147-Article Text-497-2-10-20191025

KLAUSULA BAKU DALAM BIDANG PERUMAHAN
Oleh : Yudha Hadian Nur1 dan Ratna Anita Carolina2
Abstract
Standard agreement is one of the instruments used in the business that aim to
improve the efficiency and effectiveness of transactions conducted between businesses
and consumers. But the problem that often occurs is the standard agreement does
not reflect a balanced position between businesses and consumers. In line with
this problem, this study aims to identify deviations to the provisions of Article 18 of
Consumer Protection Law on standard clauses, particularly in the housing sector,
and identify consumer understanding of the existence of standard clauses and the
impact after the signing the sale purchase agreement (PPJB) of house. This study
was conducted in five regions namely Jabodetabek, Bandung, Surabaya, Batam
and Makassar. The analytical method used collecting data the depth interviews with
stakeholders, analysis of the contents of the PPJB document, and the descriptive
analysis of the survey to the consumer respondents.
The results of this study show that in general, there are several housing
developers who include standard clauses that are prohibited in the PPJB of house
and other documents which are an integral part of the PPJB. In addition, the analysis
also show that although the consumer has read the PPJB document, the average
consumer does not understand the intent of these agreements. This is due to the
bonafides developers and confidence to the developers. Based on that problem, it is
needed to increased sosialization of the rights and obligations of the consumers and
businessmen to create the conducive business climate in the context of consumer
protection.
Keywords: clause, standard, document, house
Pendahuluan mencari keuntungan yang semaksimal

Perlindungan Konsumen merupakan mungkin. Namun dilain pihak, konsumen
salah satu aspek penting yang senantiasa pun ingin memperoleh barang dan/atau
harus diperhatikan dalam menyikapi jasa yang selain murah tetapi sesuai
dinamika perkembangan ekonomi pasar. juga dengan kebutuhan dan keamanan.
Di pasar bebas, secara klasik pelaku Namun pada kenyataannya, kedudukan
usaha selalu menawarkan produk- antara pelaku usaha dengan konsumen
produknya, baik yang berupa barang tidak memiliki perimbangan kekuatan
maupun jasa, dengan tujuan untuk yang sama. Posisi pelaku usaha lazimnya
1
Yudha Hadian Nur, peneliti pada Puslitbang Dagri Kemendag, Jl. MI. Ridwan Rais No. 5 Jakpus Telp.
021-23528692, Email: yudha_hn @yahoo.com.
2
Ratna Anita Carolina, staf pada Puslitbang Dagri Kemendag, Jl. MI. Ridwan Rais No. 5 Jakpus Telp.
021-23528692, Email: na2girl2002 @yahoo.com.
102 - Buletin Ilmiah Litbang Perdagangan, Vol. 4 No. 1, Juli 2010

jauh lebih kuat daripada (para) konsumen, merugikan (para) konsumen. Indikasi
khususnya konsumen-konsumen kerugian bagi konsumen dikarenakan
perorangan. Dominasi pelaku usaha pembentukan suatu kondisi, di mana
tersebut merebak dimana salah satunya konsumen tidak diberikan adanya
dikarenakan oleh penguasaan produk suatu alternatif pilihan selain hanya
yang sepenuhnya berada pada produsen. untuk menerima segala ketentuan dan
Kondisi semacam ini menyebabkan prasyarat yang diberikan oleh pelaku
rentannya eksploitasi konsumen oleh usaha. Situasi ini menimbulkan suatu
para pelaku usaha. Ketidakkondusifan polemik tersendiri. Format perjanjian
situasi ini mendorong pemerintah untuk baku pada kenyataannya sangat
memberlakukan Undang-Undang Nomor membantu kelancaran transaksi-transaksi
8 Tahun 1999 tentang Perlindungan perdagangan. Terlepas dari sebuah
Konsumen (UU-PK). Pemberlakuan realitas bahwa didalam sebuah perjanjian
UU-PK ini merupakan upaya pemerintah baku tersebut memuat klausula-klausula
untuk memberikan jaminan kepastian baku. Memang kita tidak dapat menutup
hukum bagi para konsumen, yaitu berupa mata terhadap kompleksitas kesulitan
pemberian perlindungan atas hak-hak yang timbul apabila banyak variabel
dasar konsumen. perjanjian atau kontrak sehari-hari
Perlindungan konsumen apabila yang harus melalui proses negosiasi
dikaitkan dalam konteks transaksi yang terhadap setiap maupun seluruh syarat
terjadi dan dibuat oleh dan antara dan ketentuannya. Seperti transaksi
pelaku usaha dengan konsumen, maka tiket menonton pertunjukan, transaksi
pada umumnya bersinggungan dengan tiket parkir, transaksi jual beli di pasar
keberadaan sebuah format penjanjian swalayan/pasar modern/perkulakan
baku, dimana di dalam format perjanjian modern dan lain sebagainya, maka kita
baku dimaksud, didalamnya pun terdapat akan mengalami hambatan jika dalam
klausula-klausula baku. Klausula baku setiap transaki tersebut harus terlebih
mengacu pada ketentuan yang diatur dahulu melalu proses negosiasi. Sehingga
dalam UU-PK adalah: instrumen perjanjian baku diterapkan
dalam rangka untuk mengatasi terjadinya
“Setiap aturan atau ketentuan dan hambatan dalam kelancaran transaksi-
syarat-syarat yang telah dipersiapkan transaksi tersebut.
dan ditetapkan terlebih dahulu secara UU-PK menunjukan sikapnya
sepihak oleh pelaku usaha yang terhadap transaksi-transaksi yang
dituangkan dalam suatu dokumen menggunakan perjanjian baku, yaitu
dan/atau perjanjian yang mengikat dan dengan memberlakukan larangan
wajib dipenuhi oleh konsumen.” penggunaan klausula baku tertentu
dalam sebuah perjanjian baku. Meskipun
Pada lazimnya, klausula baku demikian masih dirasakan bahwa
dicantumkan dalam huruf kecil pada ketentuan larangan klausula baku
kuitansi, faktur/bon, perjanjian atau yang tercantum dalam UU-PK dalam
dokumen lainnya dalam transaksi jual pengaturannya masih belum spesifik,
beli. khususnya untuk jenis maupun macam
Perjanjian baku yang didalamnya transaksi perjanjian apa sajakah yang
turut memuat klausula baku berpotensi dapat dan harus diberlakukan ketentuan
Buletin Ilmiah Litbang Perdagangan, Vol. 4 No. 1, Juli 2010 - 103

Pasal 18 UU-PK dimaksud. Urgensi prasana pendukung yang dijanjikan
untuk diadakannya perangkat peraturan dengan realitasnya, status tanah/
pelaksanan guna mendukung pelaksanaan bangunan yang tidak sesuai, kondisi
penegakan pelarangan penggunaan hasil akhir fisik rumah tidak sama dengan
klausula baku adalah agar dalam kondisi yang dijanjikan, ketidakjelasan
penegakannya dapat lebih spesifik dan sertifikat apakah Girik/Hak Milik/
teridentifikasi, misalnya guna melakukan Hak Guna Bangunan berikut proses
pembatasan penggunaan klausula baku pembaliknamaan sertifikat, ketidakjelasan
yang dilarang di kalangan perbankan, Izin Mendirikan Bangunan (IMB), dan
asuransi, perumahan, perparkiran Fasilitas Sosial (Fasos) maupun Fasilitas
dan sebagainya. Pertimbangan dari Umum (Fasum) oleh pengembang, serta
keberadaan pengaturan format perjanjian lain sebagainya.
baku adalah agar konsumen lebih dapat Permasalahan dalam klausula baku
memahami tentang hak-hak mereka dalam rangka perlindungan konsumen
dan masyarakat pun memahami bahwa relatif pelik karena permasalahannya
pemerintah selaku regulator juga turut didasari pada perbedaan kepentingan
memperhatikan kepentingan mereka. yang timbul dari pelaku usaha bilamana
Dari banyak kasus yang masuk dan ditinjau dari sisi produsen, konsumen dan
diterima oleh Direktorat Perlindungan pemerintah yang antara lain meliputi:
Konsumen dapat teridentifikasi, bahwa a. Rendahnya tingkat kesadaran hu-
keluhan-keluhan konsumen ternyata kum dari para pelaku usaha maupun
meliputi banyak hal. Keluhan masuk konsumen.
selama ini didominasi oleh keluhan b. Kurangnya informasi yang lengkap
mengenai kerugian yang dialami oleh dan jelas tentang isi perjanjian
konsumen di bidang perumahan. (klausula baku) dari produsen/
Setelah itu secara berturut-turut variabel pengembang kepada konsumen
peringkat keluhan pun beraneka c. Keterbatasan pemahaman pe-
ragam, termasuk dan tidak terbatas ngembang terhadap pentingnya
dalam lingkup leasing, perbankan, perlindungan konsumen dari sisi
asuransi, dan multi level marketing pencantuman klausula baku dalam
(MLM). Perihal pengaduan konsumen instrumen perjanjian di bidang peru-
terkait dengan bidang perumahan mahan
ditangani oleh Direktorat Perlindungan d. Keterbatasan pemahaman konsumen
Konsumen. Keluhan yang masuk lebih terhadap isi perjanjian (klausula
banyak berkisar pada ketidaksesuaian baku) dalam pembelian perumahan
antara apa yang telah dijanjikan oleh termasuk mempelajari Perjanjian
pengembang dengan realitas rumah Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan
yang diterima oleh konsumen. Beberapa Jual Beli rumah.
masalah yang seringkali dikeluhkan e. Banyaknya pengaduan konsumen
oleh konsumen diantaranya adalah dibidang transaksi jual beli rumah.
tidak diperolehnya informasi yang jelas f. Lemahnya pengawasan terhadap
(assimetric information) dan transparan aspek klausula baku yang dilarang
dari pengembang, khususnya terhadap (Pasal 18 UU-PK ), karena disinyalir
hal-hal yang berhubungan dengan belum terdapat pengaturan yang
ketidaksesuaian kondisi sarana dan dapat dipergunakan sebagai pedo-

man teknis yang pengatur klausula 1313 KUH Perdata.
baku yang dilarang di bidang Dalam ilmu hukum, definisi tersebut
perumahan. dikatakan pada satu sisi dianggap terlalu
luas, namun pada sisi yang lain dianggap
Sehubungan dengan kondisi tersebut terlalu sempit. Dari perkataan perbuatan
di atas, perlu untuk dilakukannya kajian dalam definisi perjanjian menurut pasal
dan telaah yang dapat memberikan 1313 KUH Perdata, dikatakan definisi
rekomendasi dalam penyusunan perjanjian terlalu luas, karena dapat
peraturan pendukung yang diperlukan mencakup perbuatan melawan hukum
untuk mengatasi permasalahan yang dan pengurusan kepentingan orang lain
timbul dibidang transaksi jual beli secara sukarela. Seharusnya di dalam
rumah. Kajian dan telaah yang akan pasal 1313 KUH Perdata perjanjian
dilaksanakan adalah sehubungan dengan dirumuskan sebagai perbuatan hukum.
implementasi klausula baku yang dilarang Perkataan mengikatkan diri, diartikan
oleh UU-PK, yang terbatas dalam lingkup melakukan kewajiban tertentu kepada
perumahan. pihak yang lain. Dalam hal ini, ilmu
hukum berpendapat bahwa rumusan
Tinjauan Pustaka perjanjian tersebut terlalu sempit, karena
hanya meliputi perjanjian sepihak saja.
1. Perjanjian Secara Umum Perjanjian tidak hanya meliputi perjanjian
Ada berbagai macam pengertian sepihak, melainkan juga perjanjian timbal
mengenai perjanjian, diantaranya adalah balik, di mana hak dan kewajiban ada
pendapat-pendapat dari para ahli hukum pada kedua belah pihak.
yang mencoba memberikan definisi Pasal 1320 KUH Perdata menentukan
mengenai perjanjian. Disamping itu, syarat-syarat untuk sahnya perjanjian di
pengertian perjanjian menurut KUH mana pasal tersebut menyatakan untuk
Perdata. Dalam ilmu hukum ada pendapat sahnya suatu perjanjian diperlukan empat
yang mengartikan perjanjian sebagai syarat, yakni:
suatu hubungan hukum dibidang hukum a) Adanya kata sepakat bagi mereka
kekayaan, sebagai terjemahan istilah yang mengikatkan dirinya.
bahasa Belanda “verbintenis”, jadi Suatu perjanjian itu baru timbul
merupakan pengertian Perikatan, namun apabila ada kata sepakat kedua
ada pula ahli hukum yang mengartikan belah pihak mengenai hal-hal yang
perjanjian sebagai suatu perbuatan pokok dari apa yang menjadi obyek
hukum atau peristiwa hukum yang perjanjian. Sepakat disini maksudnya
menerbitkan perikatan, jadi sebagai adalah suatu persesuaian paham
terjemahan istilah bahasa Belanda dan kehendak antara dua pihak
“overeenkomst”, yakni mengartikan tersebut.
perjanjian sebagai salah satu sumber b) Cakap untuk membuat suatu per-
perikatan, selain undang-undang. janjian.
Dalam KUH Perdata perjanjian Pada dasarnya semua orang cakap
merupakan “suatu perbuatan dengan untuk membuat suatu perjanjian.
mana satu orang atau lebih mengikatkan Yang dimaksud dengan cakap
dirinya terhadap satu orang atau lebih, disini adalah cakap menurut hukum.
sebagaimana dinyatakan dalam Pasal Artinya setiap orang yang sudah

dewasa dan sehat akal pikirannya, meskipun kadang-kadang mengandung
pada hakekatnya adalah cakap faktor negatif, karena dapat merugikan
untuk membuat perjanjian. pihak lain yaitu pihak konsumen
c) Adanya suatu hal tertentu. yang lemah. Dalam perjanjian baku,
Maksud dari suatu hal tertentu maka konsumen dalam hal ini, hanya
secara umum adalah hal-hal yang mempunyai dua pilihan yaitu menerima
diperjanjikan yang didalamnya atau menolak perjanjian yang disodorkan
meliputi hak-hak dan kewajiban kepadanya, yang artinya tidak terjadi
kedua belah pihak jika di kemu- transaksi antara kedua pihak. Dalam
dian hari timbul sengketa, semi- bahasa Inggris perjanjian baku sering
sal objek dari persengketaan diungkapkan sebagai take it or leave it
tersebut adalah berupa barang, contract. Dalam kaitan ini, faktor yang
maka sudah seharusnya barang menyebabkan perkembangan perjanjian
yang dimaksudkan tersebut telah baku antara lain adalah:
disebutkan dalam perjanjian dan a) Faktor hukum. Perjanjian baku lazim
setidaknya telah diketahui jenisnya. dipergunakan di dalam praktek, yakni
d) Adanya sebab yang halal dalam karena adanya prinsip kebebasan
perjanjian berkontrak dalam perjanjian dan
Di dalam perjanjian tersebut harus sebagai upaya menciptakan kepas-
memuat klausula atau sebab yang tian hukum bagi para pihak karena
halal bahwa isi perjanjian tersebut segala sesuatu persyaratan telah
tidak bertentangan dengan undang- ditentukan dalam bentuk klausula-
undang, ketertiban umum dan klausula perjanjian.
kesusilaan. b) Faktor ekonomi. Sebabnya, per-
janjian baku dapat dikatakan bersifat
2. Klausula Baku Secara Umum lebih efisien, lebih ekonomis sebagai
Pada awal dimulainya sistem upaya untuk menghemat biaya,
perjanjian, prinsip penting di dalam waktu dan tenaga.
perjanjian itu adalah kebebasan berkontrak c) Faktor perkembangan teknologi.
diantara pihak yang berkedudukan Teknologi dapat merupakan penye-
seimbang dan kesepakatan pihak-pihak. bab dilakukannya perjanjian dalam
Namun berhubung dengan aspek-aspek bentuk standar, yaitu perkembangan
ekonomi yang semakin berkembang, industri yang amat pesat dan semakin
para pihak mencari cara-cara yang lebih lancarnya arus transportasi dan
praktis. Salah satu pihak menyiapkan komunikasi.
syarat-syarat yang sudah distandarkan
pada suatu format pada perjanjian yang Namun demikian, harus juga diakui
telah dicetak yang berupa formulir untuk bahwa meskipun banyak kelemahannya,
kemudian diberikan kepada pihak lainnya kehadiran dari perjanjian baku sangat
untuk disetujui (ditandatangani). Inilah diperlukan, terutama dalam bisnis yang
yang dimaksudkan dengan perjanjian melibatkan perjanjian dalam jumlah yang
standar atau perjanjian baku. besar (mass production of contract) yang
Perjanjian baku diadakan dengan sangat memerlukan suatu standardisasi
maksud untuk mencapai tujuan efisiensi, terhadap perjanjian tersebut. Bagi
kepastian dan lebih bersifat praktis dunia bisnis, kehadiran dari perjanjian

baku tersebut sangat diperlukan untuk ditulis dengan huruf-huruf yang
mempermudah operasi bisnis dan sangat kecil atau kurang dimengerti
mengurangi ongkos-ongkos. Memang konsumen.
dari segi hukum, perjanjian baku ini b. Karena penyusunan perjanjian
banyak masalah, tetapi tetap dibutuhkan. yang sepihak, maka pihak penyedia
Oleh karena itu, tidak mengherankan dokumen biasanya memiliki cukup
jika dalam praktek bisnis ditemukan banyak waktu untuk memikirkan
begitu banyak transaksi-transaksi mengenai klausula-klausula dalam
melalui perjanjian baku ini, yang hampir- dokumen tersebut, bahkan mungkin
hampir tidak lagi merupakan perjanjian saja sudah berkonsultasi dengan para
tertulis dalam arti yang sebenarnya, ahli atau dokumen tersebut justru
yakni perjanjian dalam arti kesepakatan dibuat oleh para ahli. Sedangkan
kehendak yang dituangkan dalam bentuk pihak yang kepadanya disodorkan
tulisan. dokumen tidak banyak kesempatan
Perjanjian baku ini memiliki kele- dan sering kali tidak familiar dengan
bihan dan kekurangannya. Seperti telah klausula-klausula tersebut.
disebutkan di atas bahwa di antara c. Pihak yang kepadanya disodorkan
kelebihan dari perjanjian baku adalah perjanjian baku menempati kedu-
bahwa perjanjian baku tersebut lebih dukan yang sangat tertekan, sehing-
efisien, dapat membuat praktek bisnis ga hanya dapat bersikap “take it or
menjadi lebih sederhana, serta dapat leave it”.
ditandatangani seketika oleh kedua pihak. Dalam praktek klausula-klausula
Hal ini sangat menguntungkan terutama yang berat sebelah dalam perjanjian baku
bagi perjanjian-perjanjian masal, yakni tersebut biasanya mempunyai wujud
perjanjian yang dibuat dalam volume sebagai berikut:
yang besar (mass production of contract). a. Dicetak dengan huruf kecil.
Sedangkan kelemahan-kelemahan dari b. Bahasa yang tidak jelas artinya.
suatu perjanjian baku adalah bahwa c. Tulisan yang kurang jelas dan susah
karena kurangnya kesempatan bagi pihak dibaca.
lawan untuk menegosiasi atau mengubah d. Kalimat yang kompleks.
klausula-klausula dalam perjanjian yang e. Bahkan, ada perjanjian baku yang
bersangkutan, sehingga perjanjian baku tidak berwujud seperti kontrak
tersebut sangat berpotensi terhadap (kontrak tersamar), seperti tiket parkir,
terjadinya klausula yang berat sebelah. karcis bioskop, tanda penerimaan
Faktor-faktor penyebabnya sehingga pembuatan foto, dan lain-lain.
sering kali perjanjian baku menjadi sangat f. Jika kalimat ditempatkan pada
berat sebelah adalah sebagai berikut: tempat-tempat yang kemungkinan
a. Kurang adanya atau bahkan tidak besar tidak dibacakan oleh salah
adanya kesempatan bagi salah satu pihak. Misalnya, jika klausul
satu pihak untuk melakukan tawar- eksemsi ditulis di dalam kotak barang
menawar, sehingga pihak yang yang dibeli.
kepadanya disodorkan perjanjian Sebenarnya, perjanjian baku itu
tidak banyak kesempatan untuk sendiri tidak begitu menjadi persoalan
mengetahui isi perjanjian tersebut, secara hukum, mengingat perjanjian
apalagi terdapat perjanjian yang baku sudah merupakan kebutuhan

dalam praktek dan sudah merupakan konsumen, tetapi juga, persoalan
kebiasaan sehari-hari. Yang menjadi tentang bagaimana konsumen
persoalan adalah manakala perjanjian mendapatkan penggantian jika
baku tersebut mengandung unsur-unsur timbul kerugian karena memakai
yang tidak adil (berat sebelah) bagi salah atau mengkonsumsi produk yang
satu pihak, sehingga apabila hal yang tidak sesuai.
demikian dibenarkan oleh hukum, akan b. Perlindungan terhadap diber-
sangat menyentuh rasa keadilan dalam lakukannya kepada konsumen
masyarakat. syarat-syarat yang tidak adil. Dalam
kaitan ini, termasuk persoalan-
3. Perlindungan Konsumen persoalan promosi dan periklanan,
Sejak tahun 1999 telah diterbitkan standar kontrak, harga, layanan
UU-PK yang memberikan kewenangan purna jual dan sebagainya.
bagi pemerintah dalam melakukan Aspek yang pertama, mencakup
perlindungan terhadap konsumen. UU- persoalan barang atau jasa yang dihasilkan
PK ini memuat aturan-aturan hukum dan diperdagangkan, dimasukkan dalam
tentang perlindungan kepada konsumen cakupan tanggung jawab produk, yaitu
yang berupa payung bagi perundang- tanggung jawab yang dibebankan kepada
undangan lainnya yang menyangkut produsen karena barang yang diserahkan
konsumen, sekaligus mengintegrasikan kepada konsumen itu mengandung cacat
perundang-undangan itu sehingga di dalamnya sehingga menimbulkan
memperkuat penegakan hukum di bidang kerugian bagi konsumen. Sedangkan
perlindungan konsumen. yang kedua, mencakup cara konsumen
Perlindungan konsumen mempunyai memperoleh barang dan jasa, yang
cakupan yang luas meliputi perlindungan dikelompokkan dalam cakupan standar
terhadap konsumen barang dan jasa, kontrak yang mempersoalkan syarat-
yang berawal dari tahap kegiatan untuk syarat perjanjian yang diberlakukan oleh
mendapatkan barang dan jasa hingga produsen kepada konsumen pada waktu
ke akibat-akibat dari pemakaian barang konsumen hendak mendapatkan barang
dan jasa itu. Cakupan perlindungan yang dan/atau jasa kebutuhannya.
terdiri dari dua aspek tersebut, dapat Pelaku usaha dalam menawarkan
dijelaskan sebagai berikut: barang dan/atau jasa yang ditunjukan
a. Perlindungan terhadap kemungkinan untuk diperdagangkan dilarang membuat
diserahkan kepada konsumen barang atau mencantumkan klausula baku pada
dan/atau jasa yang tidak sesuai setiap dokumen dan/atau perjanjian
dengan apa yang telah disepakati apabila:
atau melanggar ketentuan undang- a. Menyatakan pengalihan tanggung
undang. Dalam kaitan ini, termasuk jawab pelaku usaha;
persoalan-persoalan mengenai b. Menyatakan bahwa pelaku usaha
penggunaan bahan baku, proses berhak menolak penyerahan kembali
produksi, proses distribusi, desain barang yang dibeli konsumen;
produk dan sebagainya, apakah telah c. Menyatakan bahwa pelaku usaha
sesuai dengan standar sehubungan berhak menolak penyerahan kem-
dengan keamanan dan keselamatan bali uang yang dibayarkan atas

barang dan/atau jasa yang dibeli dan ayat (2) dinyatakan batal demi
konsumen; hukum.
d. Menyatakan pemberian kuasa dari UU-PK Pasal 18 ayat 4, menyatakan:
konsumen kepada pelaku usaha Pelaku usaha wajib menyesuaikan
baik secara langsung maupun tidak klausula baku yang bertentangan dengan
langsung untuk melakukan segala undang-undang ini.
tindakan sepihak yang berkaitan
dengan barang yang dibeli oleh kon- Metodologi
sumen secara angsuran; Metode analisis yang akan digunakan
e. Mengatur perihal pembuktian atas dalam kajian ini didasarkan pada
hilangnya kegunaan barang atau tujuan kajian, dimana tujuan kajian ini
pemafaatan jasa yang dibeli kon- adalah mengidentifikasi penyimpangan
sumen; terhadap ketentuan pasal 18 UU-PK
f. Memberi hak kepada pelaku usaha tentang klausula baku khususnya di
untuk mengurangi manfaat jasa bidang perumahan yang akan dilakukan
atau mengurangi harta kekayaan wawancara secara mendalam (depth
konsumen yang menjadi objek jual interview) dan analisis isi (content analysis)
beli jasa; terhadap kurang lebih 40 buah dokumen
g. Menyatakan tunduknya konsumen PPBJ yang telah diperoleh. Sedangkan,
kepada pengaturan yang berupa untuk mengidentifikasi pemahaman
aturan baru, tambahan, lanjutan konsumen terhadap eksistensi klausula
dan/atau pengubahan lanjutan yang baku dilakukan penelitian survei (field
dibuat sepihak oleh pelaku usaha da- research) kepada responden konsumen.
lam masa konsumen memanfaatkan Dari hasil survey ke Jabodetabek, Batam,
jasa yang dibelinya; Bandung, Surabaya, dan Makasar,
h. Menyatakan bahwa konsumen mem- diperoleh sebanyak 211 responden
beri kuasa kepada pelaku usaha yang dijadikan sebagai narasumber.
untuk pembebanan hak tanggungan, Hasil dari survey tersebut akan dianalisis
hak gadai, atau hak jaminan terhadap secara deskriptif baik secara kuantitatif
barang yang dibeli oleh konsumen maupun kualitatif. Apresiasi/kesadaran
secara angsuran. konsumen diukur berdasarkan skala
nominal, ordinal dan interval (semantic
Hal berikut, UU-PK Pasal 18 ayat differential scale).
2, menyatakan: Pelaku usaha dilarang Kemudian, sebagai bahan-bahan
mencantumkan klausula baku yang letak masukan bagi regulator terkait dengan
atau bentuknya sulit terlihat atau tidak dinamika dan perkembangan transaksi
dapat dibaca secara jelas, atau yang di bidang perumahan dalam konteks
pengungkapannya sulit dimengerti. perlindungan konsumen, tim peneliti akan
UU-PK Pasal 18 ayat 3, menyatakan: melakukan analisis expert judgement
Setiap klausula baku yang telah ditetapkan bersama-sama dengan tenaga ahli
oleh pelaku usaha pada dokumen atau hukum perjanjian perikatan jual beli atas
perjanjian yang memenuhi ketentuan hasil analisa jawaban – jawaban tujuan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) pertama dan kedua dari penelitian ini.

Hasil Penelitian Lapangan Indikator yang pertama adalah
tentang pengetahuan subyektif responden
1. Pemahaman Pembeli Terhadap mengenai prosedur jual-beli rumah.
Klausula Baku Di Bidang Peru- Sebagian besar responden mengaku
mahan cenderung kurang mengetahui atau
Untuk mengukur tingkat pema- netral/ragu-ragu bila mereka mengetahui
haman responden terhadap jual beli prosedur jual beli rumah. Secara nasional,
rumah, digunakan 3 pertanyaan yang 57,8% responden menyatakan hal
mengindikasikan mengenai pengetahuan tersebut. Bahkan, sejumlah 86,3%
dan pemahaman subyektif responden responden di Makassar menyatakan hal
terhadap prosedur jual beli rumah dan ini (Lihat Tabel 1).
dokumen PPJB.
Tabel 1. Pengetahuan Responden Mengenai Prosedur Jual-Beli Rumah
Sumber : Hasil kajian terhadap responden di kota Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Batam,
Bandung, Surabaya, dan Makassar. Total sampel = 211 responden.
Pengetahuan yang dimiliki oleh variabel mekanisme jual beli, dimana

masyarakat ternyata terbatas pada mekanisme-mekanismenya sebagai
konteks jual dan beli. Penjual berarti berikut:
si pemilik produk dan pembeli adalah a. Jual beli rumah dengan cash keras;
mereka yang mencari produk dan akan b. Jual beli rumah dengan mencicil;
membelinya. Pembeli pada hakekatnya c. Tata cara pengajuan KPR ke Bank;
adalah pemilik uang. Sehingga jual beli d. Tata cara balik nama;
yang dipahami oleh masyarakat adalah e. Tata cara pembebanan hak tang-
dengan membayar sejumlah uang tertentu, gungan;
maka pembeli berhak mendapatkan f. Tata cara roya sertipikat;
barang yang dikehendakinya. Sifat dari g. Kewajiban-kewajiban penjual atas
transaksi biasanya terang dan tunai. objek jual beli terkait dengan perizinan-
Jual beli rumah tidak sesederhana perizinan yang mutlak diperlukan;
itu, karena konsumen harus diberikan h. dan seterusnya.
pemahaman selain proses, tetapi juga

Indikator selanjutnya adalah tentang ragu bila mereka mengetahui dokumen
pengetahuan subyektif responden PPJB rumah. Secara nasional, 60,7%
mengenai dokumen PPJB rumah. Sejalan responden menyatakan hal tersebut.
dengan temuan sebelumnya, sebagian Bahkan, sejumlah 86,3% responden
besar responden mengaku cenderung di Makassar menyatakan hal ini (Lihat
kurang mengetahui dan/atau netral/ragu- Tabel 2).
Tabel 2. Pengetahuan Responden Mengenai Dokumen

Perjanjian Pengikatan Jual-Beli (PPJB) Rumah
Indikator ketiga adalah mengenai mengenai jual beli rumah ini bukan
pemahaman subyektif responden bertujuan untuk memberikan suatu
mengenai dokumen PPJB rumah. Sejalan justifikasi terhadap temuan-temuan
dengan temuan sebelumnya, sebagian survey di lapangan. Namun informasi ini
besar responden mengaku cenderung sebenarnya merupakan suatu gambaran
kurang memahami dan/atau netral/ragu- umum tentang proses dari instrumen
ragu bila mereka memahami dokumen yang ada dalam lingkup jual beli rumah.
PPJB rumah. Secara nasional, 56,5% Konteksnya yang sangat subyektif ini
responden menyatakan hal tersebut. justru lebih pada kepedulian maupun
Bahkan, sejumlah 81,8% responden di kehati-hatian pribadi konsumen untuk
Makassar menyatakan hal ini (Lihat Tabel memperkaya dirinya dengan informasi-
3 halaman 112). informasi yang dibutuhkan terhadap
Sekedar memberikan catatan suatu proses maupun instrumen jual beli
umum tentang pengetahuan subyektif rumah.

Tabel 3. Pemahaman Responden Mengenai Dokumen
Perjanjian Pengikatan Jual-Beli (PPJB) Rumah
2. Analisis Dan Tindak Lanjut Pene- pengembang sebagai pelaku usaha

rapan Klausula Baku Bidang kedudukannya sangat dominan dan
Perumahan memiliki tim yang sangat mengerti
Dalam praktek pelaksanaan PPJB dan paham tentang bagaimana untuk
dalam bidang perumahan tidak sesuai membuat sebuah PPJB sedemikian rupa,
dengan janji-janji yang disampaikan sehingga konsumen tidak mengetahui
oleh para pengembang kepada para bahwa dokumen PPJB tersebut seolah-
konsumennya, tidak jarang justru olah tidak terdapat suatu masalah
yang terjadi bertolak belakang dengan apapun, tetapi didalamnya terdapat
kenyataan. Oleh karena itu, posisi tawar pasal-pasal yang tidak memberikan
yang tidak seimbang dan keterbatasan perlindungan kepada konsumen dalam
pengetahuan konsumen dibidang hukum bentuk pengabaian hak-hak konsumen.
mengakibatkan adanya hal-hal yang diatur Ketidakkondusifan situasi yang terjadi
dalam PPJB yang sebenarnya sangat dilapangan menuntut pihak regulator untuk
merugikan mereka. Untuk itu, sebaiknya melakukan evaluasi ulang dan langkah-
konsumen sebelum menandatangani langkah yang lebih maju dalam rangka
surat pemesanan, meminta pengembang tegaknya peraturan perundang-undangan
dan/atau agen pemasarannya untuk dibidang perlindungan konsumen. Pada
mencantumkan secara tertulis janji- perspektif tertentu, asumsinya tidak selalu
janji tersebut pada surat pemesanan, dikarenakan oleh lemahnya peraturan
lalu setelah itu menandatanganinya. perundang-undangan yang ada dan
Meskipun demikian, berdasarkan berlaku, tetapi juga patut diuji efektifitas
hasil penelitian menunjukan bahwa keberlakukan peraturan perundang-

undangan dimaksud. Sudah barang tentu menguntungkan.
perlu menilai, apakah memang telah Konsumen perumahan di Indonesia
terdapat suatu urgensi tersendiri untuk seolah tak berdaya menghadapi
memberlakukan sebuah perangkat baru pengembang (developer) yang
dibidang perlindungan konsumen. merugikannya. Konsumen kerap kali
dirugikan, misalnya karena penyerahan
a. Analisis Terhadap Konsumen rumah yang tak sesuai jadwal atau
dalam Transaksi Jual Beli spesifikasi rumah yang tak sesuai dengan
Rumah janji. Benarkah posisi konsumen begitu
Mengutip pendapat Roscoe Pound, lemah? Sebenarnya tidak, jika konsumen
“law is a tool sosial engineering” hukum menyadari dan mau menegakkan hak-
adalah alat rekayasa sosial masyarakat. haknya, posisi konsumen malah sangat
Maksudnya, hukum dibuat untuk mengatur kuat. Apabila mau menggalang kekuatan
tatanan hidup/sosial masyarakat, sesama konsumen, maka posisinya
sehingga diharapkan dengan adanya tawarnya dapat semakin kuat. Perlu
hukum yang berupa aturan-aturan untuk dilakukan perubahan paradigma
tertulis, dapat tercipta suatu keteraturan p i k i r, d i m a n a p a d a h a k e k a t n y a
kehidupan dalam bermasyarakat yang pengembang sangat tergantung pada
mencerminkan serta menjamin rasa konsumen. Sebabnya, pengembang
keadilan dan kepastian hukum. Diakui, telah mengeluarkan biaya yang
bahwa hukum atau aturan yang dibuat besar untuk perizinan, pembebasan
seringkali terlambat mengantisipasi lahan, pembangunan, pemasaran,
perkembangan masyarakat, terutama dan lain-lainnya. Apalagi, jika untuk
perkembangan dunia bisnis. Belum lagi semua keperluan tersebut, mereka
kemampuan para pembuat aturan yang menggunakan dana perbankan, maka
tidak dapat melihat persoalan hukum biaya bunganya tentu tidak sedikit. Dalam
secara sosiologis, komprehensif dan
kondisi demikian, jika pengembang
integral.
beritikad tidak baik pada konsumen
Memanfaatkan celah hukum
dan konsumen bereaksi keras, apalagi
tidak selamanya atau identik dengan
bersama-sama, maka hal ini jelas sangat
pelanggaran hukum. Hal ini karena
merepotkan pengembang, baik secara
pembuktiannya sangat sulit, sebab
materil maupun non materil.
sudah direkayasa sedemikian rupa
Oleh karena itu, apabila dimaknai
oleh alat-alat bukti lain yang sah.
secara mendalam sungguh keliru jika
Perbuatan pemanfaatan celah hukum
dikatakan lemahnya posisi konsumen
tersebut di atas, dalam literature hukum
dapat dikategorikan sebagai perbuatan yang disebabkan ketidakseimbangan
penyelundupan hukum, yaitu membuat antara permintaan dan penyediaan rumah.
aturan yang menyimpang dari yang Hal ini seharusnya menjadi pertimbangan
sesungguhnya terjadi. Menyiasati aturan bagi para konsumen untuk memperkuat
hukum seperti halnya penyelundupan posisi tawarnya. Aspek-aspek yang perlu
hukum ini dapat dengan mudah kita diwaspadai konsumen dalam melakukan
temui dalam praktek bisnis properti. transaksi jual beli rumah, secara umum
Ini disebabkan oleh tindakannya yang adalah transaksi itu dilakukan dalam
bersifat suka sama suka dan saling dua tahap. Pertama, transaksi pada saat

pemesanan yang dapat dilakukan pada bubar atau pailit. Lalu, apakah direktur
saat launching atau pameran perumahan. yang menandatangani telah mendapat
Konsumen mendapatkan penjelasan persetujuan dari komisaris perseroan,
secara lisan dari pengembang atau agen atau bila diwakili oleh orang lain selain
pemasarannya. Jika tertarik, konsumen direksi, harus mendapat kuasa dari
diminta menandatangani draft surat direksi?” Premis, yaitu penjelasan awal
pesanan dalam surat pesanan tersebut mengenai perjanjian harus ditegaskan
ada klausula bahwa bila konsumen bahwa pengembang telah memiliki atau
tidak menandatangani PPJB (Perjanjian menguasai lahan tersebut secara sah dan
Pengikatan Jual Beli) sesuai jadwal, tidak dalam keadaan dijaminkan. Lalu,
maka uang pesanan (booking fee) akan pengembang telah mendapatkan izin-izin
hangus. Padahal, ketika menjelaskan yang diperlukan untuk proyek tersebut
pada saat launching atau pameran, yang sesuai dengan SK Menpera tentang
pengembang atau agen pemasaranya PPJB rumah. Isi PPJB tersebut adalah:
tidak pernah memperlihatkan draft PPJB a. Harga jual dan biaya-biaya lain yang
tersebut. Pada tahap ini, sering aspek- ditanggung konsumen.
aspek hukum diabaikan kedua pihak. b. Tanggal serah terima fisik yang
Yang dibicarakan hanyalah masalah tidak boleh melebihi 1 bulan sejak
harga, diskon, lokasi dan bentuk fisik pembayaran pertama.
bangunan. Pada tahap ini pengembang c. Denda keterlambatan bila pengem-
atau agen pemasaranya juga selalu bang terlambat melakukan serah
mengobral janji-janji indah tentang terima fisik kepada konsumen.
perumahan yang dipasarkannya. Dalam d. Spesifikasi bangunan dan lokasi.
prakteknya malah cenderung bertolak e. Hak konsumen untuk membatalkan
belakang dengan kenyataannya. Oleh perjanjian, bila pengembang lalai akan
sebab itu, sebaiknya konsumen sebelum kewajibannya dengan pembayaran
menandatangani surat pesanan, meminta kembali seluruh uang yang telah
pengembang atau agen pemasarannya disetorkan konsumen berikut
untuk mencantumkan secara tertulis janji- denda-dendanya, sebagaimana
janji tersebut pada surat pemesanan, lalu pengembang membatalkan perjanjian
setelah itu menandatanganinya. Kalau bila konsumen lalai melaksanakan
perlu ditambah dengan klausula-klausula kewajibannya.
yang mengamankan posisi konsumen f. Penandatanganan akta jual beli
secara hukum. harus ada kepastian tanggalnya
Kedua, transaksi pada saat dan denda bila terjadi keterlambatan
penandatanganan PPJB. Konsumen penandatangaanan tersebut, sehing-
perlu memperlihatkan hal-hal sebagai ga tidak hanya keterlambatan serah
berikut sebelum menandatangani PPJB, terima fisik yang didenda.
“komparisi perjanjian, yaitu para pihak g. Masa pemeliharaan 100 (seratus)
yang akan menandatangani PPJB. hari sejak tanggal serah terima.
Apakah badan hukum PT pengembang Hal lain yang perlu diperhatikan
itu telah mendapat pengesahan dari konsumen adalah pada saat serah terima
Menteri Kehakiman, atau belum? fisik dimana rumah yang diserahkan
Hal ini penting sehubungan dengan harus cocok spesifikasinya dengan yang
pertanggungjawabannya bila PT itu ada di dalam PPJB. Jika tidak sesuai,

maka konsumen berhak untuk tidak yang lahir dalam zaman Yunani dan
menandatangani berita acara serah berkembang pesat dalam zaman
terima tersebut sebelum pengembang renaissance. Faham ini berpandangan
menyelesaikannya. bahwa setiap orang bebas untuk
memperoleh apa yang dikehendakinya.
b. Analisis Terhadap Pelaku Usaha Asas kebebasan berkontrak ini juga
Di dalam Buku III KUH Perdata merupakan dasar dalam Principles of
dikenal empat asas penting yang Internasional Commercials Contracts,
bersifat universal, yaitu asas kebebasan seperti tercantum dalam Article 1.1
berkontrak, asas pacta sunt servanda, UNIDROIT yang berbunyi: The Parties
asas itikad baik dan asas konsensualisme. are free to enter into contract and to
Tiga asas yang pertama (kebebasan determine its content.”3
berkontrak, pacta sunt servanda dan Prinsip kebebasan berkontrak
itikad baik) dapat disimpulkan dalam Pasal berdasarkan KUHPerdata ini yang
1338 KUH Perdata yang menyatakan seringkali dijadikan sebagai justifikasi
bahwa: para pelaku usaha untuk menerapkan
perjanjian baku. Namun demikian prinsip
“Semua persetujuan yang dibuat kebebasan berkontrak harus didasarkan
sesuai dengan undang-undang berlaku pada kepatuhan terhadap ketentuan
sebagai undang-undang bagi mereka perundang-undangan yang berlaku dan
yang membuatnya. Persetujuan itu tidak prinsip-prinsip hukum yang dikenal dan
dapat ditarik kembali selain dengan diakui secara universal. Oleh karenanya
kesepakatan kedua belah pihak atau dalam penerapan perjanjian baku bidang
karena alasan-alasan yang ditentukan properti hal-hal yang mutlak harus
oleh undang-undang. Persetujuan harus dipenuhi oleh pengembang adalah
dilaksanakan dengan itikad baik.” sebagai berikut:
Asas konsensualisme mengandung 1) Berdasarkan UU-PK Perjanjian

arti “kemauan” (will) dan terdapat Baku dibatasi oleh kewajiban-
didalam Pasal 1320, yang menyatakan kewajiban Pelaku Usaha
bahwa: “Untuk Sahnya suatu perjanjian Secara singkat kewajiban pelaku
diperlukan empat syarat: Sepakat mereka usaha yang terintegrasi dengan ketentuan
yang mengikat dirinya; Kecakapan untuk Pasal 18 UU-PK sebagaimana diatur
membuat suatu perikatan; Suatu hal dalam Pasal 7 UU-PK adalah:
tertentu; Suatu sebab yang halal. Dengan
“kewajiban pelaku usaha adalah:
demikian, perjanjian atau perikatan
yang timbul pada dasarnya sudah sah a. Beritikad baik dalam melakukan
apabila sudah sepakat mengenai hal- kegiatan usahanya;
hal yang pokok dan tidak diperlukan b. Memberkan informasi yang benar,
sesuatu formalitas untuk menjadikannya jelas, dan jujur mengenai kondisi dan
sah. Kebebasan berkontrak berlatar jaminan barang dan/atau jasa serta
belakang pada faham individualisme memberi penjelasan penggunaan,
3
UNIDROIT, Principles of International Commercial Contracts, Rome, 1994, hlm 7.

perbaikan, dan pemeliharaan; karena meliputi semua tahapan dalam
c. Memperlakukan atau melayani melakukan kegiatan usahanya, sehingga
konsumen secara benar dan jujur dapat diartikan bahwa kewajiban pelaku
serta tidak diskriminatif; usaha untuk beritikad baik dimulai sejak
d. Menjamin mutu barang dan/ barang dirancang/direduksi sampai
atau jasa yang diproduksi dan/ pada tahap purna penjualan, sebaiknya
atau diperdagangkan berdasarkan konsep hanya diwajibkan beritikad baik
ketentuan standar mutu barang dan/ dalam melakukan transaksi pembelian
atau jasa yang berlaku; barang dan/atau jasa. Hanya ini tentu
e. Memberi kesempatan kepada saja disebabkan karena kemungkinan
konsumen untuk menguji dan/atau terjadinya kerugian bagi konsumen
mencoba barang dan/atau jasa dimulai sejak barang dirancang/di-
tertentu serta memberi jaminan dan/ produksi oleh produsen (pelaku usaha),
atau garansi atas barang yang dibuat sedangkan bagi konsumen, kemungkinan
dan/atau diperdagangkan; untuk dapat merugikan produsen mulai
f. Memberi konpensasi, ganti rugi, dan/ pada saat melakukan transaksi dengan
atau penggantian apabila barang produsen.
dan/atau jasa yang diterima atau
dimanfaatkan konsumen tidak sesuai 2) Identifikasi Pelanggaran Pasal 18
dengan perjanjian.” ayat (1) UU-PK
Pada bagian ini akan menguraikan
Kewajiban Konsumen sebagaimana beberapa temuan hasil survey ke
diatur dalam Penjelasan huruf c dan e lapangan, khususnya terhadap dokumen-
Pasal 5 UU-PK adalah: dokumen yang didalamnya memuat
- Huruf c klausula-klausula baku yang diluar
“pelaku usaha dilarang membeda- berdasarkan ketentuan Pasal 18 UU-
bedakan konsumen dalam memberikan PK. Berikut ini adalah beberapa sampel
pelayanan. Pelaku usaha dilarang klausula-klausula baku yang berhasil
membeda-bedakan mutu pelayanan diinventarisasi, antara lain sebagai
kepada konsumen.” berikut:
- Huruf e a. Menyatakan pengalihan tanggung
“yang dimaksud dengan barang dan/ jawab pelaku usaha, yaitu:
atau jasa tertentu adalah barang 1) Dengan batalnya akta ini,
yang dapat diuji atau dicoba tanpa maka para pihak sepakat
mengakibatkan kerusakan atau untuk melepaskan ketentuan
kerugian.” Pasal 1266 dan Pasal 1267
KUHPER, dan untuk itu Pihak
Dalam UU-PK pelaku usaha diwajib- Kedua mengikatkan diri untuk
kan beritikad baik dalam melakukan mengosongkan tanah dan
kegiatan usahanya, sedangkan bagi bangunan selambat-lambatnya
konsumen, diwajibkan beritikad baik dalam jangka waktu 14 hari
dalam melakukan transaksi pembelian terhitung mulai tanggal perintah
barang dan/atau jasa. dari Pihak Pertama tanpa syarat-
Dalam UU-PK tampak bahwa itikad syarat dan ganti rugi apapun
baik lebih ditekankan pada pelaku usaha, juga oleh Pihak Pertama kepada

Pihak Kedua; yang dilakukan oleh Pihak Kedua
2) Dalam hal pengosongan tanah sendiri atas bangunan tersebut,
dan bangunan tersebut di maka Pihak Pertama dibebaskan
atas, Pihak Pertama berhak dari kewajiban untuk melakukan
untuk meminta bantuan dari perbaikan-perbaikan atas bangunan
pihak yang berwenang guna tersebut, oleh karenanya hal tersebut
mengeluarkan Pihak Kedua menjadi beban dan tanggung jawab
dan mengosongkan tanah dan Pihak Kedua pribadi sepenuhnya.
bangunan tersebut, dan untuk c. Menyatakan bahwa pelaku usaha
itu Pihak Kedua menyatakan berhak menolak penyerahan kembali
melepaskan haknya untuk uang yang dibayarkan atas barang
meminta bantuan dari instansi dan/atau jasa yang dib eli oleh
manapun juga mengenai pe- konsumen,yaitu:
ngosongan itu.; 1) Selama Pihak Kedua mempunyai
3) Para Pihak sepakat bahwa tunggakan hutang, maka
dengan batalnya akta ini, Pihak setiap setoran Pihak Kedua
Pertama tidak diwajibkan untuk kepada Pihak Pertama akan
mengembalikan pembayaran diperhitungkan lebih dahulu
yang telah dilakukan oleh Pihak oleh Pihak Pertama sebagai
Kedua dan dianggap sebagai pembayaran tunggakan biaya
sewa tanah dan bangunan, administrasi dan selebihnya
sehingga Pihak Kedua baik baru diperhitungkan sebagai
sekarang maupun dikemudian angsuran hutang pokok;
hari melepaskan Pihak Pertama 2) Bahwa peralihan hak serta
dari segala tuntutan yang penyerahan atas Tanah dan
berkaitan dengan pembayaran Bangunan tersebut belum mung-
tersebut baik secara pidana kin dilakukan oleh karena:
maupun perdata, dan Pihak i. Ijin Peralihan Hak dari Otorita
Pertama berhak untuk menjual Batam belum diperoleh.
kembali tanah dan bangunan ii. Bangunan tersebut belum
tersebut kepada pihak lainnya. selesai dibangun.
b. Menyatakan bahwa pelaku usaha iii. Harga belum dibayar lunas
berhak menolak penyerahan kembali oleh Pihak Kedua.
barang yang dibeli konsumen, 3) Bahwa sebelum jangka waktu
yaitu: pelunasan uang muka berakhir,
Apabila selama berlangsungnya maka Pihak Kedua harus sudah
masa pemeliharaan terjadi melengkapi persyaratan-per-
kerusakan pada bangunan yang syaratan administrasi KPR
diakibatkan oleh keadaan Force Pihak Bank melalui Pihak
Majeure, seperti: gempa bumi, Pertama, dan jika dalam waktu
banjir, akibat huru-hara, perang, 30 (tiga puluh) hari terhitung
kebakaran, tindakan kekerasan masa pelunasan uang muka
yang dilakukan baik oleh perorangan berakhir Pihak Kedua belum
maupun massal, ataupun karena juga melengkapi persyaratan
perbaikan atau perubahan (renovasi) tersebut maka pemesanan

atas Tanah dan Bangunan Pertama;
dimaksud dapat dianggap 3) Apabila pembatalan Perjanjian
batal oleh Pihak Pertama. ini diminta oleh Pihak Kedua
Dalam hal terjadi demikian, dan dapat disetujui secara
maka seluruh Uang Tanda tertulis oleh Pihak Pertama
Jadi (UTJ) yang telah diterima maka Uang Tanda Jadi yang
Pihak Pertama dan sebesar telah dibayar menjadi hak
40% (empat puluh persen) dari Pihak Pertama, dan apabila
seluruh pembayaran yang telah Pihak Kedua telah membayar
dibayarkan oleh Pihak Kedua angsuran atas pembelian Tanah
adalah tetap menjadi hak Pihak dan Bangunan tersebut akan
Pertama. dipotong 40% (empat puluh
d. Menyatakan pemberian kuasa dari persen) dari jumlah yang telah
konsumen kepada pelaku usaha, dibayarkan, sisanya (jika ada)
baik secara langsung maupun tidak akan dikembalikan kepada
langsung untuk melakukan segala Pihak Kedua;
tindakan sepihak yang berkaitan e. Mengatur perihal pembuktian atas
dengan barang yang dibeli oleh hilangnya kegunaan barang atau
konsumen secara angsuran, yaitu: pemanfaatan jasa yang dibeli oleh
1) Pihak Pertama dan Pihak Kedua konsumen, yaitu:
sepakat satu sama lain bahwa, 1) Dan jika Pihak Kedua lalai atau
atas hutang yang diakui tersebut, tidak membayar angsuran yang
Pihak Pertama menetapkan terhutang tiap-tiap bulan berikut
biaya administrasi kepada Pihak “Denda administrasi” selama 3
Kedua sebesar 14% per tahun bulan berturut-turut maka PPJBR
Flat; ini dengan sendirinya dan demi
2) Pihak Pertama dan Pihak hukum seketika menjadi batal
Kedua sepakat satu sama tanpa diperlukan campur tangan
lain bahwa pengikatan jual Hakim Pengadilan Negeri,
beli dalam akta ini menjadi dalam hal mana kedua belah
batal demi hukum apabila pihak dengan ini melepaskan
Pihak Kedua tidak memenuhi kewajiban-kewajibannya
kewajibannya untuk membayar tersebut dalam pasal 2 dan
harga tanah dan bangunan uang yang sudah diterima Pihak
sebagaimana tercantum dalam Pertama dari Pihak Kedua
akta ini dan atau Pihak Kedua dianggap hangus;
melalaikan kewajibannya 2) Selama pembayaran belum
untuk membayar angsuran dilunasi oleh pihak kedua, hak
bulanannya sebagaimana kepemilikan atas tanah dan
disepakati selama 3 (tiga) kali segala sesuatu yang berdiri,
angsuran baik berturut-turut tertanam tersebut adalah milik
maupun tidak dalam satu tahun pihak kesatu, pihak kedua
takwim sehingga untuk itu Pihak hanya berhak menempati
Kedua telah mendapat surat tanah dan segala sesuatu yang
peringatan terakhir dari Pihak berdiri dan tertanam tersebut

selama pembayaran angsuran maka Pihak Kedua menyatakan
sesuai dengan jadwal/ tanggal dengan ini sekarang juga untuk
pembayaran. nanti pada saatnya memberi
f. Memberi hak kepada pelaku usaha kuasa kepada Pihak Pertama
untuk mengurangi manfaat, jasa untuk mengosongkan dan
atau mengurangi harta kekayaan mengambil alih Persil tersebut
konsumen yang menjadi objek jual dari penguasaan Pihak Kedua
beli jasa, yaitu: atau pihak lain yang menguasai
1) Apabila Pihak Kedua selama Persil tersebut, jika perlu dengan
3 bulan berturut-turut tidak bantuan pihak yang berwajib
melakukan kewajibannya dan seluruh biayanya menjadi
membayar angsuran sebagai- tanggungan dan harus dibayar
mana yang telah ditetapkan di oleh Pihak Kedua;
atas maka Pihak Kedua dengan 2) Kuasa-kuasa yang tersebut
ini sekarang juga untuk nanti pada dalam Perjanjian ini merupakan
saatnya menyetujui dan juga bagian yang penting dan tidak
memberi kuasa kepada Pihak terpisahkan dari persesuaian
Pertama untuk membatalkan yang dimaksud dalam Perjanjian
Perjanjian dan dalam hal terjadi ini, yang jika tidak dengan
demikian (pembatalan) Pihak adanya kuasa-kuasa mana,
Kedua menyatakan dengan persesuaian ini niscaya tidak
ini sekarang juga untuk nanti dilangsungkan dan karenanya
pada saatnya melepaskan kuasa-kuasa tersebut tidak
haknya atas persil tersebut dapat ditarik kembali dan tidak
dan karenanya persil tersebut akan berakhir disebabkan oleh
sepenuhnya menjadi hak dan hal-hal yang dimaksud dalam
milik Pihak Pertama dari Pihak pasal 1813 KUH Perdata;
Kedua akan dikembalikan g. Menyatakan tunduknya konsumen
kepada Pihak Kedua setelah kepada peraturan yang berupa aturan
dikurangi 50% dari seluruh baru, tambahan, lanjutan dan/atau
uang yang diterima oleh Pihak pengubahan lanjutan yang dibuat
Pertama dan akan dikembalikan sepihak oleh pelaku usaha dalam
setelah Persil tersebut terjual masa konsumen memanfaatkan jasa
kepada pihak ketiga. Pihak yang dibelinya, yaitu:
Kedua wajib dalam waktu paling 1) Pihak Pertama dan Pihak Kedua
lambat 14 hari terhitung sejak sepakat satu sama lain bahwa
diterimanya pemberitahuan selain ketentuan dan syarat
secara tertulis dari pihakpertama yang ditentukan dalam akta ini,
tentang pembatalan tersebut Pihak Kedua juga menerima
menyerahkan Persil dalam baik segala ketentuan dan
keadaan kosong dan terpelihara syarat yang telah disepakati dan
baik kepada Pihak Pertama ditandatangani sebelum akta
jika Pihak Kedua dalam waktu ini dibuat. Dan juga menerima
yang ditetapkan tersebut tidak baik ketentuan dan syarat yang
juga memenuhi kewajibannya, mungkin timbul dikemudian hari

yang merupakan bagian yang tanggungan, hak gadai, atau hak
tidak terpisahkan dengan akta jaminan terhadap barang yang dibeli
perjanjian ini; oleh konsumen secara angsuran,
2) Selama pembayaran belum yaitu:
dilunasi oleh pihak kedua, 1) Selama pembayaran belum
pihak kesatu diperbolehkan dilunasi oleh pihak kedua,
menjaminkan dan/atau meng- pihak kesatu diperbolehkan
gadaikan tanah dan segala menjaminkan dan/atau
sesuatu yang berdiri serta menggadaikan tanah dan segala
tertanam diatasnya tersebut sesuatu yang berdiri serta
dengan ketentuan selambat- tertanam diatasnya tersebut
lambatnya 1 bulan setelah dengan ketentuan selambat-
pembayaran telah dilunasi oleh lambatnya 1 bulan setelah
pihak kedua maka sertipikat pembayaran telah dilunasi oleh
hak atas tanah tersebut harus pihak kedua maka sertipikat
diserahkan kepada pihak kedua hak atas tanah tersebut harus
dalam keadaan bersih dari diserahkan kepada pihak kedua
segala penjaminan dan tidak dalam keadaan bersih dari
terikat dalam suatu perjanjian segala penjaminan dan tidak
dengan pihak lain dan tidak terikat dalam suatu perjanjian
dalam disewakan baik sebagian dengan pihak lain dan tidak
maupun seluruhnya pada pihak dalam disewakan baik sebagian
lain, serta bebas dari segala maupun seluruhnya pada pihak
perkara dan sitaan; lain, serta bebas dari segala
3) Melakukan penjualan tanah perkara dan sitaan;
dan segala sesuatu diatasnya 2) Atas posisi Tanah dan Bangunan
itu kepada Pihak Kedua yang telah dilakukan ikatan
dengan memakai harga dan jual beli antara Pihak Pertama
syarat-syarat serta peraturan- dengan Pihak Kedua, maka
peraturan yang dipandang baik Pihak Pertama berhak menata
dan perlu oleh yang diberi kuasa kembali dan atau memindahkan
dan berhubung dengan itu posisi Blok atau Nomor
yang diberi kuasa dikuasakan Kavling yang telah dipesan/
untuk menandatangani, Akta dibeli oleh Pihak Kedua, untuk
Jual Beli, menyerahkan apa disesuaikan dengan ketentuan-
yang dijual itu kepada yang ketentuan Badan Otorita Batam
berhak menerimanya serta (BOB) atau Pemerintah Kota
melakukan apa saja yang baik (PEMKO) Batam dan/atau
yang diperlukan untuk mencapai tanah dimana tempat kavling
maksud tersebut diatas tidak berada, apabila secara teknis di
ada yang dikecualikan; lapangan tidak dapat dilakukan
pembangunan.
h. Menyatakan bahwa konsumen
memberi kuasa kepada pelaku i. Mencantumkan klausula baku yang
usaha untuk membebankan hak letak atau bentuknya sulit terlihat

atau tidak dapat terbaca secara baku yang dilarang tersebut.
jelas, atau yang pengungkapannya
sulit dimengerti. Kesimpulan dan Saran
1. Kesimpulan
3) Pelaku Usaha Wajib Mematuhi Berdasarkan hasil analisa pada
Keputusan Menteri Negara bab-bab sebelumnya maka dapat diambil
Perumahan Rakyat Nomor : 09/ kesimpulan sebagai berikut :
KPTS/M/1995 tentang Pedoman 1. Terdapat pelaku usaha yang ternyata
Pengikatan Jual Beli Rumah menyisipkan klausula-klausula baku
yang dilarang dalam Perjanjian
Pemerintah Republik Indonesia
P e n g i k a ta n J u a l B e l i ( P P J B )
telah memberlakukan Keputusan Menteri
rumah.
Negara Perumahan Rakyat Nomor :
2. Pencantuman klausula-klausula
09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman
baku tersebut tidak selamanya
Pengikatan Jual Beli Rumah, yang
berada dalam PPJB, melainkan juga
memiliki makna bahwa untuk setiap
dalam dokumen-dokumen lainnya
perjanjian pengikatan jual beli pelaku
yang merupakan satu kesatuan
usaha tidak boleh terlepas dari hal-
dengan PPJB.
hal yang diatur didalamnya sebagai
3. P e r k a r a y a n g d i t e m u i B P S K
sesuatu hal yang bersifat imperatif.
selama ini tidak pernah ada yang
Apabila ternyata pelaku usaha bidang
memperkarakan adanya klausula
perumahaan tidak mematuhinya maka
baku dalam PPJB, tetapi lebih banyak
dapat saja pelanggaran yang dilakukan
perkara-perkara wanprestasi.
olehnya sebagai pelanggaran tunggal
4. Terdapat beberapa pengembang
maupun pelanggaran bertingkat.
yang menunjukkan sikap ketidak-
Dari ketentuan di atas, dapat ditarik
kooperatifan pada saat disebutkan
kesimpulan bahwa urutan kekuatan
bahwa survey dilakukan dalam
mengikatnya kontrak sebagai berikut:
rangka identifikasi klausula baku
1. isi kontrak itu sendiri;
yang dilarang berdasarkan UU-PK.
2. kepatutan atau itikad baik;
5. B e r d a s a r k a n k u e s i o n e r p a d a
3. kebiasaan; dan
konsumen dengan menggunakan
4. undang-undang.
metode SPSS diketahui bahwa,
konsumen menganggap telah
Fungsi penegakan hukum pun
memahami UU-PK dan Pasal 18-
akan melibatkan aparat negara maupun
nya, tetapi dalam realitasnya ternyata
profesional lainnya yang juga perlu
PPJB yang ditandatanganinya
memahami aspek-aspek perlindungan
memuat banyak klausula baku yang
konsumen dan tidak semata-mata
dilarang.
terbatas pada kepentingan pelaku
6. Meskipun telah membaca PPJB
usahanya, tetapi dalam kerangka yang
tetapi ternyata konsumen tidka
lebih luas lagi. Peran notaris, pengacara,
memahami maksud maupun bunyi
YLKI, LSM dan hakim akan muncul dan
dari perjanjian, yang salah satunya
mengikuti peristiwa-peristiwa hukum
lebih dikarenakan bonafiditas
yang terjadi dalam peristiwa yang terkait
pengembang dan rasa percaya.
dengan pelanggaran terhadap klausula

7. Pelaku usaha menerapkan prinsip bersih dari pelanggaran Pasal 18
kebebasan berkontrak dalam ayat (1) UU-PK.
KUHPerdata dalam arti yang seluas- · Membuat edaran sesuai skema
luasnya dan mengabaikan aspek pada lampiran 2 yang ditujukan
itikad baik dan adanya peraturan pada Notaris yang berisi Larangan
perundang-undangan lain yang untuk membuat Perjanjian Baku
berlaku. yang bertentangan dengan Pasal 18
Klausula Baku.
2. Saran dan Rekomendasi · Menstandardisasi dokumen PPJB
Berdasarkan hasil analisa pada sehingga menjadi acuan pihak
bab-bab sebelumnya, dapat disampai- pengembang dalam membuat
kan saran dan rekomendasi sebagai dokumen dimaksud.
berikut. 5. Baik pengembang dan pelaku usaha
1. Perlu dilakukan sosialisasi tentang harus memperhatikan kebijakan
hak dan kewajiban konsumen dan perundang-undangan lainnya yang
pelaku usaha, terutama apabila berlaku seperti salah satunya SK
terdapat hal-hal yang dilanggar Menpera No. 09 Tahun 1995 tentang
disertai dengan penjabaran sanksi- Pedoman Pengikatan Jual Beli
sanksinya, termasuk kemungkinan Rumah sebagai dasar acuan dalam
dilakukannya pembatalan kontrak/ membuat PPJB.
PPJB.
2. Aparat pelaksana perlindungan DAFTAR PUSTAKA
konsumen harus diberikan pem- Abdulkadir Muhammad, 1992, Perjanjian
bekalan tentang klausula baku yang Baku Dalam Praktek Perusahaan
dilarang beserta contohnya sebagai Perdagangan, Cet 1, Bandung :
referensi dalam menjalankan fungsi Citra Aditya Bakti.
dan tugasnya (lampiran 1).
3. Prinsip kebebasan berkontrak Ahmad Miru dan Sutarman Yodo, 2004,
tidak dapat dijadikan sebagai satu- Hukum Perlindungan Konsumen,
satunya alasan yang dipergunakan Jakarta: PT. Rajagrafindo Per-
sebagai dasar perjanjian karena sada.
masih terdapat parameter lainnya Amul Partomuan. “Penggunaan Kontrak
yang juga menentukan keabsahan Baku (Standart Contract) Dalam
sebuah perjanjian. Praktek Bisnis Di Indonesia.” (Ba-
4. Regulator perlu melakukan evaluasi dan Pembinaan Hukum Nasional,
tentang bagaimana caranya untuk Departemen Kehakiman 1993).
menjangkau para pelaku usaha Az. Nasution, 2002, Hukum Perlindungan
untuk tidak melakukan upaya-upaya Konsumen, Suatu Pengantar,
curang dengan menggunakan Diadit Media, Jakarta.
pencantuman klausula-klausula
baku yang dilarang, antara lain: Burhan Bungin, 2003, Metode Penelitian
· Jika ingin mengajukan izin mendirikan Kualitatif, Jakarta, PT. Raja
bangunan (IMB), developer harus Grafindo Persada.
terlebih dulu menyerahkan draft Erwin Kallo, 2003, Aplikasi Hukum
PPJB yang akan dipergunakan, yang Dalam Bisnis Properti di Indonesia

Disertai Studi Kasus Aktual, R. Setiawan, 1986, Pokok Hukum Peri-
Jakarta: Ombak. katan, Bandung: Percetakan Bina-
Erwin Kallo, 2008, Perspektif Hukum cipta.
Dalam Dunia Properti, Jakarta: Ridwan Khairandy, 2003, Iktikad Baik
Minerva Athena Presindo. Dalam Kebebasan Berkontrak,
J. Satrio, 1993, Hukum Perikatan (Per- Jakarta: Program Pasca Sarjana
ikatan Pada Umumnya), Bandung: Fakultas Hukum Universitas Indo-
Penerbit Alumni. nesia.
Johannes Gunawan, 2004, Klausula Baku SK 634/2002 tentang Ketentuan dan Tata
Berdasarkan UU.No.8 tahun 1999 Cara Pengawasan Barang dan
tentang Perlindungan Konsumen. atau Jasa Yang Beredar di Pasar
Kansil, 2003, Hukum Perusahaan Soerjono Soekamto, 1986, Pengantar
Indonesia (Aspek Hukum Dalam Penelitian Hukum, Penerbit Uni-
Ekonomi), Jakarta: Pradnya versitas Indonesia.
Paramita. Subekti dan R. Tjitrosoedibio, 1979, Kitab
Mariam Darus,”Perlindungan Terhadap Undang-Undang Hukum Dagang,
Konsumen dilihat dari Sudut Per- Jakarta: Pradnya Paramita.
janjian Baku (Standard)”, (makalah Subekti dan R. Tjitrosoedibio, 1995, Kitab
disampaikan pada Simposium Undang-Undang Hukum Perdata,
“Aspek-aspek Hukum Perlindungan edisi revisi, Jakarta: Pradnya
Konsumen”, Badan Pembinaan Paramita.
Hukum Nasional, Jakarta, 16-18 Subekti, 1995, Aneka Perjanjian, Ban-
Oktober 1980). dung: PT. Citra Aditya Bakti.
N.H.T. Siahaan, 2005, Hukum Konsumen Subekti, 1996, Hukum Perjanjian, Jakarta:
Perlindungan Konsumen dan PT. Intermasa.
Tanggung Jawab Produk.
Theodorik Simorangkir, 1998, ”Masalah
Paulus Susilo, 2002, Prinsip-Prinsip Hukum Dalam Perjanjian Baku
Praktis Perlindungan Distributor, (Suatu Tinjauan Normatif Per-
Jakarta: Media Maret. lindungan Konsumen)”,(Skripsi
Purwosutjipto, 2003, Pengertian Po- FHUI).
kok Hukum Dagang, Jakarta: Undang-Undang Perlindungan Konsumen
Djambatan. Nomor 8 tahun 1999 tentang
Perlindungan Konsumen.

147-Article Text-497-2-10-20191025

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

147-Article Text-497-2-10-20191025

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

KLAUSULA BAKU DALAM BIDANG PERUMAHAN

Oleh : Yudha Hadian Nur1 dan Ratna Anita Carolina2

Keywords: clause, standard, document, house

Pendahuluan mencari keuntungan yang semaksimal

102 - Buletin Ilmiah Litbang Perdagangan, Vol. 4 No. 1, Juli 2010

Buletin Ilmiah Litbang Perdagangan, Vol. 4 No. 1, Juli 2010 - 103

104 - Buletin Ilmiah Litbang Perdagangan, Vol. 4 No. 1, Juli 2010

Buletin Ilmiah Litbang Perdagangan, Vol. 4 No. 1, Juli 2010 - 105

106 - Buletin Ilmiah Litbang Perdagangan, Vol. 4 No. 1, Juli 2010

Buletin Ilmiah Litbang Perdagangan, Vol. 4 No. 1, Juli 2010 - 107

108 - Buletin Ilmiah Litbang Perdagangan, Vol. 4 No. 1, Juli 2010

Buletin Ilmiah Litbang Perdagangan, Vol. 4 No. 1, Juli 2010 - 109

Pengetahuan yang dimiliki oleh variabel mekanisme jual beli, dimana

110 - Buletin Ilmiah Litbang Perdagangan, Vol. 4 No. 1, Juli 2010

Tabel 2. Pengetahuan Responden Mengenai Dokumen

Buletin Ilmiah Litbang Perdagangan, Vol. 4 No. 1, Juli 2010 - 111

2. Analisis Dan Tindak Lanjut Pene- pengembang sebagai pelaku usaha

112 - Buletin Ilmiah Litbang Perdagangan, Vol. 4 No. 1, Juli 2010

Buletin Ilmiah Litbang Perdagangan, Vol. 4 No. 1, Juli 2010 - 113

114 - Buletin Ilmiah Litbang Perdagangan, Vol. 4 No. 1, Juli 2010

Asas konsensualisme mengandung 1) Berdasarkan UU-PK Perjanjian

Buletin Ilmiah Litbang Perdagangan, Vol. 4 No. 1, Juli 2010 - 115

116 - Buletin Ilmiah Litbang Perdagangan, Vol. 4 No. 1, Juli 2010

Buletin Ilmiah Litbang Perdagangan, Vol. 4 No. 1, Juli 2010 - 117

118 - Buletin Ilmiah Litbang Perdagangan, Vol. 4 No. 1, Juli 2010

Buletin Ilmiah Litbang Perdagangan, Vol. 4 No. 1, Juli 2010 - 119

120 - Buletin Ilmiah Litbang Perdagangan, Vol. 4 No. 1, Juli 2010

Buletin Ilmiah Litbang Perdagangan, Vol. 4 No. 1, Juli 2010 - 121

122 - Buletin Ilmiah Litbang Perdagangan, Vol. 4 No. 1, Juli 2010

Buletin Ilmiah Litbang Perdagangan, Vol. 4 No. 1, Juli 2010 - 123

Anda mungkin juga menyukai