LAPORAN KEGIATAN KUNJUNGAN LAPANGAN

RUSUN RAWA BEBEK

DKI JAKARTA

Disusun Oleh :
Kelompok II

1. Mohamad Radjiman Ododay, ST,. MT (Ketua)

2. Rita Hartati, SE, MM
3. Beni Gunadi, ST,. M.KP
4. Natalia Destiningrum, ST
5. Ahmad Rithauddin Abbas, ST
6. Heri Lumban Tobing, ST

DIKLAT PENYELENGGARAAN PERUMAHAN

BALAI PENDIDIKAN DAN PELATIHAN PUPR WILAYAH IV BANDUNG
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
2021
 BAB I PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Pemenuhan kebutuhan rumah bagi setiap keluarga dan pengembangan

perumahan yang berkelanjutan sudah menjadi agenda di seluruh dunia, hal
ini pula yang dilakukan oleh pemerintah Republik Indonesia sebagaimana
yang diatur dalam UU No. 1 tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan
permukiman, dimana pada pasal 5 ayat 1 menyebutkan bahwa negara
bertanggung jawab atas penyelenggaraan perumahan dan kawasan
permukiman yang pembinaannya dilaksanakan oleh pemerintah dan pasal
129 huruf a menjelaskan bahwa setiap orang berhak menempati, menikmati,
dan/atau memiliki/memperoleh rumah yang layak dalam lingkungan yang
sehat, aman, serasi dan teratur.

Saat ini, pemerintah dihadapkan dengan kebutuhan penyediaan perumahan

yang sangat tinggi yang mencapai hingga 11,5 juta, terutama pemenuhan
kebutuhan rumah yang terjangkau oleh masyarakat berpenghasilan rendah
(MBR), namun di sisi yang lain, pemerintah dihadapkan dengan luas lahan
yang semakin terbatas namun tingkat pertumbuhan penduduk juga semakin
tinggi, terutama di daerah perkotaan, sehingga membuat pemerintah
menganggap perlu untuk mengembangkan konsep pembangunan
perumahan secara vertikal.

Kebijakan Pemerintah untuk mengembangkan hunian secara vertikal diatur

dalam Undang-undang nomor 20 Tahun 2011 tentang rumah susun,
termasuk kebijakan pengelolaannya. Undang-undang ini menjamin bahwa
setiap orang berhak hidup sejahtera, lahir dan batin, bertempat tinggal, dan
mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat. Oleh karena itu, negara
bertanggung jawab untuk menjamin pemenuhan hak akan tempat tinggal
dalam bentuk rumah yang layak dan terjangkau oleh masyarakat lapisan
bawah.

Jakarta sebagai ibukota negara juga tidak terlepas dari persoalan kebutuhan
hunian, dimana backlog perumahan sekitar 300 ribu unit, di sisi lain

2
 perkembangan Kota Jakarta memiliki kendala dalam keterbatasan lahan dan
mahalnya harga tanah, sehingga alternatif hunian vertikal tidak dapat
dihindari. Dalam hal pemenuhan kebutuhan hunian di Jakarta, tidak hanya
dapat dilakukan oleh pemerintah, keterlibatan swasta juga sangat penting
guna mempercepat penyediaan hunian, termasuk pengembangan rumah
susun, karena rumah susun memiliki peran strategis dalam merespon
kebutuhan perumahan dan permukiman di kota metropolitan yang
mempunyai beban tekanan internal dan eksternal yang kuat.

Rumah Susun Rawa Bebek yang berlokasi di Inspeksi Kanal Banjir Timur,
Kelurahan Pulo Gebang, Kecamatan Cakung Jakarta Timur, merupakan
salah satu kebijakan pemerintah Provinsi DKI Jakarta bersama Kementerian
PUPR dan pihak swasta yang telah dibangun sejak tahun 2015, rusun ini
dibangun guna merelokasi masyarakat pasar ikan penjaringan dan
masyarakat bukit duri yang terdampak penggusuran, karena hunian
masyarakat sebelumnya sangat tidak layak sehingga sangat penting untuk
merelokasinya.

Dengan telah dibangunnya Rusun Rawa Bebek, serta tingkat hunian yang
sangat tinggi, telah memicu keingintahuan kami sebagai peserta pendidikan
dan pelatihan penyediaan perumahan kementerian pekerjaan umum dan
perumahan rakyat angkatan ke II untuk melakukan kunjungan virtual guna
melihat lebih dekat tentang tata kelola rumah susun sebagai bahan
pembelajaran kami.

1.2 Tujuan Kunjungan Lapangan

Tujuan kunjungan lapangan peserta diklat adalah untuk melihat secara

langsung tata kelola hunian beserta sarana dan prasarana yang tersedia,
mengetahui pola adaptasi masyarakat yang sebelumnya tinggal di rumah
petak ke rumah susun, serta menganalisis praktek penerapan pengetahuan
yang diperoleh dari hasil pembelajaran di kelas sehingga diharapkan peserta
diklat dapat membandingkan pelaksanaan pengelolaan rusun yang telah
berjalan dengan teori yang didapat selama mengikuti diklat.

3
1.3 Metode Kunjungan Lapangan

Metode kunjungan lapangan adalah kunjungan secara virtual dengan

memanfaatkan teknologi informasi dengan teknis melihat tayangan yang
telah disiapkan, mendengarkan secara langsung penjelasan dari pengelola
dan dilanjutkan dengan diskusi.

1.4 Dasar Hukum Pengelolaan Rusun

Dasar Hukum yang berlaku pada penghunian dan pengelolaan Rumah

Susun Rawa Bebek, diantaranya adalah:

a. Undang-Undang RI No. 1 tahun 2011, tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman ;
b. Undang-Undang RI No. 20 tahun 2011, tentang Rumah Susun;
c. Peraturan Pemerintah No. 4 tahun 1988, tentang Rumah Susun;
d. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 60/PRT Tahun 1992, tentang
Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun;
e. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 24/PRT/M Tahun 2008, tentang
Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung;
f. Keputusan Menteri Sosial No. 18/HUK/KEP Tahun 1982, tentang
Petunjuk Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 55/1991 tentang
Perubahan Atas PP No. 49/1963 tentang Hubungan Sewa Menyewa
Rumah;
g. Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No 11 Tahun 2000, tentang
Manajemen Pengamanan Kebakaran di Perkotaan;
h. Peraturan Daerah No. 1 tahun 1991, tentang Rumah Susun di Daerah
Khusus Ibukota Jakarta;
i. Peraturan Daerah No. 3 Tahun 2001, tentang Bentuk Rumah Susun
Organisasi dan Tata Kerja Perangkat Daerah dan Dewan Perwakilan
Rakyat Daerah DKI Jakarta;
j. Peraturan No.3 Tahun 2012, tentang Retribusi Daerah;
k. Peraturan Daerah No. 139 Tahun 2009, tentang Organisasi dan Tata
Kerja Dinas Perumahan dan Gedung Pemerintah Daerah;

4
l. Peraturan Gubernur DKI DKI Jakarta No. 5 Tahun 2016 tentang
Pembentukan Organsasi dan Tata Kerja Unit Pengelola Rumah Susun;
dan
m. Peraturan Gubernur DKI Jakarta No. 351 Tahun 2016 tentang
Pembentukan, Organisasi Dan Tata Kerja Unit Pengelola Rumah Susun.

n. Peraturan Gubernur DKI Jakarta No. 83 Tahun 2020 tentang

Pembentukan, Organisasi Dan Tata Kerja Dinas Perumahan Rakyat dan
Kawasan Permukiman.

o. Peraturan Gubernur DKI Jakarta No. 55 Tahun 2018 tentang

Penyesuaian Tarif Retribusi Pelayanan Perumahan.

p. Peraturan Gubernur DKI Jakarta No. 111 Tahun 2014 tentang Mekanisme
Penghunian Rumah Susun Sederhana Sewa.

5
 BAB II
ISI

2.1. Metodologi Analisis

Metodologi analisis dilakukan dengan mengacu pada teknik kunjungan

lapangan dengan memanfaatkan teknologi informasi guna mengumpulkan
data dan informasi pada objek yang diamati, mengukur dan mengamati
kehidupan sosial, kondisi lingkungan, kondisi sosial budaya dan kondisi
ekonomi, ketersediaan sarana dan prasarana. Langkah selanjutnya adalah
menerapkan pendekatan naratif dalam melakukan analisis, dimana ruang
lingkup analisa meliputi kronologi, peristiwa atau keterhubungan antar
kejadian. Dan langkah terakhir dari analisis data adalah membuat interpretasi
dalam penelitian kualitatif atau memaknai data. Pemaknaan data dapat
berupa interpretasi anggota kelompok atau berupa makna yang berasal dari
perbandingan antara hasil penelitian dengan informasi dari pembelajaran
pendidikan dan latihan.

2.2. Gambaran Umum/Deskripsi Objek Kunjungan.

a. Profil Rusunawa Rawa Bebek

Rumah susun sederhana sewa (Rusunawa) Rawa Bebek merupakan rusun

yang dibangun dan dikelola oleh Unit Pengelola Rumah Susun (UPRS) yang
berada di bawah naungan Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman
Provinsi DKI Jakarta yang kemudian saat ini digunakan oleh Pemerintah
Provinsi DKI Jakarta sebagai tempat relokasi untuk warga yang rumahnya
terkena relokasi dalam berbagai program pemerintah, seperti daerah Pasar
Ikan Penjaringan, Bukit Duri, Kali Krukut, Gang Arus dan Kalijodo.

Rusun Rawa Bebek mulai dibangun pada tahun 2015 yang terletak di Jalan
Inspeksi Kanal Banjir Timur, Kelurahan Pulo Gebang, Kecamatan Cakung,
Kota Administrasi Jakarta Timur Provinsi DKI Jakarta. Luas lahan Rusun
Rawa Bebek kurang lebih 17 hektar dan 1.811 unit hunian. keberadaan
rumah susun rawa bebek ditujukan untuk merelokasi masyarakat yang

6
 terdampak program pemerintah. Saat ini rusun rawa bebek memiliki rusun
sebanyak 14 blok dan 1 buah tower dengan jumlah hunian sebanyak 1.811
unit. Tower dibangun oleh Pemda DKI Jakarta yang memiliki hunian
sebanyak 1811 unit. Untuk yang bersumber dari APBD pemda DKI Jakarta
sebanyak 4 blok, yang bersumber dari CSR sebanyak 4 blok, hibah
Kementerian PUPR sebanyak 6 blok yang difungsikan untuk penghuni yang
masih lajang yang saat ini proses hibah masih berlangsung sehingga blok
lajang ini masih belum dapat dimanfaatkan secara keseluruhan.

b. Sarana dan Prasarana Rumah Susun Rawa Bebek

Rumah susun rawa bebek dilengkapi dengan berbagai sarana dan

prasarana yang menunjang kehidupan yang layak bagi penghuninya. Unit
Pelayanan Rumah Susun Rawa Bebek memiliki sarana dan prasarana
antara lain:

● Lapangan olahraga sebanyak 2 Buah,

● Ruang Publik Terpadu Ramah Anak (RPTRA),
● Ruang Terbuka Hijau
● Masjid dan Mushola,
● Ruang Duka,
● Klinik Kesehatan,
● Aula,
● Bank DKI,
● Air bersih yang disupply oleh AERTA,
● Instalasi pengolahan limbah (IPAL) yang terdiri dari 3 Buah (Tower,
Cluster Bougenville dan Cluster Burung) dan 12 Biotek untuk Blok
Lajang.
● Perpustakaan keliling
● Tempat usaha
● Tempat kegiatan dan pelatihan
c. Pengelola Rumah Susun Rawa Bebek

Rusunawa Rawa Bebek saat ini dikelola oleh Unit Pengelola Rumah Susun
(UPRS) yang berada di bawah naungan Dinas Perumahan dan Kawasan

7
 Permukiman Provinsi DKI Jakarta yang kemudian digunakan oleh
Pemerintah Provinsi DKI Jakarta sebagai tempat relokasi untuk warga yang
rumahnya terkena relokasi dalam berbagai program pemerintah, seperti
daerah Pasar Ikan Penjaringan, Bukit Duri, Krukut, Gang Arus dan Kalijodo.

UPRS diberikan tugas untuk mengelola Rumah Susun Rawa Bebek berupa
pengelolaan pemberdayaan penghuni dan pengelolaan fisik bangunan.
Untuk pemberdayaan, pengelola melaksanakan berbagai aktifitas seperti
memberdayakan warga rusun rawa bebek untuk dapat meningkatkan
perekonomian dengan cara melaksanakan pelatihan ekonomi kreatif
sehingga warga rusun rawa bebek dapat memiliki hunian sendiri.

Dalam pengelolaan rusun rawa bebek, UPRS rawa bebek melaksanakan

tugas berdasarkan regulasi dibawah ini :

sumber : Hasil scrob materi kepala UPRS 6 Bpk. Bahrudin

d. Penghunian

Penghunian rusun rawa bebek, terdiri dua calon penghuni yaitu warga umum
dan warga relokasi. Untuk penghunian warga umum mekanisme penghunian
sebagaimana gambar dibawah ini.

8
 sumber : Hasil scrob materi kepala UPRS 6 Bpk. Bahrudin

Pendaftaran calon penghuni rusun rawa bebek dari warga umum, dapat
dilakukan dengan mengupload aplikasi SIRUKIM sebagaimana gambar
dibawah ini :

sumber : Hasil scrob materi kepala UPRS 6 Bpk. Bahrudin.

Untuk penghuni warga karena dampak relokasi, maka calon penghuni

hanya dengan mendapatkan surat rekomendasi dari walikota atau kepala
dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan permukiman. Ketika calon
penghuni dari warga relokasi mendapatkan rekomendasi, pengelola tinggal

9
 mengecek ketersediaan unit. Ketika unit tersedia, maka pengelolah akan
mengeluarkan SK penghuni yang ditanda tangani oleh kepala UPRS.
Setelah dikeluarkan SK calon penghuni, selanjutnya diadakan pengundian
unit hunian. Tahap terakhir adalah penyerahan kunci dimana calon
penghuni menandatangani perjanjian sewa-menyewa, dan warga relokasi
tidak dibebani dengan uang jaminan serta tarif yang berbeda dengan warga
umum.

e. Sistem Pelayanan

Untuk memaksimalkan dan memberikan rasa nyaman dan aman kepada

warga rusun rawa bebek, pengelolah mengembangkan sistem layanan
berbasis sistem pelayanan dengan memanfaatkan teknologi informasi yaitu
sistem informasi pelayanan berbasis digitalisasi Sistem pelayanan berbasis
digital yaitu pengelolaan keuangan atau SiPDDKI, pengelolaan aset atau
e-ASSET, pengelolaan pelayanan atau SiRUKIM, pengelolaan pelayanan
kantor atau e-office, pengelolaan pelayanan kinerja atau e-Kinerja PJLP,
pengelolaan pelayanan air bersih atau e-Water meter, pengelolaan
pelayanan keluhan dan alur administrasi atau e-Qlue dan e-tracking. Untuk
memudahkan komunikasi antara pengelolah dan warga rusun, pihak
pengelolah juga menyiapkan nomor telfon dan faximile dan media sosial.

Berikut sistem aplikasi yang telah disiapkan oleh pengelolah :

10
11
12
13
f. Pemeliharaan dan Perawatan

Kewenangan pemeliharaan rusun rawa bebek, dibebankan kepada

pengelolah dan Suku Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman
Provinsi DKI Jakarta. Untuk kerusakan dengan skala kecil dimana
pemeliharaan/perawatan yang bersifat insidental dan rutin dibebankan
kepada pengelola. untuk kerusakan skala sedang dan besar atau
pemeliharaan/perawatan yang bersifat sistemik dan memiliki anggaran
yang besar dibebankan kepada Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan
Permukiman Provinsi DKI Jakarta.

g. Pegawai Rusun Rawa Bebek

Pegawai yang bertugas pemeliharaan dan pelayanan di rusun rawa bebek

berjumlah 348 orang yang terdiri dari ASN 10 orang, Petugas pengelola
UPRS Customer Relation Officer (CRO) 13 orang, petugas administrasi 19
orang, operator komputer 5 orang, petugas pengiriman 1 orang, petugas
kebersihan 115 orang, petugas mekanikal elektrikal 63 orang dan petugas
keamanan 122 orang.

Perekrutan personil di rusun rawa bebek dilakukan setiap tahun, dimana

petugas yang sudah ada akan dievaluasi kinerja setiap tahun. Fokus
evaluasi terhadap personil dilakukan terutama kepada CRO karena petugas

14
CRO memiliki tugas dan fungsi yang sangat penting, sehingga sistem
perekrutan dilakukan berdasarkan kompetensi personil.

Tugas dan fungsi masing-masing personil adalah :

❖ Petugas Customer Relation Officer (CRO)

Tugas dari Customer Relation Officer adalah melayani seluruh warga

rusun rawa bebek baik menerima keluhan ataupun melayani kebutuhan
seluruh warga rusun rawa bebek.

❖ Petugas administrasi

Petugas administrasi bertanggungjawab terhadap seluruh administrasi

perkantoran

❖ Petugas operator komputer

Petugas operator komputer bertanggungjawab mengoperasikan

komputer, termasuk seluruh kebutuhan surat menyurat.

❖ Petugas pengiriman

Petugas pengiriman bertanggung jawab terhadap barang yang akan

dikirim termasuk surat-menyurat serta memastikan kerahasiaan dan
kepastian barang sampai ke tujuan.

❖ Petugas kebersihan

Petugas kebersihan bertanggung jawab terhadap kebersihan seluruh

area rusun.

❖ Petugas mekanikal elektrikal

Petugas elektrikal bertanggung jawab terhadap :

● Pemeliharaan dan perawatan Genset

● Pemeliharan dan perawatan instalasi air bersih dan air kotor
● Pemeliharan dan perawatan instalasi listrik
● Pemeliharan dan perawatan IPAL/Biotek
● Membantu kegiatan penertiban unit usaha dan unit hunian
● Memelihara dan merawat sarana dan prasarana kerja

15
 ● Melakukan perbaikan fasilitas umum
● Melakukan perbaikan fasilitas sosial
● Melakukan perbaikan unit hunian dan unit usaha
❖ Petugas keamanan.

Petugas keamanan bertugas antara lain adalah :

● Melaksanakan pengamanan secara menyeluruh di area rumah

susun.
● Melaksanakan tugas dan fungsi sesuai dengan penempatan di area
masing-masing.
● Melakukan pemeriksaan pada tamu/pemilik yang akan masuk ke
area rusun.
h. Operasional pengelolaan.

Pengelolaan rusunawa dimaksudkan sebagai upaya memelihara

prasarana, sarana, dan utilitas rusunawa serta lingkungan yang menjadi
tanggung jawab secara efisien agar penghuni dapat hidup dilingkungan
rumah susun secara aman, nyaman. Demikian pula pengelolaan rusun
juga dapat berakibat terpeliharanya rusun hingga dapat mencapai usia
teknis dan usia ekonomis sebagaimana yang direncanakan.

Pengelolaan rusunawa rawa bebek meliputi kegiatan teknis, persewaan,

pemasaran, dan pembinaan penghuni sewa serta administratif dan
keuangan yang menuntut kemampuan penanggungjawab lokasi dalam
mengorganisasi sumber daya manusia yang terlibat langsung dan tidak
langsung dalam pengoperasian pemeliharaan dan perawatan prasarana
dan sarana terbangun serta utilitas terpasang.

Operasional pengelolaan di rusun rawa bebek adalah sebagai berikut :

❖ Pengelolaan Sampah

Pengelolaan sampah dilakukan melalui pola pengangkutan sampah

yang dikerjasamakan dengan Badan Lingkungan dan UPTD
Pengelolaan sampah. Adapun pengangkutan sampah dilaksanakan
pada Pagi dan Sore hari. dirusun rawa bebek memiliki program Bank

16
 Sampah yang dilakukan oleh Pemda dimana para warga Rusun dapat
mengumpulkan kaleng-kaleng bekas, karton bekas, gelas plastik
bekas dan dikutip dalam periode waktu tertentu untuk didaur ulang
kembali.

Gambar 1. Dokumentasi Pelaksanaan Operasional Pengelolaan

❖ pengelolaan Sanitasi.

Rumah susun rawa bebek telah dilengkapi dengan sistem pengolahan

air limbah, sehingga Pengelolaan sanitasi secara mandiri oleh
pengelola dengan melakukan pemeliharaan secara rutin. Adapun
sistem kerja pengolahan sanitasi adalah dari unit hunian secara
gravitasi dialirkan ke instalasi pengolahan air limbah dan diproses
sampai memenuhi ambang batas yang diizinkan untuk dibuang ke
Instalasi pengolahan air limbah.

17
❖ Pengelolaan lingkungan.

Pengelolaan lingkungan antara lain perbaikan gedung yang

mengalami kerusakan, baik kerusakan ringan, sedang atau pun berat.
Perbaikan ini melibatkan pengelolah untuk kerusakan kecil dan
insidentil, serta pihak suku dinas perumahan dan permukiman untuk
kerusakan sedang dan berat.

Pengelolaan Lingkungan di Rusun Rawa Bebek.

❖ Pengelolaan listrik

Kebutuhan listrik di rumah susun rawa bebek di pasok dari PLN,

namun untuk mengantisipasi terjadinya pemadaman listrik oleh PLN,
pengelolah rusun telah menyiapkan genset sebagai alternatif energi.
pemeliharaan listrik dan sistem jaringannya dilakukan oleh pihak
pengelolah.

❖ Pengelolaan air minum

Fasilitas air bersih menggunakan sumber air dari PDAM dengan

tangki bawah tanah atau ground reservoir yang dipompa ke atas
dengan operator yang dijalankan oleh pihak Rusun. Untuk
pengelolaan dilakukan oleh petugas rusun

Berikut gambar teknis pengelolaan listrik dan air minum.

18
Pemasangan, Pengukuran dan Perbaikan Listrik dan Air Minum.

❖ Pengelolaan kebersihan

Untuk menjaga kebersihan, pengelolah rumah susun telah

menyiapkan petugas kebersihan yang bertanggungjawab memelihara
kebersihan rumah susun setiap hari

19
 Pengelolaan Lingkungan Gedung dan Hunian Rusun Rawa Bebek, Cakung,
Jakarta

2.3. Hasil/Informasi dan Data

Berdasarkan hasil kunjungan lapangan virtual dan wawancara bersama Kasatpel

UPRS VI, Ibu Tri, ada beberapa informasi penting yang diperoleh antara lain:

20
 a. Pemerintah Daerah DKI Jakarta telah menerapkan digitalisasi dalam segala
hal yang berurusan terkait dengan pengelolaan dan penghunian Rusun
Rawa Bebek, mulai pendaftaran calon penghuni hingga dengan keluhan
penghuninya, pengelolaan keuangan, pembayaran sewa, urusan air
bahkan untuk kepegawaian di UPRS VI juga dilibatkan dalam bentuk
digitalisasi. Beberapa aplikasi yang telah diterbitkan untuk mendukung
hal-hal tersebut adalah SIRUKIM, e-PJLP, SIPDDKI, e-Asset, e-Qlue dan
e-Tracking.
b. Berdasarkan beberapa aplikasi tersebut dan berjalannya pelayanan dengan
baik dan mudah, maka Rusun Rawa Bebek sempat dinobatkan menjadi
salah satu Rusun terbaik di Indonesia.
c. Edukasi bencana, terutama bagi warga yang belum familiar dengan rumah
vertikal, senantiasa dilakukan Pemda bekerja sama dengan BPBD DKI.
d. Selama masa pandemi, para warga dibebaskan dari biaya sewa rusun
e. Masih diberikannya subsidi untuk air dan listrik serta moda transportasi bus
gratis.

2.4. Identifikasi Permasalahan Objek Kunjungan Lapangan

Rumah susun sederhana sewa (Rusunawa) Rawa Bebek merupakan rusun yang
dibangun Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat bersama
Pemerintah DKI Jakarta dan CSR dari swasta. Rusunawa Rawa Bebek saat ini
dikelola oleh Unit Pengelola Rumah Susun (UPRS) yang berada di bawah
naungan Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman Provinsi DKI Jakarta yang
kemudian saat ini digunakan oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta sebagai
tempat relokasi untuk warga yang rumahnya terkena relokasi dalam berbagai
program pemerintah, seperti daerah Pasar Ikan Penjaringan, Bukit Duri, Kali
Krukut, Gang Arus dan Kalijodo.

Rusun Rawa Bebek mulai dibangun pada tahun 2015 yang terletak di Jalan
Inspeksi Kanal Banjir Timur, Kelurahan Pulo Gebang, Kecamatan Cakung, Kota
Administrasi Jakarta Timur Provinsi DKI Jakarta. Luas lahan Rusun Rawa Bebek
kurang lebih 17 hektar yang terdiri dari 14 blok, dimana 6 blok dengan
masing-masing memiliki 125 unit hunian dibangun oleh Kemenpera (Blok Lajang)

21
yang diperuntukan untuk para pekerja (warga umum) yang belum menikah
dengan penghasilan UMR, 4 blok dibangun oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta
(Blok APBD) yang diperuntukan untuk relokasi warga pasar ikan, kali krukut dan
bukit duri, 4 cluster dibangun oleh PT. Summarecon melalui program CSR (Cluster
Anggrek) yang diperuntukan untuk relokasi bukit duri dan gang arus, serta 1 tower
dibangun oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta (Tower) yang diperuntukan untuk
warga umum yang ber KTP Jakarta.

Dengan jumlah unit hunian sebanyak 1811 unit, Dibangun pada tahun 2014 dan
dihuni pada tahun 2015. Terdiri dari 6 blok d, 4 blok (Blok Burung-Cluster
Cempaka) dengan jumlah hunian 400 unit dibangun oleh pengembang (PT.
Summarecon) diperuntukkan bagi relokasi warga Bukit Duri dan Gang Arus,
sedangkan 4 blok lainnya dengan jumlah unit hunian yang sama sebanyak 400
unit dibangun oleh APBD (Blok APBD-Cluster Bougenville) diperuntukkan bagi
relokasi warga Pasar Ikan, kali Krukut dan Bukit Duri, 1 Tower terdiri dari 16 lantai
sebanyak 255 unit sudah siap huni untuk memenuhi kebutuhan warga umum yang
ber-KTP DKI Jakarta dan membutuhkan tempat tinggal terutama untuk warga
terkena normalisasi sungai dan penataan kota.

Saat ini 8 block untuk warga relokasi (804 unit) Cluster Bougenville dan Cluster
Cempaka sudah terisi 728 unit dan yang masih kosong 76 unit. Blok Lajang
sebanyak 6 blok 750 unit, sudah terisi 135 unit dan masih kosong 610 unit. Untuk
Tower sebanyak 257 unit sudah terisi 97 unit dan tersisa yang masih kosong 158
unit. Sementara ini rincian penghuni rumah susun Rawa Bebek, dari Bukit Duri
sebanyak 593 KK, dari Kali Krukut sebanyak 22 KK, dari Cawang sebanyak 22
KK, dan dari Pasar Ikan sebanyak 163 KK. Walau peruntukan rusun ini hanya
untuk warga DKI, namun ada salah satu blok di Rusun Rawa Bebek yang boleh
ditempati oleh warga dari luar DKI, jika memenuhi syarat dan ketentuan yang
diberlakukan oleh Pemda DKI Jakarta.

Kunjungan lapangan yang kami lakukan ke Rusun Rawa Bebek Jakarta dilakukan
secara virtual. Kemudian kami melakukan wawancara secara online dengan
pengurus UPRS VI Rusun Rawa Bebek Bapak Bahrudin dan Ibu Tri, berikut

22
 merupakan hasil wawancara yang kami lakukan mengenai Rumah Susun Rawa
Bebek:

Tabel 1. Rincian Wawancara dan Data-Data Temuan

NO PERTANYAAN DATA-DATA KESIMPULAN HASIL AWAL

TEMUAN KUNJUNGAN
I STANDAR PELAYANAN
A. Apakah dalam Ada Standar pelayanan sudah ada,
penghunian rumah sudah melalui aplikasi yang
susun terdapat Standar terdaftar. Melalui sistem
Pelayanan informasi pelayanan berbasis
yang ditetapkan ? digitalisasi. Sudah ada SOP
1 Pelayanan permohonan Ada nya. Pendaftaran penghuni
penghunian melalui Aplikasi Sirukim.
2 Pelayanan unit hunian Ada Sistem pengelolaan keuangan
3 Pelayanan perpanjangan Ada sudah tersistem melalui
tinggal aplikasi SIDDKI, Pembayaran
4 Pelayanan pindah unit Ada sewa dan tunggakan air
hunian melalui SIMPAD, pengelolaan
Aset melalui Apliaksi e-Aset.
5 Pelayanan berhenti Ada
Dan untuk kaum difabel ada di
tinggal
lantai 1.
6 Pelayanan informasi Ada
7 Pelayanan kesehatan Ada
8 Pelayanan kebersihan Ada
9 Pelayanan keamanan Ada
10 Pelayanan air minum /air Ada
bersih
11 Pelayanan air limbah Ada
12 Pelayanan tamu Ada
13 Pelayanan pengaduan Ada
penghuni
14 Pelayanan listrik Ada
15 Pelayanan toilet umum Ada
16 Pelayanan fasilitas ibadah Ada
17 Pelayanan lampu Ada
penerangan

23
B. Apakah terdapat Standar Pelayanan Pada umumnya standar
Standar Pelayanan yang belum ditetapkan pelayanan di Rusun Rawa
telah ditetapkan tetapi untuk batasan Bebek sudah berjalan dengan
dalam penerapannya maksimal jangka baik, namun berdasarkan hasil
tidak terpenuhi? seperti waktu menghuni wawancara dengan
aturan penghuni yang Rusun. Jumlah narasumber pengelola, bahwa
diantaranya mengatur anggota dibatasi dokumen standarnya belum
lama menghuni dan sesuai kamar rusun ditetapkan secara sah masih
jumlah anggota dalam yang dihuni. dalam proses penyusunan
menghuni rusun? oleh pihak Dinas sedangkan
untuk pelayanan
menggunakan form-form yang
ada. Blok Lajang kondisi
masih 3 Blok tidak dapat
dihuni bermasalah sistem air
bersih, keadaan bangunan
memprihatinkan namun
digunakan oleh pasar ikan
yang kurang sesuai, dan
bangunan ada yang rusak,
belum serah terima gedung.
Untuk Type Burung dan
Relokasi masalahnya
penyimpanan air rusak. Tower
kondisi rembes dan retak
disisi luar. Permasalahan
utama masalah air rembes

C Apakah selama COVID tarif retribusi Sudah dijalankan sesuai

ada kebijakan untuk berdasarkan kepres Kepres tentang pelayanan
penghuni rusun? tentang bencana rusun selama masa pandemi.
nasional
diberlakukan gratis,
iuran listrik untuk
MBR 900kwh
kebawah diskon,
iuran PDAM juga
diskon selama
pandemi.

D Bagaimana status Hampir semua Proses serah terima dari

pemilikan Bangunan tower, bangunan Kementerian PUPR dari tahun
Rusun Apakah sudah rusun sudah serah 2014 s.d sekarang masih
serah terima aset terima dan jadi aset terhambat seharusnya bisa
perumahan atau masih Pemerintah Daerah selesai dikarenakan sekda
milik PUPR? DKI, hanya ada satu meninggal, Sehingga harus di
rusun yaitu blok proses ulang lagi hibahnya.
lajang yang belum Dan untuk perawatan
serah terima. menggunakan dana iuran
yang ada dan dana bantuan

24
 pemeliharaan 2020 dari
Kementerian PUPR.

E. Apakah sudah bermitra Belum kerjasama Perlu ditindak lanjuti bermitra

dengan Bank atau dengan pihak bank dengan kelembagaan
kelembagaan keuangan kecuali untuk biaya keuangan pemerintah lainnya
yang lain untuk sewa saja. sehingga penghuni bisa
penghuninya sehingga memiliki Tabungan perumahan
bisa memiliki tabungan yang nantinya bisa
perumahan? Supaya mendorong penghuni untuk
bisa memiliki rumah memiliki rumah sendiri. Sesuai
sendiri? tujuan darI UU NO.1 tahun
2011

F. Apakah memungkinkan Unit Rusun hanya di Karena Rusun Rawa Bebek

untuk penduduk yang mungkinkan untuk di adalah milik Pemda DKI maka
ber_KTP di luar jakarta sewa Penduduk Unit Rusun hanya di
untuk menyewa unit yang ber_KTP mungkinkan untuk di sewa
Rusun Rawa Bebek Jakarta, dan Unit Penduduk yang ber_KTP
yang tersedia? Rusun Lajang bisa Jakarta, namun terbuka
bagi penyewa yang Peluang untuk Rusun lajang
ber_KTP selain bagi penyewa yang ber_KTP
Jakarta. selain Jakarta.

G. Apakah pihak pengelola Pengelola Rusun Simulasi terkait kebencanaan

Rusun Rutin berkerjasama perlu dan harus rutin di
mengadakan simulasi dengan BPBD DKI lakukan secara berkala,
terkait Kebencanaan? Jakarta Pernah mengingat bencana datang
mengadakan setiap saat dan tidak terduga.
simulasi
Kebencanaan
sebelum masa
Pandemi Covid19,
dan sampai
sekarang belum
pernah di adakan
lagi.

H. Apakah lingkungan Lingkungan Rusun Perlu di tingkatkan Fasilitas

Rusun Ramah Anak..!? di Fasilitasi dengan keamanan terkait pagar
Ruang Terbuka, dan pengaman yang rawan
taman bermain serta terhadap anak kecil mengingat
Fasilitas Umum Rusun adalah Hunian Vertikal.
lainnya termasuk
PAUD.

I. Bagaimana dengan Pengelola Rusun Pihak Pengelola hendaknya

Fasilitas Perekonomian Menyediakan Area mendorong aspek
dalam Lingkungan Khusus untuk Perekonomian mikro yang
Rusun..!? melakukan transaksi bergerak dan berbasis home

25
 jual beli sehingga industri, hal ini untuk
tersentral dan meningkatkan pendapatan
membatasi kegiatan perkapita penghuni Rusun
transaksi di dalam MBR.
Hunian.
II PENGOPERASIAN PRASARANA DAN SARANA
A. Apakah terdapat Ada Prasarana dan sarana yang
prasarana dan sarana kondisinya rusak adalah
rumah susun yang rembesannya di kamar mandi,
kondisi operasinya Floor Drain yang mampet
kurang baik ? karena banyak membuang
sampah di saluran tersebut,
Kemudian Gedung Lajang
Belum berfungsi kondisi yang
kurang baik, serta kondisi
IPAL yang belum berjalan
dengan baik. Adapun lembaga
pengelola tidak diserahkan
kepada pihak ketiga namun
dikelola oleh pihak UPRS
Rusun Rawa Bebek.

III PEMELIHARAAN/PERAWATAN
PRASARANA DAN SARANA
A. Bagaimana kondisi Kondisi Kondisi pemeliharaan
pemeliharaan prasarana pemeliharaan sudah prasarana dan sarana rumah
dan sarana rumah berjalan susun sudah berjalan namun
susun? memang perlu ditingkatkan
kembali karena kurang
terpelihara nya prasarana dan
sarana rumah susun rawa
bebek mengingat sumber
anggaran dan SDM yang
terbatas, serta masih terdapat
kerusakan pada prasarana
dan sarana Rusun Rawa
Bebek

1 Bangunan (B/C/K) B Kamar Mandi (Nat tidak rapat,

Floor Drain), GWT Bocor

2 Unit Hunian (B/C/K) B Kebocoran Rembes, Tingkah

laku penghuni (penyebab),
membuang sampah ke floor
drain, Bak Kontrol Penuh
banyak Sampah

26
3 Pagar lokasi (B/C/K) K Belum ada pagar yang benar,
baru pagarnya sedikit, dan
pembangunan belum selesai
sepenuhnya.

4 Halaman (B/C/K) C Permasalahan keterbatasan

anggaran, karena refocusing,
hanya 3 pemotong rumput dari
17 Ha

5 Jalan akses (B/C/K) C Masih ada yang kurang untuk

6 Panel Listrik (B/C/K)
blok lajang anggrek, dan
harus membuat jalan sendiri,
anggaran kurang sehingga
proses perbaikan belum
maksimal.
B Pengecekan 2 Kali Sehari

7 Pemadam Kebakaran B Masih berjalan

(B/C/K)

8 TPS Sampah (B/C/K) B Setiap blok Dinas Kebersihan

9 Gerobak Sampah (B/C/K)
melakukan pengambilan 2 Kali
sehari, untuk Tower : Sampah
ditampung di kontainer, jika
penuh maka dihubungi.
Di butuhkan edukasi kepada
penghuni terkait pembagian
kategori sampah.
B 2 Unit Grobak Sampah, dan 2
Unit Grobak Motor

10 Saluran Air Hujan (B/C/K) B Memiliki titik resapan air

hujan, namun salurannya
belum berjalan dengan baik

11 Sarana Pengolahan Data C Masih manual pendataan, dan

(B/C/K) akan diperbaharui dengan
sistem

12 Kendaraan Dinas (B/C/K) B 2 Mobil dan 3 Motor

B. Jika prasarana dan Kurangnya Anggaran karena

sarana rumah susun adanya refocusing, dan SDM
kurang terpelihara , Teknisi Kurang.
apakah faktor
penyebabnya?

27
 C. Apakah sering terjadi Sering Sering terjadi keterlambatan
keterlambatan perbaikan kerusakan dan atau
perbaikan kerusakan penanganan kejadian
dan atau penanganan gangguan operasi prasarana
kejadian gangguan dan sarana rumah susun
operasi prasarana dan dikarenakan keterbatasan
sarana rumah susun? Anggaran, SDM Teknisi
Kurang.

Kamar Mandi Rembes, IPAL

belum berjalan maksimal,
Kebocoran GWT, terdapat
kondisi Gedung Lajang yang
belum beroperasi karena
rusaknya beberapa fasilitas
dan belum di benarkan

D. Apakah UPRS memiliki Belum ada Belum Ada, baru ada form
manual ceklist pemeliharaan IPAL dan
pemeliharaan perawatan Genset
prasarana
dan sarana rumah
susun

Dari hasil kunjungan lapangan ke rusun rawa bebek serta hasil tanya jawab
dengan narasumber pengurus rumah susun Rawa Bebek didapat beberapa
permasalahan baik teknis dan administratif sebagai berikut:

Tabel 2. Hasil Analisa Masalah

No ASPEK MASALAH FAKTOR SOLUSI

PENYEBAB

1 Pengoperasian Sarana Terdapat kondisi Kondisi operasi Pelaporan kepada

dan Prasarana rusun yang pelayanan air Lembaga
operasionalnya minum/air bersih Pengelola
kurang baik kadang2 kurang pelayanan air
baik minum/air bersih

Toilet terkadang Pelaporan kepada

macet lembaga
Pengelola Rusun

Terdapat 3 Tower Pelaporan kepada

yang rusak Lembaga
sehingga tidak Pengelola
digunakan. pengelola rusun

28
 Adanya Rembes Perlu perbaikan
pada Toilet Toilet yang
rembes

IPAL Belum Pelaporan kepada

berjalan dengan Lembaga
baik Pengelola
pelayanan air
limbah

GWT Bocor Pelaporan kepada

Lembaga
pengelola
pelayanan air
bersih

Kebocoran hunian Pelaporan kepada

Lembaga
pengelola rusun

2 Standar Pelayanan Pelayanan sudah sudah tersusun Perlu dibuat

berjalan dengan SOP pelayanan segera dan
baik terbukti dengan baik oleh disahkan oleh
pelayanan berbasis Pihak Dinas dan pihak Dinas untuk
digitalisasi.Seperti terintegrasi dalam menunjang
pendaftaran sistem, tinggal pelayanan rusun
penghuni melalui melanjutkan rawa bebek
simperum, program yang
Standar pelayanan sempat terhenti Updating tata
sudah ada, sudah selama pandemi tertib yang
melalui aplikasi dan melengkapi dilakukan oleh
yang terdaftar. aturan yang pengelola rusun
Melalui sistem menyangkut dan pemberian
informasi tentang penghuni sanksi
pelayanan berbasis perlu diperbaiki keterlambatan.
digitalisasi. sudah terutama jangka
ada SOP waktu penghuni Mempertahankan
nya.Pendaftaran serta melengkapi pelayan yang
penghuni melalui instrumen sudah baik dan
Aplikasi Sirukim. tambahan terkait Meningkatkan
Sistem keamanan dan Pelayanan
pengelolaan kenyamanan kepada penghuni
keuangan sudah warga. Rusun terkait
tersistem melalui Edukasi terkait
aplikasi SIDDKI, Perekonomian,
Pembayaran sewa Kebersihan
dan tunggakan air sampai pada
melalui SIMPAD, kebencanaan.
pengelolaan Aset
melalui Aplikasi
e-Aset. Dan untuk
kaum difabel ada di

29
 lantai 1.

3 Pemeliharaan / Perawatan Penghuni telat Terbiasa dengan Updating

Prasarana dan Sarana dalam membayar perilaku sebelum peraturan
sewa pindah kerusun penghuni dengan
dan kurangnya memberikan
kesadaran dari sanksi dan reward
penghuni.

Minimnya biaya Terbatasnya dana Perlu dibuatkan

operasional yang APBD SOP teknis
dimiliki oleh UPRS pemeliharaan/
perawatan
prasarana dan
sarana

Masih terdapat Tidak adanya Meminta bantuan

sarana dan SOP kepada dinas
prasarana rusun terkaita untuk
yang rusak dianggarkan

Belum Terbatasnya dana Meminta bantuan

terpasangnya dan APBD kepada dinas
berjalan dengan terkait untuk
baik CCTV dianggarkan

Belum tersedianya Terbatasnya dana

Way Finding atau APBD
penunjuk arah di
lingkungan Rumah
Susun

Berdasarkan kebijakan sasaran pengusahaan, kebijakan sasaran penghunian,

kapasitas atau tipe ruang hunian, fasilitas yang tersedia, kemampuan sumber
daya dan dana lembaga pengelola, maka dalam pemanfaatan rusun dapat
ditetapkan Standar Pelayanan Rusun dengan alternatif yaitu standar pelayanan
prima dan standar pelayanan minimal. Namun pada kenyataan dilapangan di
Rusun Rawa Bebek berdasarkan hasil interview menyatakan bahwa standar

30
pelayanan sudah digitalisasi cuma ada beberapa peraturan yang perlu dibenahi
untuk penghunian rusun dan kemitraan yang perlu dikembangkan oleh pihak
UPRS VI rusun supaya penghuni rusun dapat mandiri memiliki rumah sendiri
yang layak huni.

Dalam pengelolaan rumah susun sewa sangat diperlukan manajemen

pemeliharaan yang meliputi pengorganisasian, pemrograman, penganggaran,
pelaksanaan, dan pengadministrasian kegiatannya meliputi pemeliharan yang
preventif dan kuratif. Prasarana dan sarana rumah susun yang memerlukan
pengoperasian dan pemeliharaan yaitu prasarana sistem penyediaan air
minum, prasarana dan sarana sistem penanganan sampah, prasarana sistem
penanganan air limbah, penanganan sistem penanganan air hujan, prasarana
sistem penanganan kebakaran, dan prasarana sistem penyediaan listrik.
Kegiatan pemeliharan pada Rusun Rawa Bebek sudah dilakukan secara
berkala, namun karena keterbatasan anggaran serta sumber daya manusia
yang kurang menyebabkan pemeliharaan/perawatan belum dilakukan secara
maksimal.

Untuk pembuatan manual Operation & Maintenance Rusun harus memenuhi

ketentuan antara lain: Tersedianya dokumen untuk data pendukung dan rujukan
pembuatan manual Operation & Maintenance, Terpenuhinya persyaratan untuk
pembuatan manual Operation & Maintenance, dan Terlaksananya tata cara
pembuatan manual Operation & Maintenance. Di Rusun Rawa Bebek belum
adanya SOP teknis perencanaan/perawatan rumah susun, masih dalam
tahapan perancangan oleh Dinas terkait.

31
 BAB III PENUTUP

3.1 Kesimpulan

Setelah menguraikan hasil observasi berdasarkan data yang diperoleh

dilapangan dan dibandingkan kesesuaiannya dengan materi terkait
penyelenggaraan perumahan di dalam pelatihan ini, maka dapat ditarik
kesimpulan, yaitu:

1. Dalam hal pemeliharaan perlu dipertimbangkan/dibandingkan mana yang

lebih baik antara dilakukan pemeliharaan oleh sendiri dalam hal ini pihak
UPRS atau oleh pihak ke 3 dalam hal ini pihak swasta.

2. Perlu dibuat Standar Operasional Prosedur yang jelas terkait teknis

pemeliharaan/perawatan sarana dan prasarana rusun, dikarenakan
kondisi sekarang di Rusun Rawa Bebek belum ada SOP yang jelas dan
detail, dan masih dalam tahap perancangan oleh pihak Dinas, selain itu
perlu diperbaharui adanya peraturan penghunian yang lebih jelas
diantaranya yang mengatur jangka waktu menghuni rusun.

3. Pihak pengelola perlu menyiapkan manual operasi untuk setiap fasilitas

yang ada di rusun, sehingga dapat memudahkan dalam hal pemanfaatan,
perawatan dan pemeliharaan. Mungkin bisa bekerja sama dengan ISO.

4. Perlu ditetapkan standar pelayanan prima/minimal bagi penghuni rumah

susun.

5. Dibutuhkan penambahan anggaran terkait dengan biaya pemeliharan/

perawatan prasarana dan sarana rusun sehingga pemeliharan dapat
berjalan maksimal. Anggaran bisa didapatkan dari APBD, CSR dan
Bantuan dari kementerian terkait dalam hal ini Kementerian PUPR.

6. Pihak UPRS VI perlu bekerjasama dengan pihak lembaga keuangan

lainnya supaya penghuni rusun bisa mempunyai tabungan untuk memiliki
rumah sendiri sehingga penghuni rusun nantinya dapat mandiri dengan
hunian yang layak.

32
 7. Kepemilikan aset harus diperhatikan seperti rusun lajang yang belum
serah terima aset, supaya dalam pengelolaan dan pemeliharaannya bisa
jelas dan dimanfaatkan sebagaimana mestinya.

3.2. Rekomendasi

● Koordinasi dengan PDPAL untuk kelancaran pengolahan limbah.

● Koordinasi dengan SKPD terkait yang berhubungan dengan

pemeliharaan dan pemasangan CCTV di Rumah Susun.

● Menunggu tindak lanjut dari Kementerian PUPR terkait kerusakan yang

terjadi di Blok Lajang.

● Permohonan ke Sudin DPRKP Jakarta Timur untuk Pembuatan Papan

penunjuk arah.

● Diperlukan kerjasama dengan dinas terkait lainnya untuk pemeliharaan

yang memerlukan keahlian khusus seperti dengan Dinas Damkar, BPPD,
PLN, PDAM secara tertulis.

● Dibentuk perangkat pengurus (RT dan RW), sehingga paguyuban rusun

bisa diwujudkan, selain itu bisa diadakan iuran antara penghuni dan bisa
membantu terkait keterbatasan APBD.

● Kerjasamakan pemeliharaan/pengelolaan dengan pihak swasta (KPBU).

● Unit yang kosong supaya bisa dialihkan kepemilikan hak guna pakai ke
masyarakat umum atau dengan pihak swasta direncanakan ulang atau
diperbaiki perjanjian kerjasamanya agar nilainya tinggi dan terdapat unit
eksklusif (rusunami).

● Koordinasi dengan kemenpupr terkait serah terima aset rusun blok lajang
supaya pengelolaan dan pemeliharaannya bisa dilakukan oleh
pemerintah DKI.

● Bekerjasama/mencontoh ISO.

33