Rumah Sebagai Obyek PPN dan Fasilitas PPN Ditanggung Pemerintah

(DTP) 2023 berlaku sejak 21 November 2023

By ARA (Des 2023)

Rumah adalah objek PPN sesuai UU Pajak Pertambahan Nilai1 karena penyerahan atas
rumah tidak termasuk dalam penyerahan Barang Kena Pajak yang dibebaskan PPN.2
Kondisi pengenaan PPN atas penyerahan rumah adalah jika pihak penjual (yang
menyerahkan) dan pihak pembeli (yang mengambil alih) adalah sama-sama berstatus
sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP) baik Orang Pribadi maupun Badan. Namun, jika
Penjual adalah Pengusaha dengan kegiatan pokok sebagai developer, maka penyerahan
pertama kali dari developer kepada pembeli, baik berstatus PKP atau Bukan PKP, tetap
terutang PPN.

Rumah tapak merupakan bangunan gedung berupa rumah tinggal atau rumah deret baik
bertingkat maupun tidak bertingkat, termasuk bangunan tempat tinggal yang sebagian
dipergunakan sebagai toko atau kantor.

Rumah susun merupakan satuan rumah susun yang berfungsi sebagai tempat hunian.

Kode identitas rumah (KIR) merupakan kode identitas atas rumah tapak dan satuan rumah
susun yang disediakan melalui aplikasi di Kemen PUPR dan/atau Badan Pengelola Tabungan
Perumahan Rakyat.

Tarif PPN adalah 11%.3

Sejak tanggal 21 November 2023, berlaku ketentuan PMK 120 Tahun 2023 tentang PPN Atas
Penyerahan Rumah Tapak Dan Satuan Rumah Susun Yang Ditanggung Pemerintah Tahun
Anggaran 2023.
Seperti sering terjadi sebelumnya, pembuat aturan dan masyarakat tidak memahami
betul perbedaan kewenangan Notaris dan PPAT.4 Hal ini terbukti lagi pada PMK yang baru
ini, dalam Pasal 3 ayat (1).

Sementara itu, PMK ini mengatur mengenai PPN yang terutang atas penyerahan:

1
UU No. 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang Dan Jasa Dan Pajak Penjualan Atas
Barang Mewah (UU PPN) sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan UU No. 7 Tahun 2021
tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP).
2
UU PPN, Pasal 4A ayat (2).
3
Berlaku sejak tanggal 1 April 2022.
4
Lihat ketentuan Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas
Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan, Dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas
Tanah Dan/Atau Bangunan Beserta Perubahannya dan Pasal 60 ayat (1) huruf a Peraturan Pemerintah Nomor
35 Tahun 2023 Tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah Dan Retribusi Daerah.

Albert R. Aruan 1
Notaris & PPAT Jakarta Selatan
 a. rumah tapak; dan
b. satuan rumah susun (SRS),
yang memenuhi persyaratan, ditanggung oleh Pemerintah untuk Tahun Anggaran 2023.

Pasal 3 ayat (1) PMK mengatur bahwa PPN terutang yang ditanggung Pemerintah (DTP)
tersebut merupakan PPN atas penyerahan yang terjadi pada saat:
a. ditandatanganinya akta jual beli; atau
b. ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli lunas,
di hadapan Notaris serta dilakukan penyerahan hak secara nyata untuk menggunakan atau
menguasai rumah tapak siap huni atau satuan rumah susun siap huni yang dibuktikan
dengan Berita Acara Serah Terima sejak tanggal 1 November 2023 sampai dengan tanggal
31 Desember 2024.
Perhatikan bunyi Pasal 3 ayat (1) ini, tidak disebutkan PPAT untuk transaksi AJB tetapi hanya
“di hadapan Notaris”.

Rumah Tapak atau SRS harus memenuhi persyaratan:

a. Harga Jual paling banyak Rp 5 M (lima miliar rupiah); dan
b. merupakan rumah tapak baru atau satuan rumah susun baru yang diserahkan
dalam kondisi siap huni.

Rumah tapak baru atau SRS baru merupakan rumah tapak atau satuan rumah susun yang:
a. telah mendapatkan kode identitas rumah; dan
b. pertama kali diserahkan oleh Pengusaha Kena Pajak (PKP) Penjual yang
menyelenggarakan pembangunan rumah tapak atau satuan rumah susun dan
belum pernah dilakukan pemindahtanganan.

Dalam hal atas rumah tapak atau satuan rumah susun tersebut telah dilakukan pembayaran
uang muka atau cicilan kepada PKP Penjual sebelum berlakunya PMK ini, dapat diberikan
PPN ditanggung Pemerintah dengan ketentuan:
a. dimulainya pembayaran uang muka atau cicilan pertama kali kepada PKP Penjual
paling cepat tanggal 1 September 2023;
b. pemenuhan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 dilakukan sejak
tanggal 1 November 2023 sampai dengan tanggal 31 Desember 2024; dan
c. PPN ditanggung Pemerintah diberikan hanya atas PPN yang terutang atas
pembayaran sisa cicilan dan pelunasan yang dibayarkan selama periode pemberian
PPN ditanggung Pemerintah berdasarkan PMK ini.

PPN DTP dimanfaatkan untuk setiap 1 (satu) orang pribadi atas perolehan 1 (satu) rumah
tapak atau 1 (satu) satuan rumah susun. Orang pribadi (WNI dan WNAyang memenuhi
ketentuan) yang telah memanfaatkan fasilitas PPN DTP atas penyerahan rumah sebelum
berlakunya PMK ini, dapat memanfaatkan fasilitas PPN ditanggung Pemerintah sesuai PMK
ini.

Albert R. Aruan 2
Notaris & PPAT Jakarta Selatan
Namun, Rumah tapak dan/atau SRS yang telah mendapatkan fasilitas pembebasan PPN
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan tidak dapat memanfaatkan PPN
ditanggung Pemerintah berdasarkan PMK ini.

PPN DTP ini diberikan untuk:

a. penyerahan yang tanggal Berita Acara Serah Terima (BAST) mulai tanggal 1 November
2023 sampai dengan tanggal 30 Juni 2024, sebesar 100% dari PPN yang terutang dari
bagian dasar pengenaan pajak (DPP) sampai dengan Rp 2M (dua miliar rupiah)
dengan Harga Jual paling banyak Rp5M (lima miliar rupiah); atau
b. penyerahan yang tanggal BAST mulai tanggal 1 Juli 2024 sampai dengan tanggal 31
Desember 2024, sebesar 50% (lima puluh persen) dari PPN yang terutang dari bagian
dasar pengenaan pajak sampai dengan Rp 2M (dua miliar rupiah) dengan Harga Jual
paling banyak Rp 5M (lima miliar rupiah).

PPN DTP diberikan untuk PPN terutang Masa Pajak November 2023 sampai dengan Masa
Pajak Desember 2023. Masa Pajak November 2023 ini merupakan PPN terutang mulai
tanggal 1 November 2023 sampai dengan tanggal 30 November 2023.

Contoh 1:
Tuan A membeli rumah seharga 6 miliar rupiah.
Atas transaksi tersebut Tuan A tidak dapat memanfaatkan insentif PPN DTP karena harga
jual rumah melebihi 5 miliar rupiah.

Contoh 2:
Tuan B membeli rumah seharga 5 miliar rupiah.
Atas transaksi tersebut, Tuan B akan mendapatkan insentif PPN DTP tetapi hanya atas DPP
sebesar 2 miliar rupiah saja.
Dengan kata lain, PPN yang DTP sebesar 11% dikali 2 miliar rupiah atau sebesar 220 juta
rupiah,” terangnya. Berdasarkan Pasal 7 PMK ini, PPN DTP yang diberikan terbagi atas dua
periode.

Demikian semoga bermanfaat, jika ada pertanyaan silakan hubungi TAXVISORY di

taxvisory.co.id

=====oOo======

Albert R. Aruan 3
Notaris & PPAT Jakarta Selatan