money
− Tabel Amortisasi Hutang
− Akumulasi dan Target Nilai Dana Investasi
− Teknik Valuasi Obligasi
− Teknik Valuasi Saham: Dividend Discount Model

2
 Mengapa Time Value of Money (TVM)?
1) Keputusan keuangan seringkali melibatkan situasi di mana seseorang:
a) Membayar uang pada suatu waktu, dan
b) Menerima uang pada beberapa waktu kemudian.

2) Uang yang dibayarkan atau diterima pada dua titik waktu yang
berbeda memiliki nilai yang berbeda, karena terdapat biaya
opportunitas (opportunity costs).

3) Perbedaan ini diakui dan diperhitungkan dengan analisis nilai waktu

uang (TVM).

3
 Pemajemukan (Compounding)
1) Pemajemukan adalah proses
penentuan nilai masa depan (Future
Value) dari arus kas atau
serangkaian arus kas.
2) Jumlah yang dimajemukkan, atau
nilai masa depan, adalah sama
dengan jumlah awal ditambah
bunga yang diperoleh.

4
 Pendiskontoan (Discounting)
1) Pendiskontoan adalah proses
pencarian nilai sekarang (PV) dari
arus kas masa depan atau
serangkaian arus kas
2) Pendiskontoan adalah kebalikan
dari pemajemukan

5
 Timing Arus Kas

• Tick mark pada akhir periode, jadi

Time 0 adalah sekarang; Time 1
adalah akhir Period 1; atau awal
dari Period 2, dst-nya.

i = suku bunga atau biaya modal = 10%

6
 Future Value dan Present Value

FVn = PV x (1 + i)n. PV = FV / (1 + i)n.

3
 1 
FV3 = PV(1+i)3 PV = $100  
= $100(1.10)3  1.10 
= $133.10. = $100 ( 0.7513 ) = $75.13.

7
Future Value dan Present Value untuk Serangkaian
Arus Kas yang Tidak Sama

3 2 1
FV = −50 1.1 + 100 1.1 + 75 1.1 + (50)(1.1)0
= 186.95

−50 100 75 50
PV = + + +
(1.1)0 (1.1)1 (1.1)2 (1.1)3

= 140.46

8
 Annuitas (Annuity)
1) Anuitas didefinisikan sebagai
serangkaian pembayaran periodik
yang sama (PMT = payment) untuk
sejumlah waktu tertentu.
2) Anuitas yang pembayarannya
terjadi pada akhir setiap periode
disebut anuitas biasa (ordinary
anuity).
3) Jika setiap pembayaran terjadi pada
awal periode alih-alih pada akhir
periode maka kita akan memiliki
anuitas jatuh tempo (annuity due).

9
 FV Annuity (FVA) - Ordinary
Berapakah FV dari arus kas ordinary Rumus Future Value Annuity (FVA)
annuity sebesar $100 per tahun selama
3 tahun dengan suku bunga i = 10%?

10
 PV Annuity (PVA) - Ordinary
Berapakah PV dari arus kas ordinary Rumus Present Value Annuity (PVA)
annuity sebesar $100 per tahun selama
3 tahun dengan suku bunga i = 10%?

11
 Annuity Due
Berapakah PV dan FV dari arus kas Rumus PV dan FV Annuity Due
annuity due sebesar $100 per tahun
selama 3 tahun dengan suku bunga i =
10%?

12
 Perpetuitas (Perpetuity)
Arus Kas Abadi
1) Jika arus kas yang diterima bersifat abadi, maka perhitungan Nilai Sekarang
(Present Value) dari arus kas tersebut adalah dengan menggunakan rumus
perpetuitas:

2) Bila arus kas tersebut meningkat sebesar g% per tahun, maka rumusnya
menjadi:

13
 Contoh Perpetuitas
1) Bila seorang dermawan memberikan dana abadi sebesar Rp. 100,000,000 per
tahun, dan suku bunga (i) adalah sebesar 10% per tahun, maka present value
dari arus kas perpetuitas tersebut adalah:
𝑃𝑀𝑇 𝑅𝑝.100,000,000
𝑃𝑉 = = = 𝑅𝑝. 1,000,000,000
𝑖 0.1

2) Bila arus kas tersebut meningkat sebesar 5% per tahun, maka rumusnya
menjadi:

𝑃𝑀𝑇 𝑅𝑝.100,000,000
𝑃𝑉 = = = 𝑅𝑝. 2,000,000,000
𝑖−𝑔 0.1 −0.05

14
 Aplikasi Time Value of Money
Tabel Amortisasi Hutang (1)
• Pak Rahmat merencanakan untuk meminjam uang dari bank selama 1
tahun, dan pengembalian akan dicicil setiap bulan yang terdiri dari
pokok dan bunga.
• Nilai pembayaran adalah sama setiap bulannya, dan pembayaran mulai
dilakukan 1 bulan setelah pencairan.
• Berapakah cicilan bulanan yang harus dibayar oleh Pak Rahmat, bila
nilai pinjaman adalah Rp. 100,000,000 dan bunga pinjaman adalah
sebesar 12% per tahun?

15
 Aplikasi Time Value of Money
Tabel Amortisasi Hutang (2)
• Bunga per bulan = 12%/12 = 1% per bulan
• Karena pembayaran adalah dalam jumlah yang sama dan mulai
dilakukan 1 bulan berikutnya, maka digunakan rumus ordinary annuity.
1
1−
(1 + i)n
PV = PMT
i
1
1−
(1 + 0.01)12
Rp. 100,000,000 = PMT
0.01

Rp. 100,000,000 = PMT (11.25507747)

PMT = Rp. 100,000,000/11.25507747 = Rp. 8,884,879 (pembayaran bulanan)

16
 Aplikasi Time Value of Money
Tabel Amortisasi Hutang (3)
Bulan Saldo Awal Pembayaran Bunga Cicilan Pokok Saldo Akhir
(1) (2) (3) = (1) x 1% (4) = (2) - (3) (5) = (1) - (4)
1 Rp 100,000,000 Rp 8,884,879 Rp 1,000,000 Rp 7,884,879 Rp 92,115,121
2 Rp 92,115,121 Rp 8,884,879 Rp 921,151 Rp 7,963,728 Rp 84,151,393
3 Rp 84,151,393 Rp 8,884,879 Rp 841,514 Rp 8,043,365 Rp 76,108,029
4 Rp 76,108,029 Rp 8,884,879 Rp 761,080 Rp 8,123,799 Rp 67,984,230
5 Rp 67,984,230 Rp 8,884,879 Rp 679,842 Rp 8,205,037 Rp 59,779,193
6 Rp 59,779,193 Rp 8,884,879 Rp 597,792 Rp 8,287,087 Rp 51,492,106
7 Rp 51,492,106 Rp 8,884,879 Rp 514,921 Rp 8,369,958 Rp 43,122,149
8 Rp 43,122,149 Rp 8,884,879 Rp 431,221 Rp 8,453,657 Rp 34,668,491
9 Rp 34,668,491 Rp 8,884,879 Rp 346,685 Rp 8,538,194 Rp 26,130,297
10 Rp 26,130,297 Rp 8,884,879 Rp 261,303 Rp 8,623,576 Rp 17,506,721
11 Rp 17,506,721 Rp 8,884,879 Rp 175,067 Rp 8,709,812 Rp 8,796,910
12 Rp 8,796,910 Rp 8,884,879 Rp 87,969 Rp 8,796,910 Rp 0

17
 Aplikasi Time Value of Money
Akumulasi Nilai Dana Investasi
• Pak Rahmat merencanakan untuk menyisihkan sebagian dari penghasilannya setiap bulan. Tujuannya adalah agar
nanti pada saat pensiun, ia memiliki dana tambahan, selain dana pensiun yang akan diterimanya.
• Saat ini Pak Rahmat sudah berusia 30 tahun, dan akan pensiun pada usia 60 tahun. Dana yang akan disisihkan
setiap akhir bulan adalah sebesar Rp. 500,000 per bulan, dan lama masa menabung adalah 30 tahun atau 360
bulan.
• Bila suku bunga adalah konstan sebesar 3% per tahun, maka berapakah nilai akumulasi tabungan Pak Rahmat?

Jawaban:
Karena nilai dana yang disisihkan setiap bulannya adalah sama, dan suku bunga konstan; maka sifat arus kasnya
adalah annuitas. Rumus yang digunakan adalah rumus Future Value of Annuity (FVA).

(30 𝑥 12)
3%
(1 + 𝑖)𝑛 −1 1+ −1
12
𝐹𝑉𝐴 = 𝑃𝑀𝑇 = Rp. 500,000 = 𝑹𝒑. 𝟐𝟗𝟏, 𝟑𝟔𝟖, 𝟒𝟒𝟐
𝑖 3%
12
18
 Aplikasi Time Value of Money
Target Nilai Dana Investasi
• Bila Pak Rahmat memiliki target dana sebesar Rp. 1,000,000,000; maka berapakah dana bulanan dengan nilai
yang saama yang harus disisihkan olehnya setiap akhir bulan? Masa menabung adalah 30 tahun dan suku bunga
per tahun adalah konstan sebesar 3%.

Jawaban:
Target nilai akumulasi adalah nilai masa depan (future value), sehingga yang perlu dihitung adalah dana yang harus
disisihkan setiap akhir bulan. Karena nilai dana yang disisihkan setiap bulannya adalah sama, dan suku bunga konstan;
maka sifat arus kasnya adalah annuitas. Rumus yang digunakan adalah rumus Future Value of Annuity (FVA).
3% (30 𝑥 12)
(1 + 𝑖)𝑛 −1 1 + 12 −1
𝐹𝑉𝐴 = 𝑅𝑝. 1,000,000,000 = 𝑃𝑀𝑇 = 𝑃𝑀𝑇 = PMT (582.7369)
𝑖 3%
12

𝑅𝑝. 1,000,000,000
𝑃𝑀𝑇 = = 𝑹𝒑. 𝟏, 𝟕𝟏𝟔, 𝟎𝟒𝟎
582.7369

19
 Prinsip Valuasi
Nilai suatu aset adalah present value dari arus kas masa depan yang
diharapkan (expected future cashflows) yang didiskontokan dengan
tingkat imbalan (rate of return) yang sesuai dengan tingkat risiko (risk)
aset tersebut”.
∞
𝐸[𝐶𝐹𝑡 ]
𝑉=෍
(1 + 𝑘)𝑡
𝑡=1
Dimana,
V = nilai aset
E[CF] = expected future cash flows from aset
k = required rate of return = cost of capital
sesuai tingkat risiko aset 20
 Aplikasi Time Value of Money
Valuasi Obligasi (1)
• Hitunglah harga pasar obligasi PT. ABC bila diketahui:
− Nilai nominal Rp. 100,000,000
− Kupon bunga 8% per tahun, dan dibayarkan setiap 3 bulan, atau 2% per 3 bulan
− Jatuh tempo obligasi 2 tahun
− Suku bunga pasar untuk obligasi dengan tingkat risiko serupa adalah 10%, atau 2.5% per
3 bulan.
• Arus kas yang akan diterima dari Instrumen Obligasi adalah:
1) Kupon Bunga yang akan diterima sesuai jadwal pembayaran kupon bunga
2) Pokok obligasi yang akan diterima pada saat jatuh tempo.
• Untuk valuasi arus dari kupon, digunakan rumus PVA, karena nilainya sama
sepanjang umur obligasi.
• Untuk valuasi pokok obligasi, digunakan rumus PV, karena hanya terjadi 1
kali, yaitu saat obligasi jatuh tempo.

21
 Aplikasi Time Value of Money
Valuasi Obligasi (2)
2jt 2jt 2jt 2jt 2jt 2jt 2jt 2jt + 100jt

0 1 2 3 4 5 6 7 8
1
1−
(1 + 0.025)8
𝑃𝑉 𝐾𝑢𝑝𝑜𝑛 𝐵𝑢𝑛𝑔𝑎 = 𝑅𝑝. 2,000,000 = 𝑅𝑝. 14,340,274
0.025

𝑅𝑝. 100,000,000
𝑃𝑉 𝑃𝑜𝑘𝑜𝑘 𝑂𝑏𝑙𝑖𝑔𝑎𝑠𝑖 = = 𝑅𝑝. 82,074,657
(1 + 0.025)8

𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝑂𝑏𝑙𝑖𝑔𝑎𝑠𝑖 = 𝑃𝑉 𝐾𝑢𝑝𝑜𝑛 𝐵𝑢𝑛𝑔𝑎 + 𝑃𝑉 𝑃𝑜𝑘𝑜𝑘 𝑂𝑏𝑙𝑖𝑔𝑎𝑠𝑖

𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝑂𝑏𝑙𝑖𝑔𝑎𝑠𝑖 = 𝑅𝑝. 14,340, 274 + 𝑅𝑝. 82,074,657 = 𝑅𝑝. 96,414,931

22
 Aplikasi Time Value of Money
Valuasi Obligasi (2)
Bila 3 bulan kemudian, suku bunga pasar turun menjadi 6% per tahun, atau 1.5% per 3 bulan;
maka hitunglah harga obligasi tersebut.
Sisa kupon, 7 kali pembayaran, karena kupon 1 sudah dibayarkan.

1
1−
(1 + 0.015)7
𝑃𝑉 𝐾𝑢𝑝𝑜𝑛 𝐵𝑢𝑛𝑔𝑎 = 𝑅𝑝. 2,000,000 = 𝑅𝑝. 13,196,428
0.015

𝑅𝑝. 100,000,000
𝑃𝑉 𝑃𝑜𝑘𝑜𝑘 𝑂𝑏𝑙𝑖𝑔𝑎𝑠𝑖 = = 𝑅𝑝. 90,102,679
(1 + 0.015)7

𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝑂𝑏𝑙𝑖𝑔𝑎𝑠𝑖 = 𝑃𝑉 𝐾𝑢𝑝𝑜𝑛 𝐵𝑢𝑛𝑔𝑎 + 𝑃𝑉 𝑃𝑜𝑘𝑜𝑘 𝑂𝑏𝑙𝑖𝑔𝑎𝑠𝑖

𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝑂𝑏𝑙𝑖𝑔𝑎𝑠𝑖 = 𝑅𝑝. 13,196, 428 + 𝑅𝑝. 90,102,679 = 𝑅𝑝. 103,299,107

23
 Aplikasi Time Value of Money
Valuasi Saham: Dividend Discount Model (1)
• Arus kas dari saham adalah:
1) Dividen.
2) Hasil penjualan saham pada akhir holding period.
• Hitunglah estimasi harga pasar saham BBCA bila diketahui:
− Biaya modal ekuitas saham BCA adalah 13.26%
− Holding period sampai dengana khir tahun 2025
− Proyeksi dividen adalah sebagai berikut:
1) Tahun 2023 Rp. 150
2) Tahun 2024 Rp. 250
3) Tahun 2025 Rp. 350
4) Tahun 2026 dst-nya Tumbuh konstan 10% per tahun (g=10%)
• Karena sejak tahun 2026 dividen tumbuh konstan sebesar 10% dari tahun 2025, maka
bisa diestimasi harga saham BBCA pada tahun 2025 dengan menggunakan rumus
perpetuitas (perpetuity) dengan pertumbuhan (growth).
𝐷𝑖𝑣𝑖𝑑𝑒𝑛2026 𝐷𝑖𝑣𝑖𝑑𝑒𝑛2025 (1 + 𝑔) 𝑅𝑝. 350(1 + 10%)
𝑃2025 = = = = 𝑅𝑝. 11,810
(𝑘 − 𝑔) (𝑘 − 𝑔) (13.26% − 10%)
24
 Aplikasi Time Value of Money
Valuasi Saham: Dividend Discount Model (2)
• Untuk mengestimasi harga saham BBCA pada akhir tahun 2022, maka:
− Seluruh proyeksi dividen 2023 sd 2025 di-present value-kan dengan biaya modal ekuitas
BBCA sebesar 13.26%
− Estimasi harga saham BBCA di tahun 2025 juga di-present value-kan dengan biaya modal
ekuitas BBCA sebesar 13.26%
− Jumlahkan PV proyeksi dividen dan PV estimasi harga saham BBCA tahun 2025 untuk
mendapatkan nilai wajar saham BBCA di akhir tahun 2022.

𝐷𝑖𝑣𝑖𝑑𝑒𝑛2023 𝐷𝑖𝑣𝑖𝑑𝑒𝑛2024 𝐷𝑖𝑣𝑖𝑑𝑒𝑛2025 𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝑆𝑎ℎ𝑎𝑚2025

𝑃2022 = + + +
(1 + 𝑘)1 (1 + 𝑘)2 (1 + 𝑘)3 (1 + 𝑘)3

𝑹𝒑. 𝟏𝟓𝟎 𝑹𝒑. 𝟐𝟓𝟎 𝑹𝒑. 𝟑𝟓𝟎 𝑹𝒑. 𝟏𝟏, 𝟖𝟏𝟎

𝑷𝟐𝟎𝟐𝟐 = + + + = 𝑹𝒑. 𝟖, 𝟔𝟗𝟔
(𝟏 + 𝟏𝟑. 𝟐𝟔%)𝟏 (𝟏 + 𝟏𝟑. 𝟐𝟔%)𝟐 (𝟏 + 𝟏𝟑. 𝟐𝟔%)𝟑 (𝟏 + 𝟏𝟑. 𝟐𝟔%)𝟑

25
Penutup