ANALISIS PERUMAHAN

STUDI KASUS : PERUMAHAN SUBSIDI MUTIARA HATI

SEMARANG

DISUSUN OLEH:
Fulqi Khairul Karim (41218010019)

FAKULTAS TEKNIK
PROGRAM STUDI ARSITEKTUR
UNIVERSITAS MERCUBUANA
2019/2020
 DAFTAR ISI

DAFTAR ISI........................................................................................................................... 1
KATA PENGANTAR............................................................................................................... 2
BAB I PENDAHULUAN ......................................................................................................... 3
1.1 Profil Perumahan ................................................................................................ 3
BAB II ISI .............................................................................................................................. 5
2.1 kondisi perumahan beserta fasilitas umum dan fasilitas sosialnya saat ini ....... 5
2.1.1 Kondisi perumahan ..................................................................................... 5
2.1.2 Fasilitas Umum ............................................................................................ 8
2.1.3 Fasilitas Sosial............................................................................................ 10
2.2 Permasalahan Yang Di Hadapi Di Lapangan...................................................... 10
2.2.1 Permasalahan Kondisi Perumahan ........................................................... 10
2.2.2 Permasalahan Fasilitas Umum .................................................................. 12
2.2.3 Permasalahan Fasilitas Sosial .................................................................... 13
2.3 Analisis Kondisi Ideal Fasilitas Umum Dan Fasilitas Social Perumahan ............ 14
2.3.1 Analisis Kondisi Ideal Fasilitas Umum ....................................................... 14
2.3.2 Analisis Kondisi Ideal Fasilitas Sosial ......................................................... 14
2.4 Pendapat Mengenai Permasalahan Yang Dihadapi .......................................... 15
2.4.1 Aspek Kondisi Permahan........................................................................... 15
2.4.2 Aspek Kualitas Umum ............................................................................... 16
2.4.3 Aspek kualitas Sosial ................................................................................. 16
KESIMPULAN ..................................................................................................................... 17
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................................. 18
DAFTAR GAMBAR.............................................................................................................. 18

PERENCANAAN PEMUKIMAN 1
 KATA PENGANTAR

Puji syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas segala limpahan rahmat,
serta hidayah-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan karya tulis yang berjudul
“Analisis Perumahan Studi Kasus : perumahan subsidi Mutiara Hati Semarang”
sesuai dengan waktu yang telah direncanakan.

Penyusunan makalah ini adalah merupakan salah satu syarat untuk

memenuhi tugas dari mata kuliah Perencanaan Pemukiman dengan dosen Rona
Fika Jamila ST,MT. Penulis menyadari bahwa makalah ini masih jauh dari
kesempurnaan, maka saran dan kritik yang konstruktif sangat diharapkan demi
penyempurnaan selanjutnya.

Akhir kata hanya kepada Tuhan Yang Maha Esa kita kembalikan semua
urusan dan penulis berharap semoga makalah ini dapat bermanfaat bagi semua
pihak khususnya bagi penulis dan para pembaca pada umumnya.

Tangerang Selatan, 16 Juni 2020

Penulis

PERENCANAAN PEMUKIMAN 2
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Profil Perumahan

PT. Alima Karunia Utama mengembangkan Perumahan Mutiara Hati yang

diperuntukkan bagi MBR dan mendukung program Sejuta Rumah yang
dicanangkan pemerintah. Berlokasi di Desa Karangroto, Kecamatan Ganuk,
Kotamadya Semarang, Perumahan ini dibanderol dengan harga
Rp116.500.000. Perumahan Mutiara Hati dibangun sebanyak 300 unit dengan
fasilitas, antara lain Listrik, Air Artesis, Mushola dan Pos Jaga. Proses
pembangunan dimulai pada tahun 2013 dan ditargetkan selesai pada tahun
2016.

Gambar 1. Lokasi Perumahan Mutiara Hati di Kota Semarang

Sumber 1. https://www.google.com/search?q=peta+semarang&safe

Perumahan Mutiara Hati terletak di Kelurahan Karangroto, Kecamatan

Genuk, yang berada di sisi timur Kota Semarang (lihat Gambar 1). Lokasi
perumahan ini berada di pinggiran dari Kota Semarang, dimana
perkembangan fisik kawasan di sekitarnya belum terlalu pesat. Jarak
perumahan tersebut dengan pusat Kota Semarang sekitar 12,5 Km. Namun
secara umum, akses jalan menuju ke perumahan tersebut sudah cukup

PERENCANAAN PEMUKIMAN 3
 memadai, meskipun lebar jalannya tidak terlalu besar. Lokasi perumahan
tersebut juga cukup dekat dengan pasar ataupun area komersial lainnya.

Jenis rumah yang dijual di perumahan ini adalah rumah tapak dengan tipe
bangunan yang bervariasi, yaitu antara 27, 30, dan 36 m2, meski untuk luas
tanah per kapling semuanya sama yaitu sebesar 60 m2. Namun secara umum,
tipe rumah yang dijual semakin kini semakin mengecil. Mulai tahun 2016
hingga 2017, pengembang hanya menjual rumah subsidi tipe 27/60, yang
hanya memiliki 1 (satu) kamar tidur serta ruang tamu dan kamar mandi. Harga
rumah subsidi ini sesuai dengan batasan harga yang diatur pemerintah
khususnya untuk wilayah Jawa Tengah, dimana pada tahun 2015, harganya
adalah sebesar Rp. 110 juta, tahun 2016 naik menjadi Rp. 116,5 juta, lalu
tahun 2017 naik menjadi Rp 123 juta (Kepmen PU-PR No. 552/KPTS/M/2016).
Seluruh pembeli perumahan tersebut adalah MBR yang mendapatkan fasilitas
KPR bersubsidi.

Gambar 2. Denah dan Tampak Depan Rumah Subsidi Di Perumahan Mutiara Hati
Sumber 2. PT. Alima Karunia Utama – 2016

PERENCANAAN PEMUKIMAN 4
 BAB II
ISI

2.1 kondisi perumahan beserta fasilitas umum dan fasilitas sosialnya

saat ini

Berdasarkan siteplan dari pengembang PT. Alima Karunia Utama (2016)

total rumah direncanakan sebanyak 268 unitn namun di tengah pembangunan
di ubah menjaddi 300 unit. Pembangunan dan penjualan rumah subsidi telah
dilakukan sejak tahun 2013, dan hingga akhir tahun 2017 jumlah rumah
subsidi yang telah terbangun dan terjual adalah sebanyak 240 unit. Secara
rinci, 90 unit rumah dijual antara tahun 2013- 2014 yang difasilitasi oleh
program FLPP lama (dilaksanakan oleh Kemenpera), sementara 150 unit
rumah dijual antara tahun 2015-2017 yang difasilitasi oleh program FLPP baru
(dilaksanakan oleh Kementerian PaU-PR).

Jenis rumah yang dijual di perumahan ini adalah rumah tapak dengan tipe
bangunan yang bervariasi, yaitu antara 27, 30, dan 36 m2, meski untuk luas
tanah per kapling semuanya sama yaitu sebesar 60 m2. Pengembang hanya
menjual rumah subsidi tipe 27/60, yang hanya memiliki 1 (satu) kamar tidur
serta ruang tamu dan kamar mandi. Harga rumah subsidi ini sesuai dengan
batasan harga yang diatur pemerintah khususnya untuk wilayah Jawa Tengah

2.1.1 Kondisi perumahan

Aspek kualitas pada parameter ukuran rumah menyatakan bahwa

ukuran rumah mereka cukup besar. Hal ini mengindikasikan bahwa
mayoritas MBR yang membeli rumah subsidi di lokasi studi kasus cukup
puas dengan ukuran rumah mereka. Lebih lanjut, diketahui bahwa
kebanyakan rumah subsidi dihuni oleh 3-4 orang. Bila dibandingkan
dengan ukuran rumah yang paling banyak bertipe 27m2, maka dapat
dikatakan bahwa ukuran rumah subsidi sebesar 27 m2 dapat dinilai
cukup memadai bagi MBR, khususnya untuk keluarga muda dengan
anggota hingga 4 orang.

PERENCANAAN PEMUKIMAN 5
 Gambar 3. Denah type 27/60.
Sumber 3. PT. Alima Karunia Utama – 2016

Pada parameter kondisi rumah, respon yang paling dominan

menyatakan bahwa kondisi rumah yang dibangun oleh pengembang
cukup baik. Namun ada sebagian yang menyatakan bahwa kondisi
rumah mereka cukup buruk. Hal ini mengindikasikan bahwa mayoritas
MBR cukup puas dengan kualitas bangunan rumah subsidi yang
disediakan oleh pengembang, meski terdapat pula MBR yang kurang
puas. Berdasarkan data yang di dapat, dapat dilihat bahwa kualitas
bangunan dari sebagian rumah subsidi, terutama yang telah berumur
lebih dari 1 tahun dan belum direnovasi, relatif kurang baik. Kondisinya
antara lain retakan pada dinding, bentuk bangunan yang kurang/tidak
simetris, kusen pintu/jendela yang tidak bisa ditutup dengan sempurna,
cat yang memudar, hingga pekerjaan finishing yang tidak rapih. Selain
kualitas bangunan, kebanyakan pengguna/penghuni menyatakan
ketidakpuasan terhadap ketiadaan dapur pada rumah subsidi yang
dibangun oleh pengembang. Situasi tersebut menyebabkan kondisi
rumah subsidi yang kurang layak huni, yang membutuhkan upaya
renovasi dari MBR pemilik rumah untuk meningkatkan kualitas

PERENCANAAN PEMUKIMAN 6
 rumahnya, seperti harus membangun tambahan ruangan untuk dapur di
bagian belakang rumah.

Gambar 4. Contoh Rumah Subsidi dengan Kualitas bangunan yang rendah

Sumber 4. Jurnal Pemukiman

Pada parameter lokasi rumah, dapat dilihat bahwa opini dari

banyaknya pengguna/penghuni menyatakan bahwa lokasi rumah
subsidi mereka kurang strategis, sebaliknya dari beberapa
penggunan/penghuni menyatakan bahwa lokasinya cukup strategis.
Meski begitu, secara total yang menilai positif terhadap lokasi rumah
sedikit lebih tinggi dibandingkan yang menilai negative walaupun
perbedaannya sangat tipis. Hal ini mengindikasikan bahwa walaupun
cukup banyak MBR yang cukup puas dengan lokasi rumah yang mereka
beli, namun cukup banyak pula MBR yang kurang puas dengan lokasi
rumah subsidi pada studi kasus. Meski lokasinya dianggap kurang
strategis karena jauh dari pusat kota dan kawasan sekitarnya belum
terlalu berkembang, namun perumahan ini memiliki kelebihan karena
secara lokasi masuk dalam wilayah administrasi Kota Semarang, bukan
di wilayah kabupaten sekitarnya. Terlebih, pilihan lokasi perumahan
subsidi di Kota Semarang masih sangat sedikit, sehingga MBR tidak
memiliki banyak pilihan lokasi.

PERENCANAAN PEMUKIMAN 7
 2.1.2 Fasilitas Umum

Pada parameter ketersediaan fasilitas umum, dapat dilihat bahwa

opini dari kebanyakan pengguna/penghuni menyatakan bahwa fasilitas
umum cukup tersedia di sekitar rumah mereka, sebaliknya beberapa
pengguna/penguhi menyatakan bahwa fasilitas umum kurang tersedia.
Meski begitu, secara total yang menilai positif terhadap ketersediaan
fasilitas umum cenderung lebih besar. Hal ini mengindikasikan bahwa
mayoritas MBR yang membeli rumah subsidi di lokasi studi kasus cukup
puas dengan ketersediaan fasilitas umum di sekitar sana. Meski lokasi
perumahan tersebut kurang strategis, namun mengingat lokasinya
berada di dalam wilayah Kota Semarang maka secara umum
ketersediaan fasilitas umum seperti rumah sakit, puskesmas, atau
sekolah pada wilayah dimana lokasi perumahan berada (Kecamatan
Genuk) cukup memadai.

Pada parameter ketersediaan transportasi umum, mayoritas

pengguna/penghuni menyatakan bahwa transportasi umum tidak
tersedia di sekitar rumah subsidi yang mereka beli. Hal ini
mengindikasikan bahwa mayoritas MBR yang membeli rumah subsidi
pada lokasi studi kasus tidak puas dengan ketersediaan transportasi
umum di sekitar tempat tinggal mereka. Penilaian negatif ini muncul
karena sulitnya MBR mengakses angkot dari lokasi perumahan, dimana
frekuensinya sedikit dan lokasi pemberhentiannya cukup jauh (sekitar 1
km atau 12 menit berjalan). Namun secara umum, MBR yang tinggal di
lokasi studi kasus tidak terlalu bergantung pada kendaraan umum untuk
kegiatan sehari-hari, yang tercermin dari data dimana seluruh
pengguna/penghuni memiliki motor di rumah mereka.

Terakhir pada parameter kondisi prasarana dasar, respon yang

paling dominan menyatakan bahwa kondisi prasarana dasar di
perumahan mereka cukup buruk. Hal ini mengindikasikan bahwa
mayoritas MBR yang membeli rumah subsidi pada lokasi studi kasus
tidak puas dengan kondisi prasarana dasar yang disediakan oleh
pengembang di dalam perumahan. Berdasarkan data yang saya dapat,
sebetulnya prasarana dasar sudah tersedia namun kondisinya masih di
bawah standar, terutama kondisi jalan lingkungan yang relatif buruk

PERENCANAAN PEMUKIMAN 8
 kualitasnya. Jalan tersebut masih berupa jalan tanah yang belum
diaspal atau di-paving, dengan permukaan yang tidak rata, dan
tergenang air saat hujan Sedangkan drainase memiliki kualitas yang
kurang baik, dimana elevasi tidak direncanakan dengan cermat
sehingga air tidak dapat mengalir secara layak, dan air buangan
drainase tersebut hanya dialirkan ke area pertanian yang ada di sekitar
perumahan. Sementara terkait air bersih, secara umum pasokan air
yang disediakan oleh pengembang melalui sumur pompa terpusat yang
dialirkan ke setiap rumah sudah cukup memadai, namun pada saat jam
sibuk seperti di pagi atau sore hari, debit airnya tidak mencukupi
kebutuhan warga.

Gambar 5. Contoh Kondisi Prasarana Dasar yang kurang baik

Sumber 5. jurnal pemukiman

PERENCANAAN PEMUKIMAN 9
 2.1.3 Fasilitas Sosial

Pada parameter kondisi lingkungan, respon yang paling dominan

menyatakan bahwa kondisi lingkungan perumahan mereka baik,
sementara ada beberapa pengguna/penghuni menyatakan bahwa
kondisi lingkungannya cukup baik. Hal ini mengindikasikan bahwa
sebagian besar MBR yang membeli rumah subsidi di sana relatif puas
dengan kondisi lingkungan perumahan mereka. Kondisi lingkungan
yang menurut para responden nyaman/kondusif tersebut banyak
dipengaruhi oleh latar belakang sosial-ekonomi penghuni perumahan
yang homogen (seluruhnya MBR). Kondisi tersebut terbukti sangat
berguna untuk menyelesaikan persoalan komunitas, seperti contohnya
warga mengadakan ronda setiap malam untuk menjaga keamanan,
pengajian yang di adakan di masjid perumahan tersebut, atau warga
mengelola pembuangan sampah di lingkungan tersebut secara komunal
tanpa difasilitasi oleh pengembang.

2.2 Permasalahan Yang Di Hadapi Di Lapangan

Dilatarbelakangi oleh permasalahan kualitas rumah subsidi yang masih

menjadi salah satu hambatan utama bagi masyarakat berpenghasilan rendah
(MBR) untuk memperoleh rumah yang layak huni, terjangkau, dan bertujuan
untuk menilai aspek kualitas rumah subsidi pada program Rumah Murah
berdasarkan perspektif MBR sebagai penerima manfaat program. mengenai
rendahnya kualitas rumah subsidi terkait dengan kondisi fisik bangunan rumah
dan kondisi prasarana dasar yang disediakan oleh pengembang, dan masalah
keterbatasan suplai rumah subsidi pada pasar perumahan formal akibat
minimnya jumlah pengembang swasta yang tertarik untuk membangun rumah
subsidi.

2.2.1 Permasalahan Kondisi Perumahan

Dilihat dari aspek kualitas pada parameter ukuran rumah

menyatakan bahwa ukuran rumah mereka cukup memadai, walaupun
besar ukuran rumah nya yaitu, 27m2. Namun dari mayoritas
pengguna/penghuni mempunyai keluhan yaitu, ketidakpuasan terhadap
ketiadaan dapur pada rumah subsidi yang dibangun oleh pengembang.
Situasi tersebut menyebabkan kondisi rumah subsidi yang kurang layak

PERENCANAAN PEMUKIMAN 10
 huni, yang membutuhkan upaya renovasi dari MBR pemilik rumah untuk
meningkatkan kualitas rumahnya, seperti harus membangun tambahan
ruangan untuk dapur di bagian belakang rumah.

Gambar 6. Denah Rumah 27/60

Sumber 6. PT. Alima Karunia Utama – 2016

Dilihat Pada parameter kondisi rumah pengguna/penghuni

mayoritasnya menyatakan bahwa kondisi rumah yang dibangun oleh
pengembang cukup baik. Akan tetapi berdasarkan data yang saya
punya, dapat dilihat bahwa kualitas bangunan dari sebagian rumah
subsidi, terutama yang telah berumur lebih dari 1 tahun dan belum
melakukan renovasi, relatif kurang baik. Kondisinya antara lain retakan
pada dinding, bentuk bangunan yang kurang/tidak simetris, kusen
pintu/jendela yang tidak bisa ditutup dengan sempurna, cat yang
memudar, hingga pekerjaan finishing yang tidak rapih (dapat dilihat
pada gambar 4).

Lalu jika dilihat pada parameter lokasi rumah, kebanyakan

pengguna/penghuni yang menilai positif terhadap lokasi rumah. Akan
tetapi ada beberapa pengguna/penghuni yang menganggap bahwa

PERENCANAAN PEMUKIMAN 11
 lokasi rumah yang kurang strategis karena jauh dari pusat kota dan
kawasan sekitarnya belum terlalu berkembang.

2.2.2 Permasalahan Fasilitas Umum

Dilihat pada parameter ketersediaan transportasi umum, respon

yang paling dominan dari pengguna/penghuni menyatakan bahwa
transportasi umum tidak tersedia di sekitar rumah subsidi yang mereka
beli. Penilaian negatif ini muncul karena sulitnya MBR mengakses
angkot dari lokasi perumahan, dimana frekuensinya sedikit dan lokasi
pemberhentiannya cukup jauh (sekitar 1 km atau 12 menit berjalan).

Lalu pada parameter kondisi prasarana dasar, respon yang paling

dominan dari pengguna/penghuni rumah subsidi menyatakan bahwa
kondisi prasarana dasar di perumahan mereka cukup buruk.
Berdasarkan data yang saya dapat, sebetulnya prasarana dasar sudah
tersedia namun kondisinya masih di bawah standar, terutama kondisi
jalan lingkungan yang relatif buruk kualitasnya. Jalan tersebut masih
berupa jalan tanah yang belum diaspal atau di-paving, dengan
permukaan yang tidak rata, dan tergenang air saat hujan.

Gambar 7. Jalan di perumahan mutiara hati semarang

Sumber 7. jurnal pemukiman

PERENCANAAN PEMUKIMAN 12
 Sedangkan drainase memiliki kualitas yang kurang baik, dimana elevasi
tidak direncanakan dengan cermat sehingga air tidak dapat mengalir
secara layak, dan air buangan drainase tersebut hanya dialirkan ke area
pertanian yang ada di sekitar perumahan. Sementara terkait air bersih,
pada saat jam sibuk seperti di pagi atau sore hari, debit airnya tidak
mencukupi kebutuhan warga.

Gambar 8. Kondisi Drainase Di Perumahan

Mutiara Hati Semarang.
Sumber 8. Jurnal Pemukiman

2.2.3 Permasalahan Fasilitas Sosial

Pada parameter kondisi lingkungan, respon yang paling dominan

menyatakan bahwa kondisi lingkungan perumahan mereka baik,
sementara ada beberapa pengguna/penghuni menyatakan bahwa
kondisi lingkungannya cukup baik. Hal ini mengindikasikan bahwa
sebagian besar MBR yang membeli rumah subsidi di sana relatif puas
dengan kondisi lingkungan perumahan mereka. Kondisi tersebut
terbukti sangat berguna untuk menyelesaikan persoalan komunitas,
seperti contohnya warga mengadakan ronda setiap malam untuk
menjaga keamanan, pengajian yang di adakan di masjid perumahan
tersebut. Walaupun ada beberapa fasilitas yang di buat dari inisiatif
penghuni/pengguna, seperti warga mengelola pembuangan sampah di
lingkungan tersebut secara komunal tanpa difasilitasi oleh pengembang.

PERENCANAAN PEMUKIMAN 13
2.3 Analisis Kondisi Ideal Fasilitas Umum Dan Fasilitas Social
Perumahan

Berdasarkan analisis terhadap aspek kualitas rumah subsidi pada lokasi

studi kasus, terdapat beberapa pembelajaran yang dapat ditarik untuk
menggambarkan kondisi rumah subsidi secara umum pada program Rumah
Murah di Indonesia. Generalisasi ini didasari pertimbangan bahwa rumah
subsidi pada studi kasus ini merupakan bagian dari program Rumah Murah
yang dijalankan oleh Pemerintah Pusat, dimana kebijakan dan peraturan yang
diterapkan seragam, dan beberapa masalah yang ditemukan pada lokasi studi
kasus memiliki beberapa kemiripan dengan permasalahan umum rumah
subsidi di Indonesia.

2.3.1 Analisis Kondisi Ideal Fasilitas Umum

Pada analisis kondisi ideal fasilitas umum terdapat beberapa parameter,

mulai dari parameter fasilitas umum, parameter transformasi umum, dan
parameter prasarana dasar. Dari hasil analisis semua parameter dapat
di lihat kebanyakan pengguna/penghuni perumahan Mutiara Hati
menyatakan bahwa cukup memadai atas fasilitas yang di buat oleh
pengembang rumah murah. Akan tetapi bukan berarti tidak ada
kekurangan pada fasilitas umum yang di sediakan oleh pengembang,
seperti yang sudah saya tuliskan di “Permasalahan Fasilitas Umum”.

2.3.2 Analisis Kondisi Ideal Fasilitas Sosial

Pada analisis ideal fasilitas sosial terdapat satu parameter, yaitu

parameter kondisi lingkungan. Dari hasil analisis pada parameter
tersebut dapat dilihat kebanyakan pengguna/penghuni perumahan
Mutiara Hati menyatakan bahwa memadai atas fasilitas yang di buat
oleh pengembang rumah murah. Seperti pos jaga yang juga di
manfaatkan dengan baik oleh pengguna/penghuni perumahan Mutiara
Hati sebagai kegiatan ronda bergilir dan masjid sebagai fasilitas tempat
ibadah dan kegiatan pengajian, juga dapat di manfaatkan dengan baik
oleh penghuni/pengguna perumahan Mutiara Hati. Walaupun fasilitas
sosial yang di bangun oleh pengembang memadai, akan tetapi ada
beberapa fasilitas yang di buat secara inisiatif oleh pengguna/penghuni
seperti yang sudah saya tuliskan di “Permasalahan Fasilitas Sosial”.

PERENCANAAN PEMUKIMAN 14
2.4 Pendapat Mengenai Permasalahan Yang Dihadapi

Berdasarkan data yang sudah saya tuliskan ada beberapa aspek yang
menjadi masalah atau keluhan dari kebanyakan pengguna/penghuni yang
merasakan. Seperti aspek kondisi perumahan, aspek fasilitas umum, dan
aspek fasilitas sosial. Dari aspek aspek tersebut terbagi lagi menjadi beberapa
parameter sebagai tolak ukur permasalahan yang di hadapi.

2.4.1 Aspek Kondisi Permahan

Dilihat dari kualitas pada parameter ukuran rumah, mayoritas

pengguna/penghuni mempunyai keluhan yaitu, ketidakpuasan terhadap
ketiadaan dapur pada rumah subsidi yang dibangun oleh pengembang.
Situasi tersebut menyebabkan kondisi rumah subsidi yang kurang layak
huni, yang membutuhkan upaya renovasi dari MBR pemilik rumah untuk
meningkatkan kualitas rumahnya, seperti harus membangun tambahan
ruangan untuk dapur di bagian belakang rumah. Seharus permasalahan
ini bisa di tanggapi dengan baik bagi para pengembang rumah murah
kedepannya, untuk meningkatkan kualitas rumah yang layak huni bagi
MBR.

Dilihat Pada parameter kondisi rumah pengguna/penghuni bahwa

kualitas bangunan dari sebagian rumah subsidi, terutama yang telah
berumur lebih dari 1 tahun dan belum melakukan renovasi, relatif kurang
baik. Kondisinya antara lain retakan pada dinding, bentuk bangunan
yang kurang/tidak simetris, kusen pintu/jendela yang tidak bisa ditutup
dengan sempurna, cat yang memudar, hingga pekerjaan finishing yang
tidak rapih. Seharus permasalah ini juga dapat di tanggapi dengan baik
oleh pengembang rumah murah, seperti pemilihan bahan material yang
baik, proses pembangunan yang baik, dan finihishing yang lebih baik
lagi. Agar kedepannya kuliatas rumah murah menjadi lebih layak huni
bagi MBR.

Lalu jika dilihat pada parameter lokasi rumah, ada beberapa

pengguna/penghuni yang menganggap bahwa lokasi rumah yang
kurang strategis karena jauh dari pusat kota dan kawasan sekitarnya
belum terlalu berkembang. Namun permasalahan ini tidak perlu di

PERENCANAAN PEMUKIMAN 15
 khawatirkan karena secara lokasi masuk dalam wilayah administrasi
Kota Semarang, bukan di wilayah kabupaten sekitarnya.

2.4.2 Aspek Kualitas Umum

Dilihat pada parameter ketersediaan transportasi umum, bahwa

transportasi umum tidak tersedia di sekitar rumah subsidi yang mereka
beli. Penilaian negatif ini muncul karena sulitnya MBR mengakses
angkot dari lokasi perumahan, dimana frekuensinya sedikit dan lokasi
pemberhentiannya cukup jauh (sekitar 1 km atau 12 menit berjalan).
Namun perihal ini tidak menjadi maslah yang berat bagi MBR yang
tinggal di lokasi studi kasus, karena tidak terlalu bergantung pada
kendaraan umum untuk kegiatan sehari-hari dan kebanyakan dari
mereka mempunyai kendaraan pribadi seperti motor sebagai
transportasinya sehari hari.

Lalu pada parameter kondisi prasarana dasar, bahwa kondisi

prasarana dasar di perumahan mereka cukup buruk. Terutama kondisi
jalan lingkungan yang relatif buruk kualitasnya. Jalan tersebut masih
berupa jalan tanah yang belum diaspal atau di-paving, dengan
permukaan yang tidak rata, dan tergenang air saat hujan. Sedangkan
drainase memiliki kualitas yang kurang baik, dimana elevasi tidak
direncanakan dengan cermat sehingga air tidak dapat mengalir secara
layak, dan air buangan drainase tersebut hanya dialirkan ke area
pertanian yang ada di sekitar perumahan. Seharus permaslahan ini
dapat di pikirkan dan di rencanakan dengan baik oleh si pengembang
rumah murah, seperti jalan yang setidaknya di paving dan membuat
penampungan sebagai tempat penampung drainase, agar wiliyah
sekitar perumahan subsidi tidak tercemar.

2.4.3 Aspek kualitas Sosial

Pada parameter kondisi lingkungan, respon yang paling dominan

menyatakan bahwa kondisi lingkungan perumahan mereka baik,
sementara ada beberapa pengguna/penghuni menyatakan bahwa
kondisi lingkungannya cukup baik. Tidak ada permaslahan yang berat
pada aspek ini, akan tetapi jika ditambahkan bangunan balai desa
sebagai kegiatan paguyuban penghuni mungkin akan lebih baik lagi.

PERENCANAAN PEMUKIMAN 16
 KESIMPULAN

Berdasarkan data yang saya tuliska ini dapat disimpulkan bahwa aspek
kualitas rumah subsidi di Perumahan Subsidi Mutiara Hati di Kota Semarang
memperoleh bobot yang masih masuk kategori penilaian “cukup baik”. Dari 8
parameter terkait aspek kualitas yang dinilai pada studi kasus, 5 parameter
(ukuran rumah, kondisi rumah, lokasi rumah, jarak ke tempat kerja, dan
ketersediaan fasilitas umum) mendapat penilaian “Cukup Baik” dan 1 parameter
(kondisi lingkungan) mendapat penilaian “Baik”. Di sisi lain, terdapat 1 parameter
(kondisi prasarana dasar) yang mendapat penilaian “Kurang Baik”, dan 1
parameter (ketersediaan transportasi umum) yang mendapat penilaian “Buruk”.
Dari data yang saya tuliskan ini juga terdapat pembelajaran yang dapat ditarik
untuk menggambarkan kondisi rumah subsidi secara umum pada program Rumah
Murah di Indonesia, yaitu mengenai (i) rendahnya kualitas rumah rumah subsidi
terkait dengan kondisi fisik bangunan rumah dan kondisi prasarana dasar yang
disediakan oleh pengembang, dan (ii) keterbatasan suplai rumah subsidi pada
pasar perumahan formal akibat minimnya jumlah pengembang swasta yang
tertarik untuk membangun rumah subsidi.

Untuk meningkatkan kualitas rumah subsidi pada Program Rumah Murah,

salah satu rekomendasi yang dapat diberikan berdasarkan data yang saya tuliskan
ini adalah penetapan kebijakan harga rumah subsidi yang lebih realistis, yang
tetap terjangkau bagi MBR namun lebih atraktif bagi pengembang swasta. Dengan
kebijakan harga rumah yang lebih realistis, yang ditunjang oleh pengaturan
mengenai standar minimum kualitas rumah subsidi yang lebih ketat, diharapkan
kualitas rumah subsidi yang dibangun oleh kalangan pengembang menjadi lebih
baik. Selain itu, dengan harga yang lebih atraktif, diharapkan jumlah pengembang
yang tertarik untuk membangun rumah subsidi lebih banyak, sehingga pasar
perumahan subsidi lebih kompetitif dalam menyediakan rumah subsidi yang layak
huni dan terjangkau.

PERENCANAAN PEMUKIMAN 17
 DAFTAR PUSTAKA

Bramantyo, W. P. (2019). ASPEK KUALITAS RUMAH SUBSIDI PADA

PROGRAM RUMAH MURAH BERDASARKAN PERSPEKTIF
PENERIMA MANFAAT STUDI KASUS: PERUMAHAN SUBSIDI
MUTIARA HATI SEMARANG. Jurnal Permukiman Vol. 14 No. 1 Mei
2019: 1 – 9.

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1. Lokasi Perumahan Mutiara Hati di Kota Semarang ................................ 3

Gambar 2. Denah dan Tampak Depan Rumah Subsidi Di Perumahan Mutiara
Hati ..................................................................................................................................... 4
Gambar 3. Denah type 27/60. ........................................................................................ 6
Gambar 4. Contoh Rumah Subsidi dengan Kualitas bangunan yang rendah ........ 7
Gambar 5. Contoh Kondisi Prasarana Dasar yang kurang baik ............................... 9
Gambar 6. Denah Rumah 27/60 .................................................................................. 11
Gambar 7. Jalan di perumahan mutiara hati semarang ........................................... 12
Gambar 8. Kondisi Drainase Di Perumahan Mutiara Hati Semarang.................... 13

PERENCANAAN PEMUKIMAN 18