PRODUCT KNOWLedgE

APARTEMEN EMERALD BINTARO

3
4
APARTEMEN EMERALD BINTARO
Apartemen Emerald Bintaro merupakan produk hunian
vertikal yang dikembangkan oleh pengembang
terkemuka, PT Jaya Real Property, Tbk. Terletak di
kawasan strategis dengan luas pengembangan
mencapai lebih dari 2,9 hektar. Dalam masterplan, akan
dibangun sebanyak tujuh tower apartemen.

Lokasi apartemen berada di kawasan hunian Bintaro Jaya

dan memiliki akses pencapaian yang mudah menuju
Boulevard Bintaro Jaya dan jalan tol Bintaro-Pondok Indah.
Apartemen Emerald Bintaro juga memiliki akses yang
mudah ke berbagai macam fasilitas. Antara lain, fasilitas
pendidikan, kesehatan, perbelanjaan, dan perkantoran.

Apartemen Emeald Bintaro menjadi salah satu pilihan

terbaik dan tepat bagi Anda yang menginginkan hunian
yang nyaman dan ramah lingkungan, dengan harga yang

APARTEMEN EMERALD BINTARO

terjangkau.

5
6
APARTEMEN EMERALD BINTARO

PROFILE
CIPUTRA
Dr. Ir. Ciputra
Pendiri Grup Jaya
Pak Ci, sapaan akrabnya, dikenal sebagai salah satu enterpreneur
tersukses Indonesia. Karya-karya besar Ciputra begitu beragam. Ia telah
mengembangkan lima kelompok usaha dengan sebutan si Pengembang.
Yaitu, Grup Jaya, Metropolitan, Pondok Indah, Bumi Serpong Damai, dan
Ciputra Development. Masing-masing memiliki bisnis inti di sektor properti.

Proyek kota barunya kini berjumlah 11 kawasan. Tersebar di Jabotabek,

Surabaya, dan Vietnam, dengan luas lahan mencakup lebih dari 20.000
hektar. Proyek-proyek properti komersial milik Ciputra juga sangat berkelas
dan menjadi trend setter. Lebih dari itu, proyek-proyek tersebut juga
menjadi magnet bagi pertumbuhan wilayah di sekitarnya.

APARTEMEN EMERALD BINTARO

Bos properti ini lahir di kota kecil Parigi, Sulawesi Tengah, tanggal
24 Agustus 1931, dengan nama Tjie Tjin Hoan. Tekad kuat dan bakat
entrepreneur yang terasah sejak masih duduk di bangku sekolah,
membuat namanya begitu melegenda. Ciputra menunjukkan kelasnya
sebagai entrepreuneur sekaligus profesional yang handal dalam
menghimpun sumber daya yang ada menjadi kekuatan bisnis raksasa.

7
 PROFILE
PEMBANGUNAN JAYA

Tumbuh, Berkarya, Bermakna

Berdiri tahun 3 September 1961. Perusahaan pertama kerja sama

pemerintah daerah dan swasta.

PT Jaya Real Property Tbk PT Jayaland

Pengembangan Kawasan Rekreasi

PT Jaya Garden Polis PT Bukit Semarang Jaya Metro

Pengembangan Kawasan Pengembangan Kawasan
APARTEMEN EMERALD BINTARO

Kawasan Hunian:
Bintaro Jaya, Graha Raya, Serpong Jaya, Puri Jaya, Puri Surya Jaya, Metro Bukit Semarang
Apartemen:
Apartemen Emerald Bintaro, Bintaro Plaza Residences, The Accent, Silktown

8
 PT Pembangunan Jaya didirikan
Pemerintah DKI Jakarta bersama swasta
dengan Ir. Ciputra sebagai lokomotif.
Misinya, membangun Ibukota Jakarta.

Gubernur Ali Sadikin

milestone
tahun
tahun menggandeng PT
1961
1966 Pembangunan Jaya
membangun pusat rekreasi
Taman Impian Jaya Ancol.

PT Bintaro Raya (kini PT Jaya

PT Pembangunan Jaya
Real Property, Tbk) mulai tahun
berhasil membangun dan
mengoperasikan sendiri Dunia tahun mengembangkan kawasan hunian 1979
Fantasi sebagai pusat rekreasi 1983 Bintaro Jaya di selatan Jakarta.
tematik terbesar di Asia Tenggara.

tahun tahun
1994 2015

APARTEMEN EMERALD BINTARO

PT Jaya Real Property
PT Jaya Real Property, Tbk,
go public di Bursa
mulai mengembangkan
Efek Indonesia (BEI)
Apartemen Emerald
Bintaro, kawasan hunian
Kepemilikan Saham: vertikal seluas 2,9 hektar
dan terdiri atas tujuh
Pemerintah DKI Jakarta 40% tower.
Swasta 60%

9
 APARTEMEN EMERALD BINTARO

10
PETA
LOKASI
 APARTEMEN EMERALD BINTARO
11
 PROFILE
JAYA REAL PROPERY
APARTEMEN EMERALD BINTARO

12
PT Jaya Real Property, Tbk (JRP), salah satu anak perusahaan PT Pembangunan Jaya, Tbk, yang
bergerak di bidang pengembangan kawasan. Pada awal berdiri tahun 1979, bernama PT Bintaro Raya,
kemudian berubah menjadi PT Jaya Real Property pada tahun 1992. Tahun 1994, PT Jaya Real Property
mencatatkan diri sebagai Perusahaan Terbuka di Bursa Efek Jakarta.
Beberapa pengembangan kawasan yang telah dikembangkan oleh PT JRP, antara lain kawasan hunian
Bintaro Jaya di Kota Tangerang Selatan, Graha Raya di dekat Alam Sutera, Serpong, Puri Jaya di Pasar
Kemis, Kabupaten Tangerang, Bukit Jaya Metro di Semarang, dan Puri Surya Jaya di Sidoarjo, Surabaya. .
Salah satu kawasan hunian unggulan PT JRP, yaitu Bintaro Jaya, telah menjadi kota mandiri berskala
kota, lengkap dengan segala sarana dan prasarana pendukung sebuah kawasan hunian.
Selain membangun hunian rumah tapak berkonsep distrik dan klaster, beberapa tahun belakangan, PT
JRP juga telah mengembangkan beberapa kawasan hunian vertikal. Antara lain, kawasan Bintaro Plaza
Residences, The Accent, Silktown, dan Apartemen Emerald Bintaro.
Dalam usia hamper empat dekade, PT Jaya Real Property, Tbk, telah tumbuh dan berkembang
menjadi salah satu perusahaan properti terkemuka dan terpercaya di Indonesia.

APARTEMEN EMERALD BINTARO

13
 APARTEMEN EMERALD BINTARO

14
SITE
PLAN

FUTURE
DEVELOPMENT

TOWER A

TOWER B

APARTEMEN EMERALD BINTARO

15
 type
studio

Denah
APARTEMEN EMERALD BINTARO

Semi Groos: 21,7 m2

16
Semi Groos: 36,4 m2

Denah

APARTEMEN EMERALD BINTARO

type 2 bedroom
17
 Denah

type
2 bedroom corner
APARTEMEN EMERALD BINTARO

Semi Groos: 38,7 m2

18
type Denah Denah

platinum
Studio 1 Bedroom
Platinum Platinum

APARTEMEN EMERALD BINTARO

19
 APARTEMEN EMERALD BINTARO

20
PLAN
FLOOR
SPESIFIKASI
UNIT

Lantai Plafond Gypsum Bata Ringan

Keramik (Pantry dan (Pembatas (Dinding
Kamar Mandi) Antar Ruang) Antar Unit)

Exposed Enginereed Aluminium Daya

(Living Room Door Window Listrik

APARTEMEN EMERALD BINTARO

& Bed Room) 1300 Va

21
fasilitas
apartemen
fasilitas
apartemen

Swimming

APARTEMEN EMERALD BINTARO

pool children
playground
Apartemen Apartemen
Emerald Bintaro Emerald Bintaro
sangat strategis sangat lengkap
untuk kebutuhan untuk kebutuhan
olahrga permainan anak

23
 fasilitas
apartemen
APARTEMEN EMERALD BINTARO

mini laundry
market center Apartemen
Emerald Bintaro
Apartemen sangat strategis
Emerald Bintaro untuk kebutuhan
sangat strategis laundry,
untuk kebutuhan membantu Anda
belanja dalam menjaga
kebersihan pakaian

24
fasilitas
apartemen

APARTEMEN EMERALD BINTARO

jogging 24 hours
track Apartemen
security cctv KeamananApartemen
Emerald Bintaro Emerald Bintaro
sangat strategis sangat terjamin
untuk kebutuhan dengan 24 jam
olahraga, terdapat penjagaan dengan
sarana olahraga dilengkapi cctv.
yang lengkap

25
 fasilitas
apartemen
APARTEMEN EMERALD BINTARO

indoor & outdoor ladies

parking Apartemen parking
Emerald Bintaro Apartemen
mempunyai lahan Emerald Bintaro
parkir didalam dan terdapat parkir
diluar gedung, yang dikhususkan
sangat nyaman untuk wanita.
dan luas.

26
fasilitas
apartemen

APARTEMEN EMERALD BINTARO

medical shuttle
clinic bus Apartemen
Apartemen
Emerald Bintaro
Emerald Bintaro
terdapat shuttel
sangat dilengkapi
bus yang
dengan kebutuhan
memudahkan
kesehatan yang
penghuni
berkualitas

27
 APARTEMEN EMERALD BINTARO

28
SERTIFIKAT
apartemen
 SERTIFIKAT
apartemen

APARTEMEN EMERALD BINTARO

29
fasilitas
sekitar
fasilitas
pendidikan
1 global jaya
International
School
Berlokasi strategis di Bintaro Jaya. lebih
dari 150 staf pendidik yang berdedikasi,
profesional dan berkualitas, dan bersama-
sama kami melayani hampir 1000 siswa
dari 18 kebangsaan yang berbeda.
2 sekolah tinggi
akuntansi
negara (stan)
Politeknik Keuangan Negara STAN
merupakan sekolah tinggi kedinasan
yang semula bernama Sekolah Tinggi
Akuntansi Negara. Transformasi
ini menjadikan PKN STAN semakin
berkembang dan mampu bersaing
dengan universitas terkemuka lainnya
baik dalam maupun luar negeri.
3 universitas
pembangunan
jaya
Berbekal moto “Integrity, professionalism,
and Entrepreneurship”, UPJ adalah
sebuah rumah belajar di mana di mana
mahasiswa dapat menimba ilmu dan
mengembangkan diri untuk menjadi
insan berintegritas, profesional, kreatif,
inovatif, dan berjiwa entrepreneur.
4 jakarta
japanese
School
Didirikan pada tahun 1969, Jakarta
Japanese School adalah sekolah dasar
dan sekolah menengah pertama yang
melayani anak-anak warga negara
Jepang yang berkedudukan di Indonesia.
APARTEMEN EMERALD BINTARO
31
 fasilitas
rumah sakit

2 rumah sakit
pondok indah bintaro

RS. Pondok Indah Bintaro diperkuat oleh para

dokter spesialis, sub-spesialis, dan konsultan yang

1 rumah sakit
premier bintaro
dapat menangani pasien dengan kebutuhan
khusus yang sangat spesifik, serta tenaga medis
pendukung lain yang cakap dan berpengalaman.

Salah satu layanan unggulan RS Premier Bintaro adalah

Ramsay Spine Center yang merupakan Center untuk
mengatasi seluruh problem tulang belakang secara terpadu
APARTEMEN EMERALD BINTARO

dan komprehensif dengan didukung oleh tim yang terdiri

dari berbagai bidang spesialistik (spesialis bedah tulang
belakang, spesialis neurologi & sub neurofisiologi, spesialis
kedokteran fisik & rehabilitasi, dan spesialis radiologi).

32
fasilitas
taman kota

1 menteng
park
2 discovery
park
3 kebayoran
park

Akses taman di dekat Apartemen Emerald Bintaro terdapat 3 taman diantaranya Menteng Park, Discovery Park, Kebayoran Park, Taman kota mempunyai

APARTEMEN EMERALD BINTARO

fungsi kesehatan. Taman yang penuh dengan pohon sebagai jantungnya paru-paru kota merupakan produsen oksigen yang belum tergantikan fungsinya.
Peran pepohonan yang tidak dapat digantikan yang lain adalah berkaitan dengan penyediaan oksigen bagi kehidupan manusia. Setiap satu hektar ruang
terbuka hijau diperkirakan mampu menghasilkan 0,6 ton oksigen guna dikonsumsi 1.500 penduduk perhari, membuat dapat bernafas dengan lega.

33
 fasilitas
perbelanjaan

2 giant 4 plaza
bintaro
jaya
Bintaro Plaza adalah mall pertama di
kawasan Bintaro yang sudah ada di
era 90-an yang terlengkap dan terus
tumbuh dan dikembangkan sebagai
pusat belanja dan perkantoran.
Terletak di Bintaro Sektor 3A

1 bintaro jaya
xchange mall
APARTEMEN EMERALD BINTARO

Bintaro XChange Mall adalah mall terbesar di kawasan

Bintaro Jaya yang mengusung mengusung konsep
Lifestyle Centre dengan interactive green area.

3 carrefour
Lokasinya tepat di samping jalan tol Ulujami-Serpong
dekat dengan gerbang tol Pondok Ranji. Diresmikan
Desember 2013, dalamnya ada fasilitas BXRink, wahana
ice skating terbesar di Asia Tenggara.

34
fasilitas
perbelanjaan

5 hero 7 8
Living bintaro
plaza entertaiment
center

6 lotte mall 9 pasar modern

bintaro

APARTEMEN EMERALD BINTARO

Pasar Modern Bintaro Jaya merupakan pusat
perdagangan komoditi pasar tradisional, perkantoran,
kuliner dan perdagangan umum yang berlokasi di Pusat
Kawasan Niaga Bintaro Jaya Sektor 7 Tangerang Selatan.
Pasar Modern Bintaro Jaya berdiri dan mulai beroperasi
sejak bulan Juni 2011, dimana unit usaha di Pasar Modern
Bintaro Jaya terdiri dari Lapak Pasar, Ruko dan Kios.

35
akses
apartemen
akses
jalan tol
apartemen
emerald bintaro
taro
n Bin
Jala a 5
Uta m

Boulevard Bintaro Jaya

gerbang tol
bintaro -

g
an
pondok
mb
Jo indah
ma 9
Ra
ya Jalan Bintaro Uta
lan
Ja

Jal
Waktu Tempuh nMa
ale

9
o

menit

APARTEMEN EMERALD BINTARO

Apartemen Emerald Bintaro memiliki
jalur dekat dengan tol karena
g letaknya yang strategis. Apartemen
jarak Tempuh Sep
on
yang memiliki akses dekat dengan
a-
kart jalur tol memudahkan mobilisasi

3.9
a
lJ para penghuni sehingga lebih
To
km efisien dalam menggunakan waktu,
tenaga, dan juga biayanya dalam
menempuh perjalanan berjarak jauh.

37
 akses
kereta api
stasiun
pondok
ranji
apartemen
emerald bintaro
taro
n Bin
Jala a 5
Utam
Boulevard Bintaro Jaya

g
an
mb
Jo
ma 9 stasiun
ya Jalan Bintaro Uta
jurang
Ra
lan

mangu
Ja

Jal
Waktu Tempuh an
Ma
le o

11 jurang
mangu
9 sudimara
16 pondok
ranji
Lokasi Apartemen Emerald yang
berada dipinggir jalan ini akan lebih
APARTEMEN EMERALD BINTARO

menit menit menit memudahkan akses kemanapun, baik

menggunakan kendaraan pribadi
stasiun ataupun menggunakan transportasi
jarak Tempuh sudimara umum seperti kerta api KRL. Karena
lokasi yang strategis ini penghuninya

5.1 4.4 7.0

tak akan memtuhkan waktu lama,
karena dari Apartemen Emerald hanya
9 menit menuju Stasiun Sudimara, 11
km km km menit menuju Stasiun Jurangmangu,
dan dibutuhkan 16 menit saja menuju
Stasiun Pondok Ranji.

38
akses Distrik Emerald

intrans
Distrik Discovery

Apartemen Emerald Bintaro

Bintaro -
Thamrin city

Distrik Kebayoran
jadwal
keberangkatan

bintaro thamrin city

05.30 07.00
06.00 08.00 Pusat Kawasan Niaga

10.00 15.00

APARTEMEN EMERALD BINTARO

11.00 15.30
Bintaro Jaya Xchange Mall -
18.00 16.30 Stasiun Jurangmangu
18.30 17.00
20.00
20.30

39
 APARTEMEN EMERALD BINTARO

40
marketing gallery

Jalan Raya Jombang (dekat British International

School) Bintaro Jaya, Tangerang Selatan - 15227
021 222 10 999 0888 22 10 999

APARTEMEN EMERALD BINTARO

Scan Barcode!
untuk penunjuk arah

41
tips
apartemen

Memilih
Tempat Tinggal
yang Nyaman
Berburu tempat tinggal yang nyaman,
baik untuk sendiri maupun keluarga,
ibarat mencari jarum di tumpukan
jerami. Pilihan tempat tinggal semakin
banyak. Entah itu perumahan, apartemen,
hingga kondominium. Promo-promo
menggiurkan juga bertebaran di mana-
mana.
Anda memang harus jeli dalam memilah
dan memilih tempat tinggal yang benar-
benar nyaman, sesuai dengan keinginan
dan bujet. Ada beberapa hal yang perlu
Anda pertimbangkan dalam menentukan
pilihan.
Lokasi, Lokasi,
Lokasi
Faktor lokasi, tentu saja menjadi
poin terpenting dalam pemilihan
tempat tinggal. Perumahan yang
berada di lokasi yang strategis dan
mudah dijangkau, akan memudahkan
Anda. Nilai properti pun akan lebih
menguntungkan jika lokasinya
strategis.
Transportasi
Umum
Sebaiknya Anda mempertimbangkan
lokasi perumahan yang dilalui oleh
transportasi umum. Lebih baik lagi jika
dekat dengan stasiun atau terminal
bus. Hal ini akan memudahkan
mobilitas sehari-hari Anda.
Fasilitas
Dalam memilih tempat tinggal,
perhatikan fasilitas-fasilitas umum yang
berada di sekitarnya. Misalnya, rumah
sakit, sekolah, pusat perbelanjaan,
pusat olah raga, dan fasilitas-fasilitas
lain yang memudahkan Anda.
Bebas Banjir
Janganlah hanya sekadar
lingkungan yang bebas banjir,
tapi akses jalan di sekitar tempat
tinggal harus juga bebas banjir.
Saluran pembuangan air, limbah,
dan tempat pembuangan
sampah juga harus menjadi
perhatian Anda.
Lingkungan
Sekitar
Pilihlah lingkungan tempat tinggal
dengan kualitas udara dan air yang
baik dengan pepohonan-pepohonan
hijau. Hindari lingkungan sekitar yang
APARTEMEN EMERALD BINTARO
berpolusi, baik udara, air, maupun
suara. Misalnya, dekat dengan jalan
raya, jalan tol, atau dekat dengan
kawasan industri.
43
 10 Tips Beli Apartemen
sebagai Hunian
Tinggal di apartemen, kini telah menjadi bagian dari gaya hidup
kaum urban atau generasi milenial. Serba praktis, modern,
dan nyaman, menjadi alasan teratas. Namun, sebelum pilih
apartemen yang dituju, simak beberapa poin berikut ini:

1
Kenali Pengembangnya

2
Pelajarilah rekam jejak (track record)
pengembang atau developer. Kredibilitas
pengembang menjadi taruhan Anda
dalam membeli properti. Percayakan
pembelian atau investasi properti Anda
hanya kepada pengembang yang
terpercaya dan selalu menepati janji.
Cek Lokasi
Lakukanlah survei menyeluruh terhadap
lokasi suatu apartemen. Lebih baik
memilih apartemen yang dekat dengan
tempat kerja atau aktivitas sehari-hari.
Atau, lokasi yang memiliki akses mobilitas
dan transportasi publik yang bisa
diandalkan. Tujuannya, menghemat biaya
transportasi dan waktu perjalanan.

6
Lahan Parkir

7
Cari tahu apakah ada lahan
parkir khusus untuk penghuni. Total Biaya
APARTEMEN EMERALD BINTARO

Berapa banyak lahan parkir yang

disediakan pengembang untuk
menampung seluruh kendaraan
penghuni, harus tetap menjadi
perhatian.
Cari informasi sejelas-jelasnya
dari pengembang, mulai dari
harga, fasilitas apartemen, pajak,
dan biaya-biaya lain, yang
berkaitan dengan pembelian unit
hunian di apartemen.

44
 4
3 5
Fasilitas Kawasan
Apartemen biasanya menawarkan berbagai
fasilitas yang ada di dalamnya. Namun,
ada baiknya Anda melihat fasilitas-fasilitas
apa saja yang ada di sekitar kawasan
apartemen. Terutama rumah sakit, pusat
perbelanjaan, sekolah, kuliner, stasiun kereta
9
atau halte bus, dan lain-lain.
8
Operasional Harian
Tinggal di apartemen membutuhkan pula
biaya-biaya tambahan lain untuk sehari-hari.
Mulai dari service charge, laundry, dan
lain-lain.
Sesuaikan Kebutuhan
Setiap apartemen, menawarkan tipe hunian,
mulai dari studio (tanpa sekat), satu kamar,
dua kamar, tiga kamar, hingga apartemen
luxury (lebih dari 3 kamar). Cari yang sesuai
dengan kebutuhan, bukan gengsi dan
keinginan.
Tunai atau Kredit
Pertimbangkan dengan baik, pola
10
pembayaran tunai atau kredit yang akan
digunakan untuk membeli apartemen.
Tentu saja sesuai dengan kebutuhan
dan kemampuan finansial Anda.
Utamakan Keamanan
Fasilitas keamanan menjadi salah satu yang
wajib dipertimbangkan dalam memilih
apartemen. Sistem keamanan yang baik
dan terkontrol rapi, akan menciptakan
kenyamanan dan keselamatan keluarga
Anda.
Pilihlah yang Terbaik
Terakhir, dan tak kalah penting. Setelah
menyimak semua tips tersebut di atas,
pilihlah apartemen yang terbaik dari
APARTEMEN EMERALD BINTARO
semua kriteria. Pilihan sempurna tentu
saja tidak ada, tapi paling tidak yang
terbaiklah yang Anda pilih.
45

Lihat Siapa
Pengembangnya
Meskipun pasar investasi apartemen
sedang bergairah, ada baiknya
jangan mudah tergiur membeli unit
apartemen dengan jumlah banyak dari
pengembang. Perhatikan performa
Lokasi Penentu Permintaan
1
2 Lokasi prospektif tetap menjadi syarat utama saat
membidik apartemen, baik untuk tempat tinggal
maupun investasi. Pastikan akses menuju lokasi
cukup mudah dan fasilitas di sekitar apartemen
cukup lengkap untuk pemenuhan kebutuhan harian.
Lokasi yang strategis dengan kemudahan akses akan
menjadi nilai tambah investasi. Apalagi jika investasi
di lokasi premium, dekat dengan pusat bisnis, dan
fasilias-fasilitas utama lain.

Investasi
pengembang yang dibidik. Hal ini karena
investasi yang Anda keluarkan tidak
bernilai kecil.
Buruan Beli
3
Apartemen
Cari tahu mengenai reputasi mereka.
Sebelum Launching Cara mudahnya, lihat jaringan yang
telah dibangun oleh mereka. Pengelola
Harga apartemen yang ditawarkan dengan reputasi baik biasanya
akan jauh lebih rendah karena suatu mempunyai jaminan kesuksesan
proyek apartemen yang ditawarkan Apartemen dapat menjadi instrumen investasi sangat
memasarkan apartemen dan menaikkan
masih berupa konsep. Calon investor menjanjikan, dengan catatan pilihan yang dibidik memang
nilai investasi di masa depan.
dapat mengambil peluang ini. Hal tepat. Berbeda dengan rumah yang harga tanahnya
ini bermaksud untuk membantu cenderung terus naik sedangkan nilai bangunannya menyusut,
cash-flow dari pengembang nilai apartemen bergantung pada permintaan pasar.
dan meningkatkan rasa percaya Agar mendapat imbal balik menguntungkan, ada beberapa
konsumen akan suatu proyek. Saat hal yang perlu diperhatikan sebelum memutuskan berinvestasi
masa pemasaran tiba, investor akan pada hunian vertikal, seperti apartemen. Simak berikut ini:
diuntungkan dengan harga yang
semakin meningkat.

Status Lahan
5
APARTEMEN EMERALD BINTARO

Jeli mencari kebenaran atas status lahan apartemen yang diincar. Apartemen yang tepat

4
Tren Kenaikan Harga
Faktor kenaikan harga jangan dikesampingkan. Pembeli
wajib mengetahui kapan apartemen tersebut dimulai
dibangun dan kisaran harga awal hingga sampai waktu
pembeli berkunjung ke apartemen tersebut. Cek berapa
persen kenaikan harga unit apartemen tersebut dalam
kurun waktu tertentu. Properti masih menjadi salah satu
instrumen investasi yang menggiurkan kok.
dijadikan untuk berinvestasi adalah apartemen dengan lahan yang sudah menjadi hak milik
pengembang, bukan lahan yang masih status Build, Operate, Transfer (BOT).
BOT merupakan upaya pemanfaatan aset milik negara atau daerah berupa tanah yang
pemanfaatannya dilimpahkan kepada pihak lain atau swasta selama jangka waktu tertentu.
Pihak swasta memperoleh hak konsensi (hak mengelola lahan dan bangunan) dan pemerintah
mendapatkan royalti atas pemakaian asetnya.
Kelemahan status BOT, yaitu pada saat habis masa penggunaan oleh pihak swasta, tanah dan
bangunan yang dibangun swasta di atas tanah tersebut harus dikembalikan atau diserahkan
kepada pemerintah pusat atau pemerintah daerah. Jadi jangan sampai, konsumen harus gigit jari
karena sekian juta melayang hanya karena tidak jeli memastikan status lahan.

46
 Rusun, Apartemen
atau Kondominium?
Belakangan ini, hunian vertikal atau hunian bertingkat seperti apartemen
semakin banyak bermunculan. Jika lebih tertarik tinggal di hunian vertikal,
Anda perlu menentukan jenis hunian mana yang cocok. Ada beberapa
jenis hunian vertikal yang bisa Anda pilih, mulai dari rumah susun,
apartemen dan kondominium.
Rumah Susun
Meskipun banyak istilah yang digunakan untuk menyebut hunian
bertingkat, dalam peraturan perundang-undangan Indonesia hanya
satu istilah yang dikenal, yaitu rumah susun. Ini bisa ditemukan dalam
Pasal 1 ayat 1 Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah
Susun.
Berdasarkan undang-undang tersebut, definisi rumah susun
adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan
secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal, dan
merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan
digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang
dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah
bersama.
Faktor utama yang membedakan rumah susun dari apartemen
dan kondominium adalah fasilitas yang ditawarkan. Umumnya, rumah
susun dilengkapi dengan prasarana dasar, seperti jaringan jalan,
drainase, sanitasi, air bersih dan tempat sampah. Utilitas umum atau
kelengkapan penunjang pada lingkungan rumah susun, antara lain
jaringan listrik, jaringan telepon dan jaringan gas.
Apartemen dan Kondominium
Istilah apartemen berasal dari Amerika Serikat yang merujuk pada
satuan hunian yang menempati bagian tertentu dari sebuah gedung.
Secara definisi, apartemen merupakan jenis tempat tinggal yang
hanya mengambil sebagian kecil ruang dari suatu bangunan.
Satu gedung apartemen dapat memiliki puluhan atau ratusan unit
apartemen. Di Britania Raya dan negara-negara persemakmuran,
apartemen lebih dikenal dengan istilah flat.
Sementara itu, kondominium dikenal dalam sistem hukum Italia dan
berasal dari kata con yang berarti bersama-sama, dan kata dominium
yang memiliki arti pemilikan. Secara definisi, kondominium merupakan
bentuk hak guna perumahan. Bagian tertentu hunian dimiliki secara
pribadi, seperti kamar apartemen.
Sementara, penggunaan akses ke fasilitas seperti lorong, sistem
pendingin, elevator dan eksterior berada di bawah hukum yang
dihubungkan dengan kepemilikan pribadi dan dikontrol oleh
asosiasi pemilik yang menggambarkan kepemilikan seluruh bagian.
Jadi, pemakaian istilah kondominium lebih merujuk pada hak guna
bangunan, sementara istilah apartemen lebih menekankan pada fisik
bangunan.
Di kalangan pegiat properti Indonesia, pembedaan arti kodominium
dan apartemen umumnya dikaitkan dengan bentuk kepemilikan.
Istilah apartemen digunakan untuk menunjukkan hunian vertikal yang
disewakan, sedangkan kondominium adalah apartemen yang dimiliki
masing-masing penghuni.
Pemilik kondominium tidak memiliki tanah, atap atau jalan sendiri.
Meski demikian, mereka berhak melakukan apapun terhadap unit
kondominium mereka. Pemilik kondominium bahkan bisa menjual
atau menyewakan unit mereka kepada pihak lain.
Artinya, kondominium dan apartemen memiliki pangsa pasar yang
APARTEMEN EMERALD BINTARO
berbeda. Pelaku industri properti di Indonesia menjelaskan bahwa
kondominium dapat menjadi alternatif investasi karena dapat dijual
atau disewakan. Sementara, apartemen cenderung merujuk pada
hunian tempat tinggal yang menjulang ke atas (high-rise).
Meski demikian, pada perkembangannya, kini apartemen pun
sudah banyak yang memiliki status kepemilikan hingga terkadang
perbedaan antara kondominium dan apartemen tidak begitu besar.
Selain itu, ada juga istilah apartemen servis dan apartemen sewa.
Apartemen servis adalah apartemen yang disewakan lengkap
dengan layanan harian, sementara apartemen sewa adalah
apartemen yang disewakan tanpa layanan harian atau daily
service.
47
 Istilah-istilah Khusus
dalam Apartemen
Dalam ranah properti, banyak sekali istilah-istilah yang dipakai dan terkadang tidak umum
bagi masyarakat awam. Begitu pula dengan istilah-istilah dalam konteks apartemen. Berikut
beberapa diantaranya:
Rumah Susun
Rumah susun merupakan gedung
bertingkat yang dibangun dalam sebuah
lingkungan yang terbagi dalam struktur
fungsional, baik horisontal maupun
vertikal, dan merupakan satuan-satuan
yang dapat dimiliki dan digunakan
secara terpisah.
Rumah susun memiliki tempat hunian
dan dilengkapi dengan bagian bersama,
benda bersama, dan tanah bersama
yang terletak pada lokasi dengan alamat
tertentu.
APARTEMEN EMERALD BINTARO
Bagian Bersama
Bagian bersama adalah semua
bagian yang melekat pada rumah
susun, termasuk lift, koridor, peralatan
mekanikal dan elektrikal, atap, dinding
luar, kolom struktur, fondasi, dan lain-lain.
48
Benda Bersama
Dalam hal ini, benda bersama
merupakan benda-benda yang berdiri
sendiri dan terletak di atas tanah
bersama, seperti pos satpam, lanskap
taman, tanda lalu lintas, lapangan olah
raga, kolam renang, dan sebagainya.
Tanah Bersama
Tanah bersama adalah tempat
berdirinya rumah susun hingga dinding
atau pagar pembatas.
Hak Bersama
Hak bersama dimiliki secara bersama-
sama oleh para pemilik rumah susun,
yang terdiri dari bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama.
Pertelaan
Pertelaan adalah gambar dan uraian yang disahkan
oleh Pemerintah Provinsi yang merinci pemisahan
satuan rumah susun, bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama. Pertelaan menjadi
dasar diterbitkannya Sertifikat Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun (SHM Sarusun) maupun perhitungan
Nilai Perbandingan Proporsional (NPP).
Service Charge
Ini merupakan biaya yang dibebankan kepada
pemilik atau penghuni rumah susun guna
pemeliharaan bangunan rumah susun secara
keseluruhan. Service charge menjadi tanggung
jawab pemilik, kecuali bila pemilik mengalihkan
tanggung jawab kepada penghuni.
Biaya-biaya pemakaian, perawatan, dan perbaikan
hak bersama (common property), pajak-pajak,
asuransi, fee konsultan dan auditor, termasuk biaya
karyawan dan biaya administratif badan pengelola
termasuk ke dalam service charge.
Sinking Fund
Sinking fund atau utility charge adalah dana
cadangan untuk penggantian atau perbaikan
berbagai komponen utilitas yang telah aus atau
rusak. Besarnya service charge maupun utility
charge ditetapkan dalam AD/ART Perhimpunan
Penghuni.
CA
450
210
Sertifikat Apartemen
yang Perlu Anda Tahu
BAD
AN P
E
REP RTANA
Umumnya, jika membeli rumah, Anda akan mempunyai Hak Milik. Namun, jika Anda membeli
apartemen, maka hak kepemilikannya lebih kompleks. Berdasarkan status tanah, apartemen
DAF

UBL H
digolongkan Tmenjadi
AR I Tanah Negara, Tanah Hak Milik dan Tanah Pengelolaan.
S

IK I AN NA
IAN
2017
Jika apartemen yang Anda beli didirikan di atas tanah negara, maka status pengelolaan oleh

NDO
pengembang adalah HGB Murni. Sementara, jika apartemen berdiri di tanah hak milik, maka
S
NES IONAL
hak pengelolaan pengembang adalah HGB Hak Milik. Jika developer hanya diberi kuasa untuk
membangun apartemen di tanah pihak ketiga, maka status pengelolaannya menjadi HGB HPL.

IA Namun, hampir tidak pernah ada pengembang yang memiliki izin dengan status HGB Hak
Milik karena hak milik hanya dapat dipunyai individu yang merupakan warga negara Indonesia,
dan bukan oleh badan hukum.
Dalam peraturan tentang rumah susun di Indonesia disebutkan bahwa yang berhak memiliki
unit rumah susun atau, dalam hal ini apartemen, adalah warga negara Indonesia. Jadi, agar
warga asing di Indonesia juga dapat memiliki unit apartemen, biasanya pengembang
menurunkan status kepemilikan menjadi HGB Murni.
Status kepemilikan setiap pemilik unit apartemen adalah Satuan Hak Milik Satuan Rumah Susun
(SHMSRS). Meski demikian, SHMSRS tidak memberikan kepastian kepada pemilik unit bahwa
tanah apartemen dengan serta merta menjadi pemilik unit secara keseluruhan, melainkan
bergantung pada status tanah yang dimiliki pihak pengembang.
Status yang paling aman tentu saja jika pengembang mempunyai HGB Hak Milik. Artinya, tanah
tempat apartemen dibangun adalah milik pengembang. Jika pemilik unit juga menjadi pemilik
tanah, biasanya harga apartemen tersebut sangat mahal.
Anda juga tidak perlu khawatir jika pengembang apartemen mengantongi status HGB

APARTEMEN EMERALD BINTARO

Murni karena tanah apartemen merupakan milik negara. Jika negara meminta tanah tersebut
dikembalikan maka negara akan membayar 80% dari harga tanah saat itu dan masing-masing
pemilik unit akan mendapatkan proporsional berdasarkan luas unit yang dimiliki dibagi total
luas unit yang ada.

SER
Namun, Anda perlu waspada jika pengembang apartemen hanya memiliki izin HGB HPL.
Pasalnya, jika pemilik tanah atau pihak ketiga meminta tanahnya kembali setelah masa HGB

TIFI
berakhir, maka pemilik unit apartemen tidak akan mendapatkan penggantian sepeserpun.

KAT
Jadi, sebelum membeli apartemen, pastikan Anda mengetahui status sertifikat rumah tersebut
agar tidak menyesal di kemudian hari.

49
 Biaya-biaya Pajak Pertambahan
Nilai (PPN) Pajak Bumi

Pengajuan KPA Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dalam

pembelian unit hunian apartemen, yaitu
sebesar 10%.
dan Bangunan (PBB)
Setiap tahun, Anda perlu membayar
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Ketika sudah menentukan pilihan apartemen, Anda harus Biasanya tagihan akan diberikan setiap
memperhatikan biaya-biaya apa saja yang wajib dikeluarkan bulan Maret melalui Surat
sebagai pelengkap administrasi transaksi pembelian dan Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT).
pengajuan Kredit Kepemilikan Apartemen (KPA). Selain biaya PBB harus dibayarkan paling lambat
untuk membeli, Anda juga perlu tahu biaya bulanan atau enam bulan sejak SPPT diterbitkan.
tahunan yang harus Anda bayarkan.

Biaya Pemeliharaan
Biaya Pembelian Apartemen
Ketika membeli apartemen, Anda
(Biaya Perolehan) perlu membayar biaya servis dan
Biaya perolehan apartemen adalah biaya yang tercantum dalam pemeliharaan (service charge).
brosur apartemen. Pada umumnya pihak pengembang akan Biaya teserbut mencakup biaya
mencantumkan nilai jual serta syarat uang muka. Setidaknya pemeliharaan gedung, kebersihan,
Anda perlu menyiapkan uang muka untuk membeli apartemen keamananan, perawatan gedung dan
dan sisanya Anda dapat mengajukan KPA. berbagai fasilitas lain. Biaya ini biasanya
diatur oleh pihak pengembang atau
pengelola apartemen.
Biaya Provisi
Jika menggunakan fasilitas KPA (Kredit Pemilikan Apartemen),
Anda akan dikenakan biaya provisi. Besarnya biaya ini sangat Biaya Utilitas dan Parkir
bervariasi, sesuai dengan penawaran bank. Biasayanya biaya
Anda wajib pula membayar biaya
APARTEMEN EMERALD BINTARO

provisi berada di kisaran 1% dari kredit.

Bea Perolehan Harga Tanah dan
Bangunan (BPHTB)
Anda juga harus membayar Bea Perolehan Harga Tanah dan
Bangunan (BPHTB). Besaran BPHTB, yaitu sebesar 5% dari
harga apartemen, setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak
Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). Besar NJOPTKP ini berbeda-beda
sesuai daerah.
Biaya Akta Jual Beli
(AJB), Pertelaan dan
Bea Balik Nama (BBN)
Anda juga perlu membayar
biaya Akta Jual-Beli (AJB), Pertelaan,
dan Bea Balik Nama (BBN). Biasanya
ketiga biaya itu dihitung dalam satu
paket dengan besaran sekitar 1% dari
harga jual apartemen.
utilitas, seperti listrik, air, TV kabel,
dan internet (jika menggunakannya).
Biasanya biaya listrik di apartemen
umumnya lebih mahal 20%-30% jika
dibandingkan dengan tarif perumahan
biasa. Hal ini disebabkan karena PLN
mengubah pasokan listrik tegangan
rendah menjadi menengah untuk
apartemen. Jika Anda memiliki
kendaraan pribadi, Anda dikenakan
biaya sewa lahan parkir.

50
 Sistem Pembayaran
Apartemen
Anda sudah menentukan pilihan apartemen yang diinginkan? Baik Apa saja yang harus
lokasi, unit, maupun harganya? Kini, Anda tinggal menentukan dipertimbangkan sebelum
cara pembayaran atas unit yang telah dipilih tersebut. mengambil KPA?
Ada tiga jenis pembayaran yang ditawarkan saat akan membeli
apartemen yang baru (atau baru akan) dibangun: Pastikan Anda mampu membayar cicilan.
Biasanya Bank memberikan cicilan maksimum
30% dari penghasilan suami-istri. Ketiga cara
pembayaran tersebut mempersyaratkan
pembayaran booking fee dan down
Cash Keras KPA
payment (uang muka).

Pembayaran langsung di Perlu diingat, jika Anda batal membeli,

muka seharga apartemen (Kredit uang booking fee Anda hangus atau non-
yang akan dibeli. Pemilikan refundable. Untuk itu, sebelum membeli
apartemen, pastikan produk dan perusahaan
Apartemen) pengembang telah terbukti bisa dipercaya.
Salah satu fasilitas Untuk pembayaran DP, usahakan untuk
bank yang memilih pembayaran yang bisa diangsur
menawarkan cicilan untuk meringankan cash flow Anda.
dalam periode Pengembang menghitung panjang angsuran
panjang (sampai 15 DP sesuai dengan progres konstruksi

APARTEMEN EMERALD BINTARO

Installment
Sistem pembayaran
mencicil dengan periode
pendek (1-3 tahun).
tahun), hanya perlu bangunan.
membayar down
payment atau uang Saat DP sudah selesai dibayar, Anda akan
muka. mendapatkan dokumen PPJB (Perjanjian
Pengikatan Jual Beli) apartemen, yaitu berisi
kesepakatan jual beli properti sementara
antara penjual (developer) dan pembeli
(Anda). Artinya, biarpun Anda masih
mengangsur dan menunggu proses AJB, PPJB
adalah bukti kepemilikan apartemen Anda.

51
 Hak dan Kewajiban
Penghuni Apartemen
Apartemen atau rumah susun ialah bangunan bertingkat untuk dihuni yang setiap unit dapat dimiliki
secara terpisah. Penghuni apartemen memiliki batasan-batasan dalam memanfaatkan ruang di
dalam bangunan apartemen. Di setiap rumah susun atau apartemen, dikenal istilah bagian bersama,
benda bersama dan tanah bersama. Ketiga hal ini merupakan hak bersama dari rumah susun yang
tidak dapat dimiliki secara individu.
Lalu apa saja hak dan kewajiban atau bahkan larangan yang dimiliki oleh pemilik suatu apartemen
atau rumah susun dalam peraturan pemerintah? Pemilik suatu apartemen atau rumah susun
mempunyai hak dan kewajiban yang di atur oleh Peraturan Pemerintah no.4 tahun 1988 tentang
Rumah Susun.
Hak penghuni/pemilik dalam Perhimpunan
Penghuni Rumah Susun (PPRS)
Selain hak dan kewajiban yang diatur dalam Peraturan Pemerintah
tersebut, penghuni yang menjadi anggota Perhimpunan Penghuni
Rumah Susun (PPRS) mempunyai hak suara dalam kegiatan rapat
umum. PPRS ini merupakan badan hukum yang sah dan satu-
satunya badan yang berhak untuk mengelola aset apartemen dan
mengatur peraturan.

Pasal 61 Penghuni dapat menyuarakan pendapat mereka dalam setiap

rapat umum dan hak suara ini terbagi dalam 3 kategori, yaitu:

PP No. 4 Hak suara penghunian, hak suara untuk menentukan hal-hal

menyangkut tata tertib, pemakaian fasilitas dan kewajiban
Tahun pembayaran iuran atas pengelolaan dan asuransi kebakaran
1988 terhadap hak bersama seperti bagian bersama, benda bersama
dan tanah bersama. Setiap pemilik hak atas tanah satuan rumah
susun mewakili satu suara.

Ayat (1) setiap penghuni
berhak:
Memanfaatkan rumah susun
dan lingkungannya termasuk
APARTEMEN EMERALD BINTARO
Ayat (2) setiap penghuni
berkewajiban:
Mematuhi dan melaksanakan
peraturan tata tertib dalam
Ayat (3) setiap penghuni
dilarang:
Melakukan perbuatan yang
membahayakan keamanan,
Hak suara pengelolaan, hak suara para anggota PPRS untuk
menentukan hal-hal terkait pemeliharaan, perbaikan dan
pembangunan prasarana lingkungan, serta fasilitas sosial, bagian
bersama, benda bersama dan tanah bersama.
Hak suara pemilikan, hak suara ini untuk menentukan hal-hal yang

bagian bersama, benda
bersama dan tanah bersama
secara aman dan tertib;
Mendapatkan perlindungan
sesuai dengan Anggaran Dasar
dan Anggaran Rumah Tangga;
Memilih dan dipilih
menjadi Anggota Pengurus
Perhimpunan Penghuni.
suatu rumah susun dan
lingkungannya sesuai dengan
Anggaran Dasar dan Anggaran
Rumah Tangga;
Membayar iuran pengelolaan
dan premi asuransi kebakaran;
Memelihara rumah susun
dan lingkungannya termasuk
bagian bersama, benda
bersama dan tanah bersama.
ketertiban dan keselamatan
menyangkut hubungan antar sesama penghuni satuan rumah
terhadap penghuni lain,
susun; Pemilihan Pengurus PP; dan biaya-biaya atas satuan rumah
bangunan dan lingkungannya;
susun.
Mengubah bentuk dan/
Berdasarkan penjelasan ini, setiap pemilik atau penghuni
atau menambah bangunan
mempunyai kewajiban dan hak yang telah diatur dalam Peraturan
di luar satuan rumah susun
Pemerintah tersebut. Setiap apartemen di Indonesia sudah
yang dimiliki tanpa mendapat
seharusnya memiliki PPRS sendiri untuk kepentingan sesama
persetujuan perhimpunan
penghuni dan pemilik apartemen.
penghuni.

52
Biaya Ekstra
Tinggal di Apartemen
Parkir
Biaya ini biasanya
Listrik digunakan
oleh pengelola
Tagihan listrik rata-rata
Air 20-30% lebih tinggi dari Service Charge apartemen untuk
keamanan dan
Biaya air ini biasanya tagihan di rumah tapak.
Biaya servis merupakan perawatan lahan
lebih tinggi dari biaya yang harus dikeluarkan parkir.
rumah tapak. Namun, penghuni apartemen setiap
selisihnya memang bulan, per tiga bulan, atau
tidak begitu jauh. per tahun, tergantung dari
luas unit hunian.

Biaya Perpanjang
HGB
Umumnya, status kepemilikan
Hak Guna Bangunan memiliki
jangka waktu 25-30 tahun.

APARTEMEN EMERALD BINTARO

Pengelola apartemen akan
menagih biaya ini dalam
waktu dua tahun sebelum
masa HGB habis.

53
 View
Salah satu faktor yang memengaruhi
kenyamanan penghuni apartemen adalah
pemandangan (view). Beberapa pengelola
apartemen bahkan tak ragu untuk
menetapkan harga jual tinggi untuk unit
apartemen yang memiliki pemandangan
indah. Misalnya, menghadap ke arah
kolam renang, taman, atau pemandangan
kota (city view).

Memilih Lantai
Apartemen Paparan Sinar Matahari
Arah hadap unit terhadap paparan sinar
matahari patut pula menjadi pertimbangan.
Sebaiknya hindari unit yang memiliki arah
Setelah menentukan tipe unit apartemen, memilih hadap ke arah barat atau utara karena
lantai serta posisi unit apartemen merupakan tahap paparan sinar matahari membuat ruangan
penting berikutnya yang patut Anda pertimbangkan. cenderung lembab dan panas.
Posisi unit hunian yang Anda pilih, berpengaruh secara
signifikan terhadap kenyamanan, keselamatan, dan
keamanan tinggal. Faktor apa saja yang memengaruhi
lokasi unit apartemen?
APARTEMEN EMERALD BINTARO

Posisi lift atau Tangga

Pilih unit apartemen yang berdekatan
dengan letak lift atau tangga darurat.
Hal ini memudahkan Anda beraktivitas
sehari-hari serta mengakses tangga saat
dalam keadaan darurat. Namun, posisi
yang strategis seringkali dilalui oleh
penghuni lain. Maka pastikan keamanan
unit apartemen terjaga demi kenyamanan
Anda sekeluarga.

54