PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

DASAR HUKUM PAJAK BUMI DAN

BANGUNAN
a.
b.
d.
e.
f.
g.
h.
i.

UU No 12 Tahun 1985 tentang PBB

PP No 46 Tahun 1985 tentang persentase NJKP pada PBB
Kep. Menkeu No. 1002/KMK.04/1985 tentang Tata Cara Pendaftaran
Objek Pajak PBB
Kep. Menkeu No. 1003/KMK.04/1985 tentang Penuntun Klasifikasi dan
Besarnya NJOP sebagai dasar pengenaan PBB
Kep. Menkeu No. 1006/KMK.04/1985 tentang Tata Cara Penagihan PBB
dan penunjukkan pejabat yang berwenang mengeluarkan Surat Paksa
Kep. Menkeu No. 1007/KMK.04/1985 tentang Pelimpahan Wewenang
Penagihan PBB kepada Gubernur Kepala Daerah TK I dan/atau Bupati/
Walikota Madya Kep. Daerah TK II
Kep. Gubernur KDKI Jakarta No. 816 Tahun 1989 tentang Petunjuk
Pelaksanaan Pemungutan PBB di Wilayah DKI Jakarta
Peraturan Pelaksana Lainnya
UU No. 12 Tahun 1994

PENGERTIAN PBB
PBB dapat didefinisikan sebagai pajak negara yang dikenakan terhadap
bumi dan/atau bangunan berdasarkan UU No. 12 Tahun 1985 tentang
PBB sebagaimana telah diubah dengan UU No. 12 Tahun 1994
PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak
terhutang ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumi/tanah dan/atau
bangunan, keadaan subjek (siapa yang membayar) tidak ikut
menentukan besarnya pajak

OBJEK PBB
Objek PBB adalah Bumi dan/atau Bangunan
BUMI : Permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya
Permukaan bumi meliputi tanah dan perairan pedalaman serta laut
wilayah Indonesia.
Contoh : sawah, ladang, kebun, tanah, perkarangan, tambang, dll
BANGUNAN : Konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap
pada tanah dan/atau perairan
Termasuk dalam pengertian bangunan adalah :
-Jalan lingkunagan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel,
pabrik, dan emplasemennya, dll yang merupakan satu kesatuan dengan
kompleks bangunan tersebut.
-Jalan tol, kolam renang, pagar mewah, tempat olah raga, galangan kapal,
dermaga, taman mewah, tempat penampungan atau kilang minyak,air dan gas,
pipa minyak, fasilitas lain yang memberikan manfaat.

OBJEK PBB YANG DIKECUALIKAN

1.

2.
3.
4.
5.

Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dibidang

ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional yang tidak
dimaksudkan memperoleh keuntungan, seperti pesantren, mesjid, gereja,
tanah wakaf, rumah sakit umum, sekolah atau madrasah, panti asuhan,
candi, dll
Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau yang sejenis dengan
itu seperti musium
Merupakan hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah
pengembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum
dibebani suatu hak
Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas
perlakuan timbal balik
secara pasif
Digunakan oleh badan/perwakilan organisasi internasional yang ditentukan
oleh Menkeu

SUBJEK PBB

Orang atau badan yang secara nyata

mempunyai suatu hak atas bumi,
dan/atau memperoleh manfaat atas bumi,
dan/atau memiliki, menguasai, dan/
atau memperoleh/manfaat atas bangunan

DASAR PENGENAAN PAJAK

Dasar Pengenaan Pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak
(NJOP)
NJOP ditetapkan setiap 3 tahun oleh Menkeu, kecuali untuk
daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai
perkembangan daerahnya, dengan memperhatikan :
1.
2.

3.
4.

Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli

yang terjadi secara wajar
Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis
yang letaknya berdekatan dan telah diketahui harga
jualnya
Nilai perolehan baru
Penentuan Nilai Jual Objek Pengganti

NILAI JUAL OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK

(NJOPTKP)

NJOPTKP adalah batas NJOP atas bumi dan/atau bangunan

yang tidak kena pajak
Besarnya NJOPTKP adalah Rp 8.000.000 dengan ketentuan
sbb:
1.
Setiap WP memperoleh pengurangan NJOPTKP sebanyak
satu kali dalam satu tahun pajak
2.
Apabila WP mempunyai beberapa objek pajak, maka yang
mendapatkan pengurangan NJOPTKP hanya satu objek
pajak yang nilainya terbesar dan tidak bisa digabungkan
dengan objek pajak lainnya

NJOPTKP untuk DKI mulai tahun 2001 Rp 10.000.000

(berdasarkan masing-masing perdati II)

DASAR PENGHITUNGAN PBB

Dasar Penghitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak
(NJKP)
Besarnya NJKP adalah sebagai berikut :
1.
40% untuk objek pajak perumahan yang WPnya
perorangan dengan NJOP sama atau lebih dari Rp 1 M,
dan tidak dimiliki, dikuasai atau dimanfaatkan oleh PNS,
ABRI, dan para pensiunan termasuk janda/dudanya yang
berpenghasilan semata-mata dari gaji atau uang pensiun
2.
20% untuk objek pajak lainnya
TARIF PBB adalah 0.5%
Rumus Penghitungan PBB = Tarif x NJKP

SAAT TERUTANGNYA SERTA TEMPAT

YANG MENENTUKAN PAJAK TERUTANG

1.
2.

Tahun pajak adalah jangka waktu satu

tahun takwin
Saat yang menentukan pajak yang
terhutang adalah menurut keadaan objek
pajak pada tanggal 1 Januari

Contoh soal : SUBJEK PAJAK

1.

2.

3.

Subjek pajak bernama A yang memanfaatkan atau

menggunakan bumi dan/atau bangunan milik orang lain
bernama B bukan karena sesuatu hak berdasarkan UU
bukan karena perjanjian maka dalam hal demikian A yang
memanfaatkan atau menggunakan bumi dan/atau
bangunan tersebut ditetapkan sebagai Wajib Pajak
Suatu objek pajak yang masih dalam sengketa pemilikan
di
pengadilan,
maka
orang/badan
yang
memanfaatkan/menggunakan
objek
pajak
tersebut
ditetapkan sebagai Wajib Pajak
Subjek pajak dalam waktu lama berada di luar wilayah
letak objek pajak, sedang untuk merawat objek pajak
tersebut dikuasakan kepada orang/badan, maka
orang/badan yang diberi kuasa dapat ditunjuk sebagai
Wajib Pajak
Penunjukan sebagai Wajib Pajak oleh Dirjen Pajak bukan
merupakan bukti pemilikan hak

Contoh Soal :
Dasar Pengenaan Pajak :
1. Seorang WP hanya mempunyai objek pajak berupa bumi sbb :
NJOP Bumi
NJOPTKP

Rp 3.000.000
Rp 8.000.000
-

Tidak dikenakan PBB

WP mempunyai dua objek pajak bumi dan bangunan masing- masing
di desa A dan B
Desa A : NJOP Bumi
Rp 8.000.000
NJOP Bangunan
Rp 5.000.000 +
NJOP sbg DPP
Rp 13.000.000
NJOPTKP
8.000.000 NJOP u/pengh. Pjk
Rp 5.000.000
Desa B : NJOP Bumi
Rp 5.000.000
NJOP Bangunan
Rp 3.000.000 +
NJOP sbg DPP
Rp 8.000.000
NJOPTKP
- -_____
NJOP u/pengh. Pjk
Rp 8.000.000

2. WP mempunyai dua objek pajak berupa bumi dan bangunan pada satu
Desa

Objek I : NJOP Bumi

NJOP Bangunan
NJOP sbg DPP
NJOPTKP

Rp 4.000.000
Rp 2.000.000 +
Rp 6.000.000
8.000.000 -

Tidak dikenakan PBB

Objek II: NJOP Bumi
Rp 4.000.000
NJOP Bangunan
Rp 1.000.000 +
NJOP sbg DPP
Rp 5.000.000
NJOPTKP
- -____
NJOP u/pengh. pjk
Rp 5.000.000