Studi Green Retrofit

dan Densifikasi
pada Permukiman MBR

Pembelajaran dari Studi Gap Fund

World Bank di Palembang:
Hasil Studi Preliminary
 Solusi perumahan yang inovatif diperlukan
untuk mengatasi target perumahan dan NDC dengan lebih baik
Target perumahan pemerintah Indonesia: RPJMN Indonesia National Determined Contribution (NDC) 2021

1 Mengurangi RTLH Pengurangan emisi Gas Rumah Kaca

(GRK) pada tahun 2030 dengan skenario
32 juta unit(1) Milik, sewa, menumpang Business as Usual (BAU):

Mengurangi backlog Target tanpa syarat sebesar 29%

2 Target bersyarat 41%
Bac klog Kepemilikan: 13 juta unit rumah (1)

*Sumber: (1) RPJMN 2020-2024; BPS Susenas, 2022

PELUANG BESAR
Green Retrofit Densifikasi

Per tahun Total target Densifikasi Perumahan

Task Team NAHP
Jumlah Green Retrofit: Jumlah Green Retrofit: untuk menambah stok
Mensimulasikan
perumahan di kota-kota
"Program Sejuta 315,000 unit(3) 32 juta unit(3) =
Rumah" yang 2
Green dengan = pengurangan 1.5 = pengurangan 152 Membantu mengurangi
backlog perumahan di
Alat IFC EDGE juta ton emisi CO2 juta ton emisi CO2 mana tanah mahal
 Green Retrofit and Densification in Low-income Neighborhoods: Learnings from the Gap Study in South Sumatra, Indonesia

Bank Dunia sedang mengerjakan

Rata-rata pengeluaran Utilitas/bulan (dalam ribuan Rupiah)
Studi tentang Green Retrofit dan
Densifikasi di Palembang. 900
766
Biaya listrik
800 Palembang
700 607 632
termasuk yang
600
tertinggi
500 409
Pelajaran yang bisa dipetik: 400 293
351 337
300 247 217 222
Rumah hijau dan hemat energi 200 97 126 139 171
216
153
109
73
berdampak pada: 100
-
NATIONAL DKI JAKARTA METRO NON METRO URBAN RURAL KOTA KOTA KABUPATEN MUSI
1. Penghematan utilitas untuk PALEMBANG LUBUKLINGGAU RAWAS

D1-D6 D7-D10
rumah tangga Sumber: BPS, Susenas 2018

2. Pengurangan emisi GRK

Pengeluaran Utilitas Bulanan (Rp)

Rumah tangga menghabiskan Kabupaten Musi Rawas Listrik adalah bagian terbesar
Average of
6,6% pengeluaran untuk Kota Lubuk Linggau Electricity
▪ bills/month
Rata-rata tagihan
Kota Palembang (IDR)
tagihan listrik. DKI Jakarta
listrik/ bulan (Rp)
Average of Water
RURAL ▪ bills/month
Rata-rata tagihan
(IDR)
air/ bulan (Rp)
Penghematan energi dan air URBAN
NON METRO
dari perumahan hijau dapat ▪ Average of Natural
Rata-rata biaya gas
METRO gas
alami/ bulan (Rp)
berkontribusi pada NATIONAL
expenditure/month
(IDR)
keterjangkauan yang lebih baik 0 100 200 300 400 500 600
Thousands
serta lingkungan. Ribuan
Sumber: BPS, Susenas 2018
 Green Retrofit and Densification in Low-income Neighborhoods: Learnings from the Gap Study in South Sumatra, Indonesia

Perumahan di Palembang
membutuhkan ventilasi alami
yang baik untuk mencapai [1] The National Oceanic and Atmospheric Administration
Kelembapan Spesifik (gram kelembapan/ kg udara kering)

kenyamanan termal https://www1.ncdc.noaa.gov/pub/data/noaa/isd-history.txt

(Tidak terlalu panas atau dingin; nyaman) Kisaran suhu di Palembang, 23-29°C.
Tanpa ventilasi alami: TERLALU PANAS
Dengan ventilasi alami: NYAMAN
Suhu Wet Bulb (oC) (sebagian besar)

Kisaran suhu dan kelembaban ini

bagus untuk kebanyakan orang,
bahkan tanpa intervensi apa pun

Pendinginan Masa
& Ventilasi Malam
Pendinginan
Kelembapan

AC
Masal
Relatif
Pemanasan
Pemanasan

Pasif
Aktif

Suhu Dry Bulb (oC)

 Green Retrofit and Densification in Low-income Neighborhoods: Learnings from the Gap Study in South Sumatra, Indonesia

INDIKATOR 1. Efisiensi 2. Efisiensi 3. Efisiensi air

perumahan yang energi material

green dan kokoh

Standar EDGE 20%

4. Kualitas 5. Kenyamanan & 6. Kualitas konstruksi yang

Indikator 1 – 5: lingkungan Kesehatan baik: Ketahanan bencana
Greenship Homes V1.0 (Studi pemantauan indeks
panas perlu dilakukan)
 Green Retrofit and Densification in Low-income Neighborhoods: Learnings from the Gap Study in South Sumatra, Indonesia

Pembelajaran dari Palembang:

Di luar efisiensi sumber daya:

adaptasi perubahan iklim
meliputi “lokasi perumahan Palembang Ekspansi 2.2 juta
pada tahun 2030 Perkotaan ton emisi CO2
yang sesuai”
Akan
menghabiskan
122 km2 1/3 dari luas
Lokasi juga merupakan tanah Palembang
kontributor besar yang besar
terhadap emisi karbon. Emisi dari
perubahan penggunaan lahan dan Perkiraan emisi
pembangunan infrastruktur lebih dari perubahan
besar di kota yang terjadi urban penggunaan
sprawling dimana lokasi perumahan lahan pada
kurang baik. tahun 2030 Emisi GRK dari perubahan
(juta ton CO2) penggunaan lahan di
Palembang akan menjadi
yang terbesar ke-3 di
Dengan demikian, pembangunan antara wilayah metro
perumahan harus lainnya
mempertimbangkan lokasi
yang sesuai
 Green Retrofit and Densification in Low-income Neighborhoods: Learnings from the Gap Study in South Sumatra, Indonesia

Manfaat perumahan hijau Manfaat bagi pemilik rumah Manfaat bagi perkotaan
• Perjalanan yang lebih singkat • Emisi karbon yang lebih rendah
yang memiliki lokasi yang
• Keterjangkauan untuk utilitas dan • Penyediaan infrastruktur yang
baik bagi pemilik rumah transportasi lebih efisien
dan bagi perkotaan • Kesehatan dan kelayakan huni yang • Mengurangi biaya perawatan
lebih baik
• Penganggaran yang lebih
• Nilai aset ekonomi yang lebih baik efisien
• Kemungkinan untuk menambah
ruang (unit sewa/usaha rumahan)
peningkatan pendapatan
Menimbulkan
•
sprawling
yang lebih
banyak Memenuhi
kebutuhan
perumahan di
pusat kota

High-
rise
PPP
Bagian 1: Tool Climate-Smart untuk Perencaan Perumahan
 Green Retrofit and Densification in Low-income Neighborhoods: Learnings from the Gap Study in South Sumatra, Indonesia
Program saat ini tidak Pemetaan spasial lokasi program perumahan di Palembang
melayani kebutuhan
perumahan di perkotaan:

Peluang untuk retrofit

dan densifikasi di pusat
kota

Proyek KPR Subsidi di Palembang

sebagian besar berada pada indeks
kesesuaian menengah ke bawah.

Banyak daerah kumuh terletak di

pusat kota. Namun, beberapa proyek
BSPS tidak terkonsentrasi di kawasan
kumuh, karena adanya masalah
status kepemilikan tanah.
LEGENDA
Diperlukan solusi tambahan untuk Worst location
KPR Subsidi
daerah kumuh/lingkungan
berpenghasilan rendah. BSPS
Kawasan Kumuh

Best location
Explore the Suitability tool: https://capitalsustentable.shinyapps.io/st_palembang/
Indeks Suitability Tool
 Green Retrofit and Densification in Low-income Neighborhoods: Learnings from the Gap Study in South Sumatra, Indonesia

Training untuk memperkenalkan

Suitability Tool kepada 7 Pemda

1. Menggunakan alat ini untuk memilih lokasi: tempat membangun, tempat mengintegrasikan berbagai program
2. Prioritaskan investasi dalam program perumahan berdasarkan kesesuaian lokasi

Sesi Kedua: Offline – Bagaimana Menggunakan

Sesi pertama: Online – Pengenalan Sesi berikutnya
Suitability tool

Cara
memodifikasi Tool
berdasarkan
kebutuhan
spesifik kota dan
menggunakan
lebih banyak data
Bagian 2: Studi Green Retrofit dan Densifikasi
 Green Retrofit and Densification in Low-income Neighborhoods: Learnings from the Gap Study in South Sumatra, Indonesia

Pembelajaran dari Observasi

Kunjungan Lapangan
Jumlah RTLH sangat Warisan budaya perlu dilestarikan
1 banyak di Palembang 3

2 Sebagian besar rumah kayu

sudah green: perlu dipertahankan

Rumah ”heritage" berukuran besar,

beberapa keluarga dalam satu rumah →
tetapi dalam kondisi buruk, perlu ditangani

Pembelajaran dari Observasi
Kunjungan Lapangan
Kotaku – diintegrasikan ke dalam
4 program peningkatan
perumahan/pemerintah lainnya
untuk memungkinkan
pembangunan yang lebih kohesif
Banyak rumah tangga yang masih
tinggal di RTLH
Green Retrofit and Densification in Low-income Neighborhoods: Learnings from the Gap Study in South Sumatra, Indonesia
Masalah penguasaan tanah: Program Jarak ke proyek Gandus BP2BT
5 yang mengakomodir formalisasi 6 terlalu jauh → cara lain untuk
kepemilikan tanah → ketidaksetaraan memenuhi kebutuhan perumahan
dalam pemberian dana bantuan diperlukan
Rumah 1 vs Rumah 2
Lokasi
Gandus
Rumah 2: Rumah dengan kondisi terburuk,
tetapi memiliki masalah kepemilikan tanah
Lokasi Studi Gap Fund Lokasi BSPS yang dikunjungi
 Green Retrofit and Densification in Low-income Neighborhoods: Learnings from the Gap Study in South Sumatra, Indonesia

Suitability
Kami melakukan studi di LEGENDA Tool Index
Palembang untuk melihat
bagaimana kami dapat 37
Rumah
Lokasi studi
Subsidi KPR Lokasi
mempercepat strategi 3 lokasi
daerah kumuh tidak baik

adaptasi yang climate-

smart untuk perumahan di Lokasi
pusat kota dan juga sekaligus terbaik

memenuhi target perumahan

29 Ilir Pemilihan lokasi:

• Lingkungan berpenghasilan
rendah, terutama di daerah
kumuh (mengacu SK Kumuh)
5 Ulu • Suitability Index menengah
hingga tinggi
• Keterbukaan untuk berkolaborasi
dalam studi
• Direkomendasikan oleh Pemda
dan Balai (overlap dengan
Keramasan program saat ini: Kotaku dan
BSPS)
• Kondisi Ekonomi: 29 Ilir & 5 Ulu
(Miskin hingga menengah),
Keramasan (Sangat miskin)
 Green Retrofit and Densification in Low-income Neighborhoods: Learnings from the Gap Study in South Sumatra, Indonesia

5 Ulu 29 Ilir Keramasan

Pilihan perumahan:
Jumlah perumahan 15 rumah 14 rumah 9 rumah
yang dipelajari di
• Perumahan di bawah standar, satu Gap
atau lebih komponen di bawah Skor location 60 46 44
standar suitability*
• Penghasilan Bulanan HH 2-8 juta
(rentang HMF BSPS dan BP2BT) status kumuh Kumuh (ringan) Kumuh (ringan) Kumuh (ringan)
• Kepemilikan tanah
• Berencana untuk melakukan Ukuran bangunan 30-130 m² 30-180 m² 40-150 m²
perbaikan rumah dalam 1-2 tahun
• Keterbukaan untuk berkolaborasi Ukuran tanah 48-300 m² 27-651 m² 66-200 m²
dalam studi
Tipologi Panggung + tapak, Panggung + tapak, Panggung, 1-2
perumahan 1-2 lantai 1-2 lantai lantai

29 Ilir
Kondisi lingkungan Miskin Miskin Sangat miskin
5 Ulu

Kondisi ekonomi Miskin hingga Miskin hingga Sangat miskin

menengah menengah

Keramasan *Skor kesesuaian tertinggi di Palembang adalah 66, terletak di Talang Kalapa
 Green Retrofit and Densification in Low-income Neighborhoods: Learnings from the Gap Study in South Sumatra, Indonesia

Masalah umum yang

diidentifikasi dalam survei ini
adalah:

Rumah yang tidak

memadai dan tidak
aman
Masalah utama:
1. Kamar gelap dengan
ventilasi alami terbatas
2. Struktur yang buruk
3. Bahan material dinding dan
atap yang menyerap panas
4. Area hijau yang terbatas
bahkan tidak ada
5. Lingkungan yang kurang
baik, terutama di Keramasan
 29-30 Ilir Keramasan 5 Ulu

37
29 Ilir

5 Ulu

Rumah
di 3 lokasi
Keramasan

25 rumah 12 rumah
Green Retrofit & Rekonstruksi Densifikasi Perumahan
Retrofit atau
Rekonstruksi Menambahkan
(Membangun Ulang) lebih banyak unit
untuk mencapai melalui
standar kecukupan pengembangan
hijau / standar vertikal pada satu
kecupukan rumah, lahan besar atau
diiringi dengan sebidang tanah
penambahan ruang dari beberapa
ekonomi bila rumah tangga
memungkinkan
Akan dibahas lebih lanjut pada langkah selanjutnya
dari studi ini
Green Retrofit and Densification in Low-income Neighborhoods: Learnings from the Gap Study in South Sumatra, Indonesia
 Green Retrofit and Densification in Low-income Neighborhoods: Learnings from the Gap Study in South Sumatra, Indonesia

Merancang Green Retrofit &

Rekonstruksi
RETROFIT REKONSTRUKSI
Intervensi A1. Retrofit A2. Retrofit + bisnis A3.Rekonstruksi/eks A4.Rekonstruksi +
saja rumahan pansi bisnis rumahan
Unit yang ada 8 unit 7 unit 4 unit 6 unit
(9 keluarga) (10 keluarga) (9 keluarga) (9 keluarga)
Unit tambahan 5 kost (~10 meter persegi) 6 kost (~9 meter persegi)
3 unit tambahan (~24 meter 3 unit tambahan (~23 meter
persegi) persegi)
5 ritel (~30 meter persegi) 6 ritel (~18 meter persegi)
Ukuran bangunan rata- 54 meter 90 meter persegi 70 meter persegi 100 meter persegi
rata
persegi
Rata-rata biaya Rp 27 juta Rp 53 juta Rp 78 juta Rp 128 juta
intervensi/keluarga
Biaya tambahan rata-rata Rp 2 juta Rp 3 juta Rp 8 juta Rp 6 juta
untuk langkah-langkah
hijau
(11%) (5%) (6%) (3%)

Dari 25 unit rumah menjadi 25 rumah yang diperbaiki + 17 unit sewa dan 11 unit retail
 Key Learnings dari Merancang Green Retrofit & Rekonstruksi

Green Retrofit & Rekonstruksi tidak mahal

1 Sebagian besar unit perumahan memenuhi standar IFC EDGE dengan efisiensi 20% dengan biaya
tambahan rata-rata 6%

Intervensi A1. Retrofit A2. Retrofit + bisnis A3.Rekonstruksi/ek A4.Rekonstruksi +

saja rumahan spansi bisnis rumahan
Contoh kasus Rumah no. 6 Rumah no. 28 Rumah no.24 Rumah no.10

Unit tambahan 2 retail (8 meter persegi), 1 sewa 1 ritel (25 meter persegi)
(20 meter persegi)
Ukuran bangunan 52 meter persegi 80 meter persegi 48 meter persegi 67 meter persegi

Biaya intervensi Rp 46 juta Rp 43 juta Rp 63 juta Rp 176 juta

Dampak efisiensi dari Energi 16,0% Energi 26,0% Energi 20,5% Energi 21,6%
langkah-langkah hijau Air 17,3% Air 20,4% Air 20,5% Air 20,3%
Material 99,7% Material 99,2% Material 98,0% Material 99,0%
Biaya tambahan untuk Rp 2,8 juta Rp 2,8 juta Rp 5,7 juta Rp 3,3 juta
langkah-langkah hijau
(6%) (7%) (10%) (2%)
Green Retrofit and Densification in Low-income Neighborhoods: Learnings from the Gap Study in South Sumatra, Indonesia
 Key Learnings dari Merancang Green Retrofit & Rekonstruksi Hijau

Menambah sewa + unit retail bisa membantu

2 rumah tangga mendapatkan pendapatan lebih dan
menambah stok rumah di perkotaan
Contoh: Rumah no.28 A2 Retrofit + bisnis rumahan

Total biaya
Sebelum Setelah konstruksi dengan 43,1 juta
green (Juta Rupiah)

Pendapatan dari sewa

+ penghematan biaya 23 juta
utilitas (Rp
Jutaan/tahun)

RUANG
TINGGAL
Payback period 2 tahun
UNIT ECERAN
SEWA UNIT
Ruang yang besar Ruang hidup yang Payback period menarik
(80 m2 untuk 2 orang) lebih kecil namun lebih dengan penambahan
ruang kecil untuk ritel banyak ruang untuk
ruang bisnis
unit ritel + sewa

Green Retrofit and Densification in Low-income Neighborhoods: Learnings from the Gap Study in South Sumatra, Indonesia
Key Learnings dari Mendesain Green Retrofit & Rekonstruksi

Solusi praktis untuk mencapai standar hijau untuk

3
retrofit perumahan berpenghasilan rendah
Praktik yang sudah baik saat ini Ruang untuk perbaikan

Dinding & jendela Atap Vegetasi

Cat putih + cari Tambahkan tanaman
Warna dinding alternatif material
Skylights
Ventilasi dan jendela min (pohon/ tanaman
luar reflektif: Shading merambat/ semak
5% dari total area eksternal belukar) di tanah atau pot
warna putih

• Menggunakan kembali Ventilasi

bahan yang ada
Materials • Menggunakan bahan silang
yang ringan

Green Retrofit and Densification in Low-income Neighborhoods: Learnings from the Gap Study in South Sumatra, Indonesia
 Key Learnings dari Merancang Green Retrofit & Rekonstruksi

Diperlukan solusi retrofit untuk perumahan multi-

4
keluarga yang umum di Palembang
A2 no.8 A4 no.27
6 keluarga tinggal dalam 1 rumah 3 keluarga dalam 1 rumah (180 m2).
(120 m2). Perlu rekonstruksi karena Peluang ekonomi dengan menambah Perumahan multi-generasi/
masalah struktural unit sewa + retail multi-keluarga
Banyak perumahan multi-keluarga: keluarga besar
dalam rumah besar tidak terurus. Membutuhkan
Sebelum Sebelum
anggaran besar untuk rekonstruksi struktur lama
(Setara dengan anggaran untuk 2-3 keluarga)

Masalah potensial:
Status kepemilikan tanah
Formalisasi lahan harus diintegrasikan ke dalam
Setelah Setelah intervensi di kawasan kumuh. Terbuka kemungkinan
pemberian hibah kepada sekelompok penerima
manfaat (block grants).

Potensi keuntungan: Rumah besar,

tanah besar, lebih banyak stok

Green Retrofit and Densification in Low-income Neighborhoods: Learnings from the Gap Study in South Sumatra, Indonesia
Key learnings dari Mendesain Green Retrofit & Rekonstruksi

Prioritaskan lokasi yang dapat menghasilkan

5
keuntungan ekonomi terbaik bagi masyarakat dan kota

Prioritas untuk peningkatan &

pengembangan lingkungan /
perumahan

• Pertumbuhan ekonomi (area yang

dapat diakses di pusat kota)
Area yang semarak di pusat kota dengan aksesibilitas yang • Menambahkan stok di pasar
baik dan karakteristik unik • Nilai tambah yang berbeda
tergantung pada daerah–pariwisata
/ warisan budaya di 29-30 Ilir, dll.
• Memahami karakteristik unik dari
setiap daerah atau setiap Kampung
sangatlah penting

Green Retrofit and Densification in Low-income Neighborhoods: Learnings from the Gap Study in South Sumatra, Indonesia
 Green Retrofit and Densification in Low-income Neighborhoods: Learnings from the Gap Study in South Sumatra, Indonesia

Memperbanyak Retrofit
dan Densifikasi di
RTLH di Kawasan Kumuh(1)
Permukiman Kumuh di 53
Perkotaan di Palembang 11,300 unit Kawasan Kumuh(2)
Sumber:; (1) Data Baseline Palembang tim Kotaku, 2020; (2) SK Kumuh Kota Palembang 2020.

Retrofit
+ 50% unit sewa

11,300 5,650 Mengurangi RTLH hingga 100%

unit rumah stok baru
diperbaiki untuk kepemilikan Menambah volume hingga 50%
dan sewa
Palembang

Potensi lebih banyak unit melalui densifikasi

Akan dibahas lebih lanjut pada langkah selanjutnya dari studi ini
 Green Retrofit and Densification in Low-income Neighborhoods: Learnings from the Gap Study in South Sumatra, Indonesia

Green Retrofit & Rekonstruksi tidak mahal

1 Rata-rata perlu biaya tambahan 6% untuk menerapkan solusi hijau praktis

Menambahkan lebih banyak stok perumahan di pusat kota

2 Penambahan unit sewa + retail juga dapat membantu rumah tangga untuk mendapatkan
penghasilan lebih

Solusi retrofit untuk perumahan multi-keluarga yang

3 umum di Palembang sangat dibutuhkan
Kesimpulan
Memprioritaskan lokasi yang dapat menghasilkan
4 keuntungan ekonomi terbaik bagi masyarakat dan kota
Integrate programs that solve problems cohesively in those area

Melestarikan kearifan lokal yang baik: Rumah

5 panggung, warisan budaya, rumah kayu
Mengintegrasikan program perbaikan rumah dan
6 peningkatan permukiman kumuh dengan formalisasi
lahan