KERANGKA ACUAN KERJA (KAK)

SELEKSI LANGSUNG JASA KONSULTANSI PERENCANAAN

PEMBANGUNAN GEDUNG LEARNING AND DEVELOPMENT CENTER
PT BIO FARMA (PERSERO).

PT Bio Farma (Persero) adalah Badan Usaha Milik Negara (BUMN) yang memiliki core
business memproduksi vaksin dan antisera untuk manusia. Bio Farma sebagai
produsen vaksin dan antisera telah mendedikasikan seluruh sumber daya yang
dimilikinya untuk memproduksi vaksin dan antisera yang berkualitas Internasional
untuk mendukung Program Imunisasi Nasional dalam rangka mewujudkan
masyarakat Indonesia yang memiliki kualitas derajat kesehatan yang lebih baik.

Penambahan Kapasitas dan penyesuaian persyaratan regulasi sesuai dengan Cara

Pembuatan Obat yang Baik (CPOB) dan Good Manufacturing Practice (GMP)
memerlukan perubahan dan peningkatan infrastruktur serta peningkatan
sumberdaya manusia sebagai sarana pendukung.

1. Latar Belakang Seiring dengan meningkatnya kapasitas produksi dan

pengembangan bisnis, maka kebutuhan
pengembangan sumberdaya manusia diperlukan sistem
yang handal dan ditunjang oleh infrastruktur yang
lengkap dan modern. Infrastruktur yang lengkap dan
modern atau dikenal dengan Learning and Development
Center merupakan sarana untuk melahirkan tenaga ahli
– tenaga ahli yang memiliki wawasan dan ilmu
pengetahuan yang mumpuni untuk mendukung Visi
dan Misi perusahaan.
Pembangunan Gedung Learning and Development
Center memerlukan desain yang modern sehingga
diperlukan Jasa Konsultan Perencana yang dapat
mewujudkan keinginan tersebut.

2. Maksud dan Tujuan 1. Kerangka Acuan Kerja (KAK) ini merupakan

petunjuk bagi Konsultan Perencana yang memuat
Masukan, Azas, Kriteria, Keluaran dan Proses yang
harus dipenuhi dan diperhatikan serta
diinterpretasikan ke dalam pelaksanaan tugas
Konsultan Perencana.
2. Dengan Kerangka Acuan Kerja (KAK) ini diharapkan
Konsultan Perencana dapat melaksanakan
tanggung jawabnya dengan baik untuk
menghasilkan keluaran yang memadai sesuai
Kerangka Acuan Kerja (KAK) ini.

Hal 1 dari 20
3. Sasaran Membuat atau menyusun Dokumen Perencanaan
mulai dari Tahap Persiapan & Konsep Desain, Pra
Rencana, Pengembangan Rancangan, Detail
Engineering Desain (DED), Persiapan Pelelangan sampai
dengan Tahap Pengawasan Berkala proses
pembangunan Gedung Learning and Development
Center yang harus mengacu pada Kerangka Acuan
Kerja (KAK) ini.

4. Lokasi Kegiatan Gedung Learning and Development Center berlokasi di

Desa Kertawangi Kecamatan Cisarua Kabupaten
Bandung Barat.

5. Biaya Jasa 1. Sumber dana dari keseluruhan pekerjaan Jasa

Konsultansi Konsultansi Perencanaan di bebankan pada RKAP
PT Bio Farma (Persero).
2. Biaya Jasa Konsultansi Perencanaan Pembangunan
Gedung Learning and Development Center ini
merupakan Biaya Lump Sum.
3. Rincian Biaya Jasa Konsultansi Perencanaan, terdiri
dari :
a. Honorarium Tenaga Ahli dan Tenaga
Penunjang;
b. Materi dan Penggandaan Laporan;
c. Pembelian Bahan dan ATK;
d. Biaya Penyelidikan Tanah;
e. Pembelian alat kerja, termasuk lisensi Software
yang dipakai dalam pekerjaan ini;
f. Sewa Kendaraan / Peralatan;
g. Biaya Rapat – rapat;
h. Perjalanan ( Nasional );
i. Jasa dan Overhead;
j. Pajak-pajak dan Iuran yang berlaku.
4. Pembayaran Biaya Jasa Konsultansi Perencanaan
Gedung Learning and Development Center
didasarkan pada Prestasi Kemajuan Pekerjaan
Perencanaan.
5. Ketentuan tata cara pembayaran diatur dalam
Perjanjian Pekerjaan Jasa Konsultansi Gedung
Learning and Development Center yang dibuat
antara PT Bio Farma (Persero) dengan Konsultan
Perencana.

6. Nama Paket Jasa Konsultansi Perencanaan Gedung Learning and

Pekerjaan Development Center PT Bio Farma (Persero).

Hal 2 dari 20
7. Data Penunjang Data Penunjang untuk penyusunan dokumen
perencanaan Gedung Learning and Development
Center antara lain adalah :
1. Master Plan Bio Farma di lokasi tersebut
2. Dokumen Amdal (jika diperlukan)

Jangka waktu : 90 (sembilan puluh puluh) hari

kalender
Luas Lantai : Jumlah Luas Lantai + 5.000 m2
Ketinggian : 1 ( satu ) dan/atau 2 (dua) Lantai.

8. Standar Teknis 1. Kualifikasi perusahaan peserta telah memenuhi

Syarat DRM dan telah diundang melalui SPPH
untuk mengikuti Seleksi Langsung.
2. Standar Teknis Konsultan Perencana adalah sesuai
dengan persyaratan dalam Daftar Rekanan Mampu
(DRM) PT Bio Farma (Persero).
3. Akan diadakan klarifikasi kesesuaian dokumen
untuk perusahaan yang masuk dalam kategori
nominasi pemenang.

9. Data Pendukung Peserta diwajibkan mencari data pendukung untuk

pelaksanaan pekerjaan ini, tidak terbatas pada :
a. Informasi tentang lahan, meliputi :
 Lokasi
 Luas
 Batas-batas
 Topografi
 Kondisi Tanah (hasil soiltest)
 Keadaan air tanah
 Peruntukan tanah
 Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
 Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
 Perincian penggunaan lahan; perkerasan,
penghijauan bangunan dan lain-lain.
b. Pemakai Bangunan
 Jumlah personil sekarang dan proyek
pengembangan yang akan datang.
 Kegiatan utama, penunjang dan pelengkap
 Kebutuhan bangunan
 Utilitas bangunan :
 Air bersih
 Kebutuhan (sekarang & proyeksi yang
akan datang)

Hal 3 dari 20
  Sanitasi
 Pemadam Kebakaran
 Sumber air yang ada
 Air hujan & air buangan
 Letak saluran kota
 Cara pembuangan keluar tapak
 Sumur resapan
 Air Kotor : cara pengolahan &
pembuangan
c. Tata Udara (HVAC)
d. Penanggulangan bahaya api dan gempa bumi.
e. Pengaman dari bahaya pencurian dan perusakan
f. Jaringan listrik
 Kebutuhan daya
 Sumber daya dan spesifikasinya
 Cadangan apabila dibutuhkan (kapasitas,
spesifikasi)
h. Jaringan Lain (telepon, TV dan Internet).
 Kebutuhan jaringan
 Sistem yang dipilih.
 Tersedia di semua ruangan.

10. Peraturan 1. Dalam melaksanakan Pekerjaan Jasa Konsultansi

Perundang- Pembuatan Dokumen Perencanaan Gedung
Undangan, Regulasi Learning and Development Center, Konsultan
dan Persyaratan Perencana berkewajiban untuk memenuhi
Lainnya ketentuan Peraturan Perundang-Undangan,
Regulasi dan Persyaratan lainnya yang berlaku.
2. Keputusan Direksi PT Bio Farma (Persero) Nomor :
02461/DIR/IV/2011 tanggal 29 April 2011 tentang
Prosedur Pengadaan Barang/Jasa di PT Bio Farma
(Persero).
3. Peraturan dan Persyaratan tentang Green Building
sesuai stándard yang dikeluarkan oleh Green
Building Council Indonesia (GBCI).

11. Lingkup Kegiatan A. Umum

Kegiatan Jasa Konsultansi Perencana
Pembangunan Gedung Learning and Development
Center ini harus mengacu pada keserasian
lingkungan sekitarnya dengan memperhatikan
kondisi tapak yang merupakan lereng.
Konsultan Perencana harus mempertimbangkan
seminimal mungkin adanya pekerjaan galian dan

Hal 4 dari 20
timbunan tanah (grading) yang berdampak pada
perubahan contour tanah eksisting secara
signifikan.
Mengingat bahwa lokasi proyek berada di Kawasan
Bandung Utara, maka Konsultan Perencana harus
memahami tentang peraturan yang berlaku pada
kawasan tersebut serta mengaplikasikan Konsep
Green Building .

1. Kegiatan Tahap Persiapan:

a. Pengumpulan Data dan Informasi Lapangan
(Data Ukur) dan Soil Investigation
(Penyelidikan Tanah) minimal : 3 (tiga) titik
sondir.
b. Membuat interpretasi secara garis besar
terhadap Kerangka Acuan Kerja (KAK)
meliputi program kerja perencanaan,
konsep perencanaan dan sketsa gagasan
c. Menyusun jadwal konsultasi desain dan
melaksanakan konsultasi dengan PT Bio
Farma (Persero).
d. Konsultasi dengan Pemda setempat
khususnya mengenai Peraturan Bangunan
dan Perijinan Bangunan (dibuktikan dengan
Laporan/Berita Acara hasil pertemuan),
sehingga apabila terdapat kendala yang
berkenaan dengan peraturan yang berlaku
maka hal tersebut dapat diprediksi sejak
awal perencanaan. Hal ini agar dapat
menyiapkan dokumen perencanaan yang
diperlukan oleh PT Bio Farma (Persero)
untuk mengurus perijinan.
e. Mempelajari dokumen enjiniring baik
tentang sistem bangunan maupun sistem
tapak di lokasi proyek.
2. Kegiatan Tahap Pra Rencana
a. Membuat Rencana Tapak (Site Plan).
b. Membuat Pra Rencana yang terbaik dengan
biaya wajar, namun tetap sesuai dengan
konsep material yang dipergunakan.
c. Membuat Perkiraan Anggaran Biaya Tahap
Pra Rencana.
d. Membuat Laporan Pra Rencana.
e. Membantu PT Bio Farma (Persero)
melengkapi Dokumen Gambar untuk
perijinan mulai dari Keterangan Rencana

Hal 5 dari 20
 Kota sampai dengan terbitnya Ijin
Mendirikan Bangunan (IMB).
3. Kegiatan Tahap Pengembangan Rancangan
a. Rencana Arsitektur, beserta uraian konsep
dan visualisasi dua dan tiga dimensi.
b. Rencana Struktur, beserta uraian konsep
dan perhitungannya.
c. Rencana Utilitas mekanikal dan eletrikal
termasuk Informasi Teknologi (IT) beserta
uraian konsep dan perhitungannya.
d. Garis Besar Spesifikasi Teknik (Outline
Specifications).
e. Perkiraan Biaya Tahap Pengembangan
Rancangan.
4. Kegiatan Tahap Penyusunan Rancangan
Detail
a. Membuat Gambar-gambar Detail lengkap
meliputi antara lain :
● Rencana Tapak, skala 1 : 500 atau 1 : 200
● Rencana Situasi, skala 1 : 500 atau 1 : 200
● Denah, Tampak, Potongan, skala 1 : 100
● Denah dan Detail Rencana Lantai, Plafon,
Kusen, skala 1 : 100 sd 1 : 20
● Detail Toilet, Kuda-kuda dll, skala 1 : 50
● Gambar Pondasi, Sloof, Kolom, Balok dan
Rencana atap, skala 1 : 100 sd 1 : 20
● Detail Rencana Instalasi Mekanikal dan
Elektrikal, skala 1 : 100 sd 1 : 20
● Gambar Rencana dan Detail Interior,
skala 1 : 100 sd 1 : 20
● Gambar Rencana dan Detail Lansekap,
skala 1 : 500 sd 1 : 20
● Gambar Rancangan 3-D (image)
Perspektif Eksterior dan Interior.
b. Membuat Rencana Kerja dan Syarat-syarat
(RKS) lengkap.
c. Membuat perincian Volume Pekerjaan atau
Bill of Quantity (BQ.)
d. Membuat perhitungan Rencana Anggaran
Biaya (RAB) berikut Analisa Harga Satuan.
e. Membuat Laporan Akhir Perencanaan.
5. Kegiatan Tahap Pelelangan
Membantu Panitia dalam proses pelaksanaan
pelelangan fisik bangunan :
a. Memberikan penjelasan Dokumen Lelang

Hal 6 dari 20
 (Teknis) termasuk membuat Berita Acara
Aanwijzing (Teknis).
b. Membantu Panitia dalam evaluasi
penawaran.
c. Menyusun kembali dokumen pelelangan
d. Menyusun dokumen lelang lengkap, juga
revisi dokumen lelang apabila terjadi tender
ulang.
6. Kegiatan Tahap Konstruksi
Melaksanakan Pengawasan Berkala minimal 2
(dua) kali dalam sebulan antara lain
a. Membuat penyesuaian/revisi gambar
perencanaan secara lengkap apabila terjadi
kesulitan dalam pelaksanaan pekerjaan di
lapangan akibat kurang sempurnanya
gambar rancangan Perencana
b. Memberikan penjelasan teknis dan solusi
terhadap permasalahan kepada pelaksana
apabila terdapat kesulitan dalam
pelaksanaan pekerjaan
c. Merekomendasikan penggunaan material
finishing maupun material lainnya yang
disyaratkan dalam dokumen pelaksanaan

B. Khusus
1. Konsep Desain
Komplek bangunan yang memperhatikan
penghuni di dalamnya sehingga menciptakan
lingkungan yang lebih sehat untuk hidup manusia
dan menciptakan kualitas hidupnya (Green Building
Concept).
2. Program Kebutuhan Ruang
Secara garis besar, Konsultan Perencana dapat
berpegang pada lingkup program kebutuhan
ruang sebagai berikut :

No. Nama Ruang Deskripsi

1 Ball Room  Kapasitas total 300 – 400
orang
 Terdapat Ruang Penunjang
 Syarat Akustik

2 Ruang Kelas  Kapasitas 40 - 50 siswa/kelas

 Syarat Akustik
Jumlah 6 (enam) unit
 Dapat disekat/diperluas
menjadi beberapa ruangan

Hal 7 dari 20
 3 Kamar Inap VIP
Jumlah +/- 20 (dua
puluh) unit
4 Lobby dan Ruang
Tamu
5 Ruang Makan
 Air Dingin & Hangat
 Tersedia meja & kursi kerja
 Sebagai Main Entrance
 Kapasitas +/- 20 tamu
 Kapasitas 300 – 400 kursi

6 Dapur dan Laundry  Kapasitas disesuaikan

7 Fasilitas Toilet Luar  Jumlah blok disesuaikan

tersebar disetiap blok
bangunan, masing
masing 8 unit (4 pria
+ 4 wanita))
8 Koridor Penghubung ● Pelindung cuaca

9 Central Control Room  Kapasitas disesuaikan

10 Mushola  Kapasitas 40 – 50 orang
11 Gudang Perlengkapan  Kapasitas disesuaikan
12 Area Parkir  Kapasitas +/-4 bis dan +/-50
mobil
13 Kolam Ikan Koi  Mengitari sekeliling Ballroom

3. Persyaratan Ruang
Persyaratan umum suatu ruang dititik beratkan
pada persyaratan yang berkaitan dengan
pencahayaan alam, sirkulasi udara dan
penerangan serta kebisingan.
a. Pencahayaan Alam
Dalam hal ini memenuhi syarat
pencahayaan alam pada ruangan-
ruangan yaitu untuk mendapatkan
cahaya matahari yang cukup tanpa
gangguan panas dan kesilauan,
mengingat biaya listrik di Indonesia
relatip mahal dan belum dapat
diandalkan kontinuitasnya. Hal ini dapat
diatasi dengan cara penentuan dalam
ukuran dan penempatan jendela.
Selain itu keadaan di luar ruangan dapat
pula mempengaruhi pencahayaan ruang
seperti pohon, tebing, bangunan dan
lain-lain.
Cara mengusahakan masuknya cahaya
dengan batasan-batasan sebagai berikut:
 Luas jendela dan lubang cahaya
(bouven light) minimal 20 % dari luas
lantai.
 Ambang bawah jendela 90 s/d 120

Hal 8 dari 20
 cm di atas lantai (atau disesuaikan)
 Ambang atas jendela paling rendah
30 cm di bawah plafon (atau
sesuaikan)
 Cahaya yang masuk ke dalam
ruangan diusahakan lebih dominan
dari kiri.
 Orientasi matahari harap diperhatikan
untuk menghindari cahaya matahari
langsung yang terlalu tajam, arah
timur barat adalah suatu yang ideal,
namun hal tersebut bukan satu-
satunya pemecahan.
 Tinggi langit-langit + 3.30 meter
(atau disesuaikan).
 Penempatan jendela pada dinding
yang berhubungan dengan selasar
harus sesuai dengan kebutuhan
cahaya.
 Pintu dan jendela harus terlindungi
dari pengaruh cuaca yang langsung.
b. Pengendalian Kebisingan
Komunikasi lisan dalam ruangan harus
dapat berlangsung secara wajar tanpa
gangguan yang menghambat. Hal ini
dapat dicapai dengan mengatur tata-
letak ruangan sesuai dengan fungsi,
hubungan antar kegiatan demi
kelancaran komunikasi dan sirkulasi.
c. Kesehatan.
Semua ruangan harus dapat menerima
cahaya matahari, tidak lembab dan
mendapat ventilasi yang cukup.
Lubang ventilasi antara 6% s.d. 10% luas
lantai. Hal ini tergantung pada kecepatan
aliran udara yang ada (angin), ruang
yang tersedia dan iklim.
d. Keamanan.
 Keamanan terhadap pencuri dapat
ditanggulangi dengan adanya
penjaga, Jendela dan pintu yang
diperkuat/dilengkapi kunci dan selot
yang baik. Bagi ruangan yang diisi
barang berharga harus diberi tralis
yang tidak mudah dicongkel (jika
tersedia biaya).

Hal 9 dari 20
  Keamanan dari kemungkinan gempa
dan kebakaran didasarkan pada
penyelesaian kontruksi dan
penempatan pintu.
- Pintu ruangan, lebar > 120 cm,
tinggi minimal 210 cm (atau
disesuaikan).
- Pintu harus membuka kedalam,
tinggi pegangan antara 75 cm -
110 cm (atau disesuaikan).
e. Kenyamanan
 Kenyamanan ruang tidur dapat
dicapai antara lain, keleluasaan jarak
dari para pemakai. Hal ini
diperhitungkan dalam penentuan luas
ruang dengan penempatan perabot
yang telah ditentukan.
 Untuk menghindari penyinaran
langsung, dipakai overstek sesuai
dengan keperluan.
 Penyinaran matahari lewat tengah
hari dapat dikurangi dengan
penanaman pohon pelindung.
f. Penerangan Buatan/Lampu
 Tiap pemakai ruang dalam
melaksanakan kegiatan diwaktu
penyinaran alam berkurang, harus
dibantu dengan penerangan
buatan/lampu. Diusahakan agar
mendapat penerangan yang cukup
dan tidak menyilaukan.
 Ruang Kelas, Seminar, dan Lobby,
harus mendapat penerangan yang
cukup sesuai dengan fungsinya.

Persyaratan khusus yang dimaksud dalam

Kerangka Acuan Kerja (KAK) ini, adalah
persyaratan yang berlaku khusus untuk tiap
fungsi ruangan. Persyaratan ini pada prinsipnya
sama dengan nama dan fungsi ruang yang
telah umum.
Terkait dengan persyaratan perencanaan Green
Building, dapat dilihat pada lampiran KAK ini.

12. Keluaran
Keluaran yang diminta dari Jasa Konsultansi Perencana

Hal 10 dari 20
 Pembangunan Gedung Learning and Development
Center berdasarkan Kerangka Acuan Kerja adalah :
1. 6 (enam) set Dokumen Perencanaan lengkap terdiri
dari :
● 1 (satu) set dokumen asli
● 4 (empat) set rekaman
● 1 (satu) Set Softcopy (Compact Disk)
Dokumen perencanaan dengan Gambar
teknis menggunakan Program Autocad.
2. 2 (dua) Set RAB/EE Pembangunan ( 1 asli dan 1
Soft copy) yang dilengkapi dengan :
● Analisa Harga Satuan Pekerjaan
● Daftar Harga Bahan dan Upah Pekerja
● Bill of Quantity ( Daftar Volume Pekerjaan)
3. Rencana Kerja dan Syarat - syarat (RKS)
4. Laporan Perencanaan yang terdiri dari :
● Laporan Pra Rencana
● Laporan Pengembangan Rancangan
● Laporan Akhir Rancangan
5. Laporan Hasil Pengawasan Berkala rangkap 3 (tiga)
terdiri dari :
●Laporan Dua Mingguan.
●Laporan Bulanan.
●Laporan Akhir.

13. Peralatan dan

Material dari Penyedia Jasa wajib menyediakan kebutuhan material
Penyedia Jasa dan peralatan dalam melaksanakan tugas
Konsultansi kewajibannya.

14. Lingkup Kewenangan Penyedia Jasa Konsultansi Perencana

Kewenangan Pembangunan Gedung Learning and Development
Penyedia Jasa Center adalah sesuai dengan perundangan yang
berlaku yang berkaitan dengan kegiatan Jasa
Konsultansi Perencanaan dan Perjanjian (Kontrak).

15. Jangka Waktu Kegiatan Jasa Konsultansi Perencana Pembangunan

Penyelesaian Gedung Learning and Development Center ini akan
Kegiatan dilaksanakan selama 90 (Sembilan puluh) hari
kalender.

16. Personil Untuk mencapai hasil yang diharapkan, Pihak Penyedia

Jasa harus menyediakan tenaga-tenaga ahli dalam
suatu struktur organisasi Konsultan Perencana untuk
menjalankan kewajibannya sesuai dengan lingkup jasa

Hal 11 dari 20
 yang tercantum dalam Kerangka Acuan Kerja (KAK) ini
yang memiliki keahlian yang diperlukan PT Bio Farma
(Persero) sebagai Pemberi Tugas.

No Personil Kualifikasi Jumlah

Orang
A Tenaga Ahli
1. Team Leader S1, AR, Madya – 12 th 1
2. Ahli Arsitek S1, AR,Madya – 10 th 1
3. Ahli Interior S1, Desain Interior – 8 th 1
4. Ahli Arsitek Lansekap S1, AR,Muda – 8 th 1
5. Ahli Sipil / Struktur S1, SI, Muda – 8 th 1
6. Ahli Geodesi S1. GD, Muda – 5 th 1
7. Ahli Elektrikal S1, EL, Muda – 5 th 1
8. Ahli Mekanikal S1, ME, Muda – 5 th 1
9. Ahli Quantity Surveyor S1, Teknik, Muda – 5 th 1

B Asisten Tenaga Ahli

1. Asisten TA. Arsitek D3, AR – 5 th 1
2. Asisten TA. Arsitek Lansekap D3, AR – 5 th 1
3. Asisten TA Interior D3, Desain Interior – 5 th 1
4. Asisten TA. Sipil / Struktur D3, SI – 5 th 1
5. Asisten TA. Elektrikal D3, EL – 5 th 1
5. Asisten TA. Mekanikal D3, MS – 5 h 1

C Tenaga Pendukung
1. Drafter (CAD Operator) Arsitektur D3 – Teknik – 3 th 2
2. Drafter (CAD Operator) Struk. / Sipil D3 – Teknik – 3 th 2
3. Drafter (CAD Operator) Mek/Elektrikal D3 – Teknik – 3 th 1
4. Administrasi Proyek D3 – Admin – 3 th 1
5. Estimator D3 – Teknik – 3 th 1

Catatan :
 Tenaga Ahli harus memiliki Ijazah Pendidikan Formal, Sertifikat Keahlian (SKA) dari Asosiasi
serta menyertakan Curriculum Vitae. Disertakan juga copy sertifikat apabila pernah mengikuti
kegiatan seminar, pelatihan ataupun workshop.

17. Produksi dalam Semua kegiatan Jasa Konsultansi berdasarkan KAK ini
Negeri harus dilakukan di dalam wilayah Negara Republik
Indonesia kecuali ditetapkan lain dengan pertimbangan
kelangsungan kompetensi dalam negeri.

18. Alih Jika diperlukan, Penyedia Jasa berkewajiban untuk

Pengetahuan menyelenggarakan pertemuan dan pembahasan dalam
rangka alih pengetahuan kepada personil PT Bio Farma
(Persero).

Hal 12 dari 20
LAMPIRAN KAK
GREEN BUILDING
1. Konsep Green Building.

Green Building merupakan bangunan yang memperhatikan penghuni di dalamnya,

membawa udara segar ke dalam ruangan, menyediakan kualitas udara dalam ruang,
menggunakan cahaya alami dan menyediakan pandangan keluar untuk pengguna
gedung.
Green Building menciptakan lingkungan yang lebih sehat untuk hidup manusia dan
menciptakan kualitas hidupnya. Konsep Green Building mengacu kepada aspek-aspek
yang dirumuskan oleh Green Building Council Indonesia (GBCI).
Definisi Green Building menurut GBCI adalah bangunan baru ataupun bangunan lama,
yang direncanakan, dibangun, dan dioperasikan dengan memperhatikan faktor-faktor
keberlanjutan lingkungan.

1.1. Prasyarat Green Building

Prasyarat merupakan kriteria yang harus dipenuhi dan bersifat wajib apabila
bangunan gedung tersebut akan diproses untuk mendapatkan predikat Green
Building. Apabila salah satu prasyarat tidak dipenuhi maka bangunan tersebut
tidak layak memperoleh predikat Green Building. Prasyarat tersebut antara lain :

A. Area Dasar Hijau

- Adanya area lansekap berupa vegetasi (softscape) yang bebas dari
struktur bangunan dan struktur sederhana bangunan taman (hardscape)
di atas permukaan tanah atau di bawah tanah.
- Luas area lansekap minimal 10% dari luas total lahan.
- Area ini memiliki vegetasi dengan komposisi 50% lahan tertutupi luasan
pohon ukuran kecil, ukuran sedang, ukuran besar, perdu setengah
pohon, perdu, semak dalam ukuran dewasa.

B. Pemasangan Sub-Meter
Memasang kWh meter untuk mengukur konsumsi listrik pada setiap
kelompok beban dan sistem peralatan, yang meliputi :
- Sistem tata udara
- Sistem tata cahaya dan kotak kontak
- Sistem beban lainnya

C. Perhitungan OTTV
Menghitung dengan cara perhitungan OTTV berdasarkan SNI 03-6389-2011
atau SNI edisi terbaru tentang Konservasi Energi Selubung Bangunan pada
Bangunan Gedung.

Hal 13 dari 20
 D. Meteran Air
Pemasangan alat meteran air (volume meter) yang ditempatkan di lokasi-
lokasi tertentu pada sistem distribusi air, sebagai berikut :
- Satu volume meter di setiap sistem keluaran sumber air bersih seperti
sumber PDAM atau air tanah.
- Satu volume meter untuk memonitor keluaran sistem air daur ulang.
- Satu volume meter dipasang untuk mengukur tambahan keluaran air
bersih apabila dari sistem daur ulang tidak mencukupi.

E. Perhitungan Penggunaan Air

Menggunakan worksheet perhitungan air dari GBC Indonesia untuk
mengetahui simulasi penggunaan air pada saat tahap operasi gedung.

F. Refigeran Fundamental
Tidak menggunakan Chloro Fluoro-Carbon (CFC) sebagai refrigeran dan
halon sebagai bahan pemadam kebakaran.

G. Introduksi Udara Luar

Desain ruangan yang menunjukkan adanya potensi introduksi udara luar
minimal sesuai dengan Standar ASHRAE 62.1-2007 atau Standar ASHRAE
edisi terbaru.

H. Dasar Pengelolaan Sampah

Adanya instalasi atau fasilitas untuk memilah dan mengumpulkan sampah
sejenis sampah rumah tangga (UU No. 18 Tahun 2008) berdasarkan jenis
organik, anorganik, dan B3.

1.2. Kategori dan kriteria Bangunan Hijau.

Kategori dan kriteria yang dikeluarkan oleh GBCI mengenai Green Building
memperhatikan 6 kategori :
1. ASD - Appropriate Site Development (Tepat guna lahan)
2. EEC - Energy Efficiency and Conservation (Efisiensi dan konservasi energi)
3. WAC - Water Conservation (Konservasi Air)
4. MRC - Material, Resource and Cycle (Material sejalan dengan siklus hidup
bangunan)
5. IHC - Indoor Health and Comfort (Kesehatan dan kenyamanan dalam ruang)
6. BEM - Building Environment Management (Manajemen lingkungan
bangunan).

1.2.1. Tepat Guna Lahan

A. Aksesibilitas Komunitas

Hal 14 dari 20
 - Membuka akses pejalan kaki selain ke jalan utama di luar tapak
yang menghubungkannya dengan jalan sekunder dan/atau lahan
milik orang lain sehingga tersedia akses ke minimal tiga fasilitas
umum sejauh 300 m jarak pencapaian pejalan kaki.
- Menyediakan fasilitas/akses yang aman, nyaman, dan bebas dari
perpotongan dengan akses kendaraan bermotor untuk
menghubungkan secara langsung bangunan dengan bangunan
lain, di mana terdapat minimal tiga fasilitas umum dan/atau
dengan stasiun transportasi masal.
- Membuka lantai dasar gedung sehingga dapat menjadi akses
pejalan kaki yang aman dan nyaman selama minimum 10 jam
sehari.

B. Transportasi Umum
- Adanya halte atau stasiun transportasi umum dalam jangkauan
(walking distance) 300 m dari gerbang lokasi bangunan.
- Menyediakan fasilitas jalur pedestrian di dalam area gedung
untuk menuju ke stasiun transportasi umum terdekat.

C. Fasilitas Penggunan Sepeda

Adanya tempat parkir sepeda yang aman sebanyak satu unit parkir
per 20 pengguna gedung hingga maksimal 100 unit parkir sepeda.
Perlu tersedianya shower sebanyak 1 unit untuk setiap 10 parkir
sepeda.

D. Lansekap Pada Lahan

- Adanya area lansekap berupa vegetasi (softscape) yang bebas
dari bangunan taman (hardscape) yang terletak di atas
permukaan tanah seluas minimal 40% luas total lahan. Luas area
yang diperhitungkan adalah termasuk yang tersebut di area
dasar hijau, taman di atas basement, roof garden, terrace garden,
dan wall garden.
- Penggunaan tanaman yang telah dibudidayakan secara lokal
dalam skala provinsi.

E. Iklim Mikro
- Menggunakan green roof sebesar 50% dari luas atap yang tidak
digunakan untuk mechanical electrical (ME).
- Menggunakan berbagai material untuk menghindari efek heat
island pada area perkerasan non-atap sehingga nilai albedo
(daya refleksi panas matahari) minimum 0,3 sesuai dengan
perhitungan.

F. Manajemen Air Limpasan Hujan

Hal 15 dari 20
 - Pengurangan beban volume limpasan air hujan ke jaringan
drainase kota dari lokasi bangunan hingga 85%, yang dihitung
menggunakan nilai intensitas curah hujan sebesar 50 mm/hari.
- Menggunakan teknologi-teknologi yang dapat mengurangi
debit limpasan air hujan.

1.2.2. Efisiensi dan Konservasi Energi.

A. Langkah Penghematan Energi

Menggunakan Energy modelling software atau worksheet perhitungan
dari GBCI untuk menghitung konsumsi energi di gedung baseline
dan gedung designed. Selisih konsumsi energi dari gedung baseline
dan designed merupakan penghematan.

B. Pencahayaan Alami
- Penggunaaan cahaya alami secara optimal sehingga minimal
30% luas lantai yang digunakan untuk bekerja mendapatkan
intensitas cahaya alami minimal sebesar 300 lux. Perhitungan
dapat dilakukan dengan cara manual atau dengan software.
- Ada lux sensor untuk otomatisasi pencahayaan buatan apabila
intensitas cahaya alami kurang dari 300 lux.

C. Ventilasi
Tidak mengkondisikan (tidak memberi AC) ruang WC, tangga, koridor,
dan lobi lift, serta melengkapi ruangan tersebut dengan ventilasi
alami ataupun mekanik.

D. Pengaruh Perubahan Iklim

Menyerahkan perhitungan pengurangan emisi CO2 yang didapatkan
dari selisih kebutuhan energi antara gedung designed dan gedung
baseline dengan menggunakan grid emission factor yang telah
ditetapkan dalam Keputusan DNA pada B/277/Dep.III/LH/01/2009.

E. Energi Terbarukan dalam Tapak

Menggunakan sumber energi baru dan terbarukan. Minimal 2,5%
daya listrik yang dibutuhkan gedung dapat dipenuhi oleh sumber
energi terbarukan.

1.2.3. Konservasi Air.

A. Pengurangan Penggunaan Air

- Konsumsi air bersih dengan jumlah tertinggi 80% dari sumber
primer tanpa mengurangi jumlah kebutuhan per orang
- Penurunan konsumsi air bersih dari sumber primer mencapai
35% dari jumlah tertinggi 80% dari sumber primer.

Hal 16 dari 20
 B. Fitur Air
Penggunaan fitur air yang sesuai dengan kapasitas buangan di bawah
standar maksimum kemampuan alat keluaran air sesuai dengan
lampiran, sejumlah minimal 75% dari total pengadaan produk fitur
air.
Alat Keluaran Air Kapasitas Keluaran Air
WC Flush Valve <6 liter/flush
WC Flush Tank <6 liter/flush
Urinal Flush Valve/Peturasan <4 liter/flush
Keran Wastafel/Lavatory <8 liter/menit
Keran Tembok <8 liter/menit
Shower <9 liter/menit

C. Daur Ulang Air

Penggunaan seluruh air bekas pakai (grey water) yang telah didaur
ulang untuk kebutuhan sistem flushing dan cooling tower - 3 nilai.

D. Sumber Air Alternatif

Menggunakan air kondensasi AC, air bekas wudhu, atau air hujan
sebagai alternative sumber air.

E. Penampungan Air Hujan

Menyediakan instalasi tangki penampungan air hujan berkapasitas
50% dari jumlah air hujan yang jatuh di atas atap bangunan yang
dihitung menggunakan nilai intensitas curah hujan sebesar 50
mm/hari.

F. Efisiensi Penggunaan Air Lansekap

- Seluruh air yang digunakan untuk irigasi gedung tidak berasal
dari sumber air tanah dan/atau PDAM.
- Menerapkan teknologi yang inovatif untuk irigasi yang dapat
mengontrol kebutuhan air untuk lansekap yang tepat, sesuai
dengan kebutuhan tanaman.

1.2.4. Sumber dan Siklus Material.

A. Penggunaan Gedung dan Material

Menggunakan kembali material bekas, baik dari bangunan lama
maupun tempat lain, berupa bahan struktur utama, fasad, plafon,
lantai, partisi, kusen, dan dinding, setara minimal 20% dari total biaya
material.

B. Material Ramah Lingkungan

- Menggunakan material yang memiliki sertifikat sistem
manajemen lingkungan pada proses produksinya minimal
bernilai 30% dari total biaya material.

Hal 17 dari 20
 - Menggunakan material yang merupakan hasil proses daur ulang
minimal bernilai 5% dari total biaya material.
- Menggunakan material yang bahan baku utamanya berasal dari
sumber daya (SD) terbarukan dengan masa panen jangka
pendek (<10 tahun) minimal bernilai 2% dari total biaya
material.

C. Penggunaan Refrigeran tanpa ODP

Tidak menggunakan bahan perusak ozon pada seluruh sistem
pendingin gedung.

D. Kayu Bersertifikat
Menggunakan bahan material kayu yang bersertifikat legal sesuai
dengan peraturan pemerintah tentang asal kayu (seperti faktur
angkutan kayu olahan/FAKO, sertifikat perusahaan, dan lain-lain) dan
sah terbebas dari perdagangan kayu ilegal sebesar 100% biaya total
material kayu.

E. Material Prafabrikasi
Desain yang menggunakan material modular atau prafabrikasi (tidak
termasuk equipment) sebesar 30% dari total biaya material.

F. Material Regional
- Menggunakan material yang lokasi asal bahan baku utama dan
pabrikasinya berada di dalam radius 1.000 km dari lokasi proyek
minimal bernilai 50% dari total biaya material.
- Menggunakan material yang lokasi asal bahan baku utama dan
pabrikasinya berada dalam wilayah Republik Indonesia bernilai
minimal 80% dari total biaya material.

1.2.5. Kesehatan dan Kenyamanan dalam Ruang.

A. Pemantauan Kadar CO2

Ruangan dengan kepadatan tinggi, yaitu < 2.3 m2 per orang
dilengkapi dengan instalasi sensor gas karbon dioksida (CO2) yang
memiliki mekanisme untuk mengatur jumlah ventilasi udara luar
sehingga konsentrasi CO2 di dalam ruangan tidak lebih dari 1.000
ppm, sensor diletakkan 1,5 m di atas lantai dekat return air grille atau
return air duct.

B. Kendali Asap Rokok di Lingkungan

Memasang tanda “Dilarang Merokok di Seluruh Area Gedung” dan
tidak menyediakan bangunan/area khusus untuk merokok di dalam
gedung. Apabila tersedia, bangunan/area merokok di luar gedung,
minimal berada pada jarak 5 m dari pintu masuk, outdoor air intake,
dan bukaan jendela.

Hal 18 dari 20
 C. Polutan Kimia
- Menggunakan cat dan coating yang mengandung kadar Volatile
Organic Compounds (VOCs) rendah, yang ditandai dengan
label/sertifikasi yang diakui GBC Indonesia.
- Menggunakan produk kayu komposit dan laminating adhesive
dengan syarat memiliki kadar emisi formaldehida rendah, yang
ditandai dengan label/sertifikasi yang diakui GBC Indonesia
- Menggunakan material lampu yang kandungan merkurinya
pada toleransi maksimum yang disetujui GBC Indonesia dan
tidak menggunakan material yang mengandung asbestos.

D. Pemandangan Keluar Gedung

Apabila 75% dari Net Lettable Area (NLA) menghadap langsung ke
pemandangan luar yang dibatasi bukaan transparan bila ditarik suatu
garis lurus.

E. Kenyamanan Visual
Menggunakan lampu dengan iluminansi (tingkat pencahayaan)
ruangan sesuai dengan SNI 03-6197-2011 tentang Konservasi Energi
pada Sistem Pencahayaan.

F. Kenyamanan Termal
Menetapkan perencanaan kondisi termal ruangan secara umum pada
suhu 25 dan kelembaban relatif 60%.

G. Tingkat Kebisingan
Tingkat kebisingan pada 90% dari Nett Lettable Area (NLA) tidak lebih
dari atau sesuai dengan SNI 03-6386-2000 tentang Spesifikasi
Tingkat Bunyi dan Waktu Dengung dalam Bangunan Gedung dan
Perumahan (kriteria desain yang direkomendasikan).

1.2.6. Manajemen Lingkungan dan Bangunan.

A. Polusi dari Aktivitas Konstruksi

Memiliki rencana manajemen sampah konstruksi yang terdiri atas :
1. Limbah padat, dengan menyediakan area pengumpulan,
pemisahan, dan sistem pencatatan. Pencatatan dibedakan
berdasarkan limbah padat yang dibuang ke TPA, digunakan
kembali, dan didaur ulang oleh pihak ketiga.
2. Limbah cair, dengan menjaga kualitas seluruh buangan air yang
timbul dari aktivitas konstruksi agar tidak mencemari drainase
kota.

Hal 19 dari 20
B. Pengelolaan Sampah Tingkat Lanjut
- Mengolah limbah organik gedung yang dilakukan secara
mandiri maupun bekerjasama dengan pihak ketiga sehingga
menambah nilai manfaat dan dapat mengurangi dampak
lingkungan.
- Mengolah limbah anorganik gedung yang dilakukan secara
mandiri maupun bekerjasama dengan pihak ketiga sehingga
menambah nilai manfaat dan dapat mengurangi dampak
lingkungan.

C. Sistem Komisioning yang Baik dan Benar

- Melakukan prosedur testing- commissioning sesuai dengan
petunjuk GBC Indonesia, termasuk pelatihan terkait untuk
optimalisasi kesesuaian fungsi dan kinerja peralatan/sistem
dengan perencanaan dan acuannya.
- Memastikan seluruh measuring adjusting instrument telah
terpasang pada saat konstruksi dan memperhatikan kesesuaian
antara desain dan spesifikasi teknis terkait komponen proper
commissioning.

D. Penyerahan Data Green Building

- Menyerahkan data implementasi green building sesuai dengan
form dari GBC Indonesia.
- Memberi pernyataan bahwa pemilik gedung akan menyerahkan
data implementasi green building dari bangunannya dalam
waktu 12 bulan setelah tanggal sertifikasi kepada GBC Indonesia
dan suatu pusat data energi Indonesia yang akan ditentukan
kemudian.

Hal 20 dari 20