Hak cipta dilindungi Undang-Undang, Dilarang menerjemahkan, mencetak ulang, reproduksi atau
menggunakan sebagian atau seluruh isi buku ini dalam bentuk apapun, baik secara elektronik, mekanik,
termasuk foto copy dan rekaman atau menyimpan dalam sistem penyimpanan dan penyediaan
informasi, tanpa izin tertulis dari KPSPI – MAPPI
KPSPI – MAPPI tidak bertanggung jawab atas kerugian yang disebabkan oleh pihak yang bertindak
atau menghentikan suatu tindakan dalam ketergantungan pada materi dalam buku ini, baik kerugian
yang disebabkan oleh kelalaian atau hal lainnya.
Undang-Undang nomor 28 Tahun 2014 tentang Hak Cipta mengatur Sangsi Pelanggaran Pasal 113
dengan ancaman pidana penjara dan/atau pidana denda.
Jl. Kalibata Raya 11-12E Jakarta 12740, Indonesia, Ph.: +6221 7949079-80, Fax: 7949081
Office 18 Lantai 3 Unit 3F, Jl. TB Simatupang Kav. 18 Jakarta Selatan, Indonesia,
Ph.: +6221 22783000, 22783111
Email : kpspi@mappi.or.id; Website : http://www.mappi.or.id
Pemberi Tugas dan 5.3.1.2 Bila tidak dinyatakan lain oleh ketentuan dan peraturan
Pengguna Laporan perundang-undangan, maka Pemberi Tugas dan/atau
Pengguna Laporan adalah pemilik objek penilaian atau
pihak-pihak yang sah dan berkepentingan terhadap/untuk
pelaksanaan lelang.
Pemberi tugas dan pengguna laporan dapat berbeda
sepanjang diperlukan dan dibenarkan oleh ketentuan dan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Sebagaimana yang dimaksud dalam KEPI dan SPI, nama
Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan harus diungkapkan
secara jelas serta dilengkapi dengan alamat resmi.
Maksud dan Tujuan 5.3.1.3 Maksud dan Tujuan penilaian harus dinyatakan secara jelas.
Penilaian Maksud penilaian adalah memberikan dasar penilaian sesuai
dengan tujuan penilaian. Tujuan penilaian adalah alasan
Pemberi Tugas membutuhkan penilaian.
Penilaian ini dimaksudkan untuk memberikan opini Nilai Pasar
dan Nilai Likuidasi yang akan digunakan untuk tujuan lelang
atau penjualan aset secara cepat.
Selain penggunaan Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi, Penilai
juga dapat menerapkan nilai lainnya sepanjang relevan.
Nilai lainnya yang dapat digunakan antara lain, Nilai
Realisasi Bersih, Nilai Realisasi Bersih Terbatas, Nilai Sisa dan
Objek penilaian 5.3.1.4 Penilai harus mendapatkan informasi secara jelas dari
Pemberi Tugas mengenai objek penilaian yang akan dinilai.
Informasi objek penilaian yang perlu dinyatakan dalam
Lingkup Penugasan antara lain jenis, jumlah dan lokasi aset
yang menjadi objek penilaian.
Dalam hal Penilai tidak mendapatkan informasi yang
memadai untuk dinyatakan dalam Lingkup Penugasan, Penilai
dapat menggunakan informasi awal sekurang-kurangnya
jenis objek penilaian. Namun informasi ini untuk selanjutnya
harus dilengkapi setelah investigasi dilakukan.
Pernyataan objek penilaian sangat berhubungan dengan
kesimpulan nilai yang diopinikan. Penilai harus dapat
mengungkapkan dalam Lingkup Penugasan atas objek yang
dinilai secara rinci berdasarkan kelompok aset (al: tanah,
tanah dan bangunan, mesin dan peralatan, kendaraan),
lokasi, unit penilaian (as piecemeal) atau dapat menjadi satu
kesatuan (portfolio) dari beberapa aset yang dinilai. Contoh
a: bila menilai 10 (sepuluh) ruko secara bersamaan pada
lokasi yang sama, maka harus dinyatakan apakah nilai yang
hendak diopinikan adalah per satuan ruko atau sekaligus
sepuluh ruko sebagai satu kesatuan. Nilai satu ruko dijumlah
sebanyak sepuluh ruko akan dapat berbeda dengan
memberikan opini nilai sekaligus untuk sepuluh ruko.
Contoh b; mesin dan peralatan yang merupakan bagian dari
suatu instalasi produksi yang terintegrasi, dimana fungsinya
tergantung dari aset lain, maka opini nilai dapat sangat
berbeda bila dinilai secara terpisah. Mesin dan peralatan
mempunyai sifat beragam dan dapat dipindahkan, untuk
memperoleh opini nilai sesuai dengan kondisi aset yang
dimaksud, perlu dibuat asumsi al. aset dinilai in-situ atau ex-
situ.
Mata uang yang 5.3.1.8 Mata uang yang digunakan adalah mata uang Rupiah.
digunakan Dalam hal terdapat alasan yang relevan sehingga perlu
digunakan mata uang selain rupiah, maka mata uang rupiah
harus tetap dinyatakan.
Tingkat kedalaman 5.3.1.9 Penilai harus mengungkapkan bahwa investigasi yang
investigasi dilakukan dibatasi hal-hal sebagai berikut :
a. Data dan informasi atas objek penilaian dan
kelengkapannya diperoleh dari Pemberi Tugas
dan/atau pemilik.
Sifat dan sumber 5.3.1.10 Data dan informasi lain yang dianggap dapat dipercaya
informasi yang dapat dalam mendukung pelaksanaan penilaian dalam juknis ini,
diandalkan antara lain dapat bersumber dari:
• Badan Pertanahan Nasional (BPN)
• Bank Indonesia,
• Badan Pusat Statistik (BPS),
• Sumber lain yang dapat dipercaya.
Konfirmasi bahwa 5.3.1.11 Pernyataan bahwa pekerjaan penilaian dilakukan
penilaian dilakukan berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar
berdasarkan KEPI dan Penilaian Indonesia (SPI) yang berlaku.
SPI
Laporan Penilaian 5.3.2 Laporan penilaian yang akan disampaikan adalah laporan
terinci (lengkap) dalam bahasa Indonesia, dan susunan isi
laporan penilaian adalah sesuai dengan SPI 105 dan/atau
sebagaimana yang diatur dalam Juknis ini
Jumlah, kelengkapan, jangka waktu penyelesaian dokumen
laporan penilaian disesuaikan dengan kebutuhan Pemberi
Tugas dan seharusnya dicantumkan pada Lingkup Penugasan.
Persyaratan atas 5.3.3 Harus dinyatakan secara jelas kepada Pemberi Tugas pada
Persetujuan untuk saat penugasan diterima, bahwa persetujuan Penilai harus
Publikasi didapatkan atas setiap publikasi terhadap keseluruhan atau
sebagian dari laporan, atau referensi yang dipublikasikan.
Lingkup Penugasan harus memuat persyaratan mengenai hal
tersebut.
Batasan atau 5.3.4 Penilai seharusnya mencantumkan klausul bahwa Penilai tidak
pengecualian atas memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga, selama tidak
tanggung jawab menyimpang dari ketentuan dan perundang-undangan yang
kepada pihak selain berlaku.
Pemberi Tugas
Asumsi dan asumsi 5.3.6 Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas apabila
khusus terdapat ketidakpastian informasi berkaitan karakteristik
fisik, legal atau ekonomi dari properti, atau mengenai kondisi
eksternal properti seperti kondisi pasar atau tren atau
integritas data yang digunakan dalam analisis.
Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang
terbatas, laporan harus memuat seluruh penjelasan mengenai
keterbatasan tersebut. Salah satu keterbatsan tersebut
adalah, objek penilaian tidak dapat dilakukan pemeriksaan
(misalnya Penilai tidak dapat masuk kedalam lokasi)
sehingga Penilai harus mengikat Pemberi Tugas untuk dapat
menerapkan adanya asumsi khusus.
Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan dan
dijelaskan (bila ada).
Juknis SPI 366 8
Referensi
Hal Penjelasan
SPI 103
Biaya Jasa Penilaian 5.3.7 Biaya jasa Penilaian diperhitungkan dengan merujuk kepada
ketentuan yang diatur oleh Instansi yang berwenang atau
Asosiasi Profesi Penilai.
Lain-lain 5.3.8 Penilai Publik harus melakukan konfirmasi kepada Pemberi
Tugas bahwa objek penilaian tidak sedang atau telah atau
digantikan untuk dinilai oleh Penilai Publik lain untuk maksud,
tujuan dan pengguna laporan yang sama.
Waktu ekspos - 1
NP
Tanggal hipotetis
Tanggal penilaian
NL
Tanggal hipotetis
Waktu ekspos - 2
Juknis SPI 366 11
NP : Nilai Pasar
Waktu dipercepat NL : Nilai Likuidasi
4.1.6.7 Waktu ekspos berbeda-beda untuk setiap jenis properti
dalam setiap kondisi pasar, bukan hal yang tetap dan tidak
boleh menjadi sesuatu yang terstandarisasi. Periode ekspos
yang wajar adalah fungsi dari harga, kondisi pasar, dan
karakteristik aset atau properti.
Dasar untuk opini dari waktu ekspos dapat
mempertimbangan satu atau lebih hal berikut:
• Informasi statistik tentang berapa lama jangka waktu
pasar untuk jenis properti yang sejenis;
• Informasi yang dikumpulkan melalui verifikasi data
penjualan;
• Wawancara dengan pelaku pasar;
• Informasi pasar dari jasa pengumpul data.
4.1.6.8 Mengumpulkan dan menganalisis berapa lama data di pasar
dari berbagai sumber diperlukan untuk pengembangan yang
tepat dari sebuah opini waktu ekspos;
4.1.6.9 Ketika mengevaluasi data pasar, Penilai harus fokus pada
periode ekspos yang dibutuhkan untuk menjual aset atau
properti dalam kisaran harga yang wajar dari Nilai Pasar.
Kedalaman analisis atas jumlah hari di pasar membutuhkan
pertimbangan dari jumlah hari pada saat harga tercapai
sesuai dengan Nilai Pasar, tidak termasuk waktu ekspos pada
harga yang tidak dianggap wajar oleh peserta pasar.
Contohnya, Sebuah rumah tinggal telah dipasarkan selama
dua tahun dengan harga Rp. 6 miliar, rupanya dianggap
tidak wajar dari sisi pelaku pasar. Kemudian pemilik
menurunkan harga menjadi Rp. 4 miliar dan akhirnya pemilik
mulai menerima penawaran, sehingga enam bulan kemudian
terjadi transaksi di harga Rp. 3 miliar. Meskipun waktu ekspos
yang sebenarnya 2,5 tahun, namun waktu ekspos yang wajar
untuk nilai Rp. 3 miliar dari harga Rp. 4 miliar adalah enam
bulan.
4.5.6.10 Data yang digunakan dalam pengembangan opini waktu
ekspos harus ditarik dari pasar objek penilaian, termasuk
pertimbangan jenis aset atau properti, lokasi, karakteristik
properti, pembeli khusus, dan segmen harga.
Contoh 1, misalkan penilaian ruko yang terletak pada
wilayah berkembang dengan permintaan yang tinggi
terhadap ruko sejenis. Riset pasar menunjukkan bahwa waktu
ekspos atas properti ruko di wilayah tersebut rata-rata
berkisar 60 sampai 90 hari. Sementara pasaran ruko dengan
spesifikasi yang sama pada wilayah lain ditawarkan dengan
waktu ekspos 120 hari sampai 180 hari. Penilai harus fokus
pada data yang sejenis dan sebanding dalam hal lokasi,
daya tarik pasar dan kisaran harga untuk dapat mendukung
opini dari waktu ekspos dengan benar.
Tanah -
Tanah & Bangunan
Bangunan & SPL -
Tanah & Tanaman
Tanaman
Personal Properti yang melekat
-
ke tanah/bangunan
Objek
Pasar Pendapatan Biaya Keterangan
Penilaian
Tanah Tanah kosong Tanah kawasan - • HBU
yang memiliki
• Untuk NL berlaku
potensi diskon
komersial
Tanah & Dihitung sebagai Properti Indikasi Nilai • HBU
Bangunan satu kesatuan komersial Pasar tanah dalam
• Untuk NL berlaku
dengan seperti, keadaan kosong
diskon
menggunakan data perkantoran, ditambah Biaya
yang sejenis dan hotel dan Reproduksi/
sebanding sebagainya Pengganti, Baru
(RCN) atas
bangunan yang
dikurang
penyusutan
Bangunan & - - RCN dikurang • Untuk NL berlaku
Sarana penyusutan diskon
Pelengkap
Tanah & Dihitung sebagai Digunakan Indikasi Nilai • HBU
Tanaman satu kesatuan pada tanaman Pasar tanah dalam
• Untuk NL berlaku
dengan yang keadaan kosong
diskon
menggunakan data dibudidayakan ditambah RCN
Properti bersifat a. lokasi, jenis/tipe dan fungsi banyak 6-9 bulan 20-29%
khusus (non diminati investor atau pasarnya
residensial dan relatif bagus
komersial seperti
pabrik, peralatan, b. lokasi, jenis/tipe dan fungsi pada >9-12 bulan 30-50%
perkebunan) kondisi pasarnya normal, diminati
investor tetapi tidak secara
Contoh, Nilai Pasar suatu rumah tinggal pada suatu lokasi diperkirakan
oleh Penilai memiliki waktu ekspos sekitar 7 bulan. Hasil analisis pasar
properti rumah tinggal yang diperoleh Penilai menunjukan bahwa
pasaran di wilayah objek penilaian berada pada kondisi normal yang
menurut informasi agen penjual kisaran properti terjual sejak mulai
dipasarkan berkisar 6-8 bulan. Tidak terdapat sesuatu yang negatif
dari properti rumah tinggal yang dinilai, sehingga kriteria dari kategori
aset yang ada masuk kategori ‘b’ dengan perkiraan waktu ekspos
sekitar >6-9 bulan dan kisaran diskon adalah 20-40%. Dengan
mempertimbangkan waktu ekspos yang ada Penilai dapat meyakini
kisaran diskon wajar untuk penetapan Nilai Likuidasi sebesar 30% atau
Nilai Likuidasi yang diperoleh adalah sebesar 70% dari Nilai Pasar.
Bila perkiraan waktu ekspos sekitar >6-9 bulan itu mewakili Nilai Pasar,
maka untuk nilai Likuidasi yang diambil menjadi 70% dapat
diperkirakan lebih cepat sekitar 3-5 bulan.
4.2.8 Perkiraan waktu ekspos yang dimaksud butir 4.2.7 merupakan acuan
untuk memperkirakan kisaran diskon Nilai Likuidasi, dimana waktu
eksposnya berkisar setengah dari waktu ekspos Nilai Pasar. Untuk
kepentingan Nilai Likuidasi, Penilai dapat menentukan perkiraan waktu
dan kisaran diskon kurang dari yang ditentukan, sepanjang didukung
informasi atau analisis pasar yang memadai.
4.3 Kertas Kerja Penilaian
a. Kertas kerja penilaian harus disimpan untuk jangka waktu yang wajar sesuai
dengan ketentuan dan perundang-undangan yang berlaku, apakah dalam
bentuk hardcopy atau softcopy.
Maksud dan Tujuan 5.1.3 Maksud dan Tujuan penilaian harus dinyatakan secara jelas dan
Penilaian harus konsisten dengan Lingkup Penugasan.
Tidak ada pernyataan lain yang dapat dicatatkan dalam
Pelaporan Penilaian tanpa ada dasar penugasannya secara
formal sesuai yang dinyatakan dalam Lingkup Penugasan. Bila
terdapat perbedaan Penilai harus menyesuaikannya.
Obyek penilaian 5.1.4 Penilaian untuk tujuan lelang sebagaimana yang dimaksud
pada SPI 366 dan Juknis ini harus dinyatakan dengan jelas
sesuai Lingkup Penugasan.
Pernyataan objek penilaian yang diungkapkan dalam Laporan
Penilaian didasarkan kepada hasil investigasi yang telah
dilakukan. Dalam hal terdapat perbedaan antara objek
penilaian yang disebutkan dalam Lingkup Penugasan dengan
hasil investigasi, maka Penilai harus menyesuaikan kembali
konsistensi pernyataan yang ada dalam Lingkup Penugasan.
Pernyataan objek penilaian yang diungkapkan dalam Laporan
Penilaian didasarkan kepada hasil investigasi yang telah
dilakukan.
Bentuk kepemilikan 5.1.5 Pengungkapan informasi hak kepemilikan atau penguasaan
dari objek penilaian harus dinyatakan sesuai dengan hasil
verifikasi terhadap salinan/copy dokumen kepemilikan dan
disesuaikan dengan inspeksi lapangan.
Hubungan antara Pemberi Tugas dan kepemilikan objek
penilaian perlu disebutkan bila terdapat perbedaan.
Dasar Nilai 5.1.6 Tujuan penilaian akan menentukan dasar nilai yang digunakan.
Dasar nilai harus dinyatakan dan didefinisikan secara lengkap
di dalam laporan penilaian.
Mata uang yang 5.1.8 Pernyataan penggunaan mata uang dalam Pelaporan Penilaian
digunakan harus sesuai dengan yang dinyatakan dalam Lingkup
Penugasan, dalam hal ini adalah Rupiah. Apabila dinyatakan
lain, maka Penilai harus mengikuti prosedur yang diatur dalam
SPI 105.
Kesimpulan 5.1.13 Hasil penilaian untuk setiap objek penilaian dapat diungkapkan
Penilaian sebagai satu kesatuan atau secara terpisah, dengan
mencantumkan jumlah nominal masing-masing dalam mata uang.
Kesimpulan penilaian ditampilkan secara jelas, mudah
dimengerti dan tidak menimbulkan kesalahpahaman.
Kesimpulan penilaian disusun bersamaan dengan pencatuman
tanda tangan Penilai sebagai penanggung jawab.
Konfirmasi bahwa 5.1.15 Sesuai dengan ketentuan yang berlaku Penilai wajib tunduk
penilaian kepada KEPI dan SPI.
dilakukan
berdasarkan Setiap penugasan dan pelaporan penilaian harus dikonfirmasi
kepada KEPI dan bahwa penilaian dimaksud dilakukan berdasarkan kepada KEPI
SPI dan SPI dan ketentuan lainnya sepanjang relevan.
Diskripsi uraian 5.1.16 Uraian properti didiskripsikan secara jelas dalam mendukung
properti analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan.
Rujukan sistematika dan isi laporan penilaian dapat dilihat pada Lampiran 1.
Lampiran 1:
Sistematika dan Isi Laporan Penilaian (bentuk penomoran tidak terikat)
Juknis SPI 366 21
Sistematika Laporan Gambaran Isi
Bagian I - Pendahuluan 1. Halaman Judul (cover)
1. Halaman Judul Halaman judul memuat nama pekerjaan, nama Pemberi Tugas
2. Surat Pengantar dan nama kantor dan alamat Penilai.
3. Daftar Isi
4. Pernyataan Penilai 2. Surat Pengantar
5. Ringkasan Penilaian Surat Pengantar secara formal menghantar laporan Penilaian
kepada Pemberi Tugas dan merupakan bagian tak terpisahkan
dari Laporan Penilaian. Surat Pengantar dimaksudkan sebagai
catatan permanen yang mengidentifikasikan Penilai dan
Pengguna Laporan. Surat ini seharusnya ditulis dalam format
surat bisnis yang layak dan seringkas mungkin serta dapat
meliputi elemen sebagai berikut:
• Tanggal surat adalah tanggal laporan penilaian diterbitkan.
• Nama penugasan dan alamatnya dalam deskripsi ringkas.
• Dasar penugasan merujuk kepada perjanjian kerja/kontrak
berikut dengan amandemen/adendumnya atau berita acara
tambahan (bila ada).
• Deskripsi ringkas bahwa Penilai telah melakukan investigasi
atas properti yang diperlukan (bila relevan).
• Referensi bahwa surat tersebut diiikuti oleh laporan Penilaian
dan identifikasi jenis Penilaian dan format laporan.
• Dasar penilaian yang digunakan di dalam laporan dan
definisinya.
• Tanggal Penilaian dan opini nilai (dalam angka dan huruf)
disertai tanda tangan Penilai Publik sebagai penanggung
jawab Laporan.
3. Daftar Isi
Menyatakan pembagian utama dari laporan diikuti dengan sub-
bagiannya
4. Pernyataan Penilai
Lembar Pernyataan Penilai penempatannya adalah setelah
Surat Pengantar, dengan mencantumkan tanda tangan Penilai
dan tanggalnya (lihat pada lampiran 2).
Pernyataan Penilai ini penting karena menjelaskan posisi Penilai,
sehingga melindungi baik integritas Penilai maupun validitas
penilaian.
5. Ringkasan Penilaian
Apabila laporan penilaian panjang dan kompleks, ringkasan
dari hal utama dan kesimpulan penting di dalam penilaian
menjadi berguna. Ringkasan ini sering disebut juga sebagai
Ringkasan Eksekutif (Executive Summary) yang akan
memudahkan pengguna laporan dan memungkinkan Penilai
untuk memberi penekanan kepada hal-hal utama yang
dipertimbangkan dalam mencapai opini nilai final.
Berikut adalah pedoman isi dari Ringkasan Penilaian:
• Identifikasi ringkas dari properti
• Identifikasi jenis penilaian (normal atau terbatas) dan format
laporan (laporan terinci, ringkas atau terbatas)
• Tanggal penilaian dan tanggal inspeksi
• Asumsi khusus (bila ada)
• Kesimpulan nilai disertai tanda tangan Penilai yang
bertanggung jawab
Bagian II – Definisi dan Lingkup Penugasan merupakan penjelasan atas sejauh
Definisi & Lingkup mana suatu pekerjaan penilaian berikut pelaporannya telah
Penugasan dilakukan oleh Penilai. Definisi dan Lingkup Penugasan dimaksud
1. Status Penilai diuraikan sebagaimana yang diatur pada SPI 105-5.1.1 s/d 5.1.12
No. .......................
............., (tanggal surat)
Kepada Yth.
(sebutkan nama dan alamat KJPP/Instansi Penilai)
Perihal: Surat Pernyataan atas penugasan penilaian (sebutkan objek penilaian) yang
berlokasi (sebutkan alamat lokasi) milik (sebutkan nama pemilik properti)
Dengan hormat,
Merujuk kepada kontrak (sebutkan nomor kontrak) tanggal (sebutkan tanggal kontrak)
mengenai perjanjian/kontrak Pekerjaan Penilaian ………. yang disebutkan di atas
maka berikut adalah pernyataan dari (sebutkan nama Pemberi Tugas) atas penugasan
dimaksud, sebagai berikut :
a. Bahwa seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun tulisan serta
dokumen baik dalam bentuk asli maupun foto copy dan/atau salinan yang kami
sampaikan kepada (sebutkan nama KJPP) yang kemudian digunakan dalam analisis
dalam pemberian opini nilai adalah benar-benar berasal dari (sebutkan nama
Pemberi Tugas), lengkap dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya pada
tanggal penilaian sampai dengan dikeluarkannya laporan penilaian.
b. Bahwa atas isi dan segala sesuatu yang terdapat dan/atau yang digunakan dalam
penugasan penilaian, kami (sebutkan nama Pemberi Tugas) memberikan
pembebasan tanggung jawab sepenuhnya kepada (sebutkan nama KJPP) termasuk
didalamnya anggota rekan dan seluruh staff yang ada dari tuntutan kerugian
harta, gugatan dan tanggung jawab (semuanya dalam bentuk apapun juga) baik
secara sendiri-sendiri maupun institusi yang timbul secara langsung maupun tidak
langsung terhadap pihak manapun juga apabila hal itu diakibatkan oleh kesalahan
penyampaian data dan informasi apakah yang disampaikan secara verbal
dan/atau dalam bentuk asli, foto kopi, dan/atau salinan dari kami.
Hormat kami,
(nama Pemberi Tugas)