Fullpdf

PERAN NOTARIS DALAM PELAKSANAAN IZIN LOKASI BAGI
PELAKU USAHA PERUMAHAN ATAU INDUSTRI MELALUI SISTEM

ONLINE SINGLE SUBMISSION (OSS) BERBASIS RESIKO DI BADAN
PERTANAHAN NASIONALKABUPATEN SEMARANG
TESIS
Oleh :
AYU AGUSTINA
NIM : 21302000114
Program Studi : Magister Kenotariatan
PROGRAM MAGISTER (S2) KENOTARIATAN (M.Kn)

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS ISLAM SULTAN AGUNG (UNISSULA)
SEMARANG
2022
i
LAMAN JUDUL
PERTANAHAN NASIONALKABUPATEN SEMARANG
TESIS
Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar

Magister Kenotariatan (M.Kn)
Oleh :
AYU AGUSTINA
NIM : 21302000114
Program Studi : Magister Kenotariatan
PROGRAM MAGISTER (S2) KENOTARIATAN (M.Kn)

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS ISLAM SULTAN AGUNG (UNISSULA)
SEMARANG
2022
ii
HALAMAN PERSETUJUAN
PERTANAHAN NASIONAL KABUPATEN SEMARANG
Oleh :
AYU AGUSTINA
NIM : 21302000114
Program Stui : Magister (S2) Kenotariatan (M.Kn)
Disetujui Oleh :
Pembimbing,
Tanggal,
Dr. H. Achmad Sulchan, S.H.,M.H

NIDN : 0631035702
Mengetahui,
Ketua Program Magister (S2) Kenotariatan (M.Kn.)
Dr. Jawade Hafidz, S.H.,M.H

NIDN : 0620046701
iii
HALAMAN PENGESEAHAN
PERAN NOTARIS DALAM PELAKSANAAN IZIN LOKASI BAGI PELAKU
USAHA PERUMAHAN ATAU INDUSTRI MELALUI SISTEM ONLINE SINGLE
SUBMISSION (OSS) BERBASIS RESIKO DI BADAN PERTANAHAN
NASIONAL KABUPATEN SEMARANG
Oleh :
AYU AGUSTINA
NIM : 21302000114
Program Stui : Magister (S2) Kenotariatan (M.Kn)
Telah Dipertahankan di Depan Dewan Penguji

Pada Tanggal 31 Agustus 2022
Dan Dinyatakan LULUS.
Tim Penguji
Ketua,
Dr. JAWADE HAFIDZ, S.H., M.H

NIDN. 0620046701
Anggota
Dr. H. Achmad Sulchan, S.H., M.H

NIDN : 8937840022
Anggota
Dr. Taufan Fajar Riyanto, S.H., M.Kn

NIDN : 8905100020
Mengetahui,
Ketua Program Magister (S2) Kenotariatan
Dr. Jawade Hafidz, S.H.,M.H

NIDN : 0620046701
iv
PERNYATAAN KEASLIAN TESIS
Yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama :AYU AGUSTINA

NIM :21302000114
Program Studi :Magister (S2) Kenotariatan (M.Kn)
Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa penulisan tesis ini berjudul

“PERAN NOTARIS DALAM PELAKSANAAN IZIN LOKASI BAGI
PERTANAHAN NASIONAL KABUPATEN SEMARANG” adalah hasil
penelitian/karya sendiri atau pada bagian-bagian yang telah dirujuk sumbernya.
Semarang, 01 September 2022

Yang membuat pernyataan
AYU AGUSTINA
v
PERSYARATAN PERSETUJUAN PUBLIKASI KARYA ILMIAH
Yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama :AYU AGUSTINA

NIM :21302000114
Program Studi :Magister (S2) Kenotariatan (M.Kn)
Dengan ini menyerahkan karya ilmiah berupa tugas akhir/Tesis dengan

judul : “PERAN NOTARIS DALAM PELAKSANAAN IZIN LOKASI BAGI
PERTANAHAN NASIONAL KABUPATEN SEMARANG” dan
menyetujuinya menjadi hak milik Universitas Islam Sultan Agung serta
memberikan Hak Bebas Royalti Non-ekslusif untuk disimpan, dialihmediakan,
dikelola dalam pangkalan data, dan dipublikasikannya di Internet atau media lain
untuk kepentingan akademis selama tetap mencantumkan nama penulis sebagai
pemilik Hak Cipta.
Pernyataan ini saya buat dengan sungguh-sungguh.Apabila dikemudian
hari terbukti ada pelanggaran Hak Cipta/Plagiarisme dalam karya ilmiah ini,maka
segala bentuk tuntutan hukum yang timbul akan saya tanggung secara pribadi
tanpa melibatkan pihak Universitas Islam Sultan Agung (UNISULA).
Yang membuat pernyataan
AYU AGUSTINA
vi
ABSTRAK
Online Single Submission Risk Based Approach (OSS-RBA) merupakan

sistem perizinan yang baru berdasarkan PP Nomor 24 Tahun 2018 yang telah
diperbaharui pada Agustus 2021 berbeda dengan OSS versi 1.1, OSS RBA
perizinan berusaha berdasarkan resiko dan skala kegiatan usaha sehingga
memudahkan pelaku UMKM dengan tingkat usaha rendah untuk mengantongi
perizinan berusaha dengan mudah. Seperti halnya untuk pengurusan Izin Lokasi
atau yang sekarang disebut dengan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang
(KKPR). Perumusan masalah dalam tesis ini adalah Peran notaris dalam
pelaksanaan perizinan usaha melalui sistem OSS-RBA menurut peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
Sifat penelitian dalam penulisasn dalam tesis ini adalah yuridis normatif.
Sumber data penelitian hukum diperoleh dari kepustakaan. Teknik Penelitian studi
kepustakaan dan studi lapangan.
Pengaturan tentang Izin Lokasi atau yang sekarang disebut dengan KKPR
wajib dilakukan melalui sistem OSS-RBA untuk dan atas nama menteri, pimpinan
lembaga, gubernur, atau bupati/walikota. Ketentuan tersebut tidak menghilangkan
kewenanganBKPM mengoordinasikan dan melaksanakan PTSP. Dengan sistem
OSS-RBA,perizinan berusaha akan berubah melalui satu kantor dan secara online.
Sistemtersebut akan terintegrasi dan melengkapi sistem PTSP. Perizinan berusaha
padasistem OSS-RBA mengharuskan pelaku usaha atau investor mengajukan
permohonanperizinan berusaha hanya ke PTSP. Seluruh data perizinan berusaha
yangditujukan kepada kementerian/lembaga/pemerintah berada dalam 1 (satu)
sistemOSS, sehingga investor tidak perlu melakukan registrasi ulang saat
mengurusperizinan lain.
Kewenangan notaris dalam pengurusan Izin Lokasi/KKPR melalui
onlinesingle submition menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Notaristidak memiliki kewenangan dalam menjalankan OSS, hal ini dikarenakan
sistemOSS-RBA bisa dijalankan oleh setiap orang yang ingin mendaftarkan badan
usaha.Namun kewenangan notaris dalam pengisian data izin usaha terintegrasi
secaraelektronik merupakan kewenangan yang diperoleh melalui pemberian kuasa
olehpelaku usaha. Mekanisme pengurusan perizinan usaha setelah berlakunya
OSS,pengusaha dapat mengakses dengan sendiri terhadap pendaftaran
perizinanberusaha, pengusaha memangkas waktu dan birokrasi serta mendukung
programpemerintah yaitu percepatan berusaha.
Kata Kunci : Peran Notaris, Pendaftaran Izin Lokasi/KKPR, OSS-RBA
vii
ABSTRACT
Online Single Submission Risk Based Approach (OSS-RBA) is a new licensing

system based on PP Number 24 of 2018 which was updated in August 2021,
different from OSS version 1.1, OSS RBA permits business based on risk and scale
of business activities, making it easier for MSME actors with a low level of low
effort to get a business license easily. As is the case for the management of
Location Permits or what is now called the Suitability of Spatial Utilization
Activities (KKPR). The formulation of the problem in this thesis is the role of a
notary in the implementation of business licensing through the OSS-RBA system
according to the applicable laws and regulations.
The nature of the research in the writing of this thesis is normative juridical.
Sources of legal research data obtained from the literature. Research techniques
library studies and field studies.
Arrangements regarding Location Permits or what is now called KKPR must be
carried out through the OSS-RBA system for and on behalf of the minister, head
of institution, governor, or regent/mayor. This provision does not eliminate the
authority of BKPM to coordinate and implement PTSP. With the OSS-RBA
system, business licensing will change through one office and online. The system
will be integrated and complement the PTSP system. Business licensing in the
OSS-RBA system requires business actors or investors to apply for business
licenses only to PTSP. All business licensing data addressed to
ministries/agencies/government are in 1 (one) OSS system, so investors do not
need to re-register when taking care of other permits.
The authority of a notary in managing Location Permits/KKPR through online
single submission according to the applicable laws and regulations. Notaries do
not have the authority to run OSS, this is because the OSS-RBA system can be run
by anyone who wants to register a business entity. However, the authority of a
notary in filling out integrated business license data electronically is an authority
that is obtained through the granting of power of attorney by business actors. The
mechanism for managing business licenses after the implementation of the OSS,
entrepreneurs can independently access the registration of business licenses,
entrepreneurs cut time and bureaucracy and support the government's program,
namely the acceleration of business.
Keywords: Role of Notary, Location Permit Registration/KKPR, OSS-RBA
viii
KATA PENGANTAR
Assalamu’alaikum Wr. Wb
Tiada ungkapan yang pantas saya ucapkan selain rasa puji syukur
kehadirat Allah SWT. Dengan rahmat dan hidayah-Nya, penyusunan tesis ini
dapat selesai. Sholawat beserta salam sebagai ungkapan kebahagiaan penulis atas
selesainya penyusunan tesis ini kehadirat Nabi Muhammad SAW, sehingga
penulis dapat menyelesaikan tesis yang berjudul “PERAN NOTARIS DALAM
PELAKSANAAN IZIN LOKASI BAGI PELAKU USAHA PERUMAHAN
ATAU INDUSTRI MELALUI SISTEM ONLINE SINGLE SUBMISSION
(OSS) BERBASIS RESIKO DI BADAN PERTANAHAN NASIONAL
KABUPATEN SEMARANG”. Tesis ini disusun guna untuk memenuhi salah
satu syarat untuk menyelesaikan Pendidikan Program Magister (S2) Program
Studi Magister Kenotariatan (M.Kn), Universitas Islam Sultan Agung
(UNISULA).
Dalam kesempatan pengantar ini penulis menyampaikan ucapan terima
kasih pada semua pihak yang telah memberikan bantuannya, baik moral, material
dan fasilitas terhadap penulis pada :
1. Bapak Prof. Dr. H. Gunarto, S.H., S.E., Akt, M.Hum selaku Rektor
Universitas Islam Sultan Agung (UNISULA) Semarang.
2. Bapak Dr. Bambang Tri Bawono, S.H., M.H., selaku Dekan Fakultas
Hukum Universitas Islam Sultan Agung (UNISULA) Semarang.
3. Bapak Dr. Jawade Hafidz, S.H.,M.H, selaku Ketua Program Magister
Notariat Fakultas Hukum Universitas Islam Sultan Agung (UNISULA)
Semarang.
4. Bapak Dr. H. Achmad Sulchan, S.H.,M.H, selaku Dosen Pembimbing
Tesis saya yang berkenan membimbing saya hingga tesis saya dapat
selesai dengan baik.
5. Bapak Roberto Verhoeven, S.H., M.Kn terimakasih atas segala
dukungan dan supportnya sehingga saya bisa mendapatkan gelar
Magister ini, dan terimakasih pula sudah memberikan kesempatan
untuk menjalankan pendidikan Magister Kenotariatan di Universitas
Islam Sultan Agung (UNISULA) Semarang.
ix
6. Tim Penguji, yang berkenan memberikan kritik dan saran yang bersifat
membangun dalam penyusunan tesis ini.
7. Bapak/Ibu Dosen Pengajar Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Islam Sultan Agung Semarang, atas bantuan dan
pemberian ilmu yang berguna selama mengikuti proses perkuliahan
atas bimbingan,kritik dan saran yang diberikan selama ini.
8. Staff Pengajar dan Karyawan serta petugas perpustakaan Magsitet
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Islam Sultan Agung
Semarang, atas segala bantuannya selama ini.
9. Kepada semua pihak yang penulis tidak bisa sebutkan satu persatu,
terima kasih telah membantu dalam menyelesaikan tesis ini.
Penulis menyadari bahwa masih banyak kekurangan yang terdapat dalam
tesis ini, sehingga perlu adanya kritik dan saran sangat dibutuhkan untuk
menyempurnakan tesis ini. Semoga ALLAH SWT membalas budi baik dan
amalannya yang telah diberikan kepada penulis. Penulis berharap penelitian ini
berguna bagi Civitas Akademika Fakultas Hukum Universitas Islam Sultan
Agung Semarang pada khususnya dan bagi para pembaca pada umumnya.
Wassalamu’alaikum Wr. Wb

Penulis
AYU AGUSTINA
x
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL................................................................................................ i
HALAMAN PERSETUJUAN ............................................................................... iii
HALAMAN PENGESEAHAN ............................................................................. iv
PERNYATAAN KEASLIAN TESIS ..................................................................... v
PERNYATAAN PERSETUJUAN ........................................................................ vi
ABSTRAK ............................................................................................................ vii
ABSTRACT ........................................................................................................... viii
KATA PENGANTAR ........................................................................................... ix
DAFTAR ISI .......................................................................................................... xi
BAB I ...................................................................................................................... 1
PENDAHULUAN................................................................................................... 1
A. Latar Belakang Masalah ........................................................................... 1
B. Rumusan Masalah .................................................................................. 10
C. Tujuan Penelitian .................................................................................... 10
D. Manfaat Penelitian .................................................................................. 11
E. Kerangka Konseptual ............................................................................. 12
F. Kerangka Teori ....................................................................................... 15
G. Metode Penelitian ................................................................................... 21
H. Sistematika Penulisan ............................................................................. 26
BAB II ................................................................................................................... 29
TINJAUAN PUSTAKA........................................................................................ 29
A. Tinjauan Umum Tentang Peran Notaris ...................................................... 29
1. Pengertian Notaris .................................................................................. 29
2. Organisasi Notaris .................................................................................. 31
3. Hak (Kewenangan), Kewajiban, dan Larangan Notaris ......................... 32
B. Tinjauan Umum Tentang Izin Lokasi/KKPR melalui sistem OSS RBA .... 37
xi
1. Sejarah OSS di Indonesia Sejarah OSS di Indonesia ............................. 37
2. OSS Versi 1.0 ......................................................................................... 38
3. OSS Versi 1.1 ......................................................................................... 40
4. OSS-RBA(Online Single Submission-Risk Based Approach)............... 41
5. Izin Lokasi atau KKPR ........................................................................... 45
C. Tinjauan Umum Perseroan Terbatas / Badan Hukum ................................. 52

1. Pengertian Perseroan Terbatas ............................................................... 52
2. Organ Perseroan Terbatas....................................................................... 53
D. Tinjauan Umum Tentang Developer ........................................................... 56

1. Pengertian ............................................................................................... 56
2. Hak, Kewajiban dan Tanggung Jawab Developer ................................. 58
E. Perspektif Islam Tentang Tanah; ................................................................. 61

1. Konsepsi Hukum Tanah Adat di Indonesia ............................................ 61
2. Hak Penguasaan Atas Tanah Menurut Hukum Islam............................. 62
BAB III.................................................................................................................. 69
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN .................................................... 69
A. Peran Notaris dalam pelaksanakan izin lokasibagi pelaku usaha perumahan
atau industri melalui Sistem Online Single Submission-Risk Based
Approach (OSS-RBA) berbasis resiko di Badan Pertanahan Nasional
Kabupaten semarang.................................................................................... 69
B. Hambatan-hambatan dalam pelaksanaan Izin Lokasi bagi pelaku usaha
perumahan atau industri melalui Sistem Online Single Submission-Risk
Based Approach (OSS-RBA) berbasis resiko di Badan Pertanahan
Kabupaten Semarang dan solusinya. ........................................................... 97
BAB IV ............................................................................................................... 103
PENUTUP ........................................................................................................... 103
A. Kesimpulan ........................................................................................... 103
B. Saran ..................................................................................................... 104
DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................... 106
xii
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Semakin berkembangnya teknologi komunikasi dijaman era
milenal, sistem perizinan di Indonesia telah terjadi banyak perubahan. Hal
inilah yang menjadikan setiap individu harus menyesuaikan dengan
kemajuan-kemajuan teknologi yang semakin hari semakin berkembang.
Pada dasarnya sistem pemerintahan yang ada di Indonesia, meletakkan
pelayanan sebagai dasar membangun hubungan birokrasi antara Negara
dengan masyarakat. Yang mereka letakkan dalam sistem pemerintahan
pelayanan sebagai bentuk tercapainya tujuan bersama sudah pasti harus
mendapatkan perhatian khusus demi tercapainya cita-cita bangsa.
Pelayanan publik adalah kegiatan atau rangkaian kegiatan dalam rangka
pemenuhan kebutuhan pelayanan kepada masyarakat yang masuk dalam
kerangka Negara Indonesia sebagai welfage state dengan tujuan bestuur
zorg dan juga pelaksanaan Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2009
Tentang Pelayanan Publik. Pemerintah sebagai perangkat negara harus
mampu menyelenggarakan pelayana publik yang baik kepada masyarakat.
Sebagaimana tercantum dalam Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2009
Tentang Pelayanan Publik Pasal 4 huruf L mengenai Kecepatan,
kemudahan dan keterjangkauan.
1
Notaris sebagai pejabat umum yang menjalankan profesi dalam
memberikan jasa hukum kepada masyarakat, perlu mendapatkan
perlindungan dan jaminan demi tercapainya kepastian hukum. Jaminan
perlindungan dan jaminan tercapainya kepastian hukum terhadap
pelaksanaan tugas notaris telah diatur dalam Undang-Undang Nomor 2
Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30
Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (UUJN). Namun, beberapa
ketentuan dalam Undang-Undang tersebut sudah tidak sesuai lagi dengan
perkembangan hukum dan kebutuhan masyarakat, sehingga perlu
dilakukan perubahan, yang juga dimaksudkan untuk lebih menegaskan dan
memantapkan tugas, fungsi, dan kewenangan notaris sebagai pejabat yang
menjalankan pelayanan publik, sekaligus sinkronisasi dengan undang-
undang lain.1
Fungsi profesi notaris sebagai pejabat umum sangat dibutuhkan
keberadaannya sebagai tempat bagi masyarakat guna memperoleh nasihat
serta segala sesuai yang ditulis dan ditetapkan oleh notaris (konstatir)
adalah benar serta dapat dikatakan bahwa seorang notaris merupakan
pembuat dokumen terkuat dan memiliki sifat pembuktian yang sempurna
dalam suatu proses penegakan hukum. Perkembangan era globalisasi
menerjang semua negara, dan perkembangan ini menuntut agar para
noatris senantiasa up to datedalam perkembangan tentang media teknologi
yang terbaru dikaitkan dengan keperdataan. Perkembangan era globalisasi
1
Permatasari, E. (2017). Peran dan Tanggung Jawab Notaris Terhadap Pelaksanaan Pendaftaran
Badan Hukum Perseroan Terbatas Melalui Sistem Online. Jurnal Akta Vol 4 Nomor 3, 401.
2
dalam hal krisis keuangan global merupakan topik isu utama di seluruh
belahan dunia yang terjadi sejak tahun 1997, dan hal ini terjadi sehingga
sampai saat ini, dan notaris dituntut untuk menghadapi tantangan
perkembangan era globalisasi tersebut.2
Notaris selaku pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta
autentik melalui UUJN, peran notaris sangat penting dalam mengawal dan
memastikan berjalannya Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang
Penanaman Modal (UU Penanaman Modal), Undang-Undang Nomor 40
Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas (UU Perseroan Terbatas), Perpres
Nomor 44 Tahun 2016 tentang Daftar Bidang Usaha yang Tertutup dan
Bidang Usaha yang Terbuka dan Peraturan pelaksana lainnya agar sesuai
dengan apa yang diinginkan pemerintah dalam memberikan hak
penanaman modal yaitu kepastian hukum berupa Akta Autentik dari
notaris yang diatur dalam Pasal 14 huruf a UU Penanaman Modal.3
Dewasa ini pelayanan publik yang dilakukan pemerintah masih
banyak dijumpai kelemahan-kelemahan, sehingga belum dapat memenuhi
kualitas yang diharapkan masyarakat. Oleh karena itu, seiring dengan
perkembangannya kemajuan teknologi di era sekarang ini, maka
perkembangan dan kemajuan dibidang pelayanan publik perlu adanya
peningkatan demi terwujudnya optimalisasi efektifitas dan efisiensi yang
lebih baik. Pemerintah Indonesia berupaya untuk meningkatkan efesiensi
2
Yulia, A. (April 2019). Profesi Notaris di Era Industrialisasi dalam Perspektif Transendesi
Pancasila, Jurnal Law and Justice. Vol 4 No 1, 57.
3
Yusrizal. (2018, Juli 3). Peran Notaris dalam Mendorong Terciptanya Kepastian Hukum bagi
Investor dalam Investasi Asing. Lex Renaissance, 362
3
pelayanan kepada masyarakat dalam hal izin berusaha salah satu ialah
dengan dikeluarkannya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2018
tentang Pelayanan Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik atau
yang lebih dikenal dengan Online Single Submission (OSS), dan yang kini
telah diperbaharui dengan Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2021
tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Resiko.
Perizinan merupakan instrumen kebijakan pemerintah/Pemerintah
Daerah (Pemda) yuntuk melakukan pengendalian atas eksternalitas negatif
yang mungkin ditimbulkan oleh aktivitas sosial maupun ekonomi. Izin
juga merupakan instrumen untuk perlindungan hukum atas kepemilikan
atau penyelenggara kegitan. Sebagai instrumen pengendalian perizinan
memerlukan rasionalitas yang jelas dan tertuang dalam bentuk kebijakan
sebagai bahan acuan. Tanpa rasionalitas dan desain kebijakan yang jelas,
perizinan akan kehilangan maknanya sebagai instrumen untuk membela
kepentingan koperasi atas tindakan yang berdasarkan atas tindakan
individu.4
Pelaku Usaha adalah Orang Perseroangan atau Badan Usaha yang
melakukan usaha dan/atau kegiatan pada bidang tertentu. Notaris
merupakan pejabat public yang menjalankan profesi dalam pelayanan
hukum kepada masyarakat, guna memberi perlindungan dan jaminan
hukum demi tercapainya kepastian hukum dalam masyarakat. Sebagian
pelaku usaha untuk mendirikan sebuah Badan Usaha/badan Hukum itu
4
Sutedi, A. (2017). Hukum Perizinan : Dalam Sektor Pelayanan Publik. Jakarta: Sinar Grafika, h v
4
harus melewati Notaris selaku Pejabat Umum yang berwenang untuk
mendirikan Badan Usaha/Badan Hukum. Pastinya pelaku usaha
kebanyakan untuk sekalian pengurusan ke Perizinan Usaha yang
notabennya Notaris hanya bisa membantu mengesahkan atau melegalkan
suatu usaha. Secara tidak langsung Notaris harus andil didalam Perizinan
Berusaha yang harus membantu si Pelaku Usaha untuk mencapai kepastian
hukum.
Izin adalah instrumen yuridis yang berdasarkan pada peraturan-
peraturan perundang-undangan, prosedur, dan persyaratan tertentu yang
digunakan oleh pemerintah untuk mempengaruhi para warga agar mau
mengikuti cara yang dianjurkan guna mencapai suatu tujuan konkret. Pada
dasarnya izin merupakan keputusan pejabat atau badan usaha negara yang
berwenang.5
Kepastian Hukum adalah merupakan salah satu tujuan utama
didalam konsep negara hukum selain adanya tujuan lain yaitu untuk
tercapainya ketertiban hukum maupun ketertiban masyarakat. 6 Negara
Indonesia adalah negara hukum sebagaimaan yang ditetapkan dala Pasal 1
ayat (3) Undang-Undang Dasar Negara republik Indonesia Tahun 1945
(UUD 1945) artinya dalam kehidupan berbangsa dan bernegara di
Indonesia harus didasarkan kepada hukum, bukan kepadakekuasaan.
Kepastian Hukum dimaksudkan untuk memberikan perlindungan kepada
5
Ibid, h 173
6
Azhari, T. (2007). Negara Hukum Suatu Studi Tentang Prinsip-Prinsipnya. Dilihat dari segi
Hukum Islam, implementasinya Pada Periode Negara Madinah dan Masa Kini. Jakarta:
Kencana Prenada Media, h 88
5
masyarakat dalam mempertahankan hak-haknya. Hak-Hak dimaksud
adalah hak-hak yang sempurna yaitu hak-hak yang cakupannya jelas,
tetap, dan tertentu, yang ditandai dengan pemenuhan kewajiban yang
sempurna.7
Dalam rangka percepatan dan peningkatan penanaman modal
berusaha, pemerintah mengeluarkan Peraturan Pemerintah No 24 Tahun
2018 pada 21 Juni 2018. Menko Perekonomian Darmin nasution
menyatakan pemerintah terus melakukan perbaikan iklim usaha, antara
lain dengan mengintegrasikan proses perizinan sebagaimana diamanatkan
PP No. 04 Tahun 2018 tentang Pelayanan Perizinan Berusaha
Terintegerasi Secara Elektronik (PP No 24 Tahun 2018). Pemerintah
berkomitmen lebih fokus pada penyelenggaraan program reformasi yang
lebih mendasar mencakup aspek regulasi, proses bisnis, dan sitem layanan,
sehingga pelaku usaha lebih merasakan manfaatnya. Dengan adanya PP
No 24 Tahun 2018 maka izin prinsip penamaman modal digantikan oleh
Nomor Induk Berusaha (NIB) yang berfunsgi sebagai Tanda Daftar
Perusahaan (TDP). Selain itu, kementrian dan pemerintah daerah tidak lagi
berwenang menerbitkan izin yang terdapat dalam lampiran PP No 24
tahun 2018. Pengurusan perizinan berusaha terintegerasi secara elektronik
diluncurkan secara resmi oleh Kementrian Koordinator Bidang
Perekonomian (Kemenko) pada 9 Juli 2018. 8 Notaris dituntut untuk
mengikuti juga menyesuaikan perkembangan era globalisasi yang terjadi

7
Darji Darmodiharjo., Et. al. (2000). Pokok-Pokok Filsafat Hukum (apa dan Bagaimana Hukum
Indonesia). Jakarta: Gramedia Pustaka Utama, h 184
8
Ibid, h 2
6
pada saat ini, hal ini dikarenakan adanya hubungan keperdataan yang
dapat terjadi transaksi yang dilakukan secara media elektronik atau
transaksi yang dilakukan secara online, serta semakin banyak mengalami
perkembangan dan saling terintegrasi satu sama lainnya, sebagai contoh
adalah hubungan anatar Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusi yang
terintegerasi dengan Kementerian Koordinator Bidang Perekonomian,
hubungan ini terintegerasi melalui sistem perizinan yaitu Online Single
Submission (OSS) dengan PP Nomor 24 Tahun 2018. 9 Dengan melalui
banyak evaluasi terkait sitem yang diluncurkan pemerintah. Sistem OSS
mengalami pembaharuan yaitu diluncurkannya sistem OSS terbaru
yaitu Sistem Online Single Submission-Risk Based Approach (OSS-
RBA) oleh Presiden Republik Indonesia pada tanggal 09 Agustus
2021. Sistem ini diharapkan dapat mernjadi platform layanan perizinan
yang terintegrasi, terpadu, dengan paradigma perizinan berbasis resiko
untuk meningkatkan tranparansi, keterbukaan dan keterjaminan dalam
mendapatkan izin berusaha bagi para pelaku usaha di Indonesia. Beda
dengan sistem OSS 1.1 yang tidak mendasarkan perizinan pada resiko dan
skala kegiatan usaha, sistem OSS RBA ini nantinya akan menilai
permohonan perizinan berusaha pada tingkatan resiko dan besaran skala
kegiatan usaha. Sistem OSS RBA dibangun menyesuaikan dengan UU
Cipta Kerja Nomor 11 Tahun 2020 agar dapat mendorong lebih kuat
lagi semangat penyederhana (pengurangan izin) melalui penetapan KBLI
9
Aris Yulia, Op. Cit, h 61
7
yang berbasis resiko dan Peraturan Presiden Nomor 44 Tahun 2016
tentang Daftar Bidang Usaha yang tertutup dan Bidang Usaha yang
terbuka dengan persyaratan di Bidang Penanaman Modal (DNI) sebagai
basis dalam izin. Berbasis pada resiko sesuai dengan Peraturan Pemerintah
nomor 5 tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis
Resiko, penetapan KBLI yang berbasis Resiko dibagi atas emapt tingkat
resiko, yaitu : Kegiatan Usaha dengan Tingkat Resiko Rendah, Resiko
menengah Rendah, Resiko Menengah Tinggi, dan Resiko Tinggi.
Khususnya bagi Pelaku Usaha Badan Usaha/Badan Hukum yang
bergerak di bidang Perumahan atau Industri, banyak yang harus ditempuh
untuk mendapatkan Izin Lokasi perusahaan. Karena perizinan yang telah
dikeluarkan tahun lalu tentang Izin Lokasi yang masih rancu untuk
didapatkan terkait tentang pendaftaran Online Single Submission-Risk
Based Approach (OSS-RBA)yang masih dalam evaluasi system. Dalam
hal ini, pemerintah melalui Menteri Agraria dan tata Ruang/Kepala Badan
Pertanahan Nasional mengeluarkan Permen ATRBPN Nomor 12 Tahun
2021 Tentang Pertimbangan Teknis Pertanahan. Dalam Peraturan ini
dijelaskan Tentang Pertimbangan Teknis Pertanahan mengatur kembali
pelaksanaan pengakuan dan penyelenggaraan penguasaan, pemilikan,
penggunaan dan pemanfaatan tanah yang adil dan berkelanjutan.
Dengan adanya Online Single Submission-Risk Based Approach
(OSS-RBA)ini diharapkan memudahkan bagi para pencari izin usaha
karena berasaskan mudah dan dapat diakses kapanpun dan dimanapun
8
sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2018
Pasal 96 ayat a sampai c tentang Penyediaan Peralatan untuk pelaksanaan
system OSS, lalu jaringan system OSS dan Sumber Daya manusia untuk
pelaksanaan Sistem OSS-RBA. Tetapi faktanya Peraturan Pemerintah
yang ditetapkan Presiden Joko Widodo pada tanggal 21 Juni 2018 yang
mengatur tentang OSS ini dan yang telah diperbaharui Peraturan
Pemerintah Nomor 5 Tahun 2021 Tentang Pedoman dan Tata Cara
Pengawasan Perizinan Berusaha Berbasis Resiko ternyata masih banyak
mengalami kendala dari pelaku usahanya maupun dari dinas yang
menaungi pelaksanaan izin dalam Online Single Submission-Risk Based
Approach (OSS-RBA) yaitu pemahaman dalam penggunaan system
Online Single Submission-Risk Based Approach (OSS-RBA) ini masi
lemah, baik dari satgas maupun para pengusaha. Dan juga susahnya akses
bagi pelaku usaha untuk memperoleh Izin Lokasi, dan saat ini Izin Lokasi
telah diubah menjadi Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang
(KKPR) merupakan salah satu persyaratan dasar yang wajib dipenuhi oleh
seluruh pelaku usaha.
Dengan munculnya beberapa permasalahan tersebut penulis ingin
mengkaji lebih lanjut tentang permasalahan yang ada didalam pelayanan
perizinan Permohonan Izin Lokasi atau yang sekarang disebut Kesesuaian
Kegiatan Pemanfataan Ruang (KKPR) melalui Sistem Online Single
Submission-Risk Based Approach (OSS-RBA) di Kantor Badan
Pertanahan Kabupaten Semarang.
9
Berdasarkan pemaparan dari latar belakang diatas penbulis tertarik
untuk melakukan penelitian hokum dengan mengangkat permasalahan
mengenai “PERAN NOTARIS DALAM PELAKSANAAN IZIN
LOKASI BAGI PELAKU USAHA PERUMAHAN ATAU INDUSTRI
MELALUI SISTEM ONLINE SINGLE SUBMISSION (OSS)
BERBASIS RESIKO DI BADAN PERTANAHAN NASIONAL
KABUPATEN SEMARANG”
B. Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang tersebut,maka dirumuskan
permasalahan sebagai berikut :
1. Bagaima Peran Notaris dalam pelaksanakan izin lokasibagi pelaku
usaha perumahan atau industri melalui Sistem Online Single
Submission-Risk Based Approach (OSS-RBA) berbasis resiko di
Badan Pertanahan Nasional Kabuapten semarang ?
2. Bagiama hambatan-hambatan dalam pelaksanaan Izin Lokasi bagi
pelaku usaha perumahan atau industri melalui Sistem Online Single
Submission-Risk Based Approach (OSS-RBA) berbasis resiko di
Badan Pertanahan Kabupaten Semarang dan solusinya ?
C. Tujuan Penelitian
Tujuan yang dicapai dari Penelitian ini adalah memperoleh
jawaban atas Permasalahan yang telah diuraikan dalam rumusan maslaah,
yaitu :
10
1. Untuk mengetahui dan menganalisis peran Notaris dalam pelaksanaan
Izin Lokasi bagi pelaku usaha perumahaan atau industri melalui sistem
terbaru yaitu Sistem Online Single Submission-Risk Based Approach
(OSS-RBA) berbasis resiko di Badan Pertanahan Nasional Kabupaten
Semarang.
2. Untuk mengetahui dan menganalisisis hambatan-hambatan dalam
pelaksanaan izin lokasi bagi pelaku usaha perumahan atau Industri
melalui Sistem Online Single Submission-Risk Based Approach (OSS-
RBA) berbasis resiko di Badan Pertanahan Kabupaten Semarang dan
solusinya.
D. Manfaat Penelitian
Hasil dari penelitian ini diharapkan akan memberikan beberapa
manfaat secara teoritis dan praktis, yatu sebagai berikut :
1. Manfaat secara Teoritis
a. Penelitian ini diharapkan dapat memberikan masukan dan
sumbangan pemikiran bagi pengembang ilmu hukum pada
umumnya untuk memberikan informasi mengenai peran dan fungsi
dalam pelaksnakan sistem terbaru OSS yaitu Sistem Online Single
Submission-Risk Based Approach (OSS-RBA) berbasis resiko.
b. Penelitian ini dapat bermanfaat sebagai bahan kepustakaan maupun
referensi bagi penelitian selanjutnya.
2. Manfaat secara Praktis
11
Hasil penelitian ini diharapkan juga mampu memberikan sumbangan
secara praktis, yaitu :
a. Pemerintah;
Penelitian ini diharapkan mampu memberikan sumbangan
pemikiran dan saran bagi pengembangan ilmu hukum, khusunya
peran dan fungsi notaris dalam pelaksanaan sistem perizinan
Online Single Submission-Risk Based Approach (OSS-RBA).
b. Praksitisi Hukum
Penelitian ini diharapkan mampu memberikan masukan kepada
praktisi hukum khususnya berkaitan dengan peran dan fungsi
notaris dalam pelaksanaan sistem perizinan Online Single
Submission-Risk Based Approach (OSS-RBA).
c. Masyarakat;
Bagi masyarakat khusunya Pelaku Usaha, penelitian ini diharapkan
mampu memberikan pengetahuan kepada masyarakat agar kebih
memahamii pentingknya bagi mengetahui peran dan fungsi notaris
dalam pelaksnaan sistem perizinan Online Single Submission-Risk
Based Approach (OSS-RBA).
E. Kerangka Konseptual
Kerangka Konseptual penelitian adalah suatu hubungan atau kaitan
antara konsep satu terhadap konsep yang lainnya dari masalah uang ingin
diteliti. Kerangka konsep ini untuk menggabungkan atau menjelaskan
secara panjang lebar tentang suatu topik yang akan dibahas. Kerangka ini
12
didapatkan dari konsep ilmu/teori yang dipakai sebagai landasan penelitian
yang didapatkan di bab tinjauan pustaka atau merupakan ringkasan dari
tinjauan pustaka yang dihubungkan dengan garis sesuai variable yang di
teliti.10
Untuk menjawab permasalahan dalam penelitian ini harus
didefinisikan beberapa konsep dasar, agar secara operasional diperoleh
hasil penelitian ini yang sesuai dengan tujuan yang telah ditentukan yaitu :
a. Peran adalah aspek dinamis kedudukan (status), apabila seseorang
melaksanakan hak dan kewajibannya sesuai derngan kedudukannya,
maka ia menjalankan suatu peranan.11
b. Notaris adalah orang yang mendapat kuasa dari pemerintah untuk
mengesahkan dan menyaksikan berbagai surat perjanjian, surat wasiat,
akta dan sebagainya.12
c. Sistem merupakan suatu kesatuan yang terdiri dari bagian-bagian yang
disebut subsistem yang berkaitan dengan tujuan untuk mencapai
tujuqan-tujuan tertentu.13
d. Perizinan adalah salah satu bentuk pelaksanaan fungsi pengaturan dan
bersifat pengendalian yang dimiliki oleh pemerintah terhadap kegiatan-
kegiatan yang dilakukan oleh masyarakat.14
e. Pelaku Usaha adalah perseorangan atau non perseorangan yang
melakukan usaha dan/atau kegiatan pada bidang tertentu.15
10
(Kerangka Konsep dan kerangka Teori, 2022)
11
Soerjono Soekanto,Teori Peranan, Bumi Aksara, Jakarta 2002, h 243
12
J.C.T.Simorangkir, Kamus Hukum, Aksara Baru, Jakarta, 2013, h 53
13
Zaki Baridwan, Intermediate Accounting, BPFE. Yogyakarta, 2010, h 4
14
Adrian Sutedi, Op.Cit., h 27
13
f. Online Single Submissionadalah perizinan berusaha yang diterbitkan
oleh lembaga OSS untuk dan atas nama menteri, pimpinan lembaga,
gubernur, atau bupati/wali kota kepada pelaku usaha melalui sistem
elektronik yang terintegerasi16
g. Sistem Perizinan Berusaha terintegerasi secara elektronik (Online
Single Submission) yang selanjutnya disebut sistem OSS adalah sistem
elektronik terintegerasi yang dikelola dan diselenggarakan oleh
Lembaga OSS untuk penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis
Resiko.17
h. Perizinan Berusaha Berbasis Resiko adalah perizinan berusaha
berdasarkan tingkat Risiko kegiatan usaha.18
i. KBLI (Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia) adalah Kode
klasifikasi yang diatur oleh lembaga pemerintah non kementrian yang
menyelenggarakan urusan pemerintah di bidang statistik.19
j. Izin Lokasi adalah Izin yang diberikan kepada pelaku usaha untuk
memperoleh tanah yang diperlukan untuk usaha dan/atau kegiatannya
dan berlaku pula sebagai izin pemindahan hak dan untuk menggunakan
tanah tersebut untuk keperluan usaha dan/atau kegiatannya. 20
15
PP Nomor 17 Tahun 2019, Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan
Pertanahan Nasional Republik Indonesia tentang Izin Lokasi, Pasal 1 angka 2
16
Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 2018 tentang Pelayanan Perizinan Berusaha
terintegerasi Secara Elektronik Pasal 1 angka 5
17
Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 5 Tahun 2021, tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha
Berbasis Resiko, Pasal 1 angka 21
18
Ibid, Pasal 1 angka 3
19
Ibid, Pasal 1 angka 20
20
PP Nomor 17 Tahun 2019, Op.Cit, Pasal 1 angka 1
14
k. KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang) merupakan
kesesuaian anatara rencana kegiatan Pemanfatan Ruang dengan
Rencana Tata Ruang (RTR);21
l. Badan Pertanahan Nasional adalah Lembaga pemerintah
nonkementerian di Indonesia yang mempunyai tugas melaksanakan
tugas pemerintahan di Bidang Pertanahan sesuyai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan.22
F. Kerangka Teori
1. Teori Kewenangan (Philips M. Hadjin)
Jabatan notaris merupakan jabatan yang lahir atas dasar aturan hukum
dan terikat dengan hukum perdata yang memberikan kewenangan
membuat akta autentik untuk melayani masyarakat. Kewenangan
notaris dalam hal menjalankan tugas jabatannya sebagai pejabat umum
merupakan kewenangan yang diperoleh secara atribusi yang secara
normatif diatur didalam UUJN. Menurut konsep teori kewenangan
mneurut Philipus M. Hadjon bahwa “Setiap tindakan pemerintahan
disyaratkan harus bertumpu atas kewenangan yang sah. Kewenangan
itu diperoleh melalui tiga sumber, yaitu atribusi, delegasi, dan mandat.
Kewenangan atribusi lazimnya digariskan melalui pembagian
kekuasaan negara oleh Undang-Undang, kewenangan delegqasi
adalahg kewenangan yang berasal dari adanya “pelimpahan”
21
Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 21 Tahun 2021,tentang Penyelenggaraan Tata Ruang, Pasal 1
angka 17
22
Badan Pertanahan Nasional, 02 Juni 2022, https://g.co/kgs/N4USNN
15
kewenangan secara atributif sedangkan mandat tidak terjadi suatu
“pelimpahan” kewenangan.23
Kewenangan atau wewenang mempunyai kedudukan yang sangat
penting dalam kajian hukum administrasi. Pentingnya kewenangan ini
sehingga F.A.M Stroink dan J.G Steenbeek sebagaimaan dikutio Nur
Basuki Winarno mengemukakan bahwa wewenang merupakan konsep
yang inti dari hukum administrasi. Istilah Kewenangan atau wewenang
sejajar dengan “authority”.24
Walaupun notaris sebagai pejabat umum, namun Notaris bukan
pegawai negeri sipil yang tunduk pada Undang-Undang Nomor 5
Tahun 2014 tentang Aparatur Sipil Negara, karena antara Pemerintah
dengan notaris tidaka da hubungankedinasan, dan notaris tidak digaji
dari anggaran Pemerintah, namun demikian Notaris juga bukan
pegawai swasta biasa karena Noatris harus tunduk kepada UUJN.
Notaris dalam menjalankan tugasnya diwajibkan terlebih dahulu untuk
melaksanakan sumpah jabatan, hal ini bertujuan agar dalam
melaksnakan tugasnya, Notaris senantiasa menjunjung tinggi martabat
jabatan notaris.25
2. Teori Kepastian Hukum (Hukum Guru Radbrush)
23
Philipus M. Hadjon, Penataan Hukum Administrasi, Tentang Wewenang, Fakultas hukum
Unair, Surabaya, 1997, h 2
24
Nur Basuki, Penyalahgunaan Wewenang dan Tindak Pidana Korupsi, Laskbang Mediatama,
Yogyakarta, 2008, h 65
25
Hadi setia Tunggal, Peraturan pelaksanakan Undang-undang Jabatan Notaris, Dilengkapi
Putusan Mahkamah Konstitusi & AD, ART dan Kode Etik Notaris, Harvarindo, Jakarta, 2003, h
39
16
Kepastian hukum mengandung dua pengertian, yaitu pertama
adanya aturan yang bersifat umum membuat individu mengetahui
perbuatan apa yang boleh atau tidak boleh dilakukan, dan kedua,
berupa keamanan hukum bagi individu dari kewenangan pemerintah
karena dengan adanya aturan yang bersifat umum itu individu dapat
mengetahui apa saja yang boleh dibebankan atau dilakukan oleh
Negara terhadap Individu dapat mengetahui apa saja yang bolerh
dibebankan atau dilakukan oleh Negara terhadap Individu. Kepastian
hukum ini berasal dari ajaran Yuridis-Dogmatik yang didasarkan pada
aliran pemikiran positivisme di dunia hukum yang cenderung melihat
hukum sebagai sesuatu yang otonom yang mandiri, karena bagi
penganut aliran ini, tujuan hukum tidak lain sekedar menjamin
terwujudnya oleh hukum yang bersifat umum. Sifat umum dari aturan-
aturan hukum membuktikan bahwa hukum tidak bertujuan untuk
mewujudkan keadilan ini atau kemanfaatan, melainkan semata-mata
untuk kepastian. 26 Kepastian hukum adalah jaminan bahwa hukum
dijalankan, bahwa yang berhak menurut hukum dapat memperoleh
haknya dan bahwa putusan dapat dilaksnakan.27
Konsep kepastian hukum mencakup sejumlah aspek yang saling
mengkait. Salah satu aspek dari kepastian hukum ialah perlindungan
yang diberikan pada individu terhadap kewenangan-kewenangan
individu lainnya, hakim dan administrasi (pemerintah). Kepercayaan
26
Riduan Syahrani, Rangkuman Intisari Ilmu Hukum, Citra Aditya, Bandung, 1999, h 23
27
Sudikno Mertokusumo, Mengenal hukum Suatu Pengantar, Liberty, 2007, h 160
17
akan kepastian hukum yang seharusnya dapat dikaitkan individu
berkenaan dengan apa yang didapat diharapkan individu akan
dilakukan penguasa, termasuk juga kepercayaan akan konsistensi
putusan-putusan hakim atau administrasi (pemerintah).28
Kepastian hukum merupakan ciri yang tidak dapat dipisahkan dari
hukum terutama untuk norma hukum tertulis. Hukum tanpa nilai
kepastian akan kehilangan makna karena tidak dapat dijadikan sebagai
pedoman perilaku bagi semua orang. Kepastian hukum memiliki dua
segi yaitu dapat ditentukannya hukum dalam hal yang konkret dan
keamanan hukum. Hal ini berarti pihak yang mencari keadilan ingin
mengetahui apa yang menjadi hukum dalam suatu hal tertentu sebelum
ia memulai perkara dan perlindungan bagi para pihak dalam
kesewenangan hakim.29
Didalam kehidupan masyarakat yang berkembang memerlukan
kepastian hukum dalam sektor pelayanan jasa publik. Salah satu
pekerjaan yang menawarkan pelayanan jasa dalam bidang hukum
khususnya hukum perdata ialah Notaris.
Beberapa uraian diatas, dapat disimpulkan bahwa kepastian hukum
merupakan suatu perwujudan dari peraturan-peraturan yang telah
dibuat (hukum positif) dan dilaksanakan oleh perangkat tertentu yang
juga telah diatru didalam peraturan. Akan tetapi pelaksanaan dari
28
Herlien (Rahardjo, 2006)Budiono, Asas Keseimbangan bagi Hukum Perjanjian Indonesia-
Hukum perjanjian Berlandaskan Asas-Asas Wigati Indonesia, Citra Aditya, bandung, 2006, h
208
29
Ibid.
18
peraturan tidak semua dapat dilaksanakan sebagaimana mestinya.
Setiap permaslaahan yang timbul serta fakta yang ada dilapangan dapat
menjadi pertimbangan hakim dalam menjatuhkan putusan. Masalah
kepastian hukum dalam kaitan dengan pelaksanakan hukum, memang
sama sekali tak dapat dilepaskan dari perilaku manusia. Kepastian
hukum bukan mengikuti prinsip “pencet tombol” (submisi otomat),
melainkan sesuatu yang cukup rumit, yang banyakberkaitan dengan
faktor diluar hukum itu sendiri. Berbicara mengenai kepastian, maka
seperti dikatakan Radbruch, yang lebih tepat adalah kepastian dari
adanya peraturan itu sendiri atau kepastian peraturan (sicherkeit des
rechts).30
Akta yang dibuat oleh notaris juga memiliki peranan penting dalam
menciptakan kepastian hukum didalam setiap hubungan hukum, sebab
akta notaris bersifat autentik, dan merupakan alat bukti terkuat dan
terpenuh dalam setiap perkara yang terkait dengan akta Notaris
tersebut. Proses pembuatan akta autentik tertentu, ada yang diharuskan
oleh peraturan perundang-undangan dalam rangka menciptakan
kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum. Pembuatan akta
demikian tidak saja karena diharuskan oelh peraturan perundang-
undangan, tetapi juga karena dikehendaki oleh pihak yang
berkepentingan untuk memastikan hak dan kewajiban para pihak yang
berkepentingan demi kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum
30
Satjipto Rahardjo, Hukum dalam Jagat Ketertiban, UKI Press, Jakarta, 2006, h 133
19
bagi pihak yang berkepentingan sekaligus bagi masyarakat secara
keseluruhan.31
Notaris dalam melakukan tugasnya didasari oleh peraturan
perundang-undangan yang sering disebut UUJN. Dalam ketentuan
Peraturan Jabatan Notaris maupun UUJN tersebut padqa intinya
menyatakan bahwa tugas utama seorang n otaris adalah membuat akta-
akta autentik. Pasal 1870 KUHPerdata dikatakan bahwa akta autentik
memberi perjanjian yang absolut kepada para pihak yang membuatnya.
Dengan demikian maka pentingnya jabatan notaris adalah pada
kewenangan notaris ytang diberikan oleh undang-undang untuk
membuat perangkat atau alat pembuktian yangabsolut dan karenanya
akta autentik tersebut pada hakikatnya dinilai benar. Sehingga
merupakan hal yang sangat penting khususnya pihak yang
membutuhkan dalam urusan pribadi atau usaha.32
Bila kepastian hukum yang dijadikan sasaran, maka hukum formal
adalah wujud yang dapat diambil sebagai tolak ukurnya, dengan
demikian perlu mengkaji hukum formal sebagai basis menganalisis
suatu kebijakan yang dapat memberikan kepastian hukum didalam
menggerakkan usaha tersebut kedepan.33
31
Agus Budiarto, Kedudukan Hukum dan Tanggung Jawab Pendiri Perseroan Terbatas, Ghalia
Indonesia, jakarta, 2002
32
Eripa permatasari, Op. Cit, h 401-402
33
Muhammad Yamin, Beberapa Dimensi Filosofis Hukum Agraria. Pustaka Bangga Press, medan,
2003, h 46
20
G. Metode Penelitian
Metode Pendekatan Metode yang digunakan dalam penelitian ini
adalah Metode Pendekatan Yuridis Sosiologis yang bertujuan memperoleh
pengetahuan hukum secara empiris dengan jalan terjun langsung ke
objeknya.Pendekatan yuridis sosiologis adalah pendekatan yang dilakukan
dengan melihat kenyataan yang ada dalam praktek di lapangan.34
1. Metode Pendekatan Penelitian
Penelitian adalah kegiatan yang dilakukan menurut kaidah dan
metode ilmiah secara sistematis untuk memperoleh informasi, data,
dan keterangan yang berkaitan dengan pemahaman dan/atau pengujian
suatu cabang ilmu pengetahuan dan teknologi. 35 Penelitian merupakan
suatu kegitatan ilmah yang berkaitan dengan analisa dan konstruksi,
yang berkaitan dengan analisa dan konstruksi, yang dilakukan secara
metodolois, sistematis dan konsisten. Penelitian hukum mempunyai
peran yang sangat penting dalam kerangka pengembangan ilmu hukum
dan merupakan salah satu faktor penyebab dalam menyelesaikan
masalah-masalah hukum yang terjadi baik secara teoritis maupun
secara praktis dalam masyarakat. Jenis penelitian yang digunakan
adalah :
a. Penelitian Hukum Normatif
Penelitian Hukum Normatif secara garis besar akan
ditujukan pada penelitian terhadap azas-azas hukum, Penelitian

34
Agung Nugroho dan Karmi, Notary Autority in Installing Mortagage as Effort to Settie Bad
Credit (Second Way Out), Sultan Agung Notary Law Review, Vol 2, No 2, 2020, h 93.
35
Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2012 tentang Pedndidikan Tinggi
21
terhadap sistematika hukum, Penelitian terhadap sinkronisasi
hukum,Penelitian terhadap perbandingan hukum dan Penelitian
Sejarah hukum. Penelitian ini lebih fokus pada linkup konsepsi
hukum, asas hukum, dan kaidah hukum (peraturan), tidak sampai
pada perilaku manusia yang menerapkan peraturan atau penerapan
hukum dalam pelaksanaanya.
Penelitian hukum menggunakan berbagai pendekatan,
dengan tujuan untuk mendapatkan informasi dari berbagai aspek
mengenai isu yang diteliti. Untuk memecahkan masalah yang
menjadi pokok bahasan dalam penelitian hukum diperlukan
pendekatan dalam penelitian hukum.
2. Spesifikasi Penelitian
Spesifikasi penelitian ini menggunakan deskriptif analisis yaitu
penelitian yang disamping memberikan gambaran, menuliskan dan
melaporkan suatu objek atau suatu peristiwa juga akan mengambil
kesimpulan umum dari maslaah yang dibahas. Melakukan deskripsi
terhadap hasil penelitian dengan data yang selengkap dan sedetail
mungkin. Selanjutnya dilakukan analisis terhadap hasil penelitian
dengan menggunakan peraturan perundang-undangan dan teori yang
relevan.
3. Jenis dan Sumber Data
Sumber data dalam penelitian ini adalah sata sekunder. Data
sekunder adalah data yang diperoleh dari hasil penelaahan kepustakaan
22
atau penelaahan terhadap berbagai literatur atau bahan pustaka yang
berkaitan dengan masalah atau materi hukum. 36 Sumber data yang
digunakan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut :
a. Bahan Hukum Primer yang terdiri atas peraturan perundang-
undangan, risalah resmi, putusan pengadilan, dam dokumen resmi
negara. Adapun bahan hukum primer dalam penelitian ini antara
lain :
- Undang-Undang dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
- Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas
Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2007 Tentang perseroan
terbatas.
- Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 tentang Perumahan
dan Kawasan Permukiman.
- Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang pemerintah
Daerah.
- Undang Undang Cipta Kerja Nomor 11 Tahun 2020
- Peraturan Presiden Nomor Nomor 44 Tahun 2016 tentang
Daftar Bidang Usaha yang tertutup dan Bidang Usaha yang
terbuka dengan Persyaratan di Bidang Penanaman Modal
(DNI) sebagai basis dalam izin.
36
Mukti Fajar ND dan Yulianto Achmad, Op. Cit, h 156
23
- Peraturan Presiden Nomor 97 Tahun 2017 tentang
Penyelenggaraan Pelayanan Terpadu Satu Pintu.
- Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2018 tentang
Pelayanan Perizinan berusaha Terintegrasi Secara Elektronik.
- Peraturan Pemerintah ATR BPN Nomor 12 Tahun 2021
tentang Pertimbangan Teknis Pertanahan.
- Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2021 tentang Pedoman
dan Tata Cara Pengawasan Perizinan Berusaha Berbasis
Resiko.
- Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang
Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016
Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan
Permukiman
b. Bahan Hukum sekunder, yaitu bahan hukum dapat memberikan
penjelasan terhadqap bahan hukum primer yang dapat berupa
pendapat para ahli, jurnal ilmiah, sureat kabar dan berita Internet.
c. Bahan hukum tersier, yaitu bahan hukum yang dapat menjelaskan
baik bahan hukum primer maupun bahan sekunder, yang berupa
kamus hukum, kamus Bahasa Indonesi, dan Ensiklopedia.37
4. Metode Pengumpulan Data
a. Wawancara
37
Ibid, hlm 157-158
24
Studi lapangan merupakan penelitian yang dilakukan
dengan cara melakukan pengamatan lansgung pada objek yang

38
diteliti untuk memperoleh data Primer. Adapun teknik
pengumpulan data dilakukan dengan wawancara. Pada penelitian
ini wawancara dilakukan Kantor Notaris WILLY BRORDOUS.
B. P, Sarjana Hukum Notaris di Kabuapten Kendal.
b. Internet
Teknik pengumpulan data dilakukan dengan studi
kepustkana dan studi lapangan. Teknik pengumpulan data dalam
penelitian hukum normatif dilakukan dengan studi pustaka
terhadap bahan-bahan hukum, baik bahan hukum primer, bahan
hukum sekunder maupun bahan hukum tersier dan atau bahan non
hukum, Penelurusan bahan-bahan hukum tersebut dapat dilakukan
bahan hukum tersebut dengan melalui media internet.
5. Metode Analisis Data
Analisis data merupakan kegiatan dalam penelitian yang berupa
melakukan kajain atu telah didaptkan sebelumnya. Secara sederhana
analisis data ini sisdebut sebagai kegiatan memberikan telaah, yang
dapat berarti menentang, mengkritik, mendukung, menambah atau
memberi komentar dan kemudian membuat suatu kesimpulan terhadap
38
Sugiyono, Metode Penelitian Kuantitatif, Kualitatif, dan R&D, Alfabeta,Bandung 2017, h 91
25
hasil penelitian dengan pikiran sendiri dan bantuan teori yang telah
dikuasainya.39
Metode analisis data yang digunakan dalam tesis ini adalah analisis
deskriptif kualitatif, dimana peniliti selain mengolah dan menyajikan
data, juga melakukan analisis data kualitatifnya. Hal ini dimasudkan
agar dapat mensinergikan antara beberapa data yang telah didapatkan
dengan berbagai literatur maupun data-data lain yang telah
diopersiapkan. Selanjutnya data-data tersebut akan dianalisa dengan
memunculkan beberapa kesimpulan dan hasil temuan berdasarkan
usaha penelitian tersebut. Oleh karenanya, apabila data yang
diperlukan telah berkumpul dan dengan metode analisi deskripsi
kualitatif tersebut diatas, maka langkah selanjutnya dalam proses
pengolahan dan penganalisaan data, peneliti dalam analisis data
mengupayakan langkah dengan menyusun secara induktif, metode
analisis yang bertumpu dari kaidah-kaidah khusus kemudian ditarik
menjadi kaidah umum.40
H. Sistematika Penulisan
Pembahasan hasil penilitian dijabarkan dan untuk mengantarkan
pembaca pada inti isi yang diinginkan, maka sistematika tesis ini memuat
tentang uraian isi bab-bab. Bagian utama yang ada dalam tesis secara garis
besar sebagai berikut :
BAB I : PENDAHULUAN
39
Ibid, h 180
40
Soerjono Soekanto, Op. Cit, h 36-37
26
Bagian pendahuluanm yang memberikan informasi yang bersifat umum
dan menyeluruh secara sistemtis yang terdiri dari : Latar Belakang
Masalah, Perumusan Masalah, Tujuan Penelitian, Manfaat Penelitian,
Kerangka Konseptual, Kerangka Teori, Metode Penelitian, Sistematika
Penulisan.
BAB II : TINJAUAN PUSTAKA
Bab ini menguraikan mengenai tinjauan umum berisikan tinjauan
umum tentang Peran Notaris, tinjauan umum tentang Izin Lokasi / KKPR
melalui sistem OSS-RBA, dan tinjauan umum terhadap pelaku usaha
perumahan atau industri, perspektif islam tentang tanah.
BAB III: HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
Bab ini menguraikan tentang hasil penelitian, pembahasan dan
hasil dari data-data, sesuai denga yang dijelaskan pada bab pendahuluan,
kemudian langsung di analisis. Analisis diarahkan untuk menjawab
rumusan masalah yakni tentang Peran Notaris dalam pelaksanaan Izin
Lokasi bagi pelaku usaha perumahan atau industri melalui Sistem Online
Single Submission-Risk Based Approach (OSS-RBA) berbasis resiko di
Badan Pertanahan Nasional Kabuapten semarang dan hambatan-hambatan
serta solusinya.
BAB IV : PENUTUP
Bab ini merupakan bagian terakhri yang berisi kesimpulan yang
ditarik dari rumusan masalah yang merupakan jawaban dari permaslaahan
27
setelah dibahas dan saran-saran sebagai rekomendasi penulis dari hasil
penelitian yang berguna bagi pihak terkait.
28
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
A. Tinjauan Umum Tentang Peran Notaris
1. Pengertian Notaris
Istilah Notaris pada dasarnya berasal dari kata “Notarius” (bahasa latin),
yaitu nama yang diberikan pada orang-orang Romawi dimana tugasnya
menjalankan pekerjaan menulis atau orang-orang yang membuat catatan
pada masa itu. Ada juga pendapat yang mengatakan bahwa nama “Notaries”
itu berasal dari perkataan “Nota Literaria” berarti tanda (Letter Mark atau
Karakter) yang menyatakan suatu perkataan. 41 Hampir selama seabad lebih,
eksistensi Notaris dalam memangku jabatannya didasarkan pada ketentuan
Reglement Of Het Notaris Ambt In Nederlandsch No. 1860 : 3 yang mulai
berlaku 10 Juli 1860. Yang sekarang dikenal dengan PJN, dalam kurun
waktu itu PJN mengalami bebrapa kali perubahan. Dan saat ini Notaris telah
memiliki Undang-Undang tersendiri dengan lahirnya Undang-Undang
Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris yang kemudian dirubah
dengan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014.
Berdasarkan sejarah, Notaris adalah seorang Pejabat Negara/Pejabat
Umum yang diangkat dan diberhentikan oleh Negara yang dalam hal ini
diwakili oleh pemerintah melalui Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
41
Notodisoerjo, Soegondo, R. Hukum Notarial di Indonesia suatu penjelasan, (Jakarta: Rajawali,
1982). h.13
29
(Menkumham) 42 untuk melakukan tugas-tugas Negara dalam pelayanan
hukum kepada masyarakat demi tercapainya kepastian hukum sebagai
pejabat pembuat akta otentik dalam hal keperdataan. Engertian Notaris
terdapat dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014, tentang perubahan
atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. 43
Notaris sebagai salah satu penegak hukum karena notaris membuat alat
bukti tertulis yang mempunyai kekuatan pembuktian. Para ahli hukum
berpendapat bahwa akta notaris dapat diterima dalam pengadilan sebagai
alat bukti yang mutlak mengenai isinya, tetapi meskipun demikian dapat
diadakan penyangkalan dengan bukti sebaliknya oleh saksi-saksi, yang
dapat membuktikan bahwa apa yang diterangkan oleh Notaris dalam
aktanya adalah benar.44
Notaris sebagai pejabat publik, dalam pengertian mempunyai
wewenang dengan pengecualian, dengan mengkategorikan Notaris sebagai
pejabat publik, dalam hal ini publik yang bermakna hukum. Notaris sebagai
pejabat publik tidak berarti sama dengan Pejabat Publik dalam bidang
Pemerintahan yang dikategorikan sebagai Badan atau Pejabat Tata Usaha
Negara, hal ini dapat dibedakan dari produk masing-masing Pejabat Publik
tersebut. Notaris sebagai Pejabat Publik produk akhirnya yaitu akta otentik,
42
Budi Untung, 22 Karakter Pejabat Umum (Notaris dan PPAT) Kunci Sukses Melayani, (CV.
Andi Offset, Yogyakarta, 2015), h.25
43
Pengertian Notaris terdapat dalam ketentuan UU Nomor 2 Tahun 2014 tentang perubahan atas
UU Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris Bab I Pasal I ayat (1) yaitu, Notaris adalah
pejabat umum yang berwenang dan mewakili kekuasaan umum untuk membuat akta otentik dan
kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang ini atau berdasarkan Undang-
Undang lainnya, untuk kepentingan pembuktian atau sebagai alat bukti.
44
Liliana Tedjosaputro, Malpraktek Notaris dan Hukum Pidana, (Semarang: CV.
Agung,1991).h.4
30
yang terikat dalam ketentuan hukum perdata terutama dalam hukum
pembuktian. 45 Notari s dalam melaksanakan tugasnya secara profesional
harus menyadari kewajibannya, bekerja sendiri, jujur, tidak berpihak dan
penuh rasa tanggungjawab. Jabatan seorang notaris harus berpegang teguh
pada Kode Etik Jabatan Notaris sebab tanpa itu, harkat dan martabat
profesionalisme akan hilang.
Adapun karateristik Noatris sebagai penyandang Jabatan (Publik),
antara lain :
a. Sebagai Jabatan;
b. Notaris memiliki kewenangan tertentu;
c. Diangkat serta diberhentikan oleh pemerintah;
d. Tidak Menerima gaji pensiun dari pemerintah yang mengangkatnya;
e. Akuntabilitas dalam pekerjaannya kepada masyarakat;
2. Organisasi Notaris
Undang-Undang Jabatan Notaris menjelaskan bahwa organisasi
notaris adalah organisasi profesi jabatan Notaris yang berbentuk
perkumpulan berbadan hukum. Dalam organisasi notaris memiliki struktur
yang bertujuan untuk mengawasi tingkah laku notaris dalam melakukan
jabatan sebagai notaris, serta melaksanakan standar operasional sesuai
dengan kode etik notaris baik dalam kode etik notaris maupun yang ada
dalam UUJN. Pada organisasi notaris terdapat beberapa kelengkapan yang
terdiri dari Majelis Kehormatan Notaris (MKN), Dewan Kehormatan
45
Habib Adjie, Sanksi Perdata dan Administrasi Terhadap Notaris sebagai Pejabat Publik,
(Bandung : Refika Aditama. 2008), h.31
31
Notaris (DKN) dan Majelis Pengawas Notaris (MPN). Dewan Kehormatan
Notaris mempunyai kewenangan sebagaimana untuk melukan penegakan
hukum secara internal ditubuh perkumpulan notaris yang dalam hal ini
pelaksanaan kode etik notaris Majelis Pengawas Notaris memiliki
kewenangan dalam memberikan keputusan untuk memutus sidang terhadap
suatu perkara terkait profesi notaris yang melanggar kode etik dalam
menjalankan tugas jabatan notaris dengan sanksi yang dijatuhkan oleh
Majelis Pengawas Notaris. Sedangkan Majelis Kehormatan Notaris
berwenanga dalam melaksanakan pembinaan Notaris dan kewajiban untuk
memberikan persetujuan atau melakukan penolakan dalam proses peradilan
yang dijalani oleh notaris tersebut.
3. Hak (Kewenangan), Kewajiban, dan Larangan Notaris
a. Hak (Kewenangan) Notaris
Hak atau Kewenangan Notaris dapat memberikan perintah atau
dapat bertindak untuk mempengaruhi tindakan orang lain agar
dilakukan sesuai dengan diinginkan. Kewenangan dapat dikatakan
merupakan suatu tindakan hukum yang diatur serta diberikan kepada
suatu jabatan berdasarkan peraturan perudang-undangan yang berlaku
dan mengatur mengenai jabatannya, kemudian setiap wewenang
tersebut terdapat didalam perundang-undangan yang mengaturnya. 46
Kewenangan Notaris ditegaskan dalam Pasal 15 Ayat (1) UUJN, yaitu
46
Sulhan, et.al. Profesi notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (Panduan Praktis dan Mudah
Taat Hukum), Cetakan Pertama, (Jakarta : Mitra Wacana Media), 2018. h.6
32
bahwa salah satu kewenangan Notaris membuat akta secara umum,
dengan batasan sepanjang :
- Tidak dikecualikan kepada pejabat lain yang telah ditetapkan
Undang-Undang;
- Berkaitan dengan akta yang wajib dibuat atau berwenang membuat
akta autentik mengenai semua perbuatan hukum, perjanjian, dan
ketetapan yang telah diwajibkan oleh aturan hukum atau
dikehendaki oleh yang bersangkutan;
- Berkaitan dengan subjek hukum (orang atau badan hukum) untuk
kepentingan siapa akta tersebut dibuat atau dikehendaki oleh yang
berkepentingan.47
Kewenangan khusus dalam Jabatan Notaris dalam melakukan
tindakan hukum tertentu, diatur dalam Pasal 15 ayat (2), yaitu :
a. Mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat
di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
b. Membukukan surat dibawah tangan dan mendaftar dalam buku
khusus; (waarmeking);
c. Membuat kopi dari asli surat dibawah tangan berupa salinan yang
memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat
yang bersangkutan;
d. Melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya;
47
M. Luthfan Hadi Darus, Hukum Notariat dan Tanggungjawab Jabatan Notaris, UII Press,
Yogyakarta, 2017, h.28
33
e. Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan
akta;
f. Membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan; atau
g. Membuat akta risalah lelang.48
b. Kewajiban Notaris
Notaris dalam menjalankan kewajibannya diatur dalam Pasal 16
Undang-Undang Jabatan Notaris, yaitu :
1) Bertindak amanah, jujur, saksama, mandiri, tidak berpihak, dan
menjaga kepentingan pihak yang terkait dalam perbuatan
hukum;
2) Membuat akta dalam bentuk minuta akta dan menyimpannya
sebagai bagian dari protocol notaris;
3) Melekatkan surat dan dokumen serta sidik jari penghadap pada
minuta akta;
4) Mengeluarkan grosse akta, salinan akta, atau kutipan akta
berdasarkan minuta akta;
5) Memberikan pelayanan sesuai dengan ketentuan dalam
undangundang ini, kecuali ada alasan untuk menolaknya;
6) Merahasiakan segala sesuatu mengenai akta yang dibuatnya dan
segala keterangan yang diperoleh guna pembuatan akta sesuai
dengan sumpah/janji jabatan, kecuali undang-undang
menentukan lain;
48
Ibid. h.81-82
34
7) Menjilid akta yang dibuatnya dalam 1 (satu) bulan menjadi buku
yang memuat tidak lebih dari 50 (lima puluh) akta, dan jika
jumlah akta tidak dapat dimuat dalam satu buku, akta tersebut
dapat dijilid menjadi lebih dari satu buku, dan mencatat jumlah
minuta akta, bulan, dan tahun pembuatannya pada sampul setiap
buku;
8) Membuat daftar dari akta protes terhadap tidak dibayar atau
tidak diterimanya surat berharga; i. Membuat daftar akta yang
berkenaan dengan wasiat menurut urutan waktu pembuatan akta
setiap bulan;
9) Mengirimkan daftar akta sebagaimana dimaksud dalam huruf i
atau daftar nihil yang berkenaan dengan wasiat ke pusat daftar
wasiat pada kementerian yang menyelenggarakan urusan
pemerintahan di bidang hukum dalam waktu 5 (lima) hari pada
minggu pertama setiap bulan berikutnya;
10) Mencatat dalam repertorium tanggal pengiriman daftar wasiat
pada setiap akhir bulan;
11) Mempunyai cap atau stempel yang memuat lambang negara
republik indonesia dan pada ruang yang melingkarinya
dituliskan nama, jabatan, dan tempat kedudukan yang
bersangkutan;
12) Membacakan akta di hadapan penghadap dengan dihadiri oleh
paling sedikit 2 (dua) orang saksi, atau 4 (empat) orang saksi
35
khusus untuk pembuatan akta wasiat di bawah tangan, dan
ditandatangani pada saat itu juga oleh penghadap, saksi, dan
notaris; dan
13) Menerima magang calon notaris
Untuk itu dalam melaksanakan jabatan notaris harus mematuhi
aturan kode etik dan sesuai dengan Undang-Undang Jabatan Notaris.
Profesi notaris haruslah dibekali dengan moral dan kejujuran dalam
melaksanakan jabatan profesi notaris. Dalam menjalankan profesi
notaris notaris wajib mempunyai hanya satu kantor, yaitu di tempat
kedudukannya. Pada penjelasan atas Undang-Undang Republik
Indonesia Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Jabatan Notaris bahwa
Notaris sebagai pejabat umum yang menjalankan profesi dalam
memberikan jasa hukum kepada masyarakat, perlu mendapatkan
perlindungan dan jaminan demi tercapainya kepastian hukum.
c. Larangan Notaris
Adanya larangan bagi Notaris dimaksudkan untuk menjamin
kepentingan masyarakat yang memerlukan jasa Notaris. 49 Larangan
bagi Notaris dalam menjalankan jabatannya diatur dalam ketentuan
pasal 17 UUJN antara lain:
1. Menjalankan jabatan diluar wilayah jabatannya.
2. Meninggalkan wilayah jabatannya lebih dari 7 (tujuh) hari kerja
berturut-turut tanpa alasan yang sah.
49
Penjelasan Pasal 17 Undang-Undang Jabatan Notaris
36
3. Merangkap sebagai pegawai negeri.
4. Merangkap sebagai pejabat negara.
5. Merangkap jabatan sebagai advokat.
6. Merangkap jabatan sebagai pemimpin atau pegawai badan usaha
milik negara, badan usaha milik daerah atau badan usaha swasta.
7. Merangkap jabatan sebagi Pejabat Pembuat Akta Tanah dan/atau
Pejabat Lelang Kelas II di luar tempat kedudukan notaris.
8. Menjadi Notaris Pengganti
Notaris yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) dapat dikenai sanksi berupa :
1. peringatan tertulis;
2. pemberhentian sementara;
3. pemeberhentian dengan hormat;
4. pemeberhentian dengan tidak hormat.
B. Tinjauan Umum Tentang Izin Lokasi/KKPR melalui sistem OSS RBA
1. Sejarah OSS di Indonesia Sejarah OSS di Indonesia
Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik atau Online Single
Submission (OSS) adalah Perizinan Berusaha yang diterbitkan oleh lembaga
OSS untuk dan atas nama Menteri, Pimpinan Lembaga, Gubernur, atau
Bupati/Wali Kota kepada Pelaku Usaha melalui sistem elektronik yang
terintegrasi yang digunakan untuk pengurusan izin berusaha di Indonesia.
OSS digunakan oleh pelaku usaha yang berbentuk usaha perorangan atau
badan usaha yang termasuk dalam usaha mikro, kecil, menengah maupun
37
besar. Usaha perorangan/badan usaha baik yang baru maupun yang sudah
berdiri sebelum operasionalisasi OSS. Usaha dengan modal yang seluruhnya
berasal dari dalam negeri, maupun terdapat komposisi modal asing. Adapun
manfaat yang diperoleh apabila menggunakan OSS antara lain :
1. Mempermudah pengurusan berbagai perizinan berusaha baik prasyarat
untuk melakukan usaha (izin terkait lokasi, lingkungan, dan bangunan),
izin usaha, maupun izin operasional untuk kegiatan operasional usaha di
tingkat pusat ataupun daerah dengan mekanisme pemenuhan komitmen
persyaratan izin.
2. Memfasilitasi pelaku usaha untuk terhubung dengan semua stakeholder
dan memperoleh izin secara aman, cepat dan real time.
3. Memfasilitasi pelaku usaha dalam melakukan pelaporan dan pemecahan
masalah perizinan dalam satu tempat.
4. Memfasilitasi pelaku usaha untuk menyimpan data perizinan dalam satu
identitas berusaha (NIB)50
2. OSS Versi 1.0
Dengan disahkannya PP 24 Tahun 2018 tentang Pelayanan Perizinan
Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik (PP OSS), maka pada tahun 2018
diluncurkan OSS versi1.0 di Indonesia. Kemunculannya pada awalnya
memberikan dampak sangat besar, terutama di Sistem Perizinan di
Indonesia. Dari semula yang berbasis manual dan terbesar di masing -
masing daerah, menjadi sistem online dan terpusat diplatform OSS.
50
https://kek.go.id/online-single-submission(Minggu,10 Juli 2022)
38
Sebelumnya proses pengurusan perizinan dilakukan di Pelayanan Terpadu
Satu Pintu (PTSP) di setiap daerah. Namum dirasa kurang maka pemerintah
Indonesia melalui Kementerian Koordinator bidang Perekonomian
meresmikan Online Single Submission (OSS) sebagai sistem yang
mempermudah para pelaku bisnis dalam melakukan pengurusan perizinan
usahanya. Hal ini tentu disambut baik oleh kalangan professional dan pelaku
usaha.Akan tetapi masih banyak sekali kekurangan diantaranya adalah
sistem yang belum siap dan sering sekali website OSS mengalami
gangguan. Dan salah satu kekurangannya adalah kebingungan dalam
menentukan Klasifikasi Buku Lapangan Usaha Indonesia. Pada saat itu,
KBLI yang digunakan masih menggunakan KBLI 2017.Berikutnya sejak 1
Januari 2020, sistem OSS mengalami pembaruan dengan diluncurkannya
OSS Versi 1.1.
Gambar 2.1 OSS Versi 1.0
39
3. OSS Versi 1.1
Pemerintah pada akhir tahun 2019 kembali menyempurnakan sistem
OSS yaitu dengan meluncurkan OSS Versi 1.1.Mulai berlaku efektif pada
tanggal 1 Januari 2020 sebagai langkah untuk permasalahan dan kelemahan
yang ada pada system OSS Versi 1.0.Pada OSS versi 1.1 telah dilakukan
penyempurnaan struktur database dan melengkapi berbagai
validasi.Perbedaan antara Versi 1.0 dengan OSS Versi 1.1 adalah penjelasan
atau definisi pelaku usaha yang sebelumnya tidak ada dalam OSS versi 1.0.
Format isian legalitas sesuai jenis badan hukum (PT) & badan usaha (CV,
Firma, Persekutuan Perdata).Pelaku usaha juga dapat mendaftarkan kegiatan
utama dan penunjangnya.Dan di OSS Versi 1.1 menerbitkan izin lokasi
daratan, izin lokasi perairan, dan izin lokasi di laut, tidak seperti versi
sebelumnya yang hanya menerbitkan izin lokasi daratan dan hanya
dilengkapi dengan list komitmen.
Gambar 2.2 OSS Versi 1.1
40
4. OSS-RBA(Online Single Submission-Risk Based Approach)
Gambar 2.3 OSS RBA
OSS-RBA adalah perizinan berusaha yang diberikan kepada pelaku
usaha untuk memulai dan menjalankan kegiatam usahanya yang dinilai
berdasarkan tingkat risiko kegiatan usaha. Sistem OSS Berbasis Risiko
dibangun sejak bulan Maret 2021 dengan mengintegrasikan sistem di
lingkup Kabupaten/Kota, lingkup Provinsi,lingkup Kementrian/Lembaga
dengan sistem OSS yang ada di pusat Kementerian Investasi/BKPM. OSS
RBA diluncurkan pada 9 Oktober 2021 di Pusat Komando Operasi dan
Pengawalan Investasi BKPM Jakarta. Kementerian Investasi/Badan
Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) resmi meluncurkan Online Single
Submission (OSS) Berbasis Risiko atau OSS Risk Based Approach (RBA).
Sebagaimana diatur dalam ketentuan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 5
Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko
(PP 5/2021). Beda dengan sistem OSS Versi 1.1 yang tidak mendasarkan
perizinan pada risiko dan skala kegiatan usaha, sistem OSS RBA ini
nantinya akan menilaipermohonan perizinan berusaha pada tingkatan risiko
dan besaran skala kegiatan usaha.
41
Adapun yang menjadi landasan utama kemunculannya adalah dengan
disahkannya UU Cipta Kerja No. 11 Tahun 2020 agar dapat mendorong
lebih kuat semangat penyederhana (Pengurangan Izin) melalui penetapan
KBLI yang berbasis risiko dan Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2021
tentang Bidang Usaha Penanaman Modal pengganti dari Presiden Nomor 44
Tahun 2016 tentang Daftar Bidang Usaha yang tertutup dan Bidang Usaha
yang terbuka dengan persyaratan di Bidang Penanaman Modal (DNI)
sebagai basis dalam penetapan izin.
Sesuai dengan Peraturan Pemerintah No.5 Tahun 2021 tentang
Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko, penetapan KBLI
yang berbasis pada risiko dibagi atas empat tingkat risiko, yaitu:
1. Pertama, Kegiatan Usaha dengan tingkat Risiko Rendah, Pelaku Usaha
wajib mengurus Nomor Induk Berusaha (NIB) yang merupakan Identitas
Pelaku Usaha sekaligus legalitas untuk melaksanakan kegiatan usaha dan
juga berlaku sebagai SNI (Standar Nasional Indonesia).
2. Kedua, Kegiatan Usaha dengan tingkat Risiko Menengah Rendah,
Pelaku Usaha wajib memiliki Nomor Induk Berusaha (NIB) dan
Sertifikat Standar. Sertifikat Standar sebagaimana dimaksud merupakan
legalitas untuk melaksanakan kegiatan usaha dalam bentuk persyaratan
pelaku usaha untuk memenuhi standar usaha dalam rangka melakukan
kegiatan usaha yang diberikan melalui sistem OSS.
3. Ketiga, Kegiatan Usaha dengan tingkat Risiko Menengah Tinggi,
Pelaku Usaha wajib memiliki Nomor Induk Berusaha (NIB) dan
42
Sertifikat Standar. NIB dan Sertifikat Standar merupakan Perizinan
Berusaha bagi Pelaku Usaha untuk melakukan kegiatan operasional
dan/atau komersial kegiatan usaha.
4. Keempat, Kegiatan Usaha dengan tingkat Risiko Tinggi, pada bagian ini
Pelaku Usaha wajib memiliki Nomor Induk Berusaha (NIB) dan Izin.
Persyaratan untuk penerbitan Izin, pemenuhan persyaratan termasuk
Keputusan Kelayakan Lingkungan Hidup dan NIB sekaligus Izin sebagai
perizinan berusaha berlaku untuk tahap operasional dan komersial.
Skala usaha selain dibagi berdasar tingkat usaha, dalam sistem OSS
RBA juga dibagi berdasarkan skala kegiatan usaha, yakni Usaha Mikro,
51
Kecil dan Menengah (UMKM) dan Usaha Besar. Layanan OSS-
RBA,Perizinan berusaha dalam OSS-RBA dapat digunakan untuk Layanan
penerbitan perizinan berusaha, dan layanan fasilitas penanaman modal. 52
Layanan yang disediakan OSS-RBA dalam hal penerbitan berusaha meliputi
: Penerbitan Perizinan berusaha berbasis risiko, Penerbitan Perizinan
berusaha berbasis risiko untuk usaha mikro dan kecil (UMK),
Pengembangan Usaha,Merger, Konsolidasi, dan Likuidasi Usaha. 53 Sektor
Usaha OSS RBA ini berlaku bagi 17 sektor usaha, diantaranya : Kelautan
dan perikanan Pertanian Lingkungan Hidup dan Kehutanan Energi dan
sumber daya mineral Ketenaganukliran, Perindustrian, Perdagangan,
Pekerjaan umum dan Perumahan Rakyat, Transportasi, Kesehatan,Obat dan
51
PP 5/2021
52
Peraturan Badan Koordinasi Penanaman Modal Nomor 4 Tahun 2021 tentang Pedoman dan Tata
Cara Pelayan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko dan Fasilitas Penanaman Modal (Perka BKPM
4/2021),Pasal 4 ayat (1).
53
Ibid. Pasal 4 ayat (2)
43
Makanan, Pendidikan dan Kebudayaan, Pariwisata,
Keagamaan,Pos,Telekomunikasi,Penyiaran, serta sistem dan transaksi
elektronik,Pertanahan dan Keamanan, Ketenagakerjaan,Keuangan. Dengan
catatan, penerbitan Nomor Induk Berusaha (NIB) sebagai identitas pelaku
usaha di sektor Keuangan berlaku bagi kegiatan usaha perbankan dan non
perbankan. 54 Dalam hal penerbitan perizinan berusaha, sektor keuangan
berupa perbankan dan perbankan mendapatkan izin dari Otoritas jasa
Keuangan (OJK) atau Bank Indonesia tanpamelalui sistem OSS RBA. 55
Pemohon Perizinan Berusaha, pihak-pihak yang dapat mengajukan
permohonan perizinan berusaha pada OSS-RBA antara lain :
a. Orang Perseorangan, Pelaku usaha perorangan yang cakap untuk
bertindak dan melakukan perbuatan hukum dalam hal kegiatan
penanaman modal dalam negeri (PMDN).
b. Badan Usaha, Badan Usaha berbadan hukum maupun badan usaha
bukan badan hukum yang didirikan di Indonesia dan melakukan
kegiatan usaha pada bidang tertentu.
c. Kantor perwakilan yang mencakup perorangan WNI, perorangan
WNA, atau badan usaha perwakilan pelaku usaha dari luar negeri.
Dapat berupa KPPA,KP3A,kantor perwakilan BUJKA.
d. Badan Usaha luar negeri, Badan Usaha asing yang didirikan diluar
wilayah Indonesia dan melakukan kegiatan usaha pada bidang tertentu
yang melakukan usaha di Indonesia sebagai : Pemberi waralaba luar
54
Perka BKPM 4/2021. Pasal 5 ayat 2
55
Ibid Pasal 5 ayat (3)
44
negeri, Pedagang berjangka asing, PSE lingkup privat asing, Bentuk
Usaha tetap untuk kegiatan di sektor minyak dan gas.
Hak Akses agar dapat mengakses sistem OSS RBA, pelaku usaha
wajib melakukan pendaftaran. Pihak yang dapat memperoleh hak akses
adalah :56
- Pelaku usaha dapat berupaorang perseorangan, Direksi/Penanggung
jawab pelaku usaha, atau Pengurus (untuk Koperasi dan Yayasan);
- Lembaga OSS;
- Kementrian/Lembaga;
- Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu
(DPMPTS) Provinsi;
- DPMPTSP Kabupaten/Kota;
- Administrator KEK;
- Badan pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan
Bebas (KPBPB).
Dalam hal ini, pelaku usaha memiliki hak akses untuk Mengajukan
permohonan perizinan, perubahan dan pencabutan berusaha; Menyampaikan
laporan kegiatan penanaman modal; Menyampaiakan pengaduan, dan atau
Mengajukan Permohonan fasilitas berusaha.
5. Izin Lokasi atau KKPR
Perizinan berasal dari kataizin menurut Mr. N.M. Spelt dan Prof.
Mr. J.B.J.M ten Berge,izin merupakan suatu persetujuan dari penguasa
56
PP 5/2021 Pasal 171 ayat (1) dan (2)
45
berdasarkan Undang-Undang atau peraturan pemerintah untuk dalam
keadaan tertentu menyimpang dari ketentuan larangan perundang-undangan
(Izin dalam arti sempit).57 Hal ini izin dapat dipahami bahwa suatu pihak
tidak dapat melakukan sesuatu kecuali diizinkan, dalam hal ini
kemungkinan untuk seseorang atau suatu pihak tertutup kecuali diizinkan
oleh pemerintah.58
Izin adalah suatu persetujuan yang diberikan oleh penguasa
berdasarkan pada peraturan perundang-undangan sehingga dalam keadaan
tertentu dapat menyimpang dari ketentuan dan larangan dalam peraturan
perundang-undangan yang ada,hal ini dapat diartikan sebagai bentuk dari
dispensasi atau pembebasan daru suatu larangan.59
Perizinan salah satu bentuk pelaksanaan fungsi pengaturan dan
bersifat pengendalian yang dimilik oleh Pemerintah terhadap kegiatan-
kegiatan yang dilakukan oleh masyarakat. Izin dibuat dengan proses dalam
jangka waktu tertentu.Untuk dapat diterbitkannya suatu izin diawali dari
pengajuan permohonan oleh pihak yang memiliki kepentingan, disertai
dengan pemenuhan syarat-syarat yang ditetapkan dan kemudian diproses
dengan mempertimbangkan syarat-syarat tersebut hingga kemudian terbitlah
izin yang dimohonkan.60
57
Mr. N. M.Spelt dan Prof.Mr. J.B.J.M ten Berge, disunting Dr.Philipus M.Hadjon,
SH,1993,Pengantar Hukum Perizinan, Penerbit Yuridika, Surabaya,h. 2-3
58
Y Sri Pudyatmoko, Perizinan : Problem dan Upaya Pembenahan.Gramedia Widiasarana
Indonesia, 2009. h.7
59
Adrian Sutedi, Op.Cit.h.167
60
Y.Sri Pudyatmoko,Op.Cit,h.8
46
Pemberian izin usaha akan menentukan arah dan batas-batas dari
kegiatan atau usaha yang dilakukan tersebut agar tetap berada pada jalur
yang telah ditentukan atau diatur oleh peraturan perundang-undangan.
Melindungi objek izin maksudnya dalam hal pemberian izin tempat usaha
telah berarti dengan peraturan yang berlaku terhadap jenis usaha yang
dilakukan, sebagai proteksi akan bahaya yang akan timbul nantinya. Izin
tempat usaha memiliki kekuatan hukum, sehingga memberikan suatu bentuk
perlindungan hukum tertentu yang sesuai dengan pengaturannya, artinya
bahwa nantinya akan memberikan perlindungan terhadap hal yang dianggap
merugikan dan berakibat langsung pada usaha atau kegiatan yang dilakukan
tersebut. Perizinan berusaha yang diterbitkan oleh Kementrian/lembaga
danPemerintah daerah untuk memulai melaksanakan, dan mengembangkan
kegaiatan usaha,perlu didata kembali agar menjadi pendukung dan bukan
sebaliknya menjadi hambatan perkembangan kegiatan usaha.61
Jenis-jenis izin tersusun secara berbeda-beda dan memiliki fungsi
yang berbeda-beda. Berikut ini beberapa mengenai sejumlah izin yang
dikeluarkan pemerintah Kabupaten/Kota bsebagai berikut :62
a. Izin Lokasi;
b. Izin Pemanfataan Tanah;
c. Izin mendirikan bangunan;
d. Izin Mendirikan Bangunan Rumah Ibadah;
61
Desi Arianing Arrum, Kepastian Hukum Dalam Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara
Elektronik (Online Single Submission) di Indonesia, Jurist-Diction: Vol. 2 Nomor 5, September
2019.h 1635
62
Rifqy Maulana Dan Jamhir,”Konsep Hukum Perizinan Dan Pembangunan”, Jurnal
Justisia,Volume 3 Nomor 1,2018. H. 90.
47
e. Izin Gangguan HO (Hinder Ordonantie);
f. Tanda Daftar Industri;
g. Izin Usaha Industri;
h. Surat Izin Usaha Perdagangan;
i. Tanda Daftar Perusahaan
j. Izin Peruntukan Lahan;
k. Izin Usaha Perkebunan;
l. Izin Usaha Restoran, Rumah Makan,dan Tempat Makan;
m. Izinn Usaha Hotel Melati;
n. Izin Usaha Hotel Bintang;
o. Izin Usaha Biro Perjalanan wisata dan Izin Usaha Agen Perjalanan
Wisata.
Izin Lokasi adalah izin yang diberikan kepada pelaku usaha untuk
memperoleh tanah yang diperlukan untuk usaha dan/atau kegiatannya dan
berlaku pulas sebagai izin pemindahan hak dan untuk menggunakan tanah
tersebut untuk keperluan usaha dan/atau kegiatannya. 63 Setiap perusahaan
yang telah memperoleh persetujuan penanaman modal wajib mempunyai
izin lokasi untuk memperoleh tanah yang diperlukan untuk melaksanakan
rencana penanaman modal yang bersangkutan.
Sistem OSS menerbitkan Izin Lokasi. Yang sudah dimiliki dengan
cara memperoleh persetujuan Kesesuaian peruntukan ruang di DPMPTSP
sesuai lokasi usaha. Izin Lokasi pada sistem OSS dengan mengisi
63
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/KepalaBadan Pertanahan Nasional Republik
Indonesia Nomor 17 Tahun 2019, Tentang Izin Lokasi. Pasal 1 Ayat 1
48
pernyataan komitmen penyelesaian Izin Lokasi. Dengan adanya
pembaharuan Sistem OSS RBA Izin lokasi ini secara resmi diganti dengan
Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR).Program KKPR ini
diatur di dalam Peraturan Pemerintah Nomot 21 Tahun 2021 tentang
Penyelenggaraan Penataan Ruang (PP/2021). PP 21/2021 merupakan
peraturan pelaksana dari Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang
Cipta Kerja. KKPR ini berfungsi sebagai salah satu perizinan dasar yang
perlu didapatkan sebelum pelaku usaha dapat melanjutkan proses perizinana
berusaha.
Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) merupakan
kesesuaian antara rencana kegiatan Pemanfaatan Ruang dengan Rencana
Tata Ruang (RTR). KKPR merupakan suatu jenis perizinan yang menjadi
acuan baru didalam melakukan perizinan berusaha sebagai pengganti Izin
Lokasi dan Izin Pemanfaatan ruang dalam membangun dan mengurus
tanah.Selain melakukan peruabahan tehadap nama Izin Lokasi dan
Pemanfaatan Ruang,KKPR juga melakukan perubahan terhadap konsep
serta prosedur perizinan berusaha. Berdasarkan Surat Edaran Menteri
Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor
4SE.PF.01/III/2021 tentang Pelaksanaan Kesesuaian Kegiatan Pemanfataan
Ruang di Daerah disebutkan bahwa kewenangan atas KKPR dimiliki
pemerintah pusat dan sebagai penilaian dan penerbitan KKPR diberikan
kepada pemerintah daerah provinsi dan pemerintah daerah Kabupaten/Kota
tanpa mengurangi kewenangan menteri.
49
Berdasarkan Pasal 3 Peraturan Menteri Agraria dan Tata
Ruang/KepalaBadan Pertanahan Nasional Nomor 13 Tahun 2021 tentang
Pelaksanaan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang dan Sinkronisasi
Program Pemanfaatan Ruang (Permen ARTBPN No 13/2021), jenis-jenis
KKPR dibagi menjadi 3 jenis yaitu :
- KKPR untuk kegiatan berusaha;
- KKPR untuk kegiatan non berusaha;
- KKPR untuk kegiatan yang bersifat strategis nasional.
Kewenangan penerbitan Persetujuan KKPR terbagi menjadi tiga, yaitu:
1. Pemerintah Pusat
 kegiatan usaha yang perizinan berusahanya merupakan
kewenangan pemerintah pusat,
 objek vital nasional,
 Proyek Strategis Nasional (PSN), dan
 lintas provinsi.
2. Pemerintah Provinsi
 lintas kabupaten/kota, dan
 khusus DKI Jakarta, permohonan KKPR yang bukan
kewenangan pemerintah pusat maka diterbitkan oleh pemerintah
provinsi DKI Jakarta.
3. Pemerintah Kabupaten/Kota
Kegiatan usaha di suatu kabupaten/kota yang perizinan berusahanya bukan
kewenangan pemerintah pusat atau pemerintah provinsi.
50
3 (tiga) tahapan untuk memperoleh izin usaha Persetujuan Kegiatan
Pemanfaatan Ruang (PKKR) :
Kesesuaian Kegiatan Pemnafaat Ruang (KKPR) sebagai salah satu
syarat penting sebelum melakukan perizinan berusaha dan Persetujuan
Kegaiatan Pemanfaatan Ruang (PKKPR) menjadi salah satu bentuk
pelaksanaan dari KKPR. Menurut Pasal 1 angka 21 Peraturan Menteri
Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 13
Tahun 2021 tentang Pelaksanaan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang
dan Sinkroniasi program Pemanfataan Ruang (Permen ATRBPN 13/2021),
PKKPR adalah dokumen yang menyatakan kesesuaian antara rencana
kegiatan Pemanfaata Ruang dengan RTR selain RDTR. Tahapan-tahapan
sebelum mendapatkan dokumen PKKPR pelaku usaha terlebih dahulu
melakukan pendaftaran melalui sistem OSS dengan menyertakana dokumen
usulan kegiatan yang paling sedikit dilengkapi dengan (Pasal 11 ayat (1)
Permen ATRBPN 13/2021) : Dokumen Koordinat lokasi Berdasarkan Pasal
11 ayat (4) Permen ATRBPN 13/2021 yang dimaksud dengan Dokumen
koordinat lokasi adalah polygon yang memberikan informasi luasan dan
bentuk lahan atau nomor identifikasi bidang untuk tanag yang telah
bersertifikat; titik; dan/atau garis, Dokumen kebutuhan luas lahan
kegiatan,Dokumen Pemanfaatan Ruang Informasi Penguasaan Tanag,
Dokumen Informasi Jenis Usaha;
51
C. Tinjauan Umum Perseroan Terbatas / Badan Hukum
1. Pengertian Perseroan Terbatas
Istilah Perseroan Terbatas (PT) terdiri dari dua kata, yakni
“Perseroan” dan “terbatas”. “Perseroan” merujuk pada modal PT yang
terdiri atas “sero-sero” atau “saham-saham”. Adapun kata “terbatas”
merujuk pada tanggung jawab pemegang saham yang hanya terbatas pada
nilai nominal semua saham yang dimilikinya. Di dalam hukum Inggris PT
dikenal dengan istilah Limited Company. Yang artinya bertanggug jawab
tidak lebih dari dan semata-mata dengan harta kekayaan yang terhimpun
dalam badan tersebut. Dengan kat alain, hukum inggris lebih menampilkan
segi tanggungjawabnya. 64 Berbeda dengan hukum di Jerman, PT dikenal
dengan istilah Aktien Gesellschaft. Yang berarti hukum Jerman lebih
menampilkan segi saham yang merupakan ciri bentuk usaha ini.
Badan Hukum, dalam bahasa Belanda “Rechtspersoon” adalah suatu
badan yang dapat mempunyai harta kekayaan, hak serta kewajian seperti
orang-orang pribadi. 65 Oleh karena badan hukum adalah subyek, maka
iamerupakan badan yang independenatau mandiri dari pendiri, anggota atau
penanam modal badan tersebut. Badan ini dapat melakukan kegiatan bisnis
atas nama dirinya sendirinya seperti manusia. Bisnis yang dijalankan,
kekayaan yang dikuasai, kontrak yang dibuar semua atas badan itu sendiri.
64
Rudi Prasetya, Kedudukan Mandiri Perseroan Terbatas, PT. Citra Aditya Bakri, Bandung,
1996. h.43
65
Rochmat Soemitro, Hukum. Perseroan Terbatas, Yayasan dan Wakaf, PT. Eresco, Bandung
1993. h.10
52
Perseroan Terbatas merupakan badan hukum yang oleh hukum diakui
secara tegas sebagai badan hukum, yang cakap melakukan perbuatan hukum
atau mengadakan hubunga hukum dengan berbagai pihak layaknya seperti
manusia. Badan hukum sendiri pada dasarnya adalah suatu badan yang
memiliki hak-hak dan kewajiban-kewajiban untuk melakukan perbuatan
seperti manusia, memiliki kekayaan sendiri, dan digugat dan menggugat
didepan pengadilan. 66 Sesuai Pasal 7 ayat (4) Undang-Undang Perseroan
Terbatas, status badan hukum diperoleh sejak akta pendirian disahkan oleh
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia. Ini berarti
secara prinsipnya pemegang saham tidak bertanggungjawab secara pribadi
atas seluruh perikatan yang dibuat oleh dan atas nama perseroan dengan
pihak ketiga, dan oleh karenanya tidak bertanggugjawab atas kerugian yang
diderita oleh perseroan.
2. Organ Perseroan Terbatas
Perseroan Terbatas mempunyai alat yang disebut organ perseroan
yang berfungsi untuk menjalanka perseroan. Organ disini maksudnya tidak
oleh para pemegang saham, melainkan oleh suatu lembaga tersendiri, yang
67
terpisah kedudukannya sebagai pemegang saham. Ketiga organ ini
mempunyai fungsi dan kewenangannya masing-masing.
a. RUPS
RUPS adalah organ Perseroan Terbatas yang memiliki kewenangan
eksklusif yang tidak diberikan kepada Direksi dan Dewan Komisaris.

66
Chidir Ali, Badan Hukum, Alumni, Bandung, 1987. h.19
67
Rudhi Pasetya, Kedudukan Mandiri Perseroan Terbatas, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung 1996.
h.43
53
Menurut Pasal 1 angka 4 UU PT, RUPS adalah organ perseroan yang
mempunyai wewenang yang tidak diberikan kepada Direksi atau
Dewan Komisaris dalam batas yang ditentukan dalam Undang-
Undang ini dan/atau anggaran dasar. RUPS mempunyai kewenangan
untuk ;
 Mengambil keputusan sesuai dengan ketentuan forum yang
terdapat dalam UU PT.
 Mengubah anggaran dasar sesuai dengan ketentuan forum
yang terdapat dalam UU PT.
 Menyetujui penggabungan, peleburan, pengambilalihan, atau
pemisahan, pengajuan permohonan pailit, perpanjangan jangka
waktu berdirinya dan pembubaran Perseroan sesuai dengan
ketentuan yang terdapat dalam UU PT.
b. DIREKSI
Direksi mempunyai tugas dan tanggung jawab untuk
menjalankan perseroan sesuai dengan tujuan dan maksud di
dirikannya perseroan. Direksi yang diangkat oleh perusahaan tidak
harus memiliki kewarganegaraan Indonesia tetapi juga dapat memiliki
kewarganegaraan asing. UU PT sendiri tidak mengatur mengenai
ketentuan warga negara apa yang dapat menduduki jabatan direktur.
Namun, dalam Pasal 46 ayat (1) UU Nomor 13 Tahun 2003
tentang Ketenagakerjaan menyebutkan bahwa “Tenaga kerja asing
dilarang menduduki jabatan yang mengurusi personalia dan/atau
54
jabatan-jabatan tertentu”, sehingga dapat diartikan jika tenaga kerja
asing boleh menjadi direktur suatu perusahaan kecuali untuk jabatan
yang mengurusi atau berhubungan secara langsung dengan
kepegawaian atau personalia seperti Direktur HRD.
Direksi mempunyai kewenangan untuk menjalan pengurusan
perusahaan dengan kebijakan yang dipandang tepat dan dengan batas
yang ditentukan oleh Undang-Undang dan/atau anggaran dasar. Selain
itu, direksi mempunyai kewajiban untuk;
 Membuat daftar pemegang saham, daftar khusus, risalah RUPS dan
risalah rapat direksi
 Membuat laporan tahunan untuk disampaikan kepada RUPS.
 Memelihara seluruh daftar, risalah dan dokumen keuangan
Perseroan diatas dan dokumen Perseroan lainnya.
c. KOMISARIS
Komisaris mempunyai tugas untuk melakukan pengawasan atas
kebijakan pengursan, jalannya pengurusan pada umumnya kepada
Perseroan ataupun usaha Perseroan kepada Direksi. Ketentuan ini
terdapat dalam Pasal 108 UU PT. Komisaris yang melakukan
pengawasan mempunyai beban tanggung jawab yang sama dengan
Direksi. Kewajiban mengenai tugas komisaris terdapat dalam Pasal
116 UU PT;
 Membuat risalah rapat Dewan Komisaris dan menyimpan
salinannya
55
 Melaporkan kepada Perseroan mengenai kepemilikan
sahamnya dan/atau keluarganya pada Perseroan dan Perseroan
lain
 Memberikan laporan tentang tugas pengawsan yang telah
dilakukan selama tahun buku yang baru lampau kepada RUPS.
Apabila salah satu organ ini tidak ada maka PT tidak dapat di dirikan
atau harus terjadi perubahan anggaran dasar dikarenakan dalam UU
PT telah disebutkan bahwa organ perseroan adalah RUPS, Direksi dan
Dewan Komisaris.
D. Tinjauan Umum Tentang Developer
1. Pengertian
Istilah developer berasal dari bahasa asing yang menurut kamus
bahasa inggris artinya adalah pembangun/pengembang. Sementara itu
menurut Pasal 5 ayat (1) Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 tahun
1974, disebutkan pengertian Perusahaan Pembangunan Perumahan yang
dapat pula masuk dalam pengertian developer, yaitu : “Perusahaan
Pembangunan Perumahan adalah suatu perusahaan yang berusaha dalam
bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang
besar di atas suatu areal tanah yang akan merupakan suatu kesatuan
lingkungan pemukiman yang dilengkapi dengan prasarana-prasarana
lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat
penghuninya”. Dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen developer
masuk dalam kategori sebagai pelaku usaha. Pengertian Pelaku Usaha dalam
56
Pasal 1 angka 3 Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan
Konsumen yaitu: “Pelaku Usaha adalah setiap orang perseorangan atau
badan usaha, baik yang berkedudukan atau melakukan kegiatan dalam
wilayah hukum Negara Republik Indonesia, baik sendiri maupun bersama-
sama melalui perjanjian menyelenggarakan kegiatan usaha dalam berbagai
bidang ekonomi”. Pengembang (developer) dapat pula bekerja membangun
atau mengubah perumahan atau bangunan yang sudah ada sehingga menjadi
perumahan/bangunan yang lebih baru, lebih baik, dan memiliki nilai
ekonomis yang lebih tinggi.
Secara umum,pemegang dapat digolongkan menjadi 3 kategori, yaitu :68
a) Pengembang Besar.Membangun perumahan dengan harga satuan
rumah diatas Rp. 800Juta;
b) Pengembang Menengah.Membangun perumahan dengan harga
persatuan antara Rp. 300Juta hingga Rp. 800Juta;
c) Pengembang Kecil. Mengkhususkan pembangunan perumahan dengan
harga satuan rumah maksimal Rp. 300Juta.
Pengembang (developer) dapat terdiri dari orang perorangan maupun
perusahaan, baik yang belum berbadan hukum (seperti CV atau firma)
maupun perusahaan yang sudah berbadan hukum (seperti CV atau Firma)
maupun perusahaan yang sudah berbadan hukum (seperti PT atau
68
Ibid. h.12
57
Koperasi).69 Mayoritas pengembang di Indonesia bernaung dalam 2 asosiasi
perusahaan pengembang perumahan, yaitu :
- REI (Persatuan Perusahaan Real Estate Indonesia). Pengembang REI
lebih berfokus pada membangun perumahan untuk kalangan
Masyarakat Berpenghasilan Atas (MBA) dan Masyarakat
Berpenghasilan Menengah (MBM). Namun REI juga dapat dilibatkan
untuk membangun perumahan MBR yang antara lain untuk memenuhi
kewajiban membangun rumah murah yang dikaitkan dengan
pembangunan rumah mewah;
- APERSI (Asosiasi Pengmbang Perumahan dan Pemukiman Seluruh
Indonesia). Pengembang APERSI lebih berfokus membangun
perumahan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).70
2. Hak, Kewajiban dan Tanggung Jawab Developer
Tanggung Jawab (Responsbility) dapat didefinisikan sebagai suatu
tanggung jawab secara hukum dari orang atau badan yang menghasilkan
suatu produk. Berbicara mengenai tanggung jawab,maka tidaklepas dari
prinsip-prinsip suatu tanggung jawab. Terkait komitmen-komitmen yang
harus dilaksanakan sebagai pengembang. Untuk menciptakan kenyamanan
dalam berusaha dan untuk menciptakan pola hubungan yang seimbang
antara developer dan konsumen maka perlu adanya hak dan kewajiban
masing-masing pihak. Hal tersebut lebih lanjut diatur dalam Undang-
Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Menurut
69
Ibid.
70
Ibid.
58
Pasal 6 Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan
Konsumen, meliputi:
a) Hak untuk menerima pembayaran yang sesuai dengan kesepakatan
mengenai kondisi dan nilai tukar barang dan/atau jasa yang
diperdagangkan.
b) Hak untuk mendapat perlindungan hukum dari tindakan konsumen
yang bertikad tidak baik.
c) Hak untuk melakukan pembelaan diri sepatutnya di dalam
penyelesaian hukum sengketa konsumen.
d) Hak untuk merehabilitasi nama baik apabila terbukti secara hukum
bahwa kerugian konsumen tidak diakibatkan oleh barang/jasa yang
diperdagangkan.
Sedangkan Pasal 7 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang
Perlindungan Konsumen mengatur mengenai Kewajiban developer yang
meliputi:
a) Beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya.
b) Memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi
dan jaminan barang/jasa serta memberi penjelasan penggunaan,
perbaikkan, dan pemeliharaan.
c) Memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta
tidak diskriminatif;
59
d) Menjamin mutu barang/jasa yang diproduksi dan/atau diperdagangkan
berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan/atau jasa yang
berlaku.
e) Memberi kesempatan kepada konsumen untuk menguji dan/atau
mencoba barang/jasa tertentu serta member jaminan dan/atau garansi
atas barang yang dibuat dan/atau yang diperdagangkan.
f) Memberi kompensasi, ganti rugi, dan/atau penggantian atas kerugian
akibat penggunaan, pemakaian dan pemanfaatan barang dan/atau jasa
yang diperdagangkan.
g) Memberi kompensasi dan/atau jasa yang diterima atau dimanfaatkan
tidak sesuai dengan perjanjian.
Bagi developer (pelaku usaha), selain dibebani kewajiban
sebagaimana disebutkan di atas, ternyata dikenakan larangan-larangan yang
diatur dalam Pasal 8 sampai dengan 17 Undang-Undang Nomor 8 tahun
1999 tentang Perlindungan Konsumen. Pasal 8 Undang-Undang Nomor 8
tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen mengatur larangan bagi pelaku
usaha yang sifatnya umum dan secara garis besar dapat dibedakan menjadi 2
(dua), yaitu :
a) Larangan mengenai produk itu sendiri, yang tidak memenuhi syarat dan
standar yang layak untuk dipergunakan atau dipakai atau dimanfaatkan
oleh konsumen.
b) Larangan mengenai ketersediaan informasi yag tidak benar, tidak akurat,
dan yang menyesatkan konsumen.
60
E. Perspektif Islam Tentang Tanah;
1. Konsepsi Hukum Tanah Adat di Indonesia
Hukum adat di Indonesia merupakan kristalisasi nilainilai luhur
kehidupanmasyarakat Indonesia yang mengedepankan keseimbangan
antara kepentinganbersama dengan kepentingan perorangan. Pemilikan
dan pemanfaatan tanah harusmemperhatikan keselarasan dengan
memposisikan manusian dan masyarakatnyadalam posisi yang selaras,
serasi dan seimbang sehingga tidak ada pertentanganantara masyarakat
dengan individu. Lingkungan tanah yang merupakan faktor pendukung
kehidupan kelompok dan para anggotannya itu adalah kepunyaan bersama
masyarakat hukum adat. Hak kepunyaan bersama tersebut telah diterima
secara umum dalam perundang undangan sebagai hak ulayat dan
merupakan hak atas penguasaan atas tanah yang tertinggi dari kelompok
masyarakat hukum adat. Para anggota masyarakat sebagai individu
diperbolehkan untuk menghaki sebahagian tanah ulayat tersebut. Kelompok
masyarakat adat ini merupakan kesatuan yang mempunyai wilayah
tertentu, mempunyai kesatuan hukum, mempunyai penguasa dan memiliki
kekayaan tersendiri.71
Seiring dengan perkembangan kehidupan, maka penggunaan tanah ulayat
tidak hanya digunakan untuk memenuhi kebutuhan bersama, tetapi juga
anggota masyarakat diperbolehkan untuk menguasai sebahagian tanah
ulayat itu untuk dapat digunakan memenuhi kebutuhannya masing-masing.
71
Arie Sukanti Sumantri, Konsepsi yang Mendasari Penyempurnaan Hukum Tanah Nasional,
(Jakarta: Universitas Indonesia Press, 2003). h.27
61
Proses penguasaan individu ini terus berlangsung secara turun temurun,
dihormati dan diakui oleh tetangga yang berbatasan dan diakui oleh tetangga
yang berbatasan dan masyarakat hukum adat.
Di daerah yang konsepsi hak ulayatnya tidak tumbuh sebagai suatu
lembaga penguasaan bersama yang kuat, maka penguasa adat tidak
mempunyai peranan yang menentukan dalam pengaturan penguasaan,
pemilikan dan pemanfaatan tanah. Di dalam praktik, kewenangan
pengaturannya berada pada pemerintah swapraja atau kepala desa terutama
pada wilayah yang jauh dari pusat kerajaan.
Berdasarkan uraian diatas maka dapat disimpulkan mengenai proses
lahirnya hak individu yang merupakan awal pemilikan atas tanah menurut
konsepsi hukum adat, pada dasarnya meliputi unsur-unsur:
a. Penguasaan secara individu dan turun temurun;
b. Penguasaan itu digunakan untuk memenuhi kebutuhan hidupnya;
c. Pemanfaatan tanah dengan tetap memelihara selarasan
kepentingan individu dan masyarakat;
d. Memperoleh pengakuan dari penguasa adan dan dihormati
oleh tetangga berbatasan dengan masyarakat adat lainnya;
e. Penguasa adat mempunyai kewenangan mengatur peruntukan dan
penguasaan tanah; Ada hubungan yang bersifat ”Magis-
Relegius” I antara manusia dan tanah.
2. Hak Penguasaan Atas Tanah Menurut Hukum Islam
a. Tanah Tidak Dapat Dikuasai Secara Mutlak;
62
Hak Ulayat itu sebenarnya adalah hak dari pada persekutuan
hukum atas wilayahnya, termasuk segala sesuatu (kekayaan) yang ada
di atasnya. Hasil ini dijaga oleh seluruh anggota masyarakat
persekutuan dengan cara menaati aturan-aturan, demikian juga tentang
pemanfaatannya.
Konsep penguasaan tanah menurut ketentuan Islam. Dalam
dasar-dasar Ekonomi Islam, sumber daya alam sebagai sumber
kesejahteraan dan perannya merupakan aspek penting yang ditekankan
dalam Islam. Semua yang ada di alam, baik matahari, bulan, udara dan
lain-lain; diciptakan untuk menuju kesejahteraan manusia. Semua
diciptakan oleh Allah swt., dan tak ada seseorang yang dapat
memonopolinya. Salah satu alam tersebut adalah permukaan bumi
(surface of the earth), di mana tanah merupakan komponen yang
paling bernilai. Pada prinsipnya, konsep penguasaan tanah dalam
Islam berakar dari konsep bumi, di mana bumi dipandang sebagai satu
sumber daya yang paling bernilai untuk menuju kesejahteraan hidup.72
Dalam kepemilikan mutlak, si pemilik dapat melakukan apapun
yang dia mau tanpa batasan atau pengekangan. Dalam konsep Islam,
kepemilikan mutlah hanyalah milik Allah swt. Hanya Allah yang
dapat melakukan apapun terhadap apa yang ada dibumi. Hanya Dia,
bukan manusia yang dapat mangadakan atau meniadakan,
72
Afzalurrahman, Muhammad sebagai Seorang Pedagang (Muhammad as Trader) (Jakarta:
Yayasan Swarna Bhumy, 2000), h. 63
63
mengambil atau membuang. Dalam Alquran disebutkan (Q.S Al-Njm
: 31) Artinya :
“Dan hanya kepunyaan Allah-lah apa yang ada di langit dan

apa yang adadi bumi supaya Dia memberi balasan kepada orang-
orang yang berbuatjahat terhadap apa yang telah mereka
kerjakan dan memberi balasankepadaorang-orang yang berbuat
baik dengan pahala yang lebih baik(syurga);”
Menurut ketentuan Islam, baik negara maupun
masyarakat tidak dapatmengklaim sebidang tanah bila keduanya
mengabaikan tanah tersebut melewati bataswaktu 3
tahun. 73 Pemanfaatan atas tanah dalam Islam bukan pada
kemampuanseseorang untuk menguasainya tetapi atas dasar
pemanfaatannya. Sehingga fungsitanah dalam Islam adalah sebagai
hak pengelolaan bukan pada penguasaan.
b. Penguasaan Tanah Bersifat Inklusif;
Hak kepemilikan (right of property) dalam ketentuan Islam
adalah satu bentukyang khas (special form), dalam upaya
menghindarkan bahaya (the evil effects) dari kepemilikan dengan
pola kapitalis dan sekalipun mampu memberi insentif dalam upaya
ekonomi. Ada tiga kondisi dasar untuk tegaknya hak kepemilikan
dalam kesatuan Islam, yaitu:74
1. Kepemilikan tidak bertentangan dengan hukum Islam.
2. Tidak memberikan kerusakan atau kerugian kepada orang lain.
73
Syahyuti,Nilai-Nilai Kearifan Pada Konsep Penguasaan Tanah Menurut Hukum Adat
diIndonesia,dalam Forum Penelitian Agro Ekonomi oleh Pusat Analisis Sosial Ekonomi dan
KebijakanPertanian, Volume 24 No. 1, Juli 2006, h. 20
74
Anonimous, Guidelines of Islamic Economy, (dalam http//www.alislam.org/philosophyofislam/17.htm),
didownload pada 12 September 2009
64
3. Pemilikan tidak tumpang tindih dengan orang lain.
Dalam Alquran, Allah swt., berfirman: (Q.S. Al-Hasyr: 7)
“Apa saja harta rampasan (fa’i) yang diberikan Allah kepada

Rasul-Nya (dari harta benda) yang berasal dari penduduk kota-
kota, maka adalah untuk Allah, untuk rasul, kaum kerabat, anak-
anak yatim, orang-orang miskin dan orang-orang yang dalam
perjalanan, supaya harta itu jangan beredar di antara orang-
orang kaya saja di antara kamu. Apa yang diberikan Rasul
kepadamu, Maka terimalah, dan apa yang dilarangnya bagimu,
maka tinggalkanlah. Dan bertakwalah kepada Allah. Sesungguhnya
Allah Amat keras hukumannya.”
Dalam ayat di atas disebutkan bahwa untuk kesempurnaan hidup
masyarakat, selain hukum yang harus dilaksanakan, begitu pula
tentang upaya memfaedahkan benda-benda yang dibutuhkan,
tetapi sangat ditekankan agar tidak jatuh pada kekuasaan
beberapa orang saja yang dengan kesempatan yang ada padanya
lalu mempersempit gerak perekonomian orang banyak. Anjuran
ini juga sesuai dengan semangat dalam pasal 33 Undang-Undang
Dasar 1945.
c. Tanah Boleh Diperjualbelikan;
Sebagaimana dalam hukum adat di Indonesia, dalam Islam orang
yang menggarap tanah terlantar (giving life to the dead land) memiliki
hak khusus (special claim). Orang yang telah menghidupkan
sepetak lahan yang mati menjadi pemilik tanah tersebut. Ketentuan-
ketentuan dasarnya dalam Islam adalah :
1. Siapa yang telah mengusahakan lahan memiliki hak untuk
menguasai (rightofownership).
65
2. Orang yang tidak menanami atau membuatnya produktif, maka ia
tidak dapat mengklaim tanah tersebut.
3. Tanda-tanda belaka (superficial occupation and marking) tidak
cukup untuk mengklaim kepemilikan, karena mereka harus
membuat tanah tersebut pruduktif dengan bekerja di atasnya.
4. Seseorang yang telah mengklaim sepetak lahan, hanya berhak
sepanjang ia mengusahakan tanah tersebut secara ekonomi
(bukan untuk menjualnya). Menurut suatu hadist, barang siapa
yang menghidupkan tanah mati, maka ia paling berhak
atasnya.75
Dalam hukum Islam tidak diatur secara khusus hak milik
atas tanah, tetapi dikenal adanya konsepsi hak milik atas harta,
di mana tanah termasuk di dalamnya. Sehubungan dengan itu,
selanjutnya diutarakan berbagai pendapat mengenai konsepsihak milik
atas harta.Abdullah Syah mengemukakan bahwa Islam telah
mengariskan haluannyadalam hal harta berdasarkan prinsip-prinsip
sebagai berikut :76
Pertama,Harta adalah milik Allah, sebagaimana firmanAllah
swt., dalam Alquran (Q.S An-Nur: 33), yang artinya :
“….., dan berikanlah kepada mereka sebahagian dari harta

Allah yang dikaruniakan-Nya kepadamu….”
75
Afzalurrahman, Muhammad sebagai Seorang Pedagang, h.68-69
76
Abdullah Syah, Harta Menurut Pandangan Al-qur’an (Medan: Institut Agama Islam Negeri
Press, 1992), h.1-2
66
Kedua,manusia diberi hak penguasaan terhadap harta. Hal ini
dijelaskan dalam firman Allah SWT (Q.S Al-Hadid: 7), yang artinya :
“Berimanlah kamu kepada Allah dan Rasul-Nya dan

nafkahkanlah sebagian dari hartamu yang Allah telah menjadikan
kamu menguasainya. Maka orang-orang yang beriman diantara kamu
dan menafkahkan (sebagian) dari hartanya memperoleh pahala yang
besar.”
Ketiga,pemilik harta bebas dalam mengembangkan
hartanya. Syaratkebebasan ini adalah tidak membahayakan
masyarakat, dan masyarakat mempunyaihak tersebut.
Keempat,harta sebagai sarana bukan tujuan. Alquran
membenarkan hartadijadikan sarana apabila harta tersebut suci
sumbernya dan baik penggunaannya.Harta bukan saja sebagai milik
pribadi, tetapi juga merupakan hak masyarakat.
Berkenaan dengan hak milik yang telah disebut di muka,
di dalam Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5 tahun 1960
pasal 20 yang dinyatakan:
(1) Hak milik adalah turun menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat
dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam
pasal 6.
(2) Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada orang lain.
Selanjutnya dari jenis-jenis hak atas tanah dapat dilihat di dalam
pasal 16 ayat (1) 16 UUPA.
Di antara hak-hak yang disebutkan dalam UUPA, tampaknya
hak yang paling kuat adalah hak milik. Hak milik merupakan hak
67
yng memberikan kewenangan kepada pemiliknya untuk
memberikan kembali suatu hak lain di atas bidang tanah yang
dimilikinya tersebut yang hampir sama dengan kewenangan
negara (sebagai penguasa) untuk memberikan hak atas tanah kepada
warganya.
68
BAB III
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A. Peran Notaris dalam pelaksanakan izin lokasibagi pelaku usaha
perumahan atau industri melalui Sistem Online Single Submission-Risk
Based Approach (OSS-RBA) berbasis resiko di Badan Pertanahan
Nasional Kabupaten semarang.
Notaris memiliki kewenangan dalam membuat akta otentik untuk
semua perbuatan, perjanjian, dan menurut ketetapan yang diharuskan sesuai
dalam peraturan perundang-undangan dan/atau apa yang dikehendaki oleh
mereka yang berkepentingan untuk dinyatakan/dicantumkan dalam akta
otentik, untuk menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan
akta, memberikan grosse, salinan, dan kutipan akta. Hal tersebut diatas
sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 15 ayat (1) UUJN. Notaris juga
berwenang untuk mengesahkan tanda tangan dan juga menetapkan kepastian
tanggal surat yang dilakukan dibawah tangan dengan mendaftarkannya
didalam buku khusus.77
Pasal 16 ayat (1) memuat kewajiban Notaris yang harus dijalankan
dengan sungguh-sungguh yang juga diawasi dengan adanya kode etik
Notaris sebagai kaidah moral yang dibentuk oleh perkumpulan Ikatan
Notaris Indonesia (INI) untuk ditaati oleh Notaris dalam menjalankan tugas
dan kewajibannya serta dalam menjalankan kehidupan sehari-hari.

77
Aris Yulia, 2019, Profesi Notaris di Era Industrialisasi dalam Perspektif Transendensi
Pancasila, Jurnal Law and Justice, Vol. 4 No. 1.
69
Untuk mendirikan suatu perusahaan berdasarkan undang-undang,
maka Notaris selaku Pejabat Umum berwenang membuat akta pendirian
badan usaha. Badan usaha di Indonesia beraneka ragam jenisnya. Secara
garis besar ditinjau dari status badan hukumnya, badan usaha terbagi
menjadi dua kelompok, yaitu badan usaha yang tidak berbadan hukum dan
perusahaan yang berbadan hukum, badan usaha yang berbadan hukum salah
satunya adalah Perseroan Terbatas (untuk selanjutnya disingkat PT).
Pengembang Perumahan/Pemukiman di Kabupaten Semarang saat ini
hanya bisa dilakukan perusahaan yang berbadan hukum 78 dan menjadi
anggota REI (Real Estate Indonesia).Pasal 1 angka 1 UU Nomor 40 Tahun
2007 menyebutkan definisi dari PT adalah “Perseroan Terbatas, yang
selanjutnya disebut perseroan, adalah badan hukum yang merupakan
persekutuan modal, didirikan berdasarkan perjanjian, melakukan kegiatan
usaha dengan modal dasar yang seluruhnya terbagi dalam saham dan
memenuhi persyaratan yang ditetapkan dalam undang-undang ini serta
peraturan pelaksanaannya”. Peran Notaris dalam pendirian PT dengan
pelaku usaha perumahan sangat dibutuhkan di era modern ini, sehingga
Notaris harus menguasai prosedur pendirian PT dari mulai membuat Akta
Pendirian sampai dengan pengurusan SK Kemenkumham dan urusan
administratif lainnya, sehingga PT yang bersangkutan dapat beroperasi

79
dengan legalitas yang tepat. Di Indonesia Peseroan Terbatas (PT)
merupakan subjek hukum berstatus badan hukum dan sebagai institusi yang
78
Valeanto Sukendro (Kepala DPMPTSP Kabupaten Semarang, Wawancara 8 Agustus 2022);
79
Willy Brordous (Wawancara : 01 Agustus 2022)
70
mempunyai maanfaat untuk memperoleh sejumlah keuntungan ekonomi
yang mempunyai nilai lebih dibandingkan dengan badan usaha lain,baik
ditinjau dari segi aspek ekonomi maupun segi aspek yuridis. Perseroan
Terbatas merupakan subjek hukum yang berhak menjadi pemegang hak dan
kewajiban, termasuk menjadi pemilik dari suatu benda atau harta kekayaan
tertentu. Untuk mendirikan Perseroan Terbatas dengan Bidang Usaha
Perumahan, harus dipenuhi syarat-syarat yang ditentukan oleh Undang-
UndangNomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas. Syarat-Syarat
tersebut adalah sebagai berikut :80
a. Perjanjian dua orang atau lebih.
Menurut Pasal 7 ayat (1) Undang-Undang Perseroan Terbatas,
Perseroan harus didirikan oleh dua orang atau lebih. Ketentuan
minimal dua orang ini menegaskan prinsip yang dianut oleh Undang-
Undang Perseroan Terbatas, yaitu perseroan sebagai badan hukum
dibentuk berdasarkan perjanjian.Oleh karena itu, Perseroan Terbatas
mempunyai lebih dari satu pemegang saham.
b. Dibuat dengan akta autentik di depan Notaris
Perjanjian untuk membuat suatu atau mendirikan suatu perseroan
harus dengan akta autentik notaris dan harus berbahasa indonesia
(Pasal 7 ayat (1) Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 Tentang
Perseroan Terbatas). Perjanjian merupakan suatu akta pendirian yang
sekaligus memuat anggaran dasar yang telah disepakati.
80
Zaeni Asyhadie, Hukum Bisnis Prinsip dan Pelaksanaannya di Indonesia,(Jakarta : PT. Raja
Grafindo Persada, 2005). H. 43-44
71
c. Modal Dasar
Modal dasar perseroan paling sedikit adalah Rp 50.000.000,- (lima
puluh juta rupiah), tetapi untuk bidang usaha tertentu diatur sendiri
dalam suatu Undang-Undang Perseroan Terbatas Pasal 32 ayat (1)
yang bisa atau boleh melebihi ketentuan ini.
d. Pengambilan Saham saat Perseroan Didirikan.
Setiap pendiri perseroan wajib mengambil bagian saham pada saat
perseroan didirikan (Pasal 7 ayat (2) Undang-Undang Nomor 40
Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas).Ketentuan Pasal ini
merupakan wujud pernyataan kehendak pendiri ketika membuat
perjanjian pendirian perseroan.
Ada beberapa pengaturan mengenai pendirian PT tercantum dalam
Pasal 7 ayat (1) sampai dengan ayat (7) UU Nomor 40 Tahun 2007 tentang
PT yang berbunyi:
1) Perseroan didirikan oleh 2 (dua) orang atau lebih dengan akta notaris
yang dibuat dalam bahasa Indonesia.
2) Setiap pendiriPerseroan wajib mengambil bagian saham pada saat
Perseroan didirikan.
3) Ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak berlaku dalam
rangka Peleburan.
4) Perseroan memperoleh status badan hukum pada tanggal
diterbitkannya keputusan menteri mengenai pengesahan badan hukum
Perseroan.
72
5) Setelah Perseroan memperoleh status badan hukum dan pemegang
saham menjadi kurang dari 2 (dua) orang, dalam jangka waktu paling
lama 6 (enam) bulan terhitung sejak keadaan tersebut pemegang
saham yang bersangkutan wajib mengalihkan sebagian sahamnya
kepada orang lain atau Perseroan mengeluarkansaham baru kepada
orang lain.
6) Dalam hal jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (5) telah
dilampaui, pemegang saham tetap kurang dari 2 (dua) orang,
pemegang saham bertanggung jawab secara pribadi atas segala
perikatan dan kerugian Perseroan, dan atas permohonan pihak yang
berkepentingan, pengadilan negeri dapat membubarkan Perseroan
tersebut.
7) Ketentuan yang mewajibkan Perseroan didirikan oleh 2 (dua) orang
atau lebih sebagaimana dimaksud pada ayat (1), dan ketentuan pada
ayat (5), serta ayat (6) tidak berlaku bagi :
a) Persero yang seluruh sahamnya dimiliki oleh negara; atau
b) Perseroan yang mengelola bursa efek, lembaga kliring dan
penjaminan, lembaga penyimpanan dan penyelesaian, dan
lembaga lain sebagaimana diatur dalam undang-undang tentang
Pasar Modal.
Ketentuan dalam ayat ini menegaskan prinsip yang berlaku
berdasarkan undang-undang ini bahwa pada dasarnya sebagai badan hukum,
73
Perseroan didirikan berdasarkan perjanjian, karena itu mempunyai lebih dari
1 (satu) orang pemegang saham.
Mengenai substansi dalam Akta Pendirian PT diatur dalam Pasal 8
UU Nomor 40 Tahun 2007 tentang PT yang menyebutkan:
1) Akta pendirian memuat anggaran dasar dan keterangan lain berkaitan
dengan pendirian Perseroan.
2) Keterangan lain sebagaimana dimaksud pada ayat (1) memuat
sekurangkurangnya :
a. nama lengkap, tempat dan tanggal lahir, pekerjaan, tempat tinggal,
dan kewarganegaraan pendiri perseorangan, atau nama, tempat
kedudukan dan alamat lengkap serta nomor dan tanggal keputusan
menteri mengenai pengesahan badan hukum dari pendiri
Perseroan;
b. nama lengkap, tempat dan tanggal lahir, pekerjaan, tempat tinggal,
kewarganegaraan anggota Direksi dan Dewan Komisaris yang
pertama kali diangkat;
c. nama pemegang saham yang telah mengambil bagian saham,
rincian jumlah saham, dan nilai nominal saham yang telah
ditempatkan dandisetor.
3) Dalam pembuatan akta pendirian, pendiri dapat diwakili oleh orang
lain berdasarkan surat kuasa.
Pendirian Perseroan Terbatas dilakukan dihadapan Notaris dengan
prosedur membuat akta pendirian. Adapun persyaratan dokumen atau
74
material yang harus dipersiapkan. Sebagai kelengkapan sebelum membuat
akta pendirian PT adalah sebagai berikut :81
a. Kartu Tanda Penduduk para pendiri dan Kartu Keluarga khusus untuk
jabatan Direktur/Direktur Utama, baik asli atau fotocopinya.
b. Keterangan Modal Dasar dan Modal Disetor.
c. Keterangan nama dan susunan direksi dan Komisaris PT, serta jumlah
Dewan Direksi dan Dewan Komisaris.
d. Jumlah saham yang akan diambil oleh masing-masing pendiri untuk
PT yang akan didirikan. Hal ini untuk mengetahui struktur
permodalan PT tersebut nantinya. Misalnya ;Pendiri A 25%, pendiri
B = 50%, sedangkan pendiri C = 25%;
e. Menyiapkan Kode KBLI yang bergerak di bidang perumahan. Untuk
usaha dibidang perumahan biasanya memakai KBLI dengan kode
68111 (Real Estat yang dimiliki sendiri atau disewa). Kelompok ini
mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian
real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa, seperti bangunan
apartemen, bangunan hunian dan bangunan non hunian (seperti
fasilitas penyimpanan/gudang, mall, pusat perbelanjaan dan lainnya)
serta penyediaan rumah dan flat atau apartemen dengan atau tanpa
perabotan untuk digunakan secara permanen, baik dalam bulanan atau
tahunan. Termasuk kegiatan penjualan tanah, pengembangan gedung
untuk dioperasikan sendiri (untuk penyewaan ruang-ruang di gedung
81
Adib Bahari, Prosedur Cepat Mendirikan Perseroan Terbatas, (Yogyakarta: Pustaka Yustisia,
2010. H.28-29.
75
tersebut), pembagian real estat menjadi tanah kapling tanpa
pengembangan lahan dan pengoperasian kawasan hunian untuk rumah
yang bisa dipindah-pindah. Berdasarkan Peraturan BKPM Nomor 4
Tahun 2021 pada pasal 12 pengecualian dari ketentuan minimum nilai
investasi bagi PMA yaitu total investasi lebih besar dari Rp10M,diluar
tanah dan bangunanperbidang usaha KBLI 5 (lima) digit per lokasi
proyek, berlaku diantaranya untuk kegiatan usaha pembangunan dan
pengusahaan properti dengan ketentuan berupa :
- Properti dalam bentuk bangunan gedung secara utuh atau komplek
perumahan secara terpadu dengan ketentuan nilai investasi lebih
besar dari Rp 10M termasuk tanah dan bangunan; atau
- Unit properti tidak dalam 1 (satu) bangunan gedung secara utuh
atau 1 (satu) kompleks perumahan secara terpadu,nilai investasi
lebih besar dari Rp 10M diluar tanah dan bangunan.
Ruang Lingkup kegiatan pusat perbelanjaan Skala Usaha
Menengah/Besar, berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun
2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko
pada Lampiran II Sektor Perdagangan, dan Peraturan Pemerintah
Nomor 29 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Bidang Perdagangan
pada Pasal 97, dipersyaratkan:
- Pendirian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan mengenai pusat perbelanjaan; dan
76
- Wajib menyediakan dan/atau menawarkan Ruang Usaha dalam
rangka kemitraan dengan harga jual atau biaya sewa sesuai
kemampuan kepada usaha mikro dan kecil.
Akta pendirian PT yang dibuat dihadap Notaris inilah yang disebut
sebagai akta otentik, dan menjadi bukti dari setiap sahnya perjanjian
maupun tindakan hukum yang tercantum didalamnya, sehingga produk
hukum yang dikeluarkan notaris tersebut harus mengikuti tata cara
pembuatannya sebagaimana telah diatur dalam peraturan perundang-
undangan. Maknanya adalah setiap apa yang tercantum dalam akta tersebut
harus dianggap benar adanya, sampai ada pihak lain yang dapat
membuktikan bahwa apa yang tercantum dalam akta tersebut tidak benar.
Salah satu syarat sahnya perjanjian yang diatur dalam Pasal 1320
KUHPerdata, yaitu Kecakapan para pihak dalam membuat suatu
perjanjian.82
Akta pendirian PT memuat anggaran dasar dan keterangan lain
berkaitan dengan pendirian Perseroan, dalam pembuatan akta pendirian,
pendiri dapat diwakili oleh orang lain berdasarkan surat kuasa. Perseroan
memperoleh status badan hukum pada tanggal diterbitkannya Keputusan
Menteri mengenai pengesahan badan hukum perseroan. Untuk mendapatkan
Keputusan Menteri mengenai pengesahan badan hukum Perseroan
sebagaimana diatur dalam pasal 7 ayat (4) UU Nomor 40 Tahun 2007
tentang PT, para pendiri mengajukan permohonan melalui jasa teknologi
82
Ida Ayu Putru, et.al, 2016, Pengesahan Akta Notaris Bagi Penghadap Yang Mengalami Cacat
Fisik, Jurnal Hukum, Universitas Udayana, Bali
77
informasi sistem administrasi badan hukum secara elektronik kepada
Menteri, dalam hal ini pendiri hanya dapat memberikan kuasanya kepada
Notaris. Akta pendirian PT kemudian menjadi dasar untuk pendaftaran
perizinan PT dalam sistem OSS-RBA.
Seluruh proses di atas dilakukan baik oleh pelaku usaha maupun
notaris dengan mengacu pada prosedur yang telah dikeluarkan oleh
Lembaga OSS-Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) dan sesuai
dengan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 2018
Tentang Pelayanan Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik.
Notaris juga wajib memberikan edukasi pada pelaku usaha untuk cermat
dalam memilih bidang usaha yang memang betul-betul akan dijalaninya,
dengan melihat dan memahami Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia
(KBLI) Tahun 2020, Hal ini untuk mendorong agar perusahaan dapat
membangun keahlian atau core expertise di bidang usaha tertentu. Jika
KBLI sudah ditentukan oleh pelaku usaha, maka pelaku usaha segera
mengkomunikasikan pada Notaris.
OSS-RBA merupakan istilah popular Elektronik sebagaimana diatur
dalam PP Nomor 24 Tahun 2018 tentang Pelayanan Perizinan Berusaha
Terintegrasi Secara Elektronik. Pengaturan OSS dituangkan dalam dalam
suatu Peraturan Pemerintah (PP), yang mempunyai hierarki perundang yang
tinggi, hanya setingkat di bawah Undang-Undang (UU), sehingga semua
Peraturan Presiden, Peraturan Menteri, Peraturan Daerah dan sebagainya
harus tunduk dan menyesuaikan dengan sistem OSS. Pendaftaran melalui
78
sistem OSS-RBA dilakukan oleh Pelaku usaha yang meliputi perorangan
maupun non perorangan. Menurut Pasal 6 angka (3) PP Nomor 24 Tahun
2018 yang disebut dengan pelaku usaha non perorangan adalah
a. Perseroan Terbatas;
b. Perusahaan Umum;
c. perusahaan umum daerah;
d. badan hukum lainnya yang dimiliki oleh negara;
e. badan layanan umum;
f. lembaga penyiaran;
g. badan usaha yang didirikan oleh yayasan;
h. koperasi;
i. persekutuan komanditer (commanditaire vennootschap);
j. persekutuan firma (venootschap onder firma); dan
k. persekutuan perdata.
Dasar kebijakan reformasi perijinan berusaha dalam OSS diawali
dengan dikeluarkannya Peraturan Presiden Nomor 91 tahun 2017 tentang
Kebijakan Percepatan Pelaksanaan Berusaha dan setelahnya dikeluarkan
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 2018 tentang Pelayanan Perizinan
Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik. Tujuan utamanya adalah untuk :83
1. Mempercepat pelayanan perizinan berusaha melalui penerapan Sistem
Pelayanan Perizinan Terintegrasi Secara Elektronik (OSS), Memberikan
83
DPMPTSP Kabupaten Semarang, 2018, “Online Single Submission (OSS) Sebagai
Implementasi Kemudahan Dalam Berusaha (Ease Of Doing Of Business Berdasarkan PP 24
Tahun 2018”, disampaikan dalam Diskusi Hukum Pengurus Daerah Kota Depok Ikatan Notaris
Indonesia (INI).
79
fasilitas sistem checklist (hutang perizinan) di kawasan-kawasan
ekonomi, Menerapkan sistem data sharing..
2. Untuk menjaga efektivitas dan kepastian pelaksanaan berusaha dibentuk
satgas-satgas (leading sector dan pendukung);
3. Untuk mendukung kemudahan pelaksanaan berusaha dilakukan
reformasi regulasi.
4. Semua pelayanan perizinan berusaha hanya dilakukan melalui PTSP
(BKPM, DPM-PTSP Provinsi, dan DPM-PTSP Kabupaten/Kota) yang
dikawal dan dibantu penyelesaiannya oleh Satgas. Berikut terlampir alur
mengenai prinsip dasar dikeluarkannya PP Nomor 24 Tahun 2018
tentang Pelayanan Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik:
Ketika PT sudah menjadi badan hukum, maka PT disebut juga sebgai
subjek hukum baru yang tentu saja memiliki hak dan kewajiban. 84 Proses
pendirin PT melalui Akta Pendirian dan dilanjutkan dengan pengesahan PT
menjadi Badan Hukum, bukan berarti pendirian PT berhenti sampai disini,
karena fokus dari suatu pendirian PT adalah supaya pelaku usaha dapat
melakukan perbuatan hukum atas nama PT sesuai dengan bidang usahanya
serta maksud dan tujuan pendirian PT yang termuat dalam Akta Pendirian
dan Anggaran PT. Dalam hal ini OSS-RBA hadir untuk memfasilitasi
perizinan yang dibutuhkan PT untuk menjalankan usahanya.
Hasil wawancara penulis dengan Notaris Willybrordous Budi
Purnomo, Sarjana Hukum, Magister Kenotariatan Notaris Kabupaten

84
Notaris Willybrordous Budi Purnomo, Sarjana Hukum, Magister Kenotariatan, Wawancara,
Tanggal 01Agustus 2020 pukul 11.00 WIB, bertempat di Kantor Notaris dan PPAT Willybrordous
Budi Purnomo Mardiana, SH., M.Kn.
80
Kendal merangkum hal-hal terkait Permohonan Izin Lokasi atau yang
sekarang disebut dengan KKPRdalam sistem OSS-RBA, adalah sebagai
berikut:
1. Pengesahan Badan Hukum yang telah dilakukan melalui AHU Online,
secara otomatis terintegrasi pada sistem OSS-RBA;
2. Setelah semua proses pada AHU Online selesai, maka dilakukan
pengurusan Nomor Induk Berusaha (NIB) pada sistem OSS-RBA.
Sebelumnya menjalankan proses pada sistem OSS-RBA, biasanya
Notaris Willybrordous Budi Purnomo menyarankan kepada
klien/pelaku usaha untuk memproses sendiri perizinan-perizinan yang
dibutuhkan, tetapi biasanya klien meminta bantuan Notaris untuk
melakukannya. Pada proses ini, sebelumnya Notaris meminta alamat
email pribadi ke salah satu pelaku usaha yang bersangkutan untuk
dapat melakukan log in. Selanjutnya dilakukan pendaftaran dengan
membuat akun baru, yang kemudian dikirimkan melalui email
tersebut untuk diverifikasi;
3. Setelah akun siap, maka Notaris bisa melakukan tarik data dari sistem
AHU Online. Notaris selanjutnya melengkapi data yang masih kosong
dan kemudian melakukan tarik data dan simpan data untuk
permohonan pembuatan Hak Akses OSS RBA;
4. Setelah dilakukan proses tarik data dan simpan data, maka secara
otomatis akan keluar nama PT, Nomor SK, Maksud dan Tujuan, dan
Nomor Akta Notaris, dilanjutkan dengan permohonan baru
81
NIBsetelah itu akan ditujukan ke step KKPR dengan bidang usaha
yang sudah ditentukan oleh pelaku usaha perumahan.
5. Untuk usaha perumahan yang UMK Izin Lokasi atau yang sekarang
disebut dengan KKPR diberikan kemudahan dengan hanya perlu
menyampaikan Pernyataan Mandiri, yang sudah tersedia dalam OSS
berbasis risiko, bahwa lokasi usaha telah sesuai dengan tata ruang dan
bersedia dikenakan sanksi sesuai peraturan yang berlaku jika di

85
kemudian hari ditemukan ketidaksesuaian. Contoh pernyataan
mandiri sebagai pengganti KKPR UMK sebagai berikut :
Gambar 3.1
6. Untuk Bidang Usaha KBLI Real Estat yang Non UMK atau yang
modal usaha diatas Rp 5.000.000.000,- (lima miliar) akan diarahkan
85
https://oss.go.id/informasi/persyaratan-dasar?tab=kesesuaian-ruang&page=1(Akses pada tanggal
20 Agustus Pukul 00.57 WIB)
82
ke Konfirmasi Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKKPR)
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dan Persetujuan Kesesuaian
Kegiatan Pemanfaatan Ruang (PKKPR) tanpa penilaian tidak
dikenakan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP). Yang dikenakan
PNBP hanyalah PKKPR dengan tahapan penilian atau verifikasi.
7. Yang perlu disiapkan sebelum pengisian data KKPR di sistem OSS-
RBA yaitu menyiapkan Peta Poligon.
8. Berikut beberapa langkah pengisian data permohonan KKPR di Sitem
OSS-RBA antara lain sebagai berikut :
a. Melakukan Permohonan Baru NIB, dan memasukan data-data yang
masih kosong ke dalam KBLI 68111 (Real Estat Yang Dimiliki
Sendiri Atau Disewa), seperti gambar di bawah ini :
Gambar 3.2
b. Jika sudah memasukkan KBLI dengan kode diatas maka langkah
selanjutnya, sebagai berikut :
83
Gambar 3.3
c. Isikan Alamat usaha yang akan dimohonkan Izin Lokasi/KKPRnya,
seperti contoh gambar dibawah ini :
Gambar 3.4
d. Siapkan File peta polygon dengan file zip dan di upload ke sistem
OSS- RBA, contoh gambar sebagai berikut :
84
Gambar 3.5
e. Setelah terupload ke sistem, kemudian klik Cek RDTR dan
Kegiatan, Jika ada jawaban “Tidak ada RDTR yang dipilih” maka
PKKPR akan melakukan verifikasi sesuai kewenangannya,seperti
gambar dibawah ini :
Gambar 3.6
f. Setelah itu siapkan dokumen detail Rencana Teknis Bangunan
dengan file PDF untuk di upload ke sistem, dan isi Detai Rencana
85
Bangunan yang masih kosong sesuai tanah yang akan dimohonkan
KKPR seperti gambar dibawah ini :
Gambar 3.7
Gambar 3.8
g. Setelah itu masukkan data investasi bidang usaha, seperti gambar
dibawah ini :
86
Gambar 3.9
h. Setelah semua nilai Data Investasi, kemudian klik Validasi Resiko
seperti gambar dibawah ini :
Gambar 3.10
Jika disetujui makan akan muncul keterangan berwarna hijau,
seperti gambar dibawah ini :
87
Gambar 3.11
i. Jika ditahap ini sudah selesai maka dan telah mengisi produk dan
jasa maka klik selesai seperti gambar dibawah ini :
Gambar 3.12
88
Gambar 3.13
j. Setelah semuanya terisi, scroll kebawah untuk melanjutkan step
berikutnya seperti gambar dibawah ini :
Gambar 3.14
k. Setalah itu akan muncul status KKPR Belum diproses, dan
lanjutkan permohonan berusaha seperti gambar dibawah ini :
89
Gambar 3.15
Gambar 3.16
Maka akan muncul informasi seperti gambar 3.16;
l. Lakukan pengecekan skala berkala di sistem OSS-RBA seperti
gambar dibawah ini :
90
Bupati Kab.
Semarang-Kepala
DPMPTSP Kab
Semarang
Gambar 3.17
Karena wilayah yang dimohonkan daerah Kabupaten Semarang,
maka kewenangan daerah untuk PKKPR Darat ada di Bupati
Kabupaten Semarang dan Kepala DPMPTS Kabupaten Semarang.
DPMPTS wajib memberikan hak akses bagi pihak tata ruang untuk
pemeriksaan PKKPR tersebut.
m. Setelah pihak Tata Ruang memverfikasi data dari DPMPTS untuk
pemeriksaan maka pihak Tata Ruang akan memberikan hak ases
kepada Badan Pertanahan untuk diverifikasi, seperti gambar
dibawah ini :
Gambar 3.18
91
n. Setelah proses verifikasi pihak Tata Ruang selesai maka sistem
akan memberikan informasi seperti gambar dibawah ini :
Gambar 3.19
o. Contoh SPS yang akan diterima pelaku usaha seperti gambar
dibawah ini :
Gambar 3.20
p. Setelah dilakukan pembayaran PNBP makan pihak Tata Ruang
akan melanjutkan verifikasi Persetujuan KKPR dan dilanjutkan
kewenangannya kepada Kantor Badan Pertanahan Kabupaten
Semarang.
92
q. Notaris selaku kuasa dari pelaku usaha terus melakukan cek skala
berkala untuk mendapatkan informasi terkait permohonan KKPR
yang dimohonkan, seperti gambar dibawah :
Gambar 3.21
r. Kawasan Industri yang telah memiliki Izin Usaha Kawasan
Industri, maka permohonan KKPR diproses melalui PKKPR
tanpa penilaian, sehingga terbit secara otomatis.
s. Setelah semua sayarat dan dokumen dari DPMPTSP, Tata
Ruang, dan Kantor Badan Pertanahan lengkap maka PKKPR
akan dikeluarkan dan bisa didwoanload di Sistem OSS-RBA
seperti pada gambar dibawah ini :
93
Gambar 3.22
94
Berdasarkan penelitian, berikut teori hasil penelitian tentang Peran Notaris
dalam pelaksanaan izin lokasi bagi pelaku usaha perumahan atau Industri melalui
sitem online single submission (OSS) Berbasis Resiko di Badan Pertanahan
Nasional Kabupaten Semarang.
1. Berdasarkan temuan penelitian dan pembahasan berdasarkan Teori
Kewenangan menurut Philipus M Hadjon yang berpendapat bahwa
Kewenangan ada dua kategori yaitu kebijaksanaan dan kebebasan penilaian
yang selanjutnya disimpulkan bahwa ada 2 Jenis kekuasaan bebas yaitu
Kewenangan untuk memutuskan mandiri dan kewenangan terhadap norma-
norma tersamar.
Adapun Kewenangan Notaris dalam peran notaris dalam pelaksanaan izin
lokasi bagi pelaku usaha perumahan atau industri melalui sistem online
single submission (OSS) berbasis resiko di Badan Pertanahan Nasional
Kabupaten Semarang adalah membuat akta pendirian pelaku usaha yang
akan membuat permohonan Izin Lokasi atau KKPR di sistem OSS-RBA ke
Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Semarang. Tidak cukup hanya akta
pendirian saja karena pelaku usaha mau mendirikan Badan Usaha yang
berbadan Hukum contohya Perseroan Terbatas maka Notaris perlu
mendaftrakan Akta Pendirian Pelaku Usaha kedalam sistem AHU Online,
yang menjadi dasar untuk perekaman data ke sistem OSS-RBA.
Pada dasarnya sistem OSS-RBA bisa diakses semua pelaku usaha tanpa jasa
Notaris, kurangnya Sumber Daya Manusia yang belum bisa mengakses
sistem OSS-RBA dan tidak mau ribet mengakses sistem, maka pelaku usaha
95
memberikan kuasa kepada Notaris untuk melakukan permohonan Hak
Akses. Karena Notaris adalah Pejabat umum yang menjalankan profesi
dalam memberikan jasa hukum kepada masyarakat atau pengusaha yang
mau melegalkan dan menjalankan usahanya, maka dalam Kode Etik dalam
Pelayanan Publik Notaris, Notaris akan melayani dengan sepenuh hati
kepada pelaku usaha terkait pengurusan Izin Lokasi/KKPR di Badan
Pertanahan Nasional Kabupaten Semarang.
2. Dalam penelitian tesis ini, memakai Teori Kepastian Hukum menurut
Gustav Radbruch yang mana pula Notaris memberikan kepastian hukum
terhadap penghadap yang mana Akta yang dibuat notaris sangat memiliki
peranan penting dalam menciptakankepastian hukum.
Pada Pasal 1870 KUHPerdata diakatakan bahwa akta autentik memberi
perjanjian yang absolut kepada para pihak yang membuatnya. Dengan
demikian maka pentingnya Jabatan Notaris yang diberikan oleh Undang-
Undang untuk membuat perangkat atau alat pembuktian yang absolut dan
karenanya akta autentik tersebut pada hakikatnya dinilai benar.
96
B. Hambatan-hambatan dalam pelaksanaan Izin Lokasi bagi pelaku
usaha perumahan atau industri melalui Sistem Online Single
Submission-Risk Based Approach (OSS-RBA) berbasis resiko di Badan
Pertanahan Kabupaten Semarang dan solusinya.
Maksud dikeluarkannya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2018
tentang Pelayanan Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik adalah
bahwa Presiden Joko Widodo selaku kepala pemerintahan tertinggi,
“memaksa” pemerintah daerah untuk segera menyelenggarakan perizinan
berusaha terintegrasi secara elektronik atau OSS. (Dengan diundangkannya
PP 24/2018 tentunya mengubah secara mendasar sistem penerbitan izin di
Indonesia. OSS dimaksudkan untuk mempermudah pelaku usaha
mendapatkan legalitas. Pemangkasan prosedur yang lama dimana pada
mulanya pemohon izin memenuhi syarat-syarat terlebih dahulu barulah
mendapatkan izin usaha kini melalui OSS para pelaku usaha diberikan
kemudahan informasi dan kejelasan prosedur dalam berbagai tahap
sebagaimana dapat diakses melalui laman url: http://oss.go.id. Kemudahan-
kemudahan tersebut dapat penulis simpulkan sebagai faktor pendukung bagi
Notaris dalam menjalankan prosedur perizinan berusaha pada sistem OSS-
RBA adalah sebagai berikut:
1. Sistem OSS-RBA sudah modern, mengikuti perkembangan teknologi,
sehingga dalam mengurus perizinan tidak perlu secara manual lagi,
pengurusannya menjadi lebih efektif dna efisien;
97
2. Sistem OSS-RBA berdurasi sangat cepat, selama tidak terjadi kerusakan
pada sistem, maka semua prosesnya bisa diselesaikan dalam waktu satu
hari asalkan berkas yang dibutuhkan sudah lengkap;
3. Sosialisasi mengenai penggunaan sistem OSSRBA banyak
diselenggarakan oleh pihakpihak terkait seperti BKPM, Pemerintah
Kabupaten/Kota, maupun Perkumpulan Notaris yang terhimpun dalam
Ikatan Notaris Indonesia, sehingga Notaris bisa terus mengupgrade ilmu
dan informasi terbaru seputar OSS-RBA.
Dalam perjalanannya, dalam kurun waktu kurang lebih tiga tahun, sistem
OSS semakin dirasakan manfaatnya baik bagi pelaku usaha, maupun
Notaris yang membantu pelaku usaha dalam membuat Akta Pendirian
Badan Usaha dan melakukan perekaman data perusahaan. Akan tetapi
hambatan-hambatan juga timbul sehingga mempengaruhi proses yang
sedianya dapat berjalan cepat, menjadi lebih lama. Adapun beberapa faktor
penghambat yang dialami oleh Notaris adalah sebagai berikut: 86
1. Beberapa kali terjadi server down atau ada kerusakan pada aplikasi
OSS yang tentu saja membutuhkan waktu lebih lama untuk merekam
data pelaku usaha, padahal Notaris sudah berkomitmen melakukan
pelayanan yang terbaik dengan waktu yang singkat bagi klien;
2. Dalam melakukan upload data di sistem OSS-RBA harus dilakukan
pada hari yang sama, karena jika dilakukan keesokan harinya,
86
Ibid
98
seringkali tidak terekam dengan sempurna, data banyak yang hilang,
sehingga mau tidak mau harus diulang lagi dari awal;
3. Jika terdapat kendala, notaris atau staf menghubungi call center atau
helpdesk IT sistem OSS, tetapi responnya terkadang lama;
4. Sistem OSS-RBA tidak hanya bisa diakses oleh notaris saja, justru
pelaku usaha yang bersangkutan bisa melakukan perizinan usahanya
secara mandiri. Permasalahan yang kerapkali terjadi adalah,
komunikasi yang kurang antara klien dengan notaris, karena di satu
sisi notaris yang membuat Akta Otentiknya, di sisi lain pelaku usaha
yang merekam data pada sistem OSS.
5. Kadang terjadi miss komunikasi antara Notaris dengan instansi terkait
jika PKKPR tidak bisa diproses;
6. Belum adanya sosialisasi secara spesifik untuk permohonan PKKPR
di Instansi terkait;
Hambatan-hambatan dalam menggunakan sistem OSS-RBA juga
dirasakan oleh Notaris Willybrordous Budi Purnomo, beberapa diantaranya
adalah:
1. Dalam penginputan data untuk mendapatkan pengesahan badan hukum di
AHU Online, NPWP setiap pelaku usaha harus valid dan aktif, jika tidak
aktif, maka pelaku usaha harus datang langsung ke kantor pajak
setempat;
2. Pada saat melakukan tarik data di sistem OSS-RBA yang terintegrasi
dengan AHU Online, terkadang tidak muncul data, karena salah
99
pengetikan Nomor Induk Kependudukan, sehingga dibutuhkan ketelitian
yang sangat tinggi;
3. Terkait dengan maksud dan tujuan perseroan, terkadang Notaris dan
klien kesulitan berkomunikasi dalam menentukan jenis usahanya yang
sesuai dengan KBLI, karena banyaknya pilihan, sehingga klien dituntut
untuk cermat dalam memilih bidang usaha yang betul-betul akan
dijalankan.
4. Persiapan peta polygon untuk data permohonan PKKPR, Untuk peta
polygon bukan kewenangan notaris, pelaku usaha biasanya
membutuhkan bantuan kepada orang yang lebih ahli untuk penataan titik
koordinasi lokasi;
Berdasarkan penelitian, berikut teori hasil penelitian tentang Hambatan-
Hambatan dalam pelaksanaan izin lokasi bagi pelaku usaha perumahan/insudtri
melalui sistem OSS-RBA berbasis resiko di Badan Pertanahan Nasional
Kabupaten Semarang.
1. Berdasarkan temuan penelitian dan pembahasan berdasarkan Teori- teori
yang saya gunakan sebagai penelitian ini adalah Teori Kewenangan menurut
Philipus M Hadjon yang berpendapat bahwa Kewenangan ada dua kategori
yaitu kebijaksanaan dan kebebasan penilaian yang selanjutnya disimpulkan
bahwa ada 2 Jenis kekuasaan bebas yaitu Kewenangan untuk memutuskan
mandiri dan kewenangan terhadap norma-norma tersamar dan Teori
Kepastian Hukum menurut Pendapat Gustav Radbruch tersebut didasarkan
pada pandangan bahwa kepastian hukum adalah kepastian tentang hukum
100
itu sendiri. Kepastian hukum merupakan produk dari hukum atau lebih
khusus dari perundang-undangan.
Hambatan notaris dalam pelasanaan izin ini adalah Notaris hanya mempuyai
kewenangan membuat akta otentik, dari sini Notaris sebenarnya tidak
mempunyai kewenangan apapun untuk mengakses Izin Lokasi di Sistem
OSS-RBA karena sistem ini bisa diakses semua pelaku usaha di Indonesia.
Kurangnya penyuluhan bagi instansi-instansi yang berwenang akan Izin
Lokasi/KKPR, yang dalam pemberkasan masih ada lempar-lemparan
kewenangan, dari sinilah para pelaku usaha dan Notaris dibingungkan atas
wewenang para instansi. Seringnya server down terkait perekaman sistem
jika tidak terselesaikan hari itu juga perekaman data di sistem tidak akan
menyimpan dengan baik. Kepastian dalam pelaku usaha memperoleh Izin
Lokasi atau KKPR dan Kepastian Akta Otentik Notaris untuk memperoleh
pengesahan dari kementerian yang terkait. Beberapa uraian hambatan-
hambatan diatas, dapat disimpulkan bahwa kepastian hukum merupakan
suatu perwujudan dari peraturan-peraturan yang telah dibuat (hukum positif)
dan dilaksanakan oleh perangkat tertentu yang juga telah diatur didalam
peraturan. Akan tetapi pelaksanaan dari peraturan tidak semua dapat
dilaksanakan sebagaimana mestinya. Setiap permasalahan yang timbul serta
fakta yang ada dilapangan dapat menjadi pertimbangan penulis untuk
memberikan penilaian sebagai penelitian. Berlakunya sistem OSS-RBA ini
dalam hal pendaftaran Izin lokasi/KKPR yang secara daring bukan berarti
tidak adanya masalah dalam pelaksanaannya. Penyelesaian permohonan
101
untuk mendapatkan Izin Lokasi/KKPR juga perlu dilaksanakan secara tahap
ke kementerian atau lembaga terkait serta memerlukan jangka waktu
pengurusan yang tidak pasti. Kementrian atau Lembaga yangterkait perlu
mengembangkan sistem OSS-RBA agar dapat dijangkai untuk segala
persoalan dan memastikan hanya dilakukan melalui sistem OSS-RBA,
sehingga memberikan kepastian dan kepercayaan kepada pelaku usaha.
102
BAB IV
PENUTUP
A. Kesimpulan
Berdasarkan analisis pada hasil pembahasan dan penelitian tentang
peran notaris dalam pelaksanaan Izin Lokasi bagi pelaku usaha perumahan
atau industri melalui Sistem Online Single Submission-Risk Based
Approach (OSS-RBA) berbasis resiko di Badan Pertanahan Kabupaten
Semarang dapat diambil kesimpulan sebagai berikut :
1. Notaris sebagai pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta
otentik dan memiliki kewenangan lainnya diatur dalam Undang-
Undang Jabatan Notaris Nomor 2 Tahun 2014. Karena Notaris adalah
Pejabat Umum yang menjalankan profesi dalam memberikan jasa
hukum kepada masyarakat atau pengusaha yang mau melegalkan dan
menjalankan usaha. Jadi peran notaris disini sangatlah berperan
penting. Karena berdasarkan kewenangannya Notaris yang berwenang
membuat akta otentik untuk para pelaku usaha yang akan
melaksanakan izin lokasi. Karena syarat utama pemberian izin lokasi
bagi para pelaku usaha perumahan/industri adalah akta pendirian yang
dibuat oleh Notaris.
2. Karena sistem OSS-RBA ini juga termasuk pembaharuan sistem OSS
maka disini ada beberapa hambatan dialami oleh Notaris dalam
menjalankan perannya antara lain terjadinya system error, server
down, maupun hambatan dari sisi sumber daya manusianya.
103
Tapi dari berbagai hambatan tersebut diatas yang sudah ditemukan
solusinya untuk mengatasi jika ada kendala yang dihadapi yaitu Jika
terjadi system eror biasanya notaris langsung melogout sistem dan
menunggu beberapa menit untuk bisa mengakses kembali, Jika terjadi
hambatan dari sumber daya manusianya biasanya Notaris langsung ke
Kantor Badan Pertanahan Nasional untuk meminta arahan terkait
pemberian Izin Lokasi/KKPR di Sistem OSS-RBA.
B. Saran
Notaris sebagai Pejabat Umum yang membuat Akta Pendirian
hendaknya selalu mengupdate informasi dan memiliki pengetahuan yang
utuh seputar kegiatan usaha, karena Notaris bertindak pula sebagai Kuasa
dari Perseroan, berdasarkan UU Nomor 40 Tahun 2007 tentang PT,
memiliki akses untuk mendaftarkan pengesahan pendirian PT ke sistem
AHU Online, yang secara otomatis datanya akan terhubung ke sistem OSS-
RBA. Hal ini juga harus dibarengi dengan keseriusan pelaku usaha dalam
merealisasikan bidang usahanya dan pemenuhan komitmen atas segala
perizinan yang telah didapatkannya. Peran pemerintah juga sangat
dibutuhkan, khususnya sifat lebih responsif terhadap pengecekan
pemenuhan komitmen pelaku usaha yang bersangkutan.
Pengembangan profesi notaris harus melaksanakan tugas jabatannya
sesuai dengan kaidah hukum dan kaidah moral yang berlaku baginya, tidak
bekerja melampaui kewenangannya, dan senantiasa bersikap waspada dalam
menjalankan kewenangannya dan batasan pertanggung jawaban dari notaris
104
Kepada pembuat Undang-Undang, agar diberikan kewenangan kepada
Notaris dan bekerjasama beberapa lembaga dan organisasi yang
berhubungan langsung didalam penggunaan OSS-RBA seperti Ikatan
Notaris Indonesia (INI) agar lebih memaksimalkan sosialisasi terkait
mengenai OSS-RBA.
105
DAFTAR PUSTAKA
1. BUKU
Abdulkadir Muhammad, 2004, Hukum dan Penelitian Hukum , Citra Aditya
Bakti, Bandung.
Aris Yulia, 2019, Profesi Notaris di Era Industrialisasi dalam Perspektif
Transendensi Pancasila, Jurnal Law and Justice, Vol. 4 No. 1.
Arya Aditya, 2018, „Sistem Perizinan Online Tunggal, Jokowi : Kita Paksa‟,
cnbcindonesia.com.
Azhari, T. (2007). Negara Hukum Suatu Studi Tentang Prinsip-Prinsipnya.
Dilihat dari segi Hukum Islam, implementasinya Pada Periode Negara
Madinah dan Masa Kini. Jakarta: Kencana Prenada Media.
Bambang Waluyo, 2002, Penelitian Hukum Dalam Praktek, Sinar Grafika,
Jakarta.
Baridwan, Z. (2010). Intermediate Accounting. Yogyakarta: BPFE.
Basuki, N. (2008). Penyalahgunaan Wewenang dan Tindak Pidana Korupsi, Laskbang

Mediatama. Yogyakarta: Laskbang Mediatam.
Budiarto, A. (2002). Kedudukan Hukum dan Tanggung Jawab Pendiri Perseroan

Terbatas. Jakarta: Ghalia Indonesia .
Budiono, H. (2006). Asas Keseimbangan bagi Hukum Perjanjian Indonesia-Hukum

perjanjian Berlandaskan Asas-Asas Wigati Indonesia. Bandung: Citra Aditya.
Darji Darmodiharjo., E. a. (2000). Pokok-Pokok Filsafat Hukum (apa dan Bagaimana

Hukum Indonesia). Jakarta: Gramedia Pustaka Utama.
Habib Adjie, 2008, Hukum Notaris Indonesia, Tafsir Tematik Terhadap UU No.
30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris, Refika Aditama, Bandung,
(selanjutnya disingkat Habib Adjie II).
106
Hadjon, P. M. (1997). Penataan Hukum Administrasi, Tentang Wewenang, Fakultas
hukum Unair. Surabaya.
Ida Ayu Putru, et.al, 2016, Pengesahan Akta Notaris Bagi Penghadap Yang
Mengalami Cacat Fisik, Jurnal Hukum, Universitas Udayana, Bali.
J. Supranto, 2003, Metodologi Penelitian Hukum dan Stastistik, Rieneka Cipta,

Jakarta. .
Karmi, A. N. (2020). Notary Autority in Installing Mortagage as Effort to Settie Bad

Credit (Second Way Out) (Vol. 2). Semarang: Sultan Agung Notary Law Review.
Kerangka Konsep dan kerangka Teori. (2022, Juni 01). Diambil kembali dari
https://www.slideshare.net/nonazesifa/ppt-kerangka-konsep-dan-kerangka-teori
Mertokusumo, S. (2007). Mengenal Hukum Suatu Pengantar. Liberty.
Muhammad Adam, Asal Usul dan Sejarah Notaris, Sinar Baru, Bandung, 1995.
Naihasy, Syahrin, 2005, Hukum Bisnis (Business Law), Mida Pustaka,

Yogyakarta.
Rahardjo, S. (2006). Hukum Dalam Jagat Ketertiban. Jakarta: UKI Press.
Seokanto, S. (2002). Teori Peranan. Jakarta: Aksara Baru.
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, 2013, Penulisan Hukum Normatif Suatu
Tinjauan Singkat, Rajawali Press, Jakarta.
Simorangkir, J. (2013). Kamus Hukum. Jakarta: Aksara Baru.
Sulchan, A dkk (2017), Akta Notaris Menggunakan Media Elektronik, Sint Publishing,
Semarang
Sugiyono. (2017). Metode Penelitian Kuantitatif,Kualitatif, dan R&D, Alfabeta.

Bandung.
Sutedi, A. (2017). Hukum Perizinan : Dalam Sektor Pelayanan Publik. Jakarta: Sinar
Grafika.
Sutedi, A. (2017). Hukum Perizinan : Dalam Sektor Pelayanan Publik. Jakarta: Sinar
Grafika.
Syahrani, R. (1999). Rangkuman Intisari Ilmu Hukum. Bandung: Citra Aditya.
Tunggal, H. s. (2003). Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Jabatan Notaris,

Dilengkapi Putusan mahkamah Konstitusi & AD, ART dan Kode Etik
Notaris.Jakarta: Harvarindo.
107
Yamin, M. (2003). Beberapa Dimensi Filosofis Hukum AGraria. Medan: Pustaka
Bangga Press.
2. PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
a. Undang-Undang Dasar Republik Indonesia Tahun 1945
b. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan Atas
Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 Tentang Jabatan Notaris
c. Undang-Undang Nomor 30Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris
d. Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas
e. Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja
f. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 tentang Perumahan dan
Kawasan Permukiman
g. Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang pemerintah Daerah.
h. Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 17 Tahun 2019, Peraturan Menteri
Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik
Indonesia tentang Izin Lokasi.
i. Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 2018 tentang Pelayanan
Perizinan Berusaha terintegerasi Secara Elektronik.
j. Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 5 Tahun 2021, tentang Penyelenggaraan
Perizinan Berusaha Berbasis Resiko.
k. Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 21 Tahun 2021,tentang Penyelenggaraan
Tata Ruang.
l. Peraturan Presiden Nomor Nomor 44 Tahun 2016 tentang Daftar Bidang
Usaha yang tertutup dan Bidang Usaha yang terbuka dengan Persyaratan
di Bidang Penanaman Modal (DNI) sebagai basis dalam izin.
108
m. Peraturan Presiden Nomor 97 Tahun 2017 tentang Penyelenggaraan
Pelayanan Terpadu Satu Pintu.
n. Peraturan Pemerintah ATR BPN Nomor 12 Tahun 2021 tentang
Pertimbangan Teknis Pertanahan.
o. Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2021 tentang Pedoman dan Tata
Cara Pengawasan Perizinan Berusaha Berbasis Resiko.
p. Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan Atas
Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan
Perumahan dan Kawasan Permukiman
3. JURNAL
Permatasari, E. (2017). Peran dan Tanggung Jawab Notaris Terhadap Pelaksanaan

Pendaftaran Badan Hukum Perseroan Terbatas Melalui Sistem Online. Jurnal
Akta Vol 4 Nomor 3, 401
Yulia, A. (April 2019). Profesi Notaris di Era Industrialisasi dalam Perspektif

Transendesi Pancasila, Jurnal Law and Justice. Vol 4 No 1, 57.
Yusrizal. (2018, Juli 3). Peran Notaris dalam Mendorong Terciptanya Kepastian Hukum
bagi Investor dalam Investasi Asing. Lex Renaissance, 362.
Desi Arianing Arrum, 2019, Kepastian Hukum Dalam Perijinan Berusaha

Terintegrasi Secara Elektronik (Online Single Submission) di Indonesia,
Jurnal Juris-Diction, Volume 2 Nomor 5.
Ghalia Indonesia. Sinaga Niru Anita, 2018, Hal-Hal Pokok Pendirian Perseroan
Terbatas Di Indonesia, Jurnal Hukum, Vol. 8 No. 2, Maret, Universitas
Dirgantara Marsekal Suryadarma, Jakarta.
Siti Fauziah Dian Novita Sari, 2018, Peran Notaris Dalam Proses Pembuatan Akta
Pendirian Perseroan Terbatas, Jurnal Lex Raissanance, No. 2, Vol. 3, 407-
422.
109
4. INTERNET
Oss.go.id
https://www.youtube.com/watch?v=3ZZwlWoLD-w
5. WAWANCARA
- Kantor Notaris – PPAT Willybrordous Budi Purnomo, S.H., M.Kn;
- Kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Semarang;
- Kantor DPMPTS Kabupaten Semarang
110

Fullpdf

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Fullpdf

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

PERAN NOTARIS DALAM PELAKSANAAN IZIN LOKASI BAGI

PELAKU USAHA PERUMAHAN ATAU INDUSTRI MELALUI SISTEM

PROGRAM MAGISTER (S2) KENOTARIATAN (M.Kn)

Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar

PROGRAM MAGISTER (S2) KENOTARIATAN (M.Kn)

Dr. H. Achmad Sulchan, S.H.,M.H

Dr. Jawade Hafidz, S.H.,M.H

Telah Dipertahankan di Depan Dewan Penguji

Dr. JAWADE HAFIDZ, S.H., M.H

Dr. H. Achmad Sulchan, S.H., M.H

Dr. Taufan Fajar Riyanto, S.H., M.Kn

Dr. Jawade Hafidz, S.H.,M.H

Yang bertanda tangan dibawah ini :

Nama :AYU AGUSTINA

Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa penulisan tesis ini berjudul

Semarang, 01 September 2022

Yang bertanda tangan dibawah ini :

Nama :AYU AGUSTINA

Dengan ini menyerahkan karya ilmiah berupa tugas akhir/Tesis dengan

Online Single Submission Risk Based Approach (OSS-RBA) merupakan

Kata Kunci : Peran Notaris, Pendaftaran Izin Lokasi/KKPR, OSS-RBA

Online Single Submission Risk Based Approach (OSS-RBA) is a new licensing

Semarang, 01 September 2022

B. Rumusan Masalah .................................................................................. 10

C. Tujuan Penelitian .................................................................................... 10

D. Manfaat Penelitian .................................................................................. 11

E. Kerangka Konseptual ............................................................................. 12

F. Kerangka Teori ....................................................................................... 15

G. Metode Penelitian ................................................................................... 21

H. Sistematika Penulisan ............................................................................. 26

2. Organisasi Notaris .................................................................................. 31

3. Hak (Kewenangan), Kewajiban, dan Larangan Notaris ......................... 32

2. OSS Versi 1.0 ......................................................................................... 38

3. OSS Versi 1.1 ......................................................................................... 40

4. OSS-RBA(Online Single Submission-Risk Based Approach)............... 41

5. Izin Lokasi atau KKPR ........................................................................... 45

C. Tinjauan Umum Perseroan Terbatas / Badan Hukum ................................. 52

2. Organ Perseroan Terbatas....................................................................... 53

D. Tinjauan Umum Tentang Developer ........................................................... 56

2. Hak, Kewajiban dan Tanggung Jawab Developer ................................. 58

E. Perspektif Islam Tentang Tanah; ................................................................. 61

2. Hak Penguasaan Atas Tanah Menurut Hukum Islam............................. 62

B. Saran ..................................................................................................... 104

DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................... 106

A. Latar Belakang Masalah

Semakin berkembangnya teknologi komunikasi dijaman era

milenal, sistem perizinan di Indonesia telah terjadi banyak perubahan. Hal

inilah yang menjadikan setiap individu harus menyesuaikan dengan

kemajuan-kemajuan teknologi yang semakin hari semakin berkembang.

Pada dasarnya sistem pemerintahan yang ada di Indonesia, meletakkan

pelayanan sebagai dasar membangun hubungan birokrasi antara Negara

dengan masyarakat. Yang mereka letakkan dalam sistem pemerintahan

pelayanan sebagai bentuk tercapainya tujuan bersama sudah pasti harus

mendapatkan perhatian khusus demi tercapainya cita-cita bangsa.

Pelayanan publik adalah kegiatan atau rangkaian kegiatan dalam rangka

pemenuhan kebutuhan pelayanan kepada masyarakat yang masuk dalam

kerangka Negara Indonesia sebagai welfage state dengan tujuan bestuur

zorg dan juga pelaksanaan Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2009

Tentang Pelayanan Publik. Pemerintah sebagai perangkat negara harus

mampu menyelenggarakan pelayana publik yang baik kepada masyarakat.

Sebagaimana tercantum dalam Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2009

Tentang Pelayanan Publik Pasal 4 huruf L mengenai Kecepatan,

kemudahan dan keterjangkauan.