MODUL 14

IJARAH DAN APLIKASINYA DI LKS

Fikih Muamalah 1

Dosen Pengampu
Dr. Dede Abdul Fatah, M.Si
Pengertian Ijarah
• Secara etimologi ijarah berarti : sewa, upah, jasa atau
imbalan.
• Secara istilah syariah, Ulama Hanafi mendefinsikan
ijarah sebagai berikut :

‫عقد على منافع بعوض‬

Transaki terhadap suatu manfaat

dengan suatu imbalan / fee / penukar manfaat
 Definisi Menurut
Mazhab Syafi’iy

‫عقد على منفعة مقصودة معلومة مباحة قابلة للبذل بعوض معلوم‬

(Manfaat) tertentu yang dibolehkan

Transaksi
Terhadap Dapat digunakan
manfaat

Dengan imbalan (bayaran) tertentu

 Definisi Menurut
Mazhab Maliki dan Hanbali

‫تمليك منافع شيىء مباحة مدة معلوم بعوض‬

Sesuatu yang dibolehkan

Transaksi
Terhadap Dalam waktu tertentu
manfaat

Dengan imbalan (bayaran) tertentu

• Definisi Hanafi sangat ringkas, 1. Tanpa menyebut waktu
tertentu, 2. Tanpa menyebut manfaat yang dibolehkan.
• DefinIsi Syafii tanpa menyebut waktu tertentu.
• Definisi Maliki dan Hanbali tidak menyebutkan dapat
digunakan,
• Ketiga definisi tersebut dapat digabungkan, yaitu :

Sesuatu yang dibolehkan

Dapat digunakan

Dalam waktu tertentu

Dengan imbalan (bayaran) tertentu

Definisi Hanafi sangat ringkas, 1. Tanpa menyebut
waktu tertentu, 2. Tanpa menyebut manfaat yang
dibolehkan.
Definsi Syafii tanpa menyebut waktu tertentu.
Ketiga definIsi tersebut dapat digabungkan, yaitu :

Sesuatu yang dibolehkan

Transaksi
Terhadap Dalam waktu tertentu
manfaat

Dengan imbalan (bayaran) tertentu

 IJARAH

Ijarah adalah akad pemindahan hak atas barang

atau jasa, melalui pembayaran upah sewa, tanpa
diikuti dengan pemindahan kepemilikan
(ownership/milkiyah) atas barang itu sendiri.
 Definisi Fatwa DSN

Akad pemindahan hak guna (manfaat) atas suatu barang

atau jasa dalam waktu tertentu melalui pembayaran
sewa/upah, tanpa diikuti dengan pemindahan
kepemilikan barang itu sendiri;
 Akad pemindahan hak guna atas barang atau jasa
Ijarah melalui pembayaran upah sewa, tanpa diikuti
dengan pemindahan kepemilikan atas barang itu

Bank Menyewakan rumah

Bank
Muamalat

Nasabah membayar sewa

 Dalil Al-qur’an tentang Ijarah
. ‫اح َعلَْي مك ْم إِ َذا َسلَّ ْمتم ْم َماآتَ ْي تم ْم‬َ‫ن‬‫ج‬ ‫ال‬
َ َ‫ف‬ ‫م‬ ‫ك‬
‫م‬ ‫د‬
َ ‫ال‬
َ ‫َو‬
‫أ‬ ‫و‬
‫ا‬ ‫ع‬ ِ
‫ض‬ ‫َت‬ ‫س‬‫ت‬
َ ‫ن‬
ْ َ
‫أ‬ ‫ُت‬
ْ‫م‬ ‫د‬
ْ‫َر‬‫أ‬ ‫ن‬
ْ ِ‫وإ‬
َ ‫م‬ ْ ْ ْ ْ ‫م‬ ْ َ َ َ
ِ ‫َن هللا َِمَاتَعملمو َن ص‬
‫ي ْر‬ َّ ‫أ‬ ‫ا‬
‫و‬ ‫م‬َ‫ل‬‫اع‬
‫و‬ ،‫هللا‬ ‫ا‬
‫و‬ ‫ق‬
‫م‬ َّ
‫ات‬ ‫و‬ ،‫ف‬ِ ‫ ِِبلْمعرو‬.
َ ْ َْ َ ْ‫َ َ ْ م‬ َ ْ‫َ ْ م‬

“Dan jika kamu ingin anakmu disusukan oleh orang lain,

maka tidak ada dosa bagimu apabila kamu
memberikan pembayaran menurut yang patut.
Bertaqwalah kamu kepada Allah dan ketahuilah
bahwa Allah Maha Melihat apa yang kamu
kerjakan.”(QS. Al-Baqarah:233)
 Firman Allah QS. al-Zukhruf [43]: 32

‫ض مه ْم‬ ‫ع‬ ‫ص‬ ‫ا‬ ‫ن‬ ‫ع‬ ‫ف‬‫ر‬‫و‬ ،‫ا‬ ‫ي‬ ‫ُّن‬
‫الد‬ ِ
‫اة‬ ‫ي‬‫اْل‬ ِ
‫ِف‬ ‫م‬ ‫ه‬ ِ ِ ِ
َ ْ َ َْ َ َ َ َ ْ ََْ ْ ‫م‬ َ َ ْ َ ْ ‫أ مَه ْم يَ ْق م ْ َ َ َ َ َ ْ م َ ْ َ َْ َ م‬
‫ت‬ ‫ش‬ ‫ي‬‫ع‬ ‫م‬ ‫م‬ ‫ه‬ ‫ن‬ ‫ي‬ ‫ص‬ ‫ا‬ ‫ن‬‫م‬ ‫س‬ ‫ق‬
َ ‫ن‬ ‫َن‬
َ ، ‫ك‬ ‫ص‬
‫ر‬ ‫ت‬ ‫ْح‬
ْ ‫ر‬ ‫ن‬
َ ‫و‬ ‫م‬ ‫س‬
‫ك َخ ْر ِِمَّا َْي َمعم ْو َن‬ ِ ْ ‫ر‬‫و‬ ، ‫ًّي‬
‫ا‬‫ر‬ِ ‫خ‬
َ َ ‫ض َد َر َج َ َ ْ م م ْ َ ْ ً م ْ َ َ َ م‬
‫ص‬‫ر‬ ‫ت‬ ‫ْح‬ ‫س‬ ‫ا‬ ‫ض‬ ‫ع‬ ‫ص‬ ‫م‬ ‫ه‬ ‫ض‬ ‫ع‬ ‫ص‬ ‫ذ‬
َ ِ
‫َّخ‬
‫ت‬ ‫ي‬ِ‫ات ل‬ٍ ٍ ‫فَ ْو َق صَ ْع‬.

“Apakah mereka yang membagi-bagikan rahmat Tuhanmu? Kami telah

menentukan antara mereka penghidupan mereka dalam kehidupan dunia, dan
Kami telah meninggikan sebagian mereka atas sebagian yang lain beberapa
derajat, agar seba-gian mereka dapat mempergunakan sebagian yang lain. Dan
rahmat Tuhanmu lebih baik dari apa yang mereka kumpulkan.”
• Firman Allah QS. al-Qashash [28]: 26:

.‫ي‬ ِ ُّ ‫ إِ َّن خر م ِن استَأْجرت الْ َق ِو‬،‫ت استَأْ ِجره‬

ِ ‫قَالَت إِح َد ماُها َيأَص‬
ْ‫ي اْألَم م‬ َ َْ ْ َ َ َ ْ ‫ْ ْ َ َ َ ْ ْم‬

• “Salah seorang dari kedua wanita itu berkata, ‘Hai

ayahku! Ambillah ia sebagai orang yang bekerja (pada kita),
karena sesungguhnya orang yang paling baik yang kamu
ambil untuk bekerja (pada kita) adalah orang yang kuat lagi
dapat dipercaya.’”
• Hadis riwayat ‘Abd ar-Razzaq dari Abu Hurairah dan Abu
Sa’id al-Khudri, Nabi s.a.w. bersabda:

.‫َجَرهم‬
‫أ‬ ‫ه‬‫م‬ِ‫م ِن استأْجر أ َِجرا فَ ْلي عل‬
ْ ‫َ ْ َ َ َ ًْ م ْ ْ م‬
“Barang siapa mempekerjakan pekerja, beritahukanlah
upahnya.
 ‫اَن‬ ِ ِ ِ ِ ِ ِ ِ ‫مكنَّا نم ْك ِري اْأل َْر‬
َ َ ََ َ ْ َ َ َ َ َ ْ َّ َ ْ َ َّ ََ َ ‫ض‬
‫ه‬ ‫ن‬ ‫ف‬ ،‫ا‬ ‫ه‬ ‫ن‬ ‫م‬ ‫اء‬ ‫م‬ ‫ل‬
ْ ‫ِب‬ ‫د‬ ‫ع‬ ‫اس‬ ‫م‬‫و‬ ‫ع‬
ِ‫ر‬ ‫الز‬ ‫ن‬ ‫م‬ ‫ي‬ ‫اق‬
‫و‬ ‫الس‬ ‫ى‬ ‫ل‬ ‫ع‬ ‫ا‬ ‫َم‬ َ
ٍ ‫ك وأ ََمرََن أَ ْن نم ْك ِريَ َها صِ َذ َه‬
‫ب أ َْو‬ ِ‫هللا صلَّى هللا علَي ِه وآلِِه وسلَّم عن َذل‬ِ ‫رسو مل‬
َ َ َ ْ ٍَ َِ َ َ َ ْ َ ‫َ م‬ ْ‫َ م‬
.‫ضة‬
َّ ‫ف‬

“Kami pernah menyewankan tanah dengan

(bayaran) hasil pertaniannya; maka, Rasulullah
melarang kami melakukan hal tersebut dan
memerintahkan agar kami menyewakannya dengan
emas atau perak.”
 Dalil Hadits tentang Ijarah
• Diriwatyatkan dari Ibnu Abbas, bahwa Rasululah SAW
bersabda: “Berbekamlah kamu, kemudian berikanlah
olehmu upahnya kepada tukang bekam itu.” (H.R.Bukhari
dan Muslim)

• Dari Ibnu Umar, bahwa Rasulullah SAW bersabda:

“Berikanlah upah pekerja sebelum keringatnya kering .’’(H.R.
Ibnu Majah)
Dalil Ijma’ :

Ijma ulama tentang kebolehan melakukan akad sewa

menyewa.
Jenis Ijarah Menurut Obyeknya
Jenis Ijarah Menurut Obyeknya

• Berdasarkan obyeknya, Ijarah terdiri dari:

1. Ijarah dimana obyeknya manfaat dari barang,
seperti sewa mobil, sewa rumah, dsb.
2. Ijarah dimana obyeknya adalah manfaat dari
tenaga seorang seperti jasa konsultan,
pengacara, buruh, kru, jasa guru/dosen,dll.
• Pendapatan yang diterima dari transaksi Ijarah disebut ujrah.
Al-Ujrah ialah imbalan yang diperjanjikan dan dibayar oleh
pengguna manfaat sebagai imbalan atas manfaat yang
diterimanya.
• Rukun Ijarah
• 1. Penyewa (musta’jir)
• 2. Pemberi sewa (mu’ajjir=Ajir)
• 3. Obyek sewa (ma’jur)
• 4. Harga sewa (ujrah)
• 5. Manfaat sewa(manfaah)
• 6. Ijab qabul (sighat)
 Makjur
Rukun Obyek
Ijarah Sewa

Pemberi
Mustakjir Penyewa Sewa
Muajjir

Rukun
HIwalah

Harga
Manfaat
Ujrah /fee

AKAD
Ijab-qabul
Syarat manfaat sewa
(Baik sewa barang maupun jasa orang)
• Manfaat dapat diketahui secara rinci
• Manfaat dapat disediakan secara nyata
• Manfaat yang disewa dibolehkan syariah
• Manfaat yang disewa harus dapat dinilai harganya
• Manfaat yang disewa bukan pekerjaan wajib/fardhu yang
memang wajib dilakukan penyewa
• Barang disewa tidak cacat yang mencegah pemanfaatannya
 Ketentuan Obyek Ijarah menurut Fatwa DSN
1. Obyek ijarah adalah manfaat dari penggunaan barang dan/atau jasa.
2. Manfaat barang harus bisa dinilai dan dapat dilaksanakan dalam kontrak.
3. Pemenuhan manfaat harus yang bersifat dibolehkan.
4. Kesanggupan memenuhi manfaat harus nyata dan sesuai dengan syari’ah.
5. Manfaat harus dikenali secara spesifik sedemikian rupa untuk menghilangkan
jahalah (ketidaktahuan) yang akan mengakibatkan sengketa.
6. Spesifikasi manfaat harus dinyatakan dengan jelas, termasuk jangka
waktunya. Bisa juga dikenali dengan spesifikasi atau identifikasi fisik.
7. Sewa adalah sesuatu yang dijanjikan dan dibayar nasabah kepada LKS
sebagai pembayaran manfaat. Sesuatu yang dapat dijadikan harga dalam jual
beli dapat pula dijadikan sewa (ujrah) dalam Ijarah.
8. Pembayaran sewa boleh berbentuk jasa (manfaat lain) dari jenis yang sama
dengan obyek kontrak.
9. Kelenturan (flexibility) dalam menentukan sewa dapat diwujudkan dalam
ukuran waktu, tempat dan jarak. (Fatwa DSN No 9/MUI-/ IV / 2000
 Kelenturan dalam menentukan ujrah

• Ujrah dapat ditentukan dalam ukuran waktu, tempat

dan jarak.
• Misalnya,seorang mustakjir berkata kepada Muajjir,”Jika
Anda menyewa mobil saya bulan ini sewanya Rp
2.500,000 perbulan, jika bulan depan (masa lebaran),
sewanya Rp 3.000.000,-
• Contoh lain, “Jika anda menggunakan gedung ini untuk
bank syariah, sewanya Rp 25 juta setahun, jika anda
gunakan untuk Baitil Mal wat Tamwil sewanya Rp 20
juta setahun,
 Syarat Ujrah (fee, bayaran sewa)

• Harus termasuk dari harta yang halal

• Harus diketahui jenis, macam dan satuannya
• Tidak boleh dari jenis yang sama dengan manfaat
yang akan disea untuk menghindari kemiripan riba
fadhl

Kebanyakan ulama membolehkan fee ijarah bukan dengan

uang tetapi dalam bantuk jasa (manfaat lain). Misalnya
membayar sewa mobil 1 minggu dengan mengajar anaknya
matematika selama 1 bulan 8 Kali pertemuan.
 Sewa dibayar dimuka
• Pemilik asset / manfaat dibolehkan meminta
pembayaran di muka, baik sebagian maupun
seluruhnya. Hal ini dimaksudkan sebagai tanda
keseriusan penyewa dalam janjinya untuk
menggunakan asset / manfaat tersebut.
Kewajiban LKS dan Nasabah dalam Ijarah

1. Kewajiban LKS sebagai pemberi sewa:

a.Menyediakan aset yang disewakan.
b. Menanggung biaya pemeliharaan aset.
c.Menjamin bila terdapat cacat pada aset yang disewakan.
2. Kewajiban nasabah sebagai penyewa:
a.Membayar sewa dan bertanggung jawab untuk menjaga keutuhan
aset yang disewa serta menggunakannya sesuai kontrak.
b. Menanggung biaya pemeliharaan aset yang sifatnya ringan
(tidak materiil).
c. Jika aset yang disewa rusak, bukan karena pelanggaran dari
penggunaan yang dibolehkan, juga bukan karena kelalaian pihak
penyewa dalam menjaganya, ia tidak bertanggung jawab atas
kerusakan tersebut.
 Jaminan terhadap Cacat

Penyewa berhak menolak ijarah karena

cacat barang (khiyar ‘aib)
dan Muajjir bertangung jawab untuk
Menjamin (menggnati) barang/orang ijarah
yang cacat
 Contoh :
• Jika ternyata mobil sewaan atau LCD sewaan rusak,
maka muajjir harus menukar dengan barang lain yang
bagus.
• Jika ternyata Yayasan X penyalur pembantu mengirim
pembantu yang ternyata tidak bisa mengerjakan
tugas-tugs yang dijanjikan, maka muajjir harus
menggantinya dengan pembantu yang lain
 Konsekuensi hukum dan keuangan
• Konsekuansi hukum dan keuangan yang timbul dari
akad ijarah adalah timbulnya hak atas manfaat dari
asset yang disewa oleh penyewa (musta’jir) dan
penerimaan fee/ ujrah bagi pemilik asset (muajjir)

• Pemberi sewa (mu’jir) wajib menyediakan

manfaat bagi penyewa dari asset yang disewa
dengan cara menjaga agar manfaat itu tersedia
selama periode penyewaan dalam batas yang
normal. Apabila terjadi sesuatu yang membuat
manfaat itu terhenti, maka pemberi sewa wajib
memperbaikinya/menggantinya
 Pemeliharaan asset yang disewa

• Pada prinsipnya dalam kontrak ijarah harus

dinyatakan dengan jelas siapa yang menanggung
biaya pemelihraan asset obyek sewa. Sebagian ulama
menyatakan jika kontrak sewa menyebutkan biaya
perbaikan ditanggung penyewa, maka kontrak sewa
itu tidak sah, karena penyewa menangung biaya yang
tidak jelas. Ini sesuai dengan kaedah Al-Ajru wadh
dhaman la yajtami’ani.
• Arinya : pembayaran fee tidak boleh berhimpun
dengan biaya perbaikan kerusakaan.
 Bentuk Ijarah Kontemporer
• Ijarah al-Muwazy (Paralel)
• Ijarah Muntahiyah bit Tamlik
• Leasing Syariah dalam bentuk financial lease
• Bay’ al-wafa dan ijarah = bay istighlal
 Pola-pola Pembiayaan Ijarah

Ijarah Ijarah
(murni) muwazy IMBT Leasing

Leasing
Ijarah biasa,
Ijarah yang Syariah dalam
Seperti Si A
Bentuk financial
menyewa mobil diakhiri
Atau Ijarah paralel dengan
Lease
(Hampir mirip
buruh bekerja kepemilikan Dengan
di perusahaan
IMBT)
 Aplikasi di perbankan

• Jika diterapkan dalam perbankan syariah, maka bank

syariah bertindak selaku muajjir (pemberi sewa) dan
nasabah selaku penyewa (mustakjir)
• Dalam praktek perbankan syariah tahapan ideal ijarah
ialah :
• Nasabah menjelaskan kepada bank bahwa ia ingin menyewa
suatu asset dan mampu membayar sewa secara priodik,
misalnya perbulan
• Setelah melakukan penelitian, bank setuju akan menyewakan
asset itu kepada nasabah
• Bank membeli atau menyewa asset yang dibutuhkan nasabah
• Bank membuat perjanjian ijarah dengan nasabah untuk jangka
waktu tertentu dan menyerahkan asset itu untuk dimanfaatkan
• Nasabah membayar sewa setiap bulan yang jumlahnya sesuai
dengan kesepakatan
• Bank melakukan penyusutan terhadap asset. Biaya penyusutan
dibebankan kepada laporan laba rugi
• Di akhir masa sewa, nasabah mengembalikan asset tersebut
kepada bank.
 Sub-lease = ijarah muwazy
• Menyewakan barang kepada pihak ketiga, hukumnya
dibolehkan, apabila pemilik barang mengizinkannya.
Apabila pemilik asset tidak mengizinkannya, maka
penyewaan kepada pihak ketiga tidak dibolehkan
• Seringkali nasabah membutuhkan kontrakan rumah atau
rumah toko, atau gedung kantor, sedangkan mereka tidak
mampu (tidak mau) membayar ujrahnya di muka sekaligus,
tetapi secara cicilan perbulan mereka mampu. Nasabah
tersebut dapat menghubungi Bank syariah untuk
mendapatkan pembiayaan sewa rumah tersebut.
 Hukum Sub-lease
• Bank syariah dan BMT dapat menjadikan konsep ini
sebagai produk.
• Caranya : Bank menyewa sebuah asset, kemudian
menyewakannya kembali kepada nasabah secara cicilan
• Prosesnya ialah : Setelah negosiasi, Bank syariah menyewa asset
tersebut misalnya Rp 10 juta setahun. Selanjutnya bank
menyewakan kembali kepada nasabah Rp 1.000.000 per bulan.
Dengan demikian, Bank mendapat margin sewa Rp 2 juta (20 %)
 2 4

Bank/ 5 NASABAH (Penyewa)

1. Nasabah mendatangi bank syariah memohon pembiayaan penyewaan

sebuah rumah selama setahun, secara cicilian (bulanan) dan mereka negosiasi
tentang harga
2. Bank menyewa rumah tersebut Rp 10 juta setahun dibayarcash di muka
3. Bank selanjutnya menyewakan rumah itu secara cicilan per bulan Rp 1 juta
dengan akad ijarah ( Di sini dilaksanakan pengikatan/kontrak)
4. Rumah dimanfaatkan (digunakan) oleh nasabah
5. Nasabah mencicil biaya sewa setiap bulan kepada bank
 Ijarah Muntahiyah bit Tamlik

• Ijarah Muntahiyah bit Tamlik (IMBT) disebut juga ijarah

wal iqtina, ijarah tsummal bay’ dan bay al-takjiriy
• IMBT ialah akad ijarah yang berakhir dengan
kepemilikan asset.
Jenis IMBT
• IMBT melalui hibah atau hadiah (gift)
• IMBT melalui pemindahan kepemilikan di akhir
masa sewa dengan cara membeli dengan harga
yang sesuai dengan sisa cicilan sewa
 IMBT melalui hibah di akhir masa sewa

• IMBT melalui hibah di akhir masa sewa dengan

memperhitungkan harga asset dan nilai total sewa dalam
jangka waktu tertentu. Alternatif melalui hibah ini diambil bila
kemampuan finansial penyewa untuk membayar sewa relatif
lebih besar, sehingga, akumulasi sewa di akhir periode sudah
mencukupi untuk menutup harga beli barang dan margin laba
yang diharapkan bank. Dengan demikian bank dapat “berjanji”
pada saat akad untuk menghibahkan barang tersebut di akhir
masa periode sewa kepada penyewa.

Janji bermakna kontrak, sehingga janji hibah tersebut bersifat mengikat,

harus dilaksakan. Pendapat ini sesuai dengan mazhab Maliki dan banyak ulama
• Dengan demikian, kepemilikan berpindah secara otomatis tanpa
membuat kontrak baru sebagai- mana dalam fatwa DSN-MUI dan
tulisan Adiwarman. Juga (jelas) tanpa pembayaran tambahan di
luar angsuran terakhir.
• Dalam IMBT ini klausul akad dapat diformulasikan sbb, “jika
penyewa (pihak kedua) telah menyelesaikan pembayaran
angsuran terakhir sewa asset tersebut, maka pihak pertama
(muajjir) menghibahkan asset tersebut kepada pihak kedua
(penyewa)”.
• Hibah ini bersifat mu’allaq terhadap masa mustaqbal (akan
datang).Hukumnya boleh menurut ketentuan fiqh Islam. Demikian
pula muallaq (ta’aluq dalam waktu) dalam jual beli. Misalnya, “Jika
anda telah menyelesaikan cicilan sewa pada masa tertentu, maka
saya menjual barang ini kepada anda”. Praktek ini dibenarkan
menurut Ibnu Taymiyah dan Ibnu Qayyim.
 IMBT melalui jual beli di akhir masa sewa

• Alternatif untuk menjual di akhir masa sewa biaanya

digunakan bila kemampuan finansial mustakjir
(penyewa) untuk membayar sewa relatif kecil,
ehingga akumluasi nilai sea yang sudah dibayar di
akhir periode sewa belum encukupi harga beli barang
tersebut dan margin kuntungan yang digarapkan
bank. Maka jika penyewa ingin memiliki barang
tersebut, ia harus membeli barang itu di akhir
periode.
• Dalam kontrak ini, juga tidak perlu dilakukan kontrak
baru di akhir masa sewa, cukup satu kali akad di awal
kontrak.
• Dalam IMBT ini klausul akad dapat diformulasikan sbb, “jika
penyewa (pihak kedua) telah menyelesaikan pembayaran
angsuran terakhir sewa asset tersebut di masa depan, maka
pihak pertama (muajjir) akan menjual asset tersebut kepada
pihak kedua (penyewa) seharga sekian”. Keduanya sepakat
jumlah tentang cicilan sewa, masa penyewaan dan harga jual
barang di akhir sewa
• Jual beli ini bersifat mu’allaq (tergantung) terhadap masa
mustaqbal (akan datang). Hukumnya boleh menurut ketentuan
fiqh Islam, sebagaimana dibolehkan Ibnu Taymiyah dan Ibnu
Qayyim.
• Pada jual beli “muallaq bi al-zaman almustaqbal” ini tidak
terdapat gharar sebagaimana yang disangkakan sebagian orang,
termasuk sangkaan buku Adiwarman Karim. (Lihat Dr.Husein
Shahatah dan Dr. Shiddiq Muhammad al-Amin adh-Dhahir,
Busines Ethics in Islam & Al-Gharar fil ‘uqud wa Atsaruhu fi
Tathbiqat al-Mua’shirah, Al-Falah Foundation and IRTI IDB,
2005).
Posisi Bank dalam IMBT
• Dalam IMBT bank bertindak selaku pihak yang
menyewakan dalam akad pertama dan selaku
pemberi hibah atau penjual dalam akad kedua.
Sedangkan nasabah bertindak selaku penyewa pada
tahap pertama dan selaku penerima hibah/pembeli
pada akad kedua
• Hal itu karena akad ijarah dan akad hibah / jual beli
tidak bisa digabungkan pada waktu, asset dan pihak
yang sama.
 Fatwa MUI tentang IMBT No 27/2002
Ketentuan tentang al-Ijarah al-Muntahiyah bi al-Tamlik

• Pihak yang melakukan al-Ijarah al-Muntahiah bi al-Tamlik harus

melaksanakan akad Ijarah terlebih dahulu. Akad pemindahan
kepemilikan, baik dengan jual beli atau pemberian, hanya
dapat dilakukan setelah masa Ijarah selesai.
• Janji pemindahan kepemilikan yang disepakati di awal akad
Ijarah adalah wa'd (‫)الوعد‬, yang hukumnya tidak mengikat.
Apabila janji itu ingin dilaksanakan, maka harus ada akad
pemindahan kepemilikan yang dilakukan setelah masa Ijarah
selesai.
Tahapan IMBT di
Bank Syariah
• Nasabah menjelaskan kepada bank bahwa suatu saat di tengah atau di
akhir periode ijarah ia ingin memiliki
• Setelah melakukan penelitian, bank setuju akan menyewakan asset itu
kepada nasabah.
• Apabila bank setuju, bank terlebih dahulu memiliki asset tersebut
• Bank membeli atau menyewa asset yang dibutuhkan nasabah
• Bank membuat perjanjian ijarah dengan nasabah untuk jangka waktu
tertentu dan menyerahkan asset itu untuk dimanfaatkan
• Nasabah membayar sewa setiap bulan yang jumlahnya sesuai dengan
kesepakatan
• Bank melakukan penyusutan terhadap asset. Biaya penyusutan dibebankan
kepada laporan laba rugi
• Di tengah atau di akhir masa sewa, bank dan nasabah dapat melakukan
pemindahan kepemilikan asset tersebut secara jual beli cicilan.
• Jika pemindahan kepemilikan di akhir masa sewa, akadnya dilakukan secara
hibah.
 Berakhirnya Ijarah
• Selesainya masa ijarah
• Rusaknya obyek ijarah
• Pembebasan biaya sewa (ibra’) oleh pemilik asset.
IJARAH & LEASING
(Perbedaan dan Persamaannya)
No Ijarah Leasing
1 Objek : Objek :
Manfaat barang & Manfaat jasa Manfaat barang saja
2 Methods of Payment : Methods Of Payment :
a. Contingent to performance Not contingent to performance
b. Not contingent to performance
3 Transfer of Title : Transfer of Title :
a. Ijarah No transfer of title a. Operating lease
b. IMBT Promise to sell or hibah at the no transfer of title
beginning of period a. Financial lease
option to buy, at the end of
period
4 Lease Purchase / sewa beli : Lease Purchase / sewa beli :
Bentuk leasing seperti ini haram karena akad- OK
nya gharar, (yakni antara sewa dan beli).

5 Sale and Lease Back Sale and Lease Back

OK OK

Ijarah yang pembayarannya
tergantung kepada kinerja
Objek sewa
Contoh : naik pesawat ke KL
Pada Leasing tidak ada
Ijarah seperti ini, karena
Cara seperti ini bukan leasing
Ijarah yang pembayarannya
tidak tergantung kepada
Kinerja Objek sewa
Contoh : rental mobil selama
1 bulan Rp 4 juta untuk
penelitian di Solo dan Surabaya
(Jika tidak Jadi ke solo,
Fee sewa tetap Rp 4 juta), karena
Yang dilihat sewa 1 bulan-nya,
bukan ke Solonya
Cara ini terdapat pada leasing
• Jika pesawat X tidak bisa mengantar sampai ke KL,
maka ongkos (fee/) kembali. Jadi ini tergantung
kepada kinerja.
• Jika kita menyewa pesawat selama 1 minggu untuk
jalan-jalan ke KL, ternyata pesawat hanya bisa dipakai
antar kota dalam negeri, maka biaya sewa tetap
dibayar, di sini tidak tergantung kepada kinerja.
Contoh ini terdapat pada leasing
• Kedua kasus ini termasuk ijarah, tetapi kasus pertama
tidak termasuk leasing.
• Jadi ijarah lebih luas daripada leasing
Cara pembayaran Cara ini terdapat
seperti ini pada leasing
Tidak ada pada juga ijarah
Leasing
 Contoh lain : Upah mengupah buruh bangunan
• Jika dilaksanakan upah harian, disebut “ijarah non contingent
performance”. Upah diberikan berdasarkan hari, bukan
berdasarkan kinerja atau target kerja. Baik buruh dapat
mengerjakan membuat ubin 10 meter atau 20 meter, tidak
menjadi perhatian, karena yang dilihat adalah kerja selama 1
hari
• Jika dilaksanakan borongan disebut ju’alah (contingen to
performance). Anda harus dapat menyelesaikan bangunan
rumah ini sampai selesai dengan upah Rp 10 juta, terserah mau
berapa hari selesainya.
• Keduanya sesungguhnya sama-sama ijarah, tetapi yang pertama
ijarah biasa dan yang kedua ijarah dalam bentuk ju’alah.
Contoh
lain

Dosen PNS (tetap).

Ijarah yang pembayarannya Dosen tersebut tetap
tergantung kepada kinerja mendapat upah (baik mengajar
Objek sewa ataupun tidak).
Contoh : dosen honor. Gajinya tidak tergantung
Jika tidak mengajar, maka Kepada mengajar atau tidak.
Tidak dapat honor Meskipun libur, dosen tetap
Jadi tergantung kepada kerja menerima gaji
Mengajar atau tidak
 Terdapat
Tidak ada padanya ju’alah,
pada ju’alah
(Tergantung kepada kinerja)
Perpindahan Kepemilikan
(Transfer of Title)
dalam Ijarah
 Tidak terjadi Terjadi
Pemindahan pemindahan
Kepemilikan baik Kepemilikan
Di akhir periode
Di awal maupun di (Mirip IMBT, tetapi
Akhir periode sewa tetap berbeda)
(Ijarah biasa)
• IMBT = Ijarah Muntahiyah bit Tamlik.
• Sesuai fatwa DSN-MUI, kontraknya terdiri dari 2 akad
yang dibuat secara terpisah Pertama akad ijarah
(operating lease). Kedua (di akhir periode sewa)
dilakukan akad hibah atau jual beli.
• Bank selaku yang menyewakan (muajjir) pada saat
akad berjanji akan menghibahkan atau menjual asset
tersebut kepada nasabah di akhir periode sewa.
• Pemisahan akad ini dilakukan agar tidak terjadi 2 akad
dalam sebuah transaksi sehingga dapat menimbulkan
gharar (apakah jual beli atau sewa). Sesuai hadits
Nabi yang dikutip DSN
• Hadits Nabi riwayat Ahmad dari Ibnu Mas’ud:
. ‫اح َد ٍة‬
ِ ‫ي ِِف ص ْْف َق ٍة و‬
ِ ‫ت‬‫ق‬ ‫ْف‬‫ص‬ ‫ن‬‫ع‬ ‫م‬َّ
‫ل‬ ‫س‬‫و‬ ِ
‫ه‬ ‫ي‬‫ل‬ ‫ع‬ ‫اّلل‬ ‫ى‬َّ
‫ل‬ ‫ص‬ ِ
َ َ ْ
ْ ََ َ ْ َ َ َ َ ْ َ ‫م‬َ َّ َ َّ ‫ول‬
‫اّلل‬ ‫ََنَى َر مس م‬
• “Rasulullah melarang dua bentuk akad sekaligus dalam
satu obyek.”
• Tetapi berdasarkan dalil ushul fiqh, konsep Bay’ at-
Tikjir atau IMBT dalam satu akad, sesungguhnya
dapat dibenarkan dan padanya tidak terdapat gharar.
• Dalilnya ialah maslahah, ‘urf, hadits Nabi Saw. dan
padanya tidak terdapat gharar.
• Kalau kita memandangnya dari perspektif fiqh formal,
yaitu melihatnya apakah berbentuk jual-beli atau ijarah,
maka seolah terdapat ketidak pastian apakah ia jual beli
atau ijarah.
• Namun jika kita memandangnya dalam perspektif yang
komprehensif, yaitu tarikh tasyrik, ushul fiqh, maqashid
syariah, dan prinsip muamalah, maka sesungguhnya
dalam akad ini dibolehkan.
• Jadi, akad lease-purchase tersebut tidak dilihat apakah
dia jual beli atau sewa, tetapi sudah dipandang sebagai
akad baru yang bersifat tunggal di luar jual beli murni
dan ijarah konvensional (tradisional).
 Maslahat dan tiada mudharat
• Pada akad leasing purchase (model al-bay’ al-tikjiri)
ini tidak terdapat mudharat dan sebaliknya
mendatangkan maslahat, sebagaimana pada
transaksi-transaksi yang dibolehkan lainnya, I.e.
murabahah, salam, ijarah, dll.
• Karena tiada mudharat padanya dan menarik
manfaat, karena itu kontrak ini dibenarkan.
 ‘Urf
• Leasing dengan konsep lease and purchase sudah
menjadi satu kesatuan akad yang integral di masa
modern. Akad ini bukan jual beli dan bukan ijarah.
Transaski akad lease and purchase (bay al-takjiri)
sudah menjadi ‘urf yang tidak mengandung
kemudratan dan memancing perselisihan atau
mencederai keridhaan.
• Status akad lease and purchase sama dengan konsep
waralaba dan konsinyasi, juga sistem insentif pada
MLM Syariah. Ketiganya dibenarkan oleh fiqh Islam
karena tidak ada kemudratan padanya, bahkan
mendatangkan maslahah dan telah menjadi ‘urf.
Padahal dalam perspektif fiqh muamalah tidak jelas
bentuk akadnya, apakah wakalah, wadiah, ijarah, bay
atau apa ?. Yang jelas waralaba dan konsinyasi adalah
bentuk baru bisnis kontemporer sama seperti lease
and purchase
• Para ahli ekonomi Islam harus memahami tarikh
tasyrik, falsafah hukum Islam dan ushul fiqh secara
komprehensif, bukan hanya pada pemikiran fiqh
formal
• Dengan mengkaji tarikh tasyrik dapat diketahui bahwa
konsep-konsep akad ijarah, wadiah, mudharabah,
syuf’ah, kafalah merupakan bentuk-bentuk akad di
masa klasik, bahkan banyak di antaranya yang berasal
dari konsep pra Islam. Meskipun konsep pra Islam,
tetapi ia dapat diadopsi karena mendatangkan
maslahat dan tiada padanya mudharat.
• Dalam tasyrik tasyrik diketahui bahwa jual beli
wafa’ juga belum dikenal di awal Islam kecuali
setelah abad ke lima H, yang dikembangkan oleh
Hanafiyah.
• Jual beli Istisna juga belum dikenal pada masa Nabi
Muhammad Saw. Bentuk jual beli ini juga
dikembangkan oleh Hanafiyah
• Memahami fiqh muamalah tanpa alat tarikh tasyrik, falsafah tasytri’ dan
maqashid syariah maka hasil ijtihad bisa sempit dan kaku. Akibatnya semua
transaksi kontemporer harus di “pas”kan dengan konsep-konsep fiqh
klasik. Artinya semua transaski yang muncul di zaman sekarang harus
dicocokkan dengan salah satu transaksi yang ada dalam fiqh muamalah.
• Padahal tidak semua harus dicocokkan dengan ijarah, jual beli atau
musyarakah. Lease and purchase tidak harus dicocokkan dengan jual beli
atau ijarah. Para ulama misalnya merumuskan 4 macam bentuk syirkah.
Namun harus dicatat, bahwa ke empat bentuk syirkah tersebut adalah
bentuk yang ditemukan di masa klasik Islam. Sekarang ini banyak bentuk
syirkah yang muncul, seperti syirkah muntahiyah bit tamlik, syirkah
mutanaqishah, syirkah ta’awuniyah pada koperasi, dsb. Bahkan saat ini bisa
muncul konsep mudharabah musytarakah.
• Formulasi Fiqh mumalah adalah produk sejarah dan terus berkembang.
• Hadits Nabi riwayat Tirmizi dari 'Amr bin 'Auf al-
Muzani, Nabi s.a.w. bersabda:
‫َح َّل َحَر ًاما َوالْ مم ْسلِ ممو َن َعلَى‬
‫أ‬
َ ْ‫َو‬
‫أ‬ ‫ال‬
ً َ‫ال‬ ‫ح‬ ‫م‬ ‫ر‬َّ
َ ََ ً ‫م‬ ‫ح‬ ‫ا‬ ‫ح‬ ‫ل‬
ْ ‫ص‬ َّ
‫ال‬ ِ
‫إ‬ ‫ي‬ ِ ِ‫لي ْلح جائِز صي الْمسل‬
َ ْ ‫• اَ ُّ م َ َْ َ م‬
‫م‬
.‫َح َّل َحَر ًاما‬ ‫أ‬ ‫َو‬
‫أ‬ ‫ال‬
ً ‫ال‬
َ ‫ح‬ ‫م‬‫ر‬
َّ ‫ح‬ ‫ا‬ً‫ط‬‫ر‬‫ش‬َ َّ
‫ال‬ ِ
‫إ‬ ‫م‬ ِ
‫ه‬ ِ ‫مشر‬
‫وط‬
َ ْ َ ََ ْ ْ ‫م‬
• “Perjanjian boleh dilakukan di antara kaum
muslimin kecuali perjanjian yang mengharamkan
yang halal atau menghalalkan yang haram; dan
kaum muslimin terikat dengan syarat-syarat mereka
kecuali syarat yang mengharamkan yang halal atau
menghalalkan yang haram.”
• Jika kedua pihak sepakat melaksanakan akad ijarah
wal iqtina’ (bay’ al-tikjiri), dengan konsep lease-
purchase di mana barang sewaan secara otomatis
akan menjadi milik nasabah pada akhir periode sewa,
maka kontrak bisnis seperti itu dibenarkan.
• Jika dua orang yang berakad sepakat melakukan
kontrak lease and purchase dengan klausul yang jelas,
maka di sana tidak ada larangan dan tidak ada gharar.
• Kejelasan klausul misalnya dibunyikan sbb:
• Bahwa selama masa kontrak (i.e. 5 tahun), asset
tersebut masih menjadi milik perusahaan secara
penuh. Maksudnya, sebelum pembayaran 60 kali
belum dituntaskan, maka asset masih menjadi milik
perusahaan.
• Meskipun masih milik perusahaan, tetapi jika terjadi
kerusakan, maka kerusakan menjadi tanggungan
nasabah.
• Pada akhir masa sewa (setelah masa sewa berakhir)
dan nasabah telah membayar sewa selama 5 tahun
(60 bulan), maka asset otomatis menjadi milik
nasabah, tanpa perlu hibah atau akad jual beli lagi.
• Jika terjadi pembatalan kontrak, maka status asset disebutkan
dengan jelas apakah menjadi milik perusahaan atau milik
nasabah atau menjadi milik keduanya (syirkah al-milk). Yang
penting disebutkan dengan jelas dalam kontrak salah satunya.
• Demikian pula jika terjadi macet, juga harus
disebutkan dengan jelas status asset. Apakah
menjadi milik perusahaan, milik nasabah atau
menjadi milik keduanya (syirkah al-milk). Menurut
logika jika selama belum lunas, asset milik
perusahaan, maka jika macet, statusnya jelas menjadi
milik perusahaan.
• Jika terjadi macet mendekati berakhirnya periode sewa,
misalnya sudah 4 tahun dibayar, maka asset bisa disita,
selanjutnya dijual dengan harga tertentu (pasar), dananya
digunakan untuk menutupi sisa hutang nasabah. Jika ternyata
masih berlebih, maka dana itu harus dikembalikan kepada
nasabah setelah dipotong biaya-biaya mengurus masalah
tersebut.
• Namun, jika disepakati dalam akad bahwa asset yang disita
(ditarik), sepenuhnya milik perusahaan, karena nasabah
statusnya menyewa asset tersebut, maka secara prinsip
dibolehkan. Namun berdasarkan pertimbangan keadilan
rasanya tidak adil jika masa cicilan mendekati berakhir, lalu
asset di sita semuanya.
• Nah di sinilah lease and purchjase dimodifikai sedikit dalam
klasul akadnya.
• Akad lease and purchase tidak bertentangan
dengan hadits Nabi Saw

• Akad lease and purchase bukan two in

one (shafqah fi shafqataini), karena sudah
menyatu menjadi satu kesatuan,
sebagaimana pada akad bay/ istighlal
• Bay’ Istighlal adalah perpaduan 3 akad
 ‫ َوأل َ َّن‬...‫علَى ْال َمنَافِعِ ْال ُمبَا َح ِة‬ َ ‫ار ِة‬ َ ‫ع ْقدُ اْ ِإل َج‬ َ ‫يَ ُج ْو ُز‬
َ‫ فَلَ َّما َجاز‬،‫ان‬ ِ َ ‫ي‬‫ع‬ْ َ ‫أل‬ ْ ‫ا‬ ‫ى‬ َ ‫ل‬ ‫إ‬
ِ ‫ة‬ِ ‫ج‬
َ ‫ا‬‫ح‬َ ْ
‫ال‬ َ
‫ك‬ ‫ع‬ ‫ف‬
ِ ‫َا‬ ‫ن‬‫م‬َ ْ
‫ال‬ ‫ى‬ َ ‫ل‬ ‫إ‬
ِ َ ‫ة‬ ‫ج‬
َ ‫ا‬ ‫ح‬
َ ْ
‫ال‬
ِ
ِ‫ارة‬ ‫ج‬
َ َ ِ ‫إل‬ ْ ‫ا‬ ُ ‫د‬‫ق‬ْ ‫ع‬
َ َْ‫ز‬ ‫و‬ ‫ج‬
ُ َ ‫ي‬ ْ
‫ن‬ َ ‫أ‬ ‫ب‬ ‫ج‬ ‫و‬
َ َ َ ِ ‫ان‬ َ ‫ي‬‫ع‬ْ َ ‫أل‬ ْ ‫ا‬ ‫ى‬ َ ‫ل‬ ‫ع‬
َ ِ ‫ْع‬ ‫ي‬ َ ‫ب‬ ْ
‫ال‬ ُ‫ع ْقد‬
َ
.ِ‫علَى ْال َمنَا ِفع‬ َ M
• “Boleh melakukan akad ijarah (sewa menyewa) atas manfaat yang
dibolehkan… karena keperluan terhadap manfaat sama dengan
keperluan terhadap benda. Oleh karena akad jual beli atas benda
dibolehkan, maka sudah seharusnya boleh pula akad ijarah atas
manfaat.”

Al-Syairazi, al-Muhadzdzab, juz I Kitab al-Ijarah hal. 394:

Al-Syairazi, al-Muhadzdzab, juz I Kitab
al-Ijarah hal. 394:
 ‫ َو ْال َمنَافِ ُع ِب َم ْن ِزلَ ِة‬،ِ‫ارة ُ) بَ ْي ُع ْال َمنَافِع‬
َ ‫اإل َج‬
ِ (‫ي‬ َ ‫فَ ِه‬
ِ ‫اْأل‬.
‫ان‬ َ ‫ي‬‫ع‬ْ َ

• “Ijarah adalah jual beli manfaat; dan manfaat

berkeduduk-an sama dengan benda.” (Ibnu
Qudamah, al-Mughni, VIII /7:))
• “Boleh melakukan akad ijarah (sewa menyewa) atas manfaat
yang dibolehkan… karena keperluan terhadap manfaat sama
dengan keperluan terhadap benda. Oleh karena akad jual beli
atas benda dibolehkan, maka sudah seharusnya boleh pula
akad ijarah atas manfaat.”
 Pembiayaan multijasa
‫ألن ْال َحا َجةَ ِإلَى ْال َمنَا ِف ِع‬
َّ ‫ َو‬...‫علَى ْال َمنَا ِف ِع ْال ُمبَا َح ِة‬ َ ‫ع ْقد ُ اْ ِإل َج‬
َ ‫ار ِة‬ َ ‫يَ ُج ْو ُز‬
َ‫ب أ َ ْن يَ ُج ْوز‬َ ‫ان َو َج‬ ِ َ‫علَى اْأل ْعي‬ َ ‫ع ْقد ُ ْالبَي ِْع‬َ َ‫ فَلَ َّما َجاز‬،‫ان‬ ِ َ‫َك ْال َحا َج ِة ِإلَى اْأل ْعي‬
‫علَى ْال َمنَا ِف ِع‬َ ‫ار ِة‬ َ ‫ع ْقد ُ اْ ِإل َج‬
َ .

• “Boleh melakukan akad ijarah (sewa

menyewa) atas manfaat yang dibolehkan…
karena keperluan terhadap manfaat sama
dengan keperluan terhadap benda. Oleh
karena akad jual beli atas benda dibolehkan,
maka sudah seharusnya boleh pula akad
ijarah atas manfaat dibolehkan juga
 SEKIAN DAN
TERIMA KASIH