RAB KONSEPTUAL

UNTUK STUDI KELAYAKAN INVESTASI

Mg-12
Dipresentasikan dalam kuliah Rencana Anggaran Biaya
Program Studi Arsitektur, Universitas Teknologi Yogyakarta
2020 1
 PENDAHULUAN

Estimasi biaya proyek tidak hanya diperlukan saat sebuah bangunan sudah siap dibangun dengan
rancangan yang final dan lengkap, namun juga diperlukan jauh sebelumnya pada saat Pemilik
Proyek (owner) memiliki gagasan untuk membangun sebuah bangunan sebagai investasi.

Investasi memerlukan studi kelayakan untuk mengetahui apakah sebuah proyek layak untuk
dikerjakan. Studi Kelayakan tersebut terdiri dari beberapa komponen, salah satunya adalah
estimasi biaya konstruksi/pembangunan secara kasar (RAB Konseptual).

RAB Konseptual tersebut dihitung pada saat rancangan bangunan masih berupa konsep yang
belum detail namun sudah cukup untuk dapat dijadikan acuan dalam memprediksi biaya total
investasi untuk membangun sebuah bangunan.

2
 TAHAPAN ESTIMASI BIAYA PROYEK

Konsep Pemilik Proyek Rencana Anggaran Biaya (RAB) Investasi

Estimasi Konseptual Kelayakan

Perancangan Rencana Anggaran Biaya (RAB) Perencanaan

Estimasi Konseptual Perencanan

Estimasi Detail Konsultan

Penyiapan Dokumen Kontrak

Estimasi Detail Kontraktor

Tender/Lelang Proyek Rencana Anggaran Biaya (RAB) Penawaran

Perintah Kerja Kontraktor

Estimasi Tambah Kurang

Estimasi Kemajuan

Penyelesaian Proyek Rencana Anggaran Pelaksanaan (RAP)

3
 BAGIAN 1

Tahapan Penyusunan
RAB KONSEPTUAL INVESTASI

4
 A. Mendeskripsikan Konsep Awal Rencana Bangunan

Deskripsi konsep awal rencana bangunan digunakan sebagai dasar dalam melakukan identifikasi item
investasi, perhitungan volume serta analisa harga-harga tiap item yang akan diinput ke dalam
estimasi biaya konseptual pada saat belum ada produk perencanaan (gambar desain) yang bersifat detail.

Deskripsi konsep awal tersebut dapat diperjelas dengan referensi bangunan yang telah terbangun
sebagai salah satu bahan pertimbangan dalam melakukan estimasi biaya.

Pada tahap ini, owner juga dapat menggunakan jasa konsultan perencana untuk membuat konsep awal
rancangan bangunan (produk: Siteplan, Denah, Tampak) sehingga estimasi untuk investasi dapat lebih
detail dan akurat.

5
 B. Mendeskripsikan Ruang dan Luas Bangunan
LUAS KETERANGAN
NO RUANG 2
(m ) (perhitungan luas ruang)
a Parkir Loket Parkir 16 (2m x 2m x 4 )
Ruang Parkir Mobil 3.000 (3m x 5m x 100 )+ sirkulasi 100%
Ruang Parkir Sepeda Motor 3.200 (1m x 2m x 800 )+ sirkulasi 100%
b Pameran & Hall 500 (20m x 25m )
Promosi Atrium 800 (40m x 20m )
c Perniagaan Anchor Tenant 1.800 (45m x 20m x 2 )
Outlet dealer 3.000 (5m x 4m x 100 )+ sirkulasi 50%
Outlet retailer 3.600 (3m x 2m x 400 )+ sirkulasi 50%
Ruang ATM 24 (2m x 2m x 6 )
d Hiburan Taman rekreasi keluarga 450 (10m x 30m x 1 )+ sirkulasi 50%
Area Duduk 48 (3m x 2m x 8 )
Area Hotspot 45 (6m x 5m x 1 )+ sirkulasi 50%
Game Centre 100 (10m x 10m )
Bioskop 468 (15m x 12m x 2 ) + sirkulasi 30%
e Kuliner Foodcourt 300 (6m x 10m x 5 )
Cafe / Resto 320 (8m x 10m x 4 )
f Fasilitas Toilet 360 (6m x 3m x 4 x 5 )
Penunjang Mushola 48 ( 6m x 8m )
Smoking Room 48 (4m x 3m x 4)
g Sirkulasi Selasar 4.012 asumsi 5 lantai
Tangga & eskalator 480 kebutuhan untuk akses 4+1 lantai
h Ruang Priv at Gudang & Loading Dock 340 ( 4m x 10m ) + ( 30m x 10m )
Pengelola, Ruang Direksi & staf pengelola 250 ( 10m x 25m )
Peralatan Ruang Meeting 24 ( 4m x 6m )
dan serv Ruang MEP 180 ( 6m x 6m x 5 )
ice Ruang Genset 20 ( 4m x 5m )
Ruang Reservoir 25 ( 5m x 5m )
JUMLAH LUAS BANGUNAN 23.458 M2

Jika produk Siteplan dan Denah sudah ada, maka luas bangunan dapat
diukur / dihitung langsung berdasarkan gambar supaya lebih akurat.
6
C. Mendeskripsikan Detail Proyek

7
 D. Mengidentifikasi Item dalam RAB Investasi

Harga Satuan Jumlah Harga

No Item Investasi Volume Sat.
Rp. Rp.
1 Biaya Lahan

2 Biaya Konstruksi Bangunan Gedung

3 Biaya Bangunan Penunjang

Jalan Lingkungan Mall Item ditentukan berdasarkan deskripsi detail
Roof Garden atau rancangan awal bangunan dari
proyek
Kolam Hias (siteplan, denah, tampak)
konsultan
RTH (taman keliling bangunan)
Pagar keliling bangunan Item harus mencakup seluruh biaya untuk
mewujudkan Bangunan sampai siap dioperasikan.
4 Biaya Lain - Lain
Biaya Perencanaan
Biaya perijinan & operasi (2% x Biaya Konstruksi)
Biaya inv entaris mall
Biaya pengadaan kendaraan
Biaya peralatan mekanikal elektrikal opsional
(CCTV, peralatan security dll.)
TOTAL

8
 E. Menghitung Volume Setiap Item

Harga Satuan Jumlah Harga

No Item Investasi Volume Sat.
Rp. Rp.
1 Biaya Lahan 10.000 m2 luas lahan yang
dibeli
2 Biaya Konstruksi Bangunan Gedung 23.458 luas total lantai
m2
bangunan rencana
3 Biaya Bangunan Penunjang
Jalan Lingkungan Mall 1.500 m2
Roof Garden 1.100 m2
Kolam Hias 125 m2 luas masing-masing
RTH (taman keliling bangunan) 675 m2
bangunan penunjang
Pagar keliling bangunan 750 m2

4 Biaya Lain - Lain

Biaya Perencanaan 10 %
Biaya perijinan & operasi (2% x Biaya Konstruksi) 2 %
Biaya inv entaris mall 1 Ls ditentukan sesuai
Biaya pengadaan kendaraan 1 Ls kondisi
Biaya peralatan mekanikal elektrikal opsional 1 Ls dan kebutuhan proyek
(CCTV, peralatan security dll.)
TOTAL

Volume di input berdasarkan data detail proyek atau gambar rencana awal yang telah ada
9
 F. Menentukan Harga Satuan Setiap
Item
Harga Satuan Jumlah Harga
No Item Investasi Volume Sat.
Rp. Rp.
1 Biaya Lahan 10.000 m2 25.000.000

2 Biaya Konstruksi Bangunan Gedung 23.458 m2 6.500.000

3 Biaya Bangunan Penunjang

Jalan Lingkungan Mall 1.500 m2 1.500.000
Roof Garden 1.100 m2 2.500.000
Kolam Hias 125 m2 2.300.000
RTH (taman keliling bangunan) 675 m2 2.300.000
Pagar keliling bangunan 750 m2 1.500.000

4 Biaya Lain - Lain

Biaya Perencanaan 10 % -
Biaya perijinan & operasi (2% x Biaya Konstruksi) 2 % -
Biaya inv entaris mall 1 Ls 1.500.000.000
Biaya pengadaan kendaraan 1 Ls 600.000.000
Biaya peralatan mekanikal elektrikal opsional 1 Ls 1.350.000.000
(CCTV, peralatan security dll.)
TOTAL

Harga di input berdasarkan survey lapangan, analisa, ataupun prediksi perencana / estimator.
10
 G. Menghitung Jumlah Harga Bangunan

Harga Satuan Jumlah Harga

No Item Investasi Volume Sat.
Rp. Rp.
1 Biaya Lahan 10.000 m2 25.000.000 250.000.000.000

2 Biaya Konstruksi Bangunan Gedung 23.458 m2 6.500.000 152.477.000.000

3 Biaya Bangunan Penunjang

Jalan Lingkungan Mall 1.500 m2 1.500.000 2.250.000.000
2
Roof Garden 1.100 m 2.500.000 2.750.000.000
Kolam Hias 125 m2 2.300.000 287.500.000
RTH (taman keliling bangunan) 675 m2 2.300.000 1.552.500.000
2
Pagar keliling bangunan 750 m 1.500.000 1.125.000.000

4 Biaya Lain - Lain

Biaya Perencanaan 10 % 152.477.000.000 15.247.700.000
Biaya perijinan & operasi (2% x Biaya Konstruksi) 2 % 152.477.000.000 3.049.540.000
Biaya inv entaris mall 1 Ls 1.500.000.000 1.500.000.000
Biaya pengadaan kendaraan 1 Ls 600.000.000 600.000.000
Biaya peralatan mekanikal elektrikal opsional 1 Ls 1.350.000.000 1.350.000.000
(CCTV, peralatan security dll.)
TOTAL 432.189.240.000

Jumlah Total yang didapatkan merupakan Biaya Investasi Konstruksi (bangunan) yang harus
dikeluarkan oleh investor sebelum mulai menjalankan usaha dengan bangunan tersebut.
11
 Terimakasih
Selamat Belajar

12