Analisis Kelayakan Bisnis Property Studi Pada Peru

Otonomi Vol.
22 Nomor 2 Edisi Oktober 2022
Analisis Kelayakan Bisnis Property

(Studi pada Perumahan Natura Residence Cluster Natura Regency Jombang)
Vindi Nur Maharani, Sonny SM Laksono

Magister Manajemen, Unisversitas Islam Kadiri
Email: vindynurmaharani@gmail.com
Abstract
This research discusses the feasibility analysis of the property business in the Natura Residence Cluster Natura
Regency Jombang. This research aims to determine the feasibility of the housing business in the perspective of financial
aspects supported by non-financial aspects. This research is a descriptive research by using mixed research methods
with a concurrent embedded strategy. Data processing uses linear and hierarchy techniques for qualitative analysis
which includes legal aspects, technical/operational aspects, management/organizational aspects, social-economic
aspects, environmental impact aspects, while quantitative analysis uses linear time series methods for market-
marketing and capital budgeting aspects. for the financial aspect. The results of data processing indicate that the Non-
Financial Aspects and Financial (Financial) Aspects of the Natura Residence Cluster Natura Regency Housing
Project can be said to be feasible to continue by considering various factors that can affect the success or failure that can
be anticipated.
Keyword: business feasibility analysis, financial aspect, non-financial aspect, mix method, linier and hierarchy,
capital budgeting.
Latar Belakang Permasalahan hunian rumah/bangunan

Rumah atau papan merupakan tempat tinggal merupakan kondisi yang
kebutuhan primer yang dibutuhkan terjadi hampir di seluruh wilayah. Kondisi
masyarakat. Pesatnya pertumbuhan luas wilayah permukiman di daerah
penduduk dan rumah tangga menyebabkan kabupaten/kota yang terbatas, tidak bisa
kebutuhan akan perumahan baru semakin mengimbangi pesatnya laju pertambahan
meningkat dari tahun ke tahun, sementara jumlah penduduk yang berakibat pada
jumlah rumah yang terbangun belum mampu kepadatan penduduk antar wilayah
memenuhi pertumbuhan tersebut. Kondisi kabupaten/kota tidak merata. Data Statistik
ini masih ditambah dengan adanya 3,4 juta Perumahan dan Permukiman Provinsi Jawa
unit rumah dengan kondisi tidak layak huni Timur 2018 menyebutkan jika dibandingkan
pada tahun 2014 yang masih perlu ditangani dengan kondisi tahun 2017, persentase rumah
secara serius (Kemen PUPR). 3,4 juta unit tangga yang menempati rumah/bangunan
rumah tidak layak huni tersebut diharapkan tempat tinggal dengan status kepemilikan
pada akhir tahun 2019 menjadi 1,9 juta unit milik sendiri masih relatif tetap pada kisaran
rumah tidak layak huni (Rencana Strategis 87 persen, yaitu 87,55 persen pada tahun
Kementrian PUPR 2014-2019). Pihak 2017 dan 87,46 persen pada tahun 2018.
Pemerintah diharapkan dapat menuntaskan Dilihat berdasarkan strata ekonomi rumah
program peningkatan kualitas rumah tidak tangga di Jawa Timur tahun 2018, terlihat
layak huni tersebut, sehingga kekurangan bahwa status penguasaan rumah/bangunan
rumah (backlog) diperkirakan dari 7,6 juta unit milk sendiri dominan di semua semua kuintil,
pada tahun 2014 menjadi 5,0 juta unit pada namun ada kecenderungan semakin
akhir tahun 2019 (berdasarkan konsep meningkat strata ekonomi rumah tangga di
penghunian). Pembangunan perumahan dan Jawa Timur, maka persentase kepemilikan
permukiman masih dihadapkan pada rumah milik sendiri justru semakin menurun
permasalahan pokok yaitu keterbatasan di setiap kuintilnya. Hal sebaliknya untuk
penyediaan rumah, meningkatnya jumlah status penguasaan rumah atau bangunan
rumah tangga yang menempati rumah tidak kontrak atau sewa, semakin tinggi kuintil
layak huni dan tidak didukung oleh prasarana, kesejahteraan rumah tangga, maka semakin
sarana lingkungan dan utilitas umum yang besar pula rumah tangga dengan status
memadai, serta permukiman kumuh yang penguasaan rumah atau bangunan tempat
semakin meluas (BPS,2020). tinggal berupa sewa atau kontrak (BPS, 2020).
425
Otonomi Vol. 22 Nomor 2 Edisi Oktober 2022
Kemampuan ekonomi masyarakat yang tersedianya listrik, telepon, jalan, yang

berbeda-beda menuntut pemerintah untuk memungkinkan lingkungan pemukiman
menyediakan perumahan yang terjangkau berfungsi sebagaimana mestinya. Rumah
oleh masyarakat khususnya masyarakat adalah struktur fisik terdiri dari ruangan,
golongan ekonomi menengah ke bawah. halaman dan area sekitarnya yang dipakai
Kementerian Pekerjaan Umum dan sebagai tempat tinggal dan sarana pembinaan
Perumahan Rakyat (PUPR) terus berupaya keluarga (UU RI No. 4 Tahun 1992).
memenuhi kebutuhan hunian layak terutama Property merupakan investasi terbaik, sebab
bagi masyarakat berpenghasilan rendah karakteristik property berbeda dengan bisnis
(MBR). Berbagai upaya telah dilakukan lain yang mana semakin lama luasan tanah
pemerintah salah satunya adalah beragam akan semakin sempit sehingga membuat
program pembiayaan rumah yang ditujukan harga semakin meningkat seiring dengan
kepada masyarakat berpenghasilan rendah permintaan akan pemenuhan kebutuhan
(MBR), bantuan dari pemerintah ini disebut rumah oleh penduduk yang semakin hari
dengan rumah bersubsidi. Realisasi bantuan semakin meningkat. Penduduk yang semakin
pembiayaan perumahan melalui FLPP padat dan kebutuhan akan papan mutlak
sebanyak 109.253 unit senilai Rp 11,23 triliun, diperlukan bagi setiap masyarakat. Adanya hal
SSB 90.362 unit senilai Rp 118,4 miliar, ini dapat membuka peluang berinvestasi bagi
SBUM 130.184 unit senilai Rp 526,37 miliar pengembang (developer) untuk mewujudkan
dan BP2BT 1.357 unit senilai Rp 53,86 miliar solusi dalam memenuhi kebutuhan akan
pada TA 2020. Kementerian Pekerjaan perumahan. Peningkatan sarana prasarana
Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) fisik yang menunjang sektor property
berupaya meningkatkan akses rumah layak khususnya dalam bidang perumahan
huni dari 56,75 persen menjadi 70 persen menyebabkan semakin banyak bermunculan
bagi masyarakat berpenghasilan rendah investor - investor dan developers yang
(MBR) pada tahun 2021. Kementerian PUPR mengembangkan usahanya di bidang
dengan menargetkan 380.376 unit bantuan pembangunan perumahan.
pembiayaan perumahan. Pemerintah telah Bisnis property pun banyak
menyediakan empat program bantuan bermunculan seiring dengan meningkatnya
pembiayaan rumah. Keempatnya yakni permintaan akan tanah dan bangunan untuk
Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan dijadikan hunian. Bisnis property saat ini
(FLPP) yang juga diberikan Subsidi Bantuan menjadi sangat menjanjikan bagi para
Uang Muka (SBUM), Bantuan Pembiayaan pebisnis mengingat nilai tanah dan bangunan
Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT) dan yang setiap tahunnya akan selalu meningkat,
Tabungan Perumahan Rakyat. Alokasi untuk hal tersebut ditunjang dengan adanya
FLPP sebanyak 157.500 unit senilai Rp 16,66 kebijakan pemerintah yang menyediakan
triliun dilengkapi SBUM senilai Rp 630 tawaran pembiayaan rumah atau Kredit
miliar, BP2BT 39.996 unit senilai Rp 1,6 Perumahan Rakyat yang cukup tinggi setiap
triliun, dan Tapera dari dana masyarakat tahunnya, sehingga pebisnis property dapat
untuk 25.380 unit senilai Rp 2,8 triliun pada terbantu untuk perputaran arus kas pihak
tahun Anggaran 2021 developer dalam mengelola operasional
Peningkatan kebutuhan masyarakat akan pembangunan perumahan. KPR seolah
rumah dan banyaknya upaya pemerintah memberikan janji kepada para pebisnis
dalam mengatasi permasalahan pemenuhan property untuk menjalankan bisnisnya tanpa
kebutuhan rumah, maka peluang bisnis khawatir dalam pendanaan dan perputaran
property yang menjanjikan semakin arus kas.
meningkat dan dilirik oleh para investor Bisnis property saat ini tidak hanya
untuk membuat proyek pembangunan berada dikota-kota besar yang ada di
perumahan. Perumahan sendiri adalah Indonesia, namun hampir seluruh kabupaten
kelompok rumah yang berfungsi sebagai di Indonesia terdapat proyek pembangunan
lingkungan tempat tinggal atau hunian yang perumahan baik subsidi maupun non-subsidi.
dilengkapi dengan prasarana lingkungan yaitu Hal tersebut membuat banyaknya persaingan
kelengkapan dasar fisik lingkungan, misalnya bisnis menjadi sangat ketat dan membuat
penyediaan air minum, pembuangan sampah, angka persaingan sangat tinggi dengan saling
426
mengunggulkan produk masing-masing. Hal Metode Penelitian

tersebut membuat bisnis ini memerlukan Penelitian ini termasuk dalam metode
adanya studi kelayakan bisnis yang tepat penelitian campuran (mix method) dengan
sebelum dan setelah berjalannya proyek menggunakan strategi Embedded Konkuren
pembangunan perumahan untuk yang merupakan pencarmpuran (Mixing) dua
mengantisipasi nilai kerugian yang tinggi data dalam strategi ini terjadi ketika peneliti
dalam menjalankan bisnis dalam bidang Mengomparasikan sumber data dengan
property ini. sumber data yang lain, biasanya pencampuran
Kegiatan bisnis pasti melibatkan banyak ini banyak muncul dalam bagian pembahasan
pihak yang dimiliki berbagai kepentingan penelitian. Meski demikian, dua data tersebut
yang berbeda, seperti para investor selaku bisa saja tidak diikomparasikan, tetapi
pemrakarsa, Bank selaku pemberi kredit, dan dideskripsikan secara berdampingan sebagai
Pemerintah yang memberikan fasilitas data dua gambaran berbeda yang merepresentasi-
peraturan hukum dan perundang-undangan. kan penilaian gabungan terhadap suatu
Investor berkepentingan untuk mengetahui masalah. Hal ini akan terjadi jika peneliti
tingkat keuntungan dari investasi, Bank menggunakan strategi ini untuk mengevaluasi
berkepentingan untuk mengetahui tingkat dua rumusan masalah yang berbeda (antara
kredit yang diberikan dan kelancaran kualitatif dan kuantitatif) atau meneliti level-
pengembaliannya, Pemerintah lebih level yang berbeda dalam suatu organisasi
menitikberatkan manfaat dari investasi (Creswell, 2010).
tersebut secara makro baik perekonomian, Objek studi penelitian ini adalah Proyek
pemerataan kesempatan kerja dan lain-lain. Pembangunan Perumahan Natura Residence
Mengingat kondisi yang akan datang dipenuhi yang berlokasi di Desa Kebontemu,
dengan ketidakpastian, maka diperlukan Kecamatan Peterongan, Kabupaten
pertimbangan-pertimbangan dalam memulai Jombang. Dari obyek studi akan diteliti
suatu bisnis, Dasar dari pertimbangan- Proyek Pembangunan Perumahan Natura
pertimbangan dapat diperoleh melalui studi Residence layak atau tidak dalam aspek
terhadap berbagai aspek mengenai kelayakan finansial.
suatu bisnis yang akan dijalankan, sehingga Subyek dalam penelitian ini tidak
hasil dari studi tersebut dapat digunakan dijelaskan secara terperinci, karena fokus
untuk memutuskan bisnis dapat dilakukan/ utama dalam penelitian ini adalah aspek
dilanjutkan atau harus dihentikan (Supriadi, keuangan yang akan diperoleh dari laporan
2021). Studi kelayakan bisnis merupakan keuangan berupa cash flow dan lain-lain, data
langkah awal yang menjadi titik acuan dalam tersebut dapat diperoleh dari karyawan
memutuskan pelaksanaan atau penundaan bagian keuangan pada PT Manunggal Cipta
dalam membangun sebuah bisnis/usaha. Propery selaku perusahaan pengembang
Substansi kegiatan studi kelayakan bisnis Perumahan Natura Residence Cluster Natura
adalah kegiatan melakukan penelitian dan Regency dan data pendukung berdasarkan
penyelidikan yang mendalam tentang bisnis data dari dinas terkait dan keterangan dari
yang akan digeluti. Hal ini ditinjau dari masyarakat disekitar proyek dan sub
berbagai aspek sehingga diperoleh gambaran kontraktor yang mengerjakan pembangunan
awal tentang layak-tidaknya usaha tersebut proyek untuk memenuhi aspek non finansial
dibangun di suatu wilayah, serta apa antisipasi dari wawancara dan observasi di lapangan.
yang akan diterapkan. Studi kelayakan bisnis Analisis data dilakukan dengan cara
akan memberikan gambaran umum prospek mengumpulkan informasi dan data-data yang
usaha, hambatan yang akan dihadapi, dan berhubungan dengan penelitian yang
jalan keluar yang akan ditempuh agar dilakukan. Data yang dikumpulkan dilakukan
memuluskan keberlangsungan usaha tersebut. pengelompokan berupa data yang dapat
Hasil studi kelayakan bisnis berupa memenuhi kriteria aspek non finansial dan
dokumentasi lengkap dalam bentuk tertulis aspek finansial yang kemudian akan diolah
yang diperlihatkan mengenai rencana bisnis sesuai dengan metode analisis data sebagai
dengan nilai-nilai positif bagi aspek-aspek berikut:
yang diteliti sehingga akan dinyatakan sebagai
proyek bisnis yang layak (Sobana, 2018).
427
1. Analisis Kualitatif pelaku bisnis perlu adanya memiliki

Analisis kualitatif deskripsi ini badan usaha dengan kriteria
dilakukan untuk menggambarkan menurut Kasmir dan Jakfar (2012):
keadaan dari aspek non finanasial dalam a) Memiliki akta pendirian
pengambilan keputusan sebagai asumsi Perusahaan yang diterbitkan oleh
dasar yang mendukung aspek finansial Notaris dengan mengetahui
dengan teknik pengumpulan data dari instansi negara terkait.
berbagai sumber dan berbagai cara. Data b) Memiliki Nomor Wajib Pajak
yang digunakan dalam penelitian ini (NPWP) atas nama badan yang
meliputi data primer yang diperoleh diterbitkan oleh Direktorat
secara langsung melalui wawancara Jendral Pajak.
dengan informan yaitu pihak c) Surat Tanda Daftar Usaha yang
pengembang, masyarakat sekitar proyek, diterbitkan oleh Instansi terkait
dan sub kontraktor, sedangkan data perizianan tersebut.
sekunder diperoleh dari Pihak d) Surat Keterangan Badan Usaha
Pengembang dan Dinas atau Lembaga yang diterbitkan oleh Kementrian
yang terlibat dalam hal ini seperti Badan Hukum dan Hak Asasi Manusia
Pusat Statistik Kabupaten Jombang, sebagai tanda izin beroperasinya
Dinas Lingkungan Hidup Kabupaten perusahaan.
Jombang, Dinas Pelayanan Terpadu 2) Perizinan Proyek
Satu Pintu Kabupaten Jombang, dan Menurut UU Republik
Dinas Pekerjaan Umum dan Penataan Indonesia No. 1 Tahun 2021 tentang
Ruang Kabupaten Jombang. Perumahan dan Kawasan
Informan ditentukan dengan Permukiman Pasal 32 mengenai
teknik Simple Random Sampling karena Peren ca na an dan Pe ra nca ngan
pengambilan anggota sampel dengan Pembangunan Perumahan beserta
memberikan peluang yang yang sama Sarana, Prasarana, dan Utilitas
bagi setiap populasi secara acak tanpa Umum Perumahan, sehinggaterdapat
memperhatikan strata yang ada dalam proses perizinan sebagaiberikut:
populasi (Sugiyono, 2015). Sedagkan a) Online Single Submission (OSS)
informasi yang diperlukan untuk aspek OSS adalah platform dimana
non-finansial berupa data primer dan pengusaha mikro, kecil, menengah,
sekunder dengan kriteria studi kelayakan maupun pengusaha besar bisa
bisnis yang disampaikan oleh Kasmr dan mengajukan permohonan. Berbasis
Jakfar (2012): online, dengan hadirnya OSS
a. Aspek Hukum diharapkan bisa memudahkan
Aspek hukum mengkaji semua masyarakat yang ingin
ketentuan hukum atau perizinan yang menjadi pengusaha untuk
harus dimiliki oleh suatu perusahaan. mengurus perizinan.
Aspek hukum merupakan tahap awal b) Izin Lokasi
suatu usaha akan dididirikan, sebab Izin Lokasi adalah izin yang
aspek ini memiliki kekuatan hukum diberikan kepada pelaku usaha
sebagai dasar hukum sebelum untuk memperoleh tanah yang
perusahaan melakukan kegiatan diperlukan untuk usaha atau
usaha (operasional). Berikut ini kegiatannya dan berlaku pula
adalah aspek hukum yang digunakan sebagai izin pemindahan hak dan
sebagai acuan untuk memaparkan untuk menggunakan tanah tersebut
proses perizinan terkait proyek untuk keperluan usaha atau
pembangunan Perumahan Natura kegiatannya.
Residence Cluster Natura Regency: c) KRK (Keterangan Rencana
1) Perizinan Badan Usaha Kabupaten)
Pelaku bisnis yang ingin KRK atau Keterangan
melakukan kegiatan usaha harus Rencana Kota adalah surat yang
memiliki legalitas hukum, sehingga sangat dibutuhkan oleh pengusaha
428
maupun perusahaan untuk menjadi tiga yaitu AMDAl, UKL-

mendapatkan Izin Mendirikan UPL, dan SPPL.
Bangunan (IMB), meskipun g) Instalasi Listrik
kegunaannya cukup krusial, namun Izin Instalasi Listrik ini
tidak semua orang memahami diajukan kepada Perusahaan Listrik
Keterangan Rencana Kota secara Negara untuk mendapatkan
menyeluruh. Isi dari surat ini layanan jasa listrik pada proyek
menjelaskan mengenai persentase perumahan, sebagai prasyarat
antara bangunan dan ruang (tanah) berdirinya perumahan.
sebab ada ketentuan mengenai h) Instalasi Air Bersih
persentase pembagian luasan Izin instalasi air bersih yang
bangunan, luasan ruang terbuka diajukan kepada Perusahaan
hijau, ketinggian bangunan, dan Daerah Air Minum (PDAM)
fasilitas umum (lebih mengarah ke sebagai perusahaan yang penyedia
persentase jalan, sarana, dan layanaan air bersih dengan
prasarana). memenuhi segala kriteria yang
d) Sertifikat Induk berlaku.
Pengurusan sertifikat ini i) Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
dilakukan apabila tanah lebih dari Proses perizinan terakhir
satu sertifikat, karena lahan yang merupakan Izin Mendirikan
akan digunakan untuk perumahan Bangunan (IMB). Izin mendirikan
ini berasal dari dua Sertifikat Hak bangunan dikeluarkan oleh peme-
Milik dengan nama yang berbeda rintah daerah untuk mendiri-kan,
maka Pihak Pengembang harus memperbaiki, menambah, meng-
diturunkan menjadi Sertifikat Hak ubah, atau merenovasi suatu
Guna Bangunan karena lahan atau bangunan supaya tata letak
tanah tersebut dibeli atau dimiliki bangunan menjadi teratur dan
oleh perusahaan bukan milik sesuai dengan peruntukan tanah.
pribadi, sehingga sertifikat akan Kriteria tersebut gunakan
digabung menjadi satu Sertifikat sebagai acuan dengan menyesuaikan
Hak. dengan peraturan perizinan yang
e) Peil Banjir berlaku saat ini sesuai dengan proses
Peil Banjir merupakan perizinan yang telah dilakukan oleh
pengaturan ketinggian minimal Pihak Pengembang Perumahan
lantai bangunan yang ditentukan Natura Residence.
berdasarkan lokasi bangunan b. Aspek Teknis/Operasional
tersebut dengan bertujuan men- Berikut ini aspek
cegah air banjir meluap dan masuk teknis/operasional menurut Kasmir
ke dalam bangunan jika lantai dan Jakfar (2012):
terlalu rendah. 1) Penentuan Lokasi
f) Izin Lingkungan Penentuan lokasi ini mem-
Izin lingkungan adalah pertimbangkan beberapa fakor
izin yang diberikan kepada setiap yang dapat mempengaruhi proyek
orang yang melakukan Usaha dalam segala hak, misalkan dekat
dan/atau Kegiatan yang dengan konsumen, ketersediaan
wajib AMDAL atau UKL - UPL sarana prasarana umum
dalam rangka perlindungan dan (transportasi umum, fasilitas
pengelolaan lingkungan hidup umum, dan lain-lain), dekat dengan
sebagai prasyarat mem- pusat pemerintahan, Pendidikan
peroleh izin Usaha dan/atau dan pusat kota, lingkungan
Kegiatan. Izin ini akan diterbitkan perumahan, dan lain-lain.
oleh Dinas Lingkungan Hidup 2) Tata Letak (Layout)
dengan klasifikasi yang terbagi Tata Letak (Layout) adalah
suatu proses dalam menentukan
429
dan penempatan fasilitas yang adanya proyek perumahan yang akan

dapat menentukan efisiensi produk dikembangkan oleh Pihak
atau operasi. Tata letak dirancang Pengembang terhadap lingkungan
berkenaan dengan produk dan ekonomi dan sosial, baik secara
lokasi, sehingga tercapainya mikro (maksudnya kegiatan usaha ini
efisiensi operasional. Tujuan dari memberikan dampak yang cukup
penentuan tata letak adalah mempengaruhi perubahan ekonomi
mengoptimalkan pengaturan social masyarakat di sekitar proyek
fasilitas-fasilitas operasi. perumahan) dan makro maksudnya
3) Penyusunan Peralatan dan Bahan kegiatan usaha ini memberikan
Baku Produksi dampak atau kontribusi untuk
Penyusunan peralatan dan kemajuan negara).
bahan baku produksi ditentukan e. Aspek Dampak Lingkungan
dari awal untuk memperlancar Dampak lingkungan disini
kegiatan produksi. Peralatan dan menjelaskan mengenai dampak yang
bahan baku yang akan digunakan dapat ditimbulkan karena adanya
hendaknya dijelaskan untuk proyek perumahan Natura Residence
mempermudah pengerjaan. terhadap lingkungan disekitar proyek.
4) Penyusunan Proses Produksi Informasi data di atas kemudian
Penentuan proses produksi diolah menggunakan teknik analisis data
dalam hal ini merupakan kegiatan linier dan hierarkis yaitu pendekatan
usaha menyusun strategi yang baik yang dibangun dari bawah ke atas, tetapi
mulai dari pemilihin alat dan bahan prakteknya pendekatan ini lebih
baku hingga ke tenaga kerja untuk interktif, beragam tahap saling
membangun unit-unit rumah yang berhubungan dan tidak harus selalu
akan dijual. sesuai dengan susunan yang telah
5) Pemilihan Teknologi disajikan (Cresswell, 2010). Pendekatan
Pemilihan teknologi sangat tersebut dapat dijabarkan lebih detail
penting untuk menentukan efisiensi dalam langkah-langkah analisis sebagai
waktu dan biaya dalam proses berikut:
pengerjaan proyek perumahan. a. Mengolah dan mempersiapkan data
c. Aspek Manajemen/Organisasi untuk dianalisis.
Aspek manajemen merupakan Langkah ini melibatkan
bagian dari studi kelayakan suatu transkripsi wawancara, men-scanning
usaha karena aspek yang harus materi, mengetik data lapangan, atau
diperhatikan untuk menilai keber- menilah-milah dan menyusun data
hasilan proyek secara keseluruhan. tersebut ke dalam jenisjenis yang
Keberhasilan suatu proyek tidak berbeda tergantung pada sumber
lepas dari keberhasilan manajemen informasi.
yang menanganinya. Proyek yang b. Membaca keseluruhan data.
bagus jika ditangani oleh manajemen Langkah pertama adalah mem-
yang buruk akan mengakibatkan bangun general sense atas informasi
proyek gagal, oleh karena itu perlu yang diperoleh dan merefleksikan
dilakukan pertimbangan yang matang maknanya secara keseluruhan.
untuk menunjukkan bahwa proyek Gagasan umum apa yang terkandung
sudah direncanakan dengan baik dari dalam perkataan partisipan?
segi manajemen. Penelitian ini Bagaimana nada gagasan-gagasan
peneliti menjelaskan mengenai tersebut? Bagaimana kesan dari
struktur organisasi dan tugas masing- kedalaman, kredibilitas, dan
masing posisi untuk operasional penuturan informasi itu? Pada tahap
perusahaan dan proyek. ini, perlu ditulis catatan-catatan
d. Aspek Sosial Ekonomi khusus dan gagasan-gagasan umum
Aspek ini diperlukan untuk tentang data yang diperoleh.
mengetahui seberapa besar dampak
430
c. Menganalisis lebih detail dengan f. Menginterpretasi atau memaknai

meng-coding data. data
Coding merupakan proses Interpretasi juga bisa berupa
mengolah materi/informasi menjadi makna yang berasal dari
sekmen-sekmen tulisan sebelum perbandingan antara hasil penelitian
memaknainya. Langkah ini melibat- dengan informasi yang berasal dari
kan beberapa tahapan; mengambil literatur atau teori. Kemudian, dapat
data tulisan atau gambar yang telah diketahui apakah hasil penelitian
dikumpulkan selama proses pengum- membenarkan atau justru
pulan, mensegmentasi kalimat- menyangkal informasi sebelumnya
kalimat (atau paragraf-paragraf) atau 2. Analisis Kuantitatif
gambaran-gambaran tersebut ke Aspek dalam penelitian ini yang
dalam katagori-kategori, kemudian menggunakan analisis kuantitatif yaitu
melabeli kategori-kategori ini dalam aspek pasar – pemasaran dan aspek
istilah-istilah khusus, yang sering kali finansial (keuangan). Data yang
didasarkan pada istilah/bahasa yang digunakan dalam analisis ini merupakan
benar-benar berasal dari partisipan data sekunder yang diperoleh dari Pihak
(disebut dengan istilah in vivo). Pengembang dan Dinas atau Lembaga
d. Terapkan proses coding yang terkait dalam hal ini seperti Badan
Proses ini untuk men- Pusat Statistik Kabupaten Jombang,
deskripsikan setting, orang-orang, Dinas Lingkungan Hidup Kabupaten
kategori-kategori, dan tema-tema Jombang, Dinas Pelayanan Terpadu
yang akan dianalisis. Deskripsi ini Satu Pintu Kabupaten Jombang, dan
melibatkan usaha penyampaian Dinas Pekerjaan Umum dan Penataan
informasi secara detail mengenai Ruang Kabupaten Jombang. Adapun
orangorang, lokasi-lokasi, atau data yang diperoleh untuk memenuhi
peristiwa-peristiwa dalam setting aspek dalam studi kelayakan bisnis
tertentu. Setelah itu, diterapkan property yaitu laporan keuangan dan
proses coding untuk membuat se- arus kas untuk memenuhi data yang
jumlah kecil tema atau kategori, bisa diperlukan dalam analisis keuangan,
lima atau hingga tujuh kategori. laporan penjualan dan data
Tema-tema inilah yang nantinya kependudukan yang digunakan untuk
menjadi hasil utama dalam penelitian menganalisis aspek pasar dan
kualitatif dan dapat juga digunakan pemasaran, setelah data terkumpul maka
untuk membuat judul dalam bagian dilakukan perhitungan menggunakan
hasil penelitian. metode pengolahan data yang untuk
e. Tunjukkan bagaimana deskripsi dan kedua aspek tersebut, sebagai berikut:
tema-tema ini akan disajikan kembali a. Metode Time Series
dalam narasi/laporan kualitatif. Data aspek pasar yang
Pendekatan naratif dalam menggunakan data pertumbuhan
menyajikan hasil analisis digunakan rumah tangga dan pertumbuhan
untuk mendeskripsikan dan menyaji- perumahan di Kabupaten Jombang.
kan data yang telah dikategorikan. Data pertumbuhan rumah tangga
Pendekatan ini bisa meliputi pem- yang tidak memiliki bangunan
bahasan tentang kronologi peristiwa, tempat tinggal diasumsikan sebagai
tema-tema tertentu (lengkap dengan permintaan rumah karena setiap
subtema-subtema, ilustrasi-ilustrasi pasangan rumah tangga memerlukan
khusus, perspektif-perspektif, dan rumah untuk kebutuhan tempat
kutipankutipan), atau tentang tinggal, sedangkan data pertumbuhan
keterhubungan antar tema. Dapat rumah di Kabupaten Jombang
pula menggunakan visual-visual, diasumsikan sebagai data
gambar-gambar, atau tabel-tabel pernawaran.
untuk membantu menyajikan Menurut Soeharto (1999) dalam
pembahasan ini. Sudipta (2018) pngkajian aspek pasar,
431
metode peramalan yang dapat

menggunakan metode time series,
diantaranya:
1) Metode Trend Linier
Metode ini dapat digunakan Keterangan:
jika data masa lalu yang ada Y = Nilai aktual
cenderung membentuk garis lurus. Ŷ = Nilai trend
Persamaan metode ini sebagai n = Jumlah data
berikut: MAD (Mean Absolute
Deviation) merupakan nilai mutlak
Koefisien a dan b diperoleh rata-rata simpangan. Nilai ini
dengan: mengukur ketepatan dari nilai time
series trend.
Metode peramalan yang

Keterangan: digunakan untuk menganalisis aspek
Y = Nilai observasi pasar dalam penelitian ini adalah
Ŷ = Nilai trend metode time series trend yang
X = Variabel waktu menghasilkan nilai MAPE dan MAD
n = Jumlah data yang terkecil.
2) Metode Trend Parabola Data pertumbuhan perumahan
Persamaan metode trend diasumsikan sebagai penawaran
parabola adalah sebagai berikut: rumah karena dari data tersebut
dapat diketahui jumlah perumahan
yang ditawarkan. Pengolahan data
Koefisien a, b, dan c diperoleh aspek pasar menggunakan metode
dengan: time series trend yang menghasilkan
nilai MAPE dan MAD terkecil. Jika
permintaan rumah lebih besar dari
penawaran rumah maka kondisi
pasar layak dan apabila sebaliknya
maka kondisi pasar tidak layak.
b. Metode Capital Budgeting
3) Metode Trend Logaritma Pengkajian kelayakan proyek
Persamaan metode trend perumahan Natura Residence Cluster
logaritma adalah sebagai berikut: Natura Regency dilakukan dengan
menggunakan analisis capital
Jika ΣX = 0, maka koefisien a dan budgeting, yang dibuat berdasarkan
b dapat dicari dengan: informasi dan data yang diperoleh
dari Pihak Pengembang. Proses
pengambilan keputusan untuk
Metode trend yang paling tepat mengevaluasi proyek tersebut
adalah trend yang memberikan nilai berbasis asumsi dasar pada aspek
MAPE dan MAD terkecil. MAPE nonfinansial dan perhitungan
(Mean Absolute Percentage Error) keuangan sebagai berikut:
merupakan nilai mutlak persentase
rata-rata kesalahan dimana nilai ini 1) Net Present Value (NPV)
mengukur ketelitian dari kelayakan NPV adalah selisih antara nilai
metode time series trend. Rumus sekarang (netto) dari pemasukan
MAPE adalah sebagai berikut: dan pengeluaran proyek. Nilai NPV
dapat diperoleh dari perhitungan
menggunakan rumus:
432
𝑃 Perlu juga diketahui tidak semua

𝑁𝑃𝑉 = { }−𝐶 cash flow menghasilkan IRR dan
(1 − 𝑖)𝑡
Keterangan: ada kalanya IRR dapat ditemukan
P = aliran kas masuk lebih dari satu.
i = tingkat suku bunga 4) Payback Period (PP)
t = periode umur investasi Metode Payback Period
C = Investasi awal merupakan teknik penilaian untuk
Apabila didapat nilai NPV mengetahui seberapa lama jangka
sebagai berikut: waktu (periode) yang dibutuhkan
NPV > 0, proyek menguntungkan untuk pengembalian investasi dari
(layak) suatu proyek atau usaha. Menurut
NPV < 0, proyek tidak Kasmir dan Jakfar (2010), Nilai PP
menguntungkan (tidak layak) dapat diperoleh dari perhitungan
NPV = 0, berarti netral atau berada menggunakan rumus:
pada break even point (BEP) Investasi
PP =
2) Benefit Cost Ratio (BCR) Kas bersih pertahun
BCR adalah perbandingan × Periode
antara keuntungan (benefit) dengan Layak atau tidaknya suatu
pengeluaran (cost). Apabila didapat usaha jika dilihat dari nilai PP,
nilai BCR sebagai berikut : maka hasil perhitungan tersebut
BCR ≥ 1, proyek menguntungkan harus:
(layak). PP sekarang < umur investasi
BCR < 1, proyek tidak Membandingkan rata-rata industri
menguntungkan (tidak layak). unit usaha sejenis.
3) Internal Rate of Raturn (IRR) Sesuai dengan target perusahaan
Internal Rate of Return
merupakan suku bunga saat nilai Hasil dan Pembahasan
NPV sama dengan nol. Ketentuan 1. Aspek Non-Finansial
layak atau tidaknya IRR dapat Analisis aspek non finansial
dibandingkan dengan MARR merupakan bagian penting dalam
(Minimum Attractive Rate of analisis kelayakan usaha yang harus
Return). Nilai IRR dapat diperoleh dilakukan karena akan mempengaruhi
dari perhitungan menggunakan proses pengambilan keputusan, aspek
rumus: non-finansial tersebut sebagai berikut:
a. Hukum untuk Perumahan Natura
Residence Cluster Natura Regency
Keterangan: sudah memenuhi memiliki akta
IRR = Internal Rate of Return pendirian perusahaan dari pejabat
iNPV- = Suku bunga yang notaris setempat, Nomor Wajib Pajak
menghasilkan NPV negatif Perusahaan dengan nomor
iNPV+ = Suku bunga yang 92.493.284.1-649.000 dikeluarkan oleh
menghasilkan NPV positif Kantor Pelayanan Pajak Kabupaten
NPV- = Net Present Value Jombang, Surat Tanda Daftar
dengan hasil negatif Perusahaan, Surat Keterangan yang
NPV+ = Net Present Value dikeluarkan oleh Kementrian Hukum
dengan hasil positif dan Hak Asasi Manusia dengan nomor
Apabila didapat hasil sebagai AHU-0038799.AH.01.01TAHUN2019
berikut: dan seluruh perizinan proyek
IRR > MARR maka investasi layak pembangunan Perumahan Natura
dilaksanakan. Residence Cluster Natura Regency
IRR < MARR maka investasi tidak seperti Registrasi OSS, Izin
layak dilaksanakan. Lingkungan, Izin Mendirikan
Bangunan, Listrik, dan PDAM,
433
sehingga dikatakan layak untuk kegiatan mengenai proyek

dilanjutkan. pembangunan Perumahan Natura
b. Aspek Pasar dan Pemasaran untuk Residence Cluster Natura Regency.
Perumahan Natura Residence Cluster e. Aspek Ekonomi Sosial, Perumahan
Natura Regency berdasarkan hasil Natura Residence Cluster Natura
analisis menunjukkan nilai permintaan Regency memberikan dampak secara
akan pemenuhan rumah lebih tinggi finansial seperti adanya pertokoan,
dibandingkan dengan penawaran pusat bimbingan belajar, dan
perumahan di Kabupaten Jombang pembukaan lowongan pekerjaan baru,
dengan hasil perhitungan MAPE dan dan kerjasama dengan sub kontraktor
MAD menunjukkan bahwa nilai dan dampak bagi negara karena akan
terendah dari perhitungan tersebut memberikan retribusi dan pajak
terdapat pada Trend Linier, hasil kepada daerah maupun negara atas
tersebut ditunjukkan pada tabel barikut kegiatan usaha tersebut.
ini: f. Aspek Dampak Lingkungan, PT
Permintaan Penawaran Manunggal Cipta Property dalam
Tahun
Rumah Rumah proyek pembangunan Perumahan
2019 448.140,00 1.395,00 Natura Residence telah mendapatkan
2020 448.176,40 1.476,60 Izin Lingkungan yang menyatakan
2021 453.509,40 1.616,60 kegiatan usaha ini tidak memberikan
2022 458.842,40 1.756,60 dampak yang signifikan terhadap
2023 464.175,40 1.896,60 lingkungan.
2024 469.508,40 2.036,60 2. Aspek Finansial
Tabel tersebut menunjukkan jumlah Analisis aspek finansial proyek
permintaan rumah pada tahun 2019- pembangunan Perumahan Natura
2023 lebih tinggi dibandingkan jumlah Residence Cluster Natura Regency
penawaran rumah, sehingga proyek menggunakan Metode Net Present Value
pembangunan Perumahan Natura (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal
Residence Cluster Regency di Rate of Return (IRR), dan Payback Period
Kabupaten Jombang layak untuk (PP). Lama pembangunan proyek
dilaksanakan atau dilanjutkan. dimulai dari Januari 2021 dan
c. Aspek Teknis/Operasional untuk direncanakan semua unit terbangun dan
Perumahan Natura Residence Cluster terjual habis selama 24 bulan yaitu dari
Natura Regency berdasarkan hasil bulan Januari 2021 sampai dengan bulan
analisis menunjukkan bahwa Desember 2022.
Natura Residence memiliki lokasi yang a. Net Present Value (NPV)
cukup strategis perumahan untuk Perhitungan NPV penelitian ini
dijadikan pusat hunian karena berada menggunakan suku bunga pinjamanan
dekat dengan pusat kota, pusat Bank sebesar 11,50% pertahun dengan
pendidikan, jalan raya antar kota, dan menggunakan persamaan yang telah
fasilitas umum yang akan dijelaskan pada bab sebelumnya.
memudahkan penghuni, sehingga Faktor bunga dihitung dengan
Perumahan Natura Residence Cluster bunga pinjaman Bank sebesar 11,50%
Natura Regency layak untuk pertahun atau 0,958% perbulan.
dilanjutkan. Berikut perhitungan faktor bunga
d. Aspek Managemen/Organisasi, sekarang:
Perumahan Natura Residence Cluster Saat n = 0, maka (P/F, 0,959%, 0)
Natura Regency secara managemen = 1 / (1 + 0,958%)0 = 1
berada pada naungan Manunggal Saat n = 1, maka (P/F, 0,959%, 1)
Group dengan nama PT Manunggal = 1 / (1 + 0,958%)1 = 0,991
Cipta Property dan telah memiliki Saat n = 2, maka (P/F, 0,959%, 2)
struktur organisasi yang dapat = 1 / (1 + 0,958%)2 = 0,981
mengelola perusahaan dan segala Saat n = 3, maka (P/F, 0,959%, 3)
= 1 / (1 + 0,958%)3 = 0,972
434
Saat n = 4, maka (P/F, 0,959%, 4) sebesar 11,50% yaitu Rp.

= 1 / (1 + 0,958%)4 = 0,963 16.910.583.403,63.
Saat n = 5, maka (P/F, 0,959%, 5) Nilai Net Preset Value (NPV)
= 1 / (1 + 0,958%)5 = 0,953 sebagai berikut:
Saat n = 6, maka (P/F, 0,959%, 6) NPV = PWB Total – PWC Total
= 1 / (1 + 0,958%)6 = 0,944 = Rp. 16.910.583.403,63
Saat n = 7, maka (P/F, 0,959%, 7) – Rp. 14.184.537.055,41
= 1 / (1 + 0,958%)7 = 0,935 = Rp. 2.726.046.348,22
Saat n = 8, maka (P/F, 0,959%, 8) Proyek dikatakan layak untuk
= 1 / (1 + 0,958%)8 = 0,2927 dilanjutkan berdasarkan hasil
Saat n = 9, maka (P/F, 0,959%, 9) perhitungan NPV dengan tingkat suku
= 1 / (1 + 0,958%)9 = 0,918 bunga 11,50% yang berasal dari suku
Saat n = 10, maka (P/F, 0,959%, 10) bunga pinjaman bank yang diperoleh
= 1 / (1 + 0,958%)10 = 0,910 oleh pihak pengembang untuk
Saat n = 11, maka (P/F, 0,959%, 11) pembiayaan proyek tersebut, hal
= 1 / (1 + 0,958%)11 = 0,9004 tersebut menunjukkan bahwa nilai laba
Saat n = 12, maka (P/F, 0,959%, 12) riil sebesar discount factor ditambah
= 1 / (1 + 0,958%)12 = 0,891 dengan nilai NPV yang telah dihitung
Saat n = 13, maka (P/F, 0,959%, 13) menyiratkan bahwa arus kas proyek
= 1 / (1 + 0,958%)13 = 0,883 sudah mencukupi untuk membayar
Saat n = 14, maka (P/F, 0,959%, 14) kembali modal yang diinvestasikan dan
= 1 / (1 + 0,958%)14 = 0,875 memberikan tingkat pengembalian
Saat n = 15, maka (P/F, 0,959%, 15) yang diperlukan atas modal tersebut.
= 1 / (1 + 0,958%)15 = 0,867 Proyek yang memiliki NPV positif,
Saat n = 16, maka (P/F, 0,959%, 16) dapat menghasilkan lebih banyak kas
= 1 / (1 + 0,958%)16 = 0,858 dari yang dibutuhkan untuk menutup
Saat n = 17, maka (P/F, 0,959%, 17) utang dan memberikan pengembalian
= 1 / (1 + 0,958%)17 = 0,850 yang diperlukan kepada pemegang
Saat n = 18, maka (P/F, 0,959%, 18) investor.
= 1 / (1 + 0,958%)18 = 0,842
Saat n = 19, maka (P/F, 0,959%, 19) b. Benefit Cost Ratio (BCR)
= 1 / (1 + 0,958%)19 = 0,834 Perhitungan Benefit Cost Ratio pada
Saat n = 20, maka (P/F, 0,959%, 20) penelitian ini meggunakan suku bunga
= 1 / (1 + 0,958%)20 = 0,826 pinjaman bank sebesar 11,50%
Saat n = 21, maka (P/F, 0,959%, 21) pertahun, dengan membandingankan
= 1 / (1 + 0,958%)21 = 0,818 nilai PWB dan PWC yang digunakan
Saat n = 22, maka (P/F, 0,959%, 22) untuk menghtung nilai NPV
= 1 / (1 + 0,958%)22 = 0,811 sebelumnya, berikut perhitungan nilai
Saat n = 23, maka (P/F, 0,959%, 23) dari perbandingan pendapatan dan
= 1 / (1 + 0,958%)23 = 0,803 pengeluaran proyek pembangunan
Saat n = 24, maka (P/F, 0,959%, 24) Perumahan Natura Regency:
= 1 / (1 + 0,958%)24 = 0,795 PWB
Nilai present digunakan untuk BCR =
PWC
melakukan perhitungan nilai Present =
Rp.16.910.583.403,63
Worth of Benefit (PWB) dan Present Rp.14.184.537.055,41
Worth of Cost (PWC). = 1,19218372
Nilai Present Worth of Benefit (PWB) Proyek dikatakan layak untuk
atau nilai biaya saat ini dengan dilanjutkan berdasarkan perhitungan
perhitungan menggunakan bunga bank BCR sebelumnya, nilai benefit yang
sebesar 11,50% yaitu Rp. dibandingkan dengan nilai cost
14.184.537.055,41. memperoleh nilai BCR sebesar 1,192
Nilai Present Worth of Benefit (PWB) yang menunjukkan bahwa estimasi
atau nilai manfaat saat ini dengan manfaat proyek lebih besar dari pada
perhitungan menggunakan bunga bank biaya. BCR juga dapat
435
memproyeksikan potensi keuntungan Diketahui nilai PWB Total dan

yang akan diterima sebesar 1,192 PWC Total dengan suku bunga 30%
dengan estimasi nilai 1 (Satu) per tahun sebesar Rp.
mengindikasikan nilai benefit dan cost 14.402.337.563,41 dan Rp.
sama dengan 1, sedangkan keuntungan 14.184.537.055,41. Sehingga
proyek setelah BEP pertama adalah perhitung-an NPV dengan suku bunga
0,192 × 100 = 19,2 artinya potensi 30% sebagai berikut:
keuntungan proyek sebesar. 19,2% NPV = Rp. 14.402.337.563,41
untuk setiap Rp. 1 yang dikeluarkan – Rp. 14.184.537.055,41
oleh pihak pengembang Perumahan = Rp. 217.800,00
Natura Residence Cluster Natura Perhitungan perhitungan NPV
Regency. dengan suku bunga 30% per tahun
c. Internal Rate of Return (IRR) didapat nilai NPV positif, sehingga
Internal Rate of Return (IRR) merupakan IRR berada di atas suku bunga 30%
tingkat suku bunga di saat nilai NPV per tahun. Selanjutnya dicoba
sama dengan nol. Kelayakan IRR mengguna-kan suku bunga yang lebih
ditentukan dengan cara besar untuk menghitung nilai NPV
membandingkan nilai IRR dengan yaitu 32% per tahun, karena
Minimum Attractive Rate of Return perhitungan mengguna-kan suku
(MARR). menghitung nilai IRR bunga 30% sudah mendekati angka
digunakan metode coba-coba (trial and nol.
error). Metode trial and error adalah Nilai PWB Total dan PWC Total
metode yang digunakan untuk dengan suku bunga 32% per tahun
menghitung nilai NPV dengan sebesar Rp. 12.762.774.656,76 dan Rp.
menggunakan suku bunga yang dicoba 14.184.537.055,41. Sehingga
sampai mendapatkan suku bunga saat perhitung-an NPV dengan suku bunga
nilai NPV sama dengan nol. Apabila 32% sebagai berikut:
dengan suku bunga yang dicoba NPV = Rp. 14.165.400.101,81
menghasilkan nilai NPV positif, maka – Rp. 14.184.537.055,41
IRR lebih besar daripada suku bunga = - Rp. 19.136.953,60
yang dicoba. Untuk percobaan Nilai Internal Rate of Return dari
selanjutnya gunakan suku bunga yang nilai investasi proyek perumahan
lebih besar dari sebelumnya, apabila Natura Residence Cluster Natura
didapat nilai NPV negatif, maka IRR Regency dapat dihitung menggunakan
berada diantara suku bunga yang persama-an:
dicoba. IRR = iNPV+ +
NPV+
×
Diketahui nilai PWB Total dan (NPV+ −NPV− )
PWC Total dengan suku bunga 20% (iNPV− − iNPV+ )
per tahun sebesar Rp. IRR = 11,5% +
2.726.046.258,22
15.682.812.773,99 dan Rp.
(2.726.046.258,22−19.136.953,60)
14.184.537.055,41. Sehingga
× (32% − 11,5%) =
perhitung-an NPV dengan suku bunga
31,8571%
20% sebagai berikut:
Proyek dikatakan layak
NPV = Rp. 15.682.812.773,99
dilaksanakan karena nilai IRR tingkat
– Rp. 14.184.537.055,41
discount factor yang berasal dari tingkat
= Rp. 1.498.718,58
suku bunga bank sebesar 11,50%
Perhitungan perhitungan NPV
proyek sudah dapat dikatakan
dengan suku bunga 20% per tahun
menguntungkan sebesar tingkat suku
didapat nilai NPV positif, sehingga
bunga yang ditetapkan, sedangkan
IRR berada di atas suku bunga 20%
berdasarkan nilai perhitungan trial and
per tahun. Selanjutnya dicoba
error nilai NPV pada tingkat suku
mengguna-kan suku bunga yang lebih
bunga sebesar 32% menghasilkan nilai
besar untuk menghitung nilai NPV
negatif yang kemudian dilakukan
yaitu 30% per tahun.
436
perhitungan nilai IRR dan =

4.713.754.815,98
× 12 bulan
mendapatkan nilai IRR sebesar 31,86% 975.309.176,29
sehingga dapat dipastikan bahwa = 57,997 bulan atau 58 bulan
investasi pada proyek Perumahan Berdasarkan perhitungan payback
Natura Residence Cluster Natura period diperoleh periode
Regency dapat dikatakan pengembalian nilai investasi selama 57
menguntungkan sebesar tingkat bunga bulan atau 5 tahun 10 bulan, sehingga
yang berlaku hingga kisaran nilai IRR nilai perhitungan PP lebih besar dari
dengan memperhatikan tingkat resiko umur investasi, jika dilihat dari hasil
yang lain sebagai bahan pertimbangan dan membandingkan dengan estimasi
pengambilan keputusan yang terbaik periode yang telah ditetapkan pihak
d. Payback Period (PP) pengembang, maka nilai perhitungan
Perhitungan payback period ini PP tidak sesuai dengan target
tidak digunakan untuk menentukan perusahaan. Hasil perhitungan PP
layak atau tidaknya proyek perumahan menunjukkan lama pengembalian
Natura Residence Cluster Natura investasi selama 2 tahun 9 bulan,
Regency karena periode proyek telah sedangkan target perusahaan selama 2
ditentukan oleh pihak pengembang tahun investasi akan kembali ditandai
bahwa unit rumah akan habis terjual dengan terjualnya seluruh unit rumah
pada tahun ke-2 (dua) tepatnya pada Perumahan Natura Residence Cluster
tahun 2022 terhitung dari pertama kali Natura Regency.
proyek berjalan atau pembangunan Hasil perhitungan tersebut juga
unit rumah di tahun 2021. Payback dapat dinyatakan bahwa hasil hitung
pada penelitian ini dihitung untuk payback period lebih lama
menjelaskan estimasi pengembalian dibandingkan estimasi waktu yang
nilai investasi dan estimasi waktu jika ditetapkan oleh pihak pengembang
terdapat pembengkakan waktu dalam untuk proyek Perumahan Natura
pengerjaan proyek. Residence Cluster Natura Regency,
Kas bersih pertahun harus maka proyek itu sebaiknya tidak pilih.
dihitung sebelum melakukan Mengingat perhitungan payback period
perhitungan Payback Period untuk ini memiliki kelemahan karena
Proyek Perumahan Natura Residence mengabaikan time value of money dan
Cluster Natura Regency, karena kas tidak mempertimbangkan arus kas
bersih pertahun jumlahnya tidak sama yang terjadi setelah masa
sehingga perlu mengurangi nilai pengembalian, sehingga tidak mungkin
investasi dengan kas bersih pertahun untuk menghentikan proyek yang
seperti berikut: sedang berlangsung karena nilai
investasi yang dikeluarkan sejauh ini
Investasi : Rp 4.713.754.815,98
sudah cukup besar, sehingga proyek
Kas bersih Rp 248.244.480,22 akan tetap dijalankan dengan
:
tahun ke-1 _ pertimbangan lain dari berbagai faktor
Rp 4.465.510.335,76 seperti perhitungan NPV, BCR, dan
Kas bersih Rp 3.472.625.272,74 IRR yang telah dilakukan sebelumnya
:
tahun ke-2 _ yang menunjukkan kemungkinan nilai
Rp 992.885.063,02 investasi yang akan berhasil, serta
Diketahui nilai kas bersih selama dilihat dari asmsi dasar yaitu aspek non
proyek berjalan dua tahun terakhir finansial yang telah terpenuhi proyek
sebesar Rp. 992.885.063,02 dan sehingga dapat digunakan sebagai
kemudian dilakukan perhitungan bahan pertimbangan dan evaluasi
payback period sebagai berikut: untuk megambil peutusan yang tepat.
Investasi
PP = Kesimpulan
Kas bersih pertahun
Berdasarkan hasil analisis yang telah
× 1 tahun
dilakukan maka dapat disimpulkan beberapa
437
hal mengenai aspek non finansial dan aspek Investasi Pada Proyek Condominium
finansial Proyek Perumahan Natura Hotel D’Golfer Kuta. (Tugas Akhir
Residence Cluster Natura Regency sebagai yang tidak dipublikasikan, Jurusan
berikut: Teknik Sipil Fakultas Teknik
1. Aspek Non-Finansial yang meliputi Universitas Udayana, 2015), hlm. 12-
aspek hukum, aspek pasar-pemasaran, 14.
aspek teknis/operasional, aspek Badan Pusat Statistik Nasional. 2020. Statistik
manajemen/organiasi, aspek social- Perumahan dan Permukiman Provinsi
ekonomi, aspek dampak lingkungan Jawa Timur. Surabaya: BPS Provinsi
untuk proyek Perumahan Natura Jawa Timur.
Residence Cluster Natura Regency Creswell, John. W. 2010. Reserch Design
dikatakan layak karena telah memenuhi Pendekatan Kualitatif, Kuantitatif, dan
standar utama dalam bisnis sesuai Mixed Edisi Ketiga. Yogyakarta:
dengan hasil penelitian. Pustaka Pelajar.
2. Aspek Finansial (Keuangan) dalam Creswell, John. W., 1994. Research Design:
Proyek Pembangunan Perumahan Qualitative & Quantitative Approaches.
Natura Residence Cluster Natura Thousand Oaks,CA: Sage.
Regency memiliki tingkat suku bunga Dumilah, R. 2021. Manajemen Keuangan:
11,5% per tahun diperoleh nilai Net Teoritik dan Praktik. Surabaya: Cipta
Present Value (NPV) sebesar Rp Media Nusantara.
2.726.046.348,22 > 0, nilai Benefit Cost Firmansyah, M. A., & Mahardhika, B. W.
Ratio (BCR) sebesar 1,192 > 1, Nilai 2018. Pengantar Manajemen.
Internal Rate of Return (IRR) lebih Yogyakarta: Deepublish.
besar dari MARR sebesar 31,86% > Giatman, M. 2006. Ekonomi Teknik. PT. Raja
11,5% yang dapat diartikan nilai NPV, Grafindo Persada, Jakarta, dalam
BCR, dan IRR menunjukkan bahwa Sudiatmika, K.D. 2015. Analisis
proyek perumahan Natura Residence Finansial dan Anuitas Investasi Pada
Cluster Natura Regency layak dilakukan, Proyek Condominium Hotel D’Golfer
meskipun tingkat pengembalian Kuta. (Tugas Akhir yang tidak
investasi menurut perhitungan Payback dipublikasikan, Jurusan Teknik Sipil
Period (PP) lebih lama dari target Fakultas Teknik Universitas
perusahaan yaitu 2 tahun sejak penjualan Udayana, 2015), hlm. 9-23.
pertama dan menurut perhitungan PP Hendryadi, S. 2016. Metode Riset Kuantitatif
proyek tidak layak dilakukan, akan tetapi Teori dan Aplikasi Pada Penelitian
menurut aspek finansial Proyek Bidang Manajemen dan Ekonomi Islam.
Perumahan Natura Residence Cluster Jakarta: Prenadamedia Group.
Natura Regency dapat dikatakan layak Huat, T. C. 1990. Financial Markets and
untuk dilanjutkan dengan Institution in Singapore. Singapore:
mempertimbangkan berbagai faktor Singapore University.
yang dapat mem-pengaruhi keberhasilan Jatmiko, D. P. 2017. Pengantar Manajemen
maupun kegagal-an yang dapat Keuangan. Yogyakarta: Diandra
diantisipasi. Kreatif.
Kapoor, H. d. 1987. The Additives Guide. New
Referensi York: Jhon Wiley.
Aldy, R., Riawan, P., & Sugianto, L. O. 2017. Kasmir, & Jakfar. 2012. Studi Kelayakan Bisnis.
Studi Kelayakan Bisnis. Ponorogo: Jakarta: Kencana.
Unmuh Ponorogo. Kuspriatni, L. 2017. Academia.edu. Diambil
Arikunto, S. 2006. Prosedur Penelitian (Suatu kembali dari Dasar Sistem Informasi
Pendekatan Praktek). Jakarta: Rineka Bisnis:
Cipta. https://www.academia.edu/1029847
Asiyanto. 2005. Construction Project Cost 8/Sistem_Informasi_Bisnis_DASAR
Management. Pradnya Paramita, _SISTEM_INFORMASI_BISNIs
Jakarta, dalam Sudiatmika, K.D. Machfoed, M. 1999. Pengantar Pemasaran
2015. Analisis Finansial dan Anuitas Modern. Yogyakarta: Cakra Ilmu.
438
Nindy. 2021, Februari. Manajemen : Pengertian

Menurut Para Ahli, Fungsi, Tujuan, &
Prinsip. Diakses dari Gramedia Blog:
https://www.gramedia.com/best-
seller/manajemen/#Pengertian_Ma
najemen_Secara_Umum
Peterson, F. 2002. Capital Budgeting: Theory and
Practice. John Wiley and Sons.
Pramono, P. R. 2009, Juni. Seri UKM Cara
Memilih WIralaba yang Menjanjikan
Profit. Jakarta: PT Neo Mediatama.
Putra, E. A. 2015. Anak Berkesulitan Belajar
di Sekolah Dasar Se-Kelurahan
Kalumbuk Padang. Jurnal Ilmiah
Pendidikan Khusus, 71-76.
Rizkinaswara, L. 2020, January 28. Aptika
Kominfo. Diambil kembali dari
Revolusi Industri 4.0:
https://aptika.kominfo.go.id/2020/
01/revolusi-industri-4-0/
Ross, S. A., W., R. J., & D., B. J. 2008. Modern
Financial Management (8th Ed).
McGraw Hill.
Saebani, B. A. 2018. Studi Kelayakan Bisnis.
Bandung: Pustaka Setia.
Sarinah, & Mardalena. 2017. Pengantar
Manajemen. Yogyakarta: Deepublish.
Sugiyono. 2017. Metode Kuantitati, Kualitatif,
dan R&D. Bandung: Alfabeta.
Suliyanto. 2010. Studi Kelayakan Bisnis.
Yogyakarta: Bhakti Persada.
W., J. C. 2017. Research Design Pendekatan
Kualitatif, Kuantitatif, dan Mixed Edisi
Ketiga. Bandung: Pustaka Pelajar 2.
Wijayangka, N. M. 2016. Analisis Kelayakan
Pembukaan Outlet Party Partner. E-
Proceeding Of Management Vol. 03.
Yusanto, M. I. 2002. Menggagas Bisnis Islami.
Jakarta: Gema Insani Press.
439

Analisis Kelayakan Bisnis Property Studi Pada Peru

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Analisis Kelayakan Bisnis Property Studi Pada Peru

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Otonomi Vol.

22 Nomor 2 Edisi Oktober 2022

Analisis Kelayakan Bisnis Property

Vindi Nur Maharani, Sonny SM Laksono

Latar Belakang Permasalahan hunian rumah/bangunan

Kemampuan ekonomi masyarakat yang tersedianya listrik, telepon, jalan, yang

mengunggulkan produk masing-masing. Hal Metode Penelitian

1. Analisis Kualitatif pelaku bisnis perlu adanya memiliki

maupun perusahaan untuk menjadi tiga yaitu AMDAl, UKL-

dan penempatan fasilitas yang adanya proyek perumahan yang akan

c. Menganalisis lebih detail dengan f. Menginterpretasi atau memaknai

metode peramalan yang dapat

Metode peramalan yang

𝑃 Perlu juga diketahui tidak semua

sehingga dikatakan layak untuk kegiatan mengenai proyek

Saat n = 4, maka (P/F, 0,959%, 4) sebesar 11,50% yaitu Rp.

memproyeksikan potensi keuntungan Diketahui nilai PWB Total dan

perhitungan nilai IRR dan =

Nindy. 2021, Februari. Manajemen : Pengertian

Anda mungkin juga menyukai