KAJIAN KES

PROJEK TERTANGGUH : ISI ATAU KUAH?!

Mohd Rafizu B. Muda & Wan Azlan b. Wan Adnan

Projek perumahan dianggap terbengkalai apabila kerja-kerja pembinaan dan pemajuan di tapak terhenti selama enam bulan atau lebih secara berterusan sama ada dalam tempoh masa siap atau di luar masa siap mengikut Perjanjian Surat Jual Beli. Ia juga dianggap terbengkalai apabila pemaju yang tidak berupaya meneruskan projek masing-masing atau apabila Pengawal Perumahan berpendapat pemaju-pemaju tidak dapat lagi meneruskan tanggungjawab mereka sebagai pemaju. Bagi pemaju perumahan gergasi dan kecil, kesan pada kegawatan ekonomi sekitar tahun 1997 dan 1998 masih menghantui mereka. Banyak yang gulung tikar. Banyak juga yang terpaksa meninggalkan projek perumahan. Ada yang separuh siap dan ada yang tidak siap langsung. Kepada pembeli pula terutama yang bergaji kecil terpaksa menggigit jari apabila rumah idaman mereka gagal disiapkan oleh pemaju. Kebanyakannya tidak tahu di mana tempat mereka hendak mengadu masalah mereka. Jalan keluar yang diambil oleh kebanyakan pembeli ialah mendiamkan diri dan menganggap ia satu suratan takdir. Bagi yang mempunyai pendapatan mantap dan teguh, biasanya, mereka membiarkan takdir menyelesaikan masalah rumah terbengkalai yang dihadapi dan kemudian mencari rumah yang lain .Untuk berlaku adil pula, bukan semua pemaju terjejas teruk ketika ekonomi merudum. Pemaju yang teguh dan mantap berjaya menyiapkan projek perumahan mereka, meskipun ada yang terpaksa melewati daripada tarikh jangkaan projek itu sepatutnya siap.

SITUASI 1 : NASIB KONTRAKTOR Tengahari Khamis 27 Mei 2007. Taman Pletong Utama, Johor Bahru. Mentari sejak pagi tadi seakan-akan malu memancarkan cahayanya

sebagaimana biasa. Di rumah sewanya yang baru sebulan diduduki, Samad menghirup perlahan kuah sup ayam masakan isterinya. Tekaknya terasa kelat. Kuah sup itulah yang sering dimasak isterinya sejak lima belas tahun perkongsian hidup mereka dan telah dianugerah tujuh orang cahayamata. Sama rasanya, secukup rasa, cukup aroma, cukup rempahnya. Namun entah mengapa hari itu kuah yang sekian lama membangkitkan selera makannya seolah-olah begitu payah untuk ditelan. 15 tahun berkongsi hidup bukan satu jangkamasa yang singkat. Sejak dia bergelar kontraktor kelas F pada tahun 2000. Syarikat yang didaftarkan atas nama Cipta Bina Sdn Bhd itu telah banyak mendatangkan tuah dalam hidupnya. Projek datang bertali arus. Namun pada 13 April 2007, berlaku sejarah hitam yang masih segar dalam ingatannya. Seakan-akan baru berlaku semalam. Surat bertarikh 13 April 2007 itu bagai merentap jantung dan segenap isi perutnya. LIMA PROJEK PERUMAHAN CIPTA BINA SDN BHD TERBENGKALAI DAN SYARIKATNYA GULUNG TIKAR!!. Sejak itu syarikat beliau berdepan dengan pelbagai masalah. Risiko diisytihar muflis, turun naik mahkamah berhadapan dengan kes saman. Sub kontraktor yang saban hari menekan beliau untuk melunaskan bayaran untuk kerja-kerja pendawaian elektrik. Bahkan pernah rumahnya disimbah dengan sebaldi darah lembu beserta nota ancaman : BAYAR UPAH KAMI ATAU KAU SATU FAMILY KAMI SEMBELIH!!!. Saban hari beliau sekeluarga hidup dalam ketakutan. Laporan polis telah dibuat namun diri masih terasa terancam. Bukan sedikit sahabat-sahabat kontraktor yang pernah memberi ingatan dan nasihat sejak beliau berkecimpung dalam bidang ini. Ali Bakti, tuan punya syarikat Bakti Setia Sdn Bhd, kontraktor projek perumahan yang disewa sekarang ini pernah menerima nasib yang sama. Projeknya telah diambil alih oleh pemaju Alih Maju Sdn Bhd. Sekarang Ali Bakti sekadar berniaga di pasar
2

malam untuk menampung hidupnya sekeluarga. Samad membayangkan nasibnya mungkin seperti Ali Bakti bahkan mungkin lebih teruk lagi. Namun, sebagaimana sifat manusia mudah lupa. Rezeki datang bergolek takkan nak tolak. Beliau sanggup mengambil risiko dengan menerima lima projek perumahan sekaligus. Salah satunya projek perumahan kos rendah yang dibiayai oleh kerajaan. Masa itu kewangan syarikatnya berada di tahap selesa dan kukuh. Tidak terlintas di kepalanya ketika itu yang bayaran daripada pemaju utama diterima sebegitu lewat. SITUASI 2 : PERBINCANGAN MEJA BULAT KEDAI KOPI Petang Rabu, 20 Jun 2007. Empat orang kontraktor sedang berbual rancak di sebuah kedai kopi. Karim seorang kontraktor kelas D. Salim dan

Salleh. Masing-masing kontraktor kelas F dan Sulaiman, kontraktor pendawaian elektrik. Baru 6 bulan berkecimpung dalam bidang ini. Karim memulakan topik perbincangan. Karim : Kita ni selalu sangat digembar-gemburkankan yang projek itu lewat la kerana kontraktor salah urus, projek ni pula terbengkalai kerana kontraktor tidak cukup wang dan tiada pengalaman, lepas tu projek tertangguh pulak sebab kontraktor lari. Banyak lagi tohmahantohmahan negatif dengan hanya menyalahkan kepada kontraktor bagi sesuatu projek khasnya projek-projek kerajaan yang terlewat disiapkan. Jarang sekali kita dengar jawapan balas dari kontraktor seolah-olah mengiakan sahaja segala tuduhan ke atas mereka. Salim : Mmmm.Kebanyakan diorang ni terutama kontraktor kelas kecil macam aku ni malas nak jawab tuduhan-tuduhan tu sebab berbagai tekanan akan mereka terima malah akan merumitkan lagi keadaan. Mereka lebih suka menjawab tuduhan yang dilemparkan itu secara tertutup kerana banyak benda nak kena jaga untuk survive dalam industri ini. Itu pun kalau nak hidup lama laa.
3

Sulaiman :

Memang tak dinafikan ada projek yang terbengkalai kerana kecuaian kontraktor, tapi adakah kita diumumkan secara telus apakah jenis dan siapa kontraktor tersebut. Masalahnya banyak juga kontraktor di negara ini yang lahir dalam masa semalaman, mendapat lesen segera dan dianugerahkan projek besar secara rekabina dan runding terus.Akhirnya menyerahkan pelaksanaan projek kepada pihak lain dan tidak hairanlah kalau projek itu bermasalah.

Salleh :

Aku setuju dengan kau Leman, kadang-kadang tu ada pula kes kontraktor itu memang performance dan rekod dia ok, tetapi kadang-kadang pasal kabel kuat dengan pihak berkuasa, mereka dapat banyak projek dalam satu-satu masa. Dengan longgokan kerja yang terlalu banyak, pastu melebihi kapasiti dan kemampuan pulak sure akan timbul masalah punya...

Karim :

Itu satu hal, tapi dakwaan yang kata kelewatan sesuatu projek disiapkan kerana kontraktor tidak cekap bukan semuanya betul. Pihak berkuasa dan kerajaan pun ada saham jugak dalam kes kelewatan sesuatu projek tu. Macam pasal memilih tapak projek yang sesuai, memilih perunding yang cekap dan berpengalaman, kelewatan menyerah tapak projek dan kelulusan rekabentuk itu di luar bidang kuasa kontraktor dan ini juga punca utama kelewatan sesuatu projek.

Sulaiman :

Kerajaan pun sepatutnya ada badan pemantau yang bebas dan ada kuasa bertindak, ada pengalaman pengurusan projek dan pengetahuan teknikal untuk membuat pemantuan pembinaan projek-projek kerajaan bagi memastikan semuanya clear dan on time. Pemantuan pulak tidak semestinya kepada kontraktor sahaja malah untuk semua pihak terlibat macam pemilik projek, pemaju,

pembiaya projek atau Pay Master, semua perunding projek. Salim :

pengurus projek, dan juga

Betulbetul itu tak termasuk lagi tempoh untuk perunding mendapat projek brief dari klien pemilik projek, tempoh bagi perunding mendapat persetujuan Pelan Rekabentuk Awal dari pemilik, tempoh bagi perunding menyiapkan rekabentuk dan kelulusan rekabentuk terperinci. Haaa Ini pengalaman real aku, korang tahu ada sekali tu tempoh untuk dapat persetujuan pelan awal dari klien makan masa lebih lama dari perunding membuat pelan tu. Lagilah rumit kalau pelan tersebut untuk kerja-kerja pindaan (VO) semasa projek yang sedang berjalan. Setiap kelewatan akan ada kos dan seterusnya timbul masalah lain pulak. Aku tension betul masa tu!!! ( nada geram)

Karim :

Lagi satu dalam kes-kes tertentu ada juga projek yang terbengkalai kerana pihak pemaju tidak mempunyai cukup wang pemilik tukar pelan dan pinda rekabentuk serta fungsi kegunaan bangunan . Bila projek ditender mereka menerima bidaan yang terendah jauh lebih tinggi dari kos yang dianggarkan.Peruntukan yang mereka ada tidak mencukupi.Kadang kala ada juga kes kontraktor lambat mendapat bayaran kerja melebihi dari tempoh yang diperuntukan dalam kontrak. Hah! Korang semua pernah tak terbaca laporan akhbar yang 5 Februari baru ni JKR Melaka disita kerana gagal menjelaskan arahan pembayaran oleh Mahkamah Tinggi berjumlah RM4.5 juta kepada firma Tropical Profile (M) Sdn. Bhd. setelah siap projek lebuh raya yang menghubungkan Durian Tunggal dan Sungai Udang tahun 2003. Takkan tu pun nak salahkan kontraktor jugak?!

SITUASI 3 : DERITA PEMBELI BERPENDAPATAN SEDERHANA Hamid melangkah lesu. Tubuhnya dihempas di atas sofa usang yang kian pudar warnanya. Slip gaji itu masih di tangannya. Tangisan anak yang

merengek minta didukung sejak tadi tidak dipedulikan. Isterinya, Suhaila memandang penuh sayu. Seakan mengerti masalah suaminya itu. Pantas tangannya memangku anak kecil yang merengek itu bimbang menjadi mangsa baran suaminya Masakan tidak gajinya bulan itu hanya berbaki RM810.00

sahaja. Slip gaji bulan Mei itu ditatap lagi. Entah mengapa bulan ini kerani Syarikat Western Digital menyerahkan slip gaji lebih awal dari biasa. 23 Julai 2007, dua hari sebelum gaji masuk. Bulan ini bank mula membuat potongan bagi bayaran pinjaman perumahan yang berjumlah RM789.00 untuk rumah yang dibelinya daripada pemaju Arah Cipta Bina Sdn Bhd. Malangnya rumah yang diidam-idamkan masih belum nampak bayangnya. Baki gajinya yang RM810.00 itu masih belum ditolak dengan sewa rumah RM450.00 yang didudukinya sekarang. Bagaimana pula dengan bil api, air, barang harian dapur, susu dan pampers anak, minyak kereta dan lagi, dan lagi dan lagi?!!...Dipandang wajah Suhaila dan anaknya. Timbul perasaan kesal di hati. Teringat dia sebelum menandatangani perjanjian jual beli dahulu pernah Suhaila membangkitkan keperluan mereka membeli rumah baru sedangkan ketika itu hanya dia seorang yang bekerja. Bang, saya rasa kita tangguhkanlah dulu beli rumah tu. Bukannya terdesak sangat pun. Lagipun result temuduga KPLI saya pun mungkin keluar bulan depan. Kalau ada rezeki, tunggulah dua tiga tahun lagi ke, maybe saya boleh buat pinjaman kerajaan.. luah Suhaila. Dua tiga tahun tu lambatmana nak dapat lagi harga rumah macam ni, RM110,000 untuk rumah teres setingkat.Lagipun dekat dengan tempat kerja abang. Tegas Hamid. Suhaila diam. Ternyata kebimbangan Suhaila itu berasas.

SITUASI 4 : ANTARA DUA DARJAT Sabtu, 5 Ogos 2007 yang lalu En. Hamid ada berbual dengan seorang sahabatnya Cikgu Ramli, seorang guru Sekolah Kebangsaan Bukit Pletong. Juga menghadapi masalah yang sama. Beliau telah mengambil pinjaman perumahan untuk membeli rumah pada tahun 2004 tetapi sehingga sekarang rumah tersebut masih belum disiapkan oleh pihak pemaju. Manakala pihak Bahagian Pinjaman Perumahan ( BPP) Perbendaharaan Malaysia pula telah mengeluarkan Arahan Potongan Gaji (APG) kepadanya. Masalahnya beliau terpaksa membayar sewa rumah dan dalam masa yang sama gajinya telah dipotong untuk menjelaskan ansuran bayaran balik rumah yang masih belum disiapkan oleh pemaju. Cikgu Ramli : Aku terus telefon (BPP) pihak Bahagian Pinjaman Malaysia.

Perumahan

Perbendaharaan

Pegawainya mintak aku terus berhubung dengan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan untuk mendapatkan pengesahan sama ada projek tersebut terbengkalai atau projek bermasalah.

Dengan surat pengesahan tersebut, pihak BPP akan mengecualikan aku dari dikenakan faedah pinjaman. Di samping itu, kalau aku berhasrat untuk membeli rumah lain, boleh kemukakan surat untuk pembatalan pinjaman dan pinjaman aku seterusnya akan

dianggap sebagai pinjaman pertama. Hamid (mencelah) : Engkau pegawai kerajaan, bolehlah... aku ni

kakitangan swasta. Mana sama...

LAMPIRAN 1

PERANAN PEMBUAT KEPUTUSAN ( DECISION MAKER )

KEMENTERIAN PERUMAHAN DAN KERAJAAN TEMPATAN ( KPKT) Peranan KPKT dalam pemulihan projek perumahan terbengkalai; KPKT mengambil peranan utama sebagai pemudahcara (fasilitator/mediator) untuk menyelaras usaha-usaha pemulihan dan rundingan-rundingan semua pihak berkepentingan seperti pembeli rumah, pembiaya, tuan tanah dan pemaju dengan tujuan mencari kaedah terbaik untuk memulihkan projek perumahan terbengkalai.

Sehingga Jun 2008, terdapat 270 projek perumahan swasta yang terbengkalai melibatkan 88,769 unit rumah, 60,348 orang pembeli dan bernilai RM8,457.02 juta. Daripada jumlah ini, 126 projek telah berjaya dipulihkan dan membawa faedah kepada 27,539 pembeli dan melibatkan 36,105 buah unit rumah.

LANGKAH-LANGKAH YANG TELAH DIAMBIL :

Diantara

langkah

yang

diambil

oleh

KPKT

dalam

mengatasi

atau

mengurangkan masalah projek dari terbengkalai ialah:

Memperketatkan prosedur pengeluaran lesen pemaju perumahan di mana keupayaan kewangan pemaju diutamakan.

Menguatkuasakan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan)

8

1966

dan

Peraturan-Peraturan

berkaitan

terutamanya

dari

aspek

tanggungjawab serta prestasi pemaju perumahan berlesen. Pemaju yang terbukti melanggar Akta dan Peraturan diambil tindakan tegas melalui pendakwaan, kompaun dan senarai hitam pemaju perumahan dan pengarahpengarah syarikat serta menahan permit iklan dan jualan dan membekukan pengeluaran Akaun Pemajuan Perumahan (HDA).

Pengawasan projek dibuat secara berterusan. Setiap pemaju dikehendaki mengemukakan laporan kemajuan fizikal projek setiap 6 bulan sekali. Lawatan ke tapak kerja diadakan dari masa ke semasa.

Kawalan ke atas Akaun Pemajuan Perumahan (HDA) dan penyata kewangan beraudit syarikat dipertingkatkan. Pemaju-pemaju yang gagal mengemukakan laporan penyata kewangan beraudit akan didakwa ke Mahkamah. Sekiranya di dapati kedudukan kewangan pemaju tidak kukuh untuk meneruskan projek pemaju akan dipanggil untuk berbincang dan mengambil langkah-langkah sesuai yang perlu, dan

Penguatkuasaan ke atas Akta/Peraturan Pemaju Perumahan diperketatkan. Pemaju-pemaju yang di dapati tidak bertanggungjawab dan melanggar Akta/ Peraturan berkenaan akan didakwa oleh mahkamah.

LAMPIRAN 2

STATISTIK DAN DATA TEKNIKAL Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) merekodkan projek perumahan terbengkalai dikesan sejak tahun 1970-an. Hari ini projek perumahan terbengkalai masih lagi berlaku dan bilangannya dijangka terus meningkat khasnya memandangkan keadaan ekonomi semasa yang agak lembab dan tidak memberangsangkan.

Menurut statistik kementerian, jumlah projek perumahan terbengkalai setakat Jun 2005 ialah 277 projek yang melibatkan 50,183 pembeli, 75,356 unit rumah dan dianggarkan bernilai RM7.033 bilion. Dalam Berita Harian bertarikh 29 Mei 2008, Ketua Setiausaha KPKT, Datuk Ahmad Fuad Ismail menyatakan dari tahun 1990 hingga 2007, sebanyak 270 projek perumahan terbengkalai melibatkan sejumlah 88,769 unit kediaman dan sejumlah 60,348 pembeli. Terkini senarai Projek Perumahan Terbengkalai sehingga April 2009 yang dikeluarkan oleh Jabatan Perumahan Negara (JPN) mencatatkan sejumlah 149 projek. Begitu juga senarai pemaju yang telah disenarai hitam oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) mengikut kategori yang tertentu.

10

Menurut pensyarah undang-undang di Universiti Utara Malaysia (UUM), Nuarrual Hilal Md. Dahlan, jumlah tersebut tidak menunjukkan gambaran sebenar akan masalah itu di seluruh negara. Ini kerana ada di antara projek perumahan berkenaan tidak disenaraikan dalam kategori projek perumahan terbengkalai atau fail projek telah dihapuskan. Apatah lagi, jumlah yang dilaporkan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan tempatan tidak mengambil kira projek perumahan yang dilaksanakan oleh kontraktor bebas, koperasi dan pemaju lain yang tidak tertakluk kepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118) dan projek perumahan terbengkalai di Sabah dan Sarawak.

11