MAKALAH

STUDI KELAYAKAN
PEMBANGUNAN RUSUNAWA SIBOLGA
SUMATERA UTARA

TUTOR

Dr.Moch.Ali Mahsuri,S.Sos.M.Si

DISUSUN OLEH
Endang Febrianto
040984802
 BABI

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Infrastruktur dalam kondisi saat ini sangatlah penting untuk membantu masyarakat yang
belum memilki rumah pribadi, atau bagi masyarkat yang Kurang mampu. Dalam hal ini
infrastruktur yang dikembangkan oleh beberapa Pemerintah daerah dan pembangunan rumah
susun khususnya rumah sewa (rusunawa) kelas menengah kebawah.

Ujung dari program rusunawa adalah memberi kemudahan dan keringanan tempat tinggal
bersewa dengan harga terjangkau untuk masyarakat (Hery Maulana, 2014). Saat ini
Kotamadya Sibolga telah memiliki unit Rusunawa, rusunawa ini memiliki 5 lantai yang
ditujukan untuk masyarakat yang kurang mampu yang ada di Kotamadya Sibolga. Jika
dibandingkan Kapasitas rusunawa dan Jumlah masyarakat Kurang mampu yang ada di
wilayah Sibolga, maka rusunawa ini masih sangat Jauh dari kata cukup untuk memenuhi
kebutunan masyarakat Kotamadya Sibolga.

Melihat hal tersebut, maka sebenarmya pengadaan sarana rusunawa sebagai fasilitas
penunjang hunian masyarakat termasuk hal mendasar yang perlu mendapat perhatian khusus
dari pemerintahan. Tepatnya Kementrian Perumahan Rakyat tentang pengembangan
pembungunan rusunawa (Kartika Pudji Lestari, 2012). Rusunawa Pemko ini tidak menitik
beratkan pada keuntungan yang akan diperoleh, akan tetapi pada manfaat ekonomis bagi
kesejahteraan masyarakat.

B. Tujuan Penelitian

Tujuan yang diharapkan dari penelitian ini adalah:

1. Mengetahui fungsi rusunawa bagi masyarakat.

2. Menilai kelayakan proyek pembangunan Rusunawa Milik Pemko Sibolga tersebut.

C. Manfaat Penelitian

1. Penelitian ini diharapkan dapat memberikan mantaat bagi Bagi dunia ilmu pengetahuan,
hasil penelitian ini dapat memperkaya referensi mengenai analisis kelayakan proyek
pembangunan rusunawa.
2. Bagi peneliti sendiri dapat digunakan sebagai pembelajaran dan juga sebagai salah satu
penyelesaian tugas mata kuliah Manajemen Proyek.
 BAB II

PERMASALAHAN

Berdasarkan latar belakang di atas, maka dapat dirumuskan permasalahan yaitu Menganalisis
kelayakan pada proyek pembangunan Rusunawa milik Pemerintah Kotamadya Sibolga.
 BAB III

PEMBAHASAN

A. Pengertian Rumah Susun

Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan
yang terbagi dalam bangunan-bangunan yang terstruktur secara fungsional dalam arah
horizontal maupun vertikal, merupakan satuan-sutuan yang masing-mausing dapat memiliki
secara terpisah terutama tempat-tempat hunian yang dilengkapı dengan bangunan bersama
dan tanah bersama (DU No 4, 1995).

Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan
yang terbagi didalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah
horizontal maupun vertikal, yang merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat
dimiliki dan digunakan secara terpisah, Terutama untuk tempat hunian yang dilengkapı
dengan bangunan bersama, benda bersama, dan tanah Bersama (UU No 1, 2011).

B. Prinsip Dasar Pembangunan Rumah Susun

Menurut kebijakan dan rencana strategis pembanguanan rumah susun di perkotaan tahun
2007, menjelaskan bahwa pembangunan rusunawa di kawasan perkotaan didasarkan pada
konsep pembangunan berkelanjutan, yang menempatkan manusia sebagai pusat
pembangunan. Dalam 3 pelaksanaannya, menggunakan prinsip tata kelola kepemerintahan
yang baik (good govermance) dan tata kelola perusahaan yang baik (good corporate
govermance). Prinsip dasar pembangunan rusunawa meliputi:

a. Keterpaduan: pembangunan Rusunawa dilaksanakan prinsip keterpaduan kawasan,

sektor, antar pelaku, dan keterpaduan dengan sistem perkotaan
b. Efisiensi dan Efektivitas: memanfaatkan sumber daya yang tesedia secara optimal,
melalui peningkatan intensitas pengunaan lahan dan sumber daya lainnya
c. Keseimbangan dan Keberkelanjutan: mengindahkan keseimbangan ekosistem dan
kelestarian sumber daya yang ada.
d. Partispasi: mendorong kerjasama dan kemitraan Pemerintah dengan badan usaha dan
masyarakat untuk dapat berpartisipasi dalam proses perencanan, pembangunan,
pengawasan, operasi dan pemeliharaan, serta pengelolaan Rusun.
 e. Kesetaraan: menjamin adanya kesetaraan peluang bagi masyarakat berpenghasilan
menengah-kebawah untuk dapat menghuni Rusun yang layak bagi peningkatan
kesejahteraannya.
f. Transparansi dan Akuntabilitas: menciptakan kepercayaan timbal balik antara
pemerintahan, badan usaha dan masyarakat melalui penyediaan informasi yang
memadai. serta dapat mempertanggungJawabkan Kinerja pembangunan kepada
seluruh pemangku kepentingan.

C. Dasar Perencanaan Pembangunan Rumah Susun

UU No20 tahun 2011 tentang rusun menyebutkan bahwa, rusun sebagai salah satu solusi
pemenuhan kebutuhan perumahan yang layak bagi masyarakat berpenghasilan menengah
kebawah, memerlukan standar perencanaan rusun sebagai dasar pembangunannya. Standar
perencanaan rusun ni diperlukan agar harga Jual sewa rusun dapat terjangkau oleh kelompok
sasaran yang dituju, tanpa mengurangi asas kemanfaatan, keselamatan, keseimbangan,
keserasian rusun dengan tata bangunan dan lingkungan kota. Standar perencanaan rusun di
kawasan perkotaan adalah sebagai berikut:

a. Kepadatan bangunan
b. Jumlah dan kepadatan penduduk
c. Rencana rinci tata ruang
d. Layanan prasarana, sarana, dan utilitas umum
e. Layanan moda tranportasi
f. Alternatif pengembangan konsep permanfaatan rumah susun
g. Layanan infomasi dan komunikasi
h. Konsep hunian berimbang, dan
i. Analisis potensi kebutuhan rumah susun.

Pembangunan rusunawa milik Pemko Sibolga bertujuan untuk memfasilitasi kebutuhan

Masyarakat Pemko Sibolga yang berasal dari keluarga kurang mampu dan keluarga kelas
menengah kebawah, yang dapat dihuni secara Bersama sama dengan memanfaatkan fasilitas
bersama.

D. Definisi studi kelayakan proyek

Menurut Hartono Poerbo (998), studi kelayakan proyek merupakan pengkajian suatu usulan
proyek, apakah dapat dilaksanakan atau tidak, dengan berdasarkan berbagai aspek kajian.
Tujuan dari studi kelayakan proyek adalah untuk mengetahui apakah suatu proyek dapat
dilaksanakan dengan berhasil sehingga dapat menghindari pengeluaran investasi modal yang
terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan, upaya untuk memperbaiki
terhadap penilaian investasi, dan untuk menentukan urutan berbagai proyek dalam
serangkaan peluang investasi yang lain baik sehingga proyek yang akan menguntungkan
terletak pada urutan yang paling atas.

Ada beberapa aspek dalam studi kelayakan proses yang digunakan sebagai persiapan untuk
melihat apakah proyek tersebut dapat dilaksanakan, dan untuk mengetahui tantangan-
tantangan yang dapat menghambat pelaksanaan proyek. Aspek-aspek tersebut yaitu:

a. Aspek Teknis Aspek teknis merupakan analisa tentang input dan output berupa
barang dan jasa yang akan diperlukan dan dihasilkan oleh proyek.
b. Aspek Managerial dan Administrasi Aspek managerial dan administrasi merupakan
aspek yang menyangkut kemampuan staf proyek untuk menjalankan administrasi
kegiatan dalam ukuran besar. untuk menghindari pengambilan keputusan yang
kurang baik dalam proyek yang direncanakan maka aspek ini perlu mendapatkan
perhatian khusus.
c. Aspek lnstitusional (Aspek Organisasi) Aspek institusional merupakan aspek yang
perhatiannya ditunjukan pada hubungan administrasi proyek dengan masyarakat dan
organisasi pemerintah yang bertujuan untuk melihat apakah hubungan antara masing
masing wewenang dan tanggung jawab dapat diketahui dengan jelas.
d. Aspek sosial Aspek sosial adalah aspek memiliki tujuan tujuan sosial seperti
penyediaan kesempatan kerja dan pemerataan pendapatan.
e. Aspek komersial Aspek komersial menganalisa penawaran input barang dan jasa yang
diperlukan proyek dan menganalisa pasaran output yang akan dihasilkan proyek.
f. Aspek finansial Aspek finansial menyelidiki terutama perbandingan antara
pengeluaran dan revemie earnings proyek, yaitu apakah proyek akan mampu
membayar kembalı dana tersebut, dan apakah proyek akan berkembang dengan baik
sehingga dapat berdiri sendiri.

E. Tujuan Studi Kelayakan Proyek

Tujuan dilakukan studi kelayakan adalah untuk meminimalisir risiko kesalahan dalam
melakukan investasi. Menurut Kasmir dan Jaktar (2005), ada lima tujuan perlunya
melakukan studi kelayakan, yaitu:
a. Menghindari Resiko Kerugian Untuk mengatasi resiko kerugian di masa yang akan
datang ada semacam kepastian. Kondisi ini ada yang dapat diramalkan akan terjadi
atau memang dengan sendirinya terjadi tanpa dapat diramalkan. Dalam hal ini fungsi
studi kelayakan adalah untuk meminimalkan resiko yang tidak kita inginkan, baik
resiko yang dapat kita kendalikan maupun yang tidak dapat kita kendalikan.
b. Memudahkan Perencanaan jika kita sudah dapat meramalkan apa yang akan terjadi
dimasa yang akan datang, maka akan mempermudah kita dalam melakukan
perencanaan dan hal-hal apa saja yang perlu direncanakan. Perencanaan tersebut
meliputi:
1) Berapa jumlah dana yang diperlukan.
2) Kapan usaha akan dijalankan
3) Dimana lokasi usaha akan dibangun
4) Siapa yang akan melaksanakan
5) Bagaimana cara melaksanakannya
6) Berapa besar keuntungan yang akan diperoleh
7) Bagaimana cara mengatasi jika terjadi penyimpangan
c. Memudahkan pelaksanaan pekerjaan Dengan adanya berbagai rencana yang sudah
disusun akan sangat memudahkan pelaksanaan usaha. Para pelaksana yang
mengerjakan bisnis tersebut telah memiliki pedoman yang harus dikuti. Pedoman
tersebut telah tersusun secara sistematis, sehingga usaha yang dilaksanakan dapat
tepat sasaran dan sesuai dengan rencana yang sudah disusun.
d. Memudahkan Pengawasan Dengan telah dilaksanakannya suatu usaha sesuai dengan
rencana yang sudah disusun, maka akan memudahkan Kita untuk melakukan
pengawasan terhadap Jalannya usaha. Pengawasan ini perilu dilakukan agar tidak
melenceng dari rencana yang telah disusun.
e. Memudahkan Pengendalian Apabila dalam pelaksanaan pekerjaan telah dilakukan
pengawasan, maka jika terjadi penyimpangan akan mudah terdeteksi, sehingga dapat
dilakukan pengendalian atas penyimpungan tersebut. Tujuan pengendalian adalah
untuk mengendalikan pelaksanaan agar tidak melenceng dari rel yang sesungguhnya,
sehingga pada akhirnya tujuan perusahaan akan tercapai. Pada studi kelayakan proyek
pembangunan rusunawa Pemko Sibolga aspek yang diutamakan yaitu aspek sosial,
karena dengan adanya rusunawa bagi masyarakat di Kabupaten Merangin diharapkan
dapat membantu masyarakat yang kurang mampu dan masyarakat kelas menengah
kebawah yang tinggal di wilayah Pemko Sibolga.
 BABIV

KESIMPULAN DAN SARAN

A. Kesimpulan

Dari hasil analisis studi kelayakan proyek pembangunan rusunawa Pemko Sibolga dapat
ditarik Kesimpulan ditinjau dari aspek sosial, proyek pembangunan ini sangat membantu
bagi masyarakat di wilayah Pemko Sibolga yang kurang mampu dan masyarakat kelas
menengah kebawah. Hal tersebut karena, selain tarif sewa rusunawa yang rendah, lokasi
rusunawa berada tak jauh dari Pusat Kota. Dengan demikian, masyarakat yang kurang
mampu atau yang belum memiliki rumah yang tinggal di wilayah Pemko Sibolga dengan
dibuktikan dengan KTP yang dikeluarkan oleh Pemko Sibolga bisa memanfaatkan
rusunuwa tersebut dengan sewa yang murah.

B. Saran

Untuk kesempurnaan penyusunan tugas berikutnya diharapkan kritik dan saran yang
bersifat membangun dari berbagai pihak agar dalam penyusunam tugas kedepannya bisa
ditingkatkan lagi.
 DAFTAR PUSTAKA

1. Lestari, Kartika Pudji. 2012. Studi Kelayakan lmvestasi Proyek Pembangunman Raumah
SuSun Sewa (RUSUNAWA) (Studi Kasus pelaksanaan proyek pembanguna Rusunawa
Mahasiswa UNS, Fakultas Teknik Universitas Negeri Surakarta, Surakarta)
2. Nawawi, 2003. Makalah Metode Penelitian Stud Kasus. Di akses dari,
https://antibilombak.blogspot.com/2014/06/makalah-metode-penelitian-studi-kasus.html?
=1.
3. Sinaga, Dadjim, & Saragih, Herlina J. R. 2013. Studi Kelayakan Investasi Pada Proyek
Dan Bisnis Dalam Perspektif iklim ivestasi Perekonomian Global teori dan Aplikasinya
dalam Menilai Investasi Modal dalam Proyek dan Bisnis). Jakarta :
Mitra Wacana Media
4. PERDA KOTA SIBOLGA NO. 2 TAHUN 2015. Di akses dari,
https://peraturan.bpk.go.id/Home/Details/63288