KONSEP LAPORAN AKHIR

TA. 2016 BANTUAN TEKNIK PENGADAAN TANAH JALAN TOL CENGKARENG –

BATUCEPER - KUNCIRAN

Bab 3
GAMBARAN UMUM WILAYAH

3.1 Kondisi Wilayah

Rencana Trace Jalan Tol Cengkareng-Batu Ceper-Kunciran sepanjang 14,19 km
secara keseluruhan termasuk dalam wilayah administrasi Kota Tangerang. Kota
Tangerang sendiri terdiri dari 13 Kecamatan dan 104 Kelurahan. Kecamatan yang
termasuk di dalam wilayah administrasi kota Tangerang yaitu : Kecamatan
Ciledug,Larangan,
KarangTengah,Cipondoh,Pinang,Tangerang,Karawaci,Jatiuwung,Cibodas,Periuk,
Batu Ceper,Neglasari dan Benda.
Kondisi Topografi,Geografis,Demografis serta Rencana Tata Ruang Wilayah
(RTRW) Kota Tangerang secara umum akan diuraikan dibawah ini.

3.1.1Kondisi Topografi
Wilayah Kota Tangerang berada pada ketinggian 10-18 meter diatas permukaan laut
(m dpl), dengan tingkat kemiringan 0-3 % (relative datar).
Kondisi Kemiringan dan ketinggian (m dpl) rata-rata masing-masing kecamatan
dalam wilayah administrasi Kota tangerang ditunjukkan dalam table dibawah ini:

Tabel :… Kondisi Topografi Kota Tangerang 2013

No KECAMATAN KEMIRINGAN KETINGGIAN

(%)
1 Ciledug 3-8 18,0
2 Larangan 3-8 18,0
3 Karang Tengah 0-3 18,0
4 Cipondoh 0-3 14,0

5 Pinang 0-3 14,0

BAB 3 1
 KONSEP LAPORAN AKHIR
TA. 2016 BANTUAN TEKNIK PENGADAAN TANAH JALAN TOL CENGKARENG –
BATUCEPER - KUNCIRAN

6 Tangerang 0-3 14,0

7 Karawaci 0-3 14,0

8 Jatiwung 0-3 14,0

9 Cibodas 0-3 14,0

10 Periuk 0-3 14,0

11 Batuceper 0-3 14,0

12 Neglasari 0-3 14,0

13 Benda 0-3 10,0

Sumber : Kota Tangerang dalam angka 2013

3.1 .2 Kondisi Geografis

Kota Tangerang terletak pada posisi 106 36-106 42 Bujur Timur (BT) dan 6 6-6
Lintang Selatan (LS).
Kota Tangerang berbatasan Langsung dengan Kabupaten Tangerang dan Propinsi
DKI Jakarta , dengan rincian; sisi Utara berbatasan dengan Kecamatan Teluk Naga
dan Kecamatan Sepatan, sisi Selatan berbatasan dengan Kecamatan Curug dan
Serpong dan Propinsi DKI Jakarta, sedangkan disisi sebelah Barat berbatasan
dengan Kecamatan Cikupa.
Karena Letaknya yang strategis berada diantara Ibu kota Negara DKI Jakarta dan
Kabupaten Tangerang berdasarkan instruksi Presiden Nomor 13 Tahun 1976
tentang Pengembangan Jabotabek (Jakarta,Bogor,Tangerang,Bekasi),Kota
Tangerang ditetapkan menjadi salah satu daerah penyangga Ibukota DKI Jakarta,
yang pengembangannya untuk menjadi prioritas utama.
sebagai daerah penyangga Ibu Kota DKI Jakarta , kota Tangerang tentu saja harus
direncanakan dapat mengantisipasi berbagai sektor pertumbuhan yang sangat pesat
yang terjadi di ibukota dengan menampung berbagai kegiatan limpahan disamping
kegiatan-kegiatan akibat perkembangan Kota Tangerang sendiri serta menjadi
daerah kolektor pengembangan Wilayah Kabupaten Tangerang sebagai daerah
dengan Sumber daya alam yang produktif.

BAB 3 2
 KONSEP LAPORAN AKHIR
TA. 2016 BANTUAN TEKNIK PENGADAAN TANAH JALAN TOL CENGKARENG –
BATUCEPER - KUNCIRAN

Kota Tangerang sendiri sebelumnya adalah Ibukota dari Kabupaten Tangerang,

yang kemudian berkembang menjadi tiga wilayah administrasi masing-masing ; Kota
Tangerang, Kabupaten Tangerang dan Kota Tangerang selatan yang dikenal
dengan kawasan Tangerang Raya.
Kawasan Tangerang raya merupakan sebuah kawasan disebelah barat DKI Jakarta
dengan Luas kurang-lebih 1500 km2, dengan jumlah total penduduk lebih dari 5 Juta
jiwa.
Sebagai Kawasan yang berbatasan langsung dengan Ibukota Negara yang
merupakan pusat bisnis terbesar di Indonesia dan merupakan daya tarik utama
penduduk di daerah-daerah untuk bermigrasi, kota Tangerang mau tidak mau harus
mampu berperan sebagai daerah penyangga bagi berbagai kegiatan di ibukota
tersebut , terutama dalam mengantisipasi peningkatan Jumlah penduduk akibat
migrasi yang terus berlangsung.
Kota Tangerang merupakan Pintu Gerbang utama Indonesia, dengan keberadaan
Lapangan Terbang Internasional Soekarno-Hatta, hal ini secara real telah membuka
peluang yang amat strategis bagi berkembangnya kegiatan perdagangan dan Jasa,
namun sayangnya tidak diikuti dengan pengembangan sektor parawisata potensial
sehingga para pendatang Domestik maupun mancanegara yang selama ini datang
Ke Ibukota DKI Jakarta tidak hanya numpang lewat saja, tapi bisa singgah di kota
ini.

Sedang Kawasan sekitar Balaraja,Cisoka dan Cikupa (kabupaten Tangerang)

dikenal sebagai kawasan 1000 industri, karena keberadaan berbagai industry
didaerah tersebut, disamping itu juga masih memiliki areal persawahan yang relative
luas meskipun keberadaannya kini terus terdesak oleh Industrialisasi dan perluasan
kawasan Pemukiman Baru.

3.1.3 Kondisi Demografis, berdasarkan data BPS Kota Tangerang, jumlah

penduduk Kota Tangerang dalam kurun waktu tahun 2009-2013 mengalami
peningkatan dari semula 1.652.590 jiwa (2009) menjadi 1.982.132 jiwa (2013), itu

BAB 3 3
 KONSEP LAPORAN AKHIR
TA. 2016 BANTUAN TEKNIK PENGADAAN TANAH JALAN TOL CENGKARENG –
BATUCEPER - KUNCIRAN

berarti Pertumbuhan penduduk rata-rata Kota Tangerang dalam kurun waktu tahun
2009-2013 adalah sebesar 3,28%.

Jalan Tol Cengkareng-Batuceper-Kunciran akan melewati wilayah kecamatan

dengan jumlah penduduk terbesar di Kota Tangerang, yaitu Kecamatan Cipondoh,
256.810 jiwa (2013), dan jumlah penduduk terkecil berada di kecamatan Benda,
yaitu 92.336 jiwa (2013). Laju pertumbuhan penduduk rata-rata tertinggi dalam kurun
waktu tahun 2009-2013 dialami oleh Kecamatan Cipondoh,yaitu rata-rata 5,88% per
tahun, sedangkan laju pertumbuhan penduduk rata-rata terendah dialami oleh
Kecamatan Jatiuwung, yaitu rata-rata 0,23% per tahun. Kondisi tersebut diharapkan
akan dapat membantu menciptakan pertumbuhan ekonomi yang lebih merata,
dengan adanya jalan tol.

3.1.4 Kondisi Hidrologis.

Wilayah Kota Tangerang berdasarkan satuan wilayah sungai dibagi ke dalam tiga
Daerah Aliran Sungai (DAS), yaitu : DAS Cisadane, DAS Angke, dan DAS Cirarab.
Sungai Cisadane memiliki panjang 15 km, lebar 100 m dan tinggi 5,35 m, dengan
debit air rata-rata 70 m³/detik. Kali Angke memiliki panjang 10 km, lebar 12 m, dan
tinggi 5,50 m, dengan debit air rata-rata 18 m³/detik. Kali Cirarab memiliki panjang 4
km, lebar 11 m, dan tinggi 3,50 m, dengan debit air rata-rata 12 m³/detik.

Sungai Cisadane merupakan sungai besar yang membelah wilayah Kota Tangerang
menjadi dua bagian, yaitu wilayah barat dan timur. Hulu Sungai Cisadane berasal
dari daerah Danau Lido, Kabupaten Bogor. Keseluruhan DAS Cisadane di Kota

Tangerang ini mempunyai daerah tangkapan air (catchment area) seluas 106.350
ha.

Selain sungai, di wilayah Kota Tangerang juga terdapat situ sebanyak 6 buah situ
dengan luas total saat ini adalah 152,01 ha dan kedalaman antara 2,5-3,0 m. Secara
umum,kondisi situ di Kota Tangerang menunjukkan penurunan kuantitas maupun
kualitas. Hal ini antara lain tercermin dari berbagai laporan yang menyatakan

BAB 3 4
 KONSEP LAPORAN AKHIR
TA. 2016 BANTUAN TEKNIK PENGADAAN TANAH JALAN TOL CENGKARENG –
BATUCEPER - KUNCIRAN

berkurangnya jumlah dan luasan areal situ, dari semula terdata sebanyak 9 situ,
saat ini hanya tersisa 6 situ, dengan penyusutan luas keseluruhan areal sebesar
41%, yaitu dari 257 ha menjadi 152,01 ha.

Situ terdekat di wilayah Kota Tangerang yang berada di sekitar rencana jalan tol
Cengkareng-Batuceper-Kunciran adalah Situ Cipondoh dan Situ Gede yang berada
di kecamatan Cipondoh dan Kecamatan Pinang, dengan luas saat ini adalah 126,17
ha.
Kondisi Hidrologis sangat penting untuk diperhatikan dalam kaitannya dengan
rencana pembangunan Tol Cengkareng-Batuceper-Kunciran, terutama berhubungan
dengan pola peruntukan lahan dan isu lingkungan, yaitu kelestarian air.

3.1.5 Perencanaan Struktur Ruang Wilayah.

Kota Tangerang ditetapkan sebagai Pusat Kegiatan Nasional (PKN) dalam Sistem
Perkotaan Nasional, sebagaimana yang tertuang dalam Peraturan Pemerintah
Nomor 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional (RTRWN)
dan Peraturan Daerah Provinsi Banten Nomor 2 Tahun 2011 tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Provinsi Banten Tahun 2010-2030.

Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Tangerang Nomor 6 Tahun 2012 tentang

Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Tangerang 2012-2032, rencana struktur
ruang wilayah Kota Tangerang meliputi :

1. Sistem pusat pelayanan.

2. Sistem jaringan transportasi.
3. Sistem jaringan energi/kelistrikan.
4. Sistem jaringan telekomunikasi.
5. Sistem jaringan sumber daya air.
6. Sistem infrastruktur perkotaan.

Rencana sistem pusat pelayanan Kota Tangerang, sebagaimana tertuang dalam

RTRW Kota Tangerang 2012-2032, terdiri atas :

BAB 3 5
 KONSEP LAPORAN AKHIR
TA. 2016 BANTUAN TEKNIK PENGADAAN TANAH JALAN TOL CENGKARENG –
BATUCEPER - KUNCIRAN

1. Pusat Pelayanan Kota (PPK), adalah pusat pelayanan ekonomi,

sosial,dan/atau administrasi yang melayani seluruh wilayah kota dan/atau
regional, yang meliputi :
a. PPK I memiliki fungsi sebagai pusat pemerintahan, perdagangan dan jasa
dengan skala pelayanan regional ditetapkan di Kecamatan Tangerang.
b. PPK II memiliki fungsi sebagai perdagangan dan jasa dengan skala
pelayanan regional dan perumahan kepadatan menengah tinggi
ditetapkan di Kecamatan Cibodas.
c. PPK III memiliki fungsi sebagai perdagangan dan jasa dengan skala
pelayanan regional dan perumahan kepadatan menengah rendah
ditetapkan di Kecamatan Pinang.
d. PPK IV memiliki fungsi sebagai perdagangan dan jasa dengan skala
pelayanan regional dan perumahan kepadatan menengah rendah
ditetapkan di Kecamatan Cipondoh.

2. Sub Pusat Pelayanan Kota (SPPK), adalah pusat pelayanan ekonomi, sosial,
dan/atau administrasi yang melayani sub wilayah kota, yang meliputi :
a. SPPK I memiliki fungsi sebagai perdagangan dan jasa, perumahan
kepadatan menengah, perumahan kepadatan tinggi, industri
konveksi/tekstil skala kecil dan rumah tangga ditetapkan di Kecamatan
Ciledug.
b. SPPK II memiliki fungsi sebagai perdagangan dan jasa, perumahan
kepadatan menengah tinggi, dan industri terpadu berwawasan lingkungan
ditetapkan di Kecamatan Periuk.
c. SPPK III memiliki fungsi sebagai penunjang kegiatan Bandar Udara
Internasional Soekarno-Hatta, industri kecil dan menengah yang ramah
lingkungan, dan perumahan kepadatan rendah ditetapkan di Kecamatan
Benda.

3. Pusat Lingkungan (PL), adalah pusat pelayanan ekonomi, sosial, dan/atau

administrasi lingkungan kota, yang meliputi :

BAB 3 6
 KONSEP LAPORAN AKHIR
TA. 2016 BANTUAN TEKNIK PENGADAAN TANAH JALAN TOL CENGKARENG –
BATUCEPER - KUNCIRAN

a. PL I ditetapkan di Kelurahan Kreo Kecamatan Larangan.

b. PL II ditetapkan di Kelurahan Karang Mulya Kecamatan Karang Tengah.
c. PL III ditetapkan di Kelurahan Batuceper Kecamatan Batuceper.
d. PL IV ditetapkan di Kelurahan Neglasari Kecamatan Neglasari.
e. PL V ditetapkan di Kelurahan Cimone Kecamatan Karawaci.
f. PL VI ditetapkan di Kelurahan Jatake Kecamatan Jatiuwung.

3.1.6 Kondisi Infrastruktur dan Transportasi.

Rencana pengembangan sistem transportasi Kota Tangerang diarahkan untuk
mewujudkan sistem jaringan transportasi yang andal, berkemampuan tinggi dan
diselenggarakan secara terpadu, tertib, aman, lancar, nyaman, efisien dan selamat
dalam menunjang dan sekaligus menggerakkan dinamika pembangunan, serta
mendukung pergerakan manusia, barang dan jasa. Rencana sistem jaringan
transportasi Kota Tangerang, sebagaimana tertuang dalam RTRW Kota Tangerang
2012-2032, terdiri atas :

1. Rencana Jaringan Jalan, Rencana Jaringan jalan Kota Tangerang tahun

2012-2032 menetapkan fungsi jalan di Kota Tangerang sebagai berikut :
a. Jaringan jalan arteri primer, meliputi : ruas jalan Batas Kota dengan DKI
Jakarta-Jalan Daan Mogot-Jalan Merdeka-Jalan Gatot Subroto-Batas Kota
dengan Kabupaten Tangerang.
b. Jaringan jalan arteri sekunder, meliputi :
1. Jalan Benteng Betawi.
2. Jalan Imam Bonjol.
3. Ruas Jalan Otto Iskandardinata-Jalan KS Tubun.
4. Jalan M Toha.
5. Jalan Prabu Kiansantang.
6. Jalan Siliwangi.
7. Jalan Pajajaran.
8. Ruas Jalan Teuku Umar-Jalan Proklamasi.
9. Jalan Bouraq (Lio Baru).
10. Jalan Pembangunan 3 (Karangsari Raya).

BAB 3 7
 KONSEP LAPORAN AKHIR
TA. 2016 BANTUAN TEKNIK PENGADAAN TANAH JALAN TOL CENGKARENG –
BATUCEPER - KUNCIRAN

11. Ruas Jalan Juanda-Jalan Merpati-Jalan Garuda.

12. Jalan Halim Perdanakusuma.
13. Ruas Jalan Husein Sastranegara-Jalan AMD.
14. Jalan Raden Saleh.
15. Jalan Dr Sutomo.
16. Jalan Faliman Jaya.
c. Jaringan jalan kolektor primer meliputi :
1. Ruas Jalan KH Hasyim Ashari-Jalan HOS Cokroaminoto-Batas Kota
dengan DKI Jakarta.
2. Ruas Jalan Raden Fatah-Jalan Jombang Raya-Batas Kota dengan
Kota Tangerang Selatan.
d. Jaringan jalan kolektor sekunder meliputi ruas-ruas jalan yang
menghubungkan antara satu pusat pelayanan dengan pusat pelayanan
lainnya.
e. Jaringan jalan lokal sekunder meliputi ruas-ruas jalan yang
menghubungkan pusat pelayanan dengan permukiman.
f. Jaringan jalan lingkungan sekunder meliputi ruas-ruas jalan yang
menghubungkan antar persil dalam wilayah kota, kecuali yang
dikategorikan sebagai jalan arteri, kolektor, dan lokal.
g. Jaringan jalan tol meliputi :
1. Ruas Jalan Tol Jakarta-Tangerang.
2. Jalan Tol Prof Dr Sedyatmo ruas Batas Kota dengan Provinsi DKI
Jakarta-Bandar Udara Internasional Soekarno Hatta.
3. Rencana Jalan Tol JORR II ruas Bandar Udara Internasional Soekarno
Hatta-Kunciran-Serpong.
4. Rencana Jalan Tol JORR II ruas Batuceper-Teluknaga-Kamal.

3.2 Trace Jalan Tol Cengkareng-Batuceper-Kunciran

Jalan Tol Cengkareng-Batuceper-Kunciran adalah bagian integral dari ruas Jalan
Tol Lingkar Luar Jakarta (JORR II), yang menghubungkan Jakarta dengan Kota
Tangerang,Tangerang Selatan ,Bogor,Depok dan Bekasi.Jalan Tol JORR2

BAB 3 8
 KONSEP LAPORAN AKHIR
TA. 2016 BANTUAN TEKNIK PENGADAAN TANAH JALAN TOL CENGKARENG –
BATUCEPER - KUNCIRAN

melintasi Kota Jakarta Barat,Tanggerang, Tangerang Selatan ,Kabupaten

Bogor,Kota Depok ,Kabupaten Bekasi , Kota Bekasi dan Kota Jakarta Utara.
Dikemudian hari Jika semua ruas Jalan JORR2 telah selesai dan dioperasikan
akan memudahkan masyarakat dari wilayah Jobodetabek menuju ke Bandara
Internasional Soekarno-Hatta dan DKI Jakarta ataupun sebaliknya..
Daftar Ruas JORR2 dan status pelaksanaannya sampai saat ini adalah Sbb:
No Nama-Ruas Pengelola Rute Panjang Status
km
1 Cengkareng- PT.Marga Bandara 14,19 Pembebasan
batuceper- Kunciran Soekarno- Lahan
Kunciran Cengkareng Hatta-
Kunciran
2 Kunciran- PT.Marga Kunciran- 11,2 Pembebasan
Serpong Trans Serpong Lahan
Nusantara
3 Serpong-Cinere PT.Cinere Serpong- 10,1 Pembebasan
Serpong Jaya Cinere Lahan
Seksi telah
beroperasi
4 Cinere-Jagorawi PT.Translingka Cinere- 14,6 Konstruksi
r Kita Jaya Jagorawi
5. Depok-Antasari PT.Citra Depok- 22,8 Konstruksi
Waspphutowa Antasari
6 Cimanggis- PT.Marga Cimanggis- 25,4 Pembebasan
Cibitung Sarana Jabar Cibitung Lahan
7 Cibitung- PT Sriwijaya Cibitung- 33,90 Pembebasan
Cilincing Markmore Cilincing Lahan
Persada
8 Akses Tanjung PT.Jasa Marga Cilincing- 12,10 Konstruksi
Priok (Persero).Tbk Tanjung
Periok

BAB 3 9
 KONSEP LAPORAN AKHIR
TA. 2016 BANTUAN TEKNIK PENGADAAN TANAH JALAN TOL CENGKARENG –
BATUCEPER - KUNCIRAN

Jalan Tol Cengkareng-Batuceper-Kunciran sepanjang 14,19 Km yang

seluruhnya berada dalam Wilayah Administrasi Kota Tangerang ,melintasi Lima
Kecamatan, masing2 : Benda ,Batuceper, Tangerang,Cipondoh dan Pinang dan
12 Kelurahan masing: Benda,Pajang,Jurumudi, Belendung,Batujaya, Batu Sari,
Tanah Tinggi, Buaran Indah,Poris Plawad, Poris Plawad Indah, Pakojan
danKunciran.
Jalan Tol ini menjadi alternative lintasan menuju Bandara Soekarno-Hatta dan
Pelabuhan Tanjung Priok. Jalan Tol ini rencananya dibangun dan dioperasikan
oleh PT.Marga Kunciran Cengkareng (MKC) anak perusahaan Jasa Marga.
Dengan adanya Jalan Tol JORII , diharapkan lalulintas kendaraan yang masuk
kedalam Kota akan terurai sehingga memecahkan kemacetan yang setiap hari
dialami masyarakat.Jalan Tol ini juga akan memberikan stimulus bagi
pengembangan daerah-daerah yang dilintasi dan dituju ,sehingga memberikan
kesejahteraan bagi masyarakat secara khusus dan Negara secara umum.

3.2.1 Peruntukan Kawasan

Mengacu pada Rencana Wilayah Kota Tangerang, Rencana Jalan Tol JORR II
ruas Cengkareng - Batuceper – Kunciran sebahagian besar melintasi Kawasan
Peruntukan Pemukiman, sebahagian melewati Kawasan peruntukan
Perdagangan dan sebagian kecil melewati Kawasan Peruntukan Industri.

3.2.2 Status Penguasaan/Kepemilikan Tanah yang dilalui trace Jalan Toll

Berdasarkan hasil Inventarisasi dan Pendataan awal setidaknya terdapat 8 jenis
alas hak dalam penguasaan tanah yang terkena Jalan toll, yaitu :
1. Sertifikat Hak Milik (SHM)
2. Akte Jual Beli (AJB/SPJB)
3. Girik / Letter C
4. Surat Keputusan (SK) Pelepasan sebagian
5. Hak Guna Bangunan (HGB)
6. Hak Waris/Hibah
7. Tanah Garapan (SK Kinag) dan
8. Tanah Negara

BAB 3 10
 KONSEP LAPORAN AKHIR
TA. 2016 BANTUAN TEKNIK PENGADAAN TANAH JALAN TOL CENGKARENG –
BATUCEPER - KUNCIRAN

Dilihat dari Keseluruhan hasil Inventarisasi dan Pendataan yang diperoleh alas
hak Penguasaan /pemilikan tanah didominasi oleh Sertifikat Hak Milik (SHM),
yang kemudian secara berurutan masing-masing , Akte/Sertifikat Jual Beli/AJB,
Girik/Letter C, Tanah Garapan/SK Kinag dan sisanya tersebar dengan jumlah
yang relative kecil yaitu: SK Pelepasan sebagian ,Hak Guna Bangunan
(HGB),Waris/Hibah dan Tanah Negara.

Masyarakat yang menguasai Alas kepemilikan berupa Sertifikat Hak Milik (SHM)
pada umumnya tinggal pada didaerah Urban (urban area) yang pemahamannya
sudah relative lebih maju terhadap pentingnya SHM untuk melindungi asset
tanah mereka, dibeberapa lokasi yang relative masih bersifat pedesaan (rural),
masih cukup banyak masyarakat yang masih mempertahankan Status
kepemilikan tanahnya dengan bukti kepemilikan berupa Girik/letter C, bahkan
setelah terjadi pemecahan kepemilikan tanah karena proses Waris/Hibah.

Selain Jenis alas kepemilikan tanah seperti disebutkan diatas ada juga jenis alas
hak lainnya ,khususnya Kepemilikan tanah oleh badan usaha (perusahaan) .

3.2.3 Status Pengelolaan tanah yang terkena Jalan tol

Status pengelolaan Lahan pada objek pengadaan tanah yang terkena jalan tol
Cengkareng-batuceper- Kunciran setidaknya dibagi menjadi tiga katagori, yaitu:
1. Tanah yang dipakai dan digarap sendiri oleh Pemiliknya.
2. Tanah yang disewakan oleh Pemiliknya.

3. Tanah yang dipakai dan digarap oleh pihak lain dengan bagi hasil.

Dari hasil Inventarisasi dan Pendataan ditinjau dari status pengelolaan lahan ,
hampir seluruh object pengadaan tanah dipakai atau digarap sendiri, hanya
ditemui satu kasus yang statusnya disewakan , hal ini tidak menjadi persoalan
serius dalam melakukan proses pembebasan lahan oleh karena pemilik tanah
tersebut tinggal disekitar objek tanah tersebut.

3.2.4 Peruntukan/Penggunaan Lahan yang terkena Jalan tol

Sebagaimana dijelaskan diatas Sebagian besar Objek pembebasan lahan

terkena Jalan Toll Cengkareng – Batuceper – Kunciran adalah berupa

BAB 3 11
 KONSEP LAPORAN AKHIR
TA. 2016 BANTUAN TEKNIK PENGADAAN TANAH JALAN TOL CENGKARENG –
BATUCEPER - KUNCIRAN

pemukiman yang padat penduduk , sehingga peruntukan lahan yang ada

kebanyakan didominasi oleh Bangunan saja .

Selain pemukiman per untukan/penggunaan lahan berupa : Kebun, tanah kosong

, bangunan + kebun beberapa peruntukan lainnya jumlahnya relative kecil,
diantaranya : Bangunan+sawah, Bangunan + pekarangan, Bangunan+ Kolam,
Kolam saja, Pekarangan saja, serta beberapa fasilitas Jalan yang alas hak
miliknya masih atas nama perorangan.

3.3 Status Pekerjaan saat ini

Pemberlakuan UU No.2 /2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi

Pembangunan untuk Kepentingan Umum menggantikan PERPU No:36 tahun
2002 memuat beberapa implikasi diantaranya yang terpenting adalah:

1.Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang dulunya bertindak hanya sebagai

otorisator managemen administrasi Pertanahan, kini menjadi Pelaksana
Pembebasan Tanah.

2. Perpres Nomor 36 tahun 2005 dan Perpres Nomor 65 tahun 2006 tantangan
utamanya adalah waktu dan komunikasi dengan pemilik, sedangkan dengan UU
No:2/2012 Tahap kegiatan dan alokasi waktu Jelas dan Tegas.

Tahapan Pelaksanaan Pembebasan Lahan berdasarkan UU N0.2/2012 dengan

alokasi waktu yang jelas dan tegas tersebut dapat diuraikan dalam table dibawah
ini :

BAB 3 12
 KONSEP LAPORAN AKHIR
TA. 2016 BANTUAN TEKNIK PENGADAAN TANAH JALAN TOL CENGKARENG –
BATUCEPER - KUNCIRAN

Untuk status progress terakhir Pembebasan Tanah Jalan Toll Cengkareng-

Batuceper-Kunciran dengan sebelum berlakunya UU No.2/2012 per tanggal 30
Oktober 2014 dapat dilihat dalam table …..

Total bidang tanah yang akan dibebaskan adalah 2.497 dengan luas 1.226.465
m2 dan yang telah dibebaskan 798 dengan total luas 293.641,0 m2, sehingga
progress terhadap bidang adalah 34,980 % dan progress terhadap Luas
mencapai 31,333 %.

Sampai dengan saat ini baru SK Penetapan Kepala Pelaksana Pembebasan

Lahan Jalan Tol cengkareng-batu ceper- Kunciran yang telah ditetapkan, Panitia
Pelaksanaan di pimpin oleh Kepala BPN Kota Tanggerang.

Dalam Hal Inventarisasi dan Identifikasi Objek terkena Jalan Toll ,dapat
digunakan data yang telah diperoleh tahun lalu dengan kemungkinan beberapa
revisi diantaranya kemungkinan telah beralihnya Kepemilikan serta perbaikan
beberapa hitungan luas bangunan terkena pembebasan yang masih menyisakan
beberapa keberatan di Masyarakat pemilik tanah.

BAB 3 13
 KONSEP LAPORAN AKHIR
TA. 2016 BANTUAN TEKNIK PENGADAAN TANAH JALAN TOL CENGKARENG –
BATUCEPER - KUNCIRAN

Dalam waktu dekat ini akan diadakan Rapat Koordinasi antara Instansi yang
memerlukan Tanah dalam Hal ini Departemen PU dan PERA dan Instansi yang
akan melaksanakan Pembebasan Lahan dalam Hal ini Badan Pertanahan
Negara (BPN), untuk menyusun Jadwal Pelaksanaan Pembebasan Hingga UGR
dan pelepasan Hak atas Tanah yang akan digunakan untuk Pembangunan Jalan
toll tsb.

Dengan adanya Jadwal yang definitive diharapkan Tahapan Pembebasan Tanah

berdasarkan UU N02 /2012 dapat berjalan sesuai dengan waktu yang ditentukan.

3.4 Kajian dan Analisa Permasalahan

Pembebasan tanah merupakan Tahapan krusial dalam pembangunan

infrastruktur terutama Jalan Toll, jika kepastian waktu pelaksanaannya tidak
dapat dikontrol dengan baik akan menyebabkan keterlambatan pelaksanaan
pembangunan phisik dan pengoperasian jalan tersebut , hal ini akan berimplikasi
pada banyak sector yang pada gilirannya akan mengganggu pertumbuhan
ekonomi yang sangat diperlukan bagi Bangsa yang sedang berkembang seperti
Indonesia, untuk dapat keluar dari Negara berpenghasilan menengah menjadi
Negara maju.

Kemacetan yang terjadi saat ini akan terus bertambah parah pada masa yang
akan datang, mengingat semakin lebarnya disparitas antara jumlah kendaraan
dan panjang Jalan yang ada. Pertumbuhan kendaraan yang relative tinggi setiap
tahun tidak diikuti secara signifikan dengan pertumbuhan panjang Jalan., oleh
sebab itu pembangunan Jalan Baru disamping pengembangan transportasi
masal yang memadai menjadi sangat penting. Beaya Pembangunan Jalan baru
relative sangat mahal dibandingkan dengan kemampuan pembiayaan yang
mampu ditanggung oleh Negara oleh sebab itu Jalan Tol dengan pembiayaan
dari investor merupakan pilihan yang realistik .

Pengalaman di Indonesia penghambat Utama Pembangunan Jalan adalah

Pelaksanaan pembebasan Tanah yang berlarut-larut, Jalan Tol Cikapali
(Cikampek-Palimanan) sebagai contoh Pembebasan tanahnya memerlukan

BAB 3 14
 KONSEP LAPORAN AKHIR
TA. 2016 BANTUAN TEKNIK PENGADAAN TANAH JALAN TOL CENGKARENG –
BATUCEPER - KUNCIRAN

waktu lebih dari 6(enam) tahun, padahal waktu pelaksanaan phisiknya kurang
dari 2 tahun.

Jalan Toll Cengkareng-Batuceper-Kunciran sendiri sampai saat ini masih dalam

taraf pembebasan tanah , padahal sebenarnya pembebasan telah dimulai sejak
tahun 2013 dan direncanakan selesai tahun 2015 (selama dua tahun), pada
tahun ini (tahun 2015) seharusnya Pembangunan phisik sudah dimulai.

Salah satu Persoalan yang mengemuka terhadap berlarut-larutnya waktu

Pelaksanaan pembebasan Tanah adalah karena lemahnya Regulasi yang
mengatur hal tersebut, yaitu ; regulasi yang memberi jaminan yang adil Bagi
Pemegang Hak atas tanah (masyarakat) dengan cara mendapatkan Ganti rugi
yang “layak”, disisi lain tidak terlalu memberatkan bagi Negara atau penanam
Modal (realistic), serta yang terpenting Waktu pelaksanaannya dapat dilakukan
dengan cepat (pasti /sesuai dengan yang diharapakan) sehingga Negara dapat
menjamin kepentingan umum sebagai Tujuan yang hendak dicapai tidak akan
terganggu.

UU No;2 tahun 2012 dan beberapa Peraturan terkait adalah salah satu upaya
yang dilakukan Pemerintah untuk menyelesaikan persoalan carut-marut
Pembebasan lahan bagiPembangunan untuk kepentingan umum.

Persoalannya Kemudian adalah ketika regulasi itu telah memadai perlu diikuti
dengan Koordinasi dan sekaligus Penguatan kelembagaan terhadap seluruh
stake Holder yang terlibat didalam pengimplementasiannya di lapangan serta
secara simultan melakukan “Penegakan Hukum”(Law Enforcement), terhadap
pihak pihak yang melakukan pelanggaran , hal ini amatlah penting untuk
dilaksanakan oleh Pemerintah secara konsisten dan berkelanjutan demi
tercapainya program –program pemerintah dalam kaitannya dengan akselerasi
pembangunan infrastruktur yang diperlukan untuk mencapai target pertumbuhan
ekonomi, yang pada gilirannya akan meningkatkan daya beli Masyarakat .

Dalam Hal Pembebasan Lahan ini kenyataan yang ditemui di Lapangan

Kesepakatan harga masih menjadi menjadi kendala utama, walaupun disisi lain
penetapan harga telah diserahkan kepada Lembaga penilai independen,

BAB 3 15
 KONSEP LAPORAN AKHIR
TA. 2016 BANTUAN TEKNIK PENGADAAN TANAH JALAN TOL CENGKARENG –
BATUCEPER - KUNCIRAN

permintaan yang relative terlalu tinggi dari masyarakat ,lebih tinggi dari harga
yang ditetapkan oleh Penilai independen (kadang dianggap tidak masuk “akal”),
menyebabkan berlarutnya waktu yang sering berujung dengan penolakan
(stagnasi).

Pendekatan yang digunakan dalam penentuan “harga” oleh Lembaga

independen dengan menambah beberapa factor-faktor pertimbangan baru
dianggap belum mampu menampung aspirasi yang diinginkan oleh masyarakat,
oleh sebab itu Sosialisasi yang intens menjadi sangatlah diperlukan, terutama
pemberian perhatian khusus terhadap kemungkinan adanya beberapa dampak
social yang timbul atau menjadi kehawatiran sebahagian masyarakat yang
terkena pembebasan, sebelum dan paska Pembebasan.

Kemungkinan adanya pihak2 tertentu yang mempengaruhi masyarakat untuk

tidak melepas Hak nya atas tanah dengan Harga yang telah ditentukan oleh
Team Penilai Independen dengan tujuan untuk mendapatkan keuntungan
tertentu juga harus menjadi perhatian, disinilah peranan sosialisasi menjadi
significant.

Pada Masyarakat yang terbiasa tinggal berkelompok misalnya akan sangat

kesulitan Jika kemudian hidup terpisah dengan kelompoknya, pindah pemukiman
merupakan persoalan yang menakutkan bagi kelompok ini, padahal mencari
Tanah Pengganti yangt relative dekat dengan tempat Kerja atau tempat mereka
biasa beraktifitas yang telah mereka jalani bertahun tahun lamanya tidaklah
mudah, apalagi memindahkan mereka sekaligus sebagai satu kelompok social.
Oleh sebab itu semua itu harus dilakukan secara terintegrasi (integrated) , perlu
ada pendekatan dan strategi yang terencana agar tercapai Penyelesaian yang
baik (win-win solution).

Pendekatan Hukum dan pendekatan social harus berjalan seiring dan harus
dilkukan dengan ber-sungguh2 oleh semua pihak terkait, disamping tentu saja
penyiapan strategi yang tepat didalam sosialisasi kepada masyarakat sejak
perencanaan dilakukan,atau sebelum penentuan Lokasi definitive (Penetapan

BAB 3 16
 KONSEP LAPORAN AKHIR
TA. 2016 BANTUAN TEKNIK PENGADAAN TANAH JALAN TOL CENGKARENG –
BATUCEPER - KUNCIRAN

lekasi oleh Gubernur), agar dampak yang terjadi dapat diminimalisir pada saat
Tahapan Pelaksanaan Pembebasan tanah dilakukan.

Pada Trace Jalan Cengkareng- Batuceper-Kunciran diKelurahan Batu Jaya

ditemui beberapa masalah spesifik, Trace Jalan sepanjang kurang lebih 1,90 Km
di lokasi tersebut bersebelahan dengan Trace rencana Jalur Kereta Api. ( lihat
Gambar ….)

Hal ini menyebabkan terdapat Tanah diantara kedua terase tersebut yang tersisa
yang mau enggak mau harus dibebaskan karena akses yang terhimpit oleh
kedua terrace tersebut, terkait dengan kondisi ini setidaknya ada 2 persoalan
yang timbul yaitu :

1. instansi mana yang seharusnya bertanggung jawab dalam membayar

sisa tanah yang terhimpit tersebut.

2. Harga Team Penilai Pihak mana yang seharusnya digunakan sebagai

patokan untuk Ganti Rugi.

Disamping masalah tanah terhimpit diantara 2 trace tersebut, tanah PT.Surya

dan PT.Superex tidak dimungkinkan untuk dibebaskan hanya yang terkena trase
dan yang terhimpit saja, sisa tanah disisi kiri dan Kanan terase termasuk yang
harus dibebaskan juga mengingat keseluruhan Pabrik tersebut jika dilakukan
pembebasan tidak akan berfungsi, oleh sebab keseluruhan tanah tersebut
merupakan satu kesatuan ekonomi.

BAB 3 17
 KONSEP LAPORAN AKHIR
TA. 2016 BANTUAN TEKNIK PENGADAAN TANAH JALAN TOL CENGKARENG –
BATUCEPER - KUNCIRAN

BAB 3 18
 KONSEP LAPORAN AKHIR
TA. 2016 BANTUAN TEKNIK PENGADAAN TANAH JALAN TOL CENGKARENG –
BATUCEPER - KUNCIRAN

BAB 3 19
 KONSEP LAPORAN AKHIR
TA. 2016 BANTUAN TEKNIK PENGADAAN TANAH JALAN TOL CENGKARENG –
BATUCEPER - KUNCIRAN

BAB 3 20
 KONSEP LAPORAN AKHIR
TA. 2016 BANTUAN TEKNIK PENGADAAN TANAH JALAN TOL CENGKARENG –
BATUCEPER - KUNCIRAN

BAB 3 21