Studi Kelayakan Bisnis

Modul-8

STUDI ASPEK EKONOMI, SOSIAL, DAN POLITIK

By Sunanto-Unpam
 Aspek Ekonomi, Sosial, dan Politik
Aspek Ekonomi Aspek Sosial
• Rencana Pembangunan • Perusahaan sebagai Lembaga
Nasional Sosial
• Distribusi Nilai Tambah • Perubahan kondisi sosial yang
kompleks
• Nilai investasi per Tenaga
• Perusahaan dalam masyarakat
kerja yang pluralistik
• Keuntungan Ekonomi
Nasional Aspek Politik
• Hambatan Ekonomi • Good news dan bad news
• Dukungan Pemerintah politik bagi situasi bisnis,
khusunya bagi nilai kurs

By Sunanto-Unpam
 Aspek Ekonomi
a. Sisi Rencana Pembangunan Nasional
Dimaksudkan agar Proyek sejalan
dengan rencana pembangunan
nasional :
• Memberikan kesempatan kerja
bagi Masyarakat
• Menggunakan sumberdaya lokal
• Menghasilkan dan menghemat
devisa
• Menumbuhkan industri lain
• Turut menyediakan kebutuhan
konsumen
• Menambah pendapatan nasional
By Sunanto-Unpam
b. Dukungan Pemerintah
Kebijakan Langsung :
Kebijakan perdagangan luar negeri ekspor
impor (tarif : pajak, subsidi dan non tarif:
kuantitatif dan kualitatif)
Kebijakan perdagangan dalam negeri (pajak,
retribusi, distribusi barang, stabilisasi harga)
Kebijakan produksi (subsidi, perlindungan
harga produksi dan sarana produksi,
pengaturan penggunaan sarana produksi)
Kebijakan Tidak langsung :
Kebijakan ekonomi makro ( overlunder
valuation nilai tukar, pengaturan suku bunga,
alokasi kredit perbankan, kebijakan proteksi
thd komoditas lainnya. Alat ukur analisis
yang digunakan adalah Tingkat Proteksi
Efektif(ERP)
 Aspek Ekonomi
c. Distribusi Nilai Tambah
• Agar proyek memiliki nilai tambah yang dapat
didistribusikan ke berbagai pihak.
• Nilai Tambah Bersih= Revenue - (Biaya +
Depresiasi)
• Dengan adanya nilai tambah, berarti bisnis/proyek
mampu meningkatkan kesejahteraan berbagai
pihak

By Sunanto-Unpam
Aspek Ekonomi
Contoh Distribusi Nilai Tambah

Contoh Rp (+000) %

Penerimaan Penjualan 378.000 100

Biaya-Biaya (209.718) 55,5
Nilai tambah kotor 168.282 44,5
Depresiasi & Amortisasi (33.000) 8,7
Nilai tambah bersih 135.282 35,8

Pihak yang menerima nilai tambah: Persentase Nilai

- Pajak-pajak bagi pemerintah
- Gaji dan upah bagi karyawan 15,3 20.720
- Deviden bagi pemegang saham 33,3 45.082
-Kreditor/bank 21,9 29.616
Jumlah 29,5 39.864
100,0 135.282

By Sunanto-Unpam
 Aspek Ekonomi
d. Sisi Nilai Per Tenaga Kerja
• Agar proyek mampu
meningkatkan kesempatan
kerja
• Rumus nilai investasi per
tenaga kerja= Jumlah
investasi (modal tetap +
modal kerja) / jumlah
tenaga kerja
• Padal karya atau padat
modal
By Sunanto-Unpam
e. Hambatan di Bidang Ekonomi
• Iklim tropis
• Produktivitas rendah
• Kapital sedikit
• Nilai perdagangan luar negeri
yang rendah
• Besarnya pengangguran
• Besarnya ketimpangan distribusi
pendapatan
• Tekanan produk yang berat
• Penggunaan tanah yang
produktivitasnya rendah
 Analisis Ekonomi VS Analisis Finansial
Analisis Finansial
• Sudut pandang investor
• Orientasi pada profit (private return)
• Harga Pasar (market price)
• Input-output berdasarkan real income
• Berkaitan dengan arus kas masuk dan keluar

Analisis ekonomi
• Analisis menyeluruh, termasuk finansial, dan dampaknya pada perekonomian
negara.
• Orientasi perumbuhan ekonomi (economic return)
• Harga bayangan (shadow price)
• Input-output dinilai berdasar efisiensi value mengggunakan konsep
opportunity cost
By Sunanto-Unpam
 Contoh
1. Harga input usaha Rp. Rp1.200/galon. Pajak 10%...Rp.120. Biaya input
bagi usaha Rp. 1.320/galon, yaitu besarnya jumlah yang dibayar. Pajak
merupakan transfer payment dari usaha ke pemerintah. Oleh karena itu,
bagi ekonomi harganya tetap Rp. 1.200/ galon
– Harga input Rp. 1.200/galon, subsidi 10% Rp.120
– Biaya input Rp. 1.080 per galon
– Jadi financial cost Rp. 1.080
– Sedangkan Economic cost tetap Rp. 1.200
– Subsidi yang diberikan pemerintah untuk usaha Rp.120

2. Perusahaan membeli Tanah seharga Rp. 100.000.000. harga ini

merupakan financial cost. Sedangkan dari aspek ekonomi tanah tsb
perlu dilihat lebih banyak pada fungsinya. Jika sebelum ada usaha tanah
tsb tidak dimanfaatkan atau lahan tidur, maka economic costnya adalah 0
(nol)
By Sunanto-Unpam
 Aspek Sosial
b. Perubahan kondisi Sosial yang
a. Perusahaan sebagai Lembaga Sosial kompleks
• Agar perusahaan dengan • Agar tidak terganggu
masyarakat lingkungannya keseimbangan dalam sistem
dapat hidup saling sosial yang kompleks dalam
menguntungkan perusahaan. Misalnya,
• Perusahaan selain bertujuan karena PHK, demo, dll
mencari keuntungan,
hendaknya mengembangkan
misi sosial kemasyarakatan
• Mengembangkan CSR
(Corporate Social
responsibility)

By Sunanto-Unpam
 Aspek Sosial
• Meningkatnya kualitas SDM,
peraturan pemerintah,
kemajuan teknologi,
perkembangan pasar yang
kompleks, adanya sistem
sosial yang pluralistik dimana
lembaga-lembaga besar
berperan dalam tugas-tugas
sosial, harus
dipertimbangkan oleh
perusahaan.
By Sunanto-Unpam
c. Perusahaan dalam
masyarakat yang pluralistik
Hendaknya bisnis memiliki
manfaat sosial bagi
masyarakat:
• Membuka lapangan kerja
baru
• Melaksanakan alih teknologi
• Meningkatkan mutu hidup
• Memiliki pengaruh positif
 Aspek Politik
• Adanya isu/rumor/spekulasi akibat politik akan
mempengaruhi permintaan dan penawaran suatu produk
• Aspek ini perlu dikaji untuk memperkirakan bahwa situasi
politik tidak akan sangat mengganggu bisnis yang akan
dibangun.
• Situasi politik dapat diketahui dari media massa: good
news dan bad news
• Good news: berita2 yang dapat diterima pelaku pasar,
yang dinilai dapat mendukung atau berpotensi
mendatangkan keuntungan bagi dunia investasi.

By Sunanto-Unpam
 Aspek Ekonomi, Sosial, dan Politik
Implikasi pada SKB
• Bagaimana kondisi ekonomi serta peran
pemerintah dapat menunjang rencana bisnis,
dan sebaliknya
• Bagaimana kondisi sosial dan rencana bisnis
akan saling mempengaruhi, secara positif dan
saling menguntungkan
• Bagaimana aspek politik akan berpengaruh
pada rencana bisnis.

By Sunanto-Unpam
 Menghitung Tingkat Proteksi Efektif (ERP)

• Tingkat Proteksi Efektif (Effective Rate Protection=ERP)

merupakan tolok ukur proteksi terhadap nilai tambah,
dipopulerkan oleh Corden(1967).
• Tingkat proteksi efektif parsial (ERP parsial) dan
tingkat proteksi efektif total (bersih)
• ERP Parsial: bersumber dari distorsi harga, baik karena
tarif maupun non tarif
• ERP Total: bersumber dari distorsi harga dan distorsi
nilai tukar

By Sunanto-Unpam
 Menghitung Tingkat Proteksi Efektif (ERP)
Perkembangan Tingkat Proteksi Efektif Parsial
dan Total Beberapa Industri Tahun 1991 (%)
No Nama industri ERP ERP
Parsial Total

1 Makanan ternak 6,36 8,36

2 Pulp 17,35 19,56
3 Komia organik, oksida, halogen 19,72 21,97
4 Kesehatan & farmasi 31,66 34,14
5 Besi/baja batangan 3,69 5,64
6 Pipa dan tabung besi 18,59 20,82
7 Pesawat telekomunikasi 20,48 20,50
8 Alat-alat sirkuit listrik 6,13 8,13
9 Alat-alat distribusi listrik 38,96 41,57
10 Mesin listrik 8,48 10,52
11 sepeda 25,79 28,16

By Sunanto-Unpam
 Menghitung Tingkat Proteksi Efektif (ERP)
Tingkat Proteksi Efektif
g = V’ – V
V ERP sama dengan tingkat tarif
g = tingkat proteksi efektif (%)
V’= nilai tambah domestik
V = nilai tambah tenaga kerja dan modal
domestik
Atau
g = t – a1. t1
1 - a1
t = tarif nominal atas barang jadi
a1= perbandingan biaya input yang
diimpor dan harga barang jadi tanpa
tarif
t1= tarif nominal atas input yang diimpor
Kesimpulan ERP
Jika tidak ada input yang diimpor, maka
barang (g = t)
Makin tinggi tingkat tarif nominal
barang jadi(t), maka makin tinggi
pula tingkat proteksi efektif (g). Atau
makin tinggi tingkat proteksi
efektifnya (g) makin besar insentif
bagi produsen lokal untuk
memperbesar hasil produksinya
• Jika t1 < t, maka g > t
• Jika t1 = t, maka g = t
• Jika t1 > t, maka g < t
• Jika t1 > t, maka tingkat ERP adalah
negatif

By Sunanto-Unpam
 Menghitung Tingkat Proteksi Efektif (ERP)
Contoh perhitungan ERP
• Komponen-komponen satu buah sepeda motor nasional
merek X masih diimpor dengan harga 20 jt, sedangkan nilai
jual produknya 30 jt. Maka nilai tambah oleh tenaga kerja
dan modal domestik (V) sebesar 30 jt- 20 jt=10 jt. Misalkan
Tarif nominal (t) sebesar 10% dikenakan atas impor produk
sepeda motor sejenisnya, tanpa ada tarif / pajak atas impor
komponennya, perusahaan menaikkan harga sepeda motor
merek X untuk pasar domestik menjadi 33 jt, sehingga nilai
tambah domestik (V’) menjadi 13 jt
• Berapa tingkat proteksi efektifnya(ERP)nya?
• Berapa ERP pada tingkat tarif t1 = 0%, 5%, 10%, dan 20%
• Kesimpulan hasilnya bila tarif t1 (<, = , > ) dari nilai t

By Sunanto-Unpam
 Menghitung Tingkat Proteksi Efektif (ERP)
Contoh perhitungan
ERP atau g = V’ – V
ERP
= 13 -10 = 30 %
V 10

Mencari nilai a1
a1 = 20 / 30 = 0,67

Mencari nilai g pada tingkat t1 yang berbeda

Untuk t1 = 0%Untuk t1 = 10%

g = 0,1 – (0,67) (0) = 30% g = 0,1 – (0,67) (0,1) = 10%
1 – 0,67 1 – 0,67
Untuk t1 = 5%Untuk t1= 20%
g = 0,1 – (0,67)(0,05) = 21% g = 0,1 – (0,67) (0,2) = - 10%
1 – 0,67 1 – 0,67

ERP Nilai a1 Tarif0% Tarif 5% Tarif 10% Tarif 20%

g 0,67 30% 21% 10% -10%

By Sunanto-Unpam
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul-9

STUDI ASPEK LINGKUNGAN INDUSTRI

By Sunanto-Unpam
 Studi Aspek Lingkungan Industri
Kekuatan
Persaingan
Michael Porter,
dalam Kotler 2009 :
mengidentifikasi
lima kekuatan
persaingan :
 Pesaing industri
 Pendatang baru
 Produk pengganti
 Daya tawar
pembeli
 Daya tawar
pemasok
By Sunanto-Unpam
 Pesaing Dalam Industri
Tingkat persaingan dipengaruhi faktor-faktor:
• Jumlah kompetitor
• Tingkat pertumbuhan industri
• Karakteristik produk
• Biaya tetap yang besar
• Kapasitas produksi
• Hambatan keluar

By Sunanto-Unpam
 Ancaman Masuk Pendatang Baru
Implikasi Pendatang Baru:
• Kapasitas menjadi bertambah
• Perebutan pangsa pasar
• Perebutan sumberdaya produksi

Hambatan Masuk Industri (Entry Barier):

• Skala ekonomi
• Diferensiasi produk
• Kecukupan modal
• Biaya peralihan
• Akses ke saluran distribusi
• Peraturan pemerintah

By Sunanto-Unpam
 Ancaman Produk Pengganti
Produk Pengganti (Substitusi):
– Karakteristik produk bisa berbeda
– Memberikan fungsi atau jasa yang sama

Ancaman produk pengganti menguat bila:

– Produk penganti mempunyai harga yang lebih rendah
– Produk penganti mempunyai kualitas yang sama, atau bahkan lebih
tinggi
– Biaya keberalihan rendah

By Sunanto-Unpam
 Daya Tawar Pembeli
Pembeli mampu mempengaruhi perusahaan:
– Untuk memotong harga
– Untuk meningkatkan mutu dan pelayanan
– Untuk mengadu perusahaan dengan kompetitor

Daya Tawar Pembeli menguat pada kondisi:

– Membeli dalam jumlah besar
– Pembeli terorganisir
– Mampu memproduksi produk yang diperlukan
– Biaya keberalihan (switching cost) rendah
– Produk tidak terdiferensiasi dengan kuat
– Mampu mencari substitusi produk

By Sunanto-Unpam
 Daya Tawar Pemasok
Pemasok dapat mempengaruhi perusahaan:
– Menaikkan harga bahan baku/input
– Mengurangi kualitas bahan baku/input
– Timing pengiriman bahan baku/input

Daya tawar pemasok menguat, bila:

– Jumlah pemasok sedikit
– Pemasok terorganisir
– Tidak tersedia BB/input subsitusi
– Biaya keberalihan (switching cost) besar
– Perusahaan membeli dalam jumlah kecil

By Sunanto-Unpam
 STRATEGI PERSAINGAN
1. MENGIDENTIFIKASI PESAING Kelas pesaing (Kotler, 2009)
Pendekatan konsep Industri
suatu kelompok perusahaan yang  Pesaing kuat
menawarkan produk atau kelas produk yang
merupakan pengganti erat satu sama lain
 Pesaing lemah
(Kotler, 2009)  Pesaing dekat
Pendekatan konsep pasar  Pesaing jauh
Pesaing sebagai perusahaan yang  Pesaing “Baik”
memenuhi kebutuhan pelanggan yang sama
(Kotler, 2009)  Pesaing “Buruk”
Pendekatan kategori produk
Kotler, 2009: perlunya identifikasi Rayport, dalam Kotler 2009:
 Pesaing utama
 Pesaing aktual
 Pesaing langsung
 Pesaing potensial  Pesaing tidak langsung
By Sunanto-Unpam
 STRATEGI PERSAINGAN
2. MENGANALISIS PESAING
Menentukan dan menganalisis:
Strategi, Tujuan, Kekuatan dan
Kelemahan pesaing.
 STRATEGI
Sekelompok perusahaan mengikuti
strategi yang sama dalam pasar sasaran
tertentu, disebut kelompok strategis
(strategic group).
Contoh strategi aspek:
– Lini: sempit/menengah/penuh/luas
– Biaya: rendah/menengah
– Layanan: rendah/menengah/sangat
tinggi
– Harga : rendah/menengah/tinggi
 TUJUAN
Dianalisis Tujuan pesiang:
– Apa yang dicari masing2 pesaing
– Apa yang menggerakkan pesaing
– Faktor2 yang membentuk tujuan pesaing,
seperti situasi keuangan, manajemen, dll
 KEKUATAN DAN KELEMAHAN PESAING
Tiga variabel uatamanya:
 Pangsa pasar (share of market)
 Pangsa fikiran (share of mind)
 Pangsa hati (share of heart)

By Sunanto-Unpam
 Merancang Strategi Bersaing
Strategi PEMIMPIN PASAR
 Memperluas total pasar
Pelanggan baru
• Penetrasi pasar
• Segmen pasar baru
• Ekspansi geografis
Lebih banyak penggunaan
• Jumlah
Kemasan, atau rangcangan
ulang produk
• Tingkat, atau frekuensi
konsumsi
By Sunanto-Unpam
 Mempertahankan
Pangsa Pasar
– Pertahanan posisi
– Pertahanan sisi (flank)
– Pertahanan pre-emtif
– Pertahanan serangan
balik
– Pertahanan mobile
– Pertahanan kontraksi
 Memperluas pangsa
pasar
 Merancang Strategi Bersaing
Strategi PENANTANG PASAR
 Serangan frontal
 Serangan sisi( flank)
 Serangan pengitaran
(encirclement)
 Serangan melewati
(bypass)
 Perang gerilya
Memilih strategi serangan
yang spesifik
By Sunanto-Unpam
Strategi PENGIKUT PASAR
 Pemalsu
 Pengklon
 Peniru
 Pengadopsi
Strategi PENCERUK PASAR
 Menciptakan ceruk
 Memperluas ceruk
 Melindungi ceruk
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul-10

STUDI ASPEK LINGKUNGAN HIDUP

By Sunanto-Unpam
 Aspek Lingkungan Hidup
Tujuan:
• untuk menentukan apakah secara lingkungan hidup, misalnya
dari sisi udara, dan air, rencana bisnis diperkirakan dapat
dilaksanakan secara layak atau sebaliknya.
Hal-Hal Pokok:
• AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan)
• Air, udara, tanah, suara, kesehatan tetap terjaga
Mengapa AMDAL
• Karena UU dan peraturan menghendaki
• Agar kualitas lingkungan tidak rusak dengan beroperasinya
proyek bisnis.

By Sunanto-Unpam
 Aspek Lingkungan Hidup
Kegunaan AMDAL
• Dapat dipakai untuk mengelola dan memantau
proyek dan lingkungannya dengan menggunakan
dokumen yang benar
Perarturan dan Perundang-undangan
• Ada yang berlaku secara internasional dan atau
untuk suatu negara saja, bahkan dalam satu
negara bisa berbeda menurut propinsi dan
sektoralnya
By Sunanto-Unpam
 Aspek Lingkungan Hidup
Hasil Analisis
• Untuk menganalisis AMDAL, pemilik proyek
bisnis dapat menyerahkannya kepada pihak
yang berwenang
• Jika rencana bisnis harus dilengkapi dengan
laporan wajib AMDAL, sedangkan perusahaan
tidak mampu merealisasikannya, maka rencana
bisnis dianggap tidak layak, demikian pula
sebaliknya.
By Sunanto-Unpam
 Aspek Lingkungan Hidup
Hasil SKB hendaknya memberikan informasi:
• Mengapa AMDAL diperlukan, dan apa manfaat AMDAL dikaitkan
dengan SKB
• Pemahaman pada bagaimana proses pengelolaan dampak lingkungan
dilaksanakan
• Bagiamana isi dari laporan AMDAL yang meliputi RKL, ANDAL, dan RPL
• Jenis proyek bisnis seperti apa yang dikenakan wajib lapor AMDAL
– Contoh:
• Bidang pertambangan umum, dengan >=200 ha
• Rumah sakit Kelas A
• Industri Farmasi yang membuat Bahan baku
• Usaha tambak udang, dengan luas >=50 ha
• Hotel, dengan >= 200 kamar
• Industri semen, pulp dan kertas
• Pusat perdagangan, dengan luas bangunan >=10.000 m2

By Sunanto-Unpam
Studi Kelayakan Bisnis
Modul-11

STUDI ASPEK FINANSIAL

By Sunanto-Unpam
 STUDI ASPEK FINANSIAL
TUJUAN
• Mengetahui perkiraan pendanaan dan aliran kas proyek/
bisnis, sehingga dapat diketahui layak atau tidaknya suatu
rencana bisnis yang dimaksud

Masalah-Masalah Pokok yang dikaji:

• Kebutuhan dana (Capital Outlay), sumbernya (Equity, Debt)
• Kajian biaya modal (cost of capital, WACC)
• Kebijakan aliran kas (cashflow, Proceeds)
• Kajian Nilai waktu dari uang (Time Value of Money)
• Penilaian rencana investasi (PI, NPV, IRR, PP, ARR, ROI)
• Penentuan leasing atau beli suatu aktiva tetap
• Proses pemilihan prioritas bisnis
By Sunanto-Unpam
 1. Kebutuhan Dan Sumber Dana
Kebutuhan Modal =Capital Outlay (Initial Investment)
1. Modal Investasi (Capital Investment)
• Aktiva tetap berwujud: tanah, bangunan, pabrik,
mesin, peralatan
• Aktiva tetap tak berwujud: paten, lisensi, biaya
pendahuluan/pra operasi
2. Modal Kerja (Working Capital)
• Modal kerja (aktiva lancar): Kas, surat berharga,
piutang, persediaan, pembayaran di muka

By Sunanto-Unpam
 Kebutuhan Dana Investasi
PT. XXX
Kebutuhan Dana Investasi
A. Investasi Aktiva Tetap
Tanah XX
Bangunan gedung XX
Mesin dan perlengkapan XX
Peralatan dan spare part XX
Perlengkapan kantor XX
Biaya pra operasi XX
Total aktiva tetap XXX
B. Modal kerja
Kas XX
Persediaan barang jadi XX
Persediaan barang dalam proses XX
Persediaan bahan baku XX
Pembayaran di muka asuransi pabrik XX
Piutang XX
Total Modal kerja XXX

Total Biaya Proyek (A+B) XXX

By Sunanto-Unpam
 Kebutuhan Dana
Contoh Kebutuhan Modal Kerja Awal
Persediaan Rp juta
Bahan baku 1.235
Bahan pembantu 97
Barang jadi 265
Suku cadang dsb 127
Piutang dagang 2.395
Cadangan tunai 123
Modal kerja bruto 4.242
Utang dagang (955)

Modal kerja awal neto 3.278

By Sunanto-Unpam
 Kebutuhan Dana
Contoh Kebutuhan Modal Kerja
Perusahaan Sepatu “Andrew” pada tahun
2007 merencanakan untuk memproduksi
dan menjual sepatu sebanyak 720.000
pasang sepatu. Perusahaan bekerja
sebulan rata- rata 30(tiga puluh)hari.setiap
pasang sepatu membutuhkan 2 kg bahan
baku kulit. Harga beli baku kulit per kg
adalah Rp. 9.000. pembelian bahan baku
selalu dilakukan secara tunai. Setelah
dibeli sambil menunggu proses produksi,
bahan baku di simpan di gudang selama 10
hari. Proses produksi membutuhkan waktu
selama  5 hari. Penjualan sepatu dilakukan
secara kredit dan baru dapat di tagih
selama 30 hari. Upah tenaga kerja
langsung Rp. 5.000 per pasang. Biaya
pemasaran dan administrasi ditaksir
sebesar Rp. 60.000.000 per bulan. Sedang
untuk berjaga-jaga disediakan kas kecil
sebesar Rp. 20.000.000. Dari data diatas,
hitung jumlah kebutuhan modal kerjanya
By Sunanto-Unpam
di tahun 2007?
 Sumber Dana
Sumber Dana:
1. Modal sendiri (Equity)
• Modal pemilik yang disetorkan
• Saham

2. Modal Utang (Debt)

• Obligasi
• Kredit bank
• Sewa guna (leasing) dari lembaga non bank
Prinsip:
Dicari sumber dana yang mempunyai biaya paling rendah
dan dan tidak menimbulkan masalah.
By Sunanto-Unpam
 Analsisis Sumber Dana
1. Analisis Rentabilitas Modal Sendiri
RE = EBIT x 100%
Total aktiva

RMS = EAT x 100%

Modal sendiri
RE = Rentabilitas ekonomis
RMS = Rentabilitas Modal sendiri
Kriteria : Menguntungkan bila
RMS utang > RMS modal sendiri, dan
RE > bunga pinjaman.
By Sunanto-Unpam
Contoh :
Proyek perlu dana Rp. 100 juta. Proyeksi EBIT setiap tahunnya
adalah 25 juta. Tarif pajak 20%. Untuk membelanjai investasi tsb
ada dua alternatif :
1. Dibelanjai 100% dari modal sendiri (equity)
2. Dibelanjai dengan 50% utang (debt) dan 50% modal sendiri.
Bunga pinjaman sebesar 20% per tahun.
Alternatif mana yang terbaik ?
Alternatif-1 (equity 100%) Alternatif-2 (debt 50%)
EBIT 25 juta 25 juta
Bunga 0 10 juta
EBT 25 juta 15 juta
Pajak (20%) 5 juta 3 juta
EAT 20 juta 12 juta
RMS 20% 24%
RE 25% 25%

By Sunanto-Unpam
 Analisis Sumber Dana
2. Debt to Equity Ratio (DER)
• DER = Total Debt x 1 kali
Equity
Total Debt= Total kewajiban
Equity = Modal sendiri
Kriteria : Wajar bila DER di bawah 0,75

Dari Contoh di atas :

DER = 50 juta x 1 kali =1x
50 juta
By Sunanto-Unpam
 2. Biaya Modal (Cost Of Capital=COC)
• Setiap modal menanggung biaya.
• Biaya modal Individual dan Rata-rata tertimbang (WACC)
• Modal sendiri biayanya adalah hasil yang diharapkan
pemilik modal.
• Modal dari utang biayanya adalah bunga
• Bila bersumber dari modal sendiri dan utang, dicari biaya
modal rata-rata tertimbang (weighted average cost of
capital =WACC)
• WACC digunakan sebagai cut off rate, sebagai discount rate
terhadap arus kas masuk bersih investasi (Proceeds / net
cash inflow=NCI)
By Sunanto-Unpam
 2. Biaya Modal (Cost Of Capital=COC)
A. Biaya Modal Individual:
Menghitung Biaya Utang (kd)
1. Biaya Utang Dengan coba-coba dan interpolasi
• Biaya utang sebelum pajak 96.000 = 16.000 + ...+ 16.000 + 100.000
(1+kd) (1+kd)ᶺ5 (1+kd)ᶺ5
• Biaya utang dengan tarif pajak
Pada kd =18% , didapat nilai 93.740
Contoh: Pada kd = 17%, didapat nilai 96.790
Perusahaan mengeluarkan obligasi untuk
waktu 5 tahun, nilai nominal Dicari selisihnya (interpolasi)...........> tabel bawah
Rp.100.000, dengan bunga 16% per Selisih 1% = 790/3050 = 0,26%
thn. Bila obligasi laku dijual Rp.96.000,
Kd = 17% + 0,26% = 17,26%
berapa biaya utangnya?
Kd (%) Nilai Harga Net
Rumus: Jual
K*d = kd (1-T)
18 93740 96000 -2260
K*d = biaya utang setelah pajak
Kd = biaya utang sebelum pajak 17 96790 96000 790
T = tarif pajak Selisih 1% 3050 0 3050

By Sunanto-Unpam
 2. Biaya Modal (Cost Of Capital=COC)

2. Biaya Modal Sendiri Contoh:

a. Biaya saham preferen Saham preferen, nominal
b. Biaya saham biasa Rp.200.000 memberikan deviden
c. Biaya laba ditahan
sebesar 20%. Harga jual saham
a. Biaya Saham Preferen
tsb saat ini Rp. 175.000. Berapa
Rumus: biaya sahamnya?
Kp = A x B / PO
Kp = biaya modal dari saham preferen Menghitung Biaya Modal sendiri (kp)
A = nilai deviden (%)
B = nilai nominal saham
175.000 = 40.000/ kp
PO= harga jual saham saat ini Kp = (40.000/175.000) x 100%
= 22,86%
Kp = D/PO
D = Deviden
By Sunanto-Unpam
 2. Biaya Modal (Cost Of Capital=COC)
Biaya Modal Sendiri :
b. Biaya saham biasa c. Biaya laba ditahan
Rumus : Rumus :
Ke = D / PO Ke = (D / PO) + g
Ke = biaya modal dr saham biasa g = pertumbuhan deviden /thn
D = deviden
PO = harga saham saat ini
PO = D/(Ke-g)
PO = D/Ke D = PO . (Ke – g)
D = PO. Ke

By Sunanto-Unpam
2. Biaya Modal (Cost Of Capital=COC)

B. Biaya Modal Rata-Rata Tertimbang (WACC)

Jika sumber dana berasal dari modal sendiri (equity) dan utang (debt)
maka harus dicari Biaya Modal Rata-rata Tertimbang (Weighted
average
Komponen Cost of Capital =WACC)
Jumlah sebagai
Bobot discount factornya. (2) X(3)
biaya
baya (Rp) (%) (%) (%)

Utang jk pdk 1.000 20 15 3.0

Utang jk pjg 1.000 20 10 2.0
Modal sendiri 3.000 60 20 12.0

Jumlah 5.000 100 17,0

WACC

By Sunanto-Unpam
 2. Biaya Modal (Cost Of Capital=COC)

Komponen Biaya Kebutuhan Investasi Komponen Biaya kebutuhan Investasi

• Biaya Prainvestasi terdiri :
- Biaya pembuatan studi
- Biaya pengurusan izin-izin
• Biaya Operasional yang
terdiri dari :
• Biaya pembelian aktiva tetap seperti :
-Upah dan gaji karyawan
a. Aktiva tetap berwujud antara lain :
- Tanah - Biaya listrik
- Mesin-mesin - Biaya telepon dan air
- Bangunan
- Peralatan - Biaya pemeliharaan
- Investaris kantor - Pajak
- Aktiva berwujud lainnya
b. Aktiva tetap tak berwujud lainnya - Premi asuransi
- Goodwill
- Biaya pemasaran
- Hak cipta
- Lisensi - Biaya-biaya lainnya
- Merek dagang By Sunanto-Unpam
3. DEPRESIASI DAN AMORTISASI
• Depresiasi atau penyusutan adalah pengalokasian
harga perolehan aktiva tetap berwujud menjadi
biaya selama masa manfaatnya
• Amortisasi adalah penyusutan harta tak berwujud.
• Depresiasi dan amortisasi merupakan biaya non
tunai yang dicatat sebagai arus kas masuk dalam
studi kelayakan bisnis
• Depresiasi didasari oleh 3 faktor:
– Harga perolehan
– Nilai residu
– Umur ekonomis / masa manfaat
By Sunanto-Unpam
3. DEPRESIASI DAN AMORTISASI
Metode Depresiasi
• Metode Garis lurus (straight line mehod)
• Metode Jam Jasa (service hour method)
• Metode Hasil Produksi (productive output method)
• Metode Jumlah angka tahun (Sum of Years DM)
• Metode Saldo Menurun (declining balance method)
• Metode Saldo menurun ganda (double declining
balance method)

By Sunanto-Unpam
 3. DEPRESIASI DAN AMORTISASI
Metode Garis Lurus
Depesiasi = Harga perolehan-Nilai residu
Umur ekonomis
Contoh:
Mesin dengan harga perolehan Rp. 100.000.000
dengan taksiran residu Rp. 20.000.000, dengan umur
ekonomis 4 tahun. Berapa depresiasi setiap tahunnya?
Depresiasi = 100 juta – 20 juta = 20 juta / thn
4
By Sunanto-Unpam
3. DEPRESIASI DAN AMORTISASI
Metode Saldo Menurun Ganda
Tarif penyusutan 50% dari harga perolehan di tahun
pertama, dan di tahun berikutnya dari nilai sisa buku
tahun sebelumnya.

Thn Depresiasi
1 50% x 100 juta = 50 juta
2 50% x 50 juta = 25 juta
3 50% x 25 juta = 12,5 juta
4 50% x 12,5 juta = 6,25 juta
By Sunanto-Unpam
4. Proyeksi Rugi Laba (Projected Income Statement)
Perhitungan Rugi Laba adalah laporan keuangan yang menyajikan seluruh hasil
operasi (pendapatan/profitabilitas) dan beban yang dikeluarkan selama satu
periode tertentu.
Dalam Studi Kelayakan Bisnis, Proyeksi R/L harus dibuat untuk beberapa waktu
ke depan sebagai basis analisis arus kas

Perkiraan R/L umumnya berisi :

• Sumber-sumber pendapatan (Revenue)
• HPP barang terjual (COGS )
• Seluruh biaya (expenses)untuk memperoleh pendapatan
• EBITDA (earning before interest, tax and depreciation)
• EBIT (earning before interest and tax)
• EBT (earning before tax)
• EAT (earning after tax)

By Sunanto-Unpam
Laporan Rugi Laba (Income Statement)
PT.XYZ
Laporan Rugi Laba
Per 31 Desember

Penjualan Rp
HPP /COGS Rp
Laba kotor Rp

Biaya Operasi:
Biaya pemasaran Rp.
Biaya administrasi Rp.
Laba operasi Rp

Penerimaan/pengeluaran lain2:
Penerimaan lain2 Rp.
Pengeluaran lain2 RP.
Laba bersih sebelum pajak (EBT) Rp
Pajak Rp.
Laba Bersih setelah pajak (EAT) Rp.
Earning per Share (EPS)

By Sunanto-Unpam
Laporan Rugi Laba (Income Statement)
PT. ABC
Proyeksi Rugi Laba (Projected Income Statement)

Revenue (+)
Variable Cost/ COGS/RW cost (-)
Gross Margin XX
Operational cost (-)
EBITDA XX
Depreciation (-)
EBIT XX
Instalment of Loan (-)
Interest rate (-)
EBT XX
Tax (-)
EAT XX

By Sunanto-Unpam
5. Proyeksi Aliran Kas (Projected Cash flow)
PENERIMAAN KAS: PENGELUARAN KAS:
• Penjualan investasi, aktiva tetap • Pembeliaan saham, obligasi
• Emisi saham maupun , aktiva tetap lainnya
penambahan modal dalam
bentuk kas • Penarikan kembali saham,
• Pengeluaran obligasi, serta prive
bertambahnya utang yang • Pembayaran angsuran,
diimbangi dengan penerimaan pelunasan utang
kas
• Pembelian barang secara
• Berkurangnya aktiva lancar
tunai
selain kas yang diimbangi
dengan penerimaan kas • Pengeluaran untuk
• Penerimaan kas (sewa, bunga, membayar deviden, pajak,
deviden) denda, dll
By Sunanto-Unpam
5. Proyeksi Aliran Kas (Projected Cash flow)

Dalam menilai usulan investasi faktor faktor yang

perlu diperhatikan:
a. Proyeksi Arus kas (Projected cash flow)= Proceeds
b. Nilai waktu dari uang (Time value of money)

Konsep Time value of money atau disebut nilai waktu

uang adalah merupakan suatu konsep yang menyatakan
bahwa nilai uang sekarang akan lebih berharga dari pada
nilai uang masa yang akan datang atau suatu konsep
yang mengacu pada perbedaan nilai uang yang
disebabkan karena perbedaaan waktu.
By Sunanto-Unpam
5. Proyeksi Aliran Kas (Projected Cash flow)
PRESENT VALUE (PV = Nilai sekarang)
• Adalah nilai uang sekarang yang akan diperoleh atau dibayar dimasa
yang akan datang dengan tingkat suku bunga tertentu pada setiap
periode. Caranya dengan mengalikan Proyeksi Income Statement (IS)
atau Proyeksi Cashflow (CF) ataupun Proyeksi Proceeds dengan
Discount Factor (DF) tertentu.
• Rumus PV = FV / (1+i) ᶺt
PV = FV x DF
PV       = Present Value ( Nilai Sekarang)
FV       = Future value (Arus kas mendatang tahun ke-t)
i          = Rate (Tingkat bunga)
^t        = Tahun Ke-t (dibaca dan dihitung pangkat t).
DF = Discount factor =1/ (1+i) ᶺt
By Sunanto-Unpam
5. Proyeksi Aliran Kas (Projected Cashflow)

Proceed, Discount Factor, dan Present Value

Tahun Outlay Proceeds Discount Factor Present Value (PV)
DF, 15% (Proceed x DF)
0 1000
1 600 0,87 512
2 500 0,76 378
3 400 0,66 263
4 300 0,57 172
5 200 0,50 99
1000 2000 PV Proceeds 1434

By Sunanto-Unpam
5. Proyeksi Aliran Kas (Projected Cash flow)
Aturan utama hindari
kesalahan proyeksi cash
flow
 Harus didasarkan pada arus
kas bukan laba akuntansi
 Hanya arus kas incremental
(tambahan) yang relevan
 Timing arus kas
Cara membedakan Arus Kas
dengan Laba Akuntansi :
 Kos aktiva tetap (cost of
fixed asset)
 Biaya non kas (non cash
charge)
 Perubahan dalam modal
kerja operasi
 Biaya bunga tidak
termasuk arus kas proyek

By Sunanto-Unpam
5. Proyeksi Aliran Kas (Projected Cash flow)

Berkaitan dengan SKB,

perhitungan terhadap
aliran kas sangat penting
dilakukan karena laba
dalam pengertian
akuntansi tidak sama
dengan kas masuk
bersihnya yang bagi
investor justru lebih
penting untuk diketahui

By Sunanto-Unpam
 Tabel Perhitungan Arus Kas (Cash Flow)
item Tahun 1 ... Tahun n

Arus kas masuk (1):

Penerimaan
Nilai sisa aktiva
Nilai sisa modal
Arus kas keluar (2):
Biaya investasi
Biaya operasi
Tambahan biaya
Pajak

Arus kas bersih (1-2) Rp Rp Rp

By Sunanto-Unpam
 Aliran Kas (Cash Flow) Dalam Investasi
Aliran Kas (Cashflow)
• Ada berbagai cara penilaian
usulan investasi didasarkan
pada aliran kas (cash flow)
dan bukan pada keuntungan
yang dilaporkan dalam buku.
Hal ini dikarenakan untuk
mendapatkan keuntungan
tambahan bagi perusahaan
dan juga perusahaan harus
mempunyai kas untuk
ditanamkan kembali.
Initial Cash Flow
• Initial Cash Flow (capital
outlay) atau lebih dikenal
kas awal yang merupakan
pengeluaran-pengeluaran
pada awal periode untuk
investasi. Sebagai contoh
biaya pra-investasi, adalah
pembelian tanah, gedung,
mesin, peralatan, dan
modal kerja.

By Sunanto-Unpam
 Aliran Kas (Cash Flow) Dalam Investasi
Operasional Cash Flow
Merupakan kas yang diterima atau dikeluarkan
pada saat operasi usaha, atau aliran kas yang
terjadi selama umur investasi. Berasal dari
penghasilan yang diterima dikurangi biaya-biaya
yang dikeluarkan pada suatu periode
• Aliran kas masuk bersih (net cash inflow), disebut
juga Proceeds
• Proceeds bersumber dari laba setelah pajak (EAT)
dan depresiasi

By Sunanto-Unpam
Aliran Kas (Cash Flow) Dalam Investasi
RUMUS PROCEEDS (Net Cash Inflow)

• Proceeds bila menggunakan modal sendiri :

Proceeds  = EAT  + Depresiasi

• Proceeds bila berasal dari modal sendiri dan Utang

Proceeds  = EAT  + Depresiasi +  Bunga (1 – Pajak )
Proceeds = EBIT (1-Pajak) + Depresiasi

By Sunanto-Unpam
Aliran Kas (Cash Flow) Dalam Investasi
Terminal Cash Flow
Merupakan uang kas yang diterima pada saat usaha
tersebut berakhir, atau umur ekonomisnya berakhir.
Terminal cashflow ini dapat diperoleh pada akhir
umur ekonomis suatu investasi, diperoleh dari nilai
sisa (residu) dari aktiva dan modal kerja yang
digunakan untuk investasi

By Sunanto-Unpam
 Aliran Kas (Cash Flow) Dalam Investasi
• Modal Kerja yang digunakan
• Nilai Residu suatu oleh perusahaan akan selalu
investasi merupakan berputar setiap periode
nilai aktiva pada akhir tertentu.   Pada akhir umur
ekonomis aktiva yang
umur ekonomisnya yang bersangkutan habis, maka
dihitung dari nilai buku modal kerjanya tidak lagi terikat
aktiva yang pada aktiva tersebut dan dapat
bersangkutan.  Besarnya digunakan untuk kegiatan yang
lain.  Pada  saat itulah modal
nilai residu  ini sangat kerja merupakan modal aliran
penting dalam kas masuk.  Karena terjadinya
perhitungan biaya hanya pada akhir umur eknomis
saja, maka aliran yang berasal
depresiasi dan aliaran
dari modal kerja termasuk
kas untuk perusahaan. dalam terminal cashflow.
By Sunanto-Unpam
Contoh : Bila tanpa hutang
1. PT. ABC akan mendirikan usaha dengan nilai investasi senilai
Rp.300.000.000, dengan dibiayai modal sendiri. Umur
Ekonomis 3 tahun disusutkan dengan metode garis lurus
tanpa nilai sisa. Perkiraan pendapatan setiap tahun selama
umur ekonomis Rp. 400.000.000,- biaya tunai Rp.
200.000.000,- (belum termasuk penyusutan), pajak 20%.
Hitung Operasional Cash Flow / Aliran Kas Bersih (Proceeds)

By Sunanto-Unpam
Jawab :
Penyusutan  Nilai Investasi  Rp. 300.000.000  Rp. 100.000.000 / Thn
Umur Ekonomis 3
Estimasi Laba / Rugi :
Pendapatan Rp. 400.000.000
Biaya :
Biaya Tunai Rp. 200.000.000
Biaya Penyusutan Rp. 100.000.000 +
Total Biaya Rp. 300.000.000 -
Laba Sebelum Pajak Rp. 100.000.000
Pajak (20%) Rp. 20.000.000 -
EAT Rp. 80.000.000

Proceeds = EAT + Depreciation

= Rp. 80.000.000 + Rp. 100.000.000
= Rp. 180.000.000
By Sunanto-Unpam
2. Bila ada hutang
PT. ABC akan mendirikan usaha dengan nilai investasi senilai
Rp.300.000.000. 50% dari investasi modal pinjaman dengan
bunga 25% pertahun, sisa modal sendiri. Umur Ekonomis 3
tahun disusutkan dengan metode garis lurus tanpa nilai sisa.
Perkiraan pendapatan setiap tahun selama umur ekonomis
Rp. 400.000.000,- dengan biaya tunai Rp. 200.000.000,-
(belum termasuk penyusutan), pajak 20%.
Hitung arus Kas Bersih (Proceeds) ?

Jawab :

Penyusutan  Rp. 300.000.000  Rp. 100.000.000

3
By Sunanto-Unpam
Projeksi Laba / Rugi :
Pendapatan Rp. 400.000.000
Biaya :
Biaya Tunai Rp. 200.000.000
Biaya Penyusutan Rp. 100.000.000 +
Total Biaya Rp. 300.000.000 -
Laba Usaha (EBIT) Rp. 100.000.000
Bunga Rp. 37.500.000 –
EBT Rp. 62.500.000
Pajak (20%) Rp. 12.500.000 -
EAT Rp. 50.000.000

By Sunanto-Unpam
Menghitung PROCEEDS

Rumus ke-1
Aliran Kas Bersih (Proceeds )
= EAT + Depreciation + Bungga (1- Tax)
= Rp. 50.000.000 + Rp. 100.000.000 + Rp.37.500.000 (1-20%)
= Rp. 150.000.000 + Rp. 37.500.000 (1-0,2)
= Rp. 150.000.000 + Rp. 30.000.000.
= Rp. 180.000.000

Rumus ke-2
Arus Kas bersih (Proceeds)
= EBIT (1-Tax) + Depreciation
= 100.000.000 (1-20%) + 100.000.000
= 80.000.000 + 100.000.000
= 180.000.000

By Sunanto-Unpam
3. PT.AGRA melakukan investasi di bidang SPBU dengan biaya
untuk pembelian tanah lokasi Rp. 1,5 Milyar, pembangunan
dan prasarana Rp. 645 Juta, pembelian peralatan Rp.515 Juta
dan inventaris kantor Rp. 20 Juta dan modal kerja Rp.70 Juta,
serta biaya pendahuluan Rp. 250 Juta. Umur ekonomis 5
Tahun dan disusutkan dengan metode garis lurus. Bangunan
dan prasarana dengan nilai sisa 20% dari nilai aktiva,
sedangkan peralatan dan inventaris dengan nilai sisa 50%.
Diperkirakan akan menghasilkan EAT setiap tahun selama
umur ekonomis sebesar Rp.750 Juta (diperkirakan tingkat
bunga yang berlaku / COC sebesar 22%)
Hitunglah Cash Flow ( Proceeds) Investasi tersebut!

By Sunanto-Unpam
Jawab :
Initial Cash Flow / Nilai Investasi :
Pembelian Tanah Rp. 1.500.000.000
Pembangunan & Prasarana Rp. 645.000.000
Peralatan Rp. 515.000.000
Inventaris Kantor Rp. 20.000.000
Modal Kerja Rp. 70.000.000
Pra Pendahuluan Rp. 250.000.000 +
TOTAL Rp. 3.000.000.000

Penyusutan Bangunan dan Prasarana

 Rp. 645.000.000 - Rp.129.000.000  Rp. 103.200.000

5
By Sunanto-Unpam
Penyusutan Peralatan dan Inventaris

 Rp. 535.000.000 - Rp.267.500.000  Rp. 53.500.000

5
Penyusutan = Rp. 103.200.000 + Rp. 53.500.000
= Rp. 156.700.000
OCF = Rp. 750.000.000 + Rp. 156.000.000
= Rp. 906.700.000
Tahun Initial Cash Flow(000)
Cash Inflow
0 Rp. 3.000.000
1 Rp. 906.700
2 Rp. 906.700
3 Rp. 906.700
4 Rp. 906.700
5 Rp. 1.373.200
 OCF + Terminal Cash Flow
By Sunanto-Unpam
 Studi Kelayakan Bisnis
Modul-12

KRITERIA (METODE) PENILAIAN INVESTASI

 Payback Period (PP)
 Net Present Value (NPV)
 Profitability Index (PI)
 Internal Rate of Retun (IRR)
 Average Rate of Return (ARR)

By Sunanto-Unpam
 Penilaian dan Pemilihan Investasi
Kriteria menentukan kelayakan suatu bisnis/investasi :
• Payback Period (PP)
• Net Present Value (NPV)
• Profitability Index (PI)
• Internal Rate of Return (IRR)
• Average Rate of Return (ARR)
• Rasio keuangan seperti rasio likuiditas, solvabillitas,
aktifitas, dan profibilitas. Penggunaan rasio keuangan ini
sebaiknya digunakan atas pemberian pinjaman kepada
usaha yang sudah pernah berjalan sebelumnya atau
sedang berjalan.
By Sunanto-Unpam
 Payback Period (PP)
Payback Period (PP)

By Sunanto-Unpam
 Pay back Period (PP)
Contoh

• Suatu Proyek memerlukan biaya investasi Rp. 1 M, dan

diharapkan cashflow tahun pertama dan 4 thn selanjutnya
adalah dalam jutaan Rp.600 , Rp.500, Rp.400, Rp.300,
Rp.200.
• Berapa PP dan apakah layak?

By Sunanto-Unpam
Pay back Period (PP)
Contoh
Tahun Outlay Proceeds Kumulatif
0 1000
1 600 600
2 500 1100
3 400 1500
4 300 1800
5 200 2000
1000 2000
PP 1,8 tahun
Opini LAYAK

By Sunanto-Unpam
 Payback Period (PP)
• Metode payback period merupakan
metode penilaian investasi yang
sangat sederhana perhitungannya,
sehingga banyak digunakan
perusahaan
• Keunggulan metode payback
period adalah sebagai berikut:
a) Perhitungannya mudah
dimengerti dan sederhana.
b)Mempertimbangkan arus kas dan
bukan laba menurut akuntansi.
c) Sebagai alat pertimbangan risiko
karena makin pendek payback
makin rendah risiko kerugian..
By Sunanto-Unpam
• Tetapi di lain pihak metode ini
mempunyai kelemahan-
kelemahan, yaitu:
a) Tidak memperhatikan nilai
waktu uang.
b) Mengabaikan arus kas masuk
yang diperoleh sesudah payback
period suatu rencana investasi
tercapai.
c) Mengabaikan nilai sisa
(salvage value) investasi.
• Jadi pada umumnya digunakan
sebagai pendukung metode lain
yang lebih baik
 Net Present Value (NPV)
Net Present Value (NPV)
• Untuk mengetahui profitabilitas investasi (dalam value atau Rp)
• SELISIH antara nilai sekarang dari investasi (outlay) dengan penerimaan kas
bersih (proceeds) di masa datang
Rumus
• NPV = PV Proceed – PV Outlay
PV proceed = Nilai sekarang (PV) dari kas masuk (proceed)
PV outlay = Investasi awal (capital outlay) atau initial investment
Kriteria Layak
NPV > 0 , usulan proyek bisnis diterima
NPV = 0 , usulan proyek bisnis diterima atau ditolak
NPV < 0 , usulan proyek bisnis ditolak
Resume NPV
• Makin tinggi income, makin tinggi NPV
• Makin lebih awal datangnya income, makin tinggi NPV
• Makin tinggi discount rate, makin rendah NPV
By Sunanto-Unpam
 Net Present Value (NPV)
Net Present Value (NPV) Contoh

• Suatu Proyek memerlukan biaya investasi Rp. 1 M, dan

diharapkan cashflow tahun pertama dan 4 thn selanjutnya
adalah dalam jutaan Rp.600 , Rp.500, Rp.400, Rp.300,
Rp.200. Jika asumsi suku bunga 15% per tahun.
• Berapa NPV dan apakah layak?

By Sunanto-Unpam
Net Present Value (NPV)
Contoh
Tahun Outlay Proceeds Discount Factor Present Value (PV)
DF, 15% (Proceed x DF)
0 1000
1 600 0,8696 512
2 500 0,7561 378
3 400 0,6575 263
4 300 0,5718 172
5 200 0,4972 99
1000 2000 PV Proceeds 1434
PV Outlays 1000
NPV 434
Opini LAYAK

By Sunanto-Unpam
 Y-0 Deskripsi
Modal Awal 200 jt
Investasi A Beli Rumah 200 jt, terus dikontrakkan 15
jt/thn, diakhir tahun dijual Rp.225 jt.
Asumsi faktor risiko 10%

Investasi B Beli emas 200jt. Kenaikan harga emas

dalam setahun 10%.
Investasi C Beli deposito 12 bln, dengan bunga
10%/thn. Sementara bunga tabungan 4%

Jika saling meniadakan (mutually exclusive):

a. Hitung NPV masing2 alternatif investasi
b. Pilih investasi yang paling menguntungkan

By Sunanto-Unpam
Net Present Value (NPV)
Contoh
• NPV investasi A

• NPV investasi B

• NPV investasi C

By Sunanto-Unpam
 Profitability Index (PI) atau BCR
Profitability Index (PI)
• Perbandingan antara nilai sekarang kas masuk (proceeds) dengan kas
keluar (outlay)
• Disebut juga BCR (benefit cost ratio)
RUMUS
• PI = PV proceeds
PV Outlay
PV= present value
PV proceeds = PV kas masuk = PV CIF
PV outlay = PV kas keluar = PV COF = PV Io

Kriteria layak
PI > 1

By Sunanto-Unpam
 Profitability Index (PI) atau BCR
Contoh
• Suatu proyek memerlukan investasi awal Rp. 18 juta. Umur
proyek 5 thn. Jika suku bunga diasumsikan sama setiap
tahun sebesar 12%, dan arus kas kas masuk bersih pun
sama Rp. 5,7 jt/thn
• Hitung PI dan apakah layak?

By Sunanto-Unpam
Profitability Index (PI) atau Benefit Cost Ratio (BCR)
Contoh
Tahun Outlay Proceeds Discount Factor Present Value (PV)
DF, 10% (Proceed x DF)
0 1000
1 600 0,8696 512
2 500 0,7561 378
3 400 0,6575 263
4 300 0,5718 172
5 200 0,4972 99
1000 2000 PV Proceeds 1434
PV Outlays 1000
PI 1,434
Opini LAYAK

By Sunanto-Unpam
 Internal Rate Of Return (IRR)
Internal Rate of Return (IRR)
• Mencari tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang dari projeksi
arus kas dimasa datang, dengan mengeluarkan investasi awal (NPV=0)
Rumus :
IRR = i 1 + NPV1 x ( i2 – i1)
(NPV 1 – NPV 2)
I1 = bunga/discount rate, pada NPV1 (positif)
I2 = bunga/discount rate, pada NPV2 (negatif)
NPV1 = NPV yang positif
NPV2 = NPV yang negatif

Satuan : persen (%)

Kriteria Layak :
IRR > RoR yang ditentukan
By Sunanto-Unpam
 Internal Rate Of Return (IRR)
Contoh

• Suatu Proyek memerlukan biaya investasi Rp. 1 M, dan

diharapkan cashflow tahun pertama dan 4 thn selanjutnya
adalah dalam jutaan Rp.600 , Rp.500, Rp.400, Rp.300,
Rp.200. Jika asumsi suku bunga 15% per tahun.
• Berapa IRR dan apakah layak?

By Sunanto-Unpam
Internal Rate of Return (IRR)
Contoh
Thn Outlay Proceeds DF, 15% PV-1 DF, 30% PV-2
(DF, 15%) (DF, 30%)
0 1000
1 600 0,8696 512 0,6897 414
2 500 0,7561 378 0,4756 238
3 400 0,6575 263 0,3280 131
4 300 0,5718 172 0,2262 68
5 200 0,4972 99 0,1560 31
2000 PV Proceed 1434 PV Proceed 882
PV Outlays 1000 PV Outlay 1000
NPV-1 434 NPV-2 (118)
IRR 26,7%
Opini LAYAK

By Sunanto-Unpam
Discounted Method (NPV, PI, IRR)
Contoh
Thn Outlay Proceeds DF, 15% PV-1 DF, 30% PV-2
(DF, 15%) (DF, 30%)
0 1000
1 600 0,8696 512 0,6897 414
2 500 0,7561 378 0,4756 238
3 400 0,6575 263 0,3280 131
4 300 0,5718 172 0,2262 68
5 200 0,4972 99 0,1560 31
2000 PV Proceed 1434 PV Proceed 882
PV Outlays 1000 PV Outlay 1000
NPV-1 434 NPV-2 (118)
NPV 434 IRR 26,7%
PI 1,434 Opini LAYAK

By Sunanto-Unpam
 Average Rate Of Return (ARR)
Disebut juga financial statemen method, atau accounting rate of return,
karena dalam perhitungannya digunakan angka laba akuntansi (EAT).
ARR untuk mengukur profitabilitas Investasi
RUMUS :
ARR rata2 investasi = Rata rata EAT x 100%
Rata rata investasi
ARR initial investment = Rata rata EAT x 100%
Initial Investment
• EAT = Earning after tax (Laba sesudah pajak)
• Initial Investment = Outlay = Modal awal
• Rata rata EAT = besarnya EAT dibagi umur invetasi
• Rata rata investasi = Investasi di tambah residu dibagi 2
Satuan : persen (%)
Kriteria Layak
ARR > RoR
By Sunanto-Unpam
Average Rate Of Return (ARR)
Contoh
• Penggantian mesin lama yang masih memiliki
nilai buku Rp. 2 jt dengan mesin baru senilai
Rp. 18,5jt, dengan biaya pemasangan Rp 1,5jt.
Penggantian tersebut dapat menghemat biaya
sebesar Rp 7,1 jt setiap tahun selama 5 thn.
Depresiasi dengan straight line method. Asumsi
tarif pajak 40%
• Hitung proceeds dan
• Hitung ARR
By Sunanto-Unpam
Contoh ARR
Tambahan penghematan 7,1 jt
Depr. Mesin baru 4 jt
Depr. Mesin lama (400 rb)
Tambahan depr. 3,6 jt
Tambahan EBT 3,5 jt
Pajak, 40% (1,4 jt)
Tambahan EAT 2,1 jt

Investasi = (18,5jt + 1,5jt) – 2 jt

= 18 jt
Proceeds = EAT + Deprec
= 2,1 jt + 3,6 jt = 5,7 jt

ARR initial Investment ARR rata-2 investasi

= EAT / Investasi = EAT / Rata-rata Investasi
= 2,1 jt x 100% = 2,1 jt x 100%
18 jt 9 jt
= 11,67% = 23,33%

By Sunanto-Unpam
Average Rate of Return (ARR)
Contoh
Deskripsi Outlay Total
Y-0 Y-1 Y-2 Y-3 Y-4 Y-5

1000

EAT 600 500 400 300 200 2000

ARR initial Investment 40%

ARR rata-2 investasi 80%

By Sunanto-Unpam
Kriteria Penilaian Investasi
Contoh
• Suatu rencana proyek bisnis untuk masa 4 thn membutuhkan
capital outlay Rp. 1 M, dimana 90 % dialokasikan untuk
capital investment, dan sisanya untuk working capital.
Sumber dana 60% berasal dari equity dan sisanya dari debt
dengan bunga 15%. Biaya dari modal sendiri ditetapkan 10%.
Installment of loan selama 4 tahun konstan. Asumsi tarif pajak
25%. Sementara projeksi EBITDA untuk 4 tahun ke depan
adalah 375 jt, 650 jt, 975 jt, dan 1200 jt.
• Hitung EAT dan Aliran kas (Proceed)
• Hitung NPV, PI, IRR, PP, ARR
• Opini dan Rekomendasi?

By Sunanto-Unpam
WACC = (40%x15%)+ (60%x 10%)= 12%
Projected Income Statement
(IDR-Mio, dalam jutaan rupiah)

Y-0 -1 Y-2 Y-3 Y-4

Capital Outlay 1000
Revenue
Variabel/RW cost
Gross margin
Operational cost
EBITDA 375 650 975 1200
Depreciation (225) (225)(225)(225)
EBIT 150 425 750 975
Installment of loan (100) (100) (100) (100)
Interest rate 15% (60) (45) (30) (15)
EBT (10) 280 620 860
Tax 25% 0 (70) (155) (215)
EAT (10) 210 465 645
By Sunanto-Unpam
Proyeksi Aliran Kas (Projected Cash flow)
Contoh
Year EAT Deprec EBIT (1-Tax) Proceeds DF, PV-1 DF, PV-2
12% 45%

1 (10) 225 113 338 0,8989 301 0,6897 233

2 210 225 319 544 0,7972 433 0,4756 259

3 465 225 563 788 0,7118 561 0,3280 258

4 645 225 731 956 0,6355 608 0,2262 216

1310 2625 1903 966

By Sunanto-Unpam
Analisis Arus Kas (Cash flow for Analysis)

• NPV

• PI

• IRR

By Sunanto-Unpam
Analisis Arus Kas (Cash flow for Analysis)

• IRR

• PP

• ARR

By Sunanto-Unpam
Analisis Arus Kas (Cash flow for Analysis)
Contoh
Year EAT Deprec EBIT (1-Tax) Proceeds DF, PV-1 DF, 45% PV-2
12%

1 (10) 225 113 338 0,8989 301 0,6897 233

2 210 225 319 544 0,7972 433 0,4756 259

3 465 225 563 788 0,7118 561 0,3280 258

4 645 225 731 956 0,6355 608 0,2262 216

1310 2625 1903 966

NPV 903 IRR 43,8%

PI 1,90 ARR-av 59,5%

PP 2,2 th ARR-in 32,8%

By Sunanto-Unpam
 Pemilihan Prioritas Bisnis
Pemilihan proyek bisnis yang memberikan benefit maksimum
Skenario Prioritas Bisnis / Proyek / Investasi
a. Saling Meniadakan (Mutually exclusive)
• Memilih salah satu dari bebrapa alternatif proyek
• Dipakai jika proyek A dipilih, maka proyek lain tidak dipilih.
• Tolok ukur pemilihan menggunakan NPV atau IRR
b. Cross Over Discount Rate Analysis (CODR Analysis)
• alat analisis dalam pemilihan proyek berdasarkan nilai
NPV pada beberapa discount rate.
• Dengan diketahuinya discount rate pada titik CODR, maka
dapat diketahui proyek mana yang paling menguntungkan
untuk dikerjakan.
By Sunanto-Unpam
 Pemilihan Prioritas Bisnis
Pemilihan proyek bisnis yang memberikan benefit maksimum
Skenario Prioritas Bisnis / Proyek / Investasi
a. Saling Meniadakan (Mutually exclusive)
• adalah proyek yang memiliki fungsi yang sama dan bersaing satu sama lainnya.
Penerimaan suatu proyek akan mengeliminir proyek lainnya yang setara.
Memilih salah satu dari beberapa alternatif proyek
• Dipakai jika proyek A dipilih, maka proyek lain tidak dipilih.
• Tolok ukur pemilihan menggunakan NPV atau IRR
b. Skenario Saling bebas (Independent ) yakni proyek yang cash flownya tidak
berhubungan atau tidak tergantung diantara satu proyek dengan proyek
lainnya. Penerimaan atas salah satu proyek dengan alasan tertentu tidak akan
mengeliminasi proyek lainnya
c. Skenario Cross Over Discount Rate Analysis (CODR Analysis)
• alat analisis dalam pemilihan proyek berdasarkan nilai NPV pada beberapa
discount rate.
• Dengan diketahuinya discount rate pada titik CODR, maka dapat diketahui
proyek mana yang paling menguntungkan untuk dikerjakan.
By Sunanto-Unpam
 Pemilihan Prioritas Bisnis
Nama Proyek Nilai PI Nilai Arus kas
Proyek masuk
Proyek A 1,2 2.000 2.400
Proyek B 0,8 1.500 1.200
Proyek C 1,1 1.000 1.100
Jumlah 4.500 4.700

d. Skenario Saling Terkait (Dependent = Contingency)

yakni proyek yang cash flownya berhubungan atau tergantung
diantara satu proyek dengan proyek lainnya
• Prakiraan arus kas masuk dihasilkan dengan mengalikan nilai PI
dan nilai proyek. Untuk mencari nilai PI gabungan adalah dengan
membagi 4.700/4.500 = 1,044. Oleh karena nilai PI gabungan
lebih besar dari satu, makaBysecara gabungan ketiga proyek
Sunanto-Unpam
 Pemilihan Prioritas Bisnis
e. Keterbatasan Finansial (Capital Budget f. Biaya Efektif (Cost Efective)
Constrain)

• Ada beberapa proyek yang layak, • Pengurutan proyek-proyek

tetapi terbatas dananya, sehingga didasarkan pada sumber
hanya satu atau beberapa proyek
daya yang mendesak untuk
yang memenuhi syarat yang akan
direalisasikan. segera dimanfaatkan,
• Kriteria : Nilai proyek, Nilai PI, Arus seperti misalnya tenaga
kas masuk, ketersediaan dana, kerja yang menganggur.
rencana sisa dana terkecil, dan nilai Seperti kita ketahui
NPV proyek yang paling baik.
besarnya tingkat
• Akan terdapat dua akibat, yaitu
mendahulukan proyek yang paling pengangguran akan
layak, dan menunda proyek lain, berdampak luas pada
atau menghapus proyek lain karena meningkatnya kemiskinan
peluang penundaan tidak ada
By Sunanto-Unpam
 NPV, IRR, PI, dan Prioritas Bisnis
Proyek NPV (juta) IRR (%) PI

A 296,03 26,11 1,39

B 256,25 30,06 1,58

C 172,56 30,56 1,39

Dilihat dari NPV

• Proyek A lebih dipilih
Dilihat dari IRR
• Proyek C lebih dipilh
Dilihat dari PI
• Proyek B lebih dipilih

By Sunanto-Unpam
 NPV, IRR, PI, dan Prioritas Bisnis
• Dalam kondisi demikian timbul keraguan investor
• Kriteria pendukung
– Jumlah investasi masing-masing proyek
– Umur ekonomi proyek
– Payback period
• Faktor lainnya :
– Lokasi proyek
– Lingkungan masyarakat
– Prospek pengembangan usaha
– Persediaan bahan baku
– Pengalaman dan interest dari investor

By Sunanto-Unpam
ARR dan Prioritas Proyek/Investasi
Tahun Proyek Proyek Proyek
A B C
EAT Proceed EAT Proceed EAT Proceed

1 6000 11000 4000 9000 2000 7000

2 5000 10000 4000 9000 3000 8000

3 4000 9000 4000 9000 4000 9000

4 3000 8000 4000 9000 5000 10000

5 2000 7000 4000 9000 6000 11000

ROI 45% 45% 45%

By Sunanto-Unpam
NPV, IRR dan Prioritas Proyek/Investasi
Contoh hasil NPV dan IRR Pembahasan
• Capital rationing dilakukan
pada umumnya dengan
menggunakan IRR atau NPV.
Misalnya, jika limit yang
ditetapkan sebanyak 1,000,000,
berdasarkan kriteria IRR maka
proyek yang dipilih adalah
proyek A, B, dan D atau B dan
C. Namun, jika dilihat dari
kriteria NPV, maka yang terpilih
adalah proyek A dan C.

By Sunanto-Unpam
Cross Over Discount Rate (CODR)
Contoh
Discount rate Proyek A Proyek B

15% 43,73 41,08

18% NPV-1 29,79 NPV-1 29,5

21% NPV-2 18,49 NPV-2 20,06

25% 6,58 10,01

30% -4,57 0,49

By Sunanto-Unpam
Cross Over Discount Rate (CODR)
Contoh
CODR = i1 + (NPVB1 – NPVB2)
(NPVA1-NPVA2) – (NPVB1-NPVB2)
i1- i2 i1 – i2
= 8,47%

NPV E= NPVA1 – NPVA2 (i codr – i1) + NPVA1

= 25,98 juta

IRR proyek A = 27,75%

IRR proyek B = 30,30%

By Sunanto-Unpam
Cross Over Discount Rate (CODR)
Contoh
NPV

Poyek A

25,9 CODR
Proyek B

Rate
18,47%

• Bila RoR> CODR …..Proyek B lebih menguntungkan

• Bila RoR < CODR ….Proyek A lebih menguntungkan
By Sunanto-Unpam
 Pemilihan Prioritas Bisnis
Alternatif -1 Alternatif-2
Dilihat dari pemanfaatan jumlah tenaga kerja Berdasar biaya proyek yang paling kecil

Nama Tenaga Ongkos Nama Ongkos Tenaga

Proyek Kerja Proyek Proyek Proyek Kerja
G 3.200 7.000 D 500 200
F 3.000 6.500 B 1.000 600
C 2.500 4.200 E 1.800 1.000
A 1.200 2.500 A 2.500 1.200
E 1.000 1.800 C 4.200 2.500
B 600 1.000 F 6.500 3.000
D 200 500

Jumlah 11.700 23.000 jumlah 16.500 8.500

By Sunanto-Unpam
 Pemilihan Prioritas Bisnis
Alternatif-3 Alternatif-4
Berdasarkan manfat neto terbesar Berdasar Pemanfaatan Tenaga Kerja
Nama Manfaat Tenaga Ongkos Nama Ongkos Tenaga
Proyek Neto Kerja proyek Proyek Proyek Kerja
G 1.400 3.200 7.000 D 500 200
B 800 600 1.000 B 1.000 600
A 700 1.200 2.500 E 1.800 1.000
D 600 200 500 A 2.500 1.200
C 4.200 2.500
G 7.000 3.200

Jumlah 5.200 11.000

jumlah 17.000 8.700

By Sunanto-Unpam
 Pemilihan Prioritas Bisnis
Interpretasi Hasil: (asumsi capital outlay 11 M)
• Jika memilih alternatif-1, proyek yang diambil adalah G dan F yang
menyerap tenaga kerja 6.200 orang, tapi kekurangan dana 2,5 M.
• Jika memilih alternatif -2, proyek yang diambil adalah D,B,E,C,F, yang
menyerap tenaga kerja 8.500 orang, tetapi kekurangan dana 5,5 M yang
harus disiapkan pada anggaran tahun mendatang.
• Jika memilih alternatif -3, proyek yang diambil G,B,A,D, yang menyerap
tenaga kerja 5.200 orang dengan tanpa kekurangan dana karena nilai
proyek proyek tsb persis 11 milyar.
• Jika memilih alternatif -4, memang jumlah tenaga kerja yang terserap
paling banyak, tetapi jumlah kekurangan dana adalah yang terbesar pula
• Jadi, sebenarnya pemilihan alternatif tergantung dari situasi dan
kondisinya

By Sunanto-Unpam
 Diskusi IRR dan NPV
• IRR umumnya digunakan
untuk pengambilan
keputusan untuk single
project bukan mutually
exclussive project (proyek
yang saling menghilangkan).
• Untuk mutually exclusive
project, kriteria NPV lebih
dominan digunakan dimana
proyek dengan NPV lebih
besar akan dipilih walaupun
memiliki IRR yang lebih kecil
By Sunanto-Unpam
• NPV menunjukkan kekayaan
yang dihasilkan atau bertambah
dari suatu investasi, sementara
IRR menunjukkan tingkat
returnnya. Jadi tergantung pada
preferensi investor.
• Makin tinggi income, makin
tinggi NPV
• Makin lebih awal datangnya
income, makin tinggi NPV
• Makin tinggi discount rate,
makin rendah NPV
 Diskusi IRR dan NPV
• Dua kriteria utama
investasi dalam aset riil
adalah net present value
(NPV) dan internal rate of
return (IRR). Logika dasar
yang perlu dipahami
tentang NPV dan IRR
adalah keduanya
memerlukan tiga input
utama yaitu arus kas,
timing, dan risiko.
By Sunanto-Unpam
• Timing adalah berapa lama
proyek investasi mampu
mendatangkan kas masuk
dan besarnya kas ini untuk
setiap periode.
• Risiko mencerminkan
ketidakpastian atau
kemungkinan timbulnya
kerugian atau hasil yang tidak
diharapkan. Semakin besar
risiko, semakin besar batas
return yang diminta investor.
 Diskusi IRR dan NPV
Perbedaan Metode NPV Dan IRR
1. Fokus NPV adalah berapa tambahan nilai proyek pada nilai perusahaan
dengan asumsi semua arus kas dapat direalisir. Fokus IRR memberikan
indikasi tingkat hasil pengembalian proyek jika sesuai dengan yang
diharapkan.
2. Jika kedua metode digunakan untuk menilai satu proyek maka kedua
metode ini selalu memberikan kesimpulan yang sama karena NPV positif
dari suatu proyek akan memberikan IRR yang lebih besar dari biaya modal.
3. Jika proyek yang dinilai bersifat eksklusif (mutually exclusive) kedua
metode NPV dan IRR dapat menghasilkan penilaian (kesimpulan) yang
berbeda. Konflik antara kedua metode NPV dan IRR terjadi karena profil
NPV dari proyek berbeda, misalnya biaya investasi berbeda dan umur
proyek lebih panjang dari yang lain.

By Sunanto-Unpam
 Pilihan Leasing atau Beli
Leasing ?
• Apabila dihadapkan kondisi
apakah untuk pengadaan
aktiva tetap, misalnya mesin
dan peralatan, akan
dilakukan melalui Leasing
atau membeli, bagaimana
menentukannya
Pengertian leasing
• LEASING ( SEWA-GUNA-USAHA)
Leasing atau sewa guna usaha adalah
setiap kegiatan pembiayaan
perusahaan dalam bentuk
penyediaan barang – barang modal
untuk digunakan oleh suatu
perusahaan untuk jangka waktu
tertentu. Secara umum leasing artinya
Equipment funding, yaitu pembiayaan
peralatan barang modal untuk
digunakan pada proses produksi
suatu perusahaan baik secara
langsung maupun tidak langsung.

By Sunanto-Unpam
 Pilihan Leasing atau Beli
Biaya untuk leasing
• NAL = Io - ∑ Lt (1-T) + T Dep.t
(1+ (1-T) Kb)ᵗ
Dimana :
NAL = Net advantage of leasing
Io = harga (aktiva tetap)
Lt = Sewa periodik
Dep.t = jumlah penyusutan dalam periode t
Kb = biaya utang sebelum pajak
T = tarif pajak
N = umur penyusutan dan umur ekonomis
Kriteria :
NAL = 0 , biaya beli sama dengan biaya leasing
NAL < 0, biaya beli lebih kecil dari biaya leasing
NAL > 0, biaya beli lebih besar dari biaya leasing
By Sunanto-Unpam
 Pilihan Leasing atau Beli

Contoh Perhitungan Leasing

PT. Tiomina Jaya dihadapkan kepada 2 alaternatif apakah
membeli mesin baru atau menyewanya. Dengan membeli
harga mesin Rp, 1000 juta berusia 2 tahun tanpa nilai residu.
Depresiasi dengan metode garis lurus, pajak 40%. Kalau
melakukan leasing , lease payment Rp.525 juta/thn. Bank
menawarkan bunga 10%/tahun. Arus kas masuk operasi dari
mesin adalah sama jika perusahaan membeli atau leasing,
maka harus dicari biaya-biaya yang timbul jika membeli
versus leasing. Apakah perusahaan melakukan leasing atau
meminjam uang dari bank ?

By Sunanto-Unpam
Jawab :
Arus kas kalau membeli dengan utang: (jutaan Rp) .
Tahun 0 1 2 .
Harga beli mesin - 1.000
Pinjaman 1.000
Biaya bunga -100 -100
Tax saving dari bunga 40 40
Bayar pokok pinjaman -1.000
Tax saving dari depresiasi 200 200 .
Arus kas bersih 0 140 -860 .

Arus kas jika Leasing :

Lease payment -525 -525
Tax saving dari lease payment 210 210
Arus kas bersih 0 - 315 -315
Tingkat diskonto= After tax cost of debt= 10%(1-40%) =0,06%.
PV arus kas membeli = (140/ (1+0,06) + (-860/ (1+0,06)²) = - Rp. 633,32 jt.

PV arus kas Leasing =(-315/(1+0,06) + (-315/(1+0.06)² ) = - Rp 577,2 jt

PV biaya membeli > dari PV leasing , sehingga lebih baik melakukan “leasing”.
By Sunanto-Unpam
Net Advantage to Leasing ( NAL).
NAL adalah pengehematan biaya akibat memilih alternative leasing dari pada membeli aktiva.
N
NAL = ∑ ( Ot(1 –T) – Lt(1 - T) – T . Dt) – RVn + Io
t=1 (1+ (1-T) kb)ᵗ (1+(1-T)Kb)ᵑ
Dimana:
Ot = operating cash outflow pada waktu t yg terjadi jika membeli aktiva.
Lt = leasing payment tahunan pada t.
T= tingkat pajak penghasilan perusahaan.
Dt= biaya depresiasi aktiva pada waktu t.
RVn= nilai sisa sesudah tax pada waktu n.
Kb= biaya hutang sebelum pajak.
Io = harga perolehan aktiva yg tidak dibayar dengan lesse jika leasing dilakukan

Contoh:
PT. Maras merencanakan membeli mesin modern dengan nilai $ 150 ribu, dengan pertimbangan
pajak mesin didepresiasi selama 5 tahun dengan garis lurus dengan nilai residu nol. Diharapkan
tahun ke 5 mesin dapat dijual $ 25 ribu dan arus kas sesudah pajak (net cash in flow atau EAT +
Depresiasi) $50 ribu selama 5 tahun. Biaya operasi mesin yang dibayar oleh lessor jika leasing,
sebesar $ 15 ribu per tahun selama umur mesin tsb. Lease payment tahunan ditentukan oleh lessor
sebesar $ 40 ribu per tahun. Jika perusahaan meminjam dari bank dikenakan bunga 12%/tahun.
Pajak 40% dan cost of capital perusahaan 15%.

By Sunanto-Unpam
 Apakah proyek pengadaan mesin baru diterima ?

NPV =-150 + (50/(1+0,15)) +( 50/(1+0,15)²) +(50/(1+0,15)³) +

(50/(1+0,15)^4) + ( 50/( 1+0,15)^5)

= $ 17,52 ribu
Karena NPV proyek positif (>0) maka pengadaan mesin diterima atau feasible.
Menghitung NAL
cari dulu data di bawah ini.
Tahun Ot(1-T) - Lt( 1-T) - Dt.T Jumlah
15 rb(1-0,4) 40 rbx (1-0,4) 30 rbx0,4 ..
1 9 -24 -12 -27
2 9 -24 -12 -27
3 9 -24 -12 -27
4 9 -24 -12 -27
5 9 -24 -12 -27 …
 Kb =0,12( 1-0,4) = 0, 072
RVn = 25(1-0,4) = 15
2 3 4 5
NAL = (-27/1,072) +(-27/1.072 ) +(-27/1.072 ) + (-27/1,072 ) + (-27/1,072 )
5
(-15/1.072 ) + 150= $ 29,30Byribu.
Sunanto-Unpam
Karena NPV dan NAL positip maka proyek mesin dapat diterima dan diperoleh
dengan “leasing” .

jika aktiva dibeli. Cost of Owning dan Cost of Leasing dapat dihitung:
 Cost of leasing
Tahun 0 1 2 3 4 5 …
Lease pmt 40 40 40 40 40
Tax saving/ -16 -16 -16 -16 -16
Net cash flow 0 24 24 24 24 24
 
Cost of owning
Tahun 0 1 2 3 4 5
Harga perolehan 150
Biaya perawatan 15 15 15 15 15
Tax saving perwatan -6 -6 -6 -6 -6
Tax saving depresiasi -12 -12 -12 -12 -12
Nilai residu -25
Tax nilai residu 10
Net cash flow 150 - 3 -3 -3 -3 -18
By Sunanto-Unpam
PV cost of owning =

150 +(-3/1,072) + (-3/1,072 ²) +(-3/1,072 ³) +(-3/(1,072 ^4))+

(-18/(1,072^5)) = $ 127,17 ribu

PV cost of leasing = (24/1,072) + (24/1,072²) +(24/1,072³)+

(24/1,072ᶺ4 ) + (24/1,072^5) = $ 97,87 ribu.

NAL = $ 127,17 ribu - $ 97.87 ribu = $ 29,30 ribu.

By Sunanto-Unpam
 Analisis Biaya-Volum-Laba
(cost-volume-profit = CVP analysis)
Mengukur Faktor-Faktor Laba
Tujuan :
• Mengetahui volume penjualan paling
minimal, sehingga perusahaan tidak
mengalami kerugian
Menjawab :
• Berapa jumlah sales minimum agar tidak
rugi
• Berapa tingkat penjualan yang optimal
untuk mencapai target laba
• Produk mana yang profitable dan tidak
Untuk mencapai laba yang besar :
• Menekan biaya produksi maupun biaya
operasi serendah mungkin
• Menentukan harga jual sesuai dengan
laba yang diinginkan
• Meningkatkan volume penjualan By Sunanto-Unpam
BIAYA
Menurut Milton F Usry, dkk:
Biaya adalah suatu nilai tukar prasyarat,
pengorbanan yang dilakukan guna
memperoleh manfaat
Secara umum, bahwa biaya adalah:
 Pengorbanan ekonomis yang telah
terjadi (historical cost) dan
mempunyai kemungkinan akan
terjadi (future cost)
 Tujuan dari pengorbanan adalah
memperoleh manfaat, saat ini atau
mendatang
 Dapat diukur dengan satuan uang
 Klasifikasi Biaya
a. Biaya Terkait Produk

Biaya Pabrikasi Biaya Komersial

(manufacturing cost) • Biaya pemasaran :
• BB langsung (direct material) pengiriman dan penjualan
• TK langsung (direct labor) • Biaya administrasi : meliputi
• OH Pabrik (Factory OH): biaya untuk mengatur dan
– BB TL, TK TL, depresiasi
mengendalikan operasi
fasilitas pabrik, penerangan perusahaan
pabrik, dll biaya yang terkait
dengan operasi pabrik

By Sunanto-Unpam
 Klasifikasi Biaya
b. Biaya Terkait Volume Kegiatan Ciri Umum Biaya Tetap :
• Jumlah yang relatif tetap sebanding dengan
BIAYA TETAP (Fixed Cost) hasil produksi
• Commited FC : biaya tetap terkait • Menurunnya biaya tetap perunit
dengan investasi dengan pabrik, dibandingkan pada kenaikan hasil produksi
perlengkapan dan strukutur
Contoh Dari Biaya Tetap :
organisasi perusahaan:
• Biaya penyusutan
– Depresiasi fasilitas pabrik, asuransi, gaji
• Biaya gaji direksi, pelatihan dan upah
staf dan karyawan, biaya sewa
• Biaya alat-alat kantor
jk.panjang, Pajak Bumi Bangunan
• Biaya asuransi
• Biaya Pajak
• Descretionary FC : akibat keputusan • Biaya sewa rumah dan kantor
manajemen untuk membelanjakan • Biaya Organisasi
bidang biaya tertentu : biaya iklan, • Biaya iklan
biaya konsultan, biaya R&D • Biaya R&D
• Bunga bank

By Sunanto-Unpam
 Klasifikasi Biaya
BIAYA VARIABEL (Variable
Cost) • Engineered VC : Biaya variabel
yang terkait langsung secara fisik :
Biaya yang jumlah totalnya – Biaya BB
berubah berbanding lurus • Descretionary VC : Biaya variabel
dengan perubahan yang tidak terkait langsung secara
volume / aktivitas, tetapi fisik :
– Sumbangan/bonus sebesar
besaran per unitnya tetap persentase tertentu dari hasil
penjualan
• Mixed Cost : Biaya semi-variabel,
Contoh:
mengandung elemen biaya
Biaya Bahan baku variabel maupun biaya tetap
Biaya Tenaga kerja – Biaya listrik, telepon
– Gaji supervisor
Biaya bahan pembungkus, dll – Biaya pengiriman
By Sunanto-Unpam
 Analisis Biaya-Volum-Laba (CVP)
1. BREAK EVEN POINT (BEP) 2. MARGIN OF SAFETY (MOS)
BEP unit = FC /(harga –VC per unit)
= FC / margin unit • Berapa sales riil boleh dicapai atau
menurun dari BEP agar
BEP Rp = FC / (1- VC/Sales)
= FC / margin ratio
perusahaan tidak merugi

Total Revenue = Total Cost MOS unit = Projected unit sales – Unit
TR = TC
Atau
sales BEP
Q . P = a + b.X MOS Rp = Total Projected sales –
dimana Total sales BEP
Q = tingkat produksi (unit)
P = harga jual per unit
a = biaya tetap
b = biaya variabel
MOS (%) = Projected sales – sales
BEP
By Sunanto-Unpam Projected sales
 Analisis Biaya-Volum-Laba (CVP)
3. TITIK TUTUP USAHA (TTU)
(Shut Down Point)

Apabila keadaan produksi penjualan • Biaya tetap tunai adalah

dibawah BEP dan perusahaan biaya tetap yang dikeluarkan
mengalami kerugian, apakah
tunai pada periode
usaha perlu ditutup?
Perlu dilakukan pemisahan biaya-
bersangkutan seperti
biaya yang dibayarkan secara pembayaran gaji, biaya
tunai dan dan biaya yang tidak promosi, sewa gudang dan
dibayarkan. biaya tetap tunai lainnya.
TTU unit = FC tunai / margin unit
TTU Rp = FC tunai / margin ratio
Bila perusahaan masih di atas TTU,
perusahaan masih bisa mencari
keuntungan daripada ditutup.
By Sunanto-Unpam
 Penerapan Analisis Biaya-Volume-Laba
Contoh Laporan COGS Contoh
Periode januari – Desember 2012 (ribuan) Perhitungan Kontribusi Margin (juta)
Raw material Rp. 175.114.771 Total penjualan Rp 252.709

Salary & Wages 15.297.485

Biaya Variabel (VC)

FOH
Jamsostek 200.595 Raw material 175.115

Utilities 1.194.257 Salary & wages 15.297

Repair & maint 4.095.199
Utilities 1.194
Insurance 471.976
R&D 457.289 Repair & mainten 4.095
Educ. &Train
Deprec. expenses 4.539
Deprec. exp 4.538.904
TOTAL FOH 10.958.904 TOTAL FOH 200.241

TOTAL COGS 201.370.476 Kontibusi Margin 52.468

By Sunanto-Unpam
 Contoh Ringkasan Data Analisis CVP
No Data 20x1 20x2 20x3

1 SALES 468514 767832 252709

2 Variabel cost 352025 584356 200241

3 Kont.margin 116489 183476 52468

4 Profit Vol.ratio 0.2486 0.2390 0.2076

5 BEP (sales) 230361 392826 148796

6 BEP (capacity) 0.4917 0.5116 0.5888

7 MOS (Rp) 238153 375006 103913

8 MOS (%) 0.5083 0.4884 0.4112

9 DOL 1.9673 2.0475 2.4319

• Kontribusi margin = Sales – Biaya variabel

• Profit Volume ratio = Kontribusi margin / sales
• BEP sales = FC / profit volume ratio
• BEP capacity = BEP sales / SALES
• MOS Rp = SALES – BEP sales
• MOS % = MOS Rp / SALES
• DOL = Kontribusi margin / penghasilan neto
By Sunanto-Unpam
 Interpretasi Ringkasan Data CVP
• Profit Volume ratio sebesar 24% (20x1), 23% (20x2), 20% (20x3)
menunjukkan besarnya pengaruh perubahan volume penjualan
terhadap laba operasional. Perusahaan akan mencapai titik
impas pada saat menjual Rp. 148.799 (juta) pada tahun 20x3,
yakni pada posisi kapasitas produksi sebesar 58%.
• Apabila ingin meningkatkan perolehan laba, perusahaan harus
menambah kapasitas produksinya. Sedangkan margin of
safety(MOS) agar perusahaan tidak merugi yakni sebesar Rp.
103.913 (juta) di tahun 20x3. Degree of leverage (DOL) pada
tahun 20x3 sebesar 2,43 kali, artinya besarnya penambahan laba
bersih yang akan diperoleh apabila perusahaan akan
meningkatkan volume penjualannya.

By Sunanto-Unpam
 Analisis Kelayakan Aspek Finansial
No Aspek Penilaian Ketentuan Hasil Ket
Analisis
1 Kemampuan Kemampuan>/ kebutuhan
memenuhi kebutuhan
Permodalan
2 Payback Period (PP) < PP maksimum

3 Net Present Value > 0 (nol)

(NPV)
4 Profitability Index (PI) >1

5 Internal Rate of Return > ROR yang ditentukan

(IRR)
6 Avarage Rate of >ROR yang ditentukan
Return (ARR)

By Sunanto-Unpam
Studi Kelayakan Bisnis

Modul-13

ANTISIPASI RISIKO

By Sunanto-Unpam
 ANTISIPASI RISIKO
RISIKO
• Kesempatan timbulnya
kerugian
• Probabilitas timbulnya
kerugian
• Suatu ketidakpastian
• Penyimpangan aktual dari
yang diharapkan (deviasi
standar)
• Probabilitas suatu hasil akan
berbeda dari yang diharapkan
By Sunanto-Unpam
RISIKO PADA ASPEK SDM
• Risiko pada para eksekutif
dan pekerja inti
• Risiko menangani karyawan
• Risiko dalam hubungan
industri dan perselisihan
• Stres dan pelayanan
kesehatan yang buruk
• Pelanggaran etika
 ANTISIPASI RISIKO
RISIKO PADA ASPEK KEUANGAN
• Biaya produksi yang
berlebihan
• Biaya / overhead perusahaan
yang tinggi
• Utang
– Pencegahan utang
– Penagihan utang
• Pinjaman yang berlebihan
– Ketergesaan manajemen
– Ketidakefektifan manajemen
– Kenaikan nilai bunga
By Sunanto-Unpam
RISIKO PADA ASPEK PEMASARAN
• Tanda-tanda Kegagalan
pemasaran, diantaranya:
– Sales menurun
– Pangsa pasar mengecil
– Distribusi yang mengecil
• Kegagalan pemasaran tidak
lepas dari kompleksitas
permasalahan perusahan,
yaitu 10 macam pokok
permasalahan pemasaran
 ANTISIPASI RISIKO
Pokok Permasalahan Pemasaran
1. Kebijakan pemerintah
2. Perubahan permintaan di pasar
3. Perang harga
4. Pemalsuan
5. Performance produk rendah
6. Promosi kurang baik
7. Kesalahan dalam merek
8. Kegagalan pengembangan
produk baru
9. Masalah distribusi
By Sunanto-Unpam
RISIKO PADA ASPEK PRODUKSI
• Masalah pemasok
• Kerusakan kualitas
• Berkurangnya daya saing
Upaya mengatasi
• Partnership
• JIT (just in time)
• EDI (Electronic Data
Interchange)
 ANTISIPASI RISIKO

RISIKO PADA ASPEK SISTEM INFORMASI IMPLIKASI PADA SKB

• Nilai data dalam komputer • Analisis aspek aspek
• Risiko komputerisasi dalam studi kelayakan
– Pencurian bisnis juga
– kerusakan memperhatikan risiko-
• Minimalisasi risiko risiko yang potensial
komputerisasi terjadi
• Menetapkan kebijakan • Kajian terhadap risiko-
komputerisasi risiko ini dapat dijadikan
– Garis tanggungjawab pada sistem salah satu alasan, apakah
IT rencana bisnis dibatalkan,
– Penjagaan data dan sistem backup atau layak dilaksanakan

By Sunanto-Unpam
 ANTISIPASI RISIKO
• Hubungan antara tingkat keuntungan dan risiko adalah positif.
Semakin besar risiko investasi, semakin tinggi tingkat
keuntungan yang diminta oleh investor.
• Memasukkan faktor risiko dalam penilaian investasi
• Mengurangi risiko dengan memperbanyak portofolio bisnis
• Perlu dilakukan penyesuaian terhadap tingkat bunga untuk
menghitung NPV. Metode risk adjusted discount rate, dengan
menaikkan tingkat bunga discount ratenya.
• Perlu dilakukan penyesuaian terhadap aliran kas untuk
menghitung NPV. Metode certainty equivalent, dengan
mengubah ketidakpastian aliran kas enjadi kepastian. Secara
praktis dengan menurunkan asumsi pendapatan atau
menaikkan asumsi biaya.

By Sunanto-Unpam
 ANTISIPASI RISIKO
• Apakah perusahaan akan • Investasi risiko tinggi
menerima proyek – Return 5% Buruk
bisnis/investasi dengan – Return 10% Sedang
return 24% selama 2 tahun,
– Reuturn 25% Baik
atau proyek binis/investasi
lain dengan return 20%
selama 4 tahun. • Investasi risiko rendah
• Bila risiko tinggi sebaiknya – Return 10% Buruk
menerima investasi dengan – Return 12% Sedang
return 20% selama 4 tahun.
– Return 14% Baik

By Sunanto-Unpam
 ANALISIS SENSITIVITAS
TUJUAN
• Mengetahui seberapa peka kelayakan bisnis terhadap perubahan
pada tiap tiap bagian dari tahapan analisis bisnis.
• Praktis : Dengan menurunkan asumsi revenue dan atau
menaikkan asumsi biaya
RUMUS
SA = (P1-P2) x NPV1 x 100%
P1x(NPV 1– NPV2)
SA= Tingkat kepekaan thd perubahan
P1= Harga pada NPV1
P2= Harga pada NPV2
NPV1=Nilai NPV positif
NPV2= Nilai NPV negatif
By Sunanto-Unpam
 Contoh Analisis Sensitivitas
• Pada perencanaan ditentukan harga jual produk Rp. 2000
per unit. Usaha akan menghasilkan keuntungan Rp. 180 juta
(NPV= 180juta). Jika harga akan diturunkan menjadi Rp. 1200
per unit, usaha akan menderita kerugian Rp. 20 juta (NPV= -
20 juta). Hitung sensitivitasnya.

• SA = 800 x 180/ (180-(-20)) x100%

2000
= 36%

Artinya selama umur usaha tingkat penyimpangan harga dari

rencana tidak boleh lebih dari 36%. Jika lebih maka bisnis tidak
layak lagi untuk dilaksanakan.
By Sunanto-Unpam
 Contoh Analisis Sensitivitas
Deskripsi Kondisi Awal Penjualan -5% Biaya naik 5% Penjualan -5%
Biaya naik 5%
Penjualan 10000000 9500000 10000000 9500000

HPP 6000000 6000000 6000000 6000000

Laba kotor 4000000 3500000 4000000 3500000

Biaya Usaha 2000000 2000000 2100000 2100000

EBIT 2000000 1500000 1900000 1400000

Biaya bunga 500000 500000 500000 500000

EBT 1500000 1000000 1400000 900000

Pajak 30% 450000 300000 420000 270000

EAT 1050000 700000 980000 630000

By Sunanto-Unpam
Studi Kelayakan Bisnis
Modul-14

DESAIN PELAPORAN SKB

By Sunanto-Unpam
 Desain Pelaporan SKB
BAB-1 : IKHTISAR
(berisi mengenai objek penelitian, waktu penelitian, anggota tim
peneliti, ringkasan hasil penelitian, dan rekomendasi hasil
penelitian)

BAB-2 : ASPEK PASAR DAN PEMASARAN

• Bentuk pasar
• Permintaan dan Penawaran
• Segmentasi-Target-Posisi di Pasar
• Sikap, Perilaku, dan Kepuasan Konsumen
• Manajemen dan Strategi Pemasaran

By Sunanto-Unpam
 Desain Pelaporan SKB
BAB-3 : ASPEK TEKNIK DAN TEKNOLOGI
• Strategi Produksi
• Perencanaan Produk Yang Akan Diproduksi
• Rencana Kualitas
• Pemilihan Teknologi
• Rencana Kapasitas Produksi
• Perencanaan Letak Pabrik
• Perencanaan Tataletak
• Perencanaan Jumlah Produksi
• Manajemen Persediaan
• Pengawasan Kualitas Produk
(hendaknya disesuaikan apakah barang atau jasa)
By Sunanto-Unpam
 Desain Pelaporan SKB
BAB-4: ASPEK MANAJEMEN
• Perencanaan Kegiatan, Waktu, SDM, Keuangan, Dan Produk
• Pengorganisasian, Termasuk Struktur, Bentuk, Dan Prestasi Organisasi
• Penggerakan, Termasuk Kepemimpinan
• Pengendalian, Termasuk Penentuan Sistem Pengendalian Yang Efektif

BAB-5: ASPEK SUMBER DAYA MANUSIA

• Perencanaan SDM
• Analisis Pekerjaan
• Rekrutmen, Seleksi, Dan Orientasi
• Produktivitas
• Pelatihan Dan Pengembangan
• Prestasi Kerja
• Kompensasi
• Perencanaan Karir
• Keselamatan Dan Kesehatan Kerja
By Sunanto-Unpam
• Pemberhentian
 Desain Pelaporan SKB
BAB-6: ASPEK FINANSIAL
• Kebutuhan Dana Dan Sumbernya
• Proyeksi Aliran Kas
• Proyeksi Rugi Laba
• Biaya Modal
• Perihal Kepekaan
• Penilaian dan Pemilihan Investasi
BAB-7: ASPEK EKONOMI, SOSIAL, POLITIK
• Aspek Ekonomi
• Aspek Sosial
• Aspek Politik
RINGKASAN DAN REKOMENDASI
LAMPIRAN-LAMPIRAN
By Sunanto-Unpam
 Contoh Pembahasan
Rencana Proyek Bisnis
• Rencana bisnis dengan capital outlay sebesar 1 M.
• Sumber: 60% hutang (debt) dan 40% modal sendiri (equity).
• Digunakan 94 % untuk investasi proyek (capital investment) dan 6 % untuk
modal kerja (working capital) dengan perputaran satu bulan
• Bunga pinjaman 15%, biaya modal sendiri 7,5%. Tax sebesar 25%
• Depresiasi asset tetap 4 tahun linier. Pengembalian pinjaman pokok selama 3
tahun konstan.

Buatlah dan selesaikan:

• Biaya Modal Rata-rata Tertimbang (Weighted Average Cost of Capital = WACC)
• Proyeksi Rugi Laba (Projected Income Statement = PIS)
• Proyeksi Arus Kas (Projected Cashflow)
• Analisis Investasi (PP, NPV, PP, IRR, ARR, ROI)
By Sunanto-Unpam
 Tugas Kelompok
Membuat Studi Kelayakan dari Rencana Bisnis:
1. Kategori bisnis: bebas dan bersifat
kewirausahaan
2. Fokus pembahasan: Semua aspek SKB
terutama pemasaran, teknis, manajemen dan
SDM, serta finansial dan penilaian investasi
3. Dibuat dalam format Word dan Power point
– Word : min. 15 halaman, font NTR-12, dijilid &
dikumpulkan
– Power point : Dipresentasikan
By Sunanto-Unpam
 Tugas Individu ke-2
Pemahaman dan rumus :
1. Analisis Biaya Modal Rata-rata tertimbang(WACC)
2. Konsep Time Value of Money
3. Proyeksi R/L (Projected Income Statement)
4. Proyeksi Arus Kas (Projected Cash flow = Proceeds)
5. Analisis Cash or Leasing
6. Analisis Penilaian Investasi (IRR, NPV, PI, PP, ARR/ROI)
7. Prioritas dan Pemilihan Investasi
8. Analisis Sensitivitas
9. Analisis BEP
10.Analisis Titik Tutup Usaha (Shut down point)
11.SKB dilihat dari sisi aspek sosial
12.Analisis Nilai Tambah Ekonomi
13.Analisis Tingkat Proteksi Efektif (ERP)
14.AMDAL dan kaitan penting dalam SKB
15.Pemenuhan aspek Yuridis (legal formal) dalam SKB
By Sunanto-Unpam
 Daftar Pustaka
1. Umar, Husein, 2009, Studi Kelayakan Bisnis, Edisi 3 revisi, Gramedia Pustaka Utama,
Jakarta
2. Suliyanto, 2010, Studi Kelayakan Bisnsi, Pendekatan Praktis, Andi Offset, Jogjakarta
3. Rangkuti, Freddy, 2012, Studi Kelayakan Bisnis dan Investasi, Studi Kasus, Gramedia
Pustaka Utama, Jakarta
4. Djatmiko, Budi, 2012, Studi Kelayakan Bisnis, Thabi Press, Bandung
5. Jumingan, 2011, Studi Kelayakan Bisnis, Teori dan Pembuatan Proposal Kelayakan,
Bumi Aksara, Jakarta
6. Husnan, Suad, dan Suwarsono, 1994, Studi Kelayakan Bisnis, Edisi Ketiga, UPP AMP
YKPN, Jogjakarta
7. Kotler, Philip, and Keller K,l., 2009, Marketing Management, 13th Edition, Pearson,
Prentice Hall, New Jersey
8. Malhotra, Naresh, 2010, Maketing Research: An Applied Orientation, 6th Edition,
Pearson, Prentice Hall, New Jersey
9. Arikunto, Suharsimi, 2006, Prosedur Penelitian, Suatu Pendekatan Praktik, Edisi
Revisi Enam, Rineka Cipta, Jakarta

By Sunanto-Unpam
Studi Kelayakan Bisnis

Terimakasih

Drs. Sunanto, Apt. MM

*Kuliah Sambil Bisnis-BISA!*

By Sunanto-Unpam
1.Modul-1 Wawasan dan Konsep Studi Kelayakan Bisnis
2.Modul-2(a) Studi Aspek Pasar
3.Modul-2(b) Studi Aspek Pasar (lanjutan)
4.Modul-3(a) Studi Aspek Pemasaran
5.Modul-3(b) Studi Aspek Pemasaran (lanjutan)
6.Modul-4 Studi Aspek Teknik dan Teknologi
7.Modul-5 Studi Aspek Manajemen
8.Modul-6 Studi Aspek Sumber Daya Manusia
9.Modul-7 Studi Aspek Hukum
UTS
10. Modul-8 Studi Aspek Ekonomi, Sosial, Politik
11. Modul-9 Studi Aspek Lingkungan Industri
12. Modul-10 Studi Aspek Lingkungan Hidup
13. Modul-11(a) Studi Aspek Finansial
14. Modul-11(b)Studi Aspek Finansial (lanjutan)
15. Modul-12(a) Kriteria Penilaian Investasi
16. Modul-12(b)Pemilihan Prioritas Bisnis
17. Modul-13Antisipasi Risiko Bisnis
18. Modul-14 Desain Pelaporan Studi Kelayakan Bisnis
By Sunanto-Unpam
UAS
 JADWAL E LEARNING-SKB

PERT TOPIK REG A/B REG C-1 REG C-2

5 ASPEK PEMASARAN 2-4 MEI
6 ASPEK TEKNIK N TEKNOLOGI 5-7 MEI
8 ASPEK SDM 16-18 MEI
9 ASPEK HUKUM 19-21 MEI 24-26 APR
UTS 29 APR 29 APR
10 ASPEK EKONOMI DAN SP 27-28 APR
11 ASPEK LINGK. INDUSTRI 6-8 JUNI 24-26 APR
12 ASPEK LINGK. HIDUP 9-11 JUNI 27-28 APR
13 ASPEK FINANSIAL 13-15 JUNI
14 ASPEK FINANSIAL 16-18 JUNI
15 KRITERIA INVESTASI 8-10 MEI 8- 10 MEI
16 PEM. PRIORITAS BISNIS 11-13MEI 11-13 MEI

UAS 14-20 AGUST 15-20 (17)MEI 17 MEI

 JADWAL TATAP MUKA-SKB

PERT TOPIK REG A/B REG C-1 REG C-2

1 WAWASAN DAN KONSEP SKB 4-8 APR 9 APR 9 APR
2-3 ASPEK PASAR 11-15 /18-22 9 APR 9 N 16 APR
4 ASPEK PEMASARAN 25-29 APR 9 APR 16 APR
5 ASPEK PEMASARAN (L) 16 APR 23 APR
6 ASPEK TEKNIK N TEKNOLOGI 16 APR 23 APR
7 ASPEK MANAJEMEN 9-13 MEI 16 APR 23 APR
8 ASPEK SDM 16 APR 23 APR
9 ASPEK HUKUM 23 APR
10 ASPEK EKONOMI DAN SP 23-27 MEI 23 APR
11 ASPEK LINGK. INDUSTRI 30 APR
12 ASPEK LINGK. HIDUP 30 APR
13-14 ASPEK FINANSIAL 30 APR 30 APR

15-16 KRITERIA INVESTASI & PRIO 18-22/25-29

17-18 RISIKO DAN PELAPORAN SKB 1-5/8-12GUST 14 MEI 14 MEI

 ASPEK PEMASARAN
• PENGANTAR
• STRATEGI PEMASARAN
• BAURAN PEMASARAN
• PROGRAM PEMASARAN
• PERKIRAAN PENJUALAN
• ANALISIS TREN DAN REGRESI
• IMPLIKASI PADA SKB

By Sunanto-Unpam
 ASPEK TEKNIK DAN TEKNOLOGI
• PENGANTAR/PENDAHULUAN
• PENENTUAN LOKASI BISNIS
• PENENTUAN LUAS PRODUKSI
• PEMILIHAN MESIN PERALATAN DAN
TEKNOLOGI
• PENENTUAN LAYOUT PABRIK DAN BANGUNAN
• IMPLIKASI PADA SKB

By Sunanto-Unpam
 ASPEK HUKUM
• PENGANTAR
• PENGETIAN ASPEK HUKUM
• JENIS-JENIS BADAN HUKUM USAHA
• JENIS-JENIS IZIN USAHA
• DOKUMEN YANG DITELITI
• PENELITIAN LAPANGAN

By Sunanto-Unpam
 ASPEK EKONOMI, SOSIAL DAN POLITIK
• PENGANTAR
• ASPEK EKONOMI :
– Rencana Pembangunan Nasional
– Distribusi Nilai Tambah
– Nilai Investasi Per Tenaga Kerja
– Keuntungan Ekonomi Nasional
– Hambatan Di Bidang Ekonomi, Dan Dukungan Pemerintah
• ASPEK SOSIAL
– Perusahaan Sebagai Lembaga Sosial
– Perubahan Kondisi Sosial Yang Kompleks
– Perusahaan Dalam Masyarakat Yang Pluralistik
• ASPEK POLITIK
– Good News Dan Bad News
• Implikasi Pada SKB

By Sunanto-Unpam
 ASPEK LINGKUNGAN INDUSTRI
• PENGANTAR
• KEKUATAN UTAMA PERSAINGAN
• PERSAINGAN DALAM INDUSTRI
• ANCAMAN MASUK PENDATANG BARU
• ANCAMAN PRODUK PENGGANTI
• KEKUATAN TAWAR MENAWAR PEMBELI
• KEKUATAN TAWAR MENAWAR PEMASOK
• PENGARUH KEKUATAN STAKEHOLDER LAINNYA
• IMPLIKASI PADA SKB
By Sunanto-Unpam
 ASPEK LINGKUNGAN HIDUP
• PENGANTAR
• PENGERTIAL AMDAL
• KEGUNAAN AMDAL
• PERATURAN DAN PERUNDANG-UNDANGAN
• KOMPONEN AMDAL
• SISTEMATIKA PENGELOLAAN LINGKUNGAN
• ISI LAPORAN AMDAL
• IMPLKASI PADA SKB
By Sunanto-Unpam
 ASPEK FINANSIAL
• PENGANTAR
• TUJUAN
• KEBUTUHAN DAN SUMBER DANA
• PENENTUAN KEBIJAKAN ALIRAN KAS
• KAJIAN BIAYA MODAL
• KAJIAN DEPRESIASI
• PENENTUAN LEASING ATAU BELI TERHADAP AKTIVA
TETAP
• PEMILIHAN PRIORITAS BISNIS
By Sunanto-Unpam
 KRITERIA PENILAIAN INVESTASI/BISNIS

• PENGANTAR
• METODE PAYBACK PERIOD (PP)
• METODE NET PRESENT VALUE (NPV)
• METODE PROFITABILITY INDEX (PI)
• METODE INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)
• METODE BREAK EVENT POINT (BEP)

By Sunanto-Unpam