Petunjuk Teknis

SPI 201
PENILAIAN UNTUK PELAPORAN KEUANGAN

KELOMPOK ASET BERWUJUD

KOMITE PENYUSUN STANDAR PENILAIAN INDONESIA (KPSPI)

MASYARAKAT PROFESI PENILAI INDONESIA (MAPPI)
 Petunjuk Teknis
SPI 201 - PENILAIAN UNTUK PELAPORAN KEUANGAN
(KELOMPOK ASET BERWUJUD)

1.0 Pendahuluan

1.1 Petunjuk teknis (Juknis) ini membahas mengenai pedoman penilaian aset
berwujud terkait dengan revaluasi dalam rangka pelaporan keuangan, serta
tujuan perpajakan. Juknis ini memberikan panduan mengenai Lingkup
Penugasan, Implementasi dan Pelaporan Penilaian untuk penilaian dengan
tujuan pelaporan keuangan sebagaimana diatur pada SPI 201 atau untuk tujuan
perpajakan.

1.2 Aset Berwujud yang dibahas dalam juknis ini mencakup aset tetap dan
properti investasi.

1.3 Juknis ini tidak mengatur cara penulisan, namun memberikan gambaran terkait
dengan hal-hal teknis dalam proses penilaian yang dimaksud dalam Lingkup
Penugasan, hal-hal yang perlu dipertimbangkan pada proses Implementasi dan
hal-hal yang perlu diungkapkan dalam Pelaporan Penilaian.

1.4 Pendekatan penilaian dengan metode penerapan serta pengungkapannya dalam

laporan menjadi cakupan pada Juknis ini, dimana diharapkan Penilai dapat
menerapkan secara konsisten sehingga memiliki pola yang seragam dalam
praktek penilaian dan selanjutnya menghasilkan penilaian yang dapat
dipercaya.

1.5 Jenis, isi dan kedalaman Pelaporan Penilaian sesuai dengan yang dinyatakan di
dalam Lingkup Penugasan yang disepakati dengan Pemberi Tugas dan tertuang
di dalam kontrak atau perjanjian kerja.

1.6 Penilai harus memiliki kompetensi didalam melaksanakan pekerjaan penilaian

untuk pelaporan keuangan sesuai dengan yang dipersyaratkan dalam KEPI dan
SPI. Dalam pemenuhan dasar kompetensi tersebut, Penilai secara terus menerus
menjaga dan meningkatkan pengetahuannya melalui program CPD ( Continuing
Professional Development) yang diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai
dan lembaga kompeten lainnya yang diakui oleh Asosiasi Profesi Penilai.

1.7 Sepanjang sesuai dan relevan, SPI 201 berikut Juknis ini dapat juga digunakan
sebagai rujukan dalam melaksanakan revaluasi aset tetap untuk tujuan
perpajakan yang diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor
79/PMK.03/2008 juncto Nomor 191/PMK.010/2015 juncto Nomor
233/PMK.03/2015 berikut Peraturan Dirjen Pajak Nomor Per-37/PJ/2015 dan
peraturan perundang terkait.

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 2

 1.8 Berkaitan dengan revaluasi untuk tujuan pelaporan keuangan dan
perpajakan, keuntungan bagi Entitas atau Wajib Pajak antara lain:
1.8.1 Meningkatkan kemampuan perusahaan dalam mendapatkan
pembiayaan dengan naiknya ekuitas dari selisih nilai aset.

1.8.2 Menurunkan beban pajak penghasilan karena penghasilan neto fiskal

akan berkurang oleh penyusutan yang berasal dari selisih lebih
revaluasi.

1.9 Juknis ini diterbitkan dan dapat dipergunakan sejak tanggal 1 Februari 2016.

2.0 Definisi dan Pengertian

2.1 Aset Berwujud;

2.1.1 Aset Tetap adalah aset berwujud yang:

a) dimiliki untuk digunakan dalam proses produksi atau penyediaan

barang atau jasa, untuk direntalkan kepada pihak lain, atau untuk
tujuan administrative; dan

b) diperkirakan untuk digunakan selama lebih dari satu periode.

Aset Tetap yang dimaksud dalam Juknis ini adalah sama dengan
terminologi Aktiva Tetap dalam konteks perpajakan.

2.1.2 Properti Investasi adalah properti (tanah dan bangunan atau bagian dari
suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau
lessee melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk
kenaikan nilai atau keduanya, dan tidak untuk:

a) digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau

untuk tujuan administrative; atau

b) dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

Definisi Aset Tetap dan Properti Investasi diatas sesuai dengan PSAK 16 dan
PSAK 13.

2.2 Lingkup Penugasan; merupakan dasar dalam pengaturan kesepakatan

penugasan penilaian, tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan
batasan penilaian (SPI 103 - 3.1).

2.3 Implementasi; merupakan prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai

meliputi tahapan Investigasi, penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan
kertas kerja penilaian (SPI 104 - 3.1).

2.4 Laporan Penilaian; merupakan suatu dokumen yang mencantumkan instruksi

penugasan, tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang menghasilkan
opini nilai. Suatu laporan penilaian dapat juga menjelaskan proses analisis yang

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 3

 dilakukan dalam pelaksanaan penilaian, dan menyatakan informasi penting
yang digunakan dalam analisis (SPI 105 - 3.1).

2.5 Nilai Wajar adalah estimasi harga yang akan diterima dari penjualan aset atau
dibayarkan untuk transfer liabilitas dalam transaksi yang teratur di antara
pelaku pasar pada tanggal pengukuran (SPI 102 – 3.19).

Definisi Nilai Wajar ini sesuai dengan definisi pada PSAK 68 atau IFRS 13.

2.6 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use - HBU), didefinisikan
sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang
secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara
hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari
aset tersebut (KPUP - 12.1).

2.7 Pendekatan Pasar; mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau

pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui
proses perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (objek penilaian)
dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi
maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu
proses jual beli.

2.8 Pendekatan Pendapatan; mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang

berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui
proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (umumnya
pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi
pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini dapat menggunakan metode
kapitalisasi langsung atau metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash
Flow/DCF), atau keduanya.

2.9 Pendekatan Biaya; menetapkan nilai properti dengan mengestimasi biaya

perolehan tanah dan biaya pengganti pengembangan baru (sesuatu yang
dibangun) di atasnya dengan utilitas yang sebanding atau mengadaptasi
properti lama dengan penggunaan yang sama, tanpa mempertimbangkan
antara lain biaya akibat penundaan waktu pengembangan dan biaya lembur.
Untuk properti yang lebih tua, pendekatan biaya memperhitungkan estimasi
depresiasi termasuk penyusutan fisik dan keusangan lainnya (fungsional dan
eksternal). Biaya konstruksi dan depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil
analisis perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi sesuai dengan kelaziman
yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian.

2.10 Penilaian aset untuk tujuan pelaporan keuangan dimaksudkan untuk memberi
gambaran mengenai nilai aset yang sebenarnya (riil) dari entitas, dibandingkan
dengan nilai buku yang lebih berupa pencatatan sesuai dengan standar
akuntansi keuangan.

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 4

 2.11 Pengertian atas Asosiasi Profesi Penilai pada Juknis ini adalah Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia (MAPPI) sebagaimana yang tercantum dalam bagian
Pendahuluan KEPI dan SPI Edisi VI - 2015.

3.0 Lingkup Penugasan (merujuk kepada SPI 103-5.3)

Penugasan penilaian pada tahap awal dimulai dengan memahami Lingkup Penugasan
sesuai dengan tujuan penilaian yang akan dilaksanakan.

Selain pemberian opini Nilai Wajar sesuai dengan yang diatur SPI 201, terdapat
pekerjaan tambahan (lihat SPI 364) yang dapat diminta oleh pemberi tugas dan harus
dinyatakan secara jelas di dalam Lingkup Penugasan.

Pekerjaan tambahan tersebut, antara lain mencakup:

 Inventarisasi Aset
 Perincian Nilai Wajar berdasarkan daftar aset berwujud yang tercermin pada
laporan keuangan pada tanggal penilaian.
 Perincian Nilai Wajar berdasarkan daftar aset tetap sesuai dengan SPT Tahunan
pada tanggal penilaian (untuk tujuan perpajakan),
 Penentuan Sisa Umur Ekonomi,
 Penentuan Nilai Sisa,

Persyaratan dari Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud dalam SPI 103 – 5.3
harus digunakan Penilai secara konsisten, dimana sistematika dan isinya dijelaskan
sebagai berikut :

Referensi
Hal Penjelasan
SPI 103

Status Penilai 5.3.1.1 Sebuah pernyataan yang menyatakan apakah :

a) Identitas Penilai sebagai individu atau

instansi/Kantor Jasa Penilai Publik;

b) Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian

objektif dan tidak memihak;

c) Penilai tidak mempunyai atau mempunyai potensi

benturan kepentingan dengan pemberi tugas,
pengguna laporan dan/atau objek penilaian;

d) Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan

penilaian.

Jika Penilai memerlukan bantuan tenaga ahli atau

Tenaga Penilai lainnya, maka sifat bantuan dan
sejauh mana pekerjaan dilakukan akan disepakati
dan diungkapkan dalam Lingkup Penugasan.

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 5

 Referensi
Hal Penjelasan
SPI 103

Pemberi Tugas 5.3.1.2 Bila tidak dinyatakan lain oleh peraturan dan
dan Pengguna perundangan yang berlaku, maka Pemberi Tugas dan
Laporan Pengguna Laporan adalah Entitas Pemilik
Aset/Manajemen.

Khusus untuk tujuan perpajakan, maka Pemberi tugas

adalah Entitas Pemilik Aset dan Pengguna Laporan
adalah Direktur Jenderal Pajak Kementerian Keuangan
RI (PMK No. 79 tahun 2008 juncto PMK No. 191 tahun
2015).

Sebagaimana yang dimaksud dalam KEPI dan SPI,

nama Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan harus
diungkapkan secara jelas.

Maksud dan 5.3.1.3 Maksud dan Tujuan Penilaian adalah untuk

Tujuan memberikan opini Nilai Wajar yang akan digunakan
Penilaian untuk tujuan pelaporan keuangan (lihat Lampiran SPI
103 dan SPI 201) atau untuk tujuan perpajakan.

Penilai harus dapat mengidentifikasi secara jelas dan

memahami SAK yang mensyaratkan pengukuran Nilai
Wajar dalam penilaian untuk tujuan pelaporan
keuangan, misalnya untuk model revaluasi aset sesuai
PSAK 16-Aset Tetap, atau model Nilai Wajar sesuai
PSAK 13-Properti Investasi.

Objek penilaian 5.3.1.4 Penilai harus mendapatkan informasi secara jelas dari
Pemberi Tugas atas objek penilaian yang akan dinilai.

Objek penilaian yang akan dinilai untuk tujuan

pelaporan keuangan merujuk kepada daftar aset tetap
sesuai dengan laporan keuangan yang harus diperoleh
dari Pemberi Tugas.

Sedangkan objek penilaian yang akan dinilai untuk

tujuan perpajakan merujuk kepada daftar aset tetap
yang dilaporkan pada SPT (Surat Pemberitahuan)
Tahunan yang harus diperoleh dari Pemberi Tugas.

Penilai harus mengklarifikasi dan membatasi untuk

tidak melakukan pekerjaan selain yang diatur oleh
Lingkup Penugasan pada SPI 201 dan Juknisnya.

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 6

 Referensi
Hal Penjelasan
SPI 103

Bentuk 5.3.1.5 Bukti penguasaan dan/atau kepemilikan aset

kepemilikan berwujud harus dinyatakan sesuai dengan informasi
dari Entitas sebagaimana yang tercantum dalam daftar
aset.

Dasar Nilai 5.3.1.6 Berdasarkan SPI 102 - 3.19 dan SPI 201 – 5.2 dasar
nilai yang digunakan adalah Nilai Wajar. Dasar Nilai ini
harus didefinisikan sesuai dengan SPI.

Tanggal 5.3.1.7 Tanggal penilaian harus bersamaan dengan tanggal

penilaian pelaporan keuangan Entitas atau tanggal lainnya
berdasarkan ketentuan yang berlaku. Yang dimaksud
dengan tanggal pengukuran pada definisi Nilai Wajar
adalah sama dengan tanggal penilaian.

Khusus untuk tujuan perpajakan, tanggal penilaian

dapat berbeda dengan tanggal pelaporan keuangan
Entitas, atau sesuai dengan peraturan perpajakan
yang berlaku.

Mata uang 5.3.1.8 Untuk tujuan pelaporan keuangan, hasil penilaian

yang harus dinyatakan dalam mata uang Rupiah atau mata
digunakan uang lainnya berdasarkan ketentuan yang berlaku
atau mata uang fungsional sesuai dengan PSAK 10.

Untuk tujuan perpajakan sesuai dengan PMK 191,

mata uang yang digunakan adalah Rupiah atau US
Dollar.

Tingkat 5.3,1.9 Penilai harus mengungkapkan bahwa investigasi yang

kedalaman dilakukan dibatasi hal-hal sebagai berikut :
investigasi  Data dan informasi menyangkut fisik dan legal atas
objek penilaian diperoleh dari Entitas sesuai
dengan daftar aset berwujud dan dokumen
kepemilikan atau penguasaan yang diterima;
 Verifikasi yang dilakukan Penilai terhadap objek
penilaian, merupakan bagian dari keperluan dan
kepentingan pelaksanaan penilaian;
 Bila ditemukan adanya batasan tingkat kedalaman
investigasi, misalnya untuk aset tipikal dalam
jumlah banyak, maka inspeksi dapat dilakukan
secara sampling. Sedangkan jika aset tidak dapat
diinspeksi dikarenakan lokasinya atau situasi

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 7

 Referensi
Hal Penjelasan
SPI 103
tertentu, maka Penilai dapat melakukan penilaian
dengan melakukan verifikasi terhadap data
sekunder dan membuat asumsi khusus;

Penilai harus mengungkapkan apabila penilaian

dilaksanakan tanpa informasi yang biasanya tersedia
dalam pelaksanaan penilaian.

Sifat dan 5.3.1.10 Data dan informasi lain yang dianggap dapat
sumber dipercaya dalam mendukung pelaksanaan penilaian
informasi yang dalam juknis ini dapat bersumber dari :
dapat  Badan Pertanahan Nasional,
diandalkan
 Bank Indonesia,
 Badan Pusat Statistik (BPS),
 Asosiasi Profesi Penilai di Indonesia maupun di Luar
Negeri,
 Sumber lainnya yang dapat dipercaya.

Konfirmasi 5.3.1.11 Pernyataan bahwa pekerjaan penilaian dilakukan

bahwa berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan
penilaian Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang berlaku.
dilakukan
berdasarkan
KEPI dan SPI

Laporan 5.3.2 Laporan penilaian yang akan disampaikan adalah

Penilaian laporan terinci (lengkap) dalam bahasa Indonesia, dan
isi laporan penilaian sesuai dengan SPI 105.

Format laporan penilaian untuk tujuan pelaporan

keuangan atau tujuan perpajakan harus mencakup
informasi mengenai Nilai Wajar pada tanggal
penilaian.

Jumlah dan kelengkapan dokumen laporan penilaian

sesuai dengan kebutuhan Pemberi Tugas dan
seharusnya dicantumkan pada Lingkup Penugasan.

Persyaratan 5.3.3 Harus dinyatakan secara jelas kepada pemberi tugas

atas pada saat penugasan diterima, bahwa persetujuan
Persetujuan Penilai harus didapatkan atas setiap publikasi
untuk Publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari laporan, atau
referensi yang dipublikasikan.

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 8

 Referensi
Hal Penjelasan
SPI 103

Lingkup Penugasan harus memuat persyaratan

mengenai hal tersebut.

Batasan atau 5.3.4 Penilai dapat mencantumkan klausul bahwa Penilai

pengecualian tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga,
atas tanggung selama tidak menyimpang dari peraturan dan hukum
jawab kepada yang berlaku.
pihak selain
pemberi tugas

Persyaratan 5.3.5 Penilai harus mensyaratkan adanya pernyataan

adanya tertulis berupa surat representasi dari pemberi tugas
pernyataan mengenai kebenaran dan sifat informasi yang
tertulis berupa diberikan oleh pemberi tugas (lampiran 7).
surat
representasi

Asumsi dan 5.3.6 Asumsi dan metode yang mendasari opini nilai sesuai
asumsi khusus dengan sifat dari data masukan/input penilaian harus
dijelaskan, sehingga Entitas Pemberi Tugas dapat
membuat klasifikasi aset ke dalam Hirarki Nilai Wajar
yang disyaratkan sesuai dengan SPI 201-6.3.

Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas apabila

terdapat ketidak pastian informasi berkaitan
karakteristik fisik, legal atau ekonomi dari properti,
atau mengenai kondisi eksternal properti seperti
kondisi pasar atau tren atau integritas data yang
digunakan dalam analisis.

Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang

terbatas, laporan harus memuat seluruh penjelasan
mengenai keterbatasan tersebut.

Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan dan

dijelaskan (bila ada).

Biaya Jasa 5.3.7 Biaya jasa Penilaian diperhitungkan dengan merujuk

Penilaian kepada standar fee/biaya yang dibuat Asosiasi Profesi
Penilai (MAPPI)

Lainnya Dalam hal untuk tujuan pelaporan keuangan atau

tujuan perpajakan dibutuhkan pekerjaan tambahan
oleh Pemberi Tugas dan/atau Pengguna Laporan
berupa antara lain;

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 9

 Referensi
Hal Penjelasan
SPI 103
 Perincian Nilai Wajar pada daftar aset,
 Penentuan Sisa Umur Ekonomi,
 Penentuan Nilai Sisa,
maka hal ini harus diungkapkan secara jelas didalam
Lingkup Penugasan.

Pekerjaan tambahan termasuk didalam Jasa

Konsultansi yang diatur dalam SPI 364, dimana
laporannya disampaikan secara terpisah dan tidak
merupakan bagian dari laporan penilaian.

Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud di atas harus dituangkan menjadi bagian

dari kontrak atau perjanjian pekerjaan diantara Penilai dan Pemberi Tugas.

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 10

4.0 Implementasi (merujuk kepada SPI 104)

4.1 Investigasi

Investigasi yang dilakukan dalam tugas penilaian harus didasarkan kepada

tujuan penilaian sesuai dengan Lingkup Penugasan yang diatur dalam
perjanjian tugas dan sesuai dengan Dasar Nilai yang akan dilaporkan. Hal-hal
yang perlu diperhatikan dalam prosedur Investigasi ini antara lain :

4.1.1 Proses pengumpulan data yang cukup dapat dilakukan dengan cara
inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis yang dilakukan
dengan cara yang benar. Penilai harus menentukan batasan, sejauh
mana data yang dibutuhkan adalah cukup untuk tujuan penilaian.

4.1.2 Apabila setelah dilakukan Investigasi ternyata dijumpai hal-hal yang

tidak sesuai dengan apa yang diatur dalam Lingkup Penugasan yang
telah disepakati; seperti data dari pemberi tugas maupun pihak lain
tidak sesuai atau tidak memadai yang akan mengakibatkan hasil
penilaian tidak dapat diyakini dan dipercaya ( credible), maka Lingkup
Penugasan harus didiskusikan kepada Pemberi Tugas dan direvisi
(dibuatkan addendum) atau opsi lainnya sesuai SPI 103 - 5.6.3.

4.1.3 Penilai harus mempertimbangkan apakah informasi yang diperoleh

dapat dipercaya atau diandalkan, sehingga tidak mempengaruhi
kredibilitas hasil penilaian. Pertimbangan tersebut dapat dilakukan
dengan melakukan review, jika memiliki keraguan atas kredibilitas atau
keandalannya, maka informasi tersebut seharusnya tidak digunakan.
Hal-hal yang perlu dipertimbangkan Penilai dalam mereview informasi
yang diperoleh, antara lain:
a) Materialitas informasi terhadap kesimpulan nilai;
b) Kompetensi dari pihak ketiga;
c) Indepedensi pihak ketiga terhadap objek penilaian atau pengguna
penilaian;
d) Sejauh mana informasi tersebut termasuk ke domain publik.

4.1.4 Objek penilaian dalam penugasan ini diperhitungkan berdasar Nilai

Wajar dari aset apabila dijual dalam transaksi teratur antara pelaku
pasar pada tanggal penilaian. Pengukuran Nilai Wajar berbasis pasar,
bukan pengukuran yang spesifik atas Entitas atau biasa dikenal sebagai
Nilai dalam Penggunaan. Dalam pengukuran Nilai Wajar, karakteristik
aset (seperti kondisi dan lokasi, adanya restriksi) diperhitungkan
sejauh karakteristik tersebut dipertimbangkan oleh pelaku pasar pada
tanggal penilaian.

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 11

 4.1.5 Pengukuran Nilai Wajar mengasumsikan bahwa transaksi pertukaran
terjadi dalam suatu transaksi yang teratur atau transaksi dengan
asumsi adanya periode pemasaran yang lazim dan umum sebelum
tanggal penilaian dan bukan merupakan transaksi karena keterpaksaan
seperti dalam konteks likuidasi.

4.1.6 Transaksi penjualan aset terjadi:

a) Di pasar utama untuk aset tersebut. Pasar utama didefinisikan

sebagai pasar dengan volume dan tingkat aktivitas terbesar untuk
aset.

b) Jika tidak terdapat pasar utama, di pasar yang paling

menguntungkan untuk aset tersebut. Pasar yang paling
menguntungkan adalah pasar dimana jumlah maksimal dari
penjualan aset akan diterima setelah memperhitungkan biaya
transportasi dan biaya lainnya. Pada umumnya kondisi penjualan ini
berlaku untuk personal properti berwujud.

4.1.7 Hirarki Nilai Wajar memberikan prioritas tertinggi kepada harga yang
langsung dikutip dari pasar atau harga kuotasian (tanpa penyesuaian)
di pasar aktif untuk aset atau liabilitas yang identik (input level 1)
kemudian input yang dapat diobservasi dari pasar/data pasar baik
secara langsung maupun tidak langsung (input level 2) dan prioritas
terendah untuk input yang tidak dapat diobservasi dari pasar (input
level 3) yang umumnya terkait dengan properti khusus atau properti
dengan pasar yang terbatas.

4.1.8 Pengukuran Nilai Wajar dari aset memperhitungkan kemampuan

pelaku pasar untuk menghasilkan manfaat ekonomi dengan
menggunakan aset dalam penggunaan tertinggi dan terbaiknya (HBU)
atau dengan menjualnya kepada pelaku pasar lain yang akan
menggunakan aset tersebut dalam HBUnya.

4.2 Pendekatan Penilaian

Pendekatan dan metode penilaian yang digunakan berdasar pertimbangan

seperti, dasar nilai dan tujuan penilaian, ketersediaan informasi dan data,
serta metode yang diterapkan para pelaku dalam pasar yang relevan.

4.2.1 Tujuan penilaian pada SPI 201 dan Juknis ini adalah pelaporan
keuangan, dimana sesuai dengan Hirarki Nilai Wajar yang dijelaskan
pada 4.1.7, pendekatan penilaian yang relevan dibutuhkan didalam
menentukan Nilai Wajar level 2 dan level 3, dikarenakan adanya
penyesuaian yang dibutuhkan dalam menentukan opini Nilai Wajar.

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 12

 4.2.2 Objek penilaian dalam revaluasi aset meliputi :

1) Tanah; dengan peruntukan seperti pertanian, permukiman, industri

atau komersial

2) Bangunan; dapat terdiri bangunan residensial, industri dan

komersil dan meliputi:

a. Aset yang melekat dengan tanah; seperti prasarana dan sarana

pelengkap bangunan.

b. Mesin dan peralatan yang terintegrasi dan tidak dapat

dipisahkan dari bangunan.

3) Personal Properti berwujud; antara lain terdiri dari mesin dan

peralatan, alat transportasi, alat berat, perabotan dan peralatan
lain. Untuk tujuan perpajakan, personal properti berwujud
diklasifikasikan sebagai Aktiva Tetap Bukan Bangunan.

4.2.3 Penerapan pendekatan dan metode penilaian untuk menghitung Nilai

Wajar atas objek penilaian, sebagai berikut:

Objek Penilaian Pasar Pendapatan Biaya Keterangan

Tanah   HBU

Tanah & Bangunan    HBU

Personal Properti
   HBU
Berwujud

4.2.3.1 Pendekatan Pasar diterapkan dengan menggunakan data yang

diobservasi langsung atau tidak langsung. Penilai
mengumpulkan harga transaksi/penawaran dari aset sejenis
dan sebanding, serta melakukan penyesuaian atas sifat atau
karakteristik yang berbeda dengan aset yang dinilai. Khusus
pada penilaian tanah atau tanah dan bangunan, Penilai harus
memperhatikan aspek HBU, dikarenakan tanah dapat memiliki
HBU yang berbeda dengan kondisi eksisting, misalnya tanah
yang diatasnya terdapat bangunan gudang (eksisting) terletak
di lokasi dengan peruntukan komersial, maka aset harus
dinilai dengan peruntukan komersial, sehingga
pengembangan di atasnya (gudang) menjadi tidak bernilai
atau hanya diperhitungkan Nilai Sisa-nya (lihat SPI 102 butir
3.17).

4.2.3.2 Pendekatan Pendapatan diterapkan untuk objek penilaian yang

menghasilkan pendapatan atau memiliki prospek pendapatan

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 13

 dalam hal masih berupa tanah kosong. Penilai membuat
proyeksi pendapatan dengan menggunakan data masukan
yang dapat diobservasi dari pasar seperti harga jual, tingkat
sewa, tingkat hunian dan lainnya yang didiskonto untuk
memperoleh nilai kini dari arus kas yang diproyeksikan, yang
akan mencerminkan nilai properti, dengan menggunakan
kapitalisasi langsung atau metode arus kas terdiskonto (DCF).

Dalam hal ini penilai juga harus memperhatikan apakah

properti memenuhi HBUnya, karena dapat saja suatu properti
dibangun sesuai dengan peruntukannya, namun pendapatan
yang dihasilkan tidak optimum karena kondisi, lingkungan
atau skala pengembangannya, sehingga memerlukan
pertimbangan Penilai untuk memutuskan apakah properti
eksisting akan dipugar atau direnovasi. Selain itu Penilai perlu
mempertimbangkan adanya potensi tanah berlebih ( excess
land) yang harus dinilai tersendiri. Hal yang sama berlaku pada
mesin dan peralatan dengan utilisasi yang tidak optimal,
sehingga memerlukan pertimbangan Penilai untuk
kemungkinan dilakukannya ’overhaul’ atau perbaikan.

4.2.3.3 Pendekatan Biaya diterapkan pada setiap objek penilaian

kecuali tanah kosong. Penilai menghitung Biaya Pengganti dari
aset modern ekivalen dikurangi dengan depresiasi fisik,
kemunduran fungsional dan eksternal/ekonomis sesuai
kondisi aset yang dinilai. Khusus untuk aset yang memiliki
nilai historis (heritage asset), Penilai dapat memperhitungkan
Biaya Reproduksi aset untuk mempertahankan nilai keantikan
dari aset tersebut.

4.2.4 Penerapan pendekatan penilaian dalam konteks Nilai Wajar sangat

terkait kepada pertimbangan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU).
Pertimbangan HBU dapat dilihat dari kondisi tanah dalam keadaan
kosong (as vacant) atau tanah dalam kondisi telah dikembangkan ( as
improved). Dalam analisisnya, Penilai harus mempertimbangkan
kriteria yang meliputi :
 Secara hukum diizinkan;
 Secara fisik dimungkinkan;
 Secara finansial menguntungkan;
 Menghasilkan nilai tertinggi (produktifitas maksimum) dari
properti.

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 14

 4.2.5 Penilai harus mengidentifikasi apakah aset tergolong HBU sebagai
properti yang telah dikembangkan ( HBU as improved) atau
dipertimbangkan dikonversi untuk penggunaan lainnya melalui
renovasi atau jika tidak, maka Penilai akan menentukan HBU sebagai
tanah kosong (HBU as though vacant), dimana Penilai akan menghitung
Nilai Wajar dari tanah berdasarkan penggunaan alternatif dan
pengembangan di atas tanah akan dihitung tersendiri, sehingga Nilai
Wajar dari tanah saja (lihat diagram A) ditambahkan dengan Nilai Sisa
dari pengembangan di atasnya.

Contoh:
 Pabrik yang terletak di lokasi yang sudah berkembang menjadi
residensial mengindikasikan penggunaan tidak memenuhi HBUnya,
sehingga dinilai sebagai tanah kosong berdasarkan penggunaan
alternatif untuk pengembangan perumahan (HBU as though vacant)
dan ditambahkan dengan Nilai Sisa (jika ada) dari bangunan pabrik
dan Nilai Wajar dari mesin dan peralatan dengan asumsi dinilai ex-
situ.

 Gedung kantor yang terletak di lokasi komersial dimana karena

situasi over-supply di pasar, maka nilai sebagai gedung kantor
menjadi rendah. Penilai perlu melihat apakah properti eksisting
dapat dikonversi menjadi properti lainnya yang memenuhi HBU-
nya, misalnya sebagai hotel dan menghitung nilai properti sebagai
nilai hotel dikurangi dengan biaya-biaya untuk konversi gedung
kantor menjadi hotel dan memperhitungkan juga developer’s profit
sebagai faktor resiko.

4.2.6 Apabila aset tergolong ke dalam aset non operasional, maka Penilai
akan menentukan HBU tanah untuk penggunaan alternatif yang
mungkin berbeda dengan penggunaan sebelumnya.

4.2.7 Khusus untuk penilaian aset sektor publik, yang umumnya tergolong
sebagai properti khusus, maka Penilai akan menghitung Nilai Wajar
aset sebagai Nilai Wajar tanah (HBU – penggunaan alternatif) + Nilai
Wajar bangunan (lihat DRC pada SPI 350) + Nilai Wajar Mesin in situ.
Hal ini didasarkan kepada pertimbangan bahwa untuk kepentingan
aset sektor publik, harus menggunakan lokasi yang ditentukan
Pemerintah dan umumnya memiliki perijinan khusus, sehingga tidak
dimungkinkan untuk hanya dibangun di lokasi dengan peruntukan
yang sesuai (industri). Dalam hal ini, Penilai akan menggunakan asumsi
khusus bahwa pengembangan di atas tanah telah mencerminkan HBU

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 15

 dari tapak. Penilai dapat merujuk kepada UU no 2/2012 untuk
mengetahui cakupan dari aset sektor publik. (lihat diagram B)

Contoh:
 Gardu Induk yang terletak di lokasi komersial, akan dinilai dengan
asumsi khusus bahwa pengembangan sebagai gardu telah
memenuhi HBU sesuai dengan pengembangan di lokasi sekitarnya
yaitu komersial, sehingga tanah dinilai sebagai tanah komersial
tanpa memperhitungkan biaya pembongkaran karena gardu akan
diteruskan penggunaannya. Sedangkan untuk bangunan serta
mesin dan peralatan akan dinilai sesuai dengan penggunaan yang
ada sebagai gardu dengan asumsi in-situ.

Dalam situasi lain, dimana Gardu Induk terletak di kawasan industri,

maka properti dinilai dengan premis HBU as improved, dimana
tanah dinilai sebagai tanah industri dan ditambahkan dengan nilai
pengembangan serta mesin dan peralatan di atasnya.

4.2.8 Teknik Pengukuran berdasar SAK

4.2.8.1 Kuotasian langsung dari harga pasar aktif (quoted market

price) seperti dari pasar modal, bursa komoditi dan pasar
sejenisnya adalah Nilai Wajar terbaik menurut PSAK 68, yakni
memenuhi hirarki tertinggi (level 1). Namun bila pasar aktif
atau pasar utama tidak tersedia, maka hirarki nilai wajar PSAK
68 mensyaratkan untuk turun ke pengukuran level 2 atau ke
level 3 (yang terendah).

4.2.8.2 Level 2 menggunakan data masukan baik berupa data yang

langsung dapat diobservasi seperti harga transaksi aset
serupa yang mirip, atau harga kuotasian aset identik di pasar
yang tidak aktif, atau harga input lainnya yang masih bisa
diobservasi dari pasar walau secara tidak langsung seperti
harga sewa aset sejenis, tingkat hunian dan sebagainya.

4.2.8.3 Pengukuran Nilai Wajar level 3 menggunakan harga atau data

masukan yang tidak bisa diobservasi. Level 3 ini yang biasanya
menggunakan teknik penilaian seperti misalnya discounted
cash flow yang menggunakan arus kas proyeksi dari aset yang
diukur selama umur ekonomis aset. Pengukuran pada level 3
lebih subjektif dari pada level 1 dan level 2, karena banyak
asumsi dalam pengukurannya.

Data masukan untuk memperoleh Nilai Wajar level 3, sifat dan

asumsi yang digunakan harus diungkapkan secara lebih rinci.

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 16

 Juga harus dijelaskan langkah-langkah proses penilaian yang
dilakukan dengan semua data masukan tersebut. Analisis
sensitivitas juga harus dibuat didalam pengungkapan atau
pelaporannya atas perubahan data masukan/input penilaian
yang tidak dapat diobservasi (Unobservable inputs), termasuk
hubungannya yang dapat mempengaruhi penilaian.

Input data yang digunakan dalam setiap level dapat dijelaskan sebagai
berikut:
Objek
Pasar Pendapatan Biaya Keterangan
Penilaian
Level 1 Dikutip langsung NA NA HBU
tanpa
penyesuaian
Level 2 Dihitung sebagai Properti komersial Indikasi Nilai Wajar HBU
satu kesatuan seperti, tanah dalam
dengan perkantoran, hotel keadaan kosong
menggunakan dan properti ditambah Biaya
data yang sejenis penghasil Pengganti Baru
dan sebanding pendapatan; (RCN) bangunan
dari pasar. dengan dan/atau personal
menggunakan data properti berwujud
masukan yang yang disesuaikan
dapat diobservasi dengan penyusutan
dari pasar. fisik, fungsi dan
eksternal, dengan
menggunakan data
masukan yang
dapat diobservasi
dari pasar.
Level 3 - Proxy dari properti RCN dikurangi HBU
penghasil dengan penyusutan, hipotetis
pendapatan dimana data
hipotetis yang masukan tidak
dimungkinkan dapat diobservasi
dikembangkan di dari pasar.
lokasi dengan
karakteristik yang
mirip.

4.3 Kertas Kerja Penilaian

4.3.1 Kertas kerja penilaian harus disimpan untuk jangka waktu yang sesuai
dengan peraturan perundangan yang berlaku, dalam bentuk hardcopy
dan/atau softcopy.
4.3.2 Kertas kerja penilaian mencakup dokumen investigasi dan analisis
yang digunakan untuk memperoleh kesimpulan akhir, serta salinan
dari setiap draft atau laporan akhir yang diberikan kepada pemberi
tugas.

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 17

5. Pelaporan Penilaian (merujuk kepada SPI 105-5.1)
Penugasan penilaian pada tahap akhir berupa hasil dalam bentuk laporan
penilaian. Uraian berikut ini merupakan penjelasan Pelaporan Penilaian yang
merujuk kepada Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud oleh SPI yang
harus digunakan Penilai secara konsisten.

Referensi
Hal Penjelasan
SPI 105

Status 5.1.1 Bila tidak ditentukan lain, maka status Penilai

Penilai dalam kepentingan penugasan ini adalah Penilai
independen dan profesional sebagaimana yang
dimaksud oleh peraturan dan ketentuan yang
berlaku.

Penilai harus mencantumkan statusnya berikut

dengan KJPP atau institusinya.

Laporan penilaian ini wajib mencantumkan tanda

tangan Penilai yang bertanggung jawab sesuai
dengan pengaturan dalam KEPI dan SPI.

Jika Penilai memperoleh bantuan tenaga ahli

dan/atau Penilai lainnya dalam kaitannya
penugasan penilaian untuk tujuan pelaporan
keuangan atau perpajakan sebagaimana diatur
oleh SPI, maka sifat bantuan dan sejauh mana
pekerjaan dilakukan, disampaikan dalam laporan.

Pemberi 5.1.2 Laporan harus ditujukan kepada Pemberi Tugas

Tugas dan dalam hal ini adalah Entitas Pemilik Aset untuk
Pengguna tujuan pelaporan keuangan atau pihak terkait
Laporan lainnya sesuai Lingkup Penugasan.

Untuk tujuan perpajakan, maka Pemberi tugas

adalah Entitas Pemilik Aset dan Pengguna Laporan
adalah Direktur Jenderal Pajak Kementerian
Keuangan RI (PMK No. 79 tahun 2008 dan PMK No.
191 tahun 2015).

Pencantuman nama Pemberi Tugas dan Pengguna

Laporan diungkapkan secara jelas.

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 18

 Referensi
Hal Penjelasan
SPI 105

Maksud dan 5.1.3 Maksud dan Tujuan penilaian harus dinyatakan

Tujuan secara jelas.
Penilaian
Tujuan penilaian Pemberi Tugas adalah untuk
tujuan pelaporan keuangan atau tujuan
perpajakan.

Maksud penilaian adalah memberikan dasar nilai

yang sesuai dengan tujuan penilaian, dalam hal ini
adalah opini Nilai Wajar.

Bila tidak dinyatakan lain maka kalimat lengkap

yang dapat dikutip adalah sebagai berikut;
”memberikan opini Nilai Wajar yang akan
digunakan untuk tujuan pelaporan keuangan (atau
tujuan perpajakan)”.

Objek 5.1.4 Penilaian untuk tujuan pelaporan keuangan,

penilaian biasanya terkait dengan penilaian aset berwujud
untuk seluruh kelas aset dan/atau properti
investasi, dimana penilaian dalam satu kelas aset
harus dilakukan secara keseluruhan, tidak dapat
hanya untuk sebagian aset (PSAK 16). Untuk tujuan
pelaporan keuangan, sekelompok aset yang
bersama-sama menghasilkan pendapatan akan
dinilai sebagai satu kesatuan.

Revaluasi aset atas objek penilaian untuk tujuan

perpajakan, dapat dilakukan untuk sebagian aset
dari suatu kelas aset yang sama.

Penjelasan atas objek dimaksud harus

diidentifikasikan sebagaimana disepakati dan
disetujui dengan Pemberi Tugas.

Bentuk 5.1.5 Hak kepemilikan atau penguasaan dari aset harus

kepemilikan dinyatakan sesuai dengan hasil verifikasi dan
inspeksi lapangan, sebagaimana yang diatur dalam
peraturan dan perundangan yang berlaku.

Penilai harus membedakan jenis kepemilikan

properti yang dinilai apakah merupakan hak milik,
hak sewa jangka panjang (HGB), hak pengusahaan
dan lainnya, sebagaimana yang lazim dan umum

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 19

 Referensi
Hal Penjelasan
SPI 105
diterima oleh pelaku pasar sebagai bentuk
penguasaan atau kepemilikan.

Dasar Nilai 5.1.6 Tujuan penilaian akan menentukan dasar nilai yang
digunakan. Dasar nilai harus dinyatakan dan
didefinisikan secara lengkap di dalam laporan
penilaian.

Berdasarkan SPI 102 - 3.19 dan SPI 201 dasar nilai

yang digunakan adalah Nilai Wajar.

Tanggal 5.1.7 Tanggal penilaian harus dinyatakan di dalam

penilaian laporan sebagaimana dimaksud dalam Lingkup
Penugasan dan umumnya merupakan tanggal pada
saat laporan keuangan dikeluarkan, dimana
seluruh parameter dan asumsi penilaian diambil
pada tanggal tersebut.

Tanggal penilaian untuk tujuan perpajakan dapat

berbeda dengan tanggal pelaporan keuangan dan
diatur tersendiri sesuai dengan peraturan dan
perundangan yang berlaku yang didasarkan
kepada Peraturan Direktorat Jenderal Pajak.

Penting bagi Penilai untuk memberikan

pemahaman kepada Pemberi Tugas dan Pengguna
laporan bahwa nilai properti dapat berubah dalam
satuan waktu, sehingga nilai yang berlaku pada
suatu tanggal penilaian dapat tidak berlaku untuk
tanggal yang lain.

Mata uang 5.1.8 Untuk tujuan pelaporan keuangan, hasil penilaian

yang harus dinyatakan dalam mata uang Rupiah atau
digunakan mata uang lainnya berdasarkan ketentuan yang
berlaku atau mata uang fungsional sesuai dengan
PSAK 10.

Untuk tujuan perpajakan sesuai dengan PMK 191,

mata uang yang digunakan adalah Rupiah atau US
Dollar sesuai dengan yang disebutkan pada
Lingkup Penugasan.

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 20

 Referensi
Hal Penjelasan
SPI 105

Tingkat 5.1.9 Investigasi yang dilakukan meliputi inspeksi,

kedalaman penelaahan, penghitungan dan analisis yang
investigasi bertujuan untuk menghasilkan kesimpulan
penilaian yang dapat dipercaya. Untuk itu,
pelaksanaan investigasi sepanjang tidak diatur lain
harus dilakukan secara lengkap.

Beberapa hal terkait dengan investigasi yang perlu

diketahui adalah :
 Data dan informasi menyangkut fisik dan legal
atas objek penilaian diperoleh dari Entitas
sesuai dengan daftar aset dan dokumen
kepemilikan yang diterima;
 Verififikasi yang dilakukan Penilai terhadap
objek penilaian, merupakan bagian dari
keperluan dan kepentingan pelaksanaan
penilaian;
 Dalam hal inspeksi dilakukan secara sampling
atau tidak dapat dilakukan sesuai dengan yang
disepakati dalam Lingkup Penugasan.

Penilai harus mengungkapkan apabila penilaian

dilaksanakan tanpa informasi yang biasanya
tersedia dalam pelaksanaan penilaian.

Penilai harus mengindikasikan di dalam laporan

jika dibutuhkan verifikasi lebih lanjut untuk
informasi atau asumsi yang mendasari penilaian,
atau apabila informasi penting tidak tersedia.

Sifat dan 5.1.10 Sebagaimana yang diatur pada tingkat kedalaman

sumber investigasi, seluruh informasi yang digunakan
informasi bersumber dari hasil inventarisasi dan identifikasi
yang dapat oleh pihak Entitas Pemilik Aset/Pemberi Tugas
diandalkan yang akan diverifikasi oleh Penilai sejauh
dimungkinkan.

Data dan informasi lain yang dianggap dapat

dipercaya dapat bersumber dari :
 Badan Pertanahan Nasional,
 Bank Indonesia,

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 21

 Referensi
Hal Penjelasan
SPI 105
 Badan Pusat Statistik (BPS),
 Asosiasi Profesi Penilai di Indonesia maupun di
Luar Negeri,
 Sumber lainnya yang dapat dipercaya.

Asumsi dan 5.1.11 Asumsi dan metode yang mendasari opini nilai
asumsi sesuai dengan sifat dari data masukan/input
khusus penilaian harus dijelaskan, sehingga Entitas
Pemberi Tugas dapat membuat klasifikasi aset ke
dalam Hirarki Nilai Wajar yang disyaratkan sesuai
dengan SPI 201-6.3.

Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas.

Asumsi khusus dibuat apabila terdapat ketidak

pastian informasi yang antara lain berkaitan
dengan karakteristik fisik, legal dan ekonomi dari
properti, serta kondisi eksternal properti seperti
kondisi/tren pasar atau integritas data yang
digunakan dalam analisis.

Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang

terbatas, laporan harus memuat seluruh
penjelasan mengenai keterbatasan.

Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan

dan dijelaskan.

Asumsi lain yang relevan untuk tujuan pelaporan

keuangan dapat diungkapkan Penilai. Contoh,
terkait perbedaan waktu antara tanggal penilaian
dengan tanggal inspeksi atau dengan tanggal
laporan keuangan.

Pendekatan 5.1.12 Pendekatan penilaian yang digunakan dan alasan

Penilaian pemilihannya pada proses implementasi, harus
diungkapkan secara jelas di dalam laporan
penilaian.

Pengutipan istilah dan rujukan penggunaannya

mengikuti sebagaimana diatur oleh SPI atau
peraturan lain yang relevan.

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 22

 Referensi
Hal Penjelasan
SPI 105

Kesimpulan 5.1.13 Kesimpulan penilaian ditampilkan secara jelas,

Penilaian mudah dimengerti dan tidak menimbulkan
kesalahpahaman.

Hasil penilaian dapat disusun per kelompok objek

penilaian, dengan indikasi nilai dalam mata uang
rupiah atau mata uang lainnya sesuai dengan yang
dinyatakan di dalam Lingkup Penugasan.

Persetujuan 5.1.14 Apabila terdapat kebutuhan akan pernyataan

publikasi untuk dipublikasikan, hal ini harus dituangkan
dalam dokumen terpisah yang dapat merupakan
lampiran dari laporan penilaian (Consent Letter).

Limitasi pengungkapan penilaian berdasarkan

informasi atau instruksi yang terbatas seharusnya
dimasukkan.

Keterbukaan informasi seharusnya dapat dilihat

dari kesepakatan yang tercantum dalam Lingkup
Penugasan.

Konfirmasi 5.1.15 Sesuai dengan ketentuan yang berlaku Penilai

bahwa wajib tunduk kepada KEPI dan SPI.
penilaian
Setiap penugasan dan pelaporan penilaian
dilakukan
sebagaimana dimaksud oleh SPI 201 wajib
berdasarkan
dikonfirmasi bahwa penilaian dimaksud dilakukan
kepada KEPI
berdasarkan kepada KEPI dan SPI.
dan SPI

Diskripsi 5.1.16 Uraian aset didiskripsikan secara jelas untuk

uraian mendukung analisis, opini dan kesimpulan dalam
properti laporan.

Tinjauan 5.1.16 Penilai harus memberikan gambaran mengenai

pasar tingkat permintaan/penawaran, tren harga dan
indikator pasar lainnya untuk memberikan
gambaran pasar dari aset yang dinilai.

Pernyataan 5.1.17 Lembar Pernyataan Penilai harus mencantumkan

Penilai nama semua Penilai dan tenaga ahli yang terlibat
(Compliance (termasuk penanggung jawab laporan), nomor izin
Statement) Penilai Publik (bagi Penilai Publik), nomor

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 23

 Referensi
Hal Penjelasan
SPI 105
keanggotaan asosiasi (bagi semua tim Penilai),
kualifikasi profesional (bagi tenaga ahli) dan
jabatan dalam penugasan (termasuk tim dari
konsorsium bila ada).

Pernyataan Penilai dapat merujuk kepada SPI 105

dan/atau petunjuk teknis ini (Lampiran 5).

Kondisi dan 5.1.18 Menyatakan ada batasan dalam penyampaian

Syarat kesimpulan penilaian.
Pembatas
Petunjuk teknis ini memberikan acuan rujukan
yang dapat dijadikan dasar kutipan dalam
menentukan Kondisi dan Syarat Pembatas
(Lampiran 6).

Nama, 5.1.19 Lembar Surat Pengantar perlu mencantumkan

kualifikasi nama penanggung jawab laporan, nomor izin
profesional Penilai Publik dan jabatannya.
dan tanda
Lembar surat pengantar harus ditandatangani oleh
tangan
penanggung jawab laporan (Penilai Publik).
Penilai
Tanda tangan dimaksud berupa tulisan tangan
(tanda tangan basah).

Lainnya Dalam hal Penilai diminta untuk melakukan

perincian Nilai Wajar dari satu kesatuan aset yang
diperoleh dengan Pendekatan Pendapatan,
menjadi unit penilaian yang terdiri dari tanah,
bangunan dan mesin, dapat terjadi selisih nilai
lebih yang mungkin signifikan (dikarenakan
manajemen pengelolaan aset atau kontrak) bila
dibandingkan dengan hasil penilaian dengan
Pendekatan Biaya, dan perincian nilai dilakukan
dengan mencatatkan tanah pada Nilai Wajar
sedangkan komponen pembentuk lainnya
dilakukan dengan menambahkan secara
proporsional selisih nilai yang diperoleh berdasar
bobot harga perolehannya..

Bila ada pekerjaan tambahan yang diminta oleh

Entitas sesuai yang disepakati dalam Lingkup

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 24

 Referensi
Hal Penjelasan
SPI 105
Penugasan, misalnya perincian Nilai Wajar
dicantumkan pada daftar aset, maka;
 Nilai Wajar dari aset individual dicantumkan
pada aset dimaksud dalam daftar aset,
 Nilai Wajar dari satu kesatuan unit aset, untuk
masing-masing kelompok (tanah, bangunan,
mesin dan aset lainnya) di alokasikan ke setiap
kelompok dan nilainya di propotional pada
satuan aset yang dinilai dalam daftar aset.

Rujukan sistematika dan isi laporan penilaian dapat dilihat pada Lampiran 3.

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 25

LAMPIRAN DIAGRAM

Diagram A

Aset Tetap

HBU as
HBU as vacant
improved

Nilai Wajar
Nilai Wajar
asset*
tanah (existing use)
(alternative
*satu kesatuan tanah, bangunan, mesin
+
use)

Nilai Sisa
bangunan +
Mesin ex-situ

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 26

Diagram B

Aset Tetap

HBU as
HBU as vacant
improved

Nilai Wajar Nilai Wajar

asset*
tanah
(existing use)
(alternative
use)
*satu kesatuan tanah, bangunan, mesin
+

Nilai Wajar
bangunan +
mesin in situ

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 27

Lampiran 1 : Hirarki Nilai Wajar

Apakah terdapat harga

kuotasian untuk aset atau
Ya liabilitas yang identik? Tidak
(Input Level 1)

Apakah terdapat observable inputs*

Pengukuran Level 1 yang dapat diobservasi selain dari
harga kuotasian untuk aset atau
liabilitas identik?

Harus digunakan tanpa

penyesuaian

Ya Tidak

Penggunaan input Level 2 tanpa Penggunaan

‡
adanya unobservable inputs yang unobservable inputs
signifikan= secara signifikan =
Pengukuran Level 2 Pengukuran Level 3

*Observable inputs termasuk data pasar (harga dan informasi lainnya) yang tersedia secara publik
‡ Unobservable inputs termasuk data entitas sendiri (proyeksi, budget dsb)

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 28

Lampiran 2 :

Ilustrasi - A
Penilaian Bangunan Gudang di Lokasi Komersial

Indikasi Nilai Wajar sebagai Gudang Rp 15,000,000,000,-

 Tanah (asumsi peruntukan tanah industri) Rp 13,000,000,000,-
 Bangunan Rp 2,000,000,000,-

Indikasi Nilai Wajar sesuai HBU sebagai tanah komersial Rp 35,000,000,000,-

Biaya pembongkaran dan biaya lain-lain Rp 300,000,000,-

Dapat disimpulkan bahwa penggunaan tanah tidak mencerminkan HBU nya,

karena Nilai Wajar tanah saja sesuai HBU lebih besar dikurangi dengan biaya
pembongkaran dan biaya lain-lain masih lebih besar dari Nilai Wajar sebagai
gudang.

Indikasi Nilai Sisa Bangunan Rp 500,000,000,-

Pengungkapan dalam laporan penilaian:

Nilai Wajar Aset
 Tanah Rp 35,000,000,000,-
 Nilai Sisa Bangunan Rp 500,000,000,-

Ilustrasi - B
Penilaian Bangunan Pabrik dengan excess land di Zona Transisi yang sudah
mengarah ke Komersial.

Asumsi (i) Pabrik masih memiliki ijin untuk beroperasi dan memenuhi HBU as
improved
Indikasi Nilai Wajar Pabrik Rp 25,000,000,000,-
 Tanah (asumsi peruntukan tanah industri) Rp 12,000,000,000,- (a1)
 Bangunan Rp 5,000,000,000,-
 Mesin & Peralatan (in situ) Rp 8,000,000,000,-

Asumsi (ii) Pabrik masih memiliki ijin untuk beroperasi tapi tidak memenuhi HBU
Indikasi Nilai Wajar Pabrik Rp 27,000,000,000,-
Tanah (asumsi HBU untuk penggunaan alternatif) Rp 27,000,000,000,- (a2)
 Bangunan (Nilai Sisa) Rp 1,000,000,000,-
 Mesin & Peralatan (ex situ) Rp 5,000,000,000,-

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 29

 Indikasi Nilai Wajar excess land Rp 5,000,000,000,- (b)
sesuai HBU sebagai tanah komersial

Pengungkapan dalam laporan penilaian:

Asumsi (i)
Nilai Wajar Aset Rp 30,000,000,000,-
 Tanah Rp 17,000,000,000,-(a1+b)
 Bangunan Rp 5,000,000,000,-
 Mesin & Peralatan (in situ) Rp 8,000,000,000,-

Asumsi (ii)
Nilai Wajar Aset Rp 32,000,000,000,-
 Tanah Rp 32,000,000,000,- (a2+b)
 Bangunan (Nilai Sisa) Rp 1,000,000,000,-
 Mesin & Peralatan (ex situ) Rp 5,000,000,000,-

Ilustrasi - C
Penilaian Aset Publik (Infrastruktur) berupa Gardu Induk yang berlokasi di Zona
Komersial

Indikasi Nilai Wajar Rp 39,000,000,000,-

 Tanah (asumsi peruntukan komersial) Rp 12,000,000,000,- (a)
 Bangunan Rp 2,000,000,000,-
 Mesin & Peralatan (in situ) Rp 25,000,000,000,-

Indikasi Nilai Wajar excess land Rp 7,000,000,000,-(b)

sesuai HBU sebagai tanah komersial
(dihitung dari kelebihan tanah terhadap kebutuhan pengembangan GI)

Pengungkapan dalam laporan penilaian:

Nilai Wajar Aset Rp 46,000,000,000,-
 Tanah (asumsi peruntukan komersial) Rp 19,000,000,000,- (a+b)
 Bangunan Rp 2,000,000,000,-
 Mesin & Peralatan (in situ) Rp 25,000,000,000,-

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 30

Lampiran 3 :

Sistematika dan Isi Laporan Penilaian (bentuk penomoran tidak terikat)

Sistematika Laporan Gambaran Isi
Bagian I - Pendahuluan i. Halaman Judul (cover)
i. Halaman Judul Halaman judul memuat nama pekerjaan, nama
ii. Surat Pengantar Pemberi Tugas dan nama kantor dan alamat
iii. Daftar Isi Penilai.
iv. Pernyataan Penilai
v. Ringkasan Penilaian ii. Surat Pengantar
Surat Pengantar secara formal menghantar
laporan Penilaian kepada Pemberi Tugas dan
merupakan bagian tak terpisahkan dari Laporan
Penilaian. Surat Pengantar dimaksudkan sebagai
catatan permanen yang mengidentifikasikan
Penilai dan Pengguna Laporan. Surat ini
seharusnya ditulis dalam format surat bisnis yang
layak dan seringkas mungkin serta dapat meliputi
elemen sebagai berikut :
 Tanggal surat adalah tanggal laporan penilaian
diterbitkan
 Nama pekerjaan dan alamatnya dalam deskripsi
ringkas
 Dasar penugasan merujuk kepada perjanjian
kerja/kontrak berikut dengan
amandemen/adendumnya (bila ada)
 Deskripsi ringkas bahwa Penilai telah melakukan
investigasi atas properti yang diperlukan
 Referensi bahwa surat tersebut diiikuti oleh
laporan Penilaian dan identifikasi jenis Penilaian
dan format laporan
 Dasar penilaian yang digunakan di dalam
laporan dan definisinya
 Tanggal Penilaian dan opini nilai (dalam angka
dan huruf)
 Tanda tangan Penilai Publik sebagai
penanggung jawab Laporan

iii. Daftar Isi

Menyatakan pembagian utama dari laporan diikuti
dengan sub-bagiannya

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 31

 Sistematika Laporan Gambaran Isi

iv. Pernyataan Penilai

Lembar Pernyataan Penilai penempatannya adalah
setelah Surat Pengantar, dengan mencantumkan
tanda tangan Penilai dan tanggalnya (lihat pada
lampiran 5).
Pernyataan Penilai ini penting karena menjelaskan
posisi Penilai, sehingga melindungi baik integritas
Penilai maupun validitas penilaian.

v. Ringkasan Penilaian
Apabila laporan penilaian panjang dan kompleks,
ringkasan dari hal utama dan kesimpulan penting
di dalam penilaian menjadi berguna. Ringkasan ini
sering disebut juga sebagai Ringkasan Eksekutif
(Executive Summary) yang akan memudahkan
pengguna laporan dan memungkinkan Penilai
untuk memberi penekanan kepada hal-hal utama
yang dipertimbangkan dalam mencapai opini nilai
final.

Berikut adalah pedoman isi dari Ringkasan

Penilaian (Eksekutif) :
 Identifikasi ringkas dari properti (lokasi, fisik
dan legal)
 Identifikasi hak atas properti yang dinilai
 Identifikasi jenis penilaian (normal atau
terbatas) dan format laporan (laporan terinci,
ringkas atau terbatas)
 Tanggal penilaian dan tanggal inspeksi, tanggal
laporan
 Asumsi khusus (bila ada)
 Deskripsi properti secara ringkas dan informasi
relevan lainnya
 Kesimpulan nilai
Bagian II – Definisi dan Lingkup Penugasan merupakan
Definisi & Lingkup penjelasan atas sejauhmana suatu pekerjaan
Penugasan penilaian berikut pelaporannya telah dilakukan oleh
i. Status Penilai Penilai. Definisi dan Lingkup Penugasan dimaksud
diuraikan sebagaimana yang diatur pada SPI 105-

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 32

 Sistematika Laporan Gambaran Isi
ii. Pemberi Tugas dan 5.1.1 s/d 5.1.12 dan 5.1.15 (secara bersamaan dapat
Pengguna Laporan dibaca pada bagian ke-3 juknis ini) sebagai berikut :
iii. Maksud dan Tujuan
Penilaian i. Status Penilai
iv. Objek Penilaian Penilai harus mencatumkan statusnya berikut
v. Hak Kepemilikan dengan KJPP atau institusinya. Prosedur lengkap
vi. Dasar Nilai dapat dilihat pada uraian tentang Laporan
vii. Tanggal Penilaian Penilaian Untuk Tujuan Pelaporan Keuangan atau
viii. Penggunaan Mata Tujuan Perpajakan pada juknis ini (bagian 5).
Uang
ix. Tingkat Kedalaman ii. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Investigasi Laporan ditujukan kepada Pemberi Tugas yang
x. Sifat dan sumber sekaligus sebagai pengguna laporan, yaitu pihak
informasi yang memberikan penugasan kepada Penilai.
xi. Asumsi Umum dan Pemberi Tugas dapat berupa individu atau entitas
Khusus atau sekelompok orang secara bersama-sama.
xii. Pendekatan Apabila berupa entitas, harus disertai dengan
Penilaian nama individu yang berhak mewakili..
xiii. Standar Penilaian
iii. Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud dan Tujuan Penilaian harus dijelaskan
sehingga Pengguna Laporan memahami konteks
dilakukannya penilaian.

iv. Objek Penilaian

Dapat disusun secara informatif dimana minimal
terdapat informasi tentang jenis properti, lokasi
dan volume (ukuran dan jumlah).

Objek penilaian untuk tujuan pelaporan keuangan

dimaksud harus didasarkan data dan/atau Daftar
Aset (Asset Register) yang diberikan oleh Pemberi
Tugas (bila ada perubahan lakukan penyesuaian
pada Laporan Penilaian dan pada Lingkup
Penugasan).
Untuk tujuan perpajakan, harus didasarkan
kepada Daftar sesuai SPT (Surat Pemberitahuan)
tahunan yang diberikan oleh Entitas Pelapor.

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 33

 Sistematika Laporan Gambaran Isi
v. Hak Kepemilikan
 Rincian dokumen kepemilikan yang merujuk
kepada Daftar Aset atau SPT yang diberikan oleh
Entitas Pemberi Tugas.
 Sifat hubungan kepemilikan atas properti.

vi. Dasar Nilai

(lihat penjelasan pada bagian 5)

vii. Tanggal Penilaian

Bila tidak diatur berbeda, tanggal penilaian yang
digunakan harus konsisten sebagaimana yang
diinstruksikan dalam Lingkup Penugasan.

viii. Penggunaan Mata Uang

Dinyatakan sebagaimana yang disebutkan dalam
Lingkup Penugasan.

ix. Tingkat Kedalaman Investigasi

Diungkapkan berdasarkan apa yang telah diatur
pada Lingkup Penugasan. Bila ada penyesuaian
dan perubahan, Penilai harus menngungkapkan
pada Laporan Penilaian.

x. Sifat dan Sumber Informasi

Dapat dirujuk sebagaimana telah diungkapkan
dalam Lingkup Penugasan.

xi. Asumsi Umum dan Khusus

Pengungkapan seluruh asumsi dan asumsi khusus
selain harus konsisten dengan apa yang tertera di
dalam Lingkup Penugasan, Penilai juga dapat
menyampaikan hal-hal yang dianggap relevan
dalam Laporan Penilaian.

xii. Pendekatan Penilaian

Penggunaan pendekatan penilaian yang
digunakan agar diuraikan secara lengkap, wajar
dan beralasan.

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 34

 Sistematika Laporan Gambaran Isi
xiii. Penggunaan Standar
Penilaian untuk kepentingan pada Juknis ini
menggunakan KEPI dan SPI

Bagian III – i. Tinjauan Properti sebagai Objek Penilaian

Presentasi Data
i. Tinjauan Properti
sebagai Objek
Penilaian
ii. Analisis Lingkungan
iii. Deskripsi Tapak
iv. Deskripsi Bangunan ii. Analisis Lingkungan
dan Pengembangan
lainnya
v. Deskripsi Personal
Properti
vi. Deskripsi Kerugian
Non Fisik
vii. Tinjauan Pasar
viii. Karateristik
Ekonomi dan
Keuangan
(disesuaikan dengan
pendekatan
pendapatan yg
digunakan)
ix. Informasi relevan
lainnya (bila ada)
Uraian umum properti sebagai objek penilaian
diuraikan secara informatif. Uraian tersebut
didasarkan hasil identifikasi dan investigasi
Penilai yang dapat memberikan gambaran secara
lengkap dari properti yang dinilai.
Fakta berkaitan dengan kota dan lingkungan
sekitarnya (Neighborhood Analysis) yang dalam
anggapan Penilai berkaitan dengan masalah
penilaian seharusnya dipertimbangkan dan
dilaporkan.
Analisis lingkungan dapat meliputi gambaran dari
lokasi properti, aksesibilitas dan fasilitas yang
tersedia pada lingkungan dimana objek properti
berada.
Penilai selalu mendasari analisnya dengan data
dan informasi yang mendukung pernyataan opini
penilaian secara umum. Hal-hal yang yang
berpengaruh secara positif dan negatif yang
dapat mempengaruhi opini nilai harus disertakan
dalam proses analisis dan pelaporan penilaian.

Informasi lainnya yang perlu disampaikan, seperti

parameter pengembangan (eksisting dan batasan)
meliputi peruntukan, KLB, KDB, GSB dan batas
ketinggian bangunan.

iii. Deskripsi Tapak

 Karakteristik fisik
 Situasi dan tata letak tanah, luas tanah dan
bentuk
 Kondisi tanah
 Fasilitas

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 35

 Sistematika Laporan Gambaran Isi
 Pengembangan yang menguntungkan maupun
merugikan tapak
 Karakteristik Legal
 Peruntukan, restriksi pengembangan,
kemungkinan perubahan peruntukan

iv. Deskripsi Bangunan dan Pengembangan lainnya

Tidak hanya terbatas kepada bangunan, namun
objek penilaian lainnya seperti ruang atas tanah
dan bawah tanah merupakan bagian yang
seharusnya diuraikan. Uraian masing-masing
objek penilaian antara lain :
 Jenis aset (untuk masing-masing bangunan,
atau aset lainnya)
 Spesifikasi
 Jumlah dan ukuran unit
 Fasilitas pendudukung
 Kondisi dan umur (bila ada)
 Fasilitas dan servis (listrik, gas, telpon, air
bersih, drainasi)

v. Deskripsi Personal Properti

Dapat meliputi benda yang berkaitan dengan
tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap
bangunan (Personal Properti yang melekat ke
tanah/bangunan),

vi. Tinjauan Pasar

Uraian dan kajian pasar dapat meliputi:
 Pasar real estat tertentu atau submarket yang
ada
 Tingkat permintaan dan trendnya (prediksi
peningkatan atau penurunan)
 Keseimbangan permintaan dan penawaran.

vii. Karakteristik Ekonomi dan Keuangan (bila ada)

 Data keuangan yang meliputi pendapatan dan
pengeluaran serta seluruh parameter yang
mempengaruhi
 Pajak properti

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 36

 Sistematika Laporan Gambaran Isi
 Asuransi properti
 CAPEX
 Kewajiban pengembangan.

viii. Informasi Relevan Lainnya

Fakta lainnya yang terjadi dan mempengaruhi
analisis, estimasi atau kesimpulan penilaian dapat
dinyatakan di dalam laporan
Bagian IV – i. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest & Best
Analisis Data dan Use - HBU)
Kesimpulan Ke-4 kriteria yaitu secara legal, fisik, kelayakan
i. Penggunaan keuangan dan produktifitas maksimum dibahas
Tertinggi dan dalam kaitannya dengan properti yang dinilai.
Terbaik Pola penggunaan tanah, regulasi peruntukan,
ii. Nilai tanah profitabilitas dari pengembangan yang ada atau
iii. Implementasi alternatif seharusnya dibahas di dalam laporan.
Penggunaan
Pendekatan Penilaian Analisis dan penulisan HBU dapat disesuikan
iv. Rekonsiliasi dan dengan standar teknis tentang HBU (SPI 360).
Kesimpulan
v. Kondisi dan Syarat ii. Nilai Tanah
Pembatas Pada bagian penilaian tanah di dalam laporan
penilaian, data pasar disajikan bersamaan dengan
analisis data dan alasan yang mengarah kepada
opini nilai tanah. Faktor yang mempengaruhi nilai
tanah seharusnya disajikan dalam cara yang jelas
dan akurat.

iii. Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian

Penilai mengembangkan pendekatan yang sesuai
diterapkan dalam penugasan dan penentuan
indikasi nilai. Penerapan dari setiap pendekatan
dijelaskan berikut data faktual, analisis dan alasan
yang mengarah kepada indikasi nilai yang
dinyatakan di dalam laporan. Ketiga pendekatan
penilaian yang meliputi, Pendekatan Pasar,
Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya
diuraikan secara ringkas dan jelas untuk
memberikan pemahaman kepada pengguna
laporan.

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 37

 Sistematika Laporan Gambaran Isi

iv. Rekonsiliasi dan Kesimpulan

Apabila Penilai menggunakan lebih dari satu
pendekatan penilaian maka Penilai perlu
melakukan rekonsiliasi dalam pengambilan
kesimpulan hasil penilaian (nilai).

v. Kondisi dan Syarat Pembatas

Menyatakan semua pembatasan yang mendasari
kesimpulan nilai (lihat lampiran 5).
Lampiran
i. Deskripsi properti terinci (apabila belum dimasukkan dalam bagian
presentasi data)
ii. Rincian hasil penilaian (dibuat dalam surat terpisah dan dapat dalam bentuk
softcopy untuk aset dalam jumlah banyak)
iii. Foto
iv. Peta
v. Informasi lain yang relevan

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 38

Lampiran 4 :

Pernyataan Penilai

Setiap laporan Penilaian properti harus memuat Pernyataan Penilai (compliance

statement) yang ditandatangani dengan bentuk kurang lebih sebagai berikut:
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang
bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa:

1. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah

benar dan akurat.

2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian

ini dibatasi oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam
Laporan Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini dan
kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan
kepentingan.

3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan
datang terhadap properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi
atau keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan
terhadap properti yang dinilai.

4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian

yang telah disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas

5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan
sebelumnya atau gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas,
besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi
yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara
langsung dengan penggunaan yang dimaksud.

6. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang

ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).

7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti

dan/atau jenis industri yang dinilai.

8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:

 Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi
Penilaian, dan tanggal Penilaian);
 Pengumpulan data dan wawancara;
 Analisis data;
 Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;
 Penulisan laporan.

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 39

 9. Penilai telah/tidak melakukan inspeksi lapangan yang merupakan objek
Penilaian (apabila lebih dari 1 orang menandatangani pernyataan ini, harus
dibuat terinci mengenai individu mana yang melakukan inspeksi lapangan).

10. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah
terlibat dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan
opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan Penilaian ini.

11. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan
Penilaian telah dibuat dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI) dan SPI yang berlaku.

Pernyataan Penilai yang ditandatangani merupakan bagian integral dari laporan

Penilaian. Penilai yang menandatangani bagian lainnya dari laporan Penilaian,
termasuk surat pengantar (letter of transmittal) juga harus menandatangani
pernyataan ini.

Apabila Penilai yang menandatangani laporan bergantung kepada pekerjaan

yang dilakukan oleh Penilai/tenaga ahli lainnya yang tidak menandatangani
pernyataan Penilai, maka Penilai yang menandatangani bertanggung jawab atas
keputusan untuk bergantung kepada pekerjaan mereka, dan disyaratkan untuk
memiliki alasan yang kuat untuk mempercayai kompetensi dari Penilai/tenaga
ahli lainnya tersebut.

Nama dari individu yang terlibat dalam Penilaian namun tidak menandatangani
lembar Pernyataan Penilai harus dinyatakan.

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 40

Lampiran 5 :

Syarat Pembatas

Berikut adalah contoh dari syarat pembatas yang harus disesuaikan dengan
maksud dan tujuan penilaian :

1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang
disebutkan dalam laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi
Penilai tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu
terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang
dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami
terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari
instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa
kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak Pemberi
Tugas.

2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka
penilaian dan laporan Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas
untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan penasehat profesionalnya dan
disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan
pada laporan Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain
Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini
bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.

3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan
yang merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan
maksud dan tujuan Penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan Penilaian ini
tidak boleh digunakan untuk tujuan Penilaian lain yang dapat mengakibatkan
terjadinya kesalahan.

4. Kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian

tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-
bagian dari properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau.
Kami tidak memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama
lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat. Penilai tidak berkewajiban untuk
melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali
diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh
aspek ini dipenuhi dengan baik.

5. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan
lainnya, untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,
Penilaian kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana
pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam
masa pembangunan.

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 41

6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan
dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami
didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat
berpengaruh terhadap nilai.

7. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya
untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan
dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.

8. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata
Ruang Kota dan Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang
berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa properti
yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-
pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun
yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang
berlaku.

9. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada
informasi dan data yang diberikan Lembaga Petanahan selaku pemberi
tugas/pengguna laporan (bila dinyatakan lain sebutkan). Oleh karena itu, kami
tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti secara detail,
melainkan data dari sertifikat & gambar bangunan yang diterima dari Pemberi
Tugas.

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 42

Lampiran 6 :
Surat Representasi
Penilai harus memperoleh surat representasi dari Pemberi Tugas yang ditujukan
kepada Penilai untuk menyatakan kebenaran informasi yang diberikan. Surat
representasi dimaksud diterima Penilai sebelum laporan diterbitkan.

No. .......................
............., (tanggal surat)

Kepada Yth.
(sebutkan nama dan alamat KJPP/Instansi Penilai)

Up. (sebutkan nama Partner penanggung jawab laporan)

Perihal : Surat Pernyataan Atas Laporan Penilaian (sebutkan properti) yang

berlokasi (sebutkan alamat lokasi) milik (sebutkan nama pemilik properti)

Dengan hormat,

Merujuk kepada kontrak (sebutkan nomor kontrak) tanggal (sebutkan tanggal

kontrak) mengenai Kontrak Pekerjaan Penilaian properti yang disebutkan di atas
maka berikut adalah pernyataan dari (sebutkan nama Pemberi Tugas) atas
dikeluarkannya laporan tersebut :

a. Bahwa seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun tulisan serta
dokumen baik dalam bentuk asli, foto copy dan/atau salinan yang kami
sampaikan kepada (sebutkan nama KJPP) yang kemudian di tuangkan dalam
bentuk laporan adalah benar-benar berasal dari (sebutkan nama Pemberi
Tugas), akurat, lengkap dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya serta
tidak mengalami perubahan lagi sampai dengan dikeluarkannya laporan
tersebut.

b. Bahwa atas isi dan segala sesuatu yang terdapat dalam laporan ini kami
(sebutkan nama Pemberi Tugas), memberikan pembebasan tanggung jawab
sepenuhnya kepada (sebutkan nama KJPP) termasuk didalamnya anggota
Partner dan seluruh staff yang ada dari tuntutan kerugian harta, gugatan dan
tanggung jawab (semuanya dalam bentuk apapun juga) baik secara sendiri-
sendiri maupun institusi yang timbul secara langsung maupun tidak langsung
oleh karena laporan ini terhadap pihak manapun juga apabila hal itu
diakibatkan oleh kesalahan penyampaian informasi atas dokumen – dokumen,
penyataan-pernyataan dan keterangan-keterangan baik dalam bentuk asli, foto
kopi, dan/atau salinan dari kami.

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 43

c. Bahwa Laporan yang diberikan oleh (sebutkan nama Pemberi Tugas) kepada
(sebutkan nama KJPP), bersifat rahasia dan diperuntukkan hanya oleh dan
antara pihak – pihak yang terkait dan/atau mempunyai kepentingan didalamnya
berikut akan digunakan sebagaimana mestinya oleh (sebutkan nama KJPP)
sesuai dengan Kontrak (sebutkan nomor dan tanggal kontrak).

Demikian pernyataan dari kami atas dikeluarkannya laporan oleh … (sebutkan

nama KJPP).

Hormat kami,
(nama Pemberi Tugas)

(nama lengkap dan tanda tangan dilengkapi stempel perusahaan)

(jabatan)

***********

Juknis SPI 201 – Kelompok Aset Berwujud 0102 44