PERUMAHAN NEGARA – PERMINTAAN, PERANCANGAN,

PERLAKSANAAN DAN ISU-ISU SEMASA BERKAITAN PERUMAHAN

ABSTRAK
Agenda perumahan yang komprehensif perlu memimpin dan mengurus sektor perumahan secara
keseluruhannya. Serta, ia juga perlu memperakui bahawa rumah adalah satu keperluan asas dan juga
pengumpulan aset. Dasar perumahan yang hanya bertumpu kepada aspek keperluan sosial perumahan
ataupun aspek pengumpulan aset adalah tidak memadai, malahan ini mungkin akan mengakibatkan
ketidakseimbangan dan masalah pengurusan di dalam sektor perumahan. Pengurusan sektor ini harus
menjadikannya produktif, supaya memberi manfaat kepada pembangunan ekonomi negara dan
mengelakkan pembaziran sumber.

1. Pendahuluan ketinggalan sektor kediaman mampu milik

Perumahan adalah salah satu
daripada keperluan masyarakat berbanding
dengan perkara lain yang mana perumahan
memberi tempat perlindungan, privasi dan
asas kepada sesebuah keluarga. Kualiti
perumahan yang baik ini membolehkan
peningkatan taraf kehidupan kepada
penduduk tersebut. Perumahan juga
merupakan tempat untuk menjana ekonomi
kepada penduduk setempat secara
komersial mahu pun industri. Secara tidak
langsung ini akan meningkatkan taraf
kehidupan kualiti dan kuantiti kepada
perumahan tersebut malah dipandang
sebagai polisi penting untuk meningkatkan
dan mentransformasikan sosio – ekonomi
masyarakat setempat. Pembangunan
daripada Dasar Perumahan Negeri Perak
menyatakan pembangunan perumahan
telah menjadi keperluan untuk mengimbangi
peningkatan penduduk masa kini.
2. Permintaan Perumahan
Berdasarkan trend pasaran hartanah
yang bermula sejak 2013, aktiviti pasaran
hartanah dijangka akan lebih perlahan.
Bagaimanapun, secara puratanya, harga
hartanah masih mengalami peningkatan
walaupun pada kadar sederhana. Tidak
masih menjadi tumpuan utama pembeli dan
ia terus menjadi keutamaan pembangunan
bagi sebahagian besar pemaju tempatan.
Sektor berkenaan turut dirangsang dengan
dasar baharu kerajaan, antaranya projek
perumahan Perbadanan PR1MA Malaysia
(PR1MA) yang diwujudkan bagi memastikan
sasaran penyediaan rumah mampu milik
kepada rakyat menepati sasaran. Antara
lain, dua dasar baharu diperkenalkan iaitu
had kelayakan pendapatan bulanan isi
rumah untuk memohon rumah PR1MA
dinaikkan daripada RM10,000 kepada
RM15,000 dan tempoh moratorium atau
pegangan hartanah itu dipendekkan
daripada 10 tahun kepada lima tahun.
Perunding hartanah antarabangsa
mengatakan bahawa penyediaan rumah
mampu milik masih hangat diperkatakan,
terutama bagi mereka yang berpendapatan
rendah dan sederhana. Bagaimanapun
kegagalan untuk mendapatkan kelulusan
bagi pinjaman perumahan menjadi antara
sebab ramai bakal pembeli tidak dapat
membeli rumah yang diidamkan.
Dalam hal ini, kerajaan perlu
memainkan peranan. Pemaju hartanah
misalnya, perlu menyediakan sekurang-
kurangnya 30 peratus daripada projek yang
dibangunkan dalam lingkungan harga rumah
mampu milik yang mana tarif mampu milik
itu ditetapkan oleh kerajaan. Perkara ini
bukan saja membantu syarikat pemaju
untuk membangunkan projek kediaman
pada harga yang mengikut pasaran semasa,
tetapi pada masa sama membantu rakyat
berpendapatan rendah dan sederhana untuk
memiliki kediaman sendiri.
Bagaimanapun, pasaran hartanah
Malaysia dijangka akan mengalami
pemulihan pada tahun depan dan akan
datang dengan unjuran peningkatan
transaksi jualan sekitar 10 peratus.
Pertumbuhan itu akan dipacu oleh pelbagai
faktor, termasuk kemasukan pelaburan asing
seperti China yang dijangka membuka
peluang menerusi pembangunan projek
dalam sektor hartanah
3. Perancangan Dan Pelaksanaan
Perumahan Di Malaysia
Bagi merancang dan melaksanakan
perumahan di negara ini, Kerajaan telah
menggaris beberapa panduan untuk
menyelaraskan hasrat kerajaan dalam
menjadikan Dasar Perumahan Negara
menjadi realistik. Antaranya,
3.1 Penyediaan Perumahan yang Mencukupi
Mengikut Keperluan Khusus Golongan yang
Memerlukannya.
Rumah merupakan keperluan asas
dan selaras dengan “shelter for all”,
Kerajaan komited dalam memastikan
bahawa semua rakyat mampu memiliki atau
menyewa rumah. Walau bagaimanapun,
keperluan perumahan untuk golongan yang
berpendapatan rendah, iaitu golongan yang
mempunyai pendapatan isi rumah kurang
daripada RM2,500 sebulan masih belum
mencukupi. Oleh itu, Kerajaan dan pihak
swasta perlu meneruskan usaha penyediaan
Perumahan Rakyat Mampu Milik (PRMM)
untuk disewa atau dibeli oleh semua
golongan rakyat, termasuk orang kelainan
upaya (OKU), warga emas serta ibu tunggal.
Pelaksanaan rumah-rumah kos sederhana
oleh pihak swasta juga digalakkan bagi
memenuhi keperluan golongan
berpendapatan sederhana, iaitu golongan
yang mempunyai pendapatan isi rumah
antara RM2,500 hingga RM3,999 sebulan.
3.2 Peningkatan Kualiti dan Produktiviti
Pembinaan Perumahan.
Walaupun pada umumnya
kebanyakan rumah yang didirikan telah
mencapai tahap kualiti minimum yang
ditetapkan, masih terdapat pemajuan yang
tidak mematuhi piawaian yang ditetapkan
dan menyebabkan kualiti pembinaan rumah
adalah rendah. Penggunaan bahan binaan
yang tidak berkualiti dan kekurangan tenaga
mahir dalam bidang pembinaan serta
kebergantungan kepada tenaga kerja asing
yang tidak terlatih juga merupakan antara
faktor utama yang menyebabkan rumah
yang didirikan kurang berkualiti serta tidak
mengikut piawaian. Dasar Perumahan
Negara menggariskan usaha-usaha untuk
meningkatkan kualiti dan produktiviti
pembinaan perumahan dengan
menggalakkan penggunaan tenaga kerja
mahir dan terlatih yang bertauliah,
penggunaan piawaian kualiti minimum
pembinaan dan penggunaan bahan-bahan
binaan tempatan yang berkualiti.
3.3 Peningkatan Keberkesanan Pelaksanaan
dan Memastikan Pematuhan Kepada Sistem
Penyampaian Perkhidmatan Berkaitan
Perumahan
Pematuhan kepada semua aspek
perundangan dan peraturan yang berkaitan
dengan pemajuan perumahan adalah amat
penting bagi memastikan projek perumahan
dilaksanakan secara teratur, mengikut jadual
pelaksanaan dan spesifikasi yang ditetapkan.
Sekiranya undangundang, dasar dan
peraturan tidak dilaksanakan dengan
berkesan, ianya akan menjejaskan sistem
penyampaian sektor perumahan. Melalui
Dasar Perumahan Negara, penyelarasan dan
pelaksanaan dasar yang melibatkan pelbagai
agensi akan dipertingkatkan. Sementara itu,
keupayaan dan kecekapan sistem
penyampaian perumahan juga akan
dipertingkatkan melalui pemantauan,
penguatkuasaan undang-undang yang
berkesan dan pelaksanaan kaedah-kaedah
baru yang telah diperkenalkan seperti
pelaksanaan Pusat Sehenti (OSC), Sijil
Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) dan
konsep Bina Kemudian Jual (BKJ). Di samping
itu, untuk mengatasi masalah yang dihadapi
dalam sektor perumahan mengenai
pembinaan, penjualan dan penyenggaraan
RKR awam, hanya satu agensi Kerajaan
Persekutuan akan dipertanggungjawabkan.
3.4 Peningkatan Keupayaan Rakyat bagi
Memiliki Rumah serta Memperbaiki Akses
Kepada Penyewaan Rumah
Dalam memenuhi keperluan
perumahan bagi golongan berpendapatan
rendah dan sederhana, faktor-faktor seperti
kemampuan pembeli, kos pembangunan
dan harga jualan sentiasa mempengaruhi
kedudukan permintaan dan penawaran
sektor perumahan. Berasaskan kepada
kedudukan semasa, pembangunan
perumahan banyak tertumpu di kawasan
bandar dan pinggir bandar yang padat
dengan penduduk di mana keupayaan
pembeli adalah lebih tinggi dan pasaran
perumahan adalah lebih meluas. Bagi
mengimbangi keperluan perumahan masa
kini, terutamanya bagi golongan
berpendapatan rendah dan sederhana,
pihak Kerajaan dan swasta perlu memainkan
peranan masing-masing untuk memenuhi
tanggungjawab sosial kepada rakyat. Melalui
Dasar Perumahan Negara, pendekatan
komprehensif dan menyeluruh
diperkenalkan untuk meningkatkan
aksesibiliti rakyat bagi memiliki atau
menyewa rumah yang disediakan.
4. Isu-Isu Perumahan.
Industri perumahan di Malaysia telah
berkembang pantas. Sejak negara mencapai
kemerdekaan sehingga kini, industri
perumahan telah menjadi pemacu
pembangunan dan peningkatan ekonomi
negara yang penting. Namun,
ketidakseimbangan di antara pencapaian
sosio-ekonomi masa kini dan penawaran
perumahan telah mewujudkan isu dan
cabaran yang perlu ditangani bagi mencapai
sektor perumahan yang mampan dan
memenuhi keperluan rakyat.

4.1 Ketidakmampuan Membeli Rumah
Mengikut Harga Pasaran
Kajian semasa perumahan di
Malaysia menunjukkan bahawa tahap
kemampuan untuk memiliki rumah tidak
meningkat dengan ketara. Median Multiple
(MM) di Malaysia adalah di antara 4.0
hingga ke 5.1 pada tahun 2002 ke tahun
2016, melebihi piawaian kemampuan
memiliki rumah iaitu pada MM3.0. Tahap
mampu milik perumahan di Malaysia secara
keseluruhannya semakin merosot dari tahun
2012 sehingga tahun 2014, iaitu dari MM4.0
pada tahun 2012 kepada MM5.1 pada tahun
2014. Dalam tempoh yang sama, harga
median rumah di Malaysia telah meningkat
pada kadar CAGR 26.5% dari RM175,000 ke
RM280,000. Pada tahun 2016, tahap mampu
milik rumah bertambah baik pada MM 5.0,
namun ini masih dikategorikan sebagai
“sangat tidak mampu milik”. Harga rumah
yang ditawarkan juga semakin meningkat.
Secara umumnya, harga rumah pada tahun
2016 adalah 2.4 kali ganda lebih mahal dari
harga rumah pada tahun 2000. Peningkatan
ini secara langsung mempengaruhi tahap
kemampuan memiliki perumahan dalam
kalangan rakyat Malaysia.
4.2 Ketidaksepadanan (Mismatch) Antara
Penawaran Dan Permintaan Rumah
Mengikut Lokasi
Penawaran rumah mampu milik di
kawasan bandar perlu dipertingkatkan. Bagi
perumahan kos rendah, dilihat
penawarannya semakin berkurangan. Ini
berkemungkinan disebabkan oleh
perubahan pendekatan dan fokus kerajaan
pada masa kini yang lebih ke arah
menyediakan rumah mampu milik. Walau
bagaimanapun, berasaskan kepada corak
perolehan perumahan (housing turnover) di
Malaysia, didapati transaksi rumah berharga
di bawah RM500,000 dan RM250,000 adalah
pada kadar 98% dan 91% pada tahun 2002.
Namun, kadar ini telah berkurangan kepada
83% dan 52% pada suku ketiga 2014. Di
bandar-bandar, penawaran perumahan lebih
menjurus kepada perumahan kos tinggi. Di
Pulau Pinang, contohnya, kesemua unit
perumahan yang dilancarkan pada tahun
2016 berharga lebih dari RM250,000,
dengan sebahagian besarnya pada julat
RM500,000 hingga RM1,000,000.
4.3 Industri Perumahan Tidak Berinovasi
Perubahan dan inovasi dari segi
pembinaan (construction), perolehan
(procurement) dan penyampaian (delivery)
mampu menjadikan industri perumahan
lebih cekap dan berkesan. Namun
perubahan dan inovasi yang berlaku di
dalam sektor industri perumahan adalah
tidak ketara. Penggunaan teknologi dan
tenaga mahir perlu diperluaskan bagi
meningkatkan produktiviti pembinaan yang
pada masa kini kebanyakannya masih
berlandaskan kepada tenaga buruh tidak
mahir dan teknik pembinaan konvensional.
Penyampaian perumahan kepada pembeli
juga memerlukan pendekatan yang
menguntungkan kedua-dua pihak seperti
pendekatan “bina kemudian jual”,
berbanding pendekatan sekarang iaitu “jual
kemudian bina”. Pendekatan “jual kemudian
bina” seperti sedia ada menyebabkan
pembeli terdedah kepada risiko-risiko
perumahan terbengkalai, perumahan lambat
siap dan rumah yang tidak memenuhi
spesifikasi seperti yang dijanjikan.
4.4 Ketiadaan Sistem Bersepadu Bagi
Memastikan Kesepadanan Di Antara
Penawaran Dan Permintaan
Terdapat jurang data (data gaps) bagi
membolehkan analisis permintaan dan
penawaran perumahan yang bersepadan
dilakukan. Perkara ini perlu ditangani bukan
sahaja untuk membolehkan analisis yang
lebih mantap mengenai isu-isu yang
dibentangkan di pasaran perumahan
Malaysia, tetapi juga untuk membolehkan
perancangan dan pemantauan yang
berkesan bagi sektor yang berkaitan dengan
industri perumahan. Beberapa isu
berkenaan dengan kesediaan data sama ada
di peringkat negeri mahupun persekutuan
termasuklah:
• Pangkalan data yang tidak lengkap dan
tidak dikemas kini;
• Data tidak menepati skala spatial bagi
membolehkan analisis dijalankan di
peringkat mikro;
• Data hanya terdapat dalam bentuk fizikal
dan tiada dalam bentuk digital
menyebabkan masa yang panjang
diperlukan bagi merujuk dan menganalisis
data tersebut; dan
• Data disimpan di dalam pelbagai sistem
seperti pemaju, Negeri, Pihak Berkuasa
Tempatan dan agensi Persekutuan,
menyebabkan perkongsian data kurang
berkesan.
Kesimpulan:
Meskipun bandar raya di seluruh
dunia sudah jauh mengorak langkah untuk
merungkai isu rumah mampu milik,
kemajuan yang dicapai Malaysia masih agak
perlahan. Sejak beberapa tahun ini,
keperluan untuk menambah bekalan rumah
mampu milik disedari, namun usaha untuk
benar-benar memantapkan pasaran rumah
mampu milik untuk jangka masa panjang
perlu berdepan isu yang telah lama berakar
umbi, yang menghalang bekalan rumah yang
mencukupi pada harga yang berpatutan.
Rumah masih tidak mampu dibeli oleh
sebahagian besar isi rumah di Malaysia
meskipun pembiayaan bank tersedia. Ini
mencerminkan kebimbangan yang
berterusan bahawa kenaikan harga rumah
melangkaui peningkatan pendapatan. Hal ini
menekankan perlunya untuk memulihkan
dan membaiki kedudukan kewangan isi
rumah, bersama-sama pelaksanaan langkah-
langkah untuk meningkatkan pendapatan isi
rumah dalam jangka masa panjang.
Berdasarkan pengalaman dan kejayaan
bandarbandar raya lain, usaha bersepadu
oleh Kerajaan, pemaju perumahan, bank,
pengguna, pihak yang berkepentingan dan
pengawal selia perlu dilaksanakan untuk
merapatkan jurang kemampuan.
Rujukan

1. Utusan Online/ Cheah Su Ling Dan

Stefanie Joan Almelda- 24 Mac 2017
12:00PM
https://www.utusan.com.my/rencana/u
tama/pencerahan-isu-rumah-mampu-
milik-1.461014

2. Hartabumi.com
https://hartabumi.com/isu-dan-cabaran-
perumahan-di-malaysia-2019/

3. Berita Harian Online / Nurhayati Abllah

Rabu, 8 March 2017 | 2:00pm
https://www.bharian.com.my/node/257
421

4. Dasar Perumahan Negara

http://www.kpkt.gov.my/resources/inde
x/user_1/Dasar/DRN1_BM.pdf

5. http://eprints.usm.my/42220/1/NOORS
HARIJAN_BINTI_NOORDIN.pdf

6. Jabatan Perumahan Negara

(Ringkasan Eksekutif)
http://www.kpkt.gov.my/resources/in
dex/user_1/MENGENAI%20KPKT/
DASAR/BOOKLET_DRN_2018_20
25.pdf

7. Khazanah Research Institute

(Agenda Perumahan)
http://www.krinstitute.org/assets/conte
ntMS/img/template/editor/Pemerkasaa
n%20Agenda%20Perumahan%20(Full%2
0Report)%20-%20BM%20Version.pdf