1

Bab 1. Dasar-Dasar Manajemen

 Pendahuluan
Manajemen sudah dikenal sejak lama oleh manusia ditandai dengan pengenalan adanya suatu aturan yang berlaku
dalam kehidupan kelompok kecil maupun dalam kelompok besar. Aturan dibuat oleh manusia berawal dari sangat
sederhana sampai sangat rumit tergantung situasi dan kondisi pada saat itu. Dengan aturan ini pula secara
langsung manajemen itu telah diberlakukan hanya belum diakui secrara ilmiah.
Perobahan besar terhadap lingkungan dan masyarakat pada tatanan sosial , ekonomi, budaya, hukum dan teknologi
dan informasi membawa perobahan masyarakat itu pada penyesuaian dirinya. Masyarakat sekerang dikenal
menguasai Ilmu pengetahuan dalam setiap organisasi akan memaksa mereka untuk mencari dan terus mencari
upaya dalam perbaikan “ Kualitas Manusia “ dan “ Tata Kerja “ dalam setiap aktivitas untuk mencapai tujuan.
Aturan-aturan yang dipakai agar proses per+obahandapat berjalan seperti apa yang diharapkan dimulai dari
lingkungan kecil misalnya:
 Aturan-aturan kehidupan dalam suatu kelompok;
 Aturan didalam suatu keluarga.
 Aturan berkehidupan bergotong royong , dan sebagainya.
Dari perkembangan teknologi dan industri konstruksi pada saat ini sudah sangat maju dan bukan sederhana lagi.
Proses dari suatu kegiatan konstruksi memerlukan waktu yang cukup untuk menyelesaikannya, mulai dari awal
sampai akhir kegiatan proyek.
Tuntutan akan pemikiran dalam memilih metoda yang tepat guna menyelesaikan suatu proyek harus melalui kerja
sama yang baik dengan berbagai pihak yang terlibat; khususnya pada pelaksanaan proyek besar misalnya Gedung
bertingkat banyak, Jalan Tol atau jalan bebas hambatan, Bendungan, dan sebagainya. Dengan demikian dalam usaha
sepenuhnya merealisasikan suatu proyek tugas dari seorang manajer ( pengelola) proyek sangat menentukan.
 

 Sasaran Belajar
Setelah mempelajari bab ini , anda diharapkan dapat :
 Menyebutkan pendapat para ahli tentang pengetahuan manajemen.
 Menyebutkan tahapan dari proses manajemen.
 Menjelaskan tahapan proyek.
 Menjelaskan arti konsultan perencana.
 Menjelaskan arti konsultan pengawas.
 Menjelaskan arti kontraktor.
 Menjelaskan metoda pelaksanaan dengan sistem manajemen konstruksi.
 Menjelaskan manfaat menajemen konstruksi.
 Menentukan metoda menejemen konstruksi yang sesuai diterapkan di Indonesia.
 2
 Mengindentifikasi jasa yang diberikan oleh konsultan manajemen konstruksi selama proses pembangunan.
 

 Pengertian Manajemen
Para akhli mendefinisikan manajemen sebagai seni untuk melaksanakan pekerjaan melalui bantuan orang
lain. Artinya para manajer mencapai tujuan organisasinya dengan cara mengatur orang atau sekelompok orang lain
dalam melaksanakan tugas diperkirakan dapat mencapai tujuan tersebut.
Problematika manajemen sejak dahulu hingga sekarang sebenarnya tidak berobah , hanya tingkat kerumitannya saja
yang berbeda. Problem pokok tersebut diantaranya adalah mengkoordinasikan secara efdktif unsure-unsur produksi
dikenal dengan The Five M ( Men, materials, machines, money and markets), tugas mengkoordinasikan tersebut
sering diindentikkan dengan tugas manajer.
Selain hal tersebut ada pula pihak yang memberikan pengertian lain bahwa manajemen adalah suatu proses ,
sehingga dapat dimunculkan hal-hal yang rumit , proses tersebut dapat digambarkan seperti diagram 1.1 di bawah
ini.

gambar 1.1. Proses manajemen.

 

 Proses Manajemen
Proses manajemen adalah serangkaian kegiatan yang bertujuan untuk meramalkan , merencanakan, mengorganisasi,
memotivasi, mengkoordinasi dan mengendalikan dan komunikasi. Setiap proses terdiri dari dua unsure yakni manusia
sebagai unsure dinamika dan teknik sebagai unsure mekanik. Dalam pembagian lebih jauh seringkali ditemui fungsi
perencanaan lebih banyak dikaitkan dengan barang, sedangkan fungsi pimpinan lebih dikaitkan dengan orang.
Adapun daur proses manajemen ini dapat digambarkan dengan diagram berikut ini:
 3

Gambar 1.2. Daura proses menejemen

 

 Peramalan
Peramalan atau pengninderaan kedepan ( forcasting ) adalah melihat jauh kdepan ( masa depan) dengan
menafsirkan bahwa hari esok berdasarkan data yang ada sebelumnya. Dalam perusahaan hal ini umumnya dilakukan
oleh Dewan Direktur, meskipun permalan juga dapat merupakan keputusan setiap level pimpinan. Peramalan ini
meliputi berbagai kegiatan yakni interpretasi tujuan perusahaan, penentuan garis-garis besar tindakan pencapaian
tujuan, formulasi kebijakan dan lain-lain. Kebijakan merupakan landasan pokok organisasi karena itu harus
didasarkan pada fakta baik didalam maupun diluar oragnisasi . Metoda yang dapat dipergunakan untuk sampai pada
keputusan kebijakan yang penting, adalah pendekatan sitematis , didasarkan pada diagnose situasi secara tepat,
pengumpulan data dan tabulasi semua fakta, pertimbangan yang tidak berat sebelah, formulasi penyimpulan secara
logis. Secara lebih sederhana tahapan-tahapan peramalan adalah :
1. memastikan tujuan yang akan dicapai;
2. menggali informasi;
3. memperhatikan factor-faktor yang relevan dalam mempengaruhi tujuan;
4. mencari dan mengembangkan alternatif-alternatif yang memungkinkan;
5. menentukan pemilihan terhadap beberapa alternatif yang ada;
Aspek tujuan menyangkut hal-hal yang sangat luas variasinya, seperti permalan ekonomi , misalnya akan meliputi
berapa banyak modal yang diperlukan, darimana sumber dana yang bias didapat ( murah), berapa margin yang
seharusnya, kemungkinan apakah membeli atau memproduksi sendiri, termasuk menyeleksi calon-calon pimpinan.
Informasi adalah aspek berupa trend dari angka-angka yang dikuasai perusahaan , hasil analisa pasar, hasil test dan
wawancara. Hasil akhir adalah berupa penutupan risiko dengan pihak asuransi, penetapan harga, estimasi jumlah
pekerja yang dibutuhkan , kemungkinan adanya promosi bagi staf. Faktor lain untuk menjamin mutu, pemikiran yang
jernih dan tajam, keberanian, percaya diri, pertimbangan yang masak terhadap orang maupun situasi.
 
 4
 Perencanaan
Perencanaan merupakan aspek administrasi bersifat khusus, keberhasilan perencanaan tergantung pada standar dan
informasi yang akurat. Kegiatan perencanaan meliputi, yaitu :
 garis besar pelaksanaan;
 stretegi atau program umum;
 pemilihan metoda yang sesuai;
 pemilihan mesin dan bahan-bahan baku;
 berbagai hal dalam rangka menjawab pertanyaan , apa, mengapa, bagaimana, kapan, dimana, oleh siapa
pelaksanaan pekerjaan dilakukan.
 
Secara singkat kegiatan perencanaan dapat meliputi:
 Informasi terhadap latar belakang.
 Keinginan yang akan dicapai;
 Metoda yang akan dipergunakan;
 Administrasi yang terperinci dengan baik;
 Pengembangan system komunikasi yang baik.
Proses perencanaan biasanya meliputi hal-hal yang bersifat eksklusif misalnya berkenaan dengan kegiatan
operasional yang akan dilakukan , seperti tanggung jawab masing-masing departemen (bidang) , penentuan tugas-
tugas departemen dan lain-lain. Beberapa kegiatan yang direncanakan adalah penyusunan program kerja yang
berkaitan dengan waktu , metoda, dan lain-lain. Agar perencanaan dapat berdaya guna maka perencanaan dibuat
secara sederhana atau luwes, berimbang, didasarkan pada standar-standar yang akurat dari hasil observasi dan
pecatatan sistematis. Perencanaan merupakan alat manajemen terpenting karena itu perlu diberikan perhatian
khusus, imaginasi yang kuat didasari dengan pengetahuan teknik yang luas dan mendalam.
Harus diingat pula bahwa perencanaan bukan satu-satunya kegiatan manajemen , karena dalam implimentasi
rencana tersebut akan tergantung pada pelaksanaannya. Jadi jangan diremehkan akan kebutuhan para pelaksana,
jika kebutuhan dipenuhi mereka akan melaksanakan tugas tersebut sebaik-baiknya., dan akan merupakan kunci
keberhasilan perencanaan akan tersedianya pelaksana yang baik.
 

 Pengorganisasian
Menggorganisasi berarti mempersiapkan kerangka manajemen, aspek ini merupakan administrasi yang mendukung
keberhasilan pelaksanaan rencana, sebab salah satu usaha pokok kegiatan dalah menyeleksi orang-orang yang akan
terlibat. Bila ada beberapa orang yang bersepakat untuk bekerja sama, maka harus ada suatu pengaturan yang
jelas, siapa yang mengerjakan, apa yang dikerjakan, dan kepada siapa bertanggung jawab.
Proses mengooganisasi , meliputi usaha mempersiapkan:
 Mendifinisikan dan distribusi tanggung jawab dan tugas-tugas para pimpinan maupun pelaksana maupun
pengawas.
 5
 Melakukan pencatatan ( recording ) semua hubungan formal ( kerja, koordinasi) dari setiap jabatan, termasuk
tanggung jawab dari jalannya komunikasi kerja, diantaranya surat menyurat.
 Memformulasikan tahapan atau prosedur pelaksanaan standar, metoda kerja yang dipilih serta instruksi
pelaksanaan .
 
Langkah-langkah yang harus diperhatikan dalam proses penyusunan struktur organisasi dapat meliputi hal-hal
sebagai berikut:
 Bagan tanggung jawab, bagan organisasi, prosedur pelaksanaan harus tertulis dengan jelas dan diketahui oleh
semua orang yang terlibat didalam bagan organisasi.
 Apabila organisasi berkembang dan perlu adanya penambahan tanggung jawab pada level bawah dapat diadakan
lagi.
 Pimpinan tertinggi ( top leader ) yang bertanggung jawab guna menentukan kebijakan menyangkut kegiatan
organisasi harus terlebih dahulu ditunjuk;
 Pendelegasian tanggung jawab harus diadakan secara tepat agar keputusan dapat diambil oleh orang yang telah
ditentukan kewenangannya dan dijelaskan batasannya;
 Garis tanggung jawab hendaknya dirumuskan dengan jelas, sehingga terpisah dengan garis komando, fleksibel
agar dapat dilaksanakan penyesuaian / perbaikan jika siatuasi sudah berubah;
 Memberikan penekanan bahwa suatu type organisasi tidak dapat diterapkan untuk semua kepentingan , sejak
tahap pertimbangan karakteristik individu dalam menempatkan personalia sebagai kekuatan organisasi, oleh
sebab itu organisasi harus dibuat seteliti mungkin sehingga mampu memanfaatkan seoptimal kemampuan
personalianya, dan terhindar dari pengaruh untuk memperlemah organisasi.
Dalam praktek bahwa proses organisasi merupakan hasil kompromi antara kesempurnaan, alasan logis dan
kesabaran.
 

 Memotivasi atau Memerintah

Proses peramalan, perencanaan, pengorganisasian akan menjadi kurang berarti tanpa dukungan proses motivasi ini.
Motivasi merupakan proses sosial, dan merupakan fungsi pimpinan dalam membentuk moral pekerja, memberikan
inspirasi pada bawahan untuk tetap setia pada pimpinan. Seseorang membutuhkan dorongan jika memiliki keinginan
untuk mengerjakan sesuatu secara aktif, dan motivasi ini melatarbelakangi semua tindakan dan prilaku manusia.
Usaha-usaha yang dapat dilakukan pimpinan dalam memberikan motivasi kepada bawahannya adalah sebagai
berikut:
 Meningkatkan minat pekerja dengan pemberian informasi yang cukup tentang perkembangan dan kemajuan
organisasi.
 Memelihara dan menjamin kepuasan individu dan kepuasan sosial.
 Mengambangkan keselarasan dan perasaan untuk ikut berperan serta dengan menyelenggarakan konsultasi
bersama.
 Meningkatkan kerjasama dengan menjamin kelangsungan dan keamanan pekerjaan dimasa mendatang.
 6
 Menciptakan rasa setia melalui keseimbangan dalam distribusi tugas, balas jasa, penegakan disiplin dan lain-lain.
 Meningkatkan semangat kerja dengan mempersaingkan prestasi individu maupun kelompok.
 Meningkatkan disiplin pribadi dengan pengembangan tanggung jawab dan pemberian kepercayaan.
 Membangkitkan rasa hormat dan keinginan untuk tetap memegang rahasia organisasi melalui prilaku yang jujur
tidak pilih kasih kepada bawahan.
 Meyakinkan kepada pekerja akan berbagai peraturan organisasi dengan memberikan penjelasan tentang tugas
dan tanggung jawab serta kewajiban melaksanakan kegiatan organisasi.
 Mendorong ambisi pekerja dengan memberikan kesempatan pengembangan individu.
 Mencegah prustasi dengan penyelesaian keluh kesah dan kesalah pengertian melalui cara yang simpatik dan
berdaya guna.
 Pemberian insentif dengan melaksanakan motivasi moneter maupun pemberian symbol status.
Motivasi dapat mempengaruhi semua bidang manajemen, dan caranya melalui berbagai bentuk.
Bnetuk-bentuk motivasi dapat berwujud seperti semboyan , persaingan, konsultasi, pemberian bonus dan lain-lain.
 

 Pengkoordinasian
Koordinasi ( coordinating ) adalah suatu proses di tempat semua staf dipersatukan agar semua tugas dan pekerjaan
dapat terlaksana secara harmonis . Hal ini dapat terjadi apabila masing-masing bagian mengetahui sasaran
bersamanya, ditempat mereka bekerja dan waktu mereka harus bekerja.
Tujuan koordinasi ialah mencegah perpecahan antar staf maupun pekerjaan yang tidak terpadu dan
mempertahankan suatu rangkaian kerja yang solid (bekerja sesuai dengan yang diarahkan, misalnya rencana kerja
dan persyaratannya).
Beberapa kegiatan koordinasi, meliputi :
 Rapat-rapat secara periodic ;
 Rapat-rapat khusus.
 Sistem komunikasi intern, baik arah vertical maupun horizontal
 Penugasan kembali kewajiban/ tanggung jawab masing-masing staf.
Hal yang perlu diperhatikan agar koordinasi sukses adalah :
 Penjelasan/ pemberitahuan pengertian mengenai tujuan dan arah kerja sejak awal ;
 Kontak staf personil secara langsung (dalam hal suatu penugasan bukan perintah) ;
 Aktivitas saling mendukung ;
 Kemahiran seorang pimpinanatau menejer.
 Jadi semua kegiatan staf harus dipersatukan dalam suatu koordinasi untuk mencapai tujuan.
 

 Pengendalian
Pengendalian (controling) adalah suatu kegiatan untuk mencapai tujuan dan meyakinkan pelaksanaan dilapangan
sesuai dengan rencana semula/ tujuan. Disamping, merupakan bagian menejemen yang tak terpisahakan darri
 7
perencanaan, pengendaliandapat pula berfungsi sebagai penyusun fakta untuk rencana yang akan dating atau
balikan.
Pada prinsipnya, pengendalian memiliki empat langka yang perlu ditempuh dalam melakukan fungsinya, yaitu :
 Memiliki prestasi standar sebagai tolak ukurnya ;
 Menilai hasil prestasi pekerjaaan ;
 Membandingkan dan mengevaluasi prestasi actual dangan prestasi yang diharapkan ;
 Melakukan tindakan koreksi bilamana prestasi tidak tercapai standar yang ditentukan.
Agar proses kendali berjalan dengan baik, jalur komunikasi harus terbukt dan tidak boleh adanya hambatan.
Informasi yang diterima harus akurat dan cepat sampai ketangan yang berhak dalam mengambil keputusan. Dengan
demikian masalah yang timbul dilapangan dapat diselesaikan dengan cepat tanpa berlarut-larut.
Tujuan dari pengedalian proyek yaitu agar setiap kegiatan dapat dimulai , dilaksanakan, dan diselesaikan sesuai
dengan jadual yang telah ditentukan, budget yang disediakan, mutu proyek yang ditetapkan , sumber daya yang
disediakan.
Selain hak tersebut, pengendalian juga perlu memeperhatikan aspek berikut:
 Pembukuan.
 Anggaran.
 Perincian biaya;
 Dan hasil kerja.
Untuk melaksanakan rencana yang ditetapkan dan supay rencana dapat dilaksanakan dengan sebaik-baiknya, maka
perlu adanya pengendalian . Informasi pengedalian meliputi tanggung jawab, hasil akhir, waktu pelaksanaan,
rencana yang jelas dan toleransi atau penyimpangan yang masih dapat ditoleransi. Oleh sebab itu informasi
pengendalian diusahakan:
 Dipiashkan sesuai dengan tanggung jawab;
 Menyajikan hasil-hasil dalam bentuk terpadu dan konsisten;
 Dilakukan secara periodic;
 Cepat dan mudah didapat dalam setiap pengambilan keputusan;
 Dilakukan secara tidak berlebihan sehingga mengalahkan tugas pokoknya;
 Dapat memperlihatkan adanya penyimpangan atau pengecualian secara jelas , agar dapat diambil tindakan
perbaikannya.
Perlu diketahui bahwa informasi yang tak diperlukan hendaknya dihindarkan sejak awal, hal ini penting karena
disamping mengganggu juga dapat mengakibatkan pemborosan. Meskipun tindakan pengendalian sudah
dilaksanakan sesuai dengan prosedur dan teknik-teknik yang telah ditetapkan, namun untuk pengambil keputusan
yang cepat hal tersebut masih sangat tergantung pada factor manusia yang melaksanakannya.
 

 Komunikasi
Komunikasi adalah alat yang dipergunakan oleh pimpinan untuk mengetahui ramalan dan usaha-usaha yang
diperlukan. Yang dimaksudkan dengan komunikasi adalah sebagai berikut:
 8
 Atasan atau pimpinan menyebarluaskan kepada bawahannya, sesuatu yang diinginkan perusahaan yang
diketahui usaha-usaha yang harus dilakukan oleh bawahannya.
 Pelaksana menyampaikan rancangan-rancangan dan tindakan bagi suatu tindakan.
 Pengawas koordinasi kegiatan-kegiatan dan memberikan laporan mengenai kegiatan tersebut pada atasannya.
Komuniksai perlu dilaksanakan karena:
 Untuk mencegah perselisihan atau ketidak seragaman informasi;
 Untuk menghilangkan kecurigaan;
 Untuk memberi penjelasan mengenai sesuatu hal yang dikerjakan;
 Untuk memberi kesempatan pada staf untuk mrngajukan usul sehubungan pekerjaan yang dilakukan.
Komunikasi yang berhasil sangat dipengaruhi oleh penyampaian pesan secara jelas, baik menggunakan cara lisan
maupun tulisan. Pesan lisan sering digunakan untuk kegiatan jangka pendek , bahasa tulisan untuk jangka panjang.
Pesan yang baik adalah yang menggunakan kata-kata pendek ,jelas , mudah dimengerti , bahasa yang tepat dan
penuh dengan ekpresi.
Guna memperjelas proses manajemen yang telah diterangkan dimuka, dibawah ini dapat digambarkan hubungan
antara keenam proses manajemen dengan komunikasi, diperlihatkan pula siapa yang bertanggung jawab terhadap
masing-masing proses dan jenis kegiatannya, hubungan tersebut disebut dengan piramida manajemen.

Gambar 1.3. Diagram fungsi manajemen

 Keterangan:
1 = ramalan 2 = perencanaan;
3 = pengorganisasian 4 = pengendalian;
5 = memotivasi 6 = pengkoordinasian;
7 = komunikasi.
 
Dalam prakteknya, proses manajemen ini akan nampak pada masing-masing bidang kegiatan operaional, sebagai
contoh misalnya pada perusahaan industri yang memiliki bidang-bidang operasional :
a. keuangan;
b. b. Desain;
c. pengembangan;
d. pemasaran;
 9
e. produksi;
f. pemeliharaan;
g. personalia;
h. kantor;
i. dan pembelian.
 
Contoh pada bidang keuangan :
 ramalan : yaitu kebijakan disektor keuangan, investasi dan assuransi.
 Perencanaan : kebutuhan khas, penyediaan modal kerja dan anggaran keuangan;
 Pengorgansasian : pencatatan saham.
 Motivasi : deviden.
 Pengendalian : analisa rasio, akutansi, pengendalian biaya, biaya standar.
 Koordinasi : rekening bank.

 Manajer
Pengertian manajer dalam istilah sehari-hari disebut juga dengan pimpinan, manajer sebenarnya merupakan suatu
tim kerja, terdiri dari pimpinan atas ( top manajer ), pimpinan menengah ( middle managers ) dan penyelia atau
mandor ( supervisors ). Ketiga pimpinan tersebut masing-masing memiliki peranan sendiri-sendiri, dan sukar untuk
ditentukan siapa yang lebih penting diantaranya ketiganya, bahkan untuk mengukur sumbangan masing-masing
terhadap produktivitas organisasi sangatlah sukar, karena memang mereka bekerja dalam suatu tim kerjasama.
Pengertian manajer lebih terperinci lebih jauh mempunyai tugas-tugas seperti dibawah ini :
 Penanggung jawab atas semua kegiatan bawahan, bahwa berhasil tidaknya bawahan merupakan cerminan
langsung dari keberhasilan atau kegagalan manajer.
 Penyelarasan tujuan-tujuan yang saling bertentangan dan menentukan prioritas, pada saatnya seorang manajer
menghadapi sejumlah tujuan , msalah dan kebutuhan organsiasi ( tujuan yang bertentangan satu sama lainnya ).
Dalam kondisi seperti ini keahlian manajer dituntut untuk menyelaraskan semua kepentingan agar sesuai dengan
tujuan organisasi , tanpa mengorbankan kepentingan organisasi.
 Bertindak sebagai penengah, dalamsuatu organisasi pihak terkait tidak hanya seorang, melainkan terdidi atas
beberapa orang terkadang terdapat persilangan pendapat. Perselisihan dapat melemahkan moral, produktivitas,
dan suasana menjadi tidak kondusif, sehingga kadang membuat orang yang mempunyai potensi besar tidak
betah bahkan minta keluar. Kejadian seperti ini mengganggu tercapainyatujuan organisasi , pada saat tertentu
manajer harus dapat menjadi penengah dan menyelesaikan perselisihan sebelum sulit diselesaikan.
 Diplomat, manajer harus dapat menjadi wakil dari organisasi baik secara keseluruhan maupun sebagian dalam
menjalin hubungan dengan organisasi lainnnya.
 Symbol, penilaian pihak luar atau organisasi , bahwa manajer merupakan lambang keberhasilan atau kegagalan
organisasi. Oleh karenanya, manajer dituntut untuk bertanggung jawab pada hal-hal diluar lingkup organisasi itu
sendiri. Hal tersebut mungkin berguna secara tidak langsung bagi organisasinya.
 10
 Pengambil keputusan yang sulit, tidak satupun organisasi dalam mencapai tujuannya dapat berjalan mulus setiap
waktu. Hampir tidak mungkin jumlah maupun jenis masalah yang mungkin timbul, mulai dari karyawan ,
keuangan, atau perbedaan pendapat tentang kebijaksanaan organisasi. Manajer adalah orang yang diharapkan
dapat memberikan pemecahan pada masalah sulit dan menindaklanjuti dengan keputusan yang terbaik untuk
organisasi.
 
Klasifikasi manejer dapat dilihat pada gambar seperti di bawah ini.

Gambar 1.4. Diagram tingkat organisasi

  

 Manajemen proyek
Proyek adalah suatu kegiatan yang dibatasi oleh waktu ada batas permulaan dan ada tahapan akhir, umumnya
hampir disemua negara termasuk Indonesia dilaksanakan pada mulanya dalam bentuk kegiatan proyek kemudian
dilajutkan dalam bentuk-bentuk pekerjaan rutin apabila proyek telah selesai. Oeh karena itu perlu manajemen proyek
yang baik, mulai dari ide atau gagasan hingga menjadi suatu bentuk perwujudan fisik.
Gagasan atau ide mula-mula timbul dari benak seseorang atau kelompok, kemudian diproes menjadi wujud dua
dimensi ( gambar-gambar dan uraian tertulis) Proses ini dikenal dengan sebutan proses perencanaan. Wujud proyek
yang terbentuk dua dimensi ini kemudian diimplementasikan menjadi wujud yang berbentuk tiga dimensi, yaitu
wujud fisik yang merupakan hasil akhir dari gagasan atau ide semula.
Dengan demikian, lingkup manajemen proyek mencakup kegiatan-kegiatan mulai dari timbulnya ide atau gagasan
(tanpa dimensi) berkembang sampai menjadi wujud yang terbentuk tiga dimensi, yang merupakan bangunan
konstruksi yang telah selesai dikerjakan dan siap dipakai. Setelah proyek selesai, bangunan ini dipergunakan
(dioperasikan) sesuai dengan maksud dan tujuan bangunan tersebut diciptakan (lihat diagram proses pengembangan
proyek)
 11
 Sasaran belajar
Setelah membaca atau mempelajari bab ini, anda dapat diharapkan dapat :
 Menjelakan tahap perencangan ;
 Menjelaskan tahap rancang bangun ;
 Menjelaskan tahap pelaksanaan proyek ;
 Menjelaskan arti pemilik proyek ;
 Menjelaskan arti konsultan perencana ;
 Menjelaskan arti konsultan pengawas ;
 Menjelaskan arti jumlah supervisi ;
 Menjelaskan arti kontraktor ;
 Menjelaskan pengertian kontraktor ;
 Menyebutkan pihak-pihak yang memberikan legalitas bangunan.

 Proses perkembangan proyek

 Gambar 1.5. Proses perkembangan Proyek.

 

 Pihak yang terlibat didalam proyek konstruksi

Secara garis besar, proyek meliputi 4 kelompok.
Pemberi tugas adalah pemilik proyek/ pelanggan/ owner.
Kelompok konsultan meliputi :
 Perencana ;
 Pengawas ;
 Penasehat biaya (quality surveyor)
 Manajemen konstruksi (CM)
Pelaksana pekerjaan meliputi :
 12
 Kontraktor (pemborong) ;
 Sub. Kontraktor ;
 Pemasok.
Pihak-pihak yang berwenang (pemberi ijin) adalah
 Pemerintah (DPU)
 Kotamadya setempat.
 Ketua adat.

 Pemberi Tugas (client / bouwiiheer)

Pemberi tugas atau pemilik (perseorangan atau badan hukum) adalah pihak yang menginginkan atau memerlukan
suatu fasilitas/ proyek, sekaligus yang menanggung pembiayaan proyek yang akan didirikan.
Pemberi tugas dapat berupa :
 Perseorangan ;
 Pihak swasta (PT, CV, NV)
 Pihak swasta atau pemerintah yang memiliki staf teknik ;
 Pemerintah baik pusat atau daerah ;
Pada umumnya, seseorang pemberi tugas tidak memiliki keahlian dalam bidang pembangunan dan mengenai segala
sesuatu yang berhubungan dengan itu. Dengan demikian, untuk merealisasikan rencana pembangunanya, ia harus
mendapat bantuan dari para ahli.
Jumlah dan jenis ahli yang diperlukan tergantung dari ukuranbesar kecilnya serta sulit tidaknya proyek yang
dikerjakan dan juga dari konstruksi yang diperlukan (beton, baja, kayu) dan dari berbagai instalasi teknik. Misanya :
 Instalasi listrik ;
 Instalasi lift ;
 Instalasi pemadam kebakaran ;
 Instalasi penangkal petir ;
 Instalsi pendingin (air conditionting), dan sebagainya.
Tugas dan kewajiban pemberi tugas adalah :
 Membuat TOR (Term Of Refference) ;
TOR atau kerangka acuan adalah perencanaan atau dasar perencanaan yang berkaitan dengan :
 Tujuan Proyek ;
 Persyaratan proyek yang bersifat teknik dan administrasi ;
 Tata ruang ;
 Biaya ;
 Persil yang disediakan.
 Menentukan pilihan dan mengambil keputusan atas rencana dan konstruksi-konstruksi yang diusulkan oleh
konsultan ;
 13
 Memberikan informasi-informasi yang diperlukan oleh seseorang konsultan sehubungan dengan perencanaan
proyek tersebut ;
 Menyediakan/ membayar sejumlah biaya diperlukan untuk terwujudnya suatu pekerjaan bangunan ;
 Menerima dan menyetujui pekerjaan yang telah dilaksanakan oleh kontraktor.

 Arsitek
Arsitek ialah perorangan atau badan usaha yang dengan mempergunakan keahlianya, berdasarkan suatu pemberian
tugas mengerjakan perancangan dan pengawasan pembangunan, memberikan nasehat atau jasa lain yang
berhubungan dengan perancanaan dan pengawasan dibidang teknik pembangunan (arsitek bangunan,
jembatanpertamanan, perencanaan kota, pembagian kota dan jalan-jalan, serta arsitek tur tata ruang dalam).
Didalam melakukan tugasnya atau memberikan jasa yang diharapkan daripadanya, seseorang arsitek mendapat
kepercayaan dari pihak pemberi tugas dan bertindak sebagai penasehat dan atau wakil pemberi tugas dengan
mengingat ketentuan-ketentuan yang telah ditetapkan.
Pemberian tugas dapat memerintah arsitek atau mengikat dalam bentuk perjanjian (kontrak) secara langsung, yaitu
memberi tugas tidak perlu memiliki pengetahuan khusus tentang bangunan, namun dapat terjadi pemberian tugas
menandatangani perjanjian (kontrak), dibantu oleh seorang ahli. Untuk perjanjian ini sudah terdapat bentuk standar
(form), yaitu formulir perjanjian penggunaan arsitek. Dalam standar tersebut , terdapat nama pemberi tugas (sebagai
pihak pertama) dan arsitek (sebagai pihak kedua). Pihak pertama menunjuk pihak kedua dan pihak kedua menerima
keinginan pemberi tugas. Pemberi tugas akan membayar jasa arsitek ini, biasanya dalam membentuk lumpsum atau
persentase dari nilai perancangan proyek.
Tugas dan imbalan jasa (fee) arsitek dapat dijabarkan sebagai berikut, sesuai dengan pedoman Ikatan Arsitek
Indonesia (IAI)
 Tahap pekerjaan Persentase
 Sketsa gagasan 10 %
 Pra rancangan 13 %
 Rancangan pelaksanaan 25 %
 Rancangan detiel 20 %
 Uraian dan syarat (RKS) 5%
 Rencana biaya 5%
 Pelelangan 2%
 Pengawasan berkala 20 %
Fee perencana = Jumlah 100 %
Selain itu, dapat juga tahapan pekerjaan sketsa gagasan dan pra rancangan, umumnya dibayar dalam bentuk jam
kerja. Setelah selesai ini dilaksanakan, maka sampai dengan pembangunan berakhir arsitek akan berperan dalam
pengelolaan proyek dengan tugas utama, yaitu diuraikan dibawah ini.
 14
 Arsitek merencanakan dan menyelesaikan proyek dengan sebai mungkin tanpa dipengaruhi oleh kontraktor
atau pihak lain, dengan harga bangunan seekonomis mungkin, tetapi memenuhi semua persyaratan
(kualitas) yang ditentukan serta jangka waktu optimal.
 Arsitek harus selalu bekerja sama dengan pemberi tugas, terutama dalam hal pemberi tugas harus memberi
keputusan atas perkembangan proyek tersebutserta jika terdapat perubahan terhadap rencana semula.
 Arsitek harus dapat bekerja secara tim, khususnya bersama tim ahli yang ditunjuk oleh pemberi tugas yang
dapat menghasilkan suatu perencanaan seperti yang diinginkan.
 Disaat pelaksanaan pembangunan proyek selesai, maka arsitek bersama-sama dengan pengawas harus
mengadakan serah terima bangunan yang dilaksanakan lengkap dengan As-build drawing (tergantung
kontrak), manual, dokumen proyek kepada pemberi tugas (pemilik).
Tugas dan kewajiban arsitek sebagai pengawas adalah mewakili pemberi tugas dalam segala hal yang
menyangkut pelaksanaan, yaitu :
 Memimpin/ membimbing dan mengadakan pengawasan utama dalam pelaksanaan pekerjaan.
 Menyelenggarakan surat menyurat yang berhubungan dengan pelaksanaan pekerjaan.
 Mengatur, meneliti, dan memeriksa pembayaran angsuran dengan pelaksanaan pekerjaan
 Membuat gambar-gambar tambahan bila dipandang perlu.
 Memeriksa dan menyetujui gambar kerja yang dibuat oleh kontraktor.
 Menyusun laporan kemajuan pekerjaan (laporan harian, mingguan, dan bulanan).
 Menyiapkan dan menghitung kemungkinan adanya pekerjaan tambah kurang.
 Mengawasi dan menguji kualitas/ mutu bahan-bahan bangunan yang dipakai.
 Menguji/ menilai pekerjaan yang akan diserahkan.
 Menyiapkan dan menyusun berita acara pekerjaan.
 Membuat rekomendasi atas selesainya pekerjaan.
Penasehat biaya (Quantity surveyor)
Penasehat biaya (quantity surveyor) adalah seseorang penasehat biaya konstruksi yang bekerja sama dengan pemilik
(pemberi tugas) Arsitek atau engineer (ahli teknik) dan kadang-kadang dengan pelaksana konstruksi (kontraktor)
menugaskan bahwa suatu konstruksi dapat dilaksanakan dengan biaya yang direncanakan. Pada umumnya pemilik
quantity surveyor ditujukan oleh arsitek atau engineer (ahli teknik)
Dalam uraian tersebut dapat disimpulkan bahwa seseorang penasehat biaya dalam suatu proyek, terlibat :
 Sebagai penasehat biaya yang independen baik untuk pemilik maupun kontraktor serta arsitek.
 Sebagai penanggung jawab perkiraan biaya, pengendali biaya, penyelesaian perhitungan biaya akhir.
Oleh sebab itu, penasehat biaya (quantity surveyor) adalah suatu pekerjaan yang menuntut kualifikasi yang tinggi
yang harus memberikan keyakinan kepada pemberi tugas bahwa biaya proyek secara keseluruhan dalam
pengendalian yang baik selama pelaksanaan proyek berlangsung.

 Tugas dan fungsi penasehat biaya

Secara keseluruhan hal berikut merupakan tugas dan kewajiban penasehat biaya.
 15
 Penasehat biaya proyek telah mengembangkanb pengetahuannya tentang ekonomi konstruksi. Dalam hal ini
ia akan memberitahukan kepada pemberi tugas jumlah biaya yang diperlukan untuk suatu proyek.
 Penasehat biaya memberikan usulan atas prosedur tender dan tata cara kontrak (bentuk kontrak), misalnya :
- Memberikan penjelasan atas ukuran dan standar dari pada pelaksanaan suatu proyek.
- Memberikan penjelasan atas penyusunan biaya proyek.
 Penasehat biaya melaksanakan pengendalian biaya selama pelaksanaan proyek, sehingga tidak terjadi
penambahan terhadap biaya yang telah disahkan/ disetujui.
 Penasehat biaya bekerja sama dengan perencanaan untuk meyakinkan pemberi tugas bahwa tata cara
pembayaran, baik nilai maupun cara yang tersebut dalam kontrak dimengerti dengan benar. Dengan
demikian, keuangan pemberi tugas terjamin dan sebaliknya pemborong juga terbayar secara benar sehingga
tidak ada yang saling merugikan.
 Penasehat biaya memeriksa harga-harga ditempat proyek akan dilaksanakan dan berdasarkan hasil tersebut
menafsir kemungkinan harga selama proses pembangunan berlangsung.
 Penasehat biaya mempersiapkan daftar biaya berkaitan dengan rancangan dalam bentuk batas biaya dan
target biaya untuk setiap bagian pekerjaan proyek.
 Penasehat biaya mengendalikan kembali proposal yang dibuat masuk dalam batas harga yang diterima dan
disiapkan memberi tanggapan terhadap segi ekonomi serta alternatif-alternatifnya.
Dalam uraian tersebut diatas terlihat bahwa penasehat biaya adalah partner penunjang yang sangat berguna dalam
proses perencanaan, karena penasehat biaya memberi nasehat dalam segi biaya terhadap rancangan dan semua
alternatif rancangan. Secara tradisi maka tugas penasehat biaya yang utama adalah mempersiapkan besarnya biaya
yang digunakan. Hal ini dikerjakan setelah semua gambar-gambar dan RKS (rencana kerja dan syarat) siap dipakai
untuk tender/ lelang.
Kontraktor (pemborong)
Kontraktor atau pemborong adalah perusahaan perorangan atau perkumpulan berbadan hukum yang bergerak dalam
bidang pelaksanaan pekerjaan bangunan. Ia melaksanakan pekerjaan menurut biaya yang disepakati (sesuai kontrak)
dengan memperhatikan semua persyaratan (aturan yang berlaku) misalnya spesifikasi (rencana kerja dan syarat) dan
gambar kerja.
Kontraktor dapat memperoleh pekerjaan (order) dapat melalui pelelangan, penunjukan langsung atau negoisasi yang
semua ini tergantung situasi dan kondisi serta sifat dan besar kecilnya proyek. Misalnya, penentuan kontraktor untuk
proyek pemerintah akan lain dengan proyek swasta.
Tugas dan kewajiban kontraktor
Kontraktor mempunyai tugas dan kewajiban :
 Melaksanakan pekerjaan sesuai kontrak berdasarkan gambar-gambar rencana-rencana kerja dan syarat-
syarat (RKS/ spesifikasi), risalah penjelasan pekerjaan (berita acara AANWYZINQ), dan peraturan tang telah
ditetapkan.
 Menbuat network planning (apabila diperlukan) ;
 Membuat jadual pengadaan bahan/ material utama serta pengiriman bahan/ material bangunan yang
diperlukan dalam pelaksanaan pekerjaan ;
 16
 Bersama-sama dengan konsultan pengawas melakukan pengujian/ pemeriksaan atas pekerjaan yang telah
diselesaikan ;
 Sebelum melaksanakan setiap bagian pekerjaan, apabila diperlukan harus membuat gambar detail
pelaksanaan (skrap drawing) ;
 Menjamin keamanan dilapangan serta keselamatan kerja atas semua orang, baik pekerja maupun
pengunjung yang berkepentingan dalam proyek ;
 Bertanggung jawab atas semua hasil pekerjaan sub. Kontraktor, pemasok (apabila selaku kontraktor utama) ;
 Pembayaran pajak, asuransi, izin bangunan sesuai dengan kontrak ;
 Menyerahkan pekerjaan apabila pekerjaan telah selesai secara keseluruhan atau dapat pula diserahkan
perbagian sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

 Sub-Kontraktor
Sub. Kontraktor adalah perusahaan besar/ kecil atau perorangan yang melaksanakan bagian-bagian tertentu dari
suatu proyek yang mendukung tugas kontraktor utama atas persetujuan pemilik proyek. Biasanya, pekerjaan tersebut
bersifatkhusus dan memerlukan keahlian tertentu, misalnya pemasangan AC, listrik, telpon, dan lain sebagainya. Sub.
Kontrak dalam melaksanakan pekerjaan diikat suatusuatu perjaanjian (kontak) dengan kontraktor utama meliputi
biaya pelaksanan, waktu pelaksanaan, kualitas pekerjaan.
Fungsi sub. Kontraktor adalah membantu kontaktor utama dalam melaksanakan pekerjaan-pekerjaan sehingga
mempermudah kontraktor tama dalam menyelesaikan seluruh pekerjaannya yang bersifat komplek. Sub. Kontraktor
tidak mempunyai hubungan kontrak (sub kontrak) dengan memberi tugas, tetapi hanya mempunyai hubungan
kontrak dengan kontraktor utama.

 Pemasok
Pemasok (supplier) adalah seseorang atau organisasi yang menyediakan atau memasok sebagian peralatan atau
bahan untuk kebutuhan suatu proyek atas pesanan kontraktor serta pemberi tugas. Kontraktor dan pemasok,
biasanya membuat perjanjian (kontrak) meliputi :
 Waktu material harus sudah ditempat;
 Harga material per satuan (kg,, M³, m¹) ;
 Cara mengirim material.
Seperti halnya dengan sub. Kontraktor, secara tradisionalpemasok tidak mempunyai hubungan kontraktual langsung
dengan pemberi tugas.
 

 Mandor
Mandor adalah seseorang yang pekerjaannya menyediakan tenaga kerja atau yang mengepalai suatu kelompok kerja
sesuai permintaan kontraktor/ sub. Kontraktor. Biasanya mandor dibayar atas pekerjaan yang dikerjakan, yang dapat
berupa borongan harian.
 17
Fungsi mandor adalah membantu kontraktor utama/ sub. Kontraktor dalam hal pengadaan tenaga kerja dan
pengawasan, baik tukang (punya keahlian khusus) maupun tenaga kasar. Misalnya tukang batu, tukang besi, tukang
las, buruh kerja, dan lain sebagainya. Penyediaan tenaga tersebut bias dalam jumlah besar maupun kecil, yang jelas
semua itu menjadi tanggung jawab mandor yang bersangkutan.

 Pihak-pihak yang berwenang

Pihak yang berwenang adalah lembaga yang berkuasa atau berwenang didalam masyarakat yang memberi izin
perencanaan maupun pelaksanaan dari suatu proyek. Pihak yang berwenang meliputi pemerintah pusat, kotamadya
setempat, dan ketua adat.
Organisasi-organisasi tersebut berdiri sendiri-sendiri sesuai dengan tugas dan tanggung jawabnya Pada gambar 22.
akan diterapkan hubungan (kaitan) dari pihak-pihak tersebut diatas.

 Rencana kerja (plan of work)

Sejauh kita berbicara masalah rencana kerja, maka semua ini tidak lepas dari adanya hal berikut ini :
 Analisis mencakup kegiatan menetapkan tujuan akhir ; mengidentifikasi masalah dan kesulitan-kesulitan,
menjajaki hubungan antar permasalahan yang ada, dan berusaha menyusun criteria masalah dengan
memperhatikan segala macam informasi.
 Sintesis meliputi kegiatan menyusun cara kerja pemecahan untuk setiap permasalahan, menggabungkan
seluruh pecahan ini menjadi suatu hasil yang dituju dan mewujudkan gagasan yang asli.
 Evaluasi meliputi kegiatan menguji cara-cara pemecahan yang ada dengan criteria yang telah ditetapkan
untuk menemukan pemecahan yang paling tepat.
  

 Pertimbangan perlunya dibuat rencana

 Pada dasarnya semua proyek memerlukan rencana kerja. Untuk proyek-proyek yang berskala besar, seperti
jembatan, bendungan, jalan bebas hambatan, dan gedung bertingkat yang sebagian besar pemiliknya adalah
pemerintah dengan nilai proyek lebih dari 1 Milyar Rupiah diperlukan rencanak erja yang terperinci.
 Rencana kerja memberikan urutan yang logis dari setiap tahapan kegiatan. Dengan demikian semua kegiatan
dapat dibuat tepat pada waktunya, sehingga tidak menghambat kemajuan.
 Pada setiap tahapan sudah diperhitungkan hal-hal yang berkaitan dengan :
# Penerapan tujuan sesuai dengan factor-faktor yang ada ;
# Perencanaan sumber daya yang diperlukan dalam pembentukan organisasi
yang layak ;
# Perencanaan kegiatan dan jadual pelaksanaan ;
# Penyelesaian pekerjaan ;
# Pembuatan usul-usul (proposal) ;
# Penentuan tujuan tahapan berikutnya.
 18
- Hal yang dijelaskan terkandung dalam rencana harus sesuai dengan kenyataan, dan harus dapat
dilaksanakan.
Secara umum, tahapan perencanaan kegiatan konstruksidapat dilihat pada table 2.1.

 Tugas dan kewajiban pihak-pihak yang terlibat selama periode proyek (tahapan
proyek)
Tahap persiapan :
Pihak yang terlibat adalah pemilik proyek dan konsultan ahli.
Tugas dan kewajiban pemilik
- Menunjuk konsultan ahli untuk merencanakan proyek ;
- Mengembangkan semua ide dan gagasannya yang berorientasi pada kebutuhan yang diinginkan ;
- Bertukar informasi dengan konsultan ahli ;
- Membentuk organisasi intern.
 Konsultan ahli mempunyai tugas dan kewajiban
 Menggali informasi serta latar belakang umum proyek tersebut ;
 Memberi penjelasan tentang tanggung jawab pekerjaan yang akan dilakukan (batasan kontraknya) dan
imbalan jasa ;
 Melakukan pendekatan terhadap pihak-pihak yang terlibat dalam proyek tersebut, misalnya bagian tata kota ;
 Mempersiapkan program kerja termasuk waktu dan biaya, serta kebutuhan lain yang terkait.

 Tahapan studi kelayakan

a).Pihak yang terlibat adalah
 Pemilik proyek ;
 Konsultan ahli ;
 Penasehat biaya.
Tugas dan kewajiban
b).Pemilik mempunyai tugas dan kewajiban :
 Melengkapi semua informasi yang dibutuhkan konsultan ahli ;
 Menerima laporan studi kelayakan, merundingkan serta mempertimbangkan usulan konsultan ahli ;
 Memberikan keputusan atas studi kelayakan tersebut ;
c). Konsultan ahli mempunyai tugas dan kewajiban :
 Mengorganisir kelompok yang terlibat, serta menetapkan tanggung jawab masing-masing kelompok ;
 Melakukan studi lapangan (sesuai dengan prinsip-prinsip studi kelayakan)
 Membuat laporan studi kelayakan, beserta kesimpulan atas semua alternatif yang diajukan ;
d). Penasehat biaya mempunyai tugas dan kewajiban
Memberikan estimasi biaya atas semua usulan alternatif yang diajukan secara kasar.
 19
 

 Tahap garis besar usulan

Pihak yang terlibat adalah :
1. Pemilik proyek ;
2. Konsultan perencana (A/ E) ;
3. Penasehat biaya.
Tugas dan kewajibannya :
1. Pemilik mempunyai tugas dan kewajiban
 Melengkapi semua informasi yang dilakukan oleh konsultan perencana ;
 Mengambil keputusan-keputusan berkaitan tahapan tersebut serta memberikan perintah (tugas) untuk
kegiatan selanjutnya.
 Perencana (A/ E) mempunyai tugas dan kewajiban
 Membuat usulan rencana proyek yang telah didukung oleh studi lapangan serta memperhatikan
semua persyaratan proyek yang diinginkan ;
 Bekerjasama dengan penasehat biaya dalam menentukan alternatif usulan perencanaan.
2. Penasehat biaya mempunyai tugas dan kewajiban
 Merencanakan batas biaya ;
 Memberikan perkiraan biaya maupun batas biaya atas usulan yang dibuat ;
 Menyusun dasar-dasar laporan untuk mengontrol biaya (mengendalikan biaya)

 Tahap statistik rancangan (desain)

Pihak yang terlibat adalah
 Pemilik ;
 Konsultan perencana (A/E) ;
 Penasehat biaya ;
 Kontraktor (jika ditunjuk).
Tugas dan kewajibannya
 Pemilik mempunyai tugas dan kewajiban menanggapi skema rancangan yang dibuat oleh konsultan
perencana (A/E) serta memutuskan pra rancangan tersebut.
 Perencana (A/E) mempunyai tugas dan kewajiban
1. Menganalisis semua permintaan (keinginan) pemilik untuk disesuaikan dengan skema rancangan
yang dibut ;
2. Membuat spesifikasi awal (secara keseluruhan)
3. Menyiapkan izin yang diperlukan guna mendapatkan ijin mendirikan bangunan ;
4. Bekerjasama dengan penasehat biaya guna menghasilkan perencanaan yang murah.
Penasehat biaya mempunyai tugas dan kewajiban
1. Menyiapkan laporan perkiraan harta sementara ;
 20
2. Melakukan studi banding mengenai pembiayaan proyek sehubungan rancangan tersebut.
Kontraktor (bila dilakukan penunjukan langsung) karena perlu pelaksanaan khusus, mempunyai tugas dan kewajiban
1. Mengadakan studi lapangan yang berkaitan dengan keadaan, sub. Kontraktor , pemasok, ( leveransir),
mandor, dan kerja didaerah setempat ;
2. Memperkirakan waktu dan biaya dari alternatif rancangan yang dibuat, serta metode pelaksanaan yang
efektif.
Setelah tahap ini rancangan dasar sebaiknya tidak lagi diubah, sebab apabila terjadi perubahan, akan terjadi
konsekwensi terhadap biaya dan waktu. Pengaruh perubahan rancangan terhadap biaya dan waktu dapat dilihat
gambar 2.3
 
 
% Tingkat Konsep Rencana Lelang Konstruksi
pengaruh perubahan rancangan
 
 
 
 

o waktu
Gambar 1.6. Pengaruh perubahan rancangan terhadap waktu.
 
 
 
Biaya untuk Konsep Rencana Lelang Konstruksi
Merubah rancangan
 
 
 

0 waktu.
Gambar 1.7 . Pengaruh perubahan biaya terhadap waktu.
Tahapan rincian rancangan
Pihak yang terlibat adalah ;
 Pemilik ;
 Konsultan perancang (A/E) ;
 Penasehat biaya ;
Kontraktor (jika ditunjuk), karena perlu pelaksanaan khusus.
Tugas dan kewajibannya
 21
 Pemilik mempunyai tugas dan kewajban memberikan informasi detail mengenai kebutuhan atau keinginan
pemilik, yang diperlukan oleh perancang (A/E) dan memutuskan atau memberi informasi jika diminta.
 Perancang mempunyai tugas dan kewajiban
1. Membuat gambar kerja, agar dalam pelaksanaan mudah dikerjakan ;
2. Membuat semua persyaratan umum, administrasi dan spesifikasi teknis (spesifikasi akhir) ;
3. Bekerja dengan penasehat biaya dalam perhitungan biaya proyek ;
4. Menentukan tenaga-tenaga ahli (spesialis) bila diperlukan untuk rancangan konstruksi, dan lain-lain.
 Penasehat biaya mempunyai tugas dan kewajiban
1. Membuat perkiraan akhir biaya akhir.
 Kontraktor (bila diadakan penunjukan langsung)
1. Memberikan informasi rancangan dalam kaitan waktu dan biaya pelaksanaan konstruksi
(pembangunan).
Jika ada perubahan lokasi, besar proyek, bentuk maupun biaya sesudah tahap diatas berarti gagal, karena apa yang
sudah dihasilkan sampai tahap ini bila ada perubahan, perencanaan tersebut tidak dapat digunakan.

 Tahap Kegiatan Tender

Pihak yang terlibat adalah
 Pemilik ;
 Konsultan perencana (A/E) ;
 Penasehat biaya ;
 Konsultan pengawas ;
 Kontraktor
Tugas dan kewajibannya
 Pemilik mempunyai tugas dan kewajiban
1. Membentuk panitia lelang ;
2. Menginformasikan/ mengundang kontraktor untuk mengadakan lelang pekerjaan ;
3. Memberikan penjelasan spesifikasi umum dan administrasi pada rapat penjelasan pekerjaan dengan
dibantu konsultan perencana ;
4. Memimpin rapat lelang ;
5. Bersama-sama konsultan perencana mengevaluasikan penawaran kontraktor ;
6. Menentukan pemenang lelang.
 Perencana mempunyai tugas dan kewajiban
1. Membantu pemilik dalam menyeleksi kontraktor ;
2. Dengan dibantu oleh konsultan perencana memberikan penjelasan mengenai spesifikasi teknis pada
rapt penjelasan pekerjaan ;
3. Membuat berita acara penjelasan pekerjaan sekaligus melengkapi gambar kerja bilamana
diperlukan ;
 22
4. Mengevaluasi penawaran kontraktor serta mengajukan usulan calon pemenang lelang kepada pemilik
proyek ;
 Penasehat biaya
Bersama -sama dengan perencana mengevaluasikan penawaran kontraktor serta memberikan usulan
calon pemenang lelang ;
 Pengawas mempunyai tugas dan kewajiban
Mengikuti rapat penjelasan pekerjaan (tidak mutlak), karena dengan mengikuti rapat tersebut mengerti
semua dasar perubahan yang terjadi, untuyk bekal pengawasan pekerjaan di lapangan ;
 Kontraktor
1. Mendaftar diri untuk menjadi peserta lelang ;
2. Mewngganti ongkos cetak dokumen lelang untuk nilai proyek tertentu ;
3. Mempelajari dokumen lelang ;
4. Mengikuti rapat penjelasan pekerjaan ;
5. Membuat penawaran lelang ;
6. Mengajukan penawaran lelang.

 Tahap persiapan proyek

Pihak yang terlibat adalah
 Pemilik proyek ;
 Konsultan pengawas ;
 Penasehat biaya ;
 Kontraktor.
Tugas dan kewajiban
 Pemilik proyek mempunyai tugas dan kewajiban
1. Memeriksan dokumen kontrak serta menandatanganinya ;
2. Mengadakan rapat penjelasan penyerahan lokasi serta ketentuan/ aturan-aturan yang harus dipenuhi
oleh kontraktor dalam melaksanakan kegiatan lapangan ;
3. Mengasuransikan proyek bila dianggap penting.
 Pengawas mempunyai tugas dan kewajiban
1. Memeriksa dokumen kontrak, termasuk spesifikasi dan gambar kerja ;
2. Memberikan persetujuan atas semua program rencana pelaksanaan proyek yang diajukan oleh
konsultan ;
3. Mengevaluasi dan menyetujui dipakainya sub-sub kontraktor yang diajukan oleh kontraktor utama ;
4. Mengorganisasikan hubungan antra semua pihak.
 Penasehat biaya mempunyai tugas dan kewajiban menyiapkan semua administrasi keuangan selama periode
proyek berlangsung.
 Kontraktor mempunyai tugas dan kewajiban
 23
1. Memeriksa semua kontrak serta menandatangani dan mempersiapkan staf- staf lapangan ;
2. Membuat program kerja dan penjadualan bahan, tenaga kerja, dan peralatan ;
3. Memperhatikan semua ketentuan/ aturan yang berlaku dalam pelaksanaan ;
4. Bersama sub kontraktor merencanakan sub-sub kontrak yang sesuai dengan spesifikasinya ;
5. Mengasuransikan apabila diatur dalam kontrak.

 Tahap pelaksanaan dilapangan

Pihak yang terlibat adalah
 Pemilik proyek ;
 Konsultan pengawas ;
 Konsultan perencana ;
 Penasehat biaya ;
 Kontraktor ;
 Sub kontraktor ;
 Pemasok.
Tugas dan kewajibannya
 Pemilik mempunyai tugas dan kewajiban
1. Memegang teguh surat perjanjian (kontrak) serta memperhatikan semua hak dan tanggung
jawabnya sesuai dengan yang tercantum didalam kontrak ;
2. Menyetujui atau menolak sebagian atau semua bentuyk perubahan bilamana dipandang perlu.
 Pengawas mempunyai tugas dan kewajiban
1. Melakukan pengawasan dan pengendalian proyek sesuai yang tercantum dalam kontrak, misalnya
membuat laporan harian, mingguan, dan bulanan serta semua kejadian dilapangan ;
2. Mengadakan pertemuan-pertemuan rutin bila dipandang perlu ;
3. Membuat usulan-usulan perubahan bilamana dipandang perlu.
 Perencana
Memiliki tugas yang sama dengan tugas konsultan pengawas.
 Penasehat biaya mempunyai tugas dan kewajiban
1. Memelihara laju pengeluaran uang sesuai dengan rencana untuk mengendalikan biaya yang
dikaitkan dengan anggaran pemilik proyek ;
2. Bersama konsultan perencana melakukan perhitungan presentasi pekerjaan kontraktor, serta menilai
adanya pekerjaan tambah kurang ;
 Kontraktor mempunyai tugas dan kewajiban
1. Mengambil alih kewenangan dilapangan dari pemilik proyek (terbitnya surat penyerahan lapangan/
SPL) ;
2. Setiap melaksanakan kegiatan pekerjaan harus mengajukan izin/ sepengetahuan pengawas ;
3. Melaksanakan semua pekerjaan sesuai dengan kontrak sampai pekerjaan diserahterimakan ;
 24
4. Melaksanakan semua pekerjaan sesuai dengan kontrak sampai pekerjaan diserah terimakan ;
5. Mengajukan ketidak sesuaian dalam hal waktu dan biaya akibat perubahan pekerjaan atau pekerjaan
tambah kurang ;
6. Bersama-sama sub kontraktor dan atau pemasok mengajukan gambar rencana kerja (shop drawing)
untuk dimintakan persetujuan konsultan perencana dan pengawas.
 Sub kontraktor memiliki tugas membantu melaksanakan sebagian pekerjaan yang diberikan kontraktor utama
(biasanya pekerjaan-pekerjaan yang memerlukan keahlian khusus).
 Pemasok mempunyai tugas mengirim bahan/ material dan peralatan yang dibutuhkan oleh kontraktor/ sub
kontraktor.
Tahap penyelesaian (pemeliharaan)
Pihak yang terlibat adalah
 Pemilik proyek ;
 Konsultan pengawas ;
 Penasehat biaya ;
 Kontraktor.
Tugas dan kewajiban
 Pemilik mempuyai tugas
1. Menerima berita acara penyerahan proyek dari kontraktor ;
2. Mengevaluasikan hasil pekerjaan apakah sudah sesuai dengan perjanjian (kontrak) ;
3. Membayar kontraktor ;
4. Memanfaatkan hasil proyek yang sudah diselesaikan.
 Pengawas memiliki tugas
1. Memeriksan semua jenis pekerjaan apakah sudah sesuai dengan kontrak (kualitas dan kuantitas)
2. Membuat daftar pekerjaan yang belum diselesaikan (kurang), serta perbaikan bila dipandang perlu ;
3. Membuat berita acara untuk pemilik dan kontraktor bahwa pekerjaan telah dilaksanakan sesuai
dengan kontrak dan siap untuk dibayar.
 Penasehat biaya mempunyai tugas
1. Menyeleksi tuntutan kontraktor, misal penilaian pekerjaan tambah kurang ;
2. Menyelesaikan administrasi pembayaran akhir.
 Kontraktor mempunyai tugas
1. Mengevaluasi semua pekerjaan sebelum diserahterimakan kepada pemilik ;
2. Menyelesaikan semua pekerjaan yang dianggap kurang, serta perbaikan-perbaikan bilamana
dipandang perlu ;
3. Mengajukan semua tuntutan yang dianggap bertentangan dengan dalam kontrak tetapi telah
dilaksanakan dilapangan ;
4. Menyelesaikan perhitungan akhir dengan sub-sub kontraktor pemasok ;
5. Mengadakan serah terima pekerjaan kepada pemilik.
 25
Perlu diketahui bahwa tugas dan kewajiban pihak-pihak yang terlibat diatas tidak terbatas pada hal-hal yang disebut
diatas, tetapi meliputi semua tugas yang dikerjakan proye.
Perlatihan :
1. Jelaskan batasan lingkup manajemen proyek !
2. Sebutkan empat kelompok utama pihak yang terlibat kegiatan proyek ?
3. Sebutkan secara tahapan proyek secara berurutan ?
4. Mengapa rencana kerja (plan of work) perlu dilihat
5. Mengapa setelah tahap skematik desain, instruksi tidak diperkenankan diubah
6. Jika ada perubahan untuk lokasi, besar proyek, bentuk maupun biaya, sesudah tahap detail rancangan berarti
gagalnya sudah proyek, berikan penjelasannya.
 
 26

 STUDI KELAYAKAN ( FEASIBILITY STUDY )

Pendahuluan
Suatu kenyataan yang sulit dibantah bahwa dalam sekian banyaknya proyek-proyek yang dibangun, baik oleh pihak
swasta maupun pemerintah, tidak seluruhnya mencapai sasaran investasi seperti yang diharapkan sebelumnya.
Hambatan, bahkan kegagalan dalam pelaksanaan syuattu proyek dapat saja terjadi baik pada awal pembangunan,
selama proses pembangunan, bahkan setelah proses selesai (tahap operasional). Untuk mengatasi hambatan yang
mungkin timbul atau kegagalan yang mungkin terjadi, seyogyaknya jauh sebelum keputusan investasi diambil, perlu
diadakan penelitian yang mendalam mengenai hal-hal yang menyangkut kemungkinan-kemungkinan diatas, serta
cara-cara mengatasinya.
Teknik serta penelitian yang mendalam ini selanjutnya lebih dikenal dalam istilah populernya sebsagai studi
kelayakan. Studi ini bertujuan untuk menilai suatu rencana proyek.
Sasaran belajar :
Setelah mempelajari bab ini, anda diharapkan mampu untuk :
 Menjelaskan arti studi kelayakan ;
 Memberi contoh adanya hambatan atau kasus nyata tentang sudi kelayakan dilingkungan anda ;
 Memberi contoh adanya hambatan atau kegagalan pada proyek saat awal pembangunan, selama proses
pembangunan maupun setelah pembangunan selesai, jika studi kelayakan tidak dilaksanakan dengan baik ;
 Menjelaskan lingkup pasar dan pemasaran dalam studi kelayakan ;
 Menjelaskan lingkup teknik dan teknologi dalam studi kelauyakan ;
 Menjelaskan lingkupmanajemen operasional dalam studi kelayakan ;
 Menjelaskan lingkup ekonomi dan keuangan dalam studi kelayakan ;
 Menjelaskan lingkup sosial dan lingkungan hidup dalam studi kelayakan ;
 Menjelaskan lingkup Hankam dan politis dalam studi kelayakan ;
 Menjelaskan pengertian dangan amdal.
 

 Fungsi dan ruang lingkup

Seperti telah diuraikan diatas, studi kelayakan merupakan perangkat yang paling tepat untuk menngevaluasi rencana
(investasi) proyek secara mendalam jauh sebelum keputusan investasi diambil. Bagi pihak investor (perorangan,
perusahaan swasta atau pemerintahan), evaluasi yang dilakukan pada tahapan ini akan memberikan gambaran yang
lebih jelas mengenai hambatan yang mungkin terjadi, serta kemungkinan kegiatan hambatan itu dapat diatasi. Jadi
studi kelayakan merupakan suatu kegiatan yang dilakukan setelah adanya gagasan atau ide, dan sebelum tahapan
perencanaan deteil dimulai.
Sebenarnya tanpa disadari, evaluasi tahap awal selalu ada dalam setiap perencanaan proyek, walupun itu hanya
terbatas pada pertimbangan-pertimbangan logis yang sederhana, serta peninjauan aspek yang terbatas. Dengan
sendirinya, kesimpulan akhir yang diperoleh dengan cara evaluasi seperti diatas tidak dapat diharapkan akan
 27
memeberikan keputusan yang tepat karena bersifat terbatas. Evaluasi tahapan awal (studi kelayakan) yang
dimaksudkan dalam pembahasan ini lebih didasarkan pada pertimbangan yang luas serta peninjauan proyek yang
lebih lengkap.
Proyek konstruksi termasuk pada jenis proyek berskala besar, studi kelayakan bila diitnjau dari segi dana dan
kompleksitas pekerjaan seringkali dapat merupakan sebuah proyek yang berdiri sendiri (terpisah). Bukan tidak
mungkin bahwa ketidaktelitian dan kesalahan-kesalahan yang dibuat pada tahap ini dapat menjadi awal kegagalan
proyek secara keseluruhan.

 Tahap evaluasi rencana (investasi) proyek

Secara profisional evaluasi ekonomi proyek dapat dilakukan dalam dua tahap, yaitu :
 Evaluasi pendahuluan ;
 Studi kelayakan proyek.

Evaluasi pendahuluan
Evaluasi pendahuluan dimaksudkan untuk memberikan gambaran kepada investor, yang atas empat kemungkiunan
sebagai berikut ini.
 Ditinjau dari segi, adakah manfaat diadakannya penelitian lebih lanjut terhadap gagasan yang ditimbulkan ?
 Apakah gagasan tersebut hanya merupakan khayalan yang dapat dilupakan secepatnya, atau merupakan ide
yang layak dijabarkan ?
 Apakah proyek yang direncanakan, ditinjau dari beberapa segi, sudah dapat diputuskan untuk dilanjutkan
tanpa penelitian lebih lanjut ?
 Apakah masih terdapat hal-hal tertentu dari proyek yang masih meragukan, sehingga diperlukan studi
pendukung untuk menjernihkan keraguan tersebut ?
Dengan melakukan evaluasi pendahuluan yang dapat dipercaya, seorang investor dapat memutuskan bahwa
penelitian dapat diteruskan atau dihentikan sampai tingkat evaluasi pendahuluan saja, yang berarti dapat menghemat
waktu dan biaya penelitian.

Studi kelayakan proyek

Kesimpulan dan saran yang diberikan pada akhir sebuah studi kelayakan merupakan informasi yang sangat berguna
bagi investor dalam rangka memudahkan pengambilan keputusan mengenai kelanjutan proyek tersebut.
Dengan mengingat bahwa proyek dapat terdiri dari atas berbagai bidang usaha yang berbeda, sehingga sutdi
kelayakan akan memiliki berbagai pola atau bentuk yang sesuai dengan bidang usaha yang diinvestasikan dalam
proyek tersebut.
Walau demikian, secara umum studi kelayakan proyek meliputi aspek, yaitu :
 Aspek pasar dan pemasaran ;
 Aspek teknik dan teknologi ;
 Aspek manajemen operasional ;
 28
 Aspek ekonomi dan keuangan.
Selain keempat saspek tersebut diatas, bagi proyek kontuksi, proyek pengembangan pabrik kimia khususnya, masih
diperlukan pula petunjuk terhadap bebrapa aspek lain, yaitu :
 Aspek sossial dan lingkungan hidup ;
 Aspek Hankam dan politis.
Aspek-aspek tersebut diatas mempunyai keterkaitan yang kuat antara satu dangan yang lainya, sehingga didalam
mengevaluasikan salah satu aspek tidak boleh melupakan aspek lain.
Untuk proyek-proyek berskala besar, selain melakukan tahap evaluasi pendahuluan dan tahap studi kelayakan masih
diperlukan pula studi pendukung. Studi pendukung dimaksudkan untuk memberikan gambaran yang lebih mendalam,
terutama mengenai hal-hal khusus yang masih meragukan investor dalam rangkaian investasi proyeknya. Secara
umum jenis studi kelayakan yang dilakukan adalah sebagai berikut :
 Penelitian pasar dan kemudahan pemasaran ;
 Penelitian persediaan bahan baku untuk jangka waktu tertentu ;
 Penelitian laboratorium atas hasil produksi ;
 Penelitian mengenai lokasi proyek yang paling tepat ;
 Studi skala ekonomi untuk menentukan ukuran proyek yang paling ekonomis ditinjau dari berbagai segi ;
 Penelitian atas mesin dan alat yang diperlukan.

 Tinjauan masing-masing aspek

Aspek pasar dan pemasaran
Didalam mengevaluasi aspek pasar dan pemasaran tersebut lima hal yang perlu diteliti, yaitu :
 Kedudukan produk yang direncanakan pada saat ini ;
 Komposisi dan permintaan produk dari masa lampau hingga saat ini ;
 Proyeksi dari permintaan produk dimasa mendatang ;
 Kemungkinan adanya persaingan yang tajam ;
 Peranan permintaan pasar dalam menunjang perkembangan produk.
Misalnya :
Bidang real estete dalam menyediakan perumahan rakyat merupakan contoh dari investasi konstruksi yang juga
menuntut perhatian khusus dari aspek pasar dan pemasaran.
Dalam Repelita VI, target pembangunan rumah sederhana (RS) maupun rumah sangat sederhana (RSS) di Jawa
Timur sebesar 90.932 unit (Surabaya post, selasa 7-2-1995). Kalau kita perhatikan pangsa pasar untuk rumah
kediaman cukup mempunyai prospek, namun kita harus hati-hati dalam menginvestasikan dana sector tersebut.
Meskipun rumah telah dibangun, tetapi apabila tidak disertai dengan sarana dan prasarana yang memadai, maka
dalam memasarkannya, Depeloper akan mengalami masalah. Hal ini terbukti dengan adanya rumah tidak terjual
karena kurang sarana dan prasarana, sehingga beberapa pihak REI gulung tikar.

 Aspek teknik dan teknologi

 29
Penguraian aspek ini, meliputi :
 Tipe dan fasilitas-fasilitas yang sakan dibangun ;
 Kafasitas produksi ekonomi proyek ;
 Jenis teknologi yang akan diterapkan ;
 Peralatan yang akan digunakan dalam pengoperasian, pemeliharaan, dan penyediaan suku cadangnya ;
 Bahan dan sumber daya manusia yang tersedia dan siap pakai ;
 Lokasi proyek, ditinjau dari segi teknik.
Selain itu, untuk kelengkapan data bagi perencana teknik konstruksi, perlu diadakan peninjauan langsung dilapangan
untuk mendapatkan informasi penting lainnya dalam keadaan yang sebenarnya.

 Manajemen operasional
Betapa berhasilnya proses pelaksanaan pembangunan suatu proyek akan tidak ada artinya jika pada saat ternyata
kita belum siap dengan tenaga-tenaga terampil yang akan mengoperasikan dan mengelolanya. Seperti halnya dengan
aspek yang lain, manajemen operasional harus diteliti jauh sebelumnya untuk menentukan tingkatan dan jumlah
manajemen yang diperlukan untuk mengelola proyek tersebut.
Selain itu, harus pula dilaksanakan program peningkatan kemampuan personil untuk hal-hal yang berhubungan
dengan keahlian khusus serta penyediaan balas jasa yang memadai.

 Aspek ekonomi dan keuangan

Ditinjau dari sudut ekonomi, suatu proyek dikatakan layak apabila secara mikro royek tersebut mendatangkan
keumntungan bagi investor, dan secara makro proyek tersebut dapat menyumbangkan sesuatu yang berarti, baik
bagi daerah sekitarnya maupun negara dalam bentuk :
 Terciptanya lapangan kerja baru ;
 Meningkatnya penghasilan secara nasional ;
 Menunjang pendapatan devisa ;
 Mengingkatkan standar kehidupan dilingkungannya.
Hal-hal yang perlu dipelajari sehubungan dengan keuangan proyek, meliputi :
 Dana yang akan diperoleh dan persyaratannya ;
 Jumlah dana yang diperlukan untuk pengadaan modal tetap serta modal kerja awal ;
 Struktur pembiayaan yang paling menguntungkan ;
 Pengembalian dan pengembangnan dana berdasarkan penghasilan yang akan diperoleh;
 Keuntungan yang akan diperoleh dibandingkan dengan beberapa alternatif yang lain.
 30

 Aspek sosial dan lingkungan hidup

Aspek ini akan meninjau dampak yang timbul terhadap keadaan sosial dan lingkungan dengan adanya pembangunan
suatu proyek. Diketahuinya, pengaruh-pengaruh negatif yang dapat timbulsecara dini, memmungkinkan kita untuk
merencanakan cara-cara mengatasinya yang lebih tepat.
Perencanaan lingkungan yang dampaknya langsung dirasakan oleh masyarakat disekitarnya, kerusakan sistem
ekonomi, serta pemusnahan benda-benda atau lokasi budaya atau sejarah yang brnilai tinggi merupakan hal yang
harus diperhatikan didalam peninjauan aspek ini.
 
 

 Analisis dampak lingkungan (Amdal)

Sejak diterbitkannya surat Keputusan Menteri Kependudukan dan Lingkungan Hidup (KLH) nomor : 49 s/d. 53 tahun
1987 yang intinya, pada setiap proyek industri maupun termasuk konstruksi, selain perlu dilakukan studi kelayakan
juga harus dilengkapi dengan analisis dampak lingkungan.
Analisis dampak lingkungan terhadap hadirnya suatu proyek terhadap lingkungan sekitarnya, baik mengenai limbah
cair, padat maupun gas, dijadikan sebagai dasar pertimbangan layak tidaknya suatu proyek.
Perlatihan
1. Jelaskan apa yang dimaksud dengan studi kelayakan ?
2. Apa yang menjadi latar belakang sehingga studi kelayakan perlu dilakukan ?
3. Uraikan secara singkat apa yang dimaksud dengan sstudi pendahuluan ?
4. Bagaimana cara menyusun studi kelayakan ? jelaskan !
5. Berikan contoh kasus nyata tentang studi kelayakan dilingkungan saudara !
6. Berikan contoh hambatan/ kegagalan pada proyek saat awal pembangunan, selama proses pembangunan
maupun setelah pembangunan selesai, sebagai akibat studi kelayakan tidak dilaksanakan dengan baik.
7. Jelaskan lingkup aspek pasar dan pemasaran dalam studi kelayakan !
8. Jelaskan lingkup aspek teknik dan teknologi dalam studi kelayakan !
9. Jelaskan lingkup aspek manajemen oprasional dalam studi kelayakan !
10. Jelaskan lingkup aspek ekonomi dan keuangan dalam studi kelsayakan !
11. Jelaskan lingkup aspek sosial dan lingkungan hidup dalam studi kelayakan !
12. Jelaskan lingkup aspek Hankam dan politis dalam studi kelayakan !
13. Jelaskan apa yang dimaksud dengan Amdal !
 
 31

 MANAJEMEN KONSTRUKSI ( CONSTRUCTION MANAGEMENT )

Pendahuluan
Manajemen konstruksi (construction management) sudah dikenal sejak awal tahun enampuluhan di Amerika, yang
waktu itu dianggap sebagai teori dan metode baru yang kemudian berkembang menjadi suatu sistem mutahir yang
bukan saja diterapkan dalam penanganan proyek konstruksi melainkan juga dalam pengelolaan industri berat (pabrik-
pabrik).
Di Indonesia, manajemen konstruksi mulai dikenal pada tahun 1970. Industri konstruksi nasional saat itu sedang
mengalami stagnasi, karena jenis proyek masih amat terbatas, baik segi volume pekerjaan, biaya, serta kompleksitas
dari permasalahana yang akan timbul. Kemudian dengan dimulainya pelaksanaan REPELITA oleh pemerintah, industri
konstruksi di Indonesia meningkat dengan pesat. Seiring dengan itu, modal asing yang disertai pula dengan metode-
metode manajemen proyek asing untuk kita, mulai berdatangan. Beranjak dari situasi dan kondisi yang ada, maka
sampailah kepada pemikiran untuk memakai sisten manajemen konstruksi (MK) ini dalam rangka mengejar dan
menopang perkembangan pembangunan.
Pemerintah ikut berperandalam pengembangan sistem manajemen konstruksi (MK). Hal ini terbukti dengan
dikeluarkannya Surat Keputusan Dirjen CIPTA KARYA No. 104/ KPTS/CK/1982, tanggal 2 Juli 1982, tentang pedoman
operasional pengisian dan pelaksanaan DIP Proyek gedung pemerintah dan Perumahan Dinas. Dalam Surat
Keputusan tersebut dicantumkan bahwa untuk proyek yang memerlukan biaya lebih dari Rp. 500.000.000,00 perlu
memakai jasa konsultan manajemen konstruksi (MK). Kemudian disusul dengan SK. CK No. 120/ KPTS/ CK/ 1983,
yang menetapkan batasan tersebut sampai diatas Rp. 750.000.000,00.
Untuk selanjutnya, dikeluarkan lagi SK. CK No. 030/ KPTS/ CK/ 1985, yang menaikan lagi batasan diatas Rp. 1 Milyar.
Dengan demikian, untuk proyek yang menggunakan biaya diatas 1 Milyar, secara otomatis sistem manajemen
konstruksi telah ditetapkan, untuk dipertanggungjawabkan secara konstraktual kepada pemimpin proyek. Selain itu
perlu diadakan tim khusus yang disebut tim pengawasan atau pelayanan supervisi, yang bertugas :
 Menguji rancangan teknis, gambar-gambar (termasuk shop drawing), data dan acuan pengukuran, spesifikasi
teknis, dan selanjutnya dengan persetujuan pimpinan proyek mengadakan modifikasi-modifikasi bila
dipandang perlu ;
 Menguji, mengawasi dan mengadakan perubahan-perubahan yang dipandang perlu diatas rencana kerja
operasi yang disusun oleh pihak kontraktor ;
 Melaksanakan pengawasan anggaran konstruksi dalam hubungannya dengan pencapaian prestasi kerja,
alternatif dan modifikasi rancangan yang terpaksa harus dilaksanakan serta kenyataan adanya kuantitas yang
 32
berbeda dengan yang diperkirakan didalam kontrak, maupun adanya tambahan jenis pekerjaan baru yang
harus dilaksanakan (change order) ;
 Melaksanakan pengawasan anggaran lebih lanjut dengan telah memperhitungkan kenaikan yang akan terjadi
sebagai akibat adanya eskalasi harga ;
 Mengawasi serta mengkaji standar-standar teknis pelaksanaan termasuk material yang digunakan, yang
meliputi pengawasan dan pengkajian lapangan, laboratorium maupun praktis ;
 Mengadakan pencatatan dan pelaporan secara sistematis dan menerus (countinous) atas semua hal yang
berhubungan dengan tugas-tugas pengawasan dan pengujian tersebut diatas ;
 Menyiapkan dan menyusun laporan kemajuan bulanan (monthly progress report), sertifikat pembayaran
bulanan (monthly certificate), laporan triwulan (quarterly report), dan laporan lain yang diminta oleh
petugas ;
 Menyelenggarakan suatu tertib admistrasi , baik yang bersifat umummaupun teknis, sehingga dapat dihindari
hal-hal yang dapat memberikan peluang bagi pihak kontraktor untuk mengajukan tuntutan (claims) ;
 Melaksanakan pengujian yang seksama atas keberatan maupun tuntutan yang diajukan oleh pihak kontraktor
serta memberikan saran-saran penyelesaian dan pemecahannya kepada pemberi tugas.
Sasaran belajar
 Setelah mempelajari bab ini, anda diharapkan dapat :
 Menerapkan metode pelaksanaan proyek dengan sistem manajemen konstruksi ;
 Menjelaskan manfaat penerapan metode manajemen konstruksi ;
 Menjelaskan perbedaan antara metode pelaksanaan proyek tradisional dengan metode pelaksanaan proyek
yang menggunakan sistem manajemen konstruksi ;
 Menentukan metode manajemen konstruksi yang sesuai bila diterapkan di Indonesia ;
 Mengidentifikasi jasa yang diberikan oleh konsultan manajemen konstruksi selama proses pembangunan.
 
 33

 Pengertian umum mengenai proyek

Kalau kita membaca beberapa literature, ternyata istilah pryek banyak dikemukakan oleh beberapa pihak yang pada
prinsipnya berarti sebagai berikut ini :
 Proyek merupakan kegiatan atau tugas berarti yang sifatnya tidak diulang atau hanya sekali (one time under
taking) yang :
0 Dapat dinyatakan dalam bentuk spesifik atau khas ;
0 Jelas waktu mulainya dan saat berakhirnya ;
0 Bersifat unik tidak kerap, dan seringkali belum dikenal oleh perusahaan atau
organisasi yang bersangkutan ;
0 Komplek, dengan tidak melupakan adanya saling ketergantungan antara tugas
-tugas detail yang harus diselesaikan.
 Proyek merupakan rangkaian kegiatan yang mempunyai dimensi waktu, biaya dan mutu guna mewujudkan
gagasan yang timbul sebagai hasil naluri manusia untuk berkembang. Untuk mewujudkan gagasan tersebut
menjadi proyek, maka perlu dibuat studi kelayakan (feasibility study), yang akan menjawab layak tidaknya
priyek itu dilaksanakan.
 Unsur-unsur utama yang berada dalam proyek adalah :
0 Biaya meliputi pendanaan (financing), investasi,
0 Mutu sesuai standar yang diinginkan dan persyaratan yang jelas,
0 Jumlah/ kuantitas menyatakan besaran/ dimensi proyek,
0 Waktu menyatakan kapan dan berapa lama waktu yang diperlukan untuk me-
laksanakan pembangunan ?
Untuk mengelola empat unsure utama diatas, supaya proyek dapat terwujud sessuai dengan keinginan pemilik, maka
diperlukan pihak yang mampu bekerja secara profisional atas nama pemilik. Agar mendapatkan hasil yang seoptimal
mungkin, alternatif yang dapat ditempuh adalah menangani sendiri atau yang lebih dikenal dengan sistem swakelola,
asalkan mempunyai sumber daya manusia yang memadai.
Disamping sistem swakelola diatas, pengetahuan metode membangun dan manajemen proyek yang tepat merupakan
factor yang menentukan berhasil tidaknya suatu ide atau gagasan yang dilaksanakan.
  

 Pengertian manajemen konstruksi

Manajemnen konstruksi (MK) adalah suatu cara yang efektif untuk memenuhi kebutuhan pemilik akan sesuatu
bangunan (suatu metode mengelola proyek), dengan tahapan sebagai berikut ;
 34
 Tahapan pengembangan konsep (perencanaan) ;
 Tahapan perancangan (design) ;
 Tahapan pelelangan (tender) ;
 Pelaksanaan (construction) ;
 Tahapan pemeliharaan dan pengoperasian (maintenance dan operation).
Untuk mencapai hasil yang optimal dalam aspek biaya, serta waktu yang diperlukan suatu kesatuan dalam suatu
sistem pembangunan. Manajemen konstruksi adalah suatu organisasi yang bersifat multi disiplin yang berkerja untuk
dan atas nama pemberi tugas atau pemilik bangunan,dan harus mampu bekerja sama dengan konsultan perencana
untuk mencapai hasil yang optimal dari suatu proyek. Untuk itu manajer pelaksana harus bekerja dari saat yang
paling awal, yaitu dari perancangan sampai dengan penyerahan dan pengoperasian proyek.
 

 Pihak-pihak yang terlibat dalam kegiatan proyek

Untuk dapat menjamin semua proses manajemen proyek berjalan sesuai rencana, maka tanpa kecuali semua pihak
yang terlibat harus saling mendukung. Oleh karena itu, paling tidak pihak-pihak yang terlibat harus memenuhi criteria
berikut :
Pihak proyek yang baik adalah :
- Mampu malaksanakan pembayaran dengan lancar ;
- Mampu mengambil keputusan dengan cepat dan tepat ;
- Mempunyai wakil yang mempunyai wewenang penuh untuk membuat keputusan yang sah dan
mengikat ;
- Mempercayai sepenuhnya kinsultan MK dan perencana sebagai mitra kerja dalam pengelolaan proyek
;
Konsultan MK yang baik adalah :
- Mempunyai kemampuan yang luas dan reputasi yang baik, dengan bukti
- bukti keberhasilan dalam membangun proyek-proyek yang berskala besar sejenis dan kompleks (ada
referensi dari pemilik) ;
- Mempunyai tenaga professional tetap dan memenuhi syarat, baik dalam
- aspek manajemen maupun teknis pelaksanaan, karena dalam penerapan sistem MK factor tenaga
ahli merupakan factor yang paling utama ;
- Mempunyai kemampuan keuangan yang kuat untuk meyakinkan kelang-gengan ikatan kerja dengan
pemilik proyek ;
- Mampu bekerja sama secara harmonis dengan pemilik proyek dan perencana, serta mengambil
inisiatif dalam hubungan kerjasama tersebut.
Perencana yang baik adalah :
- Mempunyai sistem mamajemen, organisasi , tenaga professional yang memenuhi syarat.
- Mempunyai pengalaman merencanakan proyek-proyek yang besar dan kompleks.
Kontraktor yang baik harus mampu dalamhal berikut ini
 35
* Keuangan
Kontraktor yang baik harus mempu membiayai operasional perusahaan secara baik, serta dapat menyiapkan dana
untuk biaya pelaksanaan proyek sebelum menerima pembayaran dari pemilik ;
* Peralatan
Kontraktor harus mempunyai peralatan yang memadai untuk menunjang pelaksanaan proyek, sehingga waktu
pelaksanaan biaya dan metode kerja dapat berjalan sesuai dengan yang direncanakan.
* Tenaga professional
Kontraktor harus mempunyai tenaga tetap (full time) yang profisional untuk dapat menyelesaikan masalah-masalh
teknis yang diperlukan selama pelaksanaan.
* Pengalaman perusahaan
Seorang kontraktor harus mempunyai cukup pengalaman dalam menangani proyek-proyek, sehingga dapat dipakai
sebagai acuan untuk proyek yang aka dilaksanakan.
* Manajemen
Hendaknya sebuah kontraktor dikelola secara profisional, tidak asal jalan, tetapi dengan memperhatikan prinsip cara
perusahaan dapat berkembang secara maksimal.

 Manfaat penerapan sistem manajemen konstruksi

Sistem manajemen konstruksi dipakai karena ada beberapa keuntungan apabila dibandingkan dengan sistem
konversional atau tradisional yaitu antara lain seperti dibawah ini :
Manfaat segi biaya meliputi beberapa hal :
 Tidak terjadi factor ganda atas keuntungan, pajak, dan biaya umum masing-masing kontraktor yang
dibebabnkan pada pemilik, seperti halnya dalam sistem pembangunan konvensional (sistem kontraktor
utama)
Untuk jelasnya perhatikan perbedaan sistem organisasi proyek konvensional atau tradisional dengan sistem
manajemen konstruksi seperti yang digambarkan pada gambar (4.2 dan 4.3).
 Dari segi biaya, selesainya fasilitas yang dibangun dalam waktu yanhg singkat berarti penghematan untuk
pemilik bangunan, terutama untuk membangun komersil bagian factor dan nilai inflasi sangat berpengaruh ;
 Pemilik mendapat keuntungan dengan pemeriksaan keuangan yang dilakukan baik oleh stafnya maupun oleh
MK.
 Jumlah biaya akhir proyek selalu dapat diketahui sebelumnya. Arus dana senantiasa diikuti dan dipengaruhi
dengan menerus. Pemilik senantiasa dapat mengetahui posisi keuangan proyeknya.
 Pembelian material (terutama material import) yang memerlukan waktu penyerahan lama dapat dilakukan
seawal mungkin.
 36

Gambar 1.8. Diagram organisasi proyek sistem konvensional

Gambar 1.9. Diagram organisasi proyek dengan sistem Manajemen Konstruksi.

 
  (gambar 4.2) diagram organisasi proyek sistem konvensional
 37
Kalau diperhatikan diagram proyek diatas, terlihat bahwa subkontraktor utama mendapat pekerjaaan (kontrak)
dari pemilik. Hal inilah yang dimaksud dengan penggandaan pajak dan keuntungan.
(gambar 4.3) diagram organisasi proyek manajemen konstruksi
Pada metode manajemn konstruksi, kontraktor mendapatkan pekerjaan (kontrak) langsung dari pemilik, sehingga
tidak terdapat penggandaan pajak dan keuntungan.
Manfaat segi waktu
Pelaksanaan pembangunan memungkinkan memulai seawall mungkin, meskipun perencanaan belum seluruhnya
selesai. Hal ini mengakibatkan masa pembangunan dapat diselesaikan dalam waktu yang lebih singkat, yang
berarti pemilik bangunan dapat mamakai fasilitas yang telah diselesaikan dengsan segera. Untuk jelasnya
perhatikan diagram tahapan pelaksanaan proyek pada gambar 4.4 berikut ini.
Dibandingkan sistem konvensional,waktu pelaksanaan dengan sistem manajemen konstruksi terlihat lebih
singkat. Hal ini mungkin karena adanya penerapan metode fast track, yaitu sebagian tahap pelelangan dan
pelaksanaan dapat dilakukan sebelum seluruh rancangan selesai (overlapping).
 Pemilik tidak perlu banyak membuang waktunya yang sangat berharga, hanya untuk mengurus hal-hal
yang bukan profesinya. Selain itu diperlukan sedikit orang sebagai staf pemilik yang bertugas di proyek,
dan tidak perlu dituntut spessialisasi yang sangat tinggi.
 Dengan manajemen konstruksi tugas tugas manajerial, keputusan-keputusan dalam tahap perencanaan,
perancangan, pelelangan, pengadaan material dan pelaksanaan dapat diatur dan disesuaikan menurut
skala urutan prioritas kebutuhan proyek yang mendesak.

 Manfaat segi mutu (kuantitas)

 Manajemen konstruksi yang berlatar belakang pengalaman dan keahlian yang luas dibidang kontrak-kontrak
pekerjaan konstruksi akan sangat membantu pemilik sejak awal suatu proyek.
Pemandu dengan keahlian para arsitek atau engineer sebagai perencana akan menghasilakn keputusan yang
terbaik untuk kepentingan pemilik. Khususnya dalam tahap pelaksanaan dilapangan, peranan manajemen
konstruksi akan sangat membantu dalam menilai usul, prestasi, dan sistem kerja para kontraktor dilapangan
agar dapat tercapai kualitas pekerjaan yang sebaik-baiknya.
 Pimpinan dan pengawasan proyek oleh manajemen konstruksi yang ahli dan berpengalaman, sementara
pada umumnya (tidak selalu) pemilik bangunan tergolong awam dalam bidang industri konstruksi, sehingga
pengetahuan tentang bidang ini memang terbatas.
 Kualitas dan kemampuan spesialis lebih terseleksi oleh pemilik dibantu tim manajemen konstruksi. Dalam
sistem konvensional seleksi kontraktor spesialis ditangani oleh kontraktor utama.
 Kesempatan untuk penyempurnaan rancangan lebih leluas, karena paket pekerjaan dilelang berdasarkan
prioritas sesuai dengan jadual utama (master schedule)

 Manfaat lain sistem manajemen konstruksi

 38
 Kontraktor-kontraktor dapat diatur dan disesuaikan dengan kondisi dan spesialisasi masing-masing pihak
yang yang terlibat, yaitu kontraktor pelaksana, pemasok, dan lain-lain.
 Paket pekerjaan disesuaikan dengan kondisi setempat dan pasaranyang ada, keahlian buruh setempat,
pengamatan material peralatan, cuaca dan sebagainya.
 Kontraktor-kontraktor yang tidak bekerja dengan baik dapat saja diganti tanpa perlu mengganti seluruh
kontraktor, tanpa menimbulkan pengaruh-pengaruh yang drastic kepada seluruh proyek.
 Manajemen konstruksi selaku melakukan check and recheck oleh dalam semua tahapan pembangunan,
sehingga tercapai suatu hasil yang optimum dari tuntutan pemilik bangunan.
 Manajemen proyek ditanganni oleh manajemen konstruksi dengan mengintegrasikan tahap perancangan,
perencanaan, pelelangan, dan pelaksanaan dalam satu satuan sistem yang utuh dan terpadu.
 Menunjang program pemerintah dalam hal kesempatan mendapatkan pekerjaan, karena dengan membagi
paket pekerjaan menjadi kecil, maka kontraktor golongan ekonomi lemah lebih dimungkinkan untuk
mendapatkan pekerjaan (kontrak) secara langsung kepada pemilik.
Contoh :
Pekerjaaan persiapan yang meliputi pembuatan direksi keet/ gedung yang sedianya ditangani secara satu
kesatuan dengan paket keseluruhan, maka dengan sistem manajemen konstruksi hal ini dapat dileleng secara
tersendiri.
 Keterlibatan staf pemilik relatif sedikit, karena praktis semua keinginannya dapat ditangani dengan baik oleh
manajemen konstruksi.

 Kekurangan sistem manajemen konstruksi bila dibandingkan dengan sistem

konvensional
Tidak dapat dipungkiribahwa setiap metode selain memiliki kelebihan, juga terdapat kekurangan-kekurangan.
Kekurangan sistem manajemen konstruksi adalah sebagai berikut ini :
 Beban administrasi pemilik lebih banyak, karena hal ini berkaitan dengan paket-paket pekerjaan yang dilelang
secara sendiri-sendiri.
 Kewajiban dan tanggungjawabpemilik relatif lebih banyak, karena pembagian paket-paket pekerjaan yang
ada akan berkaitan dengan banyak kontrak yang harus dibuat.
Pendekatan sistem manajemen konstruksi yang diterapkan di Indonesia
 39

Manajemen konstruksi tipe I (konvensional)

 

Gambar 1. 10 Manajemen Konstruksi tipe I

 
 
Peran konsultan manajemen konstruksi tidak ubahnya seperti konsultan pengawas pada sistem konvensional.
Penerapan pokok sistem manajemen konstruksi tipe I (konvensional) adalah mengupayakan kualitas proyek lebih
baik.
Mengingat peraturan dan sistem anggaran didalam pelaksanaan pembangunan yang berlaku, maka penerapan
manajemen konstruksi tipe ini lebih banyak diterapkan pada proyek-proyek pemerintah.
  

Manajemen Konstruksi tipe II (Semi konvensional)

 40

Gambar 1. 11 Manajemen konstruksi tipe II.

 
Konsultan manajemen konstruksi berperan sebagai koordinator dan pengendali dari beberapa kontraktor spesialis dan
kontraktor utama (sebagai kontraktor struktur)
Kontraktor spesialis yang terlibat, misalnya :
Kontraktor AC ;
Kontraktor pemadam kebakaran ;
Kontraktor instalasi peralatan mekanis dan sebagainya.
Pimpinan proyek mempunyai keluasaan memecah-mecah dana proyek apabila diasumsi lebih menguntungkan.

Manajemen konstruksi tipe III (semi murni)

 41

Gambar 1.12 Manajemen konstruksi tipe III

Peran konsultan manajemen konstruksi lebih banyak mengkoordinasi dan mengendalikan para kontraktor, sekaligus
menangani kontrak dari semu kegiatan di lapangan. Manajemen konstruksi tipe III ini sebenarnya sudah
mengacu pada konsep
manajemen konstruksi yang sebenarnya, hanya tidak menggunakan metode fast track.
 
 42

Manajemen konstruksi tipe IV

Gambar 1.13 Manajemen konstruksi tipe IV

 
Dalam pelaksananan proyek lebih dikembangkan adalah peranan konsultan manajemen konstruksi tipe ini (proyek-
proyek swasta). Karena peranan manajemen konstruksi tipe inilah, manfaat yang disdapat benar-benarsesuai dengan
yang diharapkan pemilik, baik dalam hal waktu, biaya, maupun mutu.
Manajemen konruksi tipe murni memiliki otoritas yang paling besar, karena ia terlibat sejak awal proyek sampai
dengan selesai. Pada setiap tahapan proyek, ia menpunyai andil dalam menentukan kebijaksanaan.
 
Manajemen konstruksi tipe IV (murni)
 43

Gambar 1. 14 Hubungan kerja dan hubungan kontrak dalam manajemen konstruksi tipe IV
 
 Penerapan sistem manajemen konstruksi
 Diluar negeri terutama di Amerika Serikat sistem manajemen konstruksi telah berkembang dengan pesat,
karena para kontraktor kebanyakan telah menjadi spesialis dibidangnya masing-masing.
 Ciri-ciri proyek yang layak dilaksanakan dengan manajemen konstruksi murni (manajemen konstruksi tipe IV)
adalah :
* Berskala besar dan kompleks ;
* Mudah dipisah-pisahkan secara bertahap menjadi paket pekerjaan yang sesuai
spesialisasi kontraktor ;
 44
* Dapat diprogramkan secara bertahap, sehingga dapat diterapkan sistem fast
track ;
 Di Indonesia sistem manajemen konstruksi mulai digalakkan sesuai dengan keputusan Dirjen Cipta Karya No.
030/ KPTS:CK.1985. Namun demikian, penerapan manajemen konstruksi yang ditetapkan oleh Dirjen Cipta
Karya tersebut masih ditekankan pada manajemen kontriuksi tipe I (konvensional), berdasarkan peraturan
dan sistem anggaran didalam pelaksanaan pembangunan berlaku. Mengingat Keppres No. 16 Tahun 1994
pasal 23 ayat 1 huruf h.
Untuk proyek-proyek kecil dan sederhanasebetulnya tidak perlu digunakan sistem manajemen konstruksi, cukup
dengan sistem konvensional yang hanya mengunakan kontraktor utama.

Peranan konsultan manajemen konstruksi dalam proses pembangunan

Peran MK dalam proyek dapat mencakup lima tahapan, yaitu :
 Tahap pengembangan konsep ;
 Tahap perencanaan ;
 Tahap pelelangan ;
 Tahap pelaksanaan ;
 Tahap pemeliharaan dan pengoperasian.

Tahapan pengembangan konsep

Hal-hal yang perlu dikerjakan pada tahapan in :
 Membantu mengembangkan sasaran proyek yang ingin dicapai pemilik terutama dari aspek biaya dan
waktu ;
 Mengidentifikasikan batasan-batasan utama (restriction)dari semua aspek pembangunan ;
 Membuat usulan mengenai organisasi proyek serta hubungan kerja (term of reference) antara pemilik,
konsultan perencana, konsultan manajemen konstruksi dan kontraktor ;
 Memberikan saran-saranprinsipil mengenai konsep rancangan yang dibuat oleh konsultan perencana dari
aspek biaya dan waktu untuk bahan studi awal ;
 menyusun pembagian paket-paket pekerjaan sebagai dasar taahapan perencanaan ;
 membuat jadual koordinasi utama (master coordination schedule) secara terpadu (integrated) untuk semua
tahapan perencanaan, dan pelelangan yang disesuaikan dengan kebutuhan pemilik ;
 membuat perkiraan biaya awal berdasarkan rancangan awal (preliminary design) dari konsultan perencana ;
 membuat proyeksi aliran dana (cash flow).

Tahap perencanaan dan perancangan (plans and design)

Hal yang dikerjakan pada tahap ini adalah :
 Melaksanakan koordinasi dan pengawasan pekerjaan pemetaan (topografi) dan penyelidikan tanah (soil
investigation) sebagai dasar perancangan ;
 45
 Menyusun jadual pengkajian atau peninjauan kembali (review) dan lelang bersama-sama dengan konsultan
perancang dan pemilik berdasarkan master coordination schedule ;
 Melakukan peninjauan ulang setiap gambar rencana dan persyaratan teknis yang diajukan oleh konsultan
perancang pada setiap tahap perkembangan perancangan ;
 Membuat buku rencana kerja dan persyaratan (RKS) ;
 Membuat perkiraan biaya perpaket sesuai dengan perkembangan perancangan yang senantiasa
diperbaharui ;
 Memberikan rekomendasi dalam hal biaya, waktu dan mutu mengenai pembelian dan pengantian material ;
 Mengurus dan mempersiapkan izin yang diperlukan untuk pelaksanaan pembangunan proyek.

Tahap pelelangan
Hal yang perlu dikerjakan tahap ini adalah :
 Mengadakan prakualifikasi calon peserta lelang bersama pemilik proyek ;
 Mengadakan rapat persiapan lelang (pre tender meeting) bersama konsultan perencana dan pemilik proyek ;
 Mengusulkan daftar rekanan yang akan diundang lelang ;
 Membuat perincian jenis pekerjaan dan volum (bill of quantity) ;
 Mengadakan rapat penjelasan lelang (aanwijzing) bersama konsultan perencana dan pemilik proyek ;
 Menyiapkan dokumen lelang ;
 Membuat perhitungan biaya pasti (definite estimate) untuk setiap paket pekerjaan yang akan dicapai dasar
evaluasi penawaran peserta lelang ;
 Melaksnakan evaluasi setiap paket lelang dan memberikan rekomendasi kepada pemilik proyek dalam
penentuan pemenang lelang ;
 Menyiapkan dokumen kontrak antara pemilik dan kontraktor pemenang lelang.

Tahap pelaksanaan
Hal yang dikerjakan tahap ini adalah :
 Membuat rencana induk pelaksanaan secara terpadu untuk seluruh paket pekerjaan ;
 Menyusun semua prosedur kerja yang diperlukan dilapangan ;
 Mengadakan rapat pra pelaksanaan (pra countruction meeting) dengan kontraktor pemenang lelang ;
 Mengkoordinasikan pekerjaan fasilitas penunjang sementara (pra sarana kerja), misalnya fasilitas kerja
antara kontraktor satu dengan lainnya ;
 Mengatur dan mengkoordinasikan rencana kerja maing-masing kontraktor agar sejalan dengan rencana induk
pelaksanaan ;
 Mengkoordinasikan, mengarahkan, serta mengendalikan pelaksanaan masing-masing kontraktor dalam hal
waktu, mutu, dan keselamatan kerja ;
 Memproses izin-izin yang diperlukan selama pelaksanaan ;
 Mengkoordinasikan asuransi masing-masing paket pekerjaan ;
 46
 Memeriksa gambar detail pelaksanaan (shop drawing) dan contoh material yang diajukan kontraktor atau
pemasok ;
 Memimpin rapat koordinasi proyek, baik yang rutin (mingguan)maupun yang khusus ;
 Membuat laporan kemajuan pekerjaan dan laporan keuangan secara periodic untuk pemilik ;
 Mengevaluasi perintah pekerjaan (change order) tambah kurang atau perubahan pekerjaan ;
 Menghitung biaya dan memproses pekerjaan tambah kurang ;
 mengevaluasi dan memperbaharui (updating) rencana biaya proyek secara periodic ;
 menyiapkan dan memeriksa dokumen pembayaran para kontraktor ;
 mengevaluasi dan merekomendasikan pada pemilik proyek mengenai tuntutan kontraktor ;
 membuat dokumentasi pembangunan proyek ;
 melaksanakan pemeriksaan akhir sebelum penyerahan pertama untuk membuat daftar perbaikan pekerjaan
(punch list) ;
 menyiapkan dan memeriksa berita acara penyerahan pertama (proyek selesai fisik 100%).

Tahap pemeliharaan dan pengoperasian

Hal yang perlu dikerjakan tahap ini adalah :
 Mengkoordinasikan, mengarahkan, serta mengendalikan perbaikan pekerjaan yang tercantum dalam daftar
perbaikan pekerjaan (punch list) ;
 Mengkoordinasikan agar kegiatan pelaksanaan dan operasionil proyek secara bertahap dapat berjalan
bersama-sama tanpa saling mengganggu sampai dilakukan proses serah terima seluruh proyek ;
 Mengarahkan dan memeriksa gambar yang sesuai dengan pelaksanaan (asbuilt drawing) ;
 Mengarahkan dan memeriksa manual (pedoman pemakaian dan pemeliharaanbangunan serta
peralatannya) ;
 Memproses garansi/ jaminan/ sertifikat/ peralatan dan pelatihan operator ;
 Menyiapkan dan memeriksa berita acara penyerahan kedua (terakhir)setelah masa uji coba (pemeliharan).

Contoh penerapan sistem manajemen konstruksi

Sebagai contoh penerapan sistem manajemen konstruksidapat dilihat pada PT. Jaya CM Manggala Pratama, dalam
penanganan proyek di PT P A L Surabaya. Pada proyek tersebut, pembangunan salah satu gedung ditangani oleh 7
(tujuh) kontraktor, antara lain :
 Kontraktor fondasi ;
 Kontraktor struktur ;
 Kontraktor mekanikal ;
 Kontraktor AC ;
 Kontraktor pencapaian (tangga jalan, lift dan sebagainya) ;
 Kontraktor finishing.
Penentuan banyaknya kontraktor tersebut mempunyai peranan sebagai kontraktor sekaligus supervisor dari
berbagai kegiatan kontraktor. Misalnya penentuan waktu kontraktor fondasi harus mulai dan harus berakhir. Apabila
 47
target waktu tidak diperhitungkan, maka kegiatan satu kontraktor akan mempengaruhi kontraktor lainnya
(berikutnya). Sekali kontraktor pendahulu terlambat, maka kontraktor berikutnya dapat terlambat pula. Jadi pada
dasarnya disiplin dan rasa tanggung jawab kontraktor betul-betul dituntut sesuai kontrak (perjanjian) yang telah
disepakati bersama.

Perlatihan
1. Mengapa pendekatan sistem manajemen konstruksi dipandang perlu untuk dikembangkan diIndonesia ?
2. di Indonesia penerapan sistem manajemen konstruksi tipe IV (murni) masih mempunyai banyak kendala.
Berikan penjelasan ?
3. Apa dasar penentuan tipe manajemen konstruksi ?
4. Apa perbedaan peranan konsultan pengawas dengan peran konsultan pada manajemen konstruksi tipe 1
(konvensional) ?
5. Jelaskan Surat Keputusan Dirjen Cipta Karya No. 030/KPTS/CK/1985 tanggal 30 maret 1985, yang
menyatakan bahwa penggunaan sistem manajemen konstruksi diperuntukkan pada proyek yang bernilai di
atas 1 (satu) Milyar!
6. Program penerapan jasa manajemen konstruksi yang ditetapkan oleh Dirjen Cipta Karya tersebut masih
ditekankan pada manajemen konstruksi tipe 1. Jelaskan !