MODUL

OPTIMASI KETINGGIAN GEDUNG

BESARAN-BESARAN FISIK TEKNOLOGIS

1. Luas lantai kotor (gross floor area)
Jumlah luas lantai yang dibatasi yang dibatasi oleh dinding/kulit luar gedung yang beratap
(covered area), termasuk ruang-ruang dalam tanah (basement).

2. Luas lantai bersih (netto floor area)

Jumlah luas lantai yang dibatasi yang dibatasi oleh dinding/kulit luar gedung yang beratap
(covered area), termasuk ruang-ruang dalam tanah (basement) dikurangi luas lantai untuk inti
gedung.
3. Luas lantai netto per orang
Luas lantai netto per orang besarnya tergantung jenis gedung di suatu negara. Satuan luas ini
diperlukan untuk menentukan populasi gedung dalam perhitungan jumlah lift.
Flat

: 3 m2/orang

Office

: 4 m2/orang

Hotel, Hospital

: 5 m2/orang

4. Luas Inti gedung (building core area)

Luas inti gedung tergantung dari letaknya dalam zone. Makin keatas makin kecil, karena
jumlah lift mengecil. Untuk penaksiran, luas inti gedung sekitar 5-10 kali luas tabung lift.

5. Efisiensi lantai (floor efficiency)

Presentasi luas lantai yang disewakan terhadap luas lantai kotor. Makin besar efisiensi lantai,
makin besar pula pendapatan gedung.
Efisiensi untuk gedung :

Office sekitar = 80 %

Hotel sekitar = 75 %

Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

Ir. Muji Indarwanto, MM. MT

TEKNOLOGI BANGUNAN 6

Flat sekitar

= 85 %

6. Tinggi lantai ke lantai (floor to floor height)

Tinggi ini tergantung dari jenis proyek dan konstruksi lantai dalam hubungannya dengan
keguinaan ruang.
Flat

: ceiling heigh 2,40 m, floor to floor height sekitar 3 m (dengan pelat

datar)

Office

: ceiling heigh 2,60 m, floor to floor height sekitar 3,50 m

Tinggi balok lantai + ducting AC : 0,80 1,00 m, jarak ini harus diusahakan minimal, sebab
penghematan 10 cm saja kalau dikalikan 30 lantai = 3,00 m atau setinggi 1 lantai.
7. Jumlah lantai
Yang membatasi jumlah lantai tidak hanya diputuskan berdasarkan pertimbanganpertimbangan tekno ekonomi saja, tetapi juga dipengaruhi oleh daya dukung tanah dan
peraturan tata kota.
8. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Batas persentasi luas tanah yang boleh dibangun = kepadatan bangunan (building density)
9. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Perbandingan luas lantai total terhadap luas tanah (floor area ratio)
Perbandingan ini sangat tergantung tinggi bangunan ekonomis (economic building height) dan
peraturan tata kota yang didasarkan atas pertimbangan-pertimbangan makro perkotaan dan
ekonomi perkotaan/ urban economics.
10. Faktor beban puncak lift (peak load factor)
Beban puncak lift ditentukan secara empiris dan tergantung jenis gedung dan lokasi gedung di
suatu negara.
Flat

=3%

Office

=4%

Hotel/Hospital = 5 %
11. Waktu perjalanan bolak-balik elevator
Waktu yang diperlukan oleh lift berjalan bolak-balik dari lantai terbawah hingga teratas dalam
suatu zone, termasuk waktu berhenti, penumpang keluar masuk lift dan pintu membuka dan
menutup di setiap lantai tingkat.
Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

Ir. Muji Indarwanto, MM. MT

TEKNOLOGI BANGUNAN 6

Secara pendekatan perinciannya adalah sebagai berikut

-

Penumpang masuk lift di lantai dasar ..... 1,5 m detik

Pintu lift menutup di lantai dasar .... 2 detik

Pintu lift membuka dan menutup di setiap lantai tingkat .... 2(n-1)2 detik

Penumpang keluar di setiap lantai tingkat (n-1) x m x 1,5 detik ... 1,5 m detik
n-1

Perjalanan bolak-balik lift dari lantai dasar sampai lantai teratas

dalam satu zone . 2(n-1)h detik
s

Pintu lift membuka di lantai dasar ... 2 detik

Jumlah T = (2h+4s)(n-1) + s(3m+4) detik
s

12. Kapasitas Elevator

Daya muat lift tergantung pabrik pembuatnya. Lazimnya berkisar antara 5-20 orang. Untuk
kebutuhan khusus sampai 50 orang/lift (double deck)
13. Kecepatan Elevator
Kecepatan elevator yang dipilih tergantung pada tinggi gedung. Makin tinggi gedung, makin
besar kecepatan liftnya, untuk menghemat waktu bolak-balik lift yang mempengaruhi pula
waktu menunggu lift.
Kecepatan elevator dengan kecepatan rendah sekitar 1 m/det dan kecepatan tinggi mendekati
10 m/detik.
14. Jumlah elevator
Jumlah lift berlaku untuk suatu zone vertical dalam gedung tinggi yang lazimnya dibagi dalam
beberapa zone lift. Pembagian dalam zone diperlukan untuk menghemat jumlah lift total. Tinggi
1 zone sekitar 20 lantai. Pembagian dalam zone juga berkaitan dengan posisi ruang-ruang
mesin/mekanikal.

15. Waktu menunggu elevator

Waktu menunggu sama dengan waktu bolak-balik lift dibagi jumlah lift. Sambil menunggu lift
orang dapat berkomunikasi sosial.
Office = 30 detik
Flat

= 60 detil

Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

Ir. Muji Indarwanto, MM. MT

TEKNOLOGI BANGUNAN 6

Data Gedung yang Digunakan

FUNGSI BANGUNAN

: APARTEMEN

LUAS LAHAN

: 2 HA

KDB

: 60 %

KLB

:6

BENTUK DENAH TYPCAL

: PERSEGI PANJANG

LUAS DENAH TYPICAL

: 1000 M2 25 X 40 M

JUMLAH PODIUM

: 3 LT

KETINGGIAN MAK GEDUNG

: 25 LANTAI

Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

Ir. Muji Indarwanto, MM. MT

TEKNOLOGI BANGUNAN 6

URAIAN DATA
Luas lantai berulang
Luas lantai netto per orang
Jumlah lantai typikal
Efisiensi gedung
Koefisien dasar bangunan
Koefisien lantai bangunan
Kapasitas lift
Kecepatan lift
Tinggi lantai ke lantai
Masa kostruksi
Masa pelunasan kredit
Umur ekonomis proyek
Suku bunga kredit
Perubahan uang thd waktu (Discount faktor)
Perbandingan modal pinjaman thd modal sendiri
Harga satuan gedung
Harga satuan tanah
Cadangan pajak
Depresiasi/ penyusutan
Biaya tidak langsung
Faktor kekosongan gedung
Cadangan biaya
Pokok kredit
Sewa minimum

SIMBOL
a
a
n
e
b
f
m
s
h
G
p
z
i
d
q
u
s
t
D
C
v
k
Lo
r

BESARAN
1000 m2
...... m2
...... lantai
85 %
60 %
6
......... orang
........ Mps
3,5 m
....... tahun
....... tahun
...... tahun
...... % pa
....... % pertahun
US$ ...... /m2
US$ ...... /m2
....... %
....... %
...... %
...... %
...... %

I. BUILDING ANALYSIS
-

Analisis Luas Bangunan/ KDB-KLB

Analisis H/W
Analisis Thd Gempa
Analisis Sirkulasi Vertikal

1. ANALISIS LUAS BANGUNAN/

OPTIMASI KDB - KLB

KDB

= Luas Dasar Bangunan

Luas Lahan

60 % = Luas Dasar Bangunan

20.000 m2
= 12.000 m2

KLB

= Luas Total Bangunan

Luas Lahan

Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

Ir. Muji Indarwanto, MM. MT

TEKNOLOGI BANGUNAN 6

= Luas Total Bangunan

20.000 m2

Luas Total Bang

= 120.000 m2

Luas Total Podium = Ls Lt Ds x 3

= 12.000 x 3
= 36.000 m2
Ls Total Tower

= Ls ttl Bang Ls ttl Pod

= 120.000 36.000
= 84.000 m2

Jum. Lantai Tower

Ls. Total Tower

Ls. Lt. Typical

= 84.000
1.000
= 84 LT
ANALISIS KEBUTUHAN PARKIR
TOWER
Standar
Jml mobil

PODIUM
Standar
Jml mobil

= 100m2 / mobil
= Ls. Total Tower
100 m2
= 84.000
100
= 840 mobil
= 60 m2 / mobil
= Ls. Lt. Podium
60 m2
= 36.000
60
= 600 mobil

Jumlah Total Mobil

840 + 600 = 1440 bh mobil
Luas Total Kebutuhan Parkir
1440 x 30 = 43.200 m2
Parkir Luar Gedung
= 70 % x Ls Lahan yang tersisa
= 70 % x (20.000 12.000)
= 5.600 m2
Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

Standar ukuran parkir mobil =

2,5 x 5 = 12,5 m2 s/d
3 x 5 = 15 m2
Sirkulasi mobil 100 %
Standar 1 mobil = 25 s/d 30 m2

Ir. Muji Indarwanto, MM. MT

TEKNOLOGI BANGUNAN 6

Ls Parkir Basement
= Ls Total Parkir Ls Parkir Luar GD
= 43.200 5.600
= 37.600 m2
Jml lapis basement = Luas parkir besmen
Luas tipikal podium
=

37.600 m2
12.000 m2

= 3,1 3 lapis

TOWER
84 lapis
PODIUM
3 lapis
BESMEN
3 lapis

Sket gedung hasil Optimasi KDB/KLB

HOTEL *****
DIKETAHUI :

Luas tanah / lahan

: 3 HA = 30.000 M

Denah Typikal

: Tower, luas = 1000 M

KDB dan KLB

: 50 % dan 9

Luas inti ( core )

: 25 %

Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

Ir. Muji Indarwanto, MM. MT

TEKNOLOGI BANGUNAN 6

Luas kamar

: 36 M

Sirkulasi

: 10 %

Banyak kamar

: 500 kamar

ANALISA LUAS BANGUNAN

Luas blok kamar tidur

= 500 x 36 m (

100 %

= 27692 m

100%-25%-!0%
Luas lantai penunjang= 40 % x Luas lantai blok kamar
= 40 % x 27692 m
= 11077 m
Jml lantai produktif

= 27692 m + 11077 m
= 38769 m

Perbandingan lantai produktif dengan lantai non produktif yaitu 60 : 40

Luas Lt non produktif = 40/60 x 38769 m
= 25846 m
Luas total bngn Hotel = Luas lantai produktif + Luas lantai non produktif
= 38769 m + 25845 m
= 64615 m
Luas podium

= Luas lantai non produktif = 25846 m

Luas lantai dasar

= 25846 m
3

= 8615 m

Luas tower

= Luas lantai produktif = 38769 m

Jumlah lantai tower

= 38769 m

= 38,8 lantai

= ~ 39 lantai

ANALISA KDB DAN KLB

KDB = Luas lantai dasar

= 8625 m

Luas lahan

= 0,29 = 29 % < 50 % OK

30000m

KLB = Luas total bangunan = 64615 m = 2,15 < 9 OK

Luas lahan

30000m

ANALISA KEBUTUHAN PARKIR

Standar parkir

= 1 kamar / mobil

Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

Ir. Muji Indarwanto, MM. MT

TEKNOLOGI BANGUNAN 6

500 kamar tidur

= 500 mobil

Standar

= 60 m / mobil ( pada podium )

Jumlah mobil
Jumlah total mobil

= Luas podium = 25846 m = 430,77 mobil

60
= 500 + 430,77 = 930,77 mobil ~ 931 mobil

Luas standar 1 mobil = 30 m

Luas kebutuhan parkir

= 931 x 30 m = 27930 m

Luas parkir luar gedung

= 21385 m x 70 %
= 14969,5 m

Kekurangan lahan parkir

= 27930 m 14969,5 m
= 12960,5 m

Lahan diluar podium = 30000 m 8615 m

= 21385 m
Jumlah lapis basement

= 12960,5 m = 1,5 ~ 2 basement

8615 m
1000 m

TOWER
39 Lantai
PODIUM
3 Lantai

BESMEN
2 Lantai

Sket gedung hasil Optimasi Luas Bangunan

b.

OPTIMATION OF HEIGHT TO WIDTH RATIO

Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

Ir. Muji Indarwanto, MM. MT

TEKNOLOGI BANGUNAN 6

Optimasi ketinggian bangunan terhadap gempa (Wolfgang Schueller)

H 7
W

(height to Width ratio)

n x 3,5 7
25
H

n 7 x 25
3,5
n 50 lantai
Jumlah Tower = 84 = 1,28 ~ 2 tower
50

Jumlah lantai Tower = 84 = 42 lantai

2

c.

EARTHQUAKE FORCE OPTIMATION

Diketahui :
Type struktur

: Portal + inti

Kekuatan gempa

: 6,5 skala Richter (gempa terkuat di Jakarta)

Satuan volume struktur

Beban hidup (LL) Apartemen
MD / M E

: 0,35 m3/m2 (portal inti)

: 0,25 T/m2

1,5 (Wolfgang Schueller, High Rise Building)

Portal bertingkat tanpa inti
Portal bertingkat dengan inti
Tabung dalam tabung
Struktur kotak/bok

Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

= 0,3 m3/m2
= 0,35 m3/m2
= 0,4 m3/m2
= 0,2 m3/m2

Ir. Muji Indarwanto, MM. MT

TEKNOLOGI BANGUNAN 6

ME

V
Diagram gaya
momen gempa

2/3 H

1/2 W

MD
MD

= Momen penahan tumbang akibat beban mati gedung

= beban total D X 1/2 W

ME

= Momen tumbang untuk satu blok gedung akibat gempa

= V X 2/3 H

MD

= beban total D X 1/2 W

Beban mati (DL)

Struktur Atas

= 0,35 m/m x 2,4 T/m = 0,84 T/m

Partisi + Finishing

= 0,1 T/m2 + 0,1 T/m

Total

Upper structure (tabung dlm tabung, beton tulang)

Struktur Atas
= 0,4 m/m x 2,4 T/m
Partisi + Finishing
= 0,1 T/m2 + 0,1 T/m
Total
Upper structure (baja, inti beton tulang)
Ruang luar inti gedung

Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

= 0,2 T/m +
= 1,04 T/m

= 0,96 T/m
= 0,2 T/m +
= 1,16 T/m
= 0,1 T/m2

Ir. Muji Indarwanto, MM. MT

TEKNOLOGI BANGUNAN 6

Beton tahan api/ fire proofing

Partisi + Finishing

= 0,2 m/m x 2,4 T/m = 0,48 T/m

= 0,1 T/m2 + 0,1 T/m = 0,2 T/m +
Total
= 0,78 T/m

DL

= n x a x 1,04 T/m2
= 1.040 nT

MD

= beban total D x W
= 1.040 nT x x 25 m (sisi terpendek)
= 13.000 nTm

ME

= V x 2/3 H
V = Gaya geser dasar
= C I K Wt
C = Koefisien seismic (a gempa/g = 0,035)
I = Faktor keutamaan gedung (gedung umum = 1,5)
K = Faktor jenis struktur
Untuk struktur kotak/box = 1,2
Struktur lainnya

=1

Wt = Berat total gedung, untuk menghitung gaya geser dasar

= n x A x UE
UE

= Satuan beban gempa, untuk menghitung gaya geser (PBI 1991)

= 1,05 ( D + 0,3 L )
= 1,05 ( 1,04 T/m2 + 0,3 x 0,25 T/m2)
= 1,170751 T/m2

Wt

= n x a x UE
= n x 1000 M x 1,170751 T/m
= 1170,751 nT

= C I K Wt
= 0,035 x 1,5 x 1 x 1170,751 nT
= 61,464 nT

Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

Ir. Muji Indarwanto, MM. MT

TEKNOLOGI BANGUNAN 6

ME

= V x 2/3 H
= 61,464 nT x 2/3 x n x 3,5 m
= 143,416 n2Tm

MD
ME

1,5

MD

1,5 x ME

13..000 nTm 1,5 x 143,416 nTm

n

13.000
1,5 x 143,416

60,430 lantai
60 lantai

TOWER
mak 60 lantai
Ground
Level

Sket gedung hasil Optimasi beban gempa

OPTIMASI SIRKULASI VERTIKAL (LIFT)

Core

15 % x Luas Typical Tower

15 % x 1000 m2

150 m2

Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

Ir. Muji Indarwanto, MM. MT

TEKNOLOGI BANGUNAN 6

Ruang Lift

20 % x 150 m2 =

30 m2

Kapasitas lift (m)

16 orang

Kecepatan lift (s)

4 m/ det

Ukuran ruang lift

2,65 x 2,15

5,7 m2

30 m2

Jumlah lift (N)

= 5,3

5,7 m
=
N

5 lift

a.n.P.T
300 a. m

Jumlah lift dalam 1 zone

Luas lantai kotor tipikal

Jumlah lantai dalam 1 zone

= Persentase jumlah penghuni gedung yang diperhitungkan sebagai beban puncak

lift (flat 3%, office 4%, hotel & hospital 5%)

Waktu perjalanan bolak-balik lift

a"

Luas lantai nettto / orang (flat= 3 m2/orang, office = 4 m2/orang, hotel&hospital 5

m2/org)

Kapasitas lift

a . n . P. T
300 . 16 . 3

1000 . n . T . 0,03
300 . 16 . 3

72.000
30n

(2h + 4s) (n 1) + s (3m + 4)

s

= tinggi lantai ke lantai

= kecepatan rata-rata lift

(2 . 3,5 + 4 . 4) (n 1) + 4 (3 . 16 + 4)
4

(7 + 16) (n 1) + 4 (52)

Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

Ir. Muji Indarwanto, MM. MT

TEKNOLOGI BANGUNAN 6

4
=

(23) (n 1) + 4 (52)
4

72.400

5,75 n + 46,25

72.400

(5,75 n + 46,25) 30n

72.400

172,5 n2 + 1387,5 n

172,5n2 + 1387,5n 72.400

30n

X1,2 = -b b2 4ac
2a
-(1387,5)

(1387,5)2 + 4 ( 172,5 X 72.400)

2 X 172,5

-1387,5

1925156,25 + 49680000
345

-1387,5

61605156,25
345

-1386 + 7183,67
345

5796,17
345

16,8 ~

17 Lt

Kesimpulan Optimasi :
1. Analisa KDB / KLB

= 84 lantai

2. Optimasi H

= 50 lantai

W
3. Optimasi terhadap gempa = 60 lantai
4. Optimasi Lift

= 17 lantai

5. Ketinggian gedung maksimal

= 25 lantai

Kesimpulan :
Jumlah Tower

= 84

= 3,36 tower

25

Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

Ir. Muji Indarwanto, MM. MT

TEKNOLOGI BANGUNAN 6

= 4 tower
Jumlah lantai Tower

= 84

= 21 Lantai

4 TOWER
21 lantai

PODIUM
3 lantai

BESMEN
3 lapis

SKET GEDUNG HASIL OPTIMASI

Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

Ir. Muji Indarwanto, MM. MT

TEKNOLOGI BANGUNAN 6