KULIAH KE : IX , X dan XI

3 SKS

ASPEK KEUANGAN

Tujuannya adalah menilai apakah investasi ini layak atau tidak dijalankan dilihat
dari aspek keuangan.

Investasi yang dilakukan dalam berbagai bidang bisnis (usaha) sudah barang tentu
memerlukan sejumlah modal (uang),disamping keahlian lainnya.

Modal yang digunakan untuk membiayai suatu bisnis untuk

 biaya prainvestasi,
 biaya investasi aset tetap
 modal kerja.

Untuk memenuhi kebutuhan investasi, modal dapat dicari dari berbagai sumber
dana yang ada.

Sumber dana yang dicari dapat dipilih dengan cara :

 menggunakan modal sendiri atau

 modal pinjaman (modal asing)

Penggunaan masing-masing modal tergantung kepada :

  Tujuan penggunaan modal,
 Jangka waktu
 Jumlah yang diinginkan perusahaan.

Masalah yang perlu memperoleh perhatian berkaitan dengan perolehan modal

adalah :

 Masa pengembalian modal dalam jangka waktu tertentu.

Tingkat pengembalian ini tergantung dari perjanjian dan estimasi

keuntungan yang akan diperoleh pada masa-masa mendatang.

Estimasi Keuntungan

 Diperoleh dari selisih pendapatan dan biaya dalam suatu periode tertentu.
 Estimasi pendapatan dan beban dibuat sebelum usaha dijalankan.
 Digunakan asumsi-asumsi tertentu yang dituangkan dalam aliran kas (cash
flow) perusahaan selama periode usaha.
 Dengan dibuatnya aliran kas perusahaan, kemudian dinilai kelayakan
investasi tersebut melalui kriteria kelayakan investasi

Alat ukur untuk menentukan kelayakan suatu usaha berdasarkan kriteria investasi
dapat dilakukan melalui pendekatan :
  Payback Period (PP)
 Average Rate of Return (ARR)
 Net Present Value (NPV)
 Internal Rate of Return (IRR)
 Profitability Index (PI)
 Break Even Point (BEP)

Khusus untuk perusahaan yang sudah ada sebelumnya dan hendak melakukan
expansi atau perluasan usaha,penilaian dapat pula dilakukan dari laporan keuangan
yang dimilikinya.

Metode penilaian yang digunakan adalah menggunakan rasio-rasio keuangan

tertentu seperti :

 Rasio Likuiditas,
 rasio Leverage,
 Rasio Aktivitas,
 Rasio Rentabilitas
 Serta Rasio Keuangan lainnya.

Secara keseluruhan penilaian dalm aspek keuangan meliputi:

1. Sumber-sumber dana yang akan diperoleh

2. Kebutuhan biaya investasi

3. Estimasi pendapatan dan biaya investasi selama beberapa periode

termasuk jenis-jenis dan jumlah biaya yang dikeluarkan selama umur
investasi.

4. Proyeksi neraca dan laporan laba/rugi untuk beberapa periode kedepan.

5. Kriteria penilaian investasi

6. Rasio keuangan yang digunakan untuk menilai kemampuan perusahaan.

1. SUMBER –SUMBER DANA

Dilihat dari segi sumber asalnya, modal dibagi dua macam, yaitu :

 Modal Asing (modal pinjaman)

Sumber dana dari modal ini dapat diperoleh :

 pinjaman dari dunia perbankan,

 pinjaman dari lembaga keuangan, spt perusahaan modal ventura, asuransi,
leasing, dan pensiun atau lembaga keuangan lainnya.

 Modal Sendiri

Modal yg diperoleh dari pemilik perusahaan dengan cara mengeluarkan saham

baik secara tertutup atau terbuka.
Perolehan dana dari modal sendiri biasanya berasal dari :
 setoran dari pemegang saham,
 cadangan laba atau dari laba yg belum dibagi.

2. BIAYA KEBUTUHAN INVESTASI

Sebelum melakukan investasi kita harus membuat lebih dahulu biaya kebutuhan
investasi.

Kebutuhan investasi ini digunakan untuk membeli berbagai kebutuhan yg

berkaitan dengan investasi tersebut.

Komponen yang terkandung dalam biaya kebutuhan investasi biasanya disesuaikan

dengan jenis usaha yang akan dijalankan.

Biaya kebutuhan investasi meliputi :

Biaya pra investasi ;

Biaya pembuatan studi

Biaya pengurusan izin-izin

Biaya pembelian aset tetap, seperti :

 Aset tetap berwujud antara lain tanah, mesin-mesin,

bangunan,peralatan, inventaris kantor, dll
  Aset tetap tidak berwujud, antara lain goodwill, hak cipta,
lisensi, merk dagang,dll

Biaya operasional terdiri dari :

Upah dan gaji karyawan

Biaya listrik

Biaya telp dan air

Biaya pemeliharaan

Pajak

Premi asuransi

Biaya pemasaran, dll

Pembiayaan untuk membeli aset tetap biasanya bersumber dari pinjaman jangka
panjang, biaya operasional digunakan pinjaman jangka pendek.

Contoh Kasus

untuk menilai biaya kebutuhan investasi yg dikeluarkan jika kita hendak

mendirikan Pabrik :

Biaya prainvestasi Rp 250.000.000

Pembelian aset tetap

Biaya pembelian tanah untk lokasi (3.000 m) Rp4.500.000.000

 Biaya bangunan dan prasarananya :

Bangunan ktr 1 buah Rp 20.000.000

Kios penjualan 4 buah Rp 60.000.000

Bangunan gudang 1 buah Rp 15.000.000

Musholla 1 buah Rp 10.000.000

Toilet 2 buah Rp 5.000.000

Bangunan genset 1 buah Rp 90.000.000

Jalan dan penerangan Rp 35.000.000

Pagar dan taman Rp 10.000.000

Rumah racun api Rp 8.000.000

Papan nama 2 buah Rp12.000.000

Mobil 2 buah Rp 300.000.000

Motor 2 buah Rp 30.000.000

Saran dan perlengkapan lain Rp 50.000.000

Biaya pembelian peralatan

Alat Mesin A Rp 200.000.000

Alat mesin B Rp 225.000.000

Listrik PLN 10.000 watt Rp 15.000.000

Mesin diesel 2 buah Rp 40.000.000

Pemadam api Rp 35.000.000

Inventaris kantor :

Meja 3 buah Rp 1.500.000

Kursi 6 buah Rp 1.200.000

Lemari dan rak 3 buah Rp 2.250.000

Komputer 2 buah Rp 8.000.000

Telepon 2 buah Rp 1.500.000

Mesin fax 1 buah Rp 1.000.000

Mesin tik manual 1 buah Rp 5.000.000

Jumlah kebutuhan investasi Rp 5.930.000.000

Dana yang tersedia (modal sendiri) Rp 3.000.000.000

Dana pinjaman Rp 2.930.000.000

Tabel kebutuhan investasi untuk Show Room

KEBUTUHAN INVESTASI JUMLAH (RUPIAH)

1. BIAYA PRA INVESTASI 250.000.000

2. BIAYA PEMBELIAN TANAH UNTUK LOKASI SPBU 1.500.000.000

3 .BIAYA BANGUNAN DAN PRASARANANYA 645.000.000

4.BIAYA PEMBELIAN PERALATAN 515.000.000

5. INVENTARIS KANTOR 20.000.000

JUMLAH KEBUTUHAN DANA 2.930.000.000

DANA SENDIRI 1.000.000.000

DANA PINJAMAN BANK 1.930.000.000

3. ARUS KAS (CASH FLOW)

 Cash flow merupakan arus kas atau aliran kas yang ada diperusahaan dalam
suatu periode tertentu.
 Cash flow menggambarkan berapa uang yang masuk (cash in) ke perusahaan
dan jenis-jenis pemasukannya.
 Cash flow juga menggambarkan berapa uang yang keluar (cash out) serta
jenis-jenis biaya yang dikeluarkan.
 Dalam cash flow semua data pendapatan yang akan diterima dan biaya yang
dikeluarkan baik jenis maupun jumlahnya diestimasi sedemikian rupa
sehingga menggambarkan kondisi pemasukan dan pengeluaran di masa yang
akan datang.

Arus kas adalah

 jumlah uang yang masuk dan keluar dalam suatu perusahaan mulai dari investasi
dilakukan sampai dengan berakhirnya investasi tersebut.

Bagi investor yg terpenting adalah berapa kas bersih yang diterima dari uang yang
diinvestasikan disuatu usaha.

Pentingnya kas akhir bagi investor jika dibandingkan dengan laba yg diterima dari
perusahaan dikarenakan :

Kas diperlukan untuk memenuhi kebutuhan uang tunai sehari-hari

Kas digunakan untuk membayar semua kewajiban yang jatuh tempo

Kas juga digunakan untuk melakukan invetasi kembali

Jenis –jenis cash flow yg dikaitkan dengan suatu usaha terdiri dari :

1. INITIAL CASH FLOW atau lebih dikenal kas awal

Merupakan pengeluaran pada awal periode untuk investasi.

Contohnya biaya prainvestasi adalah pembelian tanah,gedung, mesin peralatan,

dan modal kerja.

2. OPERATIONAL CASH FLOW

Merupakan kas diterima atau dikeluarkan pada saat operasi usaha, seperti
penghasilan yang diterima dan pengeluaran yang dikeluarkan pada suatu periode.

3. TERMINAL CASH FLOW

Merupakan uang kas yang diterima pada saat usaha tersebut berakhir.
Contoh untuk menghitung operasional arus kas masuk :

PT Cahaya Abadi bermaksud mendirikan pabrik dengan nilai investasi senilai Rp

600.000.000. Seluruhnya dengan modal sendiri. Umur ekonomis 3 tahun dan
disusutkan dengan metode garis lurus tanpa nilai sisa (residu). Perkiraan /estimasi
pendapatan pertahun Rp 800.000.000,. Biaya pertahun adalah Rp 400.000.000
(belum termasuk penyusutan) dikenakan pajak 50%.

Pertanyaan :

Berapa kas bersih (proceed) yang diterima pada akhir tahun?

Contoh untuk menghitung operasional arus kas masuk :

Penyusutan = investasi / umur ekonomis

= 600.000.000 / 3

= 200.000.000

Sehingga estimasi laporan laba/rugi :

Pendapatan Rp 800.000.000

Biaya yg keluar :

Total biaya : 400.000.000

Penyusutan : 200.000.000

Total Biaya Rp 600.000.000

Laba sebelum pajak (EBT) Rp 200.000.000

Pajak 50% (200.000.000) Rp 100.000.000

Laba setelah pajak (EAT) Rp 100.000.000

Aliran kas masuk bersih = EAT + penyusutan

Aliran kas masuk bersih = 100.000.000 + 200.000.000 = 300.000.000

Contoh untuk menghitung operasional arus kas masuk :

PT Cahaya Purnama bermaksud mendirikan pabrik dengan nilai investasi senilai

Rp 600.000.000. 50% dari nilai investasi merupakan modal pinjaman dengan
bunga 20% per tahun. Umur ekonomis 3 tahun dan disusutkan dengan metode
garis lurus tanpa nilai sisa (residu). Perkiraan /estimasi pendapatan pertahun Rp
800.000.000,. Biaya pertahun adalah Rp 400.000.000 (belum termasuk
penyusutan) dikenakan pajak 50%.

Pertanyaan :

Berapa kas bersih (proceed) yang diterima pada akhir tahun?

Kebutuhan investasi = Rp 600.000.000

Besarnya modal pinjaman = 50% dr nilai investasi

Modal pinjaman = 50% x 600.000.000

= 300.000.000
Bunga bank = 20% x 300.000.000

= 60.000.000

Sehingga estimasi laporan laba/rugi :

Pendapatan Rp 800.000.000

Biaya yg keluar :

Total biaya operasi= 400.000.000

Penyusutan = 200.000.000

Total biaya Rp 600.000.000

Laba sebelum bunga dan pajak (EBIT) Rp 200.000.000

Bunga pinjaman bank Rp 60.000.000

Laba sebelum bunga dan pajak (EBIT) Rp 140.000.000

Pajak 50% (140.000.000) Rp 70.000.000

Laba setelah bunga dan pajak(EAIT) Rp 70.000.000

Aliran kas masuk bersih = EAIT + penyusutan + bunga (1 – tax)

Alirankas masuk bersih = 70.000.000+200.000.000 + 60.000.000 (1-0.5)

=70.000.000+200.000.000+30.000.000

=300.000.000
PT Berlian melakukan investasi di bidang Pabrik Tapioka dengan biaya untuk
pembelian tanah lokasi senilai 4 M, pembangunan sarana dan prasarana Rp 1.4M,
pembelian peralatan Rp 1.2M dan inventaris kantor Rp 60 juta. Besarnya modal
kerja adalah Rp 160 juta dan biaya pendahuluan sebesar Rp 700 juta. Umur
ekonomis 5 tahun dan disusutkan dengan metode garis lurus. Bangunan dan
prasarana dengan nilai sisa 20% dari nilai aset sedangkan peralatan dan inventaris
dengan nilai sisa 50%.

Perkiraan EAT yang akan dihasilkan setiap tahun selama umur ekonomis sebesar
Rp 1.7 M (diperkirakan tingkat suku bunga yang berlaku /COC sebesar 22%)

Pertanyaan :

Berapa kas bersih (proceed) yang diterima pada akhir tahun?

Contoh untuk mengetahui terminal cash flow:

Diasumsikan bahwa investasi PT Cahaya Purnama akan memberikan nilai sisa

(residu) atas aset yang dimilikinya pada akhir periode sebesar Rp 100.000.000.
Dan ternyata pada akhir periode aset tersebut malah laku dijual seharga Rp
120.000.000 sehingga perusahaaan memiliki kelebihan sebesar Rp 20.000.000.
Jika diasumsikan kelebihan ini dikenakan pajak 20% atas kelebihan nilai jual,
maka terminal cash flow dapat dihitung :

Pajak 20% x 20.000.000 = 4.000.000

Harga jual – nilai perolehan (setelah dipotong pajak)

120.000.000 – 4.000.000 = 116.000.000

Jadi terminal cash flow adalah Rp 116.000.000

4. KRITERIA PENILAIAN INVESTASI

Setiap penilaian layak diberikan nilai yang standar untuk usaha yang sejenis
dengan cara membandingkan dengan rata-rata industri atau target yang telah
ditentukan.

Kriteria ini sangat tergantung dari kebutuhan masing-masing perusahaan dan

metode mana yg akan digunakan.

Adapun kriteria yang biasa digunakan untuk menentukan kelayakan suatu investasi
atau usaha adalah ;

Payback Period (PP)

PP < umur investasi = proyek layak dijalankan

Average Rate of Return (ARR)

jika ARR x investasi > modal kerja = proyek layak

Net Present Value (NPV)

NPV positif, maka investasi diterima

NPV negatif, maka investasi ditolak

Internal Rate of Return (IRR)

jika IRR > bunga pinjaman, maka diterima

jika IRR < bunga pinjaman, maka ditolak

. Profitability Index (PI)

PI > dari 1, maka diterima

PI < dari 1, maka ditolak