PROYEK KPBU JALAN

TOL DEMAK - TUBAN

Kelompok 1 :
1. Ardyan Yusuf D (2306291831)
2. Erick Ridwan (2306184880)
3. Fariz Nauval R (2306292052)
4. Ferdi Aprilian P (2306292071)
5. Hertika (2206106234)
6. Mohammad Almi Fajar Muharom (2306185100)
7. Muzamil Jariski (2306185164)
Susunan
Presentasi 01 Gambaran Umum Proyek
02 Analisis Risiko Proyek dan
Mitigasi

03 Financing Plan
04 Project Viability & Financial
Evaluation
05 Kesimpulan & Saran
GAMBARAN
FUNGSI
UMUM
DAN
PROYEK
RUANG
 •Jalan Tol Demak-Tuban akan menghubungkan Kabupaten
Demak dengan Kabupaten Tuban. Proyek ini akan
terkoneksi dengan Jalan Tol Semarang - Demak dan
rencana Jalan Tol Tuban - Gresik sehingga akan
menghilangkan missing link jaringan Tol Trans Jawa sisi
utara. Jalan tol ini diharapkan dapat mendorong
pertumbuhan ekonomi regional di sekitar wilayah yang
dilewati oleh rencana Jalan Tol Demak - Tuban serta sudah
tercantum dalam Peraturan Presiden No. 79/2019 Untuk
Deskripsi mendukung Percepatan Pembangunan ercepatan
Pembangunan Ekonomi di Kawasan Kendal – Semarang –
Salatiga – Demak – Grobogan, Kawasan Purworejo –

Proyek Wonosobo – Magelang – Temanggung, dan Kawasan

Brebes – Tegal – Pemalang dan Peraturan Presiden Nomor
80/2019 Mendukung Percepatan Pembangunan Ekonomi
di Kawasan Gresik - Bangkalan - Mojokerto - Surabaya -
Sidoarjo - Lamongan, Kawasan Bromo - Tengger - Semeru,
serta Kawasan Selingkar Wilis dan Lintas Selatan. Jalan tol
ini juga mendukung akses rencana pengembangan PT
Pertamina Rosneft's Tuban Oil Refinery, Melengkapi
jaringan jalan tol lintas Jawa bagian utara, Meningkatkan
pengembangan daerah yang dilalui oleh jalan tol dan
Mendukung pertumbuhan ekonomi regional
 Lokasi
Proyek

Lokasi Proyek
DASAR HUKUM
 BASIC DESIGN BPSDM DKI JAKARTA

PROFIL PROYEK
Kategori Solicited
Proyek
Sektor Jalan dan
Jembatan
PJPK PUPR
FUNGSI
Status Final
Proyek Business
DAN Case

RUANG
Lokasi Jawa
Tengah
Masa 50 Tahun
Konsesi
Biaya Rp. 36.96
Konstruksi Triliun
 BASIC DESIGN BPSDM DKI JAKARTA

INFORMASI UMUM

FUNGSI
DAN
RUANG
 BASIC DESIGN BPSDM DKI JAKARTA

SKEMA KPBU PROJECT FINANCING

Skema Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU) atau Public-Private Partnership (PPP) dalam pembiayaan proyek jalan
tol Demak-Tuban dapat dipilih karena beberapa alasan berikut:

1. Pembiayaan Bersama: Dengan menggunakan skema KPBU, pemerintah dapat bermitra dengan sektor swasta untuk
mendanai proyek. Ini mengurangi beban fiskal pemerintah dan memungkinkan pembiayaan bersama antara sektor publik dan
swasta.

FUNGSI
2. Transfer Risiko : Melalui skema KPBU, sebagian besar risiko finansial dapat dialihkan kepada pihak swasta. Ini mencakup
risiko terkait dengan fluktuasi biaya konstruksi, operasional, dan pemeliharaan jalan tol.

DAN
3. Efisiensi dan Inovasi: Swasta sering kali dapat memberikan efisiensi operasional dan inovasi dalam desain, konstruksi, dan
pengelolaan infrastruktur. Mereka mungkin memiliki keahlian khusus dan sumber daya untuk mengelola proyek secara lebih
RUANGefisien.

4. Penyediaan Sumber Daya Finansial dan Manajerial: Pihak swasta, terutama lembaga keuangan, dapat menyediakan sumber
daya finansial yang diperlukan untuk memulai proyek. Selain itu, mereka juga dapat membawa keahlian manajerial yang
dapat meningkatkan pelaksanaan proyek.

5. Pengembalian Investasi: Melalui skema KPBU, pihak swasta dapat memperoleh pengembalian investasi mereka melalui
pendapatan tol selama periode kontrak. Ini memberikan insentif bagi mereka untuk memastikan proyek berhasil dijalankan
dan dipelihara dengan baik.
 BASIC DESIGN BPSDM DKI JAKARTA

STRUKTUR PROYEK

FUNGSI
DAN
RUANG
ANALISIS
RISIKO
FUNGSI
DAN
PROYEK
RUANG
DAN
MITIGASI
 Pemetaan Risiko
2. PETA RISIKO SETELAH PENANGANAN RISIKO
1. PETA RISIKO SEBELUM PENANGANAN RISIKO

Sangat
Sangat 0,9
Besar
0,9 Besar

L
L
I
Besar 0,7
1 I
Besar 0,7

K K
E E
L
L
I
Sedang 0,5
4 2 I
Sedang 0,5
3 1
H H
O O
O O
D Kecil 0,3
5 3 D Kecil 0,3
4 2

Sangat Sangat
Kecil
0,1
6 Kecil
0,1
6 5
0,05 0,1 0,2 0,4 0,8 0,05 0,1 0,2 0,4 0,8

Tidak Signifikan Rendah Sedang Tinggi Ekstrim Tidak Signifikan Rendah Sedang Tinggi Ekstrim

KONSEKUENSI
KONSEKUENSI
 Mitigasi Risiko

PERINGKAT RISIKO SEBELUM PERINGKAT RISIKO SETELAH RISK

NO RISK KATEGORI RISIKO URAIAN PERISTIWA RISIKO ANCAMAN & PELUANG RISIKO DAMPAK / KONSEKUENSI RANKING URAIAN PENANGANAN (MITIGASI) RISIKO RANKING KET. Risk Owner
MITIGASI MITIGASI APPETITE

1 Risiko Perizinan dan Banyaknya Lembaga Swadaya Pelaksaan Konstruksi Terlambat Investasi terhalang & Likelihood 0,3 a. Membuat dan mengurus izin Likelihood 0,3
Pembebasan Lahan Masyarakat (LSM) yang menentang keterlambatan Konsekuensi 0,4 Moderate 5 pembangunan Konsekuensi 0,2 Rendah 4 Mitigasi Diterima BU
selama pekerjaan konstruksi penyelesaian proyek Skor Risiko 0,12 b. Melakukan negosiasi dan konsolidasi Skor Risiko 0,06
Adanya tanah/lahan untuk proyek jalan Pelaksaan Konstruksi Terlambat Investasi terhalang & Likelihood 0,3 Berkordinasi serta menfollow up bersama Likelihood 0,3
tol yang statusnya tidak jelas pemiliknya keterlambatan Konsekuensi 0,4 Moderate 5 dengan BPN dan pemilik awal lahan terkait Konsekuensi 0,2 Rendah 4 Mitigasi Diterima BU
penyelesaian proyek Skor Risiko 0,12 penyerahan hak atas tanah Skor Risiko 0,06
2 Risiko Kontraktual Kontraktor tidak mampu menyelesaikan Proyek tidak dapat diselesaikan 100% Pengurangan ruang Likelihood 0,3 a. Menjelaskan kewajiban, hak, dan sanksi Likelihood 0,3
proyek karena berbagai alasan sehingga lingkup kerja yang akan Konsekuensi 0,4 Moderate 5 denda pinalty kepada kontraktor akibat Konsekuensi 0,2 Rendah 4 Mitigasi Diterima BU
pihak pemberi kerja tidak dapat mempengaruhi skema Skor Risiko 0,12 ketidakberhasilan targetnya yang tertuang Skor Risiko 0,06
Kontraktor terlambat dalam Timbulnya biaya tambahan yang tidak Masa operasional dan Likelihood 0,5 a. Mencari penyebab keterlambatan & Likelihood 0,5
Transfer
menyelesaikan proyek secara sesuai dengan perencanaan biaya awal maintenance tertunda Konsekuensi 0,4 Moderate 4 memberikan dana kompensasi sesuai Konsekuensi 0,2 Moderate 3 Dihindari BU
Risiko
keseluruhan. Skor Risiko 0,20 peraturan berlaku Skor Risiko 0,10
Pemberi kerja tidak dapat menyiapkan Proyek terlambat, tidak sesuai rencana Masa operasional dan Likelihood 0,3 a. Melakukan pertemuan terjadwal & Likelihood 0,1
lokasi proyek pada waktunya atau jadwal maintenance tertunda & Konsekuensi 0,4 Moderate 5 follow up secara intens Konsekuensi 0,4 Rendah 5 Mitigasi Diterima BU
terlambat tidak sesuai jadwal Skor Risiko 0,12 b. Mencari kemungkinan sponsor baru dan Skor Risiko 0,04
Pemberi kerja terlambat melakukan Proyek tidak dapat diselesaikan 100% Inestasi terhalang Likelihood 0,5 Melakukan Followup proses dan skema Likelihood 0,3
Tinggi Exploit to
pembayaran. Konsekuensi 0,8 2 pembiayaan secara intens sesuai prosedur Konsekuensi 0,4 Moderate 2 Dihindari BU
(Ekstrim) Mitigate
Skor Risiko 0,40 Skor Risiko 0,12
Kegagalan koordinasi antara stakeholder Penyelesaian proyek menjadi terlambat Inestasi terhalang Likelihood 0,3 a. Mempersiapkan lebih detail terkait Likelihood 0,1
Konsekuensi 0,4 Moderate 5 manajemen komunikasi Konsekuensi 0,2 Rendah 6 Mitigasi Diterima BU
Skor Risiko 0,12 b. Menambah SDM manajemen konstruksi Skor Risiko 0,02
3 Risiko Manajemen Struktural Tenaga kerja yang ada tidak kompeten Mutu hasil pekerjaan tidak sesuai Kegagalan kontruksi, Likelihood 0,3 a. Menambahkan standar SDM yang cukup Likelihood 0,1
Tinggi Exploit to
atau kualifikasi Sumber Daya Manusia rencana syarat kerja ketidakpuasan pelanggan Konsekuensi 0,8 3 tinggi serta proses recruitment yang Konsekuensi 0,4 Rendah 5 Dihindari BU
(Ekstrim) Mitigate
yang tidak sesuai. Skor Risiko 0,24 efisien Skor Risiko 0,04
Kurangnya/ketidakpastian sumber Start proyek menjadi tertunda sehingga Modal Investasi menurun Likelihood 0,3 a. Melakukan skema pembiayaan Likelihood 0,3
Tinggi Exploit to
pendanaan. penyelesaian proyek pun menjadi akibat menurunnya tingkat Konsekuensi 0,8 3 b. Mencari kemungkinan sponsor baru / Konsekuensi 0,4 Moderate 2 Dihindari BU
(Ekstrim) Mitigate
terlambat kepercayaan Sponsor Skor Risiko 0,24 lain Skor Risiko 0,12
Keterlambatan pengadaan material dan Pelaksanaan konstruksi dan Investasi terhalang & Likelihood 0,3 a. Melakukan perencanaan, pelaksanaan, Likelihood 0,3
peralatan penunjang konstruksi proyek penyelesaiaan menjadi terhambat keterlambatan Konsekuensi 0,4 Moderate 5 dan pengawasan manajemen pengadaan Konsekuensi 0,2 Rendah 4 Mitigasi Diterima BU
penyelesaian proyek Skor Risiko 0,12 proyek Skor Risiko 0,06
Banyaknya material/alat yang hilang Start proyek menjadi tertunda sehingga Investasi terhalang & Likelihood 0,3 a. Melakukan pengawasan dan Likelihood 0,1
Tinggi
selama konstruksi penyelesaian proyek pun menjadi keterlambatan Konsekuensi 0,8 3 pengecekan rutin terkait material dan Konsekuensi 0,4 Rendah 5 Mitigasi Diterima BU
(Ekstrim)
terlambat penyelesaian proyek Skor Risiko 0,24 peralatan yangmasuk ke area proyek Skor Risiko 0,04
Penyimpangan mutu pekerjaan Terjadinya kegagalan konstruksi Investasi terhalang dan Likelihood 0,5 a. Melakukan perencanaan, pelaksanaan, Likelihood 0,3
Tinggi Exploit to
terhadap persyaratan/ spesifikasi yang penambahan modal nilai Konsekuensi 0,8 2 dan pengawasan manajemen mutu proyek Konsekuensi 0,4 Moderate 2 Dihindari BU
(Ekstrim) Mitigate
ada yang diatur dalam manajemen investasi Skor Risiko 0,40 b. Menambah SDM quality controller yang Skor Risiko 0,12
4 Risiko Konstruksi Risiko kecelakaan pada saat pelaksanaan Kecelakaan kerja (fatality) saat Kekurangan SDM, Likelihood 0,7 a. Melakukan perencanaan, pelaksanaan, Likelihood 0,5
Tinggi Exploit to
pekerjaan konstruksi di lokasi proyek pelaksanaan konstruksi penambahan biaya 1 dan pengawasan keselamatan dan Moderate 1 Dihindari BU
(Ekstrim) Mitigate
pengeluaran, dan kesehatan kerja
 Mitigasi Risiko
4 Risiko Konstruksi Risiko kecelakaan pada saat pelaksanaan Kecelakaan kerja (fatality) saat Kekurangan SDM, Likelihood 0,7 a. Melakukan perencanaan, pelaksanaan, Likelihood 0,5
Tinggi Exploit to
pekerjaan konstruksi di lokasi proyek pelaksanaan konstruksi penambahan biaya Konsekuensi 0,8 1 dan pengawasan keselamatan dan Konsekuensi 0,4 Moderate 1 Dihindari BU
(Ekstrim) Mitigate
pengeluaran, dan Skor Risiko 0,56 kesehatan kerja Skor Risiko 0,20
Risiko kurang siapnya fasilitas dan Infrastruktur yang kurang memadai Penambahan nilai investasi Likelihood 0,3 a. Menambah biaya untuk memperbaiki Likelihood 0,1
Exploit to
infrastruktur yang menunjang pelaksaan Konsekuensi 0,4 Moderate 5 dan atau menambah infrastruktur Konsekuensi 0,4 Rendah 5 Dihindari BU
Mitigate
proyek. Misalnya infrastruktur jalan Skor Risiko 0,12 penunjang Skor Risiko 0,04
Kemungkinan terjadinya keterlambatan a. Tingkat suku bunga yang lebih tinggi Proyek menjadi tidak layak Likelihood 0,7 a. Menjaga aset dan menumbuhkan rasa Likelihood 0,3
Tinggi Exploit to
penyelesaiaan proyek karena dari antisipasi inflasi yang terjadi. secara teknis dan ekonomi Konsekuensi 0,8 1 kepercayaan kepada sponsor Konsekuensi 0,4 Moderate 2 Dihindari BU
(Ekstrim) Mitigate
membutuhkan dana dalam jumlah yang b. Harga yang lebih rendah dari perkiraan untuk diselesaikan Skor Risiko 0,56 b. Membuat alternatif lain untuk Skor Risiko 0,12
Risiko Bencana alam yang merupakan Terjadinya bencana alam seperti; gempa, Kerusakan fasilitas dan Likelihood 0,1 Menjalin kerjasama dengan asuransi yang Likelihood 0,1
Transfer
peristiwa tidak terduga yang mungkin angin, tanah longsor, banjir, angin topan juga proyek yang sedang Konsekuensi 0,8 Moderate 6 dapat menanggung risiko bencana alam, Konsekuensi 0,4 Rendah 5 Diterima BU
Risiko
terjadi dan akan menghambat pekerjaan dan sebagainya akan menunda pekerjaan dikerjakan, penyelesaiaan Skor Risiko 0,08 sehingga sponsor merasa aman terhadap Skor Risiko 0,04
5 Risiko Operasional dan Pencemaran udara Pencemaran Lingkungan yang dapat Penyelesaian proyek Likelihood 0,5 a. Pastikan emisi buangan ke udara terukur Likelihood 0,3
Exploit to
Maintenance berdampak negatif bagi terhambat karena adanya Konsekuensi 0,4 Moderate 4 dan sesuai regulasi Konsekuensi 0,4 Moderate 2 Dihindari BU
Mitigate
lingkungan/pemukiman sekitar lokasi masalah isu lingkungan Skor Risiko 0,20 b. Pembuatan standar engineering, Skor Risiko 0,12
Kebakaran dan ledakan Tidak bisa memenuhi kapasitas produk Produksi proyek tertunda Likelihood 0,3 a. Menyediakan peralaan pemadam Likelihood 0,3
Tinggi Exploit to
yang dijanjikan kepada owner pada batas bahkan bisa juga berhenti Konsekuensi 0,8 3 kebakaran Konsekuensi 0,4 Moderate 2 Dihindari BU
(Ekstrim) Mitigate
waktu yang telah di tetapkan Skor Risiko 0,24 b. Membuat standar untuk material dan Skor Risiko 0,12
Resiko Teknologi Penggunaan teknologi RFID yang masih Perubahan revenue dan Likelihood 0,3 Pemberian sosialisai dan pengenalan Likelihood 0,1
awam dikalangan masyarakat skema investasi Konsekuensi 0,4 Moderate 5 teknologi terbaru kepada masyarakat dan Konsekuensi 0,2 Rendah 6 Mitigasi Diterima BU
menghambat operasional proyek Skor Risiko 0,12 menurunkan tarif selama masa Skor Risiko 0,02
Kerusakan alat yang tak terprediksi Penghentian operasional & kerusakan Masalah kesehatan dan Likelihood 0,3 a. Memperbaiki alat secepatnya sehingga Likelihood 0,3
yang memerlukan tambahan financial keselamatan kerja Konsekuensi 0,4 Moderate 5 produksi tidak terganggu Konsekuensi 0,2 Rendah 4 Mitigasi Diterima BU
Skor Risiko 0,12 b. Menggunakan tenaga ahli dan sumber Skor Risiko 0,06
6 Risiko Politik dan Ekonomi Penundaan konstruksi yang disebabkan Tertundanya proyek sampai batas waktu Kertelamabatan Likelihood 0,1 a. Melakukan follow up kondisi politik Likelihood 0,1
Nasional & Internasional adanya kebijakan pemerintah. yang tidak diketahui penyelesaian proyek & Konsekuensi 0,8 Moderate 6 b. Menjaga aset dan menumbuhkan rasa Konsekuensi 0,4 Rendah 5 Mitigasi Diterima PJPK
proyek kemungkinan Skor Risiko 0,08 kepercayaan kepada sponsor Skor Risiko 0,04
Kenaikan harga barang dan jasa (inflasi). Perubahan operational cost Perubahan skema investasi Likelihood 0,5 a. Merombak ulang skema pembiayaan Likelihood 0,3
Tinggi Exploit to
dan skema pembiayaan Konsekuensi 0,8 2 dan skema investasi Konsekuensi 0,4 Moderate 2 Dihindari PJPK
(Ekstrim) Mitigate
Skor Risiko 0,40 b. Mencari kemungkinan sponsor baru / Skor Risiko 0,12
Perubahan nilai tukar uang yang tidak Perubahan operational cost Perubahan revenue dan Likelihood 0,5 a. Merombak ulang skema pembiayaan Likelihood 0,3
Tinggi Exploit to
normal (krisis moneter). skema investasi Konsekuensi 0,8 2 dan skema investasi Konsekuensi 0,4 Moderate 2 Dihindari PJPK
(Ekstrim) Mitigate
Skor Risiko 0,40 b. Mencari kemungkinan sponsor baru / Skor Risiko 0,12
Perubahan peraturan politik dalam Perubahan kebijakan tarif Tol terhadap Perubahan revenue dan Likelihood 0,5 a. Merombak ulang skema pembiayaan Likelihood 0,3
Tinggi Exploit to
negeri owner selama masa operasional skema investasi Konsekuensi 0,8 2 dan skema investasi Konsekuensi 0,4 Moderate 2 Dihindari PJPK
(Ekstrim) Mitigate
Skor Risiko 0,40 b. Mencari kemungkinan sponsor baru / Skor Risiko 0,12
FUNGSI
FINANCING
DAN
RUANG
PLAN
Capital Expenditure
Operational Expenditure
Operational Expenditure
Revenue
Revenue
FUNGSI
PROJECT
DAN
VIABILITY
RUANG
&
FINANCIAL
EVALUATION
Assumptions
Construction Cost
Construction Cost
Proyeksi Pinjaman
Amortisasi
Amortisasi
Cash Flow (1)
Cash Flow (2)
Cash Flow (3)
Cash Flow (4)
Cash Flow (5)
Laba Rugi
Laba Rugi (2)
Laba Rugi (3)
Laba Rugi (4)
Laba Rugi (5)
Laba Rugi (6)
Laba Rugi (7)
Perhitungan Kelayakan
Perhitungan Kelayakan (2)
Perhitungan Kelayakan (3)
SUMMARY
Neraca
FUNGSI
KESIMPULA
DAN
N
RUANG
 KESIMPULAN
• Proyek Jalan Tol Demak-Tuban menggunakan skema Kerja Sama Pemerintah dan Badan Usaha
KPBU dengan Masa Konsesi selama 50 Tahun (termasuk masa konstruksi) pendapatan melalui
user charge dan pembagian pendanaan 30% Ekuitas dan 70% Debt. Total investasi sebesar Rp.
53.148.673.000.000 Dengan nilai IRR 11.36 % > WACC yaitu 7.95 %, dan NPV sebesar Rp.
37.637.325.000.000,-.
• Selain itu juga, Proyek Jalan Tol Demak-Tuban ini akan :
1. Mendukung implementasi Peraturan Presiden Nomor 79/2019 tentang Percepatan
Pembangunan ercepatan Pembangunan Ekonomi di Kawasan Kendal – Semarang – Salatiga –
Demak – Grobogan, Kawasan Purworejo – Wonosobo – Magelang – Temanggung, dan Kawasan
Brebes – Tegal – Pemalang;
2. Mendukung implementasi Peraturan Presiden Nomor 80/2019 tentang Percepatan
Pembangunan Ekonomi di Kawasan Gresik - Bangkalan - Mojokerto - Surabaya - Sidoarjo -
Lamongan, Kawasan Bromo - Tengger - Semeru, serta Kawasan Selingkar Wilis dan Lintas
Selatan;
3. Melengkapi jaringan jalan tol lintas Jawa bagian utara;
4. Meningkatkan pengembangan daerah yang dilalui oleh jalan tol; dan
5. Mendukung pertumbuhan ekonomi regional.
Sehingga proyek ini layak dijalankan karena layak secara finansial dan mendukung aspek
Pembangunan nasional