1

Bidang Unggulan: Kebijakan, Budaya dan Informasi

Kode/Nama Rumpun Ilmu: 571/ Manajemen

KEGIATAN PEMBANGUNAN SARANA DAN PRASARANA RUMAH

SEDERHANA SEHAT
PENYUSUNAN FEASIBILITY STUDY (FS) PENATAAN KAWASAN
PERMUKIMAN KUMUH

USULAN PENELITIAN
Hibah Pengembangan Kapasitas Riset Dosen UNPAD
Oleh:
Erman Sumirat, SE, MBuss, Ak
Deru R Indika, SE, MBA

DIREKTORAT RISET DAN PENGEMBANGAN KEPADA MASYARAKAT

UNIVERSITAS PADJADJARAN
KEMENTRIAN RISET, TEKNOLOGI DAN PENDIDIKAN TINGGI
2016

HALAMAN PENGESAHAN

Judul Penelitian

Kode/Nama Rumpun :
Ilmu
Bidang Unggulan PT
:
Topik
Unggulan :
Peneliti
Ketua Peneliti
a. Nama Lengkap

PENYUSUNAN FEASIBILITY STUDY (FS)

PENATAAN KAWASAN PERMUKIMAN KUMUH
571/Manajemen
Kebijakan, Budaya dan Informasi
Daya
Saing,
Perhitungan
Formulasi
Kuota,
Persaingan dan Keberlangsungan Usaha, Kebijakan
Ekonomi

Erman Sumirat, SE, MBuss, Ak

b. NIDN
c. Jabatan
Fungsional
d. Program Studi
e. Nomor HP
f. Alamat Surel

:
:

0028107704
Lektor

:
:
:

Manajemen dan Bisnis

08122038021
erman.sumirat@gmail.com

Anggota Peneliti (1)

a. Nama Lengkap

:
:

Deru R Indika, SE, MBA

b. NIDN
c. Jabatan
Fungsional
d. Program Studi
e. Nomor HP
f. Alamat Surel

:
:

Asisten Ahli

:
:
:

Manajemen dan Bisnis

Bandung, 31 Maret 2016

Mengetahui,
Dekan Fakultas Ekonomi dan Bisnis

(Nury Effendi, SE, MA, Ph.D)

NIP 1956082519840310

Ketua Peneliti,

(Erman Sumirat, SE MBuss Ak)

NIP

197710282006041002

BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Penelitian

Kota Bandung merupakan salah satu kota besar di Indonesia yang memiliki jumlah
penduduk cukup padat dengan tingkat pertumbuhan yang tinggi. Tercatat dalam kurun waktu
5 tahun terakhir (2009 sampai dengan 2014) rata-rata pertumbuhan penduduk Kota Bandung
adalah 1,88 %, dengan rata-rata kepadatan dalam kurun waktu tersebut 14.651 jiwa/km2.
Seiring dengan pertambahan penduduk dan perkembangan kota, Kota Bandung direncanakan
untuk dapat menampung 4 juta jiwa penduduk pada tahun 2031.
Implikasi yang sangat nyata dengan adanya pertumbuhan penduduk adalah semakin
meningkatnya kebutuhan pelayanan akan sarana dan prasarana pemukiman kota, termasuk
perumahan yang layak bagi penduduknya. Dengan semakin terbatasnya lahan kota disertai
dengan keterbatasan kemampuan Pemerintah Kota Bandung dalam menyediakan sarana dan
prasarana pemukiman yang dibutuhkan untuk menunjang aktivitas penduduk sehari-hari,
maka konsekuensi logis yang umumnya terjadi pada pemukiman perkotaan adalah
munculnya kawasan kumuh (perumahan tidak layak huni) dan semakin semrawutnya kondisi
sosial ekonomi penduduk perkotaan yang umumnya didominasi oleh masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah.
Pemenuhan hunian layak yang didukung oleh prasarana, sarana dan utilitas yang memadai
perlu mendapatkan perhatian khusus. Ketimpangan antara pasokan (supply) dan kebutuhan
(demand) masih menjadi persoalan utama dalam penyediaan infrastruktur dasar khususnya
bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Keterbatasan kapasitas pengembang
(developer) yang belum didukung oleh regulasi yang bersifat insentif ditambah rendahnya
keterjangkauan (affordability) MBR baik membangun atau membeli rumah menjadi salah
satu penyebab utama masih banyaknya MBR yang belum tinggal di rumah layak huni. Hal
tersebut menyebabkan degradasi kualitas permukiman dan menciptakan permukiman kumuh
baru. Terlebih dalam pembangunan perumahan khususnya di area perkotaan yang terkendala
dengan proses pengadaan lahan. Hal ini dapat dilihat dari peningkatan kawasan kumuh dari
tahun ke tahun. Pada tahun 2010 jumlah kawasan kumuh di Kota Bandung adalah 6,11 persen
dan pada tahun 2014 meningkat menjadi 8,5%.
Ditengah keterbatasan lahan kota dan keterbatasan pembiayaan penyediaan hunian layak huni
dari anggaran, Pemerintah Kota Bandung tetap memikirkan keberadaan penduduk kotanya
sehingga perlu dilakukan pembenahan dan peremajaan lingkungan untuk menghasilkan
sebuah kawasan yang nyaman dan layak huni serta memiliki status hukum yang jelas. Salah
satu kebijakan Pemerintah Kota Bandung dalam perumahan dan pemukiman, adalah dengan
mengembangkan perumahan secara vertikal berupa Rumah Susun Milik (Rusunami) dan
Rumah Susun Sewa (Rusunawa) untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Pemerintah Kota Bandung mendorong berbagai pihak seperti pemerintah pusat dan sektor
swasta untuk dapat berkontribusi menyediakan hunian vertikal bagi khususnya bagi
masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Pola-pola insentif dan disentif dalam penyediaan
perumahan mulai diintegrasikan dalam program penyediaan perumahan. Penyediaan hunian
3

vertikal ini mulai digagas di lahan-lahan pemerintah kota dengan membuka kesempatan bagi
sector swasta untuk dapat berkontribusi dalam pembangunan hunian vertikal. Selain
mengoptimalkan lahan pemerintah, lahan-lahan perorangan yang berada di permukiman
kumuh padat juga diupayakan untuk dapat direvitalisasi melalui penyediaan hunian vertikal
dengan pendekatan konsolidasi lahan.
Dalam upaya penyediaan hunian layak dan terjangkau, hal yang tidak kalah pentingnya
adalah terkaitnya pemanfaatan dan pemberdayaan potensi masyarakat setempat untuk turut
serta dalam pembenahan lingkungannya serta sekaligus meningkatkan usaha ekonomi mereka
yang selama ini bergerak di sektor informal, yang jika memungkinkan dapat ditingkatkan
menjadi kegiatan ekonomi formal yang didukung dan difasilitasi oleh Pemerintah Kota.
Pemerintah Pusat melalui Perpres No. 2 Tahun 2015 tentang Rencana Pembangunan Jangka
Menengah Nasional tahun 2015-2019 mempunyai sasaran Percepatan Pembangunan
Perumahan dengan salah satu indicator sasaran adalah Tercapainya pengentasan permukiman
kumuh perkotaan menjadi 0 persen melalui penanganan kawasan permukiman kumuh.
Seiring dengan kebijakan Pemerintah Pusat ini, Pemerintah Kota Bandung mempunyai
konsep membangun tanpa menggusur untuk penanganan permukiman kumuh dan penyediaan
hunian yang layak.
Pemerintah Kota Bandung sudah memprioritaskan lebih kurang 13 lokasi untuk
pembangunan hunian vertikal atau Rumah Susun sebagai solusi untuk penanganan kawasan
kumuh dan pemenuhan hunian layak dan terjangkau bagi MBR, yang dipopularkan dengan
nama Apartemen Rakyat. Lokasi-lokasi ini merupakan lahan pemerintah kota dan beberapa
lokasi merupakan lahan-lahan milik perorangan di kawasan kumuh padat. Pembangunan
Rumah Susun untuk MBR di atas lahan Pemerintah Kota diupayakan melalui Kerjasama
Pemanfaatan dengan konsep HGB (Hak Guna Bangunan) di atas HPL (Hak Pengelolaan
Lahan).
Untuk merealisasikan upaya penataan kawasan permukiman dan penyediaan hunian layak
dan terjangkau ini maka Pemerintah Kota Bandung perlu mempersiapkan kajian dari aspek
teknis, ekonomi, keuangan, sosial, lingkungan dan kelembagaan melalui Kegiatan
Pembangunan Sarana Dan Prasarana Rumah Sederhana Sehat Pekerjaan Penyusunan
Feasibility Study (Fs) Penataan Kawasan Permukiman Kumuh Pasar Nyengseret.
1.2 Rumusan Masalah

Maksud dari pekerjaan ini adalah melakukan kajian kelayakan secara mendalam untuk
pembangunan Rumah Susun (Apartemen Rakyat) yang diprioritaskan untuk masyarakat
berpenghasilan rendah (MBR) sebagai upaya untuk penataan kawasan permukiman kumuh
pada lokasi yang dimaksud hingga tersusunnya skenario pengembangan kawasan kajian
sebagai upaya perbaikan kualitas lingkungan permukiman melalui pengembangan kawasan
secara vertikal atau Rumah Susun.
1.3 Tujuan Penelitian
4

Tujuan dari pekerjaan Feasibility Study Penataan Kawasan Permukiman Kumuh di Kawasan
Nyengseret adalah:
a. Sebagai penentu kelayakan pembangunan Rumah Susun baik Rumah Susun Milik
(Apartemen Rakyat) ataupun Rumah Susun Sewa berdasarkan berbagai aspek terkait
untuk menilai kelayakan pembangunan (aspek teknis, ekonomi, keuangan, sosial,
lingkungan dan kelembagaan)
b. Menyediakan kerangka perencanaan dan pembangunan Rumah Susun di Kawasan
Nyengseret yang merupakan upaya untuk penataan kawasan kumuh dan menyediakan
tempat hunian yang layak, terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah di
perkotaan.
c. Menyediakan skenario pembangunan, pemanfaatan dan pengelolaan Rumah Susun di
Kawasan Nyengseret.
d. Meningkatnya kondisi dan kualitas kehidupan masyarakat termasuk upaya
pengurangan budaya kemiskinan, mendorong pertumbuhan ekonomi lokal dan
peningkatan pelayanan prasarana dan sarana permukiman.

1.4 Kegunaan Penelitian

Penelitian ini diharapkan berguna, baik secara praktis maupun secara akademis.
1.4.1 Kegunaan Praktis
Secara praktis, penelitian ini diharapkan dapat berguna bagi:

a. Teridentifikasinya perkiraan kapasitas keuangan yang dihasilkan oleh rencana

kegiatan Pembangunan Rumah Susun dalam mengembalikan dana yang
diinvestasikan
b. Perkiraan biaya investasi, teknologi yang digunakan untuk pembangunan, target
pasar, proyeksi harga unit Rumah Susun, proyeksi pendapatan dan kemampuan
Pembangunan Rumah Susun dalam mengembalikan biaya investasi yang
digunakan.
5

c. Teridentifikasinya nilai keuntungan/manfaat yang didapat oleh berbagai pihak

yang terlibat dalam pembangunan termasuk Pemerintah Kota Bandung (bila
pembangunan melalui kerjasama dengan pihak lain)

1.4.2 Kegunaan Akademis

Selain itu, penelitian ini diharapkan dapat juga berguna bagi kalangan akademis,
yaitu bagi:
1. Kepentingan pengembangan literatur yang membahas formulasi kelayakan
business konsep hunian publik dengan konsep high rise building dengan
konsep subsidi silang yang bisa memberikan alokasi hunian layak untuk
masyarakat berpenghasilan rendah

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA, KERANGKA PEMIKIRAN DAN HIPOTESIS

2.1 Tinjauan Pustaka

Dikarenakan kondisi ekonomi yang sangat berbeda dari setiap lokasi ini, diperlukan analisis
bisnis model yangs sesuai dengan kondisi eksisting lahan. Analisis bisnis model ini akan
memperlihatkan perbedaan konsep dari masing-masing lokasi tersebut. Penjabaran proyek
pengembangan properti yang terjangkau (affordable property) bertujuan untuk memudahkan
para pihak terkait dalam memahami keseluruhan proyek, mulai dari pihak-pihak yang terlibat
serta lingkup kerja yang dibutuhkan dalam pengembangan proyek tersebut.
Bisnis model menjelaskan mengenai dasar pemikiran bagaimana sebuah bisnis diciptakan,
diberikan dan ditangkap nilainya (Osterwalder & Pigneur, 2010: 14). Osterwalder & Pigneur
membuat sebuah pendekatan model kanvas yaitu Nine Building Blocks yang memudahkan
pebisnis untuk membangun bisnis mereka. Nine Building Blocks adalah: Customer
Segmentation, Value Proposition, Channel, Customer Relationship, Revenue Streams, Key
Resources, Key Activity, Key Partnership, dan Cost Structure.

Gambar 1 Business model canvas untuk pengembangan proyek properti yang terjangkau (affordable property)

a. Customer Segmentations
Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 20), pelanggan merupakan kunci utama dalam
mendapatkan keuntungan. Tanpa pelanggan maka sebuah perusahaan tidak dapat bertahan lama
dalam bisnis. Berdasarkan teori dari (Osterwalder & Pigneur, 2010: 20-21), mereka membagi
dua segmen pasar berdasarkan kebutuhan, Perilaku konsumen yaitu segmen kelas menengah
atas dan segmen kelas menengah bawah. Customer Segmentations untuk kedua lokasi proyek
ini adalah:
1. Masyarakat berpenghasilan rendah
Menurut Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Republik Indonesia no. 3 tahun 2014
Masyarakat berpenghasilan rendah yang selanjutnya disebut MBR, adalah masyarakat yang
mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan Pemerintah untuk
memperoleh rumah. MBR merupakan masyarakat dengan penghasilan tetap maupun tidak
tetap paling banyak Rp. 7.000.000,00 (tujuh juta rupiah) per bulan.
2. Penduduk lokal sekitar
3. Pedagang Pasar
4. Keluarga Muda
5. Komersil
b. Value Propositions
Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 22), proporsisi nilai menggambarkan bagaimana
pelanggan dapat beralih dari satu perusahaan ke perusahaan lain melalui produk atau alayanan
yang ditawarkan oleh perusahaan berbeda dengan para kompetitornya. Value Propositions
untuk kedua lokasi proyek ini adalah:
1. Affordability
Harga yang dipasarkan murah dan terjangkau. Harga jual untuk setiap unitnya berada pada
kisaran Rp. 164.700.000-Rp. 415.800.000.
2. Permit Certainty
Izin untuk membangun proyek ini sudah pasti didapatkan dari pemerintah.
3. Smart Building

Bahan yang tidak terlalu menyerap listrik. Menggunakan konsep sewage waste water
treatment plant sehingga dapat menggunakan konsep recycled water untuk berkebun.
Selain ketiga value proposition diatas.

4. Mixed Used Building

Rumah tinggal yang memiliki pasar di bawahnya. Sehingga memudahkan penghuni untuk
memenuhi kebutuhan sehari-harinya.

c. Channels
Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 26), Channel menggambarkan bagaimana sebuah
perusahaan dapat menjalin komunikasi dengan pelanggannya dalam menyampaikan nilai
proporsisinya. Ada beberapa fungsi dari channel antara lain:
1. Meningkatkan kesadaran kepada pelanggan atas produk dan jasa yang ditawarkan oleh
perusahaan
2. Membantu pelanggan dalam mengevaluasi proposisi nilai dari perusahaan.
3. Memungkinkan bagi pelanggan dalam membeli produk atau jasa yang lebih spesifik
4. Memberikan proposisi nilai perusahaan kepada pelanggan
5. Memberikan layanan pendukung pasca pembelian kepada pelanggan
Channels dalam proyek ini adalah:
1. Pemerintah daerah kota Bandung
2. Property Agent
3. Social Media
d. Customer Relationship
Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 28), hubungan dengan pelanggan dibangun sesuai
dengan customer segment, dikarenakan setiap-setiap segmentasi memiliki yang berbeda. Dalam
menjalin hubungan yang baik dengan pelanggan dapat dilakukan dengan tiga cara, yaitu:

Customer Acquisition, Customer Retention, dan Upselling. Osterwalder & Pigneur (2010),
membagi customer relationship menjadi enam bagian yaitu:
1. Personal Assistant, komunikasi yang terjadi antara pelanggan dengan petugas pelayanan
pelanggan agar pelanggan mendapatkan bantuan selama proses penjualan atau setelah
pembelian selesai.
2. Dedicated Personal Assistance, yaitu dengan menugaskan seseorang yang khusus dalam
melayani pelanggan secara individual.
3. Self Service, yaitu pelanggan tidak berhubungan langsung dengan perusahaan tetapi
perusahaan menyediakan sarana yang diperlukan oleh pelanggan dalam membantu dirinya
sendiri.
4. Automated Service, yaitu hubungan yang menggabungkan proses layanan mandiri dengan
layanan otomatis.
5. Communities, yaitu perusahaan membangun hubungan antar sesama anggota dengan
membentuk sebuah komunitas untuk saling bertukar pikiran dalam mengetahui keinginan
dari para pelanggannya.
Customer Relationship dalam proyek ini adalah:
1. Lembaga Pelayanan Masyarakat
2. Ketua RT/RW
3. Lurah dan camat
4. Pengelola Pasar dan bangunan Nyengseret
5. Pameran dan eksibisi
6. Distarcip Kota Bandung
7. Email
e. Key Resources
Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 34), key resources merupakan asset yang sangat penting
yang diperlukan untuk membuat bisnis dapat berjalan. Setiap model bisnis membutuhkan
sumber daya. Sumber daya untuk dikategorikan menjadi empat bagian, yaitu
1. Physics, yaitu meliputi gedung, mesin, tanah dan kendaraan.

2. Intellectual, yaitu meliputi hak intelektual, hak paten dan merek.

3. Human, yaitu sumber daya manusia yang merupakan bagian penting dalam sebuah
perusahaan, pada industry kreatif dan padat karya sumber daya utamanya adalah manusia
itu sendiri, maka perusahaan berusaha menciptakan suasana yang kondusif di perusahaan
tersebut untuk mempertahankan sumber daya manusia.
4. Financial, yaitu keuangan yang mencerminkan kinerja dari sebuah perusahaan atau
perputaran uang yang terjadi dalam perusahaan tersebut. Tanpa adanya dukungan modal
yang kuat, maka bisnis tidak akan berjalan dengan baik.
Key Resources dalam proyek ini adalah:
1. FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan)
FLPP bertujuan untuk menyediakan dana dalam mendukung kredit/ pembiayaan pemilikan
rumah sederhana sehat (KPRSh) bagi masyarakt berpenghasilan rendah.
2. Lahan Pemerintah
Pembangunan apartment ini sepenuhnya menggunakan lahan yang dimiliki pemerintah
kota Bandung.
3. Modal
Modal untuk menjalankan proyek ini didapatkan dari pinjaman bank, investor.
4. Kekuatan Pemerintah
Kekuatan pemerintah diperlukan mulai dari persiapan pembangunan (terkait pembebasan
lahan) dan juga pembentukan peraturan untuk kepemilikan atau sewa properti yang
terjangkau tersebut.

f. Key Activities
Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 36), key activities menggambarkan aktifitas penting
yang dilakukan oleh perusahaan agar bisnis yang dilakukan dapat bekerja dengan baik. Key
activities dapat dikategorikan menjadi tiga bagian (Ostwalder & Pigneur, 2010: 37) yaitu:
1. Production, aktifitas yang berhubungan dengan perancangan, pembuatan dan pengiriman
produk.

2. Pemecahan masalah, aktifitas yang berhubungn dengan masalah yang timbul dari produk
tersebut. Perusahaan harus mengatasi masalah yang timbul tidak hanya pada produk tetapi
perusahaan juga harus dapat memenuhi keinginan dari pelanggan agar produk mereka dapat
diterima oleh pelanggan.
3. Platform/ jaringan, model bisnis yang aktifitas utamanya berhubungan dengan jaringan dan
sebagian besar perusahaan yang bergerak di bidang teknologi informasi.

Key activities untuk kedua lokasi proyek ini adalah:

1. Studi Kelayakan
Studi kelayakan berfungsi untuk memperhitungkan apakah proyek ini layak dijalankan, dan
lokasi mana saja yang dapat dipilih.
2. Pembebasan lahan
Dilakukan apabila pemerintah kota perlu untuk melakukan perluasan wilayah atau
menambah akses.
3. Konstruksi
4. Penjualan
g. Key Partnership
Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 38) perusahaan membentuk aliansi atau kerja sama
karena berbagai alas an. Biasanya perusahaan menciptakan untuk mengoptimalkan bisnis,
mengurangi terjadi resiko dan untuk memiliki daya saing yang tinggi dengan para
kompetitornya. Kemitraan dapat dibagi menjadi empat jenis yaitu:
1. Strategic alliance between non competitor
2. Cooperation
3. Joint venture to develop new business
4. Buyer supplier relationship to assure reliable supplies.
Key partnership dalam proyek ini adalah:

1. Konsultan arsitek
2. Kontraktor
3. Lembaga keuangan
Lembaga keuangan seperti bank umum, bank syariah ataupun koperasi.
4. Investor
5. Lembaga Asuransi
Pembangunan ini disertai oleh asuransi terhadap bangunan untuk memindahkan dan
mengurangi kemungkinan resiko yang akan terjadi.
6. Developer
7. Operator
8. Notaris
9. Menteri Perumahan Rakyat

h. Revenue Streams
Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 30), arus pendapatan menampilkan keadaan dari
keuangan perusahaan yang diperoleh dari uang tunai dari setiap segmen konsumen. Sebuah
bisnis model dapat melibatkan dua tipe revenue streams yang berbeda, antara lain:
1. Transaction Revenues, yaitu transaksi yang diperoleh dari sekali pembayaran dari
pelanggan.
2. Recurring Revenues, yaitu transaksi yang diperoleh dari pembayaran yang masih
berkelanjutan untuk memberikan value proposition kepada pelanggan dan menyediakan
layanan customer support kepada pelanggan setelah pembelian.
Revenue Streams dalam proyek ini adalah:
1. Penjualan unit apartemen
2. Retribusi

Retribusi didapatkan dari pembayaran yang diatur pemerintah, seperti pembayaran sampah
dan parkir.
3. Service Charge
Penghuni diharuskan untuk membayar layanan kebersihan (utilities management charge).

Penjualan unit apartemen merupakan revenue stream utama pada proyek ini, perhitungan untuk
harga jual apartemen dapat dilihat dari lokasi dan kemampuan daya beli dari konsumen.
Pada umumnya harga suatu barang dapat dilihat dari ketersedian demand dan supply. Titik temu
demand dan supply merupakan harga paling pas untuk diterapkan pada suatu produk. Gambar
dibawah akan memperlihatkan hubungan antara harga, permintaan dan persediaan.

Gambar 2 Hubungan harga persediaan dan permintaa.

Pada lokasi ini harga jual apartemen dapat dilakukan dengan menghitung kesedian konsumen
untuk membayar (willingness to pay) dan juga kemampuan membayar. Kemampuan membayar
konsumen di lokasi proyek ini dapat dilakukan dengan menghitung jumlah penghasilan dari
target pasar apartemen.
Selain kemampuan bayar, perhitungan lain yang dapat dilakukan untuk menentukan harga jual
apartemen adalah kesediaan untuk membayar. Kesediaan untuk membayar dapat diketahui
dengan melakukan penyebaran kuisioner.
i. Cost Structure
Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 40) struktur biaya menggambarkan semua biaya yang
dibutuhkan untuk menjalankan suatu model bisnis. Biaya dapat diperhitungkan dengan baik jika
aktifitas utama, sumber daya utama dan kemitraan telah ditenttukan. Cost structure dari bisnis
model dapat dibedakan menjadi dua bagian, yaitu:

1. Cost Driven yaitu bisnis model yang berfokus pada penekanan biaya serendah mungkin.
Pendekatan ini bertujuan untuk mepertahankan struktur biaya agar lebih ramping,
menggunakan proposisi nilai dengan harga rendah.
2. Value Driven yaitu perusahaan yang tidak terlalu mementingkan biaya yang akan muncul
dalam mendesain sebuah bisnis model, dan lebih focus terhadap penciptaan nilai.
Cost Structure dalam proyek ini adalah:
1. Konstruksi bangunan
2. Relokasi
3. Fasilitas umum
4. Pembebasan lahan
5. Biaya promosi
6. Biaya marketing
7. Biaya manajemen
8. Biaya asuransi
9. Biaya izin
10. Biaya notaris
11. Pajak
12. Biaya Material
13. Upah dan gaji
14. Fee Property Agent
15. Biaya studi kelayakan
Khusus untuk lahan Nyengseret, cost structure paling besar berasal dari relokasi dan sosialisasi
kepada penjual di Pasar Nyengseret. Dalam perhitungan investasi awal, studi ini akan
menggunakan Aplikasi Metode McKinsey dalam Pengembangan Properti yang Terjangkau.

Studi Literatur dari McKinsey Report on Housing

Dalam laporan McKinsey: A Blueprint for Addressing the Global Affordable Housing Challenge
2014, dijelaskan bahwa terdapat cukup banyak backlog perumahan di seluruh dunia untuk
masyarakat menegah ke bawah, khususnya di negara berkembang seperti Indonesia dan India.
Dalam laporan ini, pengelompokan masyarakat menengah ke bawah didefinisikan sebagai
masyarakat yang memiliki penghasilan kurang dari sama dengan 80% dari median penghasilan
dalam penelitian. Sedangkan definisi terjangkau (affordable) dalam laporan McKinsey tersebut
adalah kebutuhan untuk kepemilikan tempat tinggal tidak menghabiskan 30% dari pendapatan
rumah tangga masyarakat.
Berdasarkan laporan tersebut terdapat empat faktor untuk menurunkan biaya sebesar 20%-50%
dalam pengembangan properti yang terjangkau (affordable property) untuk masyarakat
menengah bawah. Faktor-faktor tersebut terkait; pembebasan lahan, konstruksi yang efisien,
sistem operasi yang optimal, dan akses pembiayaan properti. Berikut ini akan dijelaskan secara
terperinci mengenai masing-masing faktor tersebut.

Gambar 3 Tahapan sistematis mengenai pengembangan properti yang terjangkau

(Sumber: McKinsey : A Blueprint for Addressing the Global Affordable Housing Challenge
2014)

a. Pembebasan Lahan

Transit Oriented Development

Menciptakan lingkungan sekitar yang saling terkoneksi dengan bangunan mixed-use
(residensial dan komersial) dan juga moda transportasi yang dapat dicapai dalam jarak jalan
yang nyaman bagi masyarakat.

Membebaskan lahan publik di lokasi yang tepat untuk perumahan

Pemerintah dapat memainkan peran dalam pembebasan lahan publik untuk pembangunan
perumahan yang terjangkau. Contohnya di Turki, melalui TOKI (instansi pemerintah dalam
penyediaan perumahaan rakyat), lahan pemerintah yang tersedia dibeli menggunakan aset
instansi atau penyediaan servis dari TOKI. Selanjutnya, TOKI bekerjasama dengan developer
swasta untuk membangun dan menjual apartemen. Pendapatan dari hasil penjualan tersebut
dibagi dua, yang kemudian akan digunakan kembali oleh TOKI untuk membebaskan lahan
pemerintah di area lainnya.

Akuisisi lahan melalui langkah-langkah pengaturan seperti membuat peraturan terkait

lahan yang menganggur.
Salah satu peraturan yang dapat dibuat oleh pemerintah untuk menangani penahanan lahan oleh
pemilik yaitu dengan cara menaikan pajak lahan, jika lahan tersebut tidak digunakan dalam
jangka waktu tertentu. Hal tersebut sudah diterapkan di Cina, melalui penetapan pajak sebesar
20% dari harga lahan apabila lahan tersebut dibiarkan tidak dikembangkan selama setahun.
Apabila dalam dua tahun, lahan tersebut tetap tidak digunakan, maka hak kepemilikan atas
tanah tersebut akan dicabut oleh pemerintah Cina.

Memacu pembangunan melalui pengumpulan tanah (land assembly) atau penyesuaian

kembali (readjustment)
Struktur kepemilikan lahan yang kompleks dan fragmentasi bidang tanah atau kurangnya
penyediaan infrastruktur menahan pengembangan properti yang terjangkau. Maka dari itu,
pemerintah perlu turun tangan dalam akuisisi lahan melalui ambil alih lahan tersebut dan
kemudian memfasilitasi pihak-pihak yang berminat menggunakan lahan. Contohnya dengan
menggunakan land trust model, yaitu suatu sistem di mana pemerintah memiliki seluruh lahan

dan pengguna lahan tersebut memiliki bangunan dan melakukan pembayaran jangka panjang
untuk penyewaan lahan tersebut.

Pembebasan lahan dengan memformalkan permukiman informal dan mendaftarkan tanah

tidak terdaftar
Alasan utama bahwa tanah tidak dapat digunakan untuk pembangunan adalah bahwa hak
kepemilikan tidak ditetapkan dengan benar. Hal ini disebabkan oleh dua hal, yaitu
pembangunan rumah secara informal (penghuni liar mendiami lahan publik atau swasta) dan
kurangnya sistem registrasi lahan cukup untuk bukti kepemilikan lahan. Untuk mengatasi hal
tersebut, pemerintah dapat melakukan lima langkah berikut, di antaranya (i) Penyediaan
database lahan yang terintegrasi, (ii) Verifikasi akta, (iii) Klasifikasi zona, (iv) Pelembagaan
sertifikat hak milik, (v) Sistemasi dalama manajemen database.

Gambar 4 Lima langkah efektif untuk pengumpulan lahan oleh pemerintah

Mereformasi peraturan penggunaan lahan perkotaan dengan unsur-unsur perencanaan

inclusionary
Perubahan peraturan mengenai pengembangan properti dapat membantu dalam penyediaan
properti yang terjangkau, seperti misalnya dengan penambahan KLB (Koefiesen Lahan
Bangunan). Dengan lebih banyak luas bangunan yang dapat dibangun, maka harga jual unit
terhadap biaya akan menjadi lebih murah. Seperti contohnya di Seoul yang menyesuaikan KLB
mereka berdasarkan kedekatan lokasi properti dengan stasiun metro dan jalan-jalan utama.
Rasio KLB bervariasi antara 0,5-4,0 di daerah perumahan dan 8,0-10,0 di kawasan pusat bisnis
dan puskesmas pembantu utama.

Terkait dengan pembebasan lahan, ada beberapa hal yang dapat mendorong penggunaan lahan
perkotaan untuk pengembangan properti yang terjangkau, di antaranya adalah sebagai berikut.
Penawaran bonus densitas, yaitu developer dapat membangun lebih banyak unit dengan
syarat menyisihkan sekitar 20% dari unit dengan harga terjangkau untuk kalangan menengah
bawah.
Amanat untuk melakukan inclusionary zoning, yaitu bisa melalui perintah langsung oleh
pemerintah maupun dengan sistem negosiasi dengan developer mengenai berapa bagian unit
yang disediakan untuk kalangan menengah bawah dan berapa bagian unit yang dijual di harga
pasaran.
Penawaran terkait transferrable developments rights, yaitu memberikan kesempatan pada
developer untuk membangun properti yang terjangkau di lahan lain, sebagai bagian dari
komitmen pembangunan unit apartemen menengah atas.
b. Sistem Konstruksi yang Efisien
Biaya konstruksi merupakan salah satu struktur pembiayaan terbesar dalam pengembangan
properti. Berdasarkan penelitian yang dilakukan McKinsey Institute, terdapat beberapa cara
untuk menekan biaya konstruksi, kurang lebih hingga 30%-50% dari biaya sebenarnya. Hal
tersebut akan dijelaskan di bawah ini.
Design-to-Value
Perancangan serta pengembangan properti yang terjangkau terkait dengan efisiensi dalam
spesifikasi desain, pengurangan fitur-fitur yang tidak dibutuhkan pengguna properti, serta
penerapa standar bangunan yang tepat. Sebagai contoh bagi design-to-value dalam spesifikasi
desain, pengembang dan arsitek dapat menggunakan material-material yang menghemat biaya
pembangunan seperti penggunaan material precast dan material-material daur ulang untuk
pembanguna (contohnya fly-ash bricks yang dibuat dari limbah industri). Penggunaan material
precast, selain mempercepat pembangunan properti juga dapat membantu penghematan labor
cost. Menurut laporan McKinsey tersebut, sistem precast dan standardisasi akan sangat berguna
untuk diterapkan pada sistem struktur, MEP (Mechanical, Electrical, Plumbing), serta finishing
bangunan yang menjadi faktor penyumbang terbesar dalam struktur pembiayaan.

Purchasing Excellence

Purchasing excellence merupakan bagian pertimbangan mengenai perbandingan biaya

pembangunan on-site (in-situ) dan off-site (menggunakan precast). Dalam hal ini developer dan
arsitek harus mengetahui bahwa pembangunan in-situ akan lebih sedikit memakan biaya di
awal proses konstruksi dibandingkan dengan metode precast. Namun, metode in-situ cenderung
membutuhkan lebih banyak labor cost dibandingkan metode precast karena metode precast
lebih banyak menggunakan alat berat yang telah diautomasi.

Produksi dan Eksekusi yang Tepat

Optimasi eksekusi dapat dicapai dengan memeriksa urutan kegiatan di sepanjang critical path
dalam manajemen proyek, meminimalisasi limbah pembangunan, memotong kegiatan nonesensial, menggabungkan kegiatan terkait, dan realokasi sumber daya yang memiliki dampak
terbesar dalam pembangunan.
c. Sistem Operasi yang optimal
Untuk mencapai produktivitas dan eksekusi yang efisien, pembangunan properti yang
terjangkau dapat melibatkan program penghematan energi dan juga penerapan program
pemeliharaan bangunan secara kolektif. Berikut ini penjelasan terperinci mengenai hal-hal
tersebut.
Meningkatkan efisiensi energi. Hal tersebut dapat dicapai melalui desain bangunan dengan
konsep green building yang mencakup penghematan energi, air, dan juga sistem pencahayaan
dan sirkulasi udara yang memadai. Seperti contohnya, di Cina sudah menerapkan standardisasi
bangunan melalui pengembangan selubung bangunan (fasade) yang efisien (misal, sesuai
dengan kondisi iklim Cina) dan juga pendistribusian peralatan kontrol bangunan lainnya di unitunit bangunan.
Pengurangan biaya melalui perbaikan skala pasar building maintenance service. Hal
tersebut dapat dilakukan dengan konsolidasi pembeli (melalui pembeliaan jasa pemeliharaan
secara kolektif atau group purchasing) dan juga sertifikasi supplier jasa pemeliharaan bangunan
yang dalam jangka panjang akan dapat membantu supplier dalam pencapaian economies of
scale.
d. Akses Pembiayaan Properti
Akses pembiayaan yang terjangkau bagi masyarakat menengah ke bawah sangat memengaruhi
pembelian properti. terdapat beberapa hal yang dapat dilakukan untuk mendorong pembelian
properti yang terjangkau, seperti yang akan dijelaskan di bawah ini.

Memperluas akses hipotek dan mengurangi biaya hipotek dari pembeli rumah. McKinsey
menemukan tiga pendekatan utama dapat memperluas akses pembiayaan hipotek dan
memotong biaya hipotek untuk warga berpenghasilan rendah dan menengah, yaitu melalui
pengurangan biaya originasi, pengurangan biaya pendanaan hipotek sektor swasta, dan
penekanan tabungan bersama (seperti melalui sistem tabungan dana pensiun oleh negara) untuk
mendanai KPR.
Metode pengurangan kebutuhan pembiayaan untuk developer. terdapat empat cara utama
untuk menurunkan kebutuhan pembiayaan untuk developer, yaitu melalui peningkatan ekuitas,
peningkatan persyaratan utang, pemberian keringanan pajak, atau de-risking development,
misalnya dengan mengurangi waktu antara periode pembangunan dimulai dan periode
penjualan dan penyewaan properti.
Program sewa sebagai pelengkap dari sistem pembiayaan properti yang terjangkau.
masyarakat tangga menengah ke bawah. Bahkan ketika masyarakat tersebut ingin membeli
rumah, mereka mungkin tidak memiliki akses pada pembiayaan atau tidak dapat
mengumpulkan uang muka, sehingga mereka harus tetap menyewa tempat tinggal. Sistem sewa
dapat menjadi lebih menarik karena menawarkan fleksibilitas dalam pembiayaan perumahan.
Contoh-contoh program yang diterapkan di beberapa negara terkait penyewaan properti ini
misalnya, penggunaan sistem housing voucher di Amerika Serikat. Kemudian di beberapa
negara juga sudah menerapkan regulasi penyewaan properti yang melindungi pihak penyewa
maupun pemilik properti, meliputi standar unit serta standar pemeliharaan bangunan. Contoh
program lain terkait penyewaan bangunan adalah hybrid rental and ownership model, dimana
penyewa menjadi pemilik dari waktu ke waktu. Dalam skema tersebut, sebagian proporsi sewa
dialokasikan untuk pembelian properti secara bertahap. Skema tersebut kemungkinan akan
menarik bagi developer karena partisipasi penyewa dalam skema hybrid tersebut memberi
stabilitas dan keamanan dari risiko ekuitas dalam hal kepemilikan unit (misalnya terjadi gagal
bayar).

Gambar 5 Kebijakan yang dapat meningkatkan akses pembiayaan properti yang terjangkau
Ability to Pay dan Willingness to Pay
Ability To Pay (ATP) adalah kemampuan seseorang untuk membayar produk yang diterimanya
berdasarkan penghasilan yang dianggap ideal. Pendekatan yang digunakan dalam analisis ATP
didasarkan pada alokasi biaya untuk transportasi dari pendapatan rutin yang diterimanya.
Dengan kata lain ability to pay adalah kemampuan masyarakat dalam membayar ongkos
perjalanan yang dilakukannya. Dalam studi ini, terdapat faktor-faktor yang mempengaruhi
ability to pay diantaranya:
1. Besar penghasilan
2. Prosentase penghasilan yang digunakan untuk membayar cicilan
Willingness To Pay (WTP) adalah kesediaan pengguna untuk mengeluarkan imbalan atas
produk yang diperolehnya. Pendekatan yang digunakan dalam analisis WTP didasarkan pada
persepsi pengguna. Dalam permasalahan apartemen WTP dipengaruhi oleh beberapa faktor,
diantaranya adalah:
1. Produk yang ditawarkan
2. Kualitas dan kuantitas pelayanan yang disediakan
3. Perilaku pengguna
Dalam pelaksanaan untuk menentukan tarif sering terjadi benturan antara besarnya WTP dan
ATP, kondisi tersebut selanjutnya disajikan secara ilustratif yang terdapat pada Gambar 7

Gambar 6 Kurva ATP dan WTP

1. ATP lebih besar dari WTP Kondisi ini menunjukan bahwa kemampuan membayar lebih
besar dari pada keinginan membayar produk tersebut. Ini terjadi bila pengguna
mempunyai penghasilan yang relatif tinggi tetapi utilitas terhadap produk tersebut relatif
rendah, pengguna pada kondisi ini disebut choiced riders.
2. ATP lebih kecil dari WTP Kondisi ini merupakan kebalikan dari kondisi diatas, dimana
keinginan pengguna untuk membayar jasa tersebut lebih besar dari pada kemampuan
membayarnya. Hal ini memungkinkan terjadi bagi pengguna yang mempunyai
penghasilan yang relatif rendah tetapi utilitas terhadap jasa tersebut sangat tinggi,
sehingga keinginan pengguna untuk membayar jasa tersebut cenderung lebih
dipengaruhi oleh utilitas, pada kondisi ini pengguna disebut captive riders.
3. ATP sama dengan WTP Kondisi ini menunjukan bahwa antara kemampuan dan
keinginan membayar jasa yang dikonsumsi pengguna tersebut sama, pada kondisi ini
terjadi keseimbangan utilitas pengguna dengan biaya yang dikeluarkan untuk membayar
jasa tersebut.
Pada prinsipnya penentuan tarif dapat ditinjau dari beberapa aspek utama dalam sistem
angkutan umum. Aspek-aspek tersebut adalah:
1. Pengguna (User)
2. Operator
3. Pemerintah (Regulator).
Bila parameter ATP dan WTP yang ditinjau, maka aspek pengguna dalam hal ini dijadikan
subyek yang menentukan nilai tarif yang diberlakukan dengan prinsip sebagai berikut:

1. ATP merupakan fungsi dari kemampuan membayar, sehingga nilai tarif yang
diberlakukan, sedapat mungkin tidak melebihi nilai ATP kelompok masyarakat sasaran.
Intervensi/campur tangan pemerintah dalam bentuk subsidi langsung atau silang
dibutuhkan pada kondisi, dimana nilai tarif berlaku lebih besar dari ATP, sehingga
didapat nilai tarif yang besarnya sama dengan nilai ATP
2. WTP merupakan fungsi dari tingkat pelayanan angkutan umum, sehingga bila nilai
WTP masih berada dibawah ATP maka masih dimungkinkan melakukan peningkatan
nilai tarif dengan perbaikan kualitas

2.2 Kerangka Pemikiran

Metode penelitian yang digunakan dalam studi kelayakan ini didasarkan pada data primer
(obesrvasi lapangan) dan juga data sekunder (peraturan pemerintah dan studi literatur. Untuk
mempermudah penjabaran proses studi kelayakan, diperlukan sebuah framework yang
menggambarkan proses analisis kasus. Berdasarkan informasi dari analisis ekonomi, business
model canvas, dan studi literatur dari laporan McKinsey yang telah dikumpulkan, kita dapat
membentuk sebuah framework untuk memperlihatkan proses penilaian kelayakan dari lahan
tersebut.

Gambar Framework proses analisis ekonomi proyek apartemen rakyat di Bandung

Business model canvas mengidentifikasi pihak-pihak mana saja yang terkait dengan proyek
apartemen rakyat tersebut, serta hal-hal apa saja yang menjadi pendukung terjadinya proyek
pembangunan apartemen rakyat tersebut. Berangkat dari analisis business model canvas,

tahapan selanjutnya adalah menerapkan hasil studi literatur dari laporan McKinsey, yang terdiri
dari faktor-faktor penting yang dapat memengaruhi cost structure untuk pembangunan properti
yang terjangkau. Beberapa hal penting yang memengaruhi cost structure di antaranya biaya
pembebasan lahan, material bangunan, operational maintenance bangunan, dan juga sistem
financing yang dapat mendukung tercapainya penyediaan apartemen rakyat dengan harga
terjangkau.
Setelah berhasil merumuskan hal-hal tersebut, pekerjaan selanjutnya akan dikerjakan lebih
mendetail dalam spreadsheet feasibility study yang akan menampilkan elemen-elemen biaya
yang akan memengaruhi penentuan harga jual unit apartemen. Perhitungan pada spreadsheet
menggunakan sensitivity analysis untuk menghitung hurdle rate (cost of capital, imbal hasil
minimal yang harus didapatkan investor dari penanaman modal di proyek), dilanjutkan dengan
perhitungan valuasi Free Cash Flow (FCF) untuk mengetahui IRR, NPV, serta payback period
pada proyek apartemen rakyat di Nyengseret.
Pada tahap akhir, analisis terkait kelayakan lahan akan ditampilkan berdasarkan perhitungan
dalam FCF. Apabila IRR lebih tinggi dari cost of capital, NPV bernilai positif, dan payback
period sesuai dengan keinginan stakeholders, maka dapat dikatakan bahwa proyek ini layak
untuk dilanjutkan.
2.3 Hipotesis
Berdasarkan kerangka pemikiran, dapat ditetapkan hipotesis penelitian yaitu
sebagai berikut:
1. Potensi komersial dan masyarakat berpenghasilan rendah yang
dapat

menghuni

di

apartemen

publik

menghasilkan

tingkat

kelayakan investasi yang memadai

2. Tingkat kelayakan apartemen publik dengan konsep subsidi silang
secara NPV, IRR dan Payback Method dapat terhitung dengan hasil
yang layak

BAB III
METODE PENELITIAN

3.1 Desain Penelitian

Dalam melakukan penelitian ini, maka jenis penelitian yang penulis lakukan
adalah penelitian deskriptif dan verifikatif, karena selain termasuk jenis
penelitian deskriptif, di mana penelitian dilakukan untuk memperlihatkan
dan menguraikan keadaan obyek penelitian, juga untuk melakukan
observasi, sensus, interview dan perhitungan formulasi untuk menjawab
pertanyaan penelitian (verifikatif). Penelitian dilaksanakan menggunakan
metode eksplanatori dengan menggunakan data kuantitatifyang dijabarkan
secara kualitatif. Lingkup Kajian Feasibility Study Penataan Kawasan Permukiman Kumuh
meliputi aspek teknis, ekonomi, keuangan, sosial, lingkungan dan kelembagaan untuk
kelayakan pembangunan rumah susun mencangkup :
1. Mengidentifikasi kondisi fisik-geologis lahan untuk rencana pembangunan Rumah Susun
dan lahan disekitarnya.
2. Mengidentifikasi kebijakan terkait dengan Rumah Susun.
3. Mengidentifikasi peraturan tata ruang kota yang terkait.
4. Mengidentifikasi status hukum lahan dan luas lahan yang akan dibangun Rumah Susun
serta lahan tambahan yang diperlukan.
5. Mengidentifikasi sarana dan prasarana lingkungan pada lokasi dan sekitarnya.
6. Mengidentifikasi daya dukung lingkungan yang terdiri atas transportasi, air bersih, dan
listrik.
7. Mengidentifikasi kondisi sosial dan ekonomi masyarakat pada lahan Rumah Susun dan
lahan di sekitarnya.
8. Mengidentifikasi biaya pembangunan serta daya beli masyarakat setempat, masyarakat
sekitar, dan masyarakat lain yang berpotensi memanfaatkan Rumah Susun di lokasi yang
direncananakan.
9. Menentukan kelayakan dan rekomendasi terkait infrastruktur transportasi, air bersih, dan
listrik.
10. Memberikan rekomendasi batas lahan yang merupakan penyesuaian atas lahan yang
sudah dimiliki.

11. Menentukan kelayakan keuangan serta rekomendasi komposisi unit, harga jual unit, dan
skenario pembiayaan pembangunan.
12. Menentukan kelayakan lingkungan dan sosial untuk pembangunan Rumah Susun.
13. Memberikan rekomendasi skema pembiayaan untuk pembangunan, pembiayaan untuk
masyarakat (skema cicilan), skema pembiayaan dalam pengelolaan serta rekomendasi
yang berkaitan dengan keuntungan finansial yang akan diterima oleh Pemerintah Kota
bila pembangunan Rumah Susun dilakukan dengan sistem kerjasama pemanfaatan lahan
pemerintah kota dengan mitra kerjasama.
14. Memberikan rekomendasi perencanaan kawasan terkait peraturan tata ruang kota,
penyediaan sarana dan prasarana lingkungan, serta masterplan umum kawasan.
15. Memberikan rekomendasi perancangan bangunan (preliminary design) untuk mengkaji
aspek lainnya dalam studi kelayakan dan sebagai bahan masukan untuk desain yang lebih
detail.
16. Memberikan rekomendasi teknologi pembangunan yang relatif murah.
17. Memberikan rekomendasi tahapan pembangunan untuk dapat menerapkan konsep
membangun tanpa menggusur.
18. Memberikan rekomendasi kelembagaan pembangunan dan pemanfaatan Rumah Susun.
Metodologi pelaksanaan pekerjaan ini dilakukan atas dasar kaidah dan ketentuan yang lazim
dilakukan dalam penyusunan studi atau rencana, yakni dan mulai dari tahapan identifikasi
potensi dan permasalahan di lokasi studi, analisis dan pembahasan hingga menyusun konsep
rencana pengembangan / pembangunan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan.
Metodologi pengambilan data terbagi atas dua metode yakni primer dan sekunder. Pengambilan
data sekunder dilakukan untuk hal-hal terkait kebijakan dan data fisik, sosial, dan ekonomi di
kawasan disekitar lahan. Pengambilan data primer dilakukan untuk mendapatkan data terkini
kondisi fisik, sosial, dan ekonomi di dalam lahan dalam bentuk survey/observasi, kuesioner,
wawancara, dan Focus Group Discussion.
Metodologi analisis kelayakan ekonomi lazimnya menggunakan metode-metode seperti:
a. B/C Ratio (Benefit/Cost ratio)
b. EIRR (Economic Internal Rate of Return)
Secara sederhana, proyek dikatakan layak secara ekonomi apabila manfaat proyek tersebut
lebih besar dari biaya ekonomi yang ditimbulkannya.
Metodologi Analisis kelayakan keuangan lazimnya menggunakan metode-metode seperti:
a. NPV (Net Present Value)
b. FIRR (Financial Internal Rate of Return)
Secara sederhana, proyek dikatakan layak secara keuangan apabila proyek tersebut dapat
memenuhi kebutuhan dan keinginan (demand) masyarakat, investasi yang ditanamkan dapat
memberikan manfaat bagi masyarakat, besarnya nilai keuntungan lebih besar dari nilai bunga
bank yang berlaku sehingga penerimaan yang dihasilkan dari operasionalisasi proyek dapat
mengembalikan biaya investasi sesuai dengan jadwal pengembalian investasi yang ditetapkan.

Metodologi penentuan kelayakan infrastruktur menggunakan penghitungan kapasitas jalan,

kapasitas sumber air dan sumber listrik yang tersedia.
Metodologi perencanaan ditekankan pendekatan dari bawah (bottom up approach) dalam arti
bahwa masyarakat di lokasi studi sudah dilibatkan mulai dari tahap awal penyusunan rencana
dan tahap pengelolaan Rusun. Proses ini sangat penting agar hasil pembangunan benar-benar
dirasakan manfaatnya oleh masyarakat dan sesuai dengan kelompok sasaran yang ditetapkan
berdasarkan musyawarah dan mufakat masyarakat setempat.

3.2

Definisi dan Operasionalisasi Variabel

3.2.1 Definisi Variabel

Variabel yang digunakan dalam penelitian antara lain:
a.
b.
c.
d.

Estimasi
Estimasi
Estimasi
Estimasi

biaya investasi, harga tanah dan biaya konstruksi

Harga Jual baik untuk komersial maupun untuk subsidi
biaya biaya yang terkait dengan biaya operasional tahunan
manajemen risiko dan sensitivitas

3.2.2 Operasionalisasi Variabel

Berikut disajikan operasionalisasi variabel yang digunakan dalam penelitian ini
yang berbentuk diagram yang disesuaikan dengan kerangka pemikiran sebagai
berikut.
Secara Garis besar metodologi studi yang digunakan meliputi tiga tahap dan tiga
jenis data yang terkumpul. Tahapan tersebut terdiri dari pengumpulan data,
analisis data, dan Hasil FS. Data yang terkumpul yaitu data sensus, survey, dan
data eksplanatoris. Gambaran lebih jelas mengenai metodologi pelaksanaan
kegiatan dan operasionalisasi variabel, dapat dilihat pada bagan alir di bawah ini

Bagan Alir Metodologi Pelaksanaan Kegiatan

Fenomena
Penataan Rumah
Kumuh

Analisis Estimasi
Capex Biaya
Investasi
Analisis Estimasi
Harga Jual

Analisis Biaya
-Biaya

Rekomendasi
kepada Pemkot
Bandung dan

Analisis Studi
Kelayakan dengan
NPV IRR dan

Gambar Bagan Alir Metodologi Pelaksanaan Kegiatan

Lingkup kegiatan secara umum terbagi menjadi dua yaitu lingkup kegiatan dan
lingkup wilayah kajian.
1. Lingkup Kegiatan
Lingkup pada kegiatan yang dilaksanakan adalah:

Pengambilan data sekunder untuk melihat perkembangan jumlah rumah

kumuh , keadaan pasar , data demografi, jumlah penduduk, dan data
pendukung lainnya (disesuaikan dengan ketersediaan data)

Pencarian sumber-sumber literatur yang mengatur Melakukan analisis studi

literatur untuk melihat jenis pengaruh perkembangan (jika data tersedia)
beserta

analisis

statistik

korelasi

untuk

melihat

pengaruh

pertumbuhan orang miskin terhadap rumah kumuh

Menentukan formulasi jumlah hunian yang layak untuk revitalisasi rumah

kumuh dengan konsep subsidi silang dengan hunian komersial

2. Lingkup Wilayah
Lokasi Kegiatan berada dalam wilayah kota

Bandung yang meliputi

kecamatan Astana Anyar dimana pasar nyesngseret berada

3.3 Sumber Data dan Cara Menentukannya

Sumber data dalam penelitian ini dibagi menjadi 2 (dua) macam, yaitu data primer
dan data sekunder.
1.

Data Primer
Data primer diperoleh melalui data lapangan hasil survey dan observasi yang
berisi kuantifikasi dari jumlah dan keadaan rumah kumuh dan pasar tradisional
di setiap kecamatan dengan maksud menggali informasi secara empiris dan
sistematis mengenai variabel penelitian yang digunakan.

2.

Data Sekunder
Data sekunder merupakan data penunjang penelitian. Data sekunder diperoleh
dari wawancara dengan beberapa responden guna mendapat informasi dan
keterangan mengenai materi penelitian. Wawancara ini dilakukan pula dengan
pihak-pihak yang terkait dengan permasalahan penelitian.

3.5 Alat Analisis

Alat analisis ini kebanyakan akan bersifat kuantitatif untuk menentukan capital
budgeting yaitu NPV, Payback dan IRR dari objek penelitian, data diperoleh dari
survey dan pengambilan data dari distarcip Kota Bandung disertai analisis perda
dan benchmark terhadap regulasi yang ada di kota lain di Indonesia maupun dari
luar negeri untuk menentukan kesimpulan akhir dalam menentukan kelayakan
hunian subsidi di kota Bandung yang akan berguna bagi Walikota dan dinas terkait
dalam

memberikan

pembangunan

dengan

pilot

project

apartemen

publik

nyengseret dengan konsep subsidi silang

3.6 Luaran

Keluaran yang dihasilkan dalam Pekerjaan Kegiatan Pembangunan Sarana Dan Prasarana
Rumah Sederhana Sehat Pekerjaan Penyusunan Feasibility Study (Fs) Penataan Kawasan
Permukiman Kumuh, Lokasi: Kawasan Abra, pada dasarnya mencakup beberapa hal, yaitu:
a. Gambaran Umum Kawasan Studi
Minimal mencakup konteks regional dan konteks lokal dari kawasan perencanaan beserta
dengan gambaran umum mengenai kawasan perencanaan itu sendiri beserta dengan
kajian rencana tata ruang dan kajian peraturan mengenai rusun.
1. Konteks Kawasan
i. Konteks Regional Kawasan
ii. Konteks Lokal Kawasan

2. Kajian Kebijakan

i. Rencana Tata Ruang Wilayah Bandung (RTRW Bandung) 2013

ii. Undang-Undang/Peraturan Pemerintah Tentang Rusun
iii. Peraturan Menteri
iv. Peraturan Daerah/Peraturan Walikota dan Peraturan Gubernur

b. Gambaran Umum Kondisi Sosial Masyarakat di Kawasan Studi

c. Analisis Kelayakan, mencangkup Analisis :

Analisis Kelayakan Teknis

Hasil pengukuran atau pemeriksaan berkenaan dengan keadaan daya dukung,
dan/atau daya tampung untuk pembangunan Rumah Susun;
Rencana Tata Ruang Kawasan (RTRW) untuk mengetahui peruntukan
kawasan, batasan-batasan pengembangannya, dan keterkaitannya dengan
strategi pembangunan daerah;
Rencana tapak (site plan), yang menggambarkan lokasi perencanaan dan
gambaran rencana pembangunan rumah susun yang diusulkan;
Rancangan awal (preliminary design) proyek, untuk mengetahui rancangan
proyek yang akan dilaksanakan, sebagai bahan untuk analisis kelayakan
untuk aspek lainnya dalam Feasibility Study (FS) dan bahan masukan untuk
desain lebih detail;
Kondisi aktual di lapangan di kawasan penataan permukiman kumuh
khususnya lokasi perencanaan pembangunan rumah susun.

Analisis Kelayakan Ekonomi

Pertumbuhan aktivitas ekonomi ikutan (multiplier effect) dan perencanaan
pembangunan rumah susun dan penataan kawasan;
Peningkatan kualitas lingkungan. (aksesibilitas, efisiensi, lingkungan yang
nyaman, dll).

Analisis Kelayakan Keuangan

Biaya investasi;
Teknologi pembangunan;

 Proyeksi cicilan;
Proyeksi manfaat yang diperoleh oleh Pemerintah Kota.

Analisis Kelayakan Sosial dan Lingkungan

Dampak sosial dan lingkungan terhadap rencana pembangunan Rumah Susun
dan penataan kawasan

Analisis Kelayakan Kelembagaan

Kesiapan lembaga pengelola untuk mengelola Rumah Susun atau rencana penataan
kawasan tersebut, baik pada tahap persiapan, kontruksi, maupun tahap pengelolaan.

3.7

Indikator Pencapaian

Indikator keberhasilan dari penelitian ini antara lain adalah:

1. Mengidentifikasi kebijakan terkait dengan Rumah Susun.

2. Mengidentifikasi peraturan tata ruang kota yang terkait.
3. Mengidentifikasi status hukum lahan dan luas lahan yang akan dibangun Rumah Susun
serta lahan tambahan yang diperlukan.
4. Mengidentifikasi sarana dan prasarana lingkungan pada lokasi dan sekitarnya.
5. Mengidentifikasi daya dukung lingkungan yang terdiri atas transportasi, air bersih, dan
listrik.
6. Mengidentifikasi kondisi sosial dan ekonomi masyarakat pada lahan Rumah Susun dan
lahan di sekitarnya.
7. Mengidentifikasi biaya pembangunan serta daya beli masyarakat setempat, masyarakat
sekitar, dan masyarakat lain yang berpotensi memanfaatkan Rumah Susun di lokasi yang
direncananakan.
8. Menentukan kelayakan dan rekomendasi terkait infrastruktur transportasi, air bersih, dan
listrik.
9. Memberikan rekomendasi batas lahan yang merupakan penyesuaian atas lahan yang
sudah dimiliki.

10. Menentukan kelayakan keuangan serta rekomendasi komposisi unit, harga jual unit, dan
skenario pembiayaan pembangunan.
11. Menentukan kelayakan lingkungan dan sosial untuk pembangunan Rumah Susun.
12. Memberikan rekomendasi skema pembiayaan untuk pembangunan, pembiayaan untuk
masyarakat (skema cicilan), skema pembiayaan dalam pengelolaan serta rekomendasi
yang berkaitan dengan keuntungan finansial yang akan diterima oleh Pemerintah Kota
bila pembangunan Rumah Susun dilakukan dengan sistem kerjasama pemanfaatan lahan
pemerintah kota dengan mitra kerjasama.
13. Memberikan rekomendasi perencanaan kawasan terkait peraturan tata ruang kota,
penyediaan sarana dan prasarana lingkungan, serta masterplan umum kawasan.
14. Memberikan rekomendasi perancangan bangunan (preliminary design) untuk mengkaji
aspek lainnya dalam studi kelayakan dan sebagai bahan masukan untuk desain yang lebih
detail.
15. Memberikan rekomendasi teknologi pembangunan yang relatif murah.
16. Memberikan rekomendasi tahapan pembangunan untuk dapat menerapkan konsep
membangun tanpa menggusur.
17.

Memberikan rekomendasi kelembagaan pembangunan dan pemanfaatan Rumah Susun.

BIAYA DAN JADWAL KEGIATAN

N
o
I

Kegiatan & Komponen

Biaya
Biaya Personil
A. Honorarium

Ora
ng

Ja
m

Ha
ri

Fre
k

Satuan

Tarif

Jumlah

1. Ketua Tim Peneliti

15

10 org/ja
0 m

60,000

6,000,0
00

2. Anggota Team
Peneliti

15

10 org/ja
0 m

35,000

4,000,0
00

30

org/ja
3 m

500,00
0

1,500,0
00

40,000

1,200,0
00

10
2

500,00

1,000,0

3. Nara Sumber

4. Petugas Survey
5. Administrasi

3
1

org/ku
30 es
2 org/bul
an

00
13,700,
000

Sub Total 1 A
B. Biaya Perjalanan
Survey
Biaya Transportasi

org/kal
15 i

1,500,0
00

15,200,
000

Sub Total
II

100,00
0

Biaya Non Personil

A.Bahan/Perangkat/Pen
unjang
1. ATK

500,000

2. Biaya Konsumsi

750,000

3. Pengolahan Data

500,000
30
0 USD

4. Publikasi Jurnal

4,050,0
00

TOTAL BIAYA
PENELITIAN

21,000
,000

Jadwal Penelitian

No
1
2
3
4
5

Jenis Kegiatan
Penyusunan Metode
Penelitian
Penyusunan Benchmark
Pengumpulan Data
Sekunder
Analisis Awal
Survey

6 FGD
7 Analisis Studi Kelayakan
Diseminasi Hasil
8 Penelitian
9 Pelaporan
10 Publikasi Jurnal

DAFTAR PUSTAKA
ASEAN, 2010, Asean Economic Community 2015 Blueprint
Asosiasi Konstruksi Indonesia dan Real Eastate Indonesia, Harga Material
AC Nielsen, 2012, Studi Property di Indonesia
BPS, 2010, Statistika Pertumbuhan Ekonomi

BPS, 2011, Statistika Pertumbuhan Ekonomi

BPS, 2012, Statistika Pertumbuhan Ekonomi
Damodaran, Aswath, 2014. Applied Finance, Mc Graw Hill
Gitman, Lawrence, 2013. Managerial Finance, Mc Graw Hill
Pemerintah Kota Bandung, 2009, Perda
Pemerintah Kota Bandung, 2012, Peraturan Walikota
OECD, 2012, Zoning Policy for Fair Trade in OECD member countries
Osterwalden, 2012, Business Canvas Modelling

HALAMAN PENGESAHAN
HIBAH PENGEMBANGAN KAPASITAS RISET DOSEN
Judul Penelitian
: KEGIATAN PEMBANGUNAN SARANA DAN PRASARANA
RUMAH SEDERHANA SEHATPENYUSUNAN FEASIBILITY STUDY (FS) PENATAAN
KAWASAN PERMUKIMAN KUMUH
Bidang Unggulan PT
: Kebijakan, Budaya dan Informasi
Ketua Periset :
a
Nama Lengkap
b

NIP/NIDN

Erman Sumirat, SE MBuss Ak

197710282006041002/0028107704

Jabatan Fungsional

Lektor

Program Studi

Manajemen dan Bisnis

Nomor Hp

08122038021

Alamat Surel (e-mail)

erman.sumirat@gmail.com

Anggota Periset (1)

a
Nama Lengkap

Deru R Indika, SE, MBA

NIP/NIDN

198304172014041001

Fakultas

Manajemen dan Bisnis, FEB Unpad

Lama Penelitian Keseluruhan:

Penelitian Tahun ke
:
Biaya Penelitian Keseluruhan:
Biaya Tahun Berjalan
:

1 tahun
1
Rp. 21.000.000
- diusulkan ke Unpad

Rp. 21.000.000

- dana internal PT

Rp. .

- dana institusi lain

- inkind sebutkan

Rp. .

Bandung, 31 Maret 2016

Mengetahui,
Dekan Fakultas

Ketua Periset,

(Nury Effendi, SE, MA, Ph.D)

(Erman Sumirat, SE,

MBuss, Ak)
NIP 1956082519840310

NIP.

197710282006041002
Menyetujui,
Direktur Riset dan Pengabdian Kepada Masyarakat
Unpad,

Tanda tangan

( Dr. Ayi Bahtiar, M.Si )

NIP. 197010291997021002

Lampiran 3. Format Identitas dan Uraian Umum

IDENTITAS DAN URAIAN UMUM
1. Judul Riset
: KEGIATAN PEMBANGUNAN SARANA DAN PRASARANA
RUMAH SEDERHANA SEHATPENYUSUNAN FEASIBILITY STUDY (FS) PENATAAN
KAWASAN PERMUKIMAN KUMUH
2. Objek Penelitian (jenis material yang akan diteliti dan segi riset) : Revitalisasi Rumah dan
Pasar Kumuh untuk diadikan hunian mixed used building dengan konsep high rise building
menggunakan konsep subsidi silang
3. Lokasi riset (lab/studio/lapangan) Pasar Kumuh dan Area Rumah Kumuh di Astana
Anyar, Pasar Nyesngseret
4. Luaran yang ditargetkan (penjelasan gejala atau kaidah, metode, teori, atau antisipasi yang
dikontribusikan pada bidang ilmu)
Pembuatan konsep bisnis yang mengandung unsur social karena adanya subsidi untuk
masyarakat berpenghasilan rendah dengan konsep mixed used building

5. Kontribusi mendasar pada suatu bidang ilmu (uraikan tidak lebih dari 50 kata, tekankan
pada gagasan fundamental dan orisinal yang akan mendukung pengembangan iptek)
Kebijakan yang pro growth dan pro poor yang melihat kelayakan model bisnis dengan
konsep subsidi silang sehingga apartemen public tidak hanya dinikamati oleh kelas
menengan tetapi termasuk dengan kelas untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR)
dengan pembatasan margin yang layak untuk pengembang atau developer yang dapat
melakukan kerjasama dengan konsep Build Operate Transfer (BOT) dalam koridor Pubic
Private Partnership (PPP) konsep mixed used building dengan kosep ini akan menjadi model
bisnis yang pertama diimplementasikan di Indonesia

6. Jurnal ilmiah yang menjadi sasaran

Garcombs, Journal Doktor Ilmu Manajemen Internasional terindeks scopus
7. Rencana luaran HKI, buku, purwarupa atau luaran lainnya yang ditargetkan, tahun
rencana perolehan atau penyelesaiannya (jika ada)

....

..

Lampiran 4 Formulir Desk Evaluasi Proposal Hibah

Pengembangan Kapasitas Riset Dosen
FORMULIR DESK EVALUASI PROPOSAL
HIBAH PENGEMBANGAN KAPASITAS RISET DOSEN
Judul Penelitian

Bidang Unggulan PT
Topik Unggulan
Perguruan Tinggi
Program Studi
Ketua Peneliti
a. Nama
Lengkap
b. NIP/NIDN
c. Jabatan Fungsional
Anggota Peneliti
Lama Penelitian
Keseluruhan Biaya
Penelitian Tahun ke-1
a. Dana dari internal PT

: KEGIATAN PEMBANGUNAN SARANA DAN PRASARANA

RUMAH SEDERHANA SEHATPENYUSUNAN FEASIBILITY
STUDY
(FS) PENATAAN KAWASAN PERMUKIMAN
KUMUH
Kebijakan Budaya dan Informasi
: Kebijakan
: Universitas Padjadjaran
: Manajemen dan Bisnis
: Erman Sumirat, SE MBuss Ak
197710282006041002/0028107704
Lektor
: Wardhana, SE MBuss
: ......................................................................................
: 1 tahun
: 2 orang
: ........... tahun
Rp.30.000.000

No
Kriteria
Bobot
Skor
Nilai
1 Keterkaitan antara proposal penelitian dengan RIP
25
2 Rekam jejak (track record) tim peneliti
15
3. Keutuhan peta jalan (peta jalan) penelitian
30
Potensi tercapainya luaran:
a. Produk/proses teknologi
4. b. Publikasi, HKI, buku ajar, teknologi tepat
30
guna, model/kebijakan, rekayasa sosial dan
lain-lain.
Jumlah
100
Keterangan : Skor : 1, 2, 3, 5, 6, 7 (1 = Buruk; 2 = Sangat kurang; 3 = Kurang; 5 = Cukup;
6 = Baik; 7 = Sangat baik); Nilai = Bobot x Skor
Komentar Penilai:
Kota, tanggal-bulan-tahun
Penilai,
Tanda tangan
( Nama Lengkap)

Lampiran 5 Formulir Evaluasi Pembahasan Proposal Hibah

Pengembangan Kapasitas Riset Dosen
FORMULIR EVALUASI PEMBAHASAN PROPOSAL
HIBAH PENGEMBANGAN KAPASITAS RISET DOSEN
Judul Penelitian
Bidang Unggulan PT
Topik Unggulan
Perguruan Tinggi
Program Studi
Ketua Peneliti
a. Nama
Lengkap

: ...................................................................................................
...........................................................................................
........
: ...................................................................................................
: ...................................................................................................
: ...................................................................................................
: ...................................................................................................

b. NIP/NIDN

: ......................................................................................
: ......................................................................................

c. Jabatan Fungsional
Anggota Peneliti

: ......................................................................................

Lama Penelitian
Keseluruhan Biaya
Penelitian Tahun ke 1
a. Dana dari internal PT

: ........... orang
: ........... tahun
: Rp. .....................
: Rp. ..................... / in kind : ....................................................
:

No
Bobot
Skor Nilai
Kriteria
1 Kemampuan presentasi dan penguasaan materi penelitian
15
Kesesuaian usulan dengan bidang unggulan dalam RIP
2
25
perguruan tinggi
3 Keutuhan peta jalan dan manfaat penelitian
20
Potensi tercapainya luaran
Produk/proses teknologi
4 b. Publikasi, HKI, buku ajar, teknologi tepat guna,
30
model/ kebijakan, rekayasa sosial , dll.
Pengkajian, pengembangan dan penerapan ipteks-sosbud
Kelayakan (rekam jejak tim peneliti, dukungan dana dari
5 institusi/mitra, jadwal pelaksanaan, usulan pembiayaan)
10
Jumla
100
Keterangan : Skor : 1, 2, 3, 5, 6, 7 h(1 = Buruk; 2 = Sangat kurang; 3 = Kurang; 5 = Cukup;
6 = Baik; 7 = Sangat baik); Nilai = Bobot x Skor
Komentar Penilai:
Kota, tanggal-bulan-tahun
Penilai,
Tanda tangan

( Nama Lengkap )

Lampiran 6 Borang Monitoring dan Evaluasi Hibah

Pengembangan Kapasitas Riset Dosen
MONITORING DAN EVALUASI
HIBAH PENGEMBANGAN KAPASITAS RISET DOSEN

Judul Penelitian

Ketua Peneliti

NIP/NIDN
Perguruan Tinggi
Tahun Pelaksanaan Penelitian

:
:
: .....................................

Biaya yang diusulkan ke DRPM

Biaya yang disetujui DRPM
No

Komponen Penilaian

1 Capaian penelitian
2 Publikasi Ilmiah jurnal
ilmiah Ber ISSN
3
Sebagai pemakalah dalam
pertemuan ilmiah
Nasional/ Internasional
4 Bahan Ajar
5 TTG,Produk/Model/Purwar
u pa/Desain/ Karya seni/
Rekayasa Sosial

: Rp.
: Rp. ...........
Keteranga
Bobo Skor Nilai
n
t
< 25% 2550% 5175% >75%
30
Draf Submitted Accepted Publishe
30
d
Draf

Terdaftar

Sudah
Dilaksanakan

30

Draf

Editing

Sudah Terbit

Draf

Produk

Penerapan

Jumla
h

100

Komentar Penilai:
.................................................................................................................................................

.................................................................................................................................................

Kota, tanggal-bulan-tahun
Penilai,
Tanda tangan
(Nama Lengkap)

Lampiran 7 Format Catatan Harian (Logbook)

No
1

Tanggal

Kegiata

/./ Catatan:
Dokumen Pendukung:

/./ Catatan:
Dokumen Pendukung:

/./ Catatan:
Dokumen Pendukung:

dst

dst

Dan seterusnya

Keterangan: hasil yang dicapai pada setiap kegiatan (foto, grafik, tabel, catatan, dokumen,
data dan sebagainya) dilampirkan (diunggah).

Lampiran 8. Format Justifikasi Anggaran

1. Belanja Oprasional lainnya

Justifikasi
Pemakaian

Material

Kuantitas

Harga
Satuan
(Rp)

Harga Peralatan
Penunjang (Rp)
Th I
Th 2

Peralatan penunjang 1
Peralatan penunjang 2
Peralatan penunjang 3
..
Peralatan penunjang n
SUB TOTAL (Rp)
2. Bahan Habis Pakai
Material

Justifikasi
Pemakaian

Kuantitas

Harga
Satuan
(Rp)

Biaya per Tahun (Rp)

Th I
Th 2

Material 1
Material 2
Material 3
..
Material n
SUB TOTAL (Rp)
3. Perjalanan

Material
Perjalanan ke
tempat/kota A

Justifikasi
Perjalanan

Kuantitas

Harga
Satuan
(Rp)

survei/sampling/dll .

Perjalanan ke
tempat/kota n
SUB TOTAL (Rp)
BIAYA TOTAL (Rp)

Biaya per Tahun (Rp)

Th I

Th 2

Lampiran 9. Dukungan Sarana dan Prasarana Riset

Daftar peralatan dan fasilitas pendukung kegiatan riset
No
.

Nama
Peralatan/Sarana Tempat

Kegunaan

Lampiran 10. Susunan Organisasi Tim dan Pembagian

Tugas

No
1
2

Nama/NIP/NIDN
Erman Sumirat
Wardhana

Fakultas
Ekonomi
Ekonomi

Bidang
Ilmu
Manajem
Manajem
en

Alokasi waktu
(jam/minggu)

Rincian Tugas
Model Bisnis
Analisis Keuangan

Lampiran 11. Biodata Ketua dan Anggota Tim

A. IDENTITAS DIRI
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
13

Nama Lengkap (dengan gelar)

Jenis Kelamin
Jabatan Fungsional
NIP
NIDN
Tempat dan Tanggal Lahir
Email
Nomor Telepon HP
Alamat Kantor
Nomor Telepon/Faks
Lulusan yang telah dihasilkan
Mata Kuliah yang diampu

Erman Sumirat, SE, MBuss (Finance), Ak

Lelaki
Lektor
197710282006041002
0028107704
Bandung/28 Oktober 1977
erman.sumirat@gmail.com
08122038021
Jl. Dipati Ukur 35 Bandung 40132
022-2509055 atau 022 4239954
S-1 = 75 orang; S-2 = 30 orang
1. Manajemen Keuangan
2. Manajemen Keuangan Lanjutan
3. Manajemen Resiko
4. Manajemen Strategik
5. Akuntansi Manajemen
6. Budgeting

B. RIWAYAT PENDIDIKAN

Nama Perguruan Tinggi

Bidang Ilmu
Judul Skripsi/Thesis
Nama
Pembimbing/Promotor

S-1
Universitas Padjadjaran
Akuntansi-Ekonomi
Analisis Deplesi pada
Kinerja Keuangan PT
Timah Tbk
Prof. Suripto Samid, SE,
MS, Ak
Djumarma Bede, SE, Msi,
Ak
Syaiful Rahman Soenaria,
SE, MT, Ak

S-2
Monash University
Australia
Banking & Finance
Coursework

S-3
-

C. PENGALAMAN PENELITIAN DALAM 5 TAHUN TERAKHIR

No.
1
2

Tahun
2014
2013

Judul Penelitian
Renstra BKPM
Studi kelayakan dan model
pembiayaan proyek
infrastruktur dalam bidang
tol,water treatment plant,
waste to energy dalam

Sumber
BKPM
Pusat Litbang
Strategis
Kementrian PU

Jumlah (Rp)
1,5 Milyar
500 juta

2012

2012

2012

2011

2011

2011

skema public private

partnership/kerjasama
pemerintah swasta
Studi Kelayakan Terminal
Kargo Airport Soekarno
Hatta
Studi Kelayakan PLTU
Mangunpadi 2 x 135 MW
Studi Kelayakan
Pemanfaatan Profit Sharing
Migas untuk Provinsi
Sumatera Selatan
Restrukturisasi BPR Kota
Bandung
Revisi Pepres 54/2011
Pengadaan Barang dan Jasa
LKPP-Bapenas
Business Strategy Analysis

2011

PT POS INDONESIA
Standard Operationg

10

2010

Procedure PT PGN TbK

Perencanaan Strategis dan

11

2010

Restrukturisasi BUMD
Analisis Manajemen Resiko

12

2009

untuk PT Pupuk Sriwijaya

Revitalisasi Aset Pemda

2009

Jawa Barat
Feasibility Study Waste to

13

Energy for Gedebage

14

2009

Project
Financial Feasibility Study
for Ciater Geothermal

PT Angkasa Pura
Persero

600 juta

PT Truba
Manunggal Tbk
Pemprov
Sumatera Selatan

500 juta

APBD Kota
Bandung
LKPP

100 juta

PT Pos Indonesia

700 juta

PT PGN Tbk

600 juta

APBD Kota
Bandung

180 juta

PT Pupuk
Sriwijaya

350 juta

Pemprov Jawa
Barat

150 juta

APBD Kota
Bandung

600 juta

PT Trinergy
Wahana
Sambadha Sakti

200 juta

500 juta

350 juta

Power Plant

D. PENGALAMAN PENGABDIAN KEPADA MASYARAKAT DALAM 5 TAHUN

TERAKHIR
No
1

Tahun

Judul Pengabdian Kepada

Sumber

Jumlah

2007-2009

Masyarakat
Tenaga ahli pada Studi Kelayakan

APBD Kota

150 juta

Pembangkit Listrik Tenaga Sampah

Bandung
Asosiasi Pengelola

100 juta

Karbon Indonesia
Kementrian PU

120 juta

2011-2012

(PLTSa) Gedebage
Kajian Pengelola Karbon Kredit di

2013

Indonesia
Tenaga ahli model pembiayaan

infrastruktur PU
Tenaga ahli prediksi Pajak Daerah

2014

Bappeda Bandung

525 juta

dan Retribusi Kota Bandung

E. PUBLIKASI ARTIKEL ILMIAH DALAM 5 TAHUN TERAKHIR
No
1
2

5
6

7
8

Judul Artikel Ilmiah

Analyzing Business Feasibility
at Gas Station For PT. Total Oil
Indonesia
Stock Pricing Analysis of PT.
LEN as Alternative Sources of
Fund Through the Initial Public
Offering (IPO)
Investment Analysis and
Business Scheme for the New
Cargo Village in Soekarno-Hatta
International Airport
Bond as an alternative financing
for BCA Mortgage and mortgage
processing service level
improvements at BCA consumer
loan bandung office
Feasibility Study for Gas Power
Plant Project in Kabupaten
Muara Enim
Optimizing the Capital Structure
Using Cost of Capital Approach:
a Case Study at
PT.Telekomunikasi Indonesia,
Tbk
Project Feasibility Study at
waste management project (case
study TPPAS Nambo)
Feasibility Investment Analysis
On Development Telkom
Landmark Tower Building At PT
Telkom Landmark Tower

Nama Jurnal
The Indonesian
Journal of Business
Administration
The Indonesian
Journal of Business
Administration

Volume/Nomor/Tahun
Vol 1, No 3 2012

The Indonesian
Journal of Business
Administration

Vol 1, No 8 2012

The Indonesian
Journal of Business
Administration

Vol 2, No 7 2013

The Indonesian
Journal of Business
Administration
The Indonesian
Journal of Business
Administration

Vol 2, No 10 2013

The Indonesian
Journal of Business
Administration
The Indonesian
Journal of Business
Administration

Vol 2, No 17 2013

Vol 1, No 7 2012

Vol 2, No 17 2013

Vol 2, No 17 2013

F. PEMAKALAH SEMINAR ILMIAH (ORAL PRESENTATION) DALAM 5 TAHUN

TERAKHIR
No

Nama Pertemuan

Judul Artikel Ilmiah

Waktu Dan Tempat

Ilmiah/Seminar
Konferensi Internasional

Carbon Finance

2008, Nusa Dua Bali

Seminar Nasional

Seminar
Financial Planner and

2008, UI Jakarta

Seminar Nasional

Wealth Management
Public Private

2009, Jakarta

Konferensi Internasional

Partnership Forum
Creative SME in

2010, Calgary,

3
4

World Canadian Business

Bandung

Canada

Conference
Konferensi Internasional

Risk Management

2012, Juni, Paris,

International Conference in

model for

Perancis

Business, Economics and Finance

Microfinance

(ICBEF) 2012

Business in Indonesia

G. KARYA BUKU DALAM 5 TAHUN TERAKHIR

No

Judul Buku

Tahun

Jumlah

Penerbit

Halaman
1
Dst.

H. PEROLEHAN HKI DALAM 5-10 TAHUN TERAKHIR

No
1
Dst.

Judul/Tema HKI

Tahun

Jenis

Nomor P/ID

I. PENGALAMAN MERUMUSKAN KEBIJAKAN PUBLIK/REKAYASA SOSIAL

LAINNYA DALAM 5 TAHUN TERAKHIR
No
1

Judul
Estimasi Pajak dan

Tahun
2014

Retribusi kota Bandung

Tempat Penerapan
Pemerintah Kota

Respon Masyarakat
Hasil analisis akan

Bandung

menjadi acuan
Pemkot dalam
menetapkan target
pajak dan retribusi

Revisi Perpres 54/2010

2011

LKPP, Bapenas

dilihat dari aspek ekonomi

daerah Bandung
K/L/D/I akan
menerapkan eprocurement melalui

Analisis studi kelayakan

2007-

Pemkot kota

LPSE
Hasil analisis akan

pembangkit listrik tenaga

2009

Bandung

menjadi acuan

sampah

Pemkot dalam
menerapakan tender
untuk memilih
kontraktor dan

operator PLTSa

J. PENGHARGAAN DALAM 10 TAHUN TERAKHIR (DARI PEMERINTAH,

ASOSIASI ATAU INSTITUSI LAINNYA)
No
1

Jenis Penghargaan
Piagam Peserta Diklat Pra-Jabatan

Institusi Pemberi Penghargaan

Departemen Pendidikan Nasional

Tahun
2006

(Prajab) CPNS terbaik

Sertifikat sebagai peserta terbaik

Sampoerna SBM ITB

2008

dalam acara case teaching training

Uang Tunai dan Piagam Peserta

Ciputra Foundation-Bank Mandiri

2009

IMM Program-Universiteit of

2011

Terbaik Training for Trainers in

Entrepreneurship
Buku dan Sertifikat dari Leiden

Universiteit sebagai peserta terbaik di Leiden, the Netherlands

bidang riset dengan case study
lembaga keuangan mikro di kota
Bandung

Semua data yang saya isikan dan tercantum dalam biodata ini adalah benar dan dapat
dipertanggungjawabkan secara hukum. Apabila di kemudian hari ternyata dijumpai
ketidaksesuaian dengan kenyataan, saya sanggup menerima sanksi.
Demikian biodata ini saya buat dengan sebenarnya untuk memenuhi salah satu persyaratan
dalam pengajuan Hibah Pengembangan Kapasitas Riset Dosen Tahun 2016

Bandung 31 Maret 2016

Pengusul,

Erman Sumirat, SE MBuss Ak

197710282006041002

Lampiran 12. Surat pernyataan Ketua Tim

KEMENTERIAN RISET, TEKNOLOGI DAN PENDIDIKAN TINGGI UNIVERSITAS PADJADJARAN

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS
Jalan Dipatikukur no 35
Bandung

SURAT PERNYATAAN
Yang bertanda tangan di bawah ini:
Nama

: Erman Sumirat, SE MBuss Ak

NIP/ NIDN: 197710282006041002/0028107704

Pangkat/ Golongan : III/C
Jabatan Fungsional : Lektor
Alamat : Jalan Rancakendal 97 Cigadung 2
Dago 40191 Bandung
Dengan ini menyatakan bahwa proposal riset saya yang berjudul:
KEGIATAN PEMBANGUNAN SARANA DAN PRASARANA RUMAH SEDERHANA SEHAT
PENYUSUNAN FEASIBILITY STUDY (FS) PENATAAN KAWASAN PERMUKIMAN KUMUH
yang diusulkan dalam Hibah Pengembangan Kapasitas Riset Dosen tahun anggaran 2016
bersifat original dan belum pernah dibiayai oleh lembaga/sumber
dana lain.
Bilamana di kemudian hari ditemukan ketidaksesuaian dengan pernyataan ini, maka saya
bersedia dituntut dan diproses sesuai dengan ketentuan yang berlaku dan mengembalikan
seluruh biaya penelitian yang sudah diterima ke kas negara.
Demikian pernyataan ini dibuat dengan sesungguhnya dan dengan sebenarnya-benarnya

Mengetahui
Dekan Fakultas Ekonomi dan Bisnis

Nury Effendi, SE, MA, Ph.D

SE, MBuss, Ak

NIP. 1956082519840310
197710282006041002

Yang Menyatakan

Erman Sumirat,
NIP.

A.
1

Nama Lengkap (dengan gelar)

Deru R Indika, SE.MBA

Jenis Kelamin

Jabatan Fungsional

Dosen

NIP/NIK/Identitas lainnya

198304172014041001

NIDN

Tempat dan Tanggal Lahir

Bukittinggi/ 17 April 1983

E-mail

derurindika@gmail.com

Nomor Telepon/HP

081573406623

Alamat Kantor

Jl. Dipati Ukur 35 Bandung

10

Nomor Telepon/Faks

11
12

Identitas Diri

Lulusan yang Telah Dihasilkan

Mata Kuliah yang Diampu

S-1 = orang; S-2 = orang; S-3 = orang

1.
2.
3.
4.

Manajemen Pemasaran
Pengantar Bisnis
Pengantar Manajemen
Perilaku Organisasi

B. Riwayat Pendidikan
Nama Perguruan Tinggi

Tahun Masuk-Lulus
Bidang Ilmu
Judul Skripsi/Tesis/Disertasi

Nama Pembimbing/Promotor

S1
S1
Ekonomi,
Manajemen
Pemasaran
Universitas
Padjadjaran
2001-2006
Manajamen
Analisa Perbandingan
Perceived Quality dan
Pengaruhnya
Terhadap
Profitabilitas
Perusahaan
Dr. R. Arief Helmi,
S.E,M.P

C. Pengalaman Penelitian Dalam 5 tahun Terakhir

(Bukan Skripsi, Tesis, maupun Disertasi)
No Tahun
Judul Penelitian
1

2
3
4

S2
S2
Manajemen
Administrasi Bisnis,
General
Manajegement
SBM ITB
2011-2013
Manajemen
An Experiment Of
Game Promotion And
Selling
Using Twitter

S3

Ir. Budi Permadi

Iskandar, MSP

Pendanaan
Sumber
Dinas Pariwisata
Jawa Barat

Jumlah (Juta Rp)

Kegiatan Penyusunan Road Map
Revitalisasi Keraton dan Museum
Kasepuhan, Kanoman Dan Astana
Gunung
Jati
Cirebon
Untuk
Manajemen Pengelolaan
2014
Penelitian Potensi dan Profil Pasar Pemda Bandung
Wisatawan Jawa Barat
2015
Penelitian
Evaluasi
Kepuasan Pemda bandung
Konsumen
Terhadap
Pelayanan
Perizinan Di Kota Bandung
2015
Kelompok Referensi Dan
Harga LMFE
Sebagai Stimulus Konsumen Dalam
Memutuskan Membeli Low Cost
Green Car (Lcgc) Di Kota Bandung
*Tuliskan sumber pendanaan, baik dari Skema penelitian DIKTI maupun dari sumber lainnya
2013

D. Pengalaman Pengabdian Pada Masyarakat dalam 5 Tahun Terakhir

No Tahun
Judul Pengabdian Pada Pendanaan
Masyarakat
Sumber
Jumlah (Juta Rp)
1
2016
Pengembangan
Badan LPPM

Usaha Milik Desa Dan

Penilaian
Potensi
Ekonomi Desa Di Desa
Parapatan Dan Desa
Paningkiran Kecamatan
Sumberjaya Kabupaten
Majalengka
2
2016
Fun Walk ISEI Bandung
ISEI
*Tuliskan sumber pendanaan, baik dari Skema penelitian DIKTI maupun dari sumber lainnya
E. Publikasi Artikel Ilmiah Dalam Jurnal dalam 5 Tahun Terakhir
No Judul Artikel Ilmiah
Nama Jurnal
Volume/Nomor/Tahun

F. Pemakalah Seminar Ilmiah (Oral Presentation) dalam 5 Tahun Terakhir

No Nama Pertemuan Ilmiah /
Judul Artikel Ilmiah
Waktu dan Tempat
Seminar

G. Karya Buku dalam 5 Tahun Terakhir

No Judul Buku
Tahun

Jumlah Halaman

H. Perolehan HKI dalam 510 Tahun Terakhir

No Judul/Tema HKI
Tahun

Jenis

Penerbit

Nomor P/ID

I. Pengalaman Merumuskan Kebijakan Publik/Rekayasa Sosial Lainnya dalam 5 Tahun Terakhir

No Judul/Tema/Jenis Rekayasa Sosial Lainnya
Tahun
Tempat
Respon
yang Telah Diterapkan
Penerapan
Masyarakat

J. Penghargaan dalam 10 tahun Terakhir (dari pemerintah, asosiasi atau institusi lainnya)
No Jenis Penghargaan
Institusi Pemberi Penghargaan
Tahun

Semua data yang saya isikan dan tercantum dalam biodata ini adalah benar dan dapat dipertanggungjawabkan secara
hukum. Apabila di kemudian hari ternyata dijumpai ketidak- sesuaian dengan kenyataan, saya sanggup menerima sanksi.
Demikian biodata ini saya buat dengan sebenarnya untuk memenuhi salah satu persyaratan dalam pengajuan Penelitian Unggulan
Fakultas
Bandung, Maret 2016
Pengusul,

Deru R Indika SE, MBA