PAPER SEMINAR PASAR MODAL

PERBANDINGAN
EFEK BERAGUN ASET
DI AMERIKA SERIKAT DAN
INDONESIA
SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARA
ROHMAD ADI SIAMAN
IXD/ 22

DAFTAR ISI
halaman
Abstraksi
Bab I Pendahuluan

2
3

A Latar Belakang

B Tujuan Penulisan

C Manfaat Penulisan

D Metode Penulisan

E Sistematika Penulisan

Bab II Landasan Teori

A Pengertian Efek Beragun Aset

B Jenis Efek Beragun Aset

C Tahapan Umum Proses Sekuritisasi

D Manfaat dan Keunggulan Efek Beragun Aset

E Resiko Efek Beragun Aset

Bab III Pembahasan

11
13

A Praktek Perdagangan Efek Beragun Aset di Amerika Serikat

13

B Praktek Perdagangan Efek Beragun Aset di Indonesia

20

C Perbandingan Praktek di Amerika Serikat dan Indonesia

25

Bab IV Simpulan
Daftar Pustaka

27
28

Abstraksi

Efek Beragun Aset bukan merupakan instrumen keuangan yang baru bagi pasar modal
di Amerika Serikat. Pertama kali diperkenalkan pada tahun 1970-an, Efek Beragun Aset
sekarang menjadi salah satu instrumen keuangan yang ramai diperdagangkan di lantai
bursa Amerika Serikat, baik di pasar modal utama maupun pasar sekunder. Manfaat
dan keunggulan yang dimiliki oleh instrumen ini membuat banyak pelaku pasar tertarik
untuk memperdagangkannya, baik sebagai seller maupun sebagai investor.
Keadaan ini sangat berbeda dengan keadaan di pasar modal di Indonesia. Baru
pertama

kali

diperdagangkan

pada

tahun

1990-an,

perkembangan

praktek

perdagangan Efek Beragun Aset di Indonesia bisa dibilang masih sangat terbatas.
Bahkan setelah peraturan-perundangan yang secara komprehensif mengatur mengenai
Kontrak Investasi Kolektif- Efek Beragun Aset (KIK-EBA) disahkan pada tahun 2003,
baru terdapat satu seller yang menjual efek berjenis ini. Hal ini terutama disebabkan
kurangnya sosialisasi terhadap apa dan bagaimana proses sekuritisasi aset bisa
dijalankan.
Selain itu, kasus Subprime Mortgage di Amerika Serikat yang nota bene sebagai
pemain lama yang telah berpengalaman, semakin membuat beberapa pelaku pasar di
Indonesia mempunyai pandangan yang negatid terkait instrumen keuangan ini. Tapi hal
itu bukan berarti bahwa Efek Beragun Aset tidak bisa berkembang di Indonesia.
Buktinya pada saat Bank BTN sebagai seller EBA pertama meluncurkan efek ke lantai
bursa, sambutan dari pelaku pasar cukup positif dengan. Efek yang dijual oleh Bank
BTN laris-manis dibeli oleh para investor baik pada peluncuran efek pertama maupun
pada peluncuran tahap kedua. Hal ini membuktikan bahwa pasar modal Indonesia
masih cukup potensial bagi praktek perdagangan instrumen keuangan ini.

Bab I
Pendahuluan

A. Latar Belakang
Banyak jalan menuju Roma. Mungkin itulah ungkapan yang tepat untuk
menggambarkan banyaknya cara untuk memperoleh tambahan modal bagi para
emiten maupun cara untuk berinvestasi bagi para pemodal. Salah satu cara yang
akan dibahas dalam paper ini adalah Efek Beragun Aset (EBA).
Di Amerika Serikat, perdagangan Efek Beragun Aset atau yang lebih dikenal
sebagai Asset-Backed Securities sudah dimulai sejak tahun 1970-an, dengan
dikeluarkannya Mortgage-Backed Securities dari Ginnie Mae. Tidak heran jika 3
dekade lebih setelahnya, Asset-Backed Securities telah menjadi salah satu
instrumen keuangan yang cukup diminati baik oleh seller (penjual EBA) maupun
oleh investor. Mungkin salah satu bukti cukup diminatinya instrumen ini adalah
analisis para ekonom yang menyatakan bahwa instrumen inilah salah satu
penyebab timbulnya subprime mortgage yang diklaim sebagai pemicu krisis
keuangan di Amerika dan akhirnya berdampak ke seluruh dunia.
Sementara di Indonesia, meskipun peraturan perundangan yang mengatur telah
ada sejak tahun 2003, namun baru pada awal tahun 2009 instrumen ini pertama
kali

diperdagangkan

di

Bursa

Efek

Indonesia.

Sehingga

praktek

perdagangannya-pun masih seumur jagung.

Melalui paper ini, akan dibahas mengenai praktek perdagangan Efek Beragun
Aset baik di Amerika Serikat dan Indonesia. Setelah menjabarkan praktek di
kedua negara, akan dihasilkan suatu perbandingan yang obyektif mengenai
perbedaan praktek perdagangan yang mungkin ada. Dari hasil perbandingan ini
nanti,

diharapkan

dapat

menjadi

suatu

pengetahuan

berharga

bagi

perkembangan praktek perdagangan Efek Beragun Aset di Indonesia pada

masa-masa yang akan datang.

B. Tujuan Penulisan
Tujuan dari penulisan paper ini adalah memberikan perbandingan yang obyektif
atas praktek perdagangan Efek Beragun Aset di Amerika Serikat dan Indonesia.
C. Manfaat Penulisan
Sementara manfaat penulisan paper ini adalah sebagai berikut :
1. Memberikan gambaran yang jelas mengenai instrumen keuangan Efek
Beragun Aset
2. Menggambarkan praktek perdagangan Efek Beragun Aset di Amerika Serikat
3. Menggambarkan praktek perdagangan Efek Beragun Aset di Indonesia
4. Memberikan gambaran perbandingan atas praktek perdagangan Efek
Beragun Aset di kedua negara
5. Memberikan pengetahuan baru atas pengalaman praktek perdagangan Efek
Beragun Aset di negara lain, sehingga dapat diterapkan di Indonesia.
D. Metode Penulisan
Dalam penulisan paper ini, penulis menggunakan metode pengumpulan data
sekunder dari hasil studi terdahulu, peraturan perundangan yang ada dan hasil
penulisan lain yang dapat dipercaya.
E. Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan paper ini adalah sebagai berikut :
Bab I

Pendahuluan
Bab ini akan berisi mengenai latar belakang, tujuan, manfaat, metode
dan sistematika penulisan.

Bab II

Landasan Teori
Bab ini akan menjelaskan mengenai pengertian dari Efek Beragun
Aset, tahapan umum proses sekuritisasi aset, manfaat dan keunggulan
Efek Beragun Aset, serta resiko dari instrumen Efek Beragun Aset

Bab III

Pembahasan
Bab ini akam membahas mengenai praktek perdaganan Efek Beragun
Aset di Amerika Serikat dan Indonesia. Setelah itu, dari hasil
penjelasan praktek perdagangan tersebut, akan dianalisis melalui suatu
perbandingan yang obyektif.
4

Bab IV

Simpulan
Pada bab terakhir ini akan dibuat suatu simpulan yang memuat hal-hal
yang telah dipaparkan pada bab-bab sebelumnya.

Bab II
Landasan Teori

A. Pengertian Efek Beragun Aset

Sebelum kita mendalami lebih lanjut mengenai Efek Beragun Aset, hendaknya
kita mengetahui terlebih dahulu pengertian dari Efek Beragun Aset. Berikut
beberapa pengertian dari Efek Beragun Aset.
Menurut the United States Securities and Exchange Commission (SEC) dalam
Regulation AB yang dimaksud dengan Asset-Backed Security adalah a security
that is primarily serviced by the cash flows of a discrete pool of receivables or
other financial assets, either fixed or revolving, that by their terms convert into
cash within a finite time period plus any rights or other assets designed to assure
the servicing or timely distribution of proceeds to the security holders.
Sedangkan menurut Keputusan Ketua Bapepam dan LK Nomor : Kep493/BL/2008 Tanggal

: 25 Nopember 2008, yang dimaksud dengan Efek

Beragun Aset adalah Efek yang diterbitkan oleh Kontrak Investasi Kolektif Efek
Beragun Aset yang portofolionya terdiri dari aset keuangan berupa tagihan yang
timbul dari surat berharga komersial, tagihan kartu kredit, tagihan yang timbul di
kemudian hari (future receivables), pemberian kredit termasuk kredit pemilikan
rumah atau apartemen, Efek bersifat hutang yang dijamin oleh Pemerintah,
Sarana Peningkatan Kredit (Credit Enhancement)/Arus Kas (Cash Flow), serta
aset keuangan setara dan aset keuangan lain yang berkaitan dengan aset
keuangan tersebut.
Berdasarkan dua pengertian di atas dapat disimpulkan bahwa Efek Beragun
Aset adalah efek yang portofolionya terdiri dari aset keuangan seperti tagihan
yang timbul dari surat berharga komersial, tagihan kartu kredit, future
receivables, tagihan dari kredit pemilikan rumah dan aset keuangan lain yang
berkaitan dengan aset keuangan tersebut.

B. Jenis Efek Beragun Aset

Ada berbagai jenis Efek Beragun Aset. Berdasarkan sifat penghasilan yang akan
diterima investor, Efek Beragun Aset dibagi menjadi dua, yaitu :
1. Efek Beragun Aset Arus Kas Tetap
Yaitu Efek Beragun Aset yang memberikan pemegangnya penghasilan
tertentu seperti kepada pemegang Efek bersifat hutang.
2. Efek Beragun Aset Arus Kas Tidak Tetap
Yaitu Efek Beragun Aset yang menjanjikan pemegangnya suatu penghasilan
tidak tertentu seperti kepada pemegang Efek bersifat ekuitas.
Sedangkan berdasarkan asset yang dijadikan agunan, Efek Beragun Aset dibagi
menjadi :
1. Home equity loans
Efek Beragun Aset ini merupakan jenis instrument dengan portofolio berupa
tagihan kepemilikan rumah. Jenis Efek Beragun Aset ini adalah jenis
instrumen yang paling banyak ditemui.
2. Auto loans
Efek jenis ini merupakan Efek Beragun Aset dengan jaminan berupa tagihan
atas kredit kendaraan bermotor.
3. Credit card receivables
Jenis ketiga ini menggunakan tagihan kartu kredit sebagai agunannya.
4. Student loans
Berbeda dengan jenis sebelumnya, Efek Beragun Aset ini merupakan efek
dengan jaminan berupa tagihan atas biaya pendidikan.
5. Stranded cost utilities
Jenis Efek Beragun Aset ini mungkin akan sulit ditemui di Negara selain
Amerika Serikat, karena Efek Beragun Aset terkait dengan tagihan atas biaya
pemasangan jaringan listrik, yang tertuang dalam Energy Policy Act pada
tahun 1992
6. Jenis lain
Sebenarnya masih banyak asset keuangan lain yang dapat dijadikan sebagai
agunan

dalam

penerbitan

Efek

Beragun

Aset

ini,

namun

karena
7

presentasenya yang tidak signifikan, maka tidak akan dijabarkan satu-persatu.

Contohnya tagihan atas sewa peralatan, royalty, tagihan atas sewa pesawat
terbang, dan lain-lain.
C. Tahapan Umum Proses Sekuritisasi
Seperti telah dijelaskan dalam bagian sebelumnya, bahwa Efek Beragun Aset
adalah efek yang timbul sebagai upaya untuk membuat asset yang tidak likuid
menjadi likuid. Dalam hal ini aset yang dimaksud contohnya berupa tagihan atas
kredit kepemilikan rumah. Proses mengubah aset keuangan menjadi surat-surat
berharga yang dapat diperdagangkan ini dikenal dengan istilah sekuritisasi.
Karena peraturan-perundangan yang mengatur mengenai penerbitan Efek
Beragun Aset adalah berbeda antara satu Negara dengan Negara yang lain,
maka tahapan atas proses sekuritisasi aset juga secara teknis akan berbeda.
Namun, secara umum proses sekuritisasi dapat digambarkan dalam diagram
sebagai berikut :

Diagram alur di atas dapat dijelaskan sebagai berikut :

1. Pembentukan efek beragun aset merupakan suatu proses pembentukan efek,
dari sekumpulan aset yang biasanya merupakan aset keuangan dan berupa

tagihan atau dikenal sebagai Mortgage Loan yang telah diberikan kepada
borrower atau debitur.
2. Sekumpulan tagihan tadi oleh pihak originator/ seller/ penjual EBA akan dijual
dalam bentuk kontrak investasi kolektif dengan investor, dimana investor
diwakili oleh suatu Special Purpose Vehicle (SPV).
3. Pengembalian atas investasi dalam Efek Beragun Aset berasal dari likuidasi
atas sekumpulan aset yang menjadi jaminan (asal) pembentukannya, yang
dapat juga berasal dari peningkatan kredit (credit enhancement) yang
disediakan baik secara internal maupun eksternal.
Konsep pengembalian investasi dalam Efek Beragun Aset ini ada 3, yaitu:
1. Amortizing Assets Backed Securities
Yaitu bila pengembalian pokok dan bunganya dilakukan secara bersamaan
dengan tempo yang teratur dalam kurun waktu tertentu
2. Non-amortizing Assets Backed Securities
Yaitu bila pembayaran bunga (return

investasi) dilakukan secara periodik

sedangkan pelunasan atas pokoknya dilakukan pada akhir periode

3. Combination
Yaitu bila metode pengembalian yang digunakan merupakan kombinasi dari
ke dua metode tersebut, dimana dalam kurun waktu tertentu hanya dibayar
bunganya

saja, selanjutnya pembayaran mencakup unsur pokok dan

bunganya.
D. Manfaat dan Keunggulan Efek Beragun Aset
Suatu instrument pasar modal tidak akan menarik jika tidak menguntungkan
kedua belah pihak, baik penjual maupun pemodal. Dalam hal ini Efek Beragun
Aset memiliki manfaat dan keunggulan baik bagi penjual dan pemodal.
1. Manfaat Efek Beragun Aset
Manfaat Efek Beragun Aset bagi penjual adalah :
1. Memperbaiki struktur permodalan
2. Mengatasi mismatch antara aset & liabilities

3. Pembiayaan proyek2 yang prospektif dan membutuhkan dana besar, seperti

sektor transportasi, eksplorasi minyak dan proyek financing (alternatif
pembiayaan).
4. Diversifikasi sumber pendanaan dengan memperoleh dana dari Pasar Modal.
Sedangkan manfaat Efek Beragun Aset bagi pemodal/ pembeli EBA adalah :
1. Alternatif lain untuk mengoptimalkan idle money yang dimiliki.
2. Resiko investasi kecil.
3. Mendapat imbal hasil yang menarik
2. Keunggulan Efek Beragun Aset
Keunggulan Efek Beragun Aset bagi penjual EBA dibanding instrument yang lain
adalah :
1. Mengubah aset yang tidak likuid ke aset yang likuid, dimana Penjual/ Kreditur
Awal, sudah dapat menguangkan hak tagihannya sebelum jatuh tempo.
2. Sumber pendanaan KPR jangka panjang
3. Mengurangi resiko kredit atas KPR
4. Biaya dana yang murah seiring dengan meningkatnya rating atas kualitas
piutang yang dijaminkan yang berarti terjaminnya pasokan arus kas dari EBA
sehingga dapat ditawarkan dengan tingkat pengembalian rendah untuk
investor.
5. Efisiensi penggunaan modal karena struktur neraca perusahaan akan semakin
besar daya ungkitnya (leverage) dimana pengelolaan manajemen keuangan
perusahaan akan semakin pruden, taat azas dan efisien dalam menggunakan
dana yang dimiliki karena relatif tingginya struktur daya ungkit (leverage)
sebagai akibat dari adanya EBA tersebut.
6. Sumber likuiditas khususnya untuk perusahaan menengah kecil yang sering
menghadapi masalah peminjaman.
7. Keterbukaan informasi publik yang lebih minim daripada metode pembiayaan
lain, dimana meskipun EBA ditawarkan untuk umum, sisi keterbukaan dari
penerbit (issuer) tidak dituntut seperti halnya tuntutan keterbukaan pada
emiten dari efek yang lain.

10

Sedangkan keunggulan Efek Beragun Aset bagi pihak investor, dibanding

berinvestasi pada instrumen yang lain adalah :
1. Meski penjual EBA (originator) pailit, tagihannya akan senantiasa tetap ada.Ini
berbeda dari pembeli obligasi atau promes, yang akan kehilangan dananya
kalau perusahaan penerbit obligasi atau promes yang bersangkutan
mengalami kepailitan.
2. Alternatif investasi pada surat berharga yang menawarkan rating terbaik,
Tenor Jangka Panjang dan Aman
3. Minimum resiko dengan cara pemilihan KPR yang hanya berkualitas dan
diversifikasi wilayah originasi KPR
4. Kontribusi langsung kepada sektor riil secara umum dan sektor perumahan
secara khusus
E. Resiko Efek Beragun Aset
Setiap investasi, walaupun memiliki keunggulan yang lebih banyak disbanding
jenis investasi yang lain, akan selalu mengandung resiko yang hendaknya
dipertimbangkan oleh kedua pihak.
Resiko yang mungkin dihadapi oleh pihak penjual EBA dalam usaha menjual
efek ini adalah :
1. Resiko suku bunga, dimana EBA akan mengalami penurunan harga akibat
pengaruh dari peningkatan suku bunga.
2. Risiko hukum, sehubungan dengan belum pernah adanya struktur transaksi
sekuritisasi serupa di Indonesia.
3. Risiko hukum yang dapat terjadi sehubungan adanya perselisihan di antara
para pihak dan perselisihan dengan para debitur.
4. Risiko

operasional

karena

tidak

berfungsinya

sistem,

prosedur

dan

pengawasan dalam lingkungan. tenaga yang terampil dan berpengalaman

serta sarana komunikasi atau infrastruktur yang kurang menunjang jaringan
operasi.
Sedangkan risiko yang mungkin dihadapi oleh pihak investor adalah :
1. Pelunasan lebih awal (early call) akan mempengaruhi yield yang diterima.

11

2. Pemegang EBA akan mengalami kerugian apabila debitur dari aset jaminan
mengalami kebangkrutan atau tidak mampu membayar tepat pada waktunya
atas bunga dan pinjaman pokok.

12

Bab III
Pembahasan

A. Praktek Perdagangan Efek Beragun Aset di Amerika Serikat

1. Sejarah
Bicara mengenai sejarah Efek Beragun Aset tidak akan terlepas dari Amerika
Serikat. Karena dari Negara inilah jenis Efek Beragun Aset pertama kali
diperkenalkan dalam dunia pasar modal.
Pada tahun 1934 di Amerika Serikat telah disahkan Undang-undang mengenai
Perumahan (Housing Act) yang diantaranya berisi dasar pendirian dari Federal
Housing Administration (FHA). Undang-undang ini mengatur tentang asuransi
dari kredit kepemilikan rumah yang didanai oleh kreditur swasta dan asosiasi
hipotik nasional. Undang-undang ini juga mendasari terbentuknya National
Mortgage Association of Washington pada tahun 1938, yang kemudian berganti
nama menjadi Federal National Mortgage Association.
Merujuk kepada amandemen dari Housing Act pada tahun 1968, Federal
National Mortgage Association dipecah menjadi dua entitas yang berbeda yaitu
the Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) dan Federal
National Mortgage Association (Fannie Mae). Ginnie Mae tetap menjadi milik
pemerintah Amerika Serikat, sementara Fannie Mae berubah menjadi milik
swasta, dan dimiliki sahamnya oleh dana pensiun pegawai pemerintah.
Sekuritisasi Aset kemudian diperkenalkan pada awal 1970 melalui penjualan
mortgage loans oleh Ginnie Mae. Misi dari Ginnie Mae adalah untuk memberikan
bantuan perumahan yang terjangkau dengan memberikan wadah bagi pasar
sekunder yang dijamin secara efisien oleh pemerintah dan menghubungkan
dengan Federal housing markets.
Kedudukan Ginnie Mae di sini bukan sebagai pihak yang mendanai hipotik,
melainkan

berperan

sebagai

pihak

penjamin.

Ginnie

Mae

juga

tidak

mengeluarkan, menjual dan membeli Mortgage-Backed Securities atau membeli

Mortgage Loans. Ginnie Mae mengatur program mortgage-backed securities,
13

dimana program ini menjamin efek dengan sekumpulan hipotik. Efek inilah yang
kemudian disebut sebagai Mortgage- Backed Securities (MBS).
MBS dikeluarkan oleh entitas swasta yang telah memperoleh ijin dari Ginnie
Mae. Hipotik ini diasuransikan oleh Federal Housing Administration (FHA), Rural
Housing Service (RHS) ataupun oleh Department of Veterans Affairs (VA).
Karena Mortgage Backed Securities dijamin oleh Ginnie Mae, maka investor
diberikan kepastian bahwa mereka akan menerima pembayaran dari pokok
maupun bunga secara tepat waktu dan terjadwal. Pembayaran ini pun dijamin,
walaupun pihak yang mengeluarkan MBS telah gagal melunasi hutang maupun
obligasinya. Melalui investasi di mortgage backed securities, investor dapat
membantu menambah ketersediaan dari kredit hipotik, yang dengan kata lain
dapat membantu warga Amerika yang lain untuk dapat memiliki rumah mereka
sendiri.
Perkembangan selanjutnya, pada tahun 1980-an pasar modal diperkenalkan
dengan transaksi yang dilakukan oleh institusi semi-pemerintah yaitu Federal
Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) dan Federal National Mortgage
Association (Fannie Mae). Freddie Mac dan Fannie Mae membeli hipotik dari
bank komersial, bank hipotik dan lembaga pemberi kredit lainnya. Setelah itu,
Freddie Mac dan Fannie Mae, menyimpan hipotik ini sebagai protofolio mereka
atau membuat pemaketan portofolio menjadi mortgage-backed securities untuk
kemudian dijual kembali kepada investor.
Operasional dari pasar sekunder hipotik memegang peranan yang penting dalam
menciptakan suplai dana hipotik bagi warga Amerika yang ingin membeli rumah.
Dalam perkembangannya pasar modal semakin mencari instrument keuangan
baru yang dapat memuaskan permintaan investor, yang akhirnya memberikan
andil pada munculnya evolusi pada produk hipotik yang lebih beragam yaitu
Asset Backed Securities (ABS).
2. Tahapan Proses Sekuritisasi Aset
Meskipun instrument Efek Beragun Aset pertama kali diperkenalkan di Amerika
Serikat, namun bukan berarti praktek perdagangan instrument ini di seluruh
dunia berkiblat ke Amerika Serikat. Setiap Negara memiliki peraturan teknis
14

perdagangan yang mungkin berbeda satu sama lain. Di Amerika Serikat sendiri
tahapan proses Sekuritisasi Aset secara sederhana digambarkan sebagai
berikut:

Dari diagram alur di atas, dapat dipecah menjadi empat tahapan utama dalam
proses sekuritisasi aset, yaitu :
a. Pemisahan aset oleh seller/ originator.
b. Pembuatan Special Purpose Vehicle (SPV).
c. Memberikan peningkatan kredit (credit enhancement) untuk meningkatkan
nilai jual.
d. Mengeluarkan besaran bunga dalam kumpulan aset (asset pool)
Masing-masing dari proses di atas akan dijelaskan sebagai berikut :
a. Pemisahan aset oleh seller/ originator.
Pada proses awal ini terdapat dua langkah penting yang harus dilakukan oleh
seller, yaitu pertama menentukan akun piutang atas tagihan yang mana yang
akan disekuritisasi. Sebagai contoh, akun piutang yang telah dianggap gagal
bayar atau telah di write-off hendaknya tidak diikutsertakan. Langkah kedua,
adalah seleksi aset, ke dalam pool-pool aset yang dapat dilakukan secara
random ataupun teratur. Secara random artinya aset-aset dipilih secara acak
dan dimasukkan dalam pool-pool dari yang mempunyai kualifikasi bagus
hingga kualifikasi di bawahnya. Sedangkan secara teratur artinya aset dipilih
secara teratur menurut tingkat kualifikasinya. Cara yang kedua ini akan
15

memudahkan investor untuk memilih efek dengan pool aset mana yang akan
dibeli dengan memperhatikan tingkat resikonya.
b. Pembuatan Special Purpose Vehicle (SPV).
Special Purpose Vehicle

adalah entitas yang bertindak sebagai mediator

antara pihak yang membutuhkan dana dengan investor (pihak-pihak yang

bersedia menyerahkan dana). Jadi pihak inilah yang akan mengeluarkan efek
hasil dari sekuritisasi.
Di Amerika Serikat dikenal terdapat tiga macam SPV yaitu :
Grantor trust
Dalam SPV ini, investor diperlakukan sebagai pemilik yang menjual aset.
Agar dapat dikualifikasikan sebagai grantor trust, struktur dai perjanjian
haruslah pasif, artinya grantor trust tidak dapat mengajak investor untuk
melakukan aktivitas yang menguntungkan. Kemudian tidak diperkenankan
juga adanya kelas-kelas dalam pembayaran bunga.
Owner trust
Dalam owner trust, asetnya biasanya berupa hak gadai. Keuntungan dari
penggunaan owner trust sebagai SPV adalah adanya sertifikat yang dapat
dijual atau ditahan oleh bank.
Revolving asset trusts
Revolving asset trust merupakan SPV yang bias dikatakan berdiri sendiri
karena terdiri dari kelompok akun individu dimana tagihan piutangnya terjual
kepada trust dan digunakan sebagai jaminan dari efek tunggal, meskipun
terdapat beberapa kelas dalam efek.
c. Memberikan

peningkatan

kredit

(credit

enhancement)

untuk

meningkatkan nilai jual.

Di samping pembayaran bunga kepada investor, biaya terbesar dalam struktur
Efek Beragun Asset adalah biaya peningkatan kredit. Secara umum
peningkatan kredit dibagi menjadi dua jenis, yaitu :
Credit Enhancement oleh pihak eksternal, dalam bentuk yaitu :
Third-party letter of credit.
Recourse to seller.
16

 Surety bonds.
Credit Enhancement oleh pihak internal, dalam bentuk yaitu :
Excess spread.
Spread account.
Cash collateral accounts
Collateral invested amount (CIA)
Subordinate security classes.
d. Mengeluarkan besaran bunga dalam kumpulan aset (asset pool)
Ada dua jenis bunga bagi investor dalam sekuritisasi aset, yang pertama
adalah bunga yang dicocokkan dengan jatuh tempo dan karakteristik aliran
kas dari efek yang dikeluarkan. Jenis bunga yang kedua adalah bunga yang
biasanya didapatkan sebagai hasil dari sekuritisasi aset jangka pendek seperti
kartu kredit.

17

Secara lebih terinci, diagram alur dari proses sekuritisasi aset di Amerika Serikat
disajikan sebagai berikut :

18

3. Kasus Subprime Mortgage

Meskipun praktek perdagangan Efek Beragun Aset telah cukup lama dilakukan
di Amerika Serikat dan merekalah yang pertama kali memperkenalkan kepada
dunia pasar modal, namun bukan berarti praktek perdagangan Efek Beragun
Aset di sana berjalan sempurna. Bukti paling mutakhir dan cukup terkenal adalah
adanya kasus Subprime Mortgage.
Kasus Subprime Mortgage diawali dengan maraknya Subprime Lending, yaitu
pinjaman kepada debitur yang sebenarnya tidak memenuhi syarat karena
memiliki sejarah sebagai debitur yang kurang baik. Peminjaman kepada debitur
yang tidak memenuhi kualifikasi ini dikenakan suku bunga yang lebih tinggi
daripada prime-rate karena adanya risiko tambahan. Tagihan-tagihan yang
kemudian dikenal sebagai Subprime Loans ini kemudian disekuritisasi dalam
bentuk asset-backed securities kemudian dijual di pasar modal.
Selain faktor utama yang telah dijelaskan di atas, terdapat faktor-faktor pencetus
yang lain, yaitu :
a. Kebijakan suku bunga rendah, setelah equity bubble burst tahun 2000.
Kebijakan ini membuat investor tidak menyimpan uangnya di bank, namun
menginvestasikannya ke instrument yang lebih menguntungkan dengan bunga
yang lebih tinggi yaitu Subprime Mortgage.
b. Kenaikan harga rumah dan kemudahan dalam pemberian kredit.
Kebijakan suku bunga rendah memengaruhi peningkatan harga rumah yang
tidak terelakkan. Peningkatan harga rumah tentunya bisa menurunkan
permintaan akan rumah. Untuk itu, lembaga pemberi kredit melihat peluang ini
untuk kemudian memberikan kemudahan pemberian kredit dengan syarat
yang mudah.
c. Debitur subprime meminjam dana diluar batas kemampuan mereka.
Sebenarnya kesalahan tidak bisa melulu kita tuduhkan kepada pihak pemberi
kredit, namun debitur juga hendaknya mawas diri bahwa pinjaman dana yang
mereka peroleh adalah di luar batas kemampuan mereka untuk membayar.
d. Standar underwriting yang longgar, tidak ada doc loans, tidak ada income
verification.
19

e. Adjustable rate mortgages (ARMS)

Yaitu tingkat bunga dari hipotik yang dapat berubah sesuai dengan indeks.
Akibat dari Subprime Mortgage mulai terlihat ketika siklus bunga berubah. Ketika
suku bunga naik, para kreditur menurunkan harga properti untuk menjaga tingkat
permintaan hipotik. Namun kenaikan suku bunga ini mengakibatkan debitur tidak
mampu membayar tagihan hipotiknya. Akibatnya kasus gagal bayar/kredit macet
di pasar Subprime Mortgage meningkat tajam.
Akibat domino dari debitur yang tidak mampu membayar mengakibatkan banyak
Subprime Mortgage Lenders yang kemudian dinyatakan bangkrut. Dan akhirnya
pengaruh negative dari pasar Subprime Mortgage ini pun menular pada hedge
funds, investment funds dan commercial paper market. Melihat keadaan
perekonomian yang semakin menurun ini memaksa intervensi dari Bank Sentral
untuk meningkatkan likuiditas pasar.
B. Praktek Perdagangan Efek Beragun Aset di Indonesia
1. Sejarah
Meskipun

peraturan

perundangan

yang

secara

komprehensif

mengatur

mengenai Efek Beragun Aset di pasar modal Indonesia baru disahkan pada
tahun 2003, namun sebenarnya pada tahun sebelumnya telah terdapat praktek
perdagangan Efek Beragun Aset oleh perusahaan Indonesia. Di antaranya
dengan diperkenalkannya transaksi sekuritisasi aset untuk kartu kredit pada
tahun 1995 dan auto loan oleh Astra Sedaya Finance pada tahun 1996.
Bahkan pada periode 1990-an sudah cukup banyak seller perusahaan Indonesia
yang menjual Efek Beragun Aset-nya di pasar modal Negara lain. Berdasarkan
data dari PT Kresna

Graha Sekurindo Tbk dan ABS Finance, perusahaan-

perusahaan di Indonesia yang telah menjadi seller namun disekuritisasi di luar

negeri, antara lain:
a. Citibank NA, Cabang Jakarta telah melakukan sekuritisasi atas tagihan kartu
kreditnya pada tahun 1995 sampai dengan 1997
b. PT Astra Sedaya Finance melakukan sekuritisasi tagihan kredit kendaraan
bermotornya pada bulan Juni 1996

20

c. PT Bunas Finance Indonesia Tbk melakukan sekuritisasi tagihan kredit

kendaraan bermotornya pada bulan Februari 1997
d. PT Astra International Tbk melakukan sekuritisasi tagihan kredit mobilnya
pada bulan Juni 1997
e. PT Bank Bira Tbk melakukan sekuritisasi tagihan kredit kendaraan
bermotornya pada bulan Maret 1997
f. PT Bank International Indonesia melakukan sekuritisasi tagihan kartu kredit
mendatangnya pada bulan Juli 1997
g. PT Putra Surya Multidana Tbk melakukan sekuritisasi tagihan kredit mobil
dan sepeda motornya pada bulan Oktober 1997.
Setelah peraturan perundangan pertama yang secara rinci mengatur tentang
Efek Beragun Aset disahkan, ternyata belum mampu menarik perhatian seller
untuk melakukan sekuritisasi aset. Baru pada bulan Januari 2009 Bank BTN
menjadi seller pertama setelah disahkannya peraturan perundangan yang
menjual Efek Beragun Aset.
Profil dari EBA Bank BTN tersebut adalah sebagai berikut :
a. Nama

: EBA DSMF 1 -KPR BTN

b. Manajer Investasi

: Danareksa Investment Management

c. Bank Kustodian

: BRI

d. Efektif

: 29 Januari 2009

e. Tercatat

: di Bursa Efek Indonesia

f. Mekanisme perdagangan: Over the Counter

g. Underlying

5060 KPR BTN

h. Sifat EBA

Arus Kas Tetap

Peluncuran EBA pertama oleh Bank BTN ini mendapat apresiasi yang cukup
baik oleh para pelaku pasar. Buktinya produk kontrak investasi kolektif ini laris di
pasaran dan disusul dengan peluncuran EBA yang kedua. Tahun ini pun Bank
BTN berencana mengeluarkan lagi EBA tahap ketiga. Hal ini membuktikan
bahwa instrument Efek Beragun Aset memiliki prospek yang cukup cerah ke
depannya.

21

2. Tahapan Proses Sekuritisasi Aset

Proses Sekuritisasi Aset di Indonesia berdasarkan Keputusan Ketua BAPEPAM
dan LK Nomor: Kep- 493/Bl/2008 dapat digambarkan dalam sebuah diagram alur
sebagai berikut :

Proses Sekuritisasi Aset di Indonesia secara garis besar dibagi menjadi tiga
tahap yaitu :
a. Persiapan
Dalam tahap ini, pihak originator melakukan identifikasi terlebih dahulu atas
kebutuhan dan tujuan transaksi. Dari hasil identifikasi ini akan didapat berapa
kebutuhan dana yang ingin didapat dan apakah tujuan transaksi dapat
terpenuhi setelah kebutuhan dana terpenuhi.
Setelah itu dilakukan analisa awal atas Kreditur Awal/originator oleh penyedia
jasa. Dari hasil analisa didapat simpulan apakah pihak originator layak
melakukan sekuritisasi atas aset-asetnya. Dan langkah terakhir dari tahapan
persiapan

ini

adalah

penunjukkan

partisipan

terkait

seperti

Penata

Sekuritisasi, Konsultan Hukum dan Notaris, Konsultan Akuntansi dan Pajak,

serta Auditor Independen.
22

b. Structuring
Pada tahap kedua ini akan dilaksanakan Due Diligence sesuai peraturan yang
berlaku. Setelah itu akan dilakukan pengumpulan data terkait aset keuangan
yang akan disekuritisasi. Setelah data mengenai aset yang akan dijaminkan
terkumpul dengan lengkap maka disusul kemudian pembentukan EPA
(eligible pool of assets) yaitu pengelompokan aset keuangan yang akan
dijaminkan berdasarkan kriteria seleksi tertentu. Langkah selanjutnya adalah
penyiapan dokumen transaksi dan akhirnya langkah terakhir dari tahap kedua
yaitu pembentukan struktur EBA.
c. Penutupan
Pada tahap terakhir ini akan dimulai dengan langkah finalisasi dokumen.
Setelah dokumen terkait sekuritisasi aset telah lengkap dan akurat maka
originator dapat melakukan proses sosialisasi dan pemasaran. Penerbitan
Efek Beragun Aset dapat dilakukan melalui Penawaran Umum dan dapat juga
diterbitkan melalui private placement.
Apabila Efek Beragun Aset ditawarkan melalui Penawaran Umum, maka
Manajer Investasi wajib menyampaikan Pernyataan Pendaftaran kepada
Bapepam. Sebaliknya apabila Efek Beragun Aset tidak ditawarkan melalui
Penawaran

Umum maka

Manajer Investasi hanya

menyampaikan dokumen kepada Bapepam

diwajibkan

untuk

paling lambat 10 hari

sejak

ditandatangani Kontrak Investasi Kolektif berupa dokumen keterbukaan,

Kontrak Investasi Kolektif yang bersangkutan dan spesimen sertifikat Efek
Beragun Aset.
Originator sebagai Kreditur Awal mengadakan transaksi jual beli aset dengan
Manajer Investasi untuk kemudian dicatatkan atas nama Bank Kustodian
berdasarkan kontrak Investasi kolektif. Selanjutnya Kreditur Awal dapat
melaksanakan fungsi sebagai Penyedia Jasa. Penyedia Jasa adalah Pihak
yang bertanggung jawab untuk memproses dan mengawasi pembayaran yang
dilakukan debitur, melakukan tindakan awal berupa peringatan atau hal-hal
lain karena debitur terlambat atau gagal memenuhi kewajibannya, melakukan
negosiasi, menyelesaikan tuntutan terhadap debitur dan jasa lain yang
23

ditetapkan dalam kontrak. Untuk hal tersebut penyedia jasa mendapat fee atas
jasanya tersebut.
Dalam hal penerbitan Efek Beragun Aset dilakukan melalui Penawaran
Umum, Manajer Investasi wajib menyampaikan Pernyataan Pendaftaran
kepada Bapepam dengan menyertakan dokumen antara lain:
Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset yang dibuat dalam akta notariil
oleh Notaris yang terdaftar di Bapepam
Rancangan akhir propektus (diberi materai dan ditandatangani para Pihak)
Sertifikat Efek Beragun Aset
Contoh formulir pemesanan pembelian Efek Beragun Aset
Perjanjian berkaitan dengan Efek Beragun Aset
Laporan pemeriksaan hukum (legal Audit) dan pendapat hukum (legal
opinion)
Proyeksi arus kas Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset
Laporan Keuangan Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset yang telah
diaudit Akuntan
Hasil pemeringkatan
Dokumen tentang Manajer Investasi
Dokumen Bank Kustodian
Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal.
Adapun dokumen yang harus disampaikan dengan cara private placement
dalam penerbitan Efek Beragun Aset adalah sebagai berikut:
Dokumen Keterbukaan Efek Beragun Aset
Kontrak Investasi Kolektif
Spesimen sertifikat Efek Beragun Aset.
Dana yang terkumpul dari penerbitan Efek Beragun Aset digunakan untuk
membeli aset keuangan berupa tagihan yang timbul dari surat berharga
komersial, sewa guna usaha, perjanjian jual beli bersyarat, perjanjian
pinjaman cicilan, tagihan kartu kredit, pemberian kredit termasuk kredit
pemilikan rumah atau apartemen, Efek bersifat hutang yang dijamin oleh
Pemerintah, Sarana Peningkatan Kredit/Arus Kas, serta aset keuangan setara
24

dengan aset lain yang berkaitan dengan aset keuangan tersebut dari pihak
Kreditur Awal (Originator).
3. Apakah KIK-EBA sama dengan Subprime Mortgage?
Salah satu yang menjadi hambatan bagi berkembangnya perdagangan Efek
Beragun Aset di Indonesia adalah adanya kekhawatiran para investor bahwa
kejadian Subprime Mortgage yang terjadi di Amerika Serikat akan terulang di
Indonesia. Padahal praktek perdagangan EBA di Indonesia berbeda dengan di
Amerika Serikat.
Efek Beragun Aset yang diperdagangkan di Indonesia dengan portfolio KPR
yang disekuritisasi merupakan asset dengan kualitas tinggi. Hal ini diperkuat
dengan adanya persyaratan sekuritisasi yang cukup ketat, yaitu :
a. Dokumentasi legal dari aset yang akan disekuritisasi adalah lengkap dan
diaudit oleh notaris yang kredibel
b. Debitur elah mempunyai credit history yang baik dan cukup panjang (min 18
bulan)
c. Dipilih dari kumpulan portfolio dengan menggunakan seperangkatkriteria
seleksi yang sangat ketat. Penentuan kriteria seleksimerupakan kesepakatan
antara SMF, arranger dan lembagapemeringkat internasional.
d. Karakteristik portfolio KPR dipilih dari segmen yang mempunyai nonperforming loan rendah.
e. Mempunyai

peringkat

tinggi

dan

diproteksi

dengan

struktur

yang

memungkinkan investor terhindar dari risiko default apabila tidak terjadi

kondisi yang sangat ekstrim
C. Perbandingan Praktek di Amerika Serikat dan Indonesia
Dari pembahasan subbab sebelumnya diketahui bahwa terdapat beberapa
perbedaan praktek perdagangan Efek Beragun Aset di Indonesia dan Amerika
Serikat, yaitu :
1. Sejarah
Praktek perdagangan Efek Beragun Aset di Amerika Serikat telah dikenal sejak
tahun 1970-an, sementara di Indonesia praktek perdagangan instrument ini baru
dikenal pada tahun 1990-an.
25

2. Tahapan Proses Sekuritisasi Aset

Proses sekuritisasi di Amerika Serikat secara umum dibagi menjadi empat tahap,
sementara di Indonesia hanya menjadi tiga tahap, yaitu sebagai berikut :
Tahapan Sekuritisasi Aset
Amerika Serikat

Indonesia

Pemisahan aset oleh seller/ originator.

Persiapan

Pembuatan Special Purpose Vehicle

Structuring

(SPV)
Memberikan peningkatan kredit (credit
enhancement)

untuk

Penutupan

meningkatkan

nilai jual
Mengeluarkan besaran bunga dalam
kumpulan aset (asset pool)

3. Subprime Mortgage
Di Amerika Serikat terjadi kasus Subprime Mortgage terutama dikarenakan
maraknya Subprime Lending, yaitu pinjaman kepada debitur yang sebenarnya
tidak memenuhi syarat karena memiliki sejarah sebagai debitur yang kurang
baik. Sementara di Indonesia kasus serupa sangat kecil kemungkinan terjadinya
karena Efek Beragun Aset yang diperdagangkan di Indonesia dengan portfolio
KPR yang disekuritisasi merupakan asset dengan kualitas tinggi.

26

Bab IV
Simpulan

Dari pembahasan bab-bab sebelumnya diperoleh kesimpulan sebagai berikut :

1. Efek Beragun Aset adalah efek yang portofolionya terdiri dari aset keuangan
seperti tagihan yang timbul dari surat berharga komersial, tagihan kartu kredit,
future receivables, tagihan dari kredit pemilikan rumah dan aset keuangan lain
yang berkaitan dengan aset keuangan tersebut.
2. Praktek perdagangan Efek Beragun Aset di Amerika Serikat telah berlangsung
sejak tahun 1970-an sehingga instrument keuangan ini telah berkembang begitu
pesat. Berbeda dengan di Indonesia yang baru terdapat satu seller EBA yaitu
bank BTN. Untuk itu diperlukan sosialisasi oleh pihak BAPEPAM dan LK kepada
masyarakat pengusaha maupun calon investor sehingga ketertarikan akan
instrument keuangan ini semakin besar.
3. Tahapan sekuritisasi aset di Amerika Serikat terdiri dari empat tahap, sementara
di Indonesia hanya tiga tahap. Meskipun begitu, berdasar hasil sekuritisasi aset
yang dilakukan oleh Bank BTN membuktikan bahwa hanya dengan tiga tahap
sekuritisasi pun proses sekuritisasi tetap berjalan dengan baik.
4. Kasus Subprime Mortgage di Amerika Serikat hendaknya bisa dijadikan pelajran
berharga agar criteria ketat yang diterapkan dalam proses sekuritisasi aset di
Indonesia tetap harus dipertahankan.
Demikian simpulan dari paper ini,semoga dapat memberikan manfaat bagi
perkembangan pasar modal di Indonesia.

27

Daftar Pustaka

http://en.wikipedia.org/wiki/Mortgage-backed_security,Mortgage-backed security,
diakses pada tanggal 13 Mei pukul 8:59
Tim Studi Perdagangan Efek Beragun Aset, Studi Tentang Perdagangan Efek
Beragun Aset, Proyek Peningkatan Efisiensi Pasar Modal, BAPEPAM, Depkeu,
Jakarta : 2003
http://en.wikipedia.org/wiki/Asset-backed_security,

Asset-Backed

Security,

diakses pada tanggal 13 Mei pukul 13:28

http://id.wikipedia.org/wiki/Efek_beragun_aset, Efek Beragun Aset, diakses pada
tanggal 13 Mei pukul 14:35
Cairo and Alexandria Stock Exchange, Asset Backed Securities, Cairo and
Alexandria Stock Exchange, Cairo.
Tara E. Gaschler, Esq., Understanding the Securitization Process and the
Impact on Consumer Bankruptcy Cases, American Bankruptcy Institute 2008.
Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal Dan Lembaga Keuangan
Nomor: Kep- 493/Bl/2008 Tentang Perubahan Peraturan Nomor Ix.K.1 Tentang
Pedoman Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset (Asset Backed Securities)
PT. Sarana Multigriya Finansial (Persero), Efek Beragun Aset, Oktober 2008
BAPEPAM

dan

LK,

Pengelolaan

Investasi

Di Pasar Modal, Departemen Keuangan RI, BAPEPAM dan LK.

28