TANAH, TATA RUANG DAN

EKONOMI
Presentasi singkat tentang efek harga
tanah bagi perkembangan ekonomi
Djamester Simarmata
 Isu Utama Paparan ini
• Dari sisi ekonomi, Walras sebut bahwa tanah tidak
seyogyanya masuk pasar, sebab langka, dapat picu
harga amat tinggi, ganggu pasar.
• Tanah bagian vital real estate, termasuk kelompok
sektor finance. [FIRE]
• RE kegiatan padat capital gain, seperti pasar saham,
akibat eksternalitas prasarana, dibangun pemernth
• Capital gain tanah rusak preferensi investasi, perlu
koreksi. Tanah ada di mana-mana.
• Isu selang-seling, tidak sistematis tapi sasaran tetap
2
 Komponen Harga Rumah/Bangunan
• Secara sederhana harga bangunan atau rumah
terdiri dari 2 komponen besar:
– Biaya tanah
– Biaya struktur
• Data yang ada sebelumnya, dalam wilayah
perkotaan seperti Jakarta, komponen harga
tanah menduduki antara 40% - 80%
• Berarti komponen harga tanah di daerah
urban sangat tinggi

3
 Komponen dan efek ekonomi
• Secara gamblang dapat dlihat bahwa kegiatan
ekonomi terkait tanah amat kecil, seperti
membuang rerumputan atau pohon-pohan
yang ada lalu meratakan tanah tersebut
• Kegiatan terkait struktur menyangkut banyak
kegiatan lain seperti semen, kayu, besi beton,
pasir, batu, bahan atap, dan sebagainya
• Dengan demikian efek ekonomi terbesar ada
dalam komponen konstruksi

4
 Porsi harga Komponen, Efek ekonomi
• Terlihat di depan bahwa dalam wilayah
perkotaan, komponen harga tanah secara
keseluruhan dapat lebih tinggi dari struktur
bangunan.
• Urbanisasi Indonesia telah lebih dari 50%,
sehingga peran rumah tinggal makin vital.
• Berarti anggaran perumahan dan bangunan akan
kurang produktif dibanding dengan bila bagian
harga tanah tidak tinggi, dan ini berpengaruh
pada ICOR yang saat ini jadi masalah Indonesia.
5
 Kota & Efek Eksternal Ekonomi
• Prasarana: barang publik, hasilkan efek eksternal yg
umumnya positif, tapi juga ada negatif (kemacetan)
• Kota adalah lokasi yg padat prasarana, sehingga
penuh efek positif dan negatif (dominan positif)
• Jalan hasilkan eksternal positif pd tanah, berupa
capital gain, lawan dari polusi industri (juga LL)
• Pajak polusi (PPP) vs pajak capital gain, sehatkan
ekonomi; sistem pajak yg sehat cakup 2 isu ini
• Prinsip symmetrical treatmant of externalities

6
 Belajar dari negara maju, USA
• Satu negara maju yang memiliki sistem finansil
canggih terkait dengan perumahan ialah
Amerika Serikat.
• Sector terbesar dalam ekonomi ini ialal real
estate, di mana arus kasnya [EBITDA] mencapai
mencapai 25 % PDB [Hudson, 2010]
– Mortgage menduduki pembayaran bunga dalam
ekonomi USA sebesar 70%, sehingga klien terbesar
dari sektor finansil. [bukan perusahaan/industri]
7
 Apa yang terjadi dalam Real Estat

• Perumahan sbg kelompok aset terbesar ekonomi

• Real estat [RE] adalah sektor ekonomi dengan
capital gain terbesar USA [Hudson, 2010]
• Capital gain adalah tujuan investor, umumnya
pengusaha RE tidak perlu melaporkannya.
• Investor setuju bayar net rental income ke bank
mortgage, berharap jual dgn capital gain (yang
pada umumnya tidak lain dari land-capital gain)
8
 Preferensi RE
• Bunga dan depresiasi menyerap sebagian besar
arus kas, sehingga pajak dapat kecil.
• Satu anomali, capital gain dikenakan pajak lebih
rendah daripada penghasilan biasa [ serupa dgn
lampiran III panduan isi SPT?]
• Pemerintah lokal pindahkan pajak capital gain
pada upah TK serta pajak penjualan [USA]
• Investor tidak perlu bayar pajak bila hasil itu
kembali dinvestasikan dalam properti.

9
 Apa Efeknya utk Ekonomi USA?
• Preferensi RE merobah preferensi investasi dari
sektor industri pada RE [+ pasar saham]
• Praktek: bunga bank menjadi biaya produksi dan
capital gain dikenakan pajak rendah.
– Prakten ini mendorong perusahaan minjam dari bank,
ganti equity capital dengan utang dari bank
• Lebih cepat capai ciptakan kekayaan [wealth
creation] melalui RE, sekuritas financial dgn kredit
bank [harga naik capital gain besar]
– Istilah FIRE [finance, insurance, real estate]

10
 Finansialisasi Ekonomi USA
• Pada awalnya ekonomi USA bernafaskan
industri, dan menjadi negara superpower.
• Kanaikan PDB diperoleh melalui tumbuhnya
industri, yang didukung riset-riset puncak.
• Perkembangan terakhir menunjukkan, justru
ekonomi USA lebih bernafaskan finansial, yang
mencakup RE, disingkat menjadi FIRE
• Penciptaan kekayaan terlihat dominan oleh
capital gains, sebagian besar dalam tanah.

11
 Efek Negatif dalam Ekonomi USA
• USA memang adalah superpower ekonomi dan
militer. Tetapi mengapa defisit dagang dan BOP
begitu tinggi?
• Tingkat ketimpangan dinyatakan dalam Gini
coefficient: pendapatan 0,46; aset 0,80; slh satu
yang tertinggi di dunia.
• Satu hipotesa, makin tingginya peran capital
gain dalam PDB dan penciptaan kekayaan,
dapat bersifat pnggerusan kekuatan sektor riil.

12
 Efek Harga Tanah pada Ekonomi
• Salah satu tokoh ekonomi pasar tangguh ialah
Leon Walras (keseimbangan umum ekonomi)
• Luas tanah tetap, picu kenaikan harganya,
akibat naiknya jumlah manusia, dominan
dalam kota
• Walras: Untuk kesehatan ekonomi, tanah tidak
boleh jadi bagian ekonomi pasar.
• Solusi modern: symmetrical treatment of
externalities (capital gain tax vs PPP)

13
Laju kenaikan harga tanah vs PDB, USA

Kenaikan harga tanah di USA banding

• Pengalaman ekonomi pasar paling luas: USA.
kenaikan pendapatan nasional, lebih tinggi
dengan rata2 kenaikan NI, walaupun dgn
volatilitas yang tinggi. Thn 2005 kenaikan
itu sangat tinggi, sebelum krisis 2007

Sumber: Hudson (2010) 14

 Ekonomi Indonesia
• Urbanisasi telah mencapai lebih dari 50 %, yg
berarti masalah perumahan daerah kota
makin penting, terutama dalam nilai moneter.
• Tetapi dari uraian harga rumah di atas tanah
umumnya, komponen harga tanah dominan,
antara 40-80 persen, efek esternal.
• Krisis 1997-98 menunjukkan, peran properti
memicu krisis. Fakta saat itu, ada kredit
industri tekstil dialihkan pada properti

15
 Harga Tanah di 4 lokasi DKI 1983-1996
• Indonesia mengalami kenaikan harga properti
dengan contoh 4 lokasi di Jakarta antara tahun
1983-1996: Rasuna Said, Gatot Subroto, Pndok
Indah, Sudirman rata-rata 22 %. Inflasi 8 %,
sehingga kenaikan harga riil 14 % per tahun.
• Perpindahan dari kredit tekstil ke properti,
merugikan ekspor perdagangan, dari tradable
goods ke non-tradable goods, distortif.
• Properti hasilkan eksternal negatif bagi ekonomi
total akibat capital gain lahan (vital dlm properti)
16
 Harga tanah dan Tata Ruang
• Harga tanah antara lain ditentukan oleh jalan,
selain prasarana dan faktor2 lain.
• Dalam perkotaan, bentuk kota yang berpusat
tunggal, mendorong harga tanah di pusat kota
amat tinggi, seperti di sekitar HI di DKI.
• Pemilik tanah dapat capital gain tinggi, bukan
hasil kerja riil, sedang prasarana dibangun dari
pajak rakyat (ketidakadilan efek eksternal).
• Tata Ruang perlu usul koreksi situasi distortif ini

17
 Tanah dan Tata Ruang
• Harga tanah naik akibat prasarana, tingkatkan
kekayaan pemilik yang bukan hasil kerja, adalah
distorsi ekonomi, preferensi investasi bergeser
• Hal ini memicu adanya insentif bagi “land
hoarding”, dan dapat menjadi disinsentif pada
investasi sektor riil: industri dan services (USA)
• Efek langsung dari proses ini: ketimpangan,
yang secara ekonomi-sosial tidak sehat.

18
 Tanah, psl 33 UUD1945
• Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di
dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan
untuk sebesar-besarnya kemakmuran Rakyat.
• Tanah, bagian dari permukaan bumi, dikuasai oleh
negara, demi kemakmuran rakyat. Cara bagaimana?
• Penguasaan timpang, diperbaiki oleh reformasi
agraria. Tanah untuk tempat tinggal di kota tidak
terjangkau? Sebab harga mahal? Ini sebab tanah
telah menjadi obyek pasar berlebihan? Walras!
19
 Sistem Grid & Tata Ruang Kota
• Kota yang berpusat tunggal picu harga tanah
tinggi di pusat kota, picu kemacetan bila sistem
jaringan jalan ikut pola sirip ikan.
• Jaringan jalan grid meluas dalam kota dukung
sistem kota berpusat banyak, sebarkan pusat-
pusat ekonomi kota. Sistem grid kota & regional
• Sistem ini akan timbulkan perataan puncak harga
tanah dalam kota, rata2 lebih rendah dari harga
tanah di pusat kota tunggal.

20
 Sistem Grid jaringan jalan kota
• Sistem grid jaringan jalan kota dapat kurangi
kemacetan LL sebab interkonektivitas antar
tempat dalam kota, banyak alternatif trayek LL
• Perlu perencanaan jaringan jalan arteri, diikuti
jaringan jalan kolekter, dan jalan lokal.
• Jaringan jalan grid, dengan jaringan angkutan
umum meluas, picu harga tanah lebih merata
dibanding pusat kota unik, monopolistik.
• Buka alternatif lokasi bagi semua kegiatan

21
 Jaringan jalan Kota
• Data ini pengulangan: Luas jaringan jalan DKI
sekitar 6,5% luas kota
• Pembanding: Singapura 12%; Paris 20 %; New
York 23 %, dst. Kota2 ini dgn angkutan umum
yang meluas seperti MRT, LRT, bus, dst.
• Kemacetan DKI sudah parah, dan biaya untuk
normalisasi, terutama jaringan jalan tuntut biaya
finansial dan politik yang tinggi.
• Mungkin seluruh kota Indonesia alami hal sama

22
 Struktur jaringan jalan kota luar kota
• India menggunakan patokan untuk jaringan jalan
kota sedemikian: jarak antara dua jalan arteri
ialah 1 km, dan hierarki di bawahnya disesuaikan.
• Dalam lingkup nasional, luar kota, petunjuk yang
sama menganjurkan antar jalan arteri sejauh 60
km, dan jalan kolektor, lokal disesuaikan.
• Panjang jalan per km persegi di India, 1,3 dan
perbandingan jalan arteri, kolektor, lokal ialah:
1:2:50.
23
 Jaringan Kota Regional [TR]
• Jaringan kota dalam wilayah lebih luas, regional,
dukung penyebaran ekonomi lebih serasi, adanya
penyebaran kebutuhan lahan lebih baik.
• Penyebaran kebutuhan lahan yg lebih merata,
dengan hierarki kota dalam jaringan kota tepat,
dukung sistem harga tanah nasional lebih merata.
• Sistem kota regional/nasional menjadi bagian
kerja penataan ruang, di atas jaringan prasarana
tepat. Prasarana umumnya adlh barang publik.

24
Tata Ruang & Harga Tanah Nasional
• Sebagaimana terlihat dalam skala kota, tata ruang
kota dapat merobah pola kenaikan tanah satu pusat
kota pada bbrp pusat kota.
• Analogi ini berlaku untuk skala nasional. Sistem
prasarana yang tepat akan merobah preferensi
lokasi kegiatan industri dan services, sehingga dapat
merobah konfigurasi harga tanah nasional
• Sasaran pemerataan pembangunan direalisasikan
melalui tata-ruang yang mendukung pemerataan
harga tanah skala nasional.
25
Capital Gain Tax kelola Harga Tanah
• Capital gain tax sektor properti, instrumen
analog PPP, koreksi eksternalitas (+), kendali
harga tanah yang anti jadi pro pemerataan
• Prinsip Walras: tanah seyogyanya tidak dalam
pasar bebas dikelola melalui capital gain tax,
symmetrical treatmen of externalities
• Kenaikan harga tanah properti dimungkinkan
oleh pajak rakyat bagi prasarana hendaknya
dikembalikan ke rakyat melalui capital gain tax

26
 Sistem Pajak Indonesia vs USA
• Dengan melihat lampiran III petunjuk pengisian
SPT, angka 3, angka 7, angka 9, adalah bentuk
tax expenditures, analog sistem pajak USA.
• Bila lihat lampiran III tsb, kita dapat menduga
adanya keterkaitan pada tax ratio, pemerintah
ngutang tutup defisit APBN, agar pembangunan
prasarana terlaksana.
• Harga tanah kota yang tinggi, satu penyebab
distorsi ekonomi, perlu ditangani sistem pajak.

27
 Peran Fiskal ATR
• Prinsip symmetrical treatment of externalities
tuntut peran fiskal ATR, analog polusi bagi LH
• Instrumen TR telah banyak, tetapi capital gain
properti masih belum inklusif
• Contoh FIRE di USA: efek financialization (-),
PDB bukan dari sektor produktif, tapi kenaikan
nilai capital gain, komponen vital real estate
• Indonesia telah pernah alami 1997-98 kredit
berlebihan pada properti

28
TERIMA KASIH

29