ASPEK

KEUANGAN
1
By : Ramlah Puji Astuti, SE, M.Si
POKOK BAHASAN

1 PENGERTIAN

2 KEBUTUHAN INVESTASI

3 KEBUTUHAN MODAL KERJA

4 PROYEKSI L/R-NERACA/ARUS KAS

5 ANALISIS KELAYAKAN
2
PENGERTIAN

 Aspek keuangan merupakan aspek yang digunakan

untuk menilai keuangan perusahaan secara keseluruhan.
 Aspek keuangan memberikan gambaran yang berkaitan
dengan keuntungan perusahaan, sehingga merupakan
salah satu aspek yang sangat penting untuk diteliti
kelayakanya.
 Pada akhirnya calon investor akan melihat apakah usaha
yang akan dijalnkan menguntungkan atau tidak.
3
ALAT UKUR
Alat ukur untuk menentukan kelayakan suatu usaha
berdasarkan kriteria investasi dapat dilakukan
melalui pendekatan :
1. Payback Period (PP)
2. Average Rate of Return (ARR)
3. Net Present Value (NPV)
4. Internal Rate of Return (IRR)
5. Profitability Index (PI)

4
PENILAIAN ASPEK KEUANGAN
Secara keseluruhan, penilaian dalam aspek keuangan
meliputi hal-hal seperti:
1. Sumber-sumber dana yang diperoleh.
2. Kebutuhan biaya investasi.
3. Estimasi pendapatan dan biaya investasi, termasuk
jenis dan jumlah biaya selama umur investasi.
4. Proyek neraca dan laporan rugi laba.
5. Kriteria penilaian investasi
6. Rasio keuangan untuk menilai kemampuan
perusahaan.

5
SUMBER DANA
Modal asing (pinjaman)
Pinjaman dari dunia perbankan

Pinjaman dari lembaga keuangan lain

Pinjaman dari perusahaan non bank

Modal sendiri
Setoran dari pemegang saham

Dari cadangan laba

Laba yang belum dibagi

6
BIAYA KEBUTUHAN INVESTASI
Investasi/
modal

Biaya
Biaya Prainvestasi/
Start Up
Operasinoal/
DANA YANG Modal Kerja
DIKELUARKAN DANA YANG
UNTUK MEMBIAYAI DIGUNAKAN UNTUK
PENDIRIAN USAHA Biaya PEMBELANJAAN
AKTIVA LANCAR
Investasi
DANA YANG
DIKELUARKAN
UNTUK
PEMBELANJAAN 7
AKTIVA TETAP
BIAYA PRAINVESTASI/ START UP

Biaya pembuatan Studi

misal

Biaya Pengurusan iji-ijin

misal

8
BIAYA INVESTASI

Pembelian Aktifa Tetap Berwujud : tanah,

misal kendaraan, mesin-mesin, bangunan,
peralatan, inventaris kantor, aktiva
berwujud lainya

Pembelian Aktifa Tetap Tidak Berwujud:

misal good will, hak cipta, lisensi, merk dagang,
dsb

9
BIAYA OPERASIONAL/ MODAL
KERJA
Pembelian Persedian / bahan
misal baku

misal Upah dan gaji karyawan

Biaya air , listrik, biaya pemasaran,

biaya pemeliharaan
misal

Pajak, premi asuransi, dan

misal biaya lainya 10
CONTOH : BIAYA INVESTASI YANG DIKELUARKAN
UNTUK PEMBUATAN SPBU DI JALAN BRIGJEN
DARSONO - CIREBON
NO KETERANGAN NOMINAL
1. Biaya Prainvestasi Rp. 250.000.000,-
2. Biaya Bangunan dan Prasarana
a. Biaya pembelian tanah untuk lokasi Rp. 4.500.000.000,-
b. Biaya bangunan dan prasarana
- kantor, kios, gudang, genset Rp. 185.000.0000,-
- Musolah dan toilet Rp. 15.000.000,-
- Jalan, pagar , tanaman dan penerangan Rp. 45.000.000,-
- Rumah racung api Rp. 8.000.000,-
- Signboard Pertamina 2 buah Rp. 12.000.000,-
- Mobil 2 buah Rp. 300.000.000,-
- Motor 2 buah Rp. 30.000.000,-
- Sarana dan perlengkapan lainya Rp. 50.000.000,-
11
 LANJUTAN
NO KETERANGAN NOMINAL
C. Biaya Pembelian Peralatan
- Tangki pemadam Rp. 200.000.000,-
- Pompa BBM 5 atau 6 buah Rp. 225.000.000,-
- Listrik PLN 10.000 watt Rp. 15.0000.000,-
- Mesin Disel 2 buah Rp. 40.000.000,-
- Pemadam Api Rp. 35.000.000,-
D. Inventaris Kantor
- Meja3 buah dan kursi 6 buah Rp. 2.700.000,-
- Lemari dan rak 3 buah Rp. 2.250.000,-
- Komputer 3 buah Rp. 13.000.000,-
- 2 buah Telfon dan 1 mesin fax Rp. 2.500.000,-
Jumlah kebutuhan investasi Rp. 5.930.450.000,-
12
Dana yang tersedia (modal sendiri) Rp. 3.000.000.000,-
Dana pinjaman Rp. 2.930.450.000,-
PROYEKSI ARUS KAS

Arus kas (Cash Flow)

Adalah jumlah uang yang masuk dan keluar dalam
perusahaan mulai dari investasi dilakukan sampai
berakhirnya investasi.
Pentingnya Cash Flow :
1. Diperlukan untuk memenuhi kebutuhan uang
tunai sehari-hari
2. Digunakan untuk membayar kewajiban yang
jatuh teempo
13
3. Digunakan untuk melakukan investasi kembali.
PROYEKSI ARUS KAS
Jenis – jenis Cash Flow / Arus Kas:
1. Initial Cash Flow : kas awal yang merupakan
pengeluaran pada awal periode untuk investasi
2. Operational Cash Flow : kas yang diterima atau
dikeluarkan pada saat opersional usaha.
3. Termial cash Flow : uang kas yang diterima pada saat
usaha tersebut berakhir

14
CONTOH ARUS KAS
PROYEKSI
No. KETERANGAN
1
1 Penjualan Bersih 108,675,000
2 Harga Pokok Penjualan 34,935,000
3 Laba Kotor 73,740,000
4 Biaya Adm. Penj. Umum 750,000
5 Biaya Ops. Lainnya 1,500,000
6 Laba Operasional 71,490,000
7 Biaya Bunga (9,830,110)
8 Biaya Penyusutan 13,836,000
9 Pend. sblm pajak (EBT) 67,484,110
10 Pajak 3,374,206
11 Laba Bersih 64,109,905
12 Laba Bersih + Penyusutan 77,945,905
CONTOH : ESTIMASI CAHS FLOW PT. MATA HATI (DALAM RIBUAN)
KOMPONEN 2013 2014 2015
KAS MASUK
Investasi 2.930.000 0 0
Pendapatan 1.500.000 1.800.000 2.100.000
Total Kas Masuk 4.430.000 1.800.000 2.100.000
KAS KELUAR
Pembelian AT 2.680.000 0 0
Gaji & upah 120.000 140.000 160.000
Litsrik, telpon, air 14.000 16.500 18.000
Biaya pemeliharaan 20.000 25.000 30.000
Pajak 1.500 1.600 1.700
Bunga bank 30.000 30.000 30.000
Penyusutan 200.000 200.000 200.000
Biaya lainya 85.500 101.500 114.500
Total Kas Keluar 3.150.000 514.600 554.200 16

Surplus (defisit) 1.280.450 1.285.450 1.545.800

KRITERIA PENILAIAN INVESTASI

1. Payback Period (PP)

Adalah metode penilaian terhadap jangka waktu
pengembalian investasi suatu proyek atau usaha.
2. Average Rate of Return (ARR)
Adalah cara mengukur rata-rata pengambilan
bunga dengan cara membandingkan antara rata-
rata laba sebelum pajak dengan rata-rata
investasi. 17
3. Net Present Value (NPV)
Adalah perbandingan antara PV kas bersih dengan
PV investasi selama umur investasi.
4. Internal Rate of Return (IRR)
Adalah alat untuk mengukur tingkat pengembalian
hasil intern.
5. Profitability Index (PI)
Merupakan rasio aktivitas dari jumlah nilai
sekarang penerimaan bersih dengan nilai sekarang
pengeluaran investasi selama umur investasi.
18
 KRITERIA PENILAIAN INVESTASI
 Contoh
 Tahun 2004, PT STIE berinevestasi dengan modal sendiri Rp.5.000.000.000.
Modal kerja Rp.1000.000.000. Umur ekonomis 5th dan disusutkan tanpa nilai
sisa. Pengembalian tingkat bunga yang diinginkan 20%. Perkiraan laba setelah
pajak selama 5th: 950jt, 1100jt, 1250jt.1400jt dan 1650jt. berapa kas bersih yang
diterima diakhir tahun? PP? ARR? NPV? IRR? PI? Layak atau tidak?
 Penyusutan = (investasi-modal kerja)/umur ekonomis
 Penyusutan = (5.000.000.000-1.000.000.000)/5th = Rp. 800.000.000/th
1. Tabel Cash Flow (000) Df 20% = 1/(1+t)n, 1/(1+0.2)1 , 1/(1+0.2)2…

Tahun EAT Penyusutan Proceed DF 20% PV kas bersih

2004 950.000 800.000 1.750.000 0,833 1.457.750
2005 1.100.000 800.000 1.900.000 0,694 1.318.600
2006 1.250.000 800.000 2.050.000 0,579 1.186.950
2007 1.400.000 800.000 2.200.000 0,482 1.060.400
2008 1.650.000 800.000 2.450.000 0,402 984.900
Jumlah PV kas bersih 6.008.600
19
PAYBACK PERIOD (PP)
A. Apabila kas bersih setiap tahunya sama :
Contoh : Seandainya PT. STIE mempunyai kas bersih
setiap tahunya Rp. 2. 500.000.000,- setiap tahunya,
maka PP-nya adalah :

20
B. APABILA KAS BERSIH SETIAP TAHUNYA
BERBEDA SEPERTI KASUS DI CONTOH
Investasi = Rp. 5.000.000.000
Proceed th 1 = Rp. 1.750.000.000 –
. = Rp. 3.250.000.000
Proceed th 2 = Rp. 1.900.000.000 –
. = Rp. 1.350.000.000
Karena sisa tidak dapat dikurangi proceed pada tahun ketiga, maka
sisa proceed pada tahun kedua dibagi proceed pada tahun ketiga

Jadi, PP adalah 2 tahun 8 bulan

Berdasarkan perhitungan diperoleh PP < umur investasi, maka 21
proyek tersebut layak untuk dijalankan
KRITERIA PENILAIAN PAYBACK PERIOD
Untuk menilai suatu usaha dikatakan layak atau tidak
dilihat dari segi payback period, maka kriteria penilainya
adalah :
1. PP sekarang lebih kecil dari umur investasi

2. Membandingkan rata-rata industri unit usaha sejenis

3. Sesuai target dari perusahaan

Kelemahan Payback Period :

4. Mengabaikan time value of money

5. Tidak mempertimbangkan arus kas yang terjadi setelah

masa pengembalian
22
CONTOH: 3. AVERAGE RATE OF RETURN (ARR) /RATA-RATA PENGEMBALIAN BUNGA

Rata - Rata EAT EAT (000)

ARR  X 100%
Rata - Rata Investasi 950.000

Total EAT 1.100.000

Rata - Rata EAT  1.250.000
Umur Ekonomis
1.400.000
6.350.000
Rata - Rata EAT   1.270.000 1.650.000
5 6.350.000

Investasi 5.000.000
Rata - Rata Investasi    2.500.000
2 2
1.270.000
ARR  x100%  50,8%
2.500.000
ARR x Investasi = … (Jika > Modal Kerja, maka Proyek Layak)

ARR x Inv.  51% x 5.000.000  255.000.00 0

 NetPresent Value (NPV)
Adalah perbandingan antara PV kas bersih dengan PV
investasi selama umur investasi.

NPV  total PV kas bersih - PV investasi

Jika NPV positif, maka proyek diterima
Jika NPV negati, maka proyek ditolak

24
JIKA KAS BERSIH SETIAP TAHUN SAMA
 Apabila diasumsikan tingkat bunga pengembalian yang
diinginkan (cost of capital) adalah 20 %, maka hitung NPV-
nya.
Tahun Kas Bersih (000) DF 20% PV kas bersih
2004 2.500.000 0,833 2.082.500
2005 2.500.000 0,694 1.735.000
2006 2.500.000 0,579 1.447.500
2007 2.500.000 0,482 1.205.000
2008 2.500.000 0,402 1.005.000
Jumlah PV kas bersih 7.475.000
Total PV kas bersih = Rp 7.475.000.000
Total PV investasi = Rp 5.000.000.000
25
NPV = Rp. 2.475.000.000
 JIKA KAS BERSIH TIAP TAHUN
BERBEDA
Tabel perhitungan NPV dengan kas berbeda per tahun (000)

Tahun EAT Penyusutan Proceed DF 20% PV kas bersih

2004 950.000 800.000 1.750.000 0,833 1.457.750
2005 1.100.000 800.000 1.900.000 0,694 1.318.600
2006 1.250.000 800.000 2.050.000 0,579 1.186.950
2007 1.400.000 800.000 2.200.000 0,482 1.060.400
2008 1.650.000 800.000 2.450.000 0,402 984.900
Jumlah PV kas bersih 6.008.600

Total PV kas bersih = Rp 6.008.600.000

Total PV investasi = Rp 5.000.000.000
NPV = Rp. 1.008.600.000
26
 Profitability
Index (PI)
Merupakan rasio aktivitas dari jumlah nilai sekarang
penerimaan bersih dengan nilai sekarang
pengeluaran investasi selama umur investasi.

Total PV kas bersih

PI 
PV investasi

Jika PI > 1, maka proyek diterima

Jika PI < 1, maka proyek ditolak

27
 DENGAN KAS BERBEDA TIAP TAHUN
Tabel perhitungan PI dengan kas berbeda per tahun (000)
Tahun EAT Penyusutan Proceed DF 20% PV kas bersih
2004 950.000 800.000 1.750.000 0,833 1.457.750
2005 1.100.000 800.000 1.900.000 0,694 1.318.600
2006 1.250.000 800.000 2.050.000 0,579 1.186.950
2007 1.400.000 800.000 2.200.000 0,482 1.060.400
2008 1.650.000 800.000 2.450.000 0,402 984.900
Jumlah PV kas bersih 6.008.600

Investasi : 5.000.000.000
Berdasarkan nilai PI yang > 1,
Total PV kas bersih
PI  maka proyek diterima
PV investasi
6.008.600.000 28
PI   1,17 kali atau 1,2 kali
5.000.000.000
 INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

NPV1
IRR  i1  x (i2 - i1 )
NPV1  NPV2

Keterangan :
I1= tingkat bunga 1 ( discount rate yang menghasilkan NPV 1)
I2 = tingkat bunga 2 (discount rate yang menghasilkan NPV2)

Jika IRR > dari bunga pinjaman, maka proyek diterima

Jika IRR < dari bunga pinjaman, maka proyek ditolak
INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

Tahun Proceed DF 28% PV kas bersih

2004 1750000 0.781 1366750 Kutub nilai NPV Positif
2005 1900000 0.610 1159000 NPV = 5.037.150 – 5.000.000
2006 2050000 0.477 977850
NPV = 37.150
2007 2200000 0.373 820600
2008 2450000 0.291 712950
Jumlah PV kas bersih 5037150

Tahun Proceed DF 29% PV kas bersih

2004 1750000 0.775 1356250 Kutub nilai NPV Negatif
2005 1900000 0.601 1141900 NPV = 4.933.650 – 5.000.000
2006 2050000 0.466 955300 NPV = -66.350
2007 2200000 0.361 794200
2008 2450000 0.280 686000
Jumlah PV kas bersih 4933650
 5.037.150 - 5.000.000
IRR  28%  x (29% - 28%)
5.037.150 - 4.933.350

 28,359 dibulatkan 28,4 %

Kesimpulan: berdasarkan nilai IRR yang diperoleh,

maka proyek diterima, karena IRR > bunga pinjaman
atau 28,4% > 20%

31