Skripsi Tentang Developer

UNIVERSITAS INDONESIA
AUDIT ATAS PERSEDIAAN PADA PERUSAHAAN PROPERTI
LAPORAN MAGANG
EDWIN SURYA DEWANGGA

0906638622
FAKULTAS EKONOMI
PROGRAM STUDI AKUNTANSI
DEPOK
JULI 2013
Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013
UNIVERSITAS INDONESIA
AUDIT ATAS PERSEDIAAN PADA PERUSAHAAN PROPERTI
LAPORAN MAGANG
Diajukan sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar
Sarjana Ekonomi
EDWIN SURYA DEWANGGA

0906638622
FAKULTAS EKONOMI
PROGRAM STUDI AKUNTANSI
DEPOK
JULI 2013
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur ke hadirat Allah SWT atas berkat dan rahmat yang telah diberikan
sehingga penulis dapat menyelesaikan laporan magang ini dengan baik dan tepat
waktu. Penyusunan laporan magang ini merupakan salah satu syarat untuk
mendapatkan gelar sarjana ekonomi bagi mahasiswa S1 Akuntansi Fakultas
Ekonomi Universitas
Indonesia.
Dalam kesempatan
ini,
penulis
ingin
mengucapkan terima kasih kepada pihak-pihak yang telah memberikan dukungan

dan bantuan kepada penulis.
1. Bapak Kurnia Irwansyah Rais selaku dosen pembimbing yang telah
bersedia meluangkan waktu nya untuk memberikan arahan dan masukan
kepada penulis untuk dapat menyelesaikan laporan magang dengan baik.
2. Bapak Mafrizal Heppy dan Ibu Rini Yulius selaku dosen penguji sidang
laporan magang ini.
3. Ibu Sylvia Veronica, selaku ketua program studi S1 Akuntansi dan
pembimbing akademik penulis selama menjadi mahasiswa S1 Akuntansi.
4. RSM AAJ Associates yang telah memberikan kesempatan kepada penulis
untuk mendapatkan pengalaman dan ilmu yang berharga selama program
magang.
5. Tim audit Divisi Tosca RSM AAJ Associates, Bapak Didik Wahyudianto,
Bapak Beny Andria, Bang Glorius M, Bang Jul Edi dan Kak Argadia,
terima kasih atas ilmu dan kepercayaan yang telah diberikan untuk penulis
selama program magang ini. Selain itu, untuk senior-senior yang juga telah
banyak memberikan bantuan dan dukungannya yaitu Adil, Novry,
Febrianto, Kak Vivi, Kak Rani dan Kak Valen.
6. Rekan-rekan seperjuangan selama magang, Thirza, Willa, Inov, Kai,
Karun, Yana, Reda, Pradito, Haris, Sugeng, Alda, Windu, Odi.
7. Keluarga penulis (Ibu, Ayah, Rosi) yang telah memberikan dukungan yang
tak ternilai bagi penulis. Terima kasih untuk semuanya yang telah
diberikan selama ini.
iv
8. Teman-teman Kost Pondok Esa yang telah menjadi sahabat dan keluarga
penulis selama hampir 4 tahun menjalani kuliah di kampus UI. Terima
kasih atas dukungan dan kebersamaannya. Tak terlupakan.
9. Teman-teman FEUI 2009 yang telah berjuang bersama untuk mengejar
ilmu dan impiannya selama di kampus FEUI. Ucapan terima kasih
terutama untuk Hilmi, Ruri, Yogi, Jati, Rakryanto, Akbar, Enggar, Fachry,
Ony, Asep, Pandu, Bangun, Vandy, Abror, Ayu Maharani, Sasha, Brilya,
Farida, Nabila. Terima kasih atas bantuan dan kerjasamanya selama
kuliah.
10. Keluarga SIKMA-Ng, CEDS UI dan EurekaTour, terima kasih atas
kebersamaannya dan untuk setiap pengalaman berharga yang didapat
selama berkumpul bersama kalian.
11. Serta semua pihak yang telah banyak membantu penulis, namun tidak
dapat disebutkan satu persatu. Terima kasih.
Penulis menyadari bahwa masih banyak terdapat kekurangan dalam penulisan
laporan magang ini yang disebabkan berbagai keterbatasan yang dihadapi oleh
penulis. Penulis sangat mengharapkan kritik dan saran untuk meningkatkan
kualitas laporan magang ini. Semoga karya penulis ini dapat bermanfaat bagi
pembaca dan bermanfaat untuk pengembangan ilmu akuntansi berikutnya.
Depok, 22 Juli 2013
Penulis
ABSTRAK
Nama
: Edwin Surya Dewangga
Program Studi
: Akuntansi
Judul
: Audit atas Persediaan pada Perusahaan Properti
Laporan magang ini membahas tentang perlakuan akuntansi dan audit pada akun
persediaan PT. RRD yang berupa properti. Selain itu juga akan dilihat pula
bagaimana perusahaan mengklasifikasikan jenis-jenis properti yang saat ini
berdiri di superblok miliknya. Kegiatan audit yang dilakukan oleh KAP XYZ juga
menjadi perhatian dalam laporan magang kali ini, dimana akan difokuskan
terhadap prosedur audit untuk akun persediaan perusahaan yang bernilai sangat
material.
Kesimpulan dari laporan magang ini adalah kebijakan akuntansi atas pencatatan
persediaan yang diterapkan oleh PT. RRD secara keseluruhan belum begitu baik,
dan terdapat banyak kesalahan klasifikasi yang dilakukan oleh PT. RRD. Prosedur
audit yang dilakukan oleh auditor juga sudah efektif untuk menguji kewajaran
akun persediaan perusahaan, meskipun terdapat beberapa komponen audit
objective yang masih belum tercapai dari prosedur yang dilakukan oleh auditor.
Kata kunci: Audit, Persediaan, Perusahaan, Properti, Real Estat
vii
Universitas Indonesia
ABSTRACT
Name
: Edwin Surya Dewangga
Study Program
: Accounting
Title
: Audit of Inventory on Property Company
This internship report discusses about the accounting treatment and auditing in
PT. RRDs inventories in the form of property. Beside that, It will also show how
PT. RRD classified the types of properties that are currently standing in its
superblock. Audit activities undertaken by the KAP XYZ is also a concern in this
internship report, which will focus on audit procedures for the company's
inventory account which is a very valuable material.
Conclusions of this internship report are that the accounting policies which are
applied on the inventories by PT. RRD is in overall not so well, and there are
many classification errors made by PT. RRD. Audit procedures performed by the
auditor had been effective enough to test the genuineness of the company's
inventory account, although there were some components of the audit objectives
which had not yet been achieved thru procedures performed by the auditor.
Key words: Audit, Company, Inventory, Property, Real Estate,
viii
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL
i
ii
HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS
LEMBAR PENGESAHAN
iii
KATA PENGANTAR
iv
LEMBAR PERSETUJUAN PUBLIKASI KARYA ILMIAH
vi
ABSTRAK
vii
ix
DAFTAR ISI
DAFTAR GAMBAR
xi
DAFTAR TABEL
xii
xiii
DAFTAR LAMPIRAN
1. PENDAHULUAN
1
1.1. Latar Belakang Pelaksanaan Program Magang
1
1
1.2. Tujuan dan Manfaat Program Magang
1.3. Tempat dan Waktu Pelaksanaan Magang
2
1.4. Ruang Lingkup Kegiatan Magang
2
1.5. Ruang Lingkup Laporan Magang
3
1.6. Tujuan Penelitian
3
4
1.7. Sistematika Penulisan
2. LANDASAN TEORI
6
2.1. Konsep Auditing
6
2.1.1. Tipe-tipe Audit
6
2.1.2. Bukti-bukti dan Dokumentasi Audit
7
2.1.3. Tujuan Audit Laporan Keuangan
11
2.1.3.1 Tujuan Audit Terkait Transaksi
12
2.1.3.2 Tujuan Audit Terkait Saldo
12
2.1.4. Audit Akun Persediaan
13
2.2. Konsep Pencatatan Akuntansi Real Estat
15
2.2.1. Unsur-unsur Biaya Pengembangan Proyek
16
2.2.2. Kontrak Konstruksi dalam Pengerjaan Proyek
19
2.2.3. Fasilitas Tambahan
20
2.2.4. Penyajian dan Pengungkapan
21
2.2.4.1. Pengakuan Pendapatan
22
2.2.4.2. Kapitalisasi dan Metode Alokasi Biaya Pengembangan
Real Estat
25
2.2.5. Konsep Pencatatan Aset Tetap
25
2.2.6. Konsep Pencatatan Properti Investasi
27
3. PROFIL PERUSAHAAN
30
3.1. Profil KAP XYZ
30
3.2. Profil PT. RRD
31
3.3. Tangible Asset PT. RRD
32
3.4. Pengukuran Persediaan PT. RRD
33
4. PEMBAHASAN
35
4.1. Pencatatan Akun Persediaan oleh PT. RRD
35
4.1.1. Pencatatan atas Sub Akun Tanah Dalam Pematangan
35
4.1.1.1. Biaya Perolehan Tanah Mentah
37
ix
4.1.1.2. Biaya yang dikapitalisasi untuk Land

4.1.1.3. Biaya pengembangan (Development Cost)
4.1.1.4. Pembebanan Beban Pokok Penjualan (Transfer Cost)
4.1.2. Analisis Prosedur Pencatatan atas Sub Akun Tanah Dalam
Pematangan (Land)
4.1.3. Pencatatan atas Bangunan
4.1.3.1. Apartemen
4.1.3.2. Shopping Centre
4.1.3.3. Marketing Office
4.1.4. Analisis Pencatatan atas Bangunan
4.2. Prosedur Audit atas Akun Persediaan PT. RRD
4.2.1. Tahapan Proses Audit PT. RRD
4.2.2. Proses Audit Sub Akun Tanah Dalam Pematangan
4.2.3. Analisis Prosedur Audit Sub Akun Tanah Dalam Pematangan
4.2.4. Prosedur Audit atas Bangunan
4.2.4.1. Prosedur Audit atas Apartemen
4.2.4.2. Prosedur Audit atas Shopping Centre
4.2.4.3. Prosedur Audit atas Marketing Office
4.2.5. Analisis Prosedur Audit atas Bangunan
4.2.5.1. Analisis Prosedur Audit Apartemen
4.2.5.2. Analisis Prosedur Audit Shopping Centre
4.2.5.3. Analisis Prosedur Audit Marketing Office
5. KESIMPULAN DAN SARAN
5.1. Kesimpulan
5.2. Saran
5.2.1. Saran untuk PT. RRD
5.2.2. Saran untuk KAP XYZ
5.2.3. Saran untuk Departemen Akuntansi FEUI
38
39
39
DAFTAR REFERENSI
78
42
44
45
52
54
54
59
59
62
63
64
65
68
69
69
70
72
73
74
74
76
76
76
77
x
DAFTAR GAMBAR
Gambar 3.1 Komposisi Inventory PT. RRD tahun 2012

Gambar 4.1 Ilustrasi Alokasi Standard Cost untuk Land
Gambar 4.2 Ilustrasi Perolehan Standard Cost Land dan Standard Cost
Development Cost
34
41
41
xi
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1.
Tabel 3.1.
Tabel 3.2.
Tabel 4.1.
Tabel 4.2.
Tabel 4.3.
Tabel 4.4.
Tabel 4.5.
Tabel 4.6.
Tabel 4.7.
Transfer Internal atas Aset dan Biaya

Struktur Entitas Anak PT. RRD
Klasifikasi Properti PT. RRD
Akun Persediaan PT. RRD ............................................................
Detail Sub Akun Tanah Dalam Pematangan ..................................
Detail Sub Akun Apartemen .........................................................
Progres Pembangunan Apartemen Sampai 31 Desember 2012 .......
Detail Sub Akun Marketing Office ...............................................
Hasil Akhir Reklasifikasi Properti ................................................
Variance Berdasarkan Rekalkulasi Auditor ...................................
13
32
33
35
36
46
47
54
57
66
xii
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1. Booking Report Apartemen

Lampiran 2. Materiality Limit Guideline
xiii
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1
Latar Belakang Pelaksanaan Program Magang

Program studi S1 Akuntansi FEUI sebagai salah satu program studi
akuntansi terbaik di Indonesia selalu mengupayakan untuk menghasilkan lulusanlulusan terbaik dibidang akuntansi, upaya tersebut tercermin dari visi dan misi
yang dimiliki oleh Departemen Akuntansi FEUI, yaitu sebagai berikut:
Visi : Menjadi salah satu jurusan akuntansi terbaik di Asia
Misi :
1. Menghasilkan lulusan yang mampu bersaing
2. Memimpin pengembangan ilmu dan praktek akuntansi dan
hasilnya bermanfaat global
3. Berperan serta dalam mewujudkan masyarakat madani
Program magang yang menjadi salah satu pilihan bagi mahasiswa S1
Akuntansi FEUI untuk memperoleh gelar sarjana merupakan pengimplementasian
dari misi Departemen Akuntansi. Diharapakan dengan mengikuti program
magang ini, mahasiswa S1 Akuntasi dapat menerapkan teori yang sudah dipelajari
di perkuliahan kedalam dunia kerja sesungguhnya.
1.2
Tujuan dan Manfaat Program Magang

Program magang yang diselenggarakan oleh Departemen Akuntansi ini
bertujuan untuk memberikan kesempatan bagi mahasiswa untuk dapat merasakan

dunia kerja yang terkait dengan bidang yang dipelajari selama di perkuliahan,
sehingga ketika mahasiswa lulus diharapakan langsung dapat menyesuaikan diri
dan memiliki kemampuan yang tidak hanya terbatas pada teori saja.
1
Sementara manfaat pelakasanaan magang bagi mahasiswa adalah

memberikan kemampuan menyesuaikan diri dalam dunia kerja yang lebih cepat
dibandingkan mahasiswa yang tidak mengambil program magang sebelumnya.
Mahasiswa juga akan memiliki tambahan pengalaman kerja dan ketrampilan kerja
yang didapat dari pelaksanaan magang tersebut.
1.3
Tempat dan Waktu Pelaksanaan Magang

Penulis melaksanakan program magang di KAP XYZ yang berlokasi di
Jakarta, waktu pelaksanaan program magang dimulai dari tanggal 3 Januari 2013
sampai 3 april 2013. Selama pelaksanaan program magang, penulis berada di
salah satu divisi assurance and audit. Jam kerja normal yaitu mulai pukul 08.30
sampai 17.30.
1.4
Ruang Lingkup Kegiatan Magang

Selama program magang, penulis dilibatkan dalam sebuah tim untuk
melakukan general audit laporan keuangan sebuah perusahaan pada periode yang
berakhir 31 Desember 2012. Penulis ditempatkan sebagai junior auditor yang
membantu senior auditor 2. Perusahaan yang diaudit oleh penulis adalah sebuah
perusahaan properti yaitu PT. RRD, sebuah perusahaan pengembang yang
bergerak dalam pembangunan superblok atau kawasan terpadu dimana
didalamnya terdiri dari apartemen, pusat perbelanjaan, hotel, sekolah, rumah sakit
dan berbagai fasilitas penunjang lainnya. Selama proses audit, penulis beserta tim
langsung melakukan audit di kantor pusat PT. RRD yang berlokasi di Tangerang.
PT. RRD ini merupakan salah satu anak perusahaan dari PT. SW, perusahaan
yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia. Selain melakukan audit untuk PT. RRD,
penulis juga melakukan audit atas dua anak perusahaan PT. SW yang lain yang
juga bergerak dalam industri yang sama dengan PT. RRD yaitu di sektor properti.
Adapun kegiatan-kegiatan yang telah penulis lakukan selama penugasan
audit ini antara lain:
1. Mengerjakan working paper, dalam tahap ini penulis mempersiapkan
working paper dengan mengisi data dari trial balance tahun berjalan
dan
dari
report
tahun
sebelumnya,
kemudian
melakukan
pendokumentasian atas prosedur-prosedur yang dilakukan dalam

working paper tersebut. Selama melakukan audit atas ketiga perusahaan
tersebut, penulis diberikan working paper terkait fixed assets, group
balance, account receivable, account payable, cash and bank dan
taxation.
2. Membuat surat konfirmasi bank dan konfirmasi piutang untuk pihak
terkait.
3. Melakukan physical observation atas inventory yang berupa tanah dan
pengecekan progres pembangunan perumahan.
1.5
Ruang Lingkup Laporan Magang

Laporan magang ini berisi tentang analisis kebijakan akuntansi PT. RRD
atas keseluruhan properti yang dimilikinya terutama yang diklasifikasikan ke

dalam akun inventory. Selain itu juga akan dilakukan analisis tentang prosedur
audit untuk akun inventory. PT. RRD merupakan perusahaan pengembang
superblok yang proyeknya berada di Jakarta Selatan.
Inventory dalam industri properti merupakan hal yang sangat material,
mengingat nilainya yang tergolong besar jika dibandingkan dengan akun lainnya.
Selain itu, inventory pada industri properti juga memiliki nature yang unik, dan
cenderung mirip dengan akun fixed asset dan property investment. Atas kemiripan
ini, perusahaan harus dapat melakukan klasifikasi secara tepat atas properti yang
dimilikinya.
1.6
Tujuan Penelitian
Tujuan penelitian yang dilakukan penulis antara lain adalah:
1. Menganalisis tentang kebijakan klasifikasi properti yang dimiliki oleh
perusahaan properti berdasarkan PSAK 44 tentang akuntansi aktivitas
pengembangan real estat, PSAK 13 tentang properti investasi, dan
PSAK 16 tentang aset tetap.
2. Menganalisis kebijakan akuntansi atas akun inventory yang dimiliki

perusahaan properti.
3. Menganalisis prosedur audit yang dilakukan oleh auditor atas akun
inventory perusahaan properti.
1.7
Sistematika Penulisan
Sistematika laporan magang ini terdiri dari lima bab disertai dengan
lampiran-lampiran pendukung. Penjelasan mengenai masing-masing bab akan

dijelaskan dalam deskripsi dibawah ini.
Bab 1 : Pendahuluan
Pendahuluan ini terdiri atas latar belakang dari pelaksanaan
program magang, tujuan dan manfaat dari program magang,
waktu pelaksanaan magang, ruang lingkup kegiatan magang,
ruang lingkup laporan magang, tujuan penelitian dan sistematika
penulisan.
Bab 2 : Landasan Teori
Bab ini berisi tentang teori-teori yang berkaitan dalam
pembahasan laporan magang ini. Landasan teori yang digunakan
antara
lain
adalah
PSAK
tentang
akuntansi
aktivitas
pengembangan real estat, fixed asset, properti investasi, kontrak

konstruksi dan biaya pinjaman.
Selain PSAK, terdapat juga landasan teori terkait audit. Landasan
teori audit ini bersumber dari buku teks auditing yang merupakan
buku wajib mata kuliah auditing.
Bab 3 : Profil Perusahaan
Bab 3 berisi tentang profil dari kantor akuntan publik tempat
penulis melakukan program magang, kemudian juga gambaran
umum perusahaan klien yang diaudit oleh penulis beserta tim,
yang meliputi jenis usaha klien, macam-macam properti yang
dimiliki oleh klien beserta klasifikasinya. Kebijakan inventory

secara umum dan komposisi inventory yang dimiliki oleh klien
juga akan ditampilkan dalam bab 3 ini.
Bab 4 : Deskripsi hasil magang dan pembahasannya
Bab ini akan membahas mengenai kebijakan akuntansi yang
dilakukan oleh PT. RRD terhadap masing-masing jenis inventory
yang dimiliki beserta analisis mengenai kebijakan akuntansinya,
selain itu juga akan dilakukan analisis terkait klasifikasi properti
yang dilakukan oleh klien.
Kemudian dilakukan pula pembahasan mengenai prosedur audit
yang dilakukan untuk masing-masing jenis inventory tersebut.
Pembahasan mengenai prosedur audit inventory inilah yang
menjadi fokus dalam laporan magang ini.
Bab 5 : Kesimpulan dan Saran
Bab terakhir ini berisi kesimpulan mengenai kebijakan klasifikasi
properti klien, prosedur akuntansi properti inventory yang
dilakukan oleh klien, prosedur audit yang dijalankan atas akun
inventory, beserta saran untuk KAP XYZ, PT. RRD dan
Departemen Akuntansi FEUI.
BAB 2
LANDASAN TEORI
2.1
Konsep Auditing
Auditing didefinisikan oleh Arens, et al. (2009) sebagai proses
pengumpulan dan pengevaluasian bukti-bukti atas suatu informasi untuk

menentukan dan melaporkan tingkat kesesuaian dari informasi tersebut dengan
kriteria-kriteria yang telah ditentukan sebelumnya. Pelaksanaan audit seharusnya
dilakukan oleh individu yang kompeten dan independen, hal ini menekankan
bahwa seorang auditor harus memiliki kemampuan yang cakap dalam bidang
auditing dan mempunyai independensi dalam menjalankan kegiatan tersebut.
2.1.1
Tipe-tipe Audit
Secara umum, Arens menjelaskan bahwa terdapat 2 tipe jasa profesional
yang diberikan oleh kantor akuntan publik, yaitu jasa assurance dan jasa non
assurance. Jasa assurance ini kemudian terbagi menjadi 2 bagian, yaitu jasa
atestasi dan jasa assurance lainnya.
Jasa assurance merupakan jasa profesional independen yang dapat
meningkatkan kualitas informasi bagi para pembuat keputusan. Tujuan utama jasa
assurance ini adalah untuk meningkatkan kualitas informasi untuk pengambilan
keputusan. Para investor dalam bertindak atau dalam pengambilan keputusan
terkait kegiatan investasinya tentu akan lebih merasa yakin dengan adanya jasa
assurance yang dilakukan oleh pihak yang kompeten dan independen. Salah satu
bagian dari jasa assurance adalah jasa atestasi, jasa inilah yang diberikan oleh
kantor akuntan publik. Atestasi merupakan jasa dimana auditor memberikan
laporan tertulis yang berisi kesimpulan tentang keterpercayaan atas asersi
(pernyataan yang menyebutkan sesuatu itu benar) yang dibuat oleh pihak lain.
Jasa atestasi ini terbagi menjadi 4 kategori:
1. Audit atas laporan keuangan historis
2. Efektivitas internal control atas pelaporan keuangan
6
3. Review atas laporan keuangan historis

4. Jasa atestasi lainnya
Jasa audit atas laporan keuangan historis merupakan salah satu jenis jasa
dalam jasa atestasi. Audit atas laporan keuangan historis adalah bentuk jasa
atestasi (assurance) yang mana auditor menerbitkan laporan tertulis tentang
pendapat atau opininya mengenai apakah laporan keuangan tersebut telah disusun
berdasarkan prinsip-prinsip akuntansi yang berlaku secara umum.
Jasa non assurance juga merupakan jasa yang diberikan oleh kantor
akuntan publik yang bertujuan untuk memberikan rekomendasi kepada
manajemen (Arens, et al. 2009). Bentuk dari jasa non assurance yang disediakan
oleh kantor akuntan publik ini seperti jasa akuntansi dan pembukuan, jasa
perpajakan, dan jasa konsultasi manajemen.
Berkaitan dengan audit, terdapat tiga tipe audit yang dilakukan oleh
auditor, diantaranya adalah:
1. Audit operasional
2. Audit kepatuhan
3. Audit atas laporan keuangan
Tipe yang ketiga yaitu audit atas laporan keuangan inilah yang menjadi
core dari jasa kantor akuntan publik, yaitu menentukan apakah laporan keuangan
tersebut telah sesuai dengan kriteria atau prinsip yang berlaku umum dan terbebas
dari salah saji material.
2.1.2
Bukti-bukti dan Dokumentasi Audit

Bukti audit merupakan informasi yang digunakan oleh auditor untuk
menentukan apakah laporan keuangan yang diaudit telah sesuai dengan kriteria
yang ditetapkan. Bukti audit inilah yang nantinya akan menjadi dasar pijakan bagi
auditor dalam mengeluarkan opininya. Mengingat pentingnya bukti audit, maka
auditor harus dapat mengumpulkan bukti audit yang cukup dan kompeten agar
dapat mendukung opininya. Arens, et al. 2009 menjelaskan bahwa terdapat dua
penentu persuasivitas bukti audit, yaitu:
1. Kompetensi bukti
Kompetensi bukti merujuk pada tingkat dimana bukti tersebut
dianggap dapat dipercaya atau diyakini kebenarannya. Terdapat tujuh
karakteristik agar bukti dapat dikatakan kompeten, diantaranya adalah
relevansi, independensi penyedia bukti, efektivitas pengendalian
internal klien, pemahaman langsung auditor, kualifikasi individu
penyedia informasi, tingkat obyektivitas, dan ketepatan waktu.
2. Kecukupan bukti
Kecukupan bukti berkaitan dengan kuantitas bukti yang diperoleh.
Ukuran kecukupan bukti adalah dengan ukuran sampel yang diambil
oleh auditor. Jumlah sampel yang diambil auditor berdasarkan
penghitungan yang mereka lakukan dan juga berdasarkan professional
judgment dari auditor, namun yang ditekankan adalah jumlah sampel
tetap harus mewakili dari total populasi data yang ada, sehingga tidak
terjadi kesalahan dalam mengambil kesimpulan.
Menurut Arens, et al. 2009, terdapat tujuh jenis bukti audit yang digunakan
oleh auditor. Dalam melakukan prosedur audit nya, auditor dapat menggunakan
kombinasi dari jenis-jenis bukti audit ini, jenis-jenis bukti audit antara lain:
1. Pengujian Fisik
Pengujian fisik adalah inspeksi atau penghitungan yang dilakukan
oleh auditor atas tangible asset. Jenis bukti ini sering berkaitan dengan
persediaan dan kas, namun dapat diterapkan pula untuk verifikasi
akun lainnya. Pengujian fisik merupakan salah satu bukti audit yang
terpercaya dan berguna. Tujuan dari pengujian fisik ini adalah
verifikasi apakah aset perusahaan benar-benar ada (existence
objective).
2. Konfirmasi
Konfirmasi merupakan penerimaan tanggapan (tertulis atau lisan) dari
pihak ketiga yang independen yang memverifikasikan keakuratan
informasi sebagaimana yang diminta oleh auditor. Permintaan ini
ditujukan
bagi klien, dan klien meminta pihak ketiga yang
independen untuk memberikan tanggapannya secara langsung kepada

auditor. Bukti konfirmasi juga merupakan bukti audit yang paling
sering digunakan, dan merupakan bukti yang dipriorotaskan karena
mengingat penyedia informasi yang merupakan pihak independen
terhadap perusahaan klien. Terdapat dua macam konfirmasi, yaitu
konfirmasi positif dan negatif. Konfirmasi positif mengharuskan pihak
ketiga untuk memberikan respon dalam semua keadaan, jika
konfirmasi pertama belum mendapat balasan, maka auditor dapat
mengirim konfirmasi yang kedua, atau lebih. Disamping itu auditor
juga melakukan prosedur alternatif untuk mengantisipasi apabila
konfirmasi tidak mendapat respon dari pihak ketiga. Sementara
konfirmasi negatif, respon atas konfirmasi hanya diberikan jika
informasi yang dinyatakan dalam konfirmasi tidak benar. Berdasarkan
perbedaan tersebut, maka konfirmasi negatif dinilai kurang reliable
dibandingkan dengan konfirmasi positif.
3. Dokumentasi
Dokumentasi adalah pengujian auditor atas berbagai dokumen dan
catatan klien untuk mendukung informasi yang tersaji atau seharusnya
tersaji dalam laporan keuangan. Dokumen yang diuji oleh auditor
adalah catatan-catatan klien yang digunakan untuk menyediakan
informasi bagi pelaksanaan bisnis yang terorganisasi. Bukti audit jenis
ini berguna untuk memverifikasi keakuratan catatan-catatan klien
terkait dengan transaksi yang mereka lakukan. Kegiatan memeriksa
dokumen dan catatan klien oleh auditor ini biasa disebut dengan
vouching.
10
4. Prosedur Analitis
Prosedur analitis menggunakan berbagai perbandingan dan hubunganhubungan untuk menilai apakah saldo-saldo akun atau data lainnya
tampak wajar. Auditor biasanya membandingkan data tahun berjalan
dengan data tahun lalu, bisa juga dengan data industri atau data
perusahaan lain yang sejenis. Prosedur analitis ini harus selalu
dijalankan dalam tiap fase, dari perencanaan hingga penyelesaian
audit. Tujuan dari prosedur analitis ini adalah untuk memahami
industri dan bisnis klien, menilai going concern perusahaan klien,
untuk mencari tahu kemungkinan kesalahan penyajian dalam laporan
keuangan dan mengurangi tes detail.
5. Wawancara
Wawancara adalah upaya untuk mendapatkan informasi baik lisan
maupun tertulis dari klien sebagai tanggapannya atas berbagai
pertanyaan yang diajukan oleh auditor. Walaupun banyak bukti yang
didapat dari hasil wawancara klien, bukti tersebut tidak dapat
dinyatakan sebagai bukti yang meyakinkan karena bukan dari sumber
yang independen dan cenderung mendukung pihak klien sendiri. Oleh
karena itu, auditor perlu mendapatkan bukti lainnya untuk dapat
memperkuat bukti wawancara dengan klien.
6.
Rekalkulasi
Auditor melakukan pengujian kembali berbagai perhitungan yang
dilakukan oleh klien. Penghitungan kembali atas berbagai perhitungan
klien ini terdiri dari pengujian atas keakuratan aritmatika yang
dilakukan oleh klien. Rekalkulasi ini berguna untuk melihat apakah
terdapat variance antara penghitungan klien dan auditor.
11
7. Observasi
Observasi adalah penggunaan indera perasa untuk menilai aktivitasaktivitas tertentu. Selama field work, terdapat banyak kesempatan bagi
auditor untuk melakukan pengamatan terhadap klien, misalnya auditor
dapat mengamati fasilitas yang dimiliki klien, mengamati peralatan
yang dimiliki klien apakah sudah usang atau belum. Auditor harus
dapat menangkap kesan pertama dari hasil pengamatannya ini,
meskipun tetap harus didukung dengan bukti audit lainnya.
2.1.3
Tujuan Audit Laporan Keuangan

Dilaksanakannya audit adalah untuk mendapatkan keyakinan atas asersi
yang diberikan oleh manajemen perusahaan pada transaksi dan akun-akun dalam
laporan keuangannya. Standar Profesionalisme Akuntan Publik (SPAP)
mengklasifikan asersi manajemen menjadi lima bagian:
1. Keberadaan atau Keterjadian (Existence or Occurence), asersi
manajemen yang menyatakan bahwa semua aktiva, kewajiban dan
ekuitas serta pendapatan dan beban benar-benar terjadi dalam periode
waktu berjalan
2. Kelengkapan (Completeness), asersi manajemen bahwa semua
transaksi telah tercatat atau ada di dalam laporan keuangan
3. Hak dan Kewajiban (Right and Obligation), asersi manajemen bahwa
aset yang tercatat dalam laporan keuangan merupakan hak dari
perusahaan,
dan hutang
yang tercatat merupakan
kewajiban
perusahaan.
4. Penilaian (Valuation), Asersi manajemen bahwa seluruh aktiva,
kewajiban, ekuitas , pendapatan dan beban telah dilaporkan dengan
nilai yang sesuai pada laporan keuangan.
5. Penyajian dan Pengungkapan (Presentation and Disclosure), asersi
manajemen bahwa seluruh komponen yang ada dalam laporan
keuangan telah diklasifikasikan, dikombinasikan, dijelaskan dan
diungkapkan dengan sesuai pada laporan keuangan.
12
Untuk menguji asersi manajemen tersebut, auditor harus menetapkan

tujuan audit yang berfungsi sebagai pedoman dalam mengumpulkan bukti-bukti
auditnya. Arens et all membagi menjadi dua tujuan audit, yaitu tujuan audit terkait
transaksi dan tujuan audit terkait saldo.
2.1.3.1 Tujuan audit terkait transaksi
Terdapat enam tujuan audit terkait transaksi, yaitu:
1. Existence, transaksi yang dilaporkan benar-benar terjadi
2. Completeness, transaksi yang terjadi benar-benar telah tercatat
3. Accuracy, transaksi telah tercatat dengan akurat dan benar
4. Classification, transaksi telah diklasifikasikan secara tepat
5. Timing, transaksi dicatat pada tanggal yang tepat
6. Posting and Summarization, transaksi telah tersedia dan tercatat
secara tepat di dalam master files.
2.1.3.2 Tujuan Audit Terkait Saldo
Terdapat delapan tujuan audit terkait saldo, yaitu:
1. Existence, saldo yang tercatat benar-benar ada
2. Completeness, semua nilai saldo telah tercatat, dan tidak ada yang
terlewat
3. Accuracy, nilai saldo yang tercatat merupakan nilai yang akurat
4. Classification, nilai saldo tercatat telah diklasifikasikan secara tepat
5. Cut Off, nilai saldo telah tercatat pada periode yang tepat atau pada
saat terjadinya
6. Detail Tie-in, nilai saldo tercatat sesuai dengan general ledger klien
7. Realizable Value, nilai saldo tercatat merupakan nilai yang dapat
direalisasikan
8. Right and Obligation, nilai saldo tercatat merupakan nilai yang benarbenar yang dimiliki oleh perusahaan.
13
2.1.4
Audit Akun Persediaan

Audit atas akun persediaan terbagi menjadi lima bagian terpisah,
diantaranya adalah:
1. Akuisisi dan pencatatan bahan baku, tenaga kerja, dan overhead
Akuisisi dan pencatatan bahan baku, tenaga kerja dan overhead ini
mencakup 3 fase pertama dalam siklus physical flow of goods, yaitu
pemrosesan purchase order, penerimaan barang dan penyimpanan.
Aktivitas audit pada tahap ini dapat digolongkan pula dalam
acquisition and payment cycle. Auditor perlu mendapat keyakinan
bahwa akuisisi raw material dan biaya pemrosesan telah dinyatakan
secara benar.
2. Transfer internal atas aset dan biaya
Aktivitas audit ini berkaitan dengan pemrosesan produk dan
penyimpanan barang jadi. Yang menjadi fokus auditor disini adalah
mengenai sistem akuntansi biaya yang diterapkan oleh manajemen,
auditor harus mendapat keyakinan mengenai pembentukan harga dan
unit atas inventory telah dinyatakan dengan benar, dan kontrol telah
berjalan sebagaimana mestinya. Terdapat empat aspek dalam transfer
internal atas aset dan biaya yang dijelaskan dalam tabel berikut ini.
Tabel 2.1
Transfer Internal atas Aset dan Biaya
Kontrol
Fisik
atas
Persediaan
Auditor dapat melakukan tes

untuk kontrol fisik dengan observasi
dan wawancara dengan karyawan
mengenai kontrol yang dilakukan di
persediaan
Dokumen dan Pencatatan

untuk transfer persediaan
Jika terdapat transfer persediaan

antar
lokasi,
auditor
sebaiknya
14
memeriksa dokumen pelengkap dan

bagaimana pencatatan atas transfer
persediaan ini.
Perpetual Inventory master

list
Auditor harus melakukan tes atas

perpetual inventory master list yang
dibuat
oleh
manajemen.
Pengetesannya
memeriksa
adalah
dengan
dokumen-dokumen
penunjang untuk mengisi perpetual

inventory master list.
Pencatatan Biaya per unit
Auditor harus menguji bahwa

biaya per unit (Bahan Baku, Tenaga
Kerja dan Biaya Overhead), nilai
Work in Process, serta barang jadi.
Pengecekan dilakukan juga terhadap
metode
alokasi
biaya
yang
diterapkan manajemen
3. Pengiriman produk dan pencatatan penerimaan dan biaya

Bagian audit ini mencakup tentang pengiriman produk dan pencatatan
atas pendapatan dan biaya. Aktivitas ini digolongkan kedalam
aktivitas audit sales and collection cycle.
4. Observasi fisik persediaan
Bagian audit ini bertujuan untuk memverifikasi ketersediaan dan
jumlah inventory yang dicatat oleh perusahaan. SAS1 mensyaratkan
auditor harus menilai efektivitas metode penghitungan inventory oleh
klien, yang harus auditor lakukan adalah hadir ketika klien melakukan
penghitungan atas persediaan untuk menentukan saldo akhir tahun,
15
mengobservasi prosedur penghitungan klien, mewawancara karyawan

klien terkait prosedur penghitungan, dan melakukan tes penghitungan
fisik secara independen. Observasi fisik ini juga diatur dalam PSA No.
07, dimana ini menjadi salah satu prosedur yang diharuskan untuk
dilakukan.
5. Harga dan kompilasi persediaan
Bagian ini berguna untuk memastikan bahwa harga masing-masing
persedian telah dicatat dengan benar. Mencakup tes atas summary
penghitungan persediaan oleh klien, penghitungan ulang harga
dikalikan dengan jumlah persediaan, footing ke summary persediaan,
dan tracing ke general ledger (Arens et al. 2009).
Audit atas harga dan kompilasi persediaan ini diawali dengan
penilaian atas internal kontrol di perusahaan klien. Selain itu auditor
juga harus menilai kewajaran valuasi persediaan yang dilakukan oleh
klien. Tiga hal yang perlu diperhatikan oleh auditor adalah metode
yang digunakan untuk valuasi harus sesuai PSAK, metode yang
digunakan konsisten,
serta cost versus market
value
harus
diperhatikan.
Dari kelima bagian diatas, yang benar-benar menjadi bagian dari audit
persediaan adalah transfer internal atas aset dan biaya, observasi fisik
persediaan dan harga dan kompilasi persediaan. Dua bagian lainnya,
masuk ke dalam audit acquisition and payment cycle dan sales and
collection cycle
2.2
Konsep Pencatatan Akuntansi Real Estat

Bagi perusahaan pengembang real estat, terdapat peraturan tersendiri yang
khusus mengatur tentang aktivitas pengembangan real estat, yaitu Pernyataan

Standar Akuntansi Keuangan No. 44 (PSAK 44). Begitu pun dengan pencatatan
Akun inventory perusahaan pengembang yang juga akan merujuk pada peraturan
ini. Inventory sendiri sebenarnya diatur dalam PSAK 14 tentang persediaan,
namun terdapat beberapa pengecualian, dimana salah satunya untuk industri real
16
estat. Dalam PSAK 44 ini, definisi tentang aktivitas pengembangan real estat
adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan atau
bangunan komersial dan atau bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan
untuk dijual atau disewakan, sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail).
Aktivitas pengembangan real estat juga mencakup perolehan kapling tanah dijual
tanpa bangunan.
2.2.1
Unsur-unsur biaya pengembangan Proyek

Biaya yang terkait langsung maupun tidak langsung dengan aktivitas
pengembangan real estat dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek pengembangan

real estat. Sementara biaya yang tidak jelas hubungannya dengan proyek akan
diakui sebagai beban pada periode terjadinya. Berikut adalah biaya aktivitas
pengembangan real estat yang dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat.
1.
Biaya Praperolehan Tanah

Biaya praperolehan tanah mencakup biaya sebelum perolehan tanah
atau sampai perusahaan memperoleh izin perolehan tanah dari
pemerintah. Contoh dari biaya praperolehan tanah antara lain biaya
pengurusan izin pemerintah, biaya konsultasi hukum, biaya studi
kelayakan,
gaji
karyawan,
biaya
analisis
mengenai
dampak
lingkungan dan imbalan untuk ahli pertanahan.

Terdapat
beberapa
kriteria
biaya
praperolehan
tanah
dapat
dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat, antara lain:

a.
Biaya dapat teridentifikasi secara langsung dengan proyek

tertentu
b.
Biaya tersebut akan dikapitalisasi ke proyek apabila tanah

diperoleh
c.
Perusahaan pengembang harus secara aktif mengusahakan

perolehan tanah dan mampu membiayai atau memperoleh
pendanaan yang memadai.
17
Jika besar kemungkinan tanah tidak akan berhasil didapat oleh

perusahaan, maka biaya praperolehan tanah tersebut langsung diakui
sebagai beban pada laporan laba rugi.
2.
Biaya Perolehan Tanah

Biaya perolehan tanah ini mencakup biaya pembelian area tanah,
termasuk semua biaya yang secara langsung mengakibatkan tanah
tersebut siap digunakan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan.
Biaya perolehan tanah mencakup, namun tidak terbatas pada
komponen biaya sebagai berikut:
a.
Biaya perolehan tanah, termasuk biaya perolehan bangunan (yang

tidak akan digunakan sebagai bangunan), tanaman dan lain-lain
yang berada diatas tanah tersebut
b.
Biaya gambar topografi
c.
Biaya pembuatan cetak biru (master plan)
d.
Biaya pengurusan dokumen hukum
e.
Bea balik nama
f.
Komisi untuk perantara
g.
Imbalan jasa profesional seperti ahli lingkungan hidup, ahli

pertanahan, ahli hukum, ahli konstruksi
h.
3.
Biaya pematangan tanah, termasuk biaya peruntuhan bangunan.
Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek

Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek mencakup,
namun tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut:
a.
Gaji pekerja lapangan, termasuk gaji supervisor
b.
Biaya lahan yang digunakan dalam proyek
c.
Penyusutan sarana dan peralatan yang digunakan dalam proyek
d.
Biaya pemindahan sarana, peralatan, dan bahan dari dan ke lokasi

pelaksanaan proyek
e.
Biaya penyewaan sarana dan peralatan
18
f.
Biaya perancangan dan bantuan teknis (technical assistance) yang

secara langsung berhubungan dengan proyek
g.
Imbalan jasa profesional, seperti ahli pertamanan, ahli lingkungan

hidup, arsitek, ahli konstruksi
h.
Biaya pengurusan pengikatan jual beli
i. Biaya pengurusan perjanjian jual beli

4.
Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat

Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat
mencakup, namun tidak terbatas pada komponen berikut ini:
a.
Asuransi
b.
Biaya perancangan dan bantuan teknis yang tidak secara langsung

berhubungan dengan proyek tertentu
c.
Biaya overhead konstruksi
d.
Biaya pembangunan infrastruktur umum, seperti tempat ibadah

umum, taman umum, jalan umum, pasar, sekolah, kantor polisi,
rumah sakit atau poliklinik, tempat pemakaman dan lain-lain
5.
e.
Imbalan jasa profesional dan perancangan seluruh proyek
f.
Biaya pinjaman
Biaya Pinjaman
Biaya pinjaman ini diatur tersendiri di PSAK 26 revisi 2011. Biaya
pinjaman adalah bunga dan biaya lain yang ditanggung entitas
sehubungan dengan peminjaman dana. Biaya pinjaman yang secara
langsung dapat diatribusikan dengan aktivitas pengembangan real
estat harus dikapitalisasi ke proyek pengembangan.
Menurut PSAK 26, aset yang diizinkan biaya pinjamannya untuk
dikapitalisasi disebut sebagai aset kualifikasian, yaitu aset yang
membutuhkan waktu yang cukup lama agar siap untuk digunakan
sesuai dengan maksudnya atau dijual. Industri real estat ini sendiri
19
memiliki siklus usaha yang panjang sehingga biaya pinjaman yang

terjadi dapat dikapitalisasi.
Entitas akan mulai mengkapitalisasi biaya pinjaman sebagai bagian
biaya perolehan aset kualifikasian pada tanggal awal ketika memenuhi
kondisi berikut:
a. terjadinya pengeluaran untuk aset
b. terjadinya biaya pinjaman
c. Entitas telah melakukan aktivitas yang diperlukan untuk
mempersiapkan aset agar dapat digunakan sesuai dengan
maksudnya atau dijual
Penghentian kapitalisasi akan dihentikan oleh entitas ketika secara
substansial seluruh aktivitas yang diperlukan untuk mempersiapkan
aset kualifikasian telah selesai atau dijual. Penghentian sementara juga
dapat dilakukan oleh entitas saat pengembangan aktif aset
kualifikasian dihentikan.
2.2.2
Kontrak Konstruksi dalam Pengerjaan Proyek

Dalam pengembangan real estat, pihak pengembang biasanya akan bekerja
sama dengan kontraktor untuk melakukan pengerjaan proyek tersebut, dimana

kontraktor akan mengerjakan proyek tersebut atas nama pengembang. PSAK 34
Revisi 2010 mengenai kontrak konstruksi merupakan peraturan yang khusus
mengatur bagaimana akuntansi kontrak konstruksi ini diterapkan. Menurut PSAK
34 revisi 2010, Kontrak Konstruksi merupakan suatu kontrak yang dinegosiasikan
secara khusus untuk konstruksi suatu aset atau suatu kombinasi aset yang
berhubungan erat satu sama lain atau saling tergantung dalam hal rancangan,
teknologi, dan fungsi atau tujuan pokok penggunaan.
Terdapat dua jenis kontrak yang berlaku dalam PSAK 34, yang pertama
yaitu Kontrak Biaya-Plus, kontrak ini menjelaskan bahwa kontraktor akan
mendapat penggantian untuk biaya-biaya yang telah diizinkan atau telah
ditentukan, ditambah dengan imbalan sesuai presentase terhadap biaya atau
20
imbalan tetap. Yang kedua adalah Kontrak Harga Tetap, ini adalah kontrak
konstruksi dengan syarat bahwa kontraktor telah menyetujui nilai kontrak yang
telah ditetapkan, atau tarif per unit output, disini juga terdapat ketentuanketentuan tentang adanya kenaikan biaya dalam pengerjaan proyek.
Dalam kontrak konstruksi ini diatur mengenai pendapatan yang akan
diterima oleh kontraktor dari pengembang proyek. Secara keseluruhan yang harus
dibayarkan oleh pengembang antara lain adalah nilai pendapatan yang disetujui di
kontrak, kemudian penyimpangan dalam pekerjaan kontrak, klaim, dan
pembayaran insentif kepada kontraktor. Penyimpangan yang dimaksud adalah
perintah dari pengembang mengenai perubahan dalam lingkup pekerjaan yang
akan dilaksanakan berdasarkan kontrak. Sedangkan klaim adalah jumlah yang
diminta kontraktor ke pengembang atas biaya yang tidak termasuk dalam nilai
kontrak. Pembayaran insentif adalah jumlah tambahan yang dibayarkan kepada
kontraktor jika standar-standar yang telah ditetapkan telah dipenuhi lebih awal
oleh kontraktor.
Dalam pengerjaan proyek pembangunan skala besar, kontraktor mungkin
memerlukan waktu pengerjaan yang relatif lama. Waktu pengerjaan yang
cenderung lama dan melebihi satu periode tutup buku akan mempengaruhi
pengakuan pendapatan bagi kontraktor. Oleh karena itu dalam PSAK 34 revisi
2010, dijelaskan bahwa pengakuan pendapatan dan beban memerhatikan tahap
penyelesaian suatu kontrak, hal ini disebut dengan metode persentase
penyelesaian. Pengakuan beban yang terjadi dalam tahap penyelesaian kontrak
tersebut akan menjadi acuan bagi kontraktor dalam mengakui pendapatan yang
diterima dari pengembang. Hal ini akan membuat pendapatan teralokasi secara
proporsional dalam pengerjaan proyek pembangunan.
2.2.3
Fasilitas tambahan
PSAK 44 juga menjelaskan mengenai pembangunan sarana atau fasilitas
umum yang dikomersialkan. Biaya pembangunan sarana umum yang dapat

dikomersialkan diperlukan sesuai dengan rencana manajemen sebagai berikut:
21
1.
Apabila sarana tersebut akan dijual atau dialihkan sehubungan dengan

penjualan unit yang ada, maka biaya yang melebihi hasil yang
diperkirakan akan diperoleh dialokasikan sebagai beban proyek. Biaya
tersebut termasuk perkiraan beban operasional masa depan yang akan
ditanggung penjual.
2.
Apabila sarana tersebut akan dijual tersendiri atau akan dimiliki oleh
pengembang, kelebihan biaya dari taksiran nilai wajar pada saat
sarana tersebut secara substansial selesai secara fisik dialokasikan
sebagai beban proyek.
Biaya sarana umum dialokasikan ke unit-unit tanah yang memperoleh

manfaat dari sarana tersebut. Apabila sebelum sarana umum tersebut belum
selesai secara fisik tetapi sudah terdapat pendapatan, maka pendapatan tersebut
secara substansial dikurangkan dari biaya sarana.
2.2.4
Penyajian dan pengungkapan

PSAK 44 menjelaskan dalam industri real estat, terdapat dua macam
perusahaan, pembagian ini mempengaruhi bagaimana penyajian dalam neraca

perusahaan. Untuk perusahaan yang aktivitas utamanya adalah pengembangan
real estat, maka penyajian aktiva dan kewajiban dikelompokkan menurut lancar
dan tidak lancar (Unclassified). Sementara untuk perusahaan yang melakukan
aktivitas pengembangan real estat tapi bukan merupakan aktivitas utama
perusahaan, maka aktiva real estat disajikan sebagai aktiva tidak lancar. Untuk
aktiva real estat yang dikembangkan untuk digunakan sendiri oleh perusahaan,
maka penyajiannya adalah sebagai aktiva tetap.
Macam-macam jenis aktiva real estat yang diungkapkan secara terpisah
dalam catatan atas laporan keuangan berdasarkan PSAK 44 antara lain:
1.
Tanah dan bangunan
2.
Bangunan yang sedang dikonstruksi
3.
Tanah yang sedang dikembangkan
4.
Tanah yang belum dikembangkan
22
Berkaitan dengan akuntansi real estat ini, terdapat beberapa hal-hal wajib
diungkapkan menurut PSAK 44, yaitu:
2.2.4.1 Pengakuan Pendapatan
Penjualan Bangunan Rumah, Ruko, dan Bangunan Sejenis lainnya beserta
kapling tanahnya
1.
Pendapatan diakui dengan metode akrual penuh apabila seluruh

kriteria berikut terpenuhi:
a.
Proses penjualan telah selesai
b.
Harga jual akan tertagih
c.
Tagihan penjual tidak akan bersifat subordinasi di masa yang

akan datang terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli
d.
Penjual telah mengalihkan risiko dan manfaat kepemilikan unit

bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara
substansi adalah penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban
atau terlibat secara signifikan dengan unit tersebut.
2. Pengakuan pendapatan dengan metode akrual penuh dilakukan atas

seluruh nilai jual dengan cara sebagai berikut:
a.
Piutang
bersih
didiskontokan
ke
nilai
sekarang
dengan
menggunakan tingkat bunga yang sesuai, yang tidak boleh rendah

dari tingkat bunga yang diperjanjikan di perjanjian jual beli.
Diskonto tidak dilakukan bila umur sisa tagihan kurang dari 12
bulan
b.
Dibuat penyisihan untuk piutang yang diperkirakan tidak tertagih
c.
Apabila penjual merencanakan untuk memberikan potongan

harga jual atau memperjanjikan hal demikian dalam perjanjian
jual beli sebagai insentif bagi pembeli untuk melunasi hutangnya
lebih awal, jumlah potongan harga yang diperkirakan akan
diambil pembeli harus ditaksir dan dibukukan pada saat
penjualan. Potongan harga yang diberikan secara seketika atau
23
tanpa
rencana
dibebankan
ke
laba
rugi
pada
periode
pembeliannya.
3.
Pengakuan pendapatan dengan metode deposit dilakukan ketika

kriteria-kriteria dalam metode akrual penuh tidak terpenuhi dan
apabila terdapat kewajiban untuk membeli kembali unit bangunan
yang telah dijual atau pembeli dapat memaksa penjual untuk membeli
kembali unit bangunan tersebut.
Penerapan metode deposit adalah sebagai berikut:
a.
Penjual tidak mengakui pendapatan atas transaksi penjualan unit

real estat, penerimaan pembayaran oleh pembeli dibukukan
sebagai uang muka.
b.
Piutang dari transaksi penjualan unit real estat tidak diakui.
c.
Unit real estat tersebut tetap dicatat sebagai aktiva penjual,

demikian juga dengan kewajiban yang terkait dengan unit real
estat tersebut, walaupun kewajiban tersebut telah dialihkan ke
pembeli.
d.
Khusus untuk unit real estat, penyusutan atas unit real estat
tersebut tetap diakui oleh penjual
Penjualan bangunan kondominium, apartemen, perkantoran, pusat

perbelanjaan, dan bangunan sejenis lainnya serta unit dalam kepemilikan Time
Sharing.
1.
Pendapatan diakui dengan metode presentase penyelesaian apabila

seluruh kriteria berikut terpenuhi:
a.
Proses konstruksi telah melampaui tahap awal, yaitu fondasi

bangunan telah selesai dalam semua persyaratan untuk memulai
bangunan telah dipenuhi
b.
Jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% dari harga

jual yang telah disepekati dan jumlah tersebut tidak dapat diminta
kembali oleh pembeli
24
c.
Jumlah pendapatan penjualan dan biaya unit bangunan dapat

diestimasi dengan andal.
Jika satu atau lebih kriteria diatas tidak terpenuhi maka jumlah uang yang
diterima dari pembeli akan diakui sebagai uang muka (customer deposit) dengan
metode deposit. Pada saat pembangunan telah selesai maka pendapatan penjualan
dari properti diatas akan diakui dengan metode akrual penuh.
Penjualan kapling tanah tanpa bangunan.
1.
Pendapatan penjualan kapling tanah tanpa bangunan diakui dengan

menggunakan metode akrual penuh pada saat pengikatan jual beli
apabila seluruh kriteria berikut terpenuhi:
a.
Jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% dari harga

jual yang disepakati dan jumlah tersebut tidak dapat diminta
kembali oleh pembeli
b.
Harga jual akan tertagih
c.
Tagihan penjual tidak subordinasi terhadap pinjaman lain yang

akan diperoleh pembeli di masa yang akan datang
d.
Proses pengembangan tanah telah selesai sehingga penjual tidak

berkewajiban lagi untuk menyelesaikan kapling tanah yang dijual,
seperti kewajiban untuk mematangkan kapling tanah atau
kewajiban untuk membangun fasilitas-fasilitas pokok yang
dijanjikan oleh atau yang menjadi kewajiban penjual, sesuai
dengan pengikatan jual beli atau ketentuan peraturan perundangundangan
e.
Hanya kapling tanah yang dijual, tanpa diwajibkan keterlibatan

penjual dalam pendirian bangunan di atas kapling tanah tersebut.
Untuk pengakuan pendapatan penjualan kapling tanah tanpa bangunan,

kewajiban penjual untuk membangun fasilitas yang dijanjikan atau menjadi
kewajiban penjual akan dianggap telah terpenuhi apabila fasilitas-fasilitas pokok
(seperti jalan penghubung dan saluran drainase) telah selesai dibangun. Jika
25
kriteria diatas tidak terpenuhi, maka penjualan kapling tanah tanpa bangunan
diakui dengan metode deposit.
2.2.4.2 Kapitalisasi dan metode alokasi biaya pengembangan real estat
Entitas tidak boleh menghentikan akumulasi biaya ke proyek real estat
meskipun realisasi pendapatan pada masa mendatang lebih rendah dari nilai
tercatat proyek. Tetapi, entitas bisa melakukan penyisihan secara periodik atas
perbedaan tersebut. Jumlah penyisihan itu yang akan mengurangi nilai proyek dan
akan dibebankan ke laporan laba rugi perusahaan.
Kemudian biaya yang dikapitalisasi ke proyek tersebut harus dialokasikan
ke setiap unit estat dengan metode identifikasi khusus. Jika metode identifikasi
khusus tidak mungkin diterapkan maka biaya yang dikapitalisasi tersebut
dialokasikan berdasarkan perbandingan harga jual. Dan apabila metode
perbandingan harga jual tidak dapat diterapkan, maka biaya kapitalisasi akan
dialokasi berdasarkan luas areal atau metode lain yang relevan dengan kondisi
pengambangan proyek. Penerapan metode alokasi tersebut harus dilakukan secara
konsisten oleh entitas.
2.2.5
Konsep Pencatatan Aset Tetap

Konsep perlakuan mengenai aset tetap diatur oleh PSAK 16 Revisi 2011,
aset tetap didefinisikan sebagai aset berwujud yang:

1.
Dimiliki untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang

atau jasa untuk direntalkan kepada pihak lain, atau untuk tujuan
administratif.
2.
Diharapkan untuk digunakan selama lebih dari satu periode.
PSAK 16 juga mengatur mengenai pengakuan aset tetap, dimana entitas

harus mengakui biaya perolehan aset jika dan hanya jika:
1.
Kemungkinan besar entitas akan memperoleh manfaat ekonomik masa

depan dari aset tersebut.
2.
Biaya perolehan aset dapat diukur secara andal.
26
Berdasarkan kriteria diatas, terlihat bahwa aset tetap dimiliki oleh entitas
agar dapat memberikan manfaat ekonomik dalam waktu yang panjang. Kemudian
biaya perolehan untuk mendapatkan aset tersebut juga harus dapat diukur secara
andal. Terdapat tiga komponen biaya perolehan aset tetap menurut PSAK 16,
yaitu:
1.
Harga Perolehannya, termasuk bea impor dan pajak pembelian yang

tidak boleh dikreditkan setelah dikurangi diskon pembelian dan
potongan-potongan lain
2.
Biaya-biaya
yang dapat diatribusikan secara langsung untuk
membawa aset ke lokasi dan kondisi yang diinginkan agar aset siap
digunakan sesuai dengan intensi manajemen. Contoh dari biaya yang
dapat diatribusikan secara langsung antara lain seperti biaya
penyiapan lahan atau pabrik, biaya imbalan kerja, biaya handling dan
penyerahan awal, biaya perakitan dan instalasi, biaya pengujian aset,
dan komisi profesional.
3.
Estimasi awal biaya pembongkaran dan pemindahan aset tetap dan

restorasi lokasi aset. Kewajiban atas biaya tersebut timbul ketika aset
tersebut diperoleh atau karena entitas menggunakan aset tersebut
selama periode tertentu untuk tujuan selain untuk menghasilkan
persediaan.
Setelah pengakuan awal aset tetap dapat ditentukan, maka terdapat dua
macam model yang dapat digunakan oleh entitas dalam mengukur nilai aset tetap
nya, yang pertama adalah model biaya, yaitu setelah diakui sebagai aset, maka
aset tetap tersebut dicatat sebesar biaya perolehan dikurangi akumulasi
penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai aset. Kedua adalah model
revaluasi, yaitu setelah diakui sebagai aset, aset tetap harus dicatat pada jumlah
revaluasian, yaitu nilai wajar pada tanggal revaluasi dikurangi akumulasi
penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai setelah tanggal revaluasi.
Revaluasi dilakukan dengan keteraturan yang cukup reguler untuk memastikan
bahwa jumlah tercatat tidak berbeda secara material dari jumlah yang ditentukan
dengan menggunakan nilai wajar pada akhir periode pelaporan.
27
Seperti yang dijelaskan diatas, bahwa setelah diakui sebagai aset tetap,
maka akan dilakukan penyusutan atas aset tetap yang dimiliki oleh entitas
tersebut. Penyusutan adalah alokasi sistematis jumlah yang dapat disusutkan dari
suatu aset selama umur manfaatnya. Di awal, entitas harus menentukan berapa
umur manfaat dari aset tetap yang dimiliki, dari perkiraan umur manfaat itulah
entitas akan mengalokasikan biaya penyusutan secara sistematis ke masingmasing periode. Terdapat beberapa metode yang dapat digunakan oleh entitas
dalam melakukan penyusutan aset tetap, seperti metode garis lurus (Straight line
method), metode saldo menurun (diminishing balance method), dan metode
jumlah unit (sum of the unit method). Metode yang dipilih ini merupakan
cerminan ekspektasi pola konsumsi manfaat ekonomik masa depan dari aset tetap
tersebut.
Penghentian pengakuan aset tetap dilakukan oleh entitas ketika aset
tersebut dilepas, atau ketika tidak terdapat lagi manfaat ekonomi masa depan yang
diharapkan dari penggunaan atau pelepasannya. Pelepasan aset tetap ini dapat
dilakukan dengan berbagai cara, seperti dijual, disewakan berdasarkan sewa
pembiayaan, atau disumbangkan. Adanya keuntungan atau kerugian akibat
penghentian pengakuan aset ini ditentukan sebesar pendapatan antara jumlah hasil
pelepasan netto (jika ada) dan jumlah tercatat dari aset tersebut, keuntungan atau
kerugian akan dimasukkan kedalam laba rugi pada saat aset tersebut berhenti
untuk diakui.
2.2.6
Konsep Pencatatan Properti Investasi

Properti Investasi diatur oleh PSAK 13 revisi 2011, berdasarkan PSAK
tersebut, properti investasi merupakan properti (tanah atau bangunan atau bagian
dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau
lessee/penyewa melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk
kenaikan nilai atau kedua-duanya, dan tidak untuk:
a.
Digunakan untuk produksi atau penyediaan barang atau jasa atau

untuk tujuan administratif
b.
Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari
28
Berdasarkan PSAK 13, contoh properti investasi antara lain:

1. Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan
bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari
2. Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya dimasa depan
belum ditentukan (apakah tanah akan dijual atau untuk digunakan
sendiri masih belum ditentukan, tanah diakui sebagai tanah yang
dimiliki untuk kenaikan nilai)
3. Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas
melalui sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui
sewa atau lebih sewa operasi
4. Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan
kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi
5. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa
depan digunakan sebagai properti investasi.
Secara umum, tujuan dari properti investasi ini adalah untuk menghasilkan
pendapatan sewa bagi entitas dan atau untuk mendapatkan kenaikan nilai atas
properti tersebut. Inilah yang membedakan dengan jenis properti pada umumnya
yang ditujukan untuk dijual sebagai bentuk kegiatan usahanya atau untuk
digunakan sendiri oleh entitas tersebut. Berikut adalah contoh aset yang bukan
merupakan properti investasi dan bukan ruang lingkup PSAK 13:
1. Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha seharihari atau sedang dalam proses pembangunan atau pengembangan
untuk dijual, misalnya properti yang diperoleh secara eksklusif dengan
maksud untuk dijual dalam waktu dekat atau untuk pengembangan dan
dijual kembali. (Persediaan)
2. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama
pihak ketiga (PSAK 34 Kontrak Konstruksi)
3. Properti yang digunakan sendiri termasuk (diantaranya) properti yang
dikuasai untuk digunakan di masa depan sebagai properti yang
digunakan sendiri, properti yang dimiliki untuk pengembangan di
masa depan dan selanjutnya digunakan sebagai properti yang
29
digunakan sendiri, properti yang digunakan oleh karyawan (dengan

atau tanpa pembayaran rental sesuai harga pasar oleh karyawan) dan
properti yang digunakan sendiri menunggu untuk dijual. (PSAK 16
Aset Tetap)
4. Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa
pembiayaan.
PSAK 13 juga mengatur mengenai pengakuan properti investasi, dimana
entitas harus mengakui properti investasi aset jika dan hanya jika:
1. Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang terkait
dengan properti investasi akan mengalir ke entitas
2. Biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara andal
Pada awal pengakuan, properti investasi diukur sebesar biaya perolehan
(termasuk biaya transaksi). Setelah itu, perusahaan dapat memilih untuk
menggunakan model nilai wajar atau model biaya dalam mengukur nilai properti
investasinya. Untuk menggunakan model nilai wajar, perusahaan dianjurkan
untuk menggunakan penilaian dari penilai publik independen yang memiliki
kualifikasi profesional. Sementara jika menggunakan model biaya, maka
perusahaan akan mengukur seluruh properti investasinya sesuai dengan PSAK 16
tentang aset tetap.
BAB 3
PROFIL PERUSAHAAN
3.1
Profil KAP XYZ

Penulis melakukan program magang di kantor akuntan publik (KAP) XYZ
yang merupakan salah satu KAP yang memiliki afiliasi internasional dan telah
berdiri sejak 28 tahun yang lalu. Di KAP XYZ ini, penulis ditempatkan di divisi
Tosca, salah satu dari divisi audit and assurance di KAP tersebut.
KAP XYZ menawarkan beberapa jenis jasa kepada kliennya, antara lain:
1. Audit and Assurance Service
Terdiri dari jasa audit umum, audit khusus, review and compliance,
jasa atestasi, dan due diligence.
2. Risk and Internal Audit Advisory
Terdiri dari jasa konsultasi corporate governance, internal audit, risk
management, information technology advisory, operational audit dan
pengembangan sistem dan prosedur.
3. Transaction Support and Capital Market
Terdiri dari jasa solusi bisnis, analisis transaksi, pre-IPO advisory,
capital market valuation, dan jasa lainnya.
4. Tax and Corporate Service
Terdiri dari jasa konsultasi perpajakan dan kepatuhan terhadap
peraturan perpajakan.
5. IFRS (International Financial Reporting Standard)
Terdiri dari jasa konversi IFRS, due diligence on an IFRS
environment, audit laporan keuangan berstandar IFRS, dan pelatihan
IFRS.
30
31
3.2
Profil PT. RRD

PT. RRD merupakan salah satu perusahaan yang bergerak dalam industri
pengembangan perkotaan. Perusahaan ini didirikan pada tanggal 18 Oktober 1990

berdasarkan akta notaris SPH, S.H., No. 323 yang telah disahkan oleh menteri
kehakiman
Republik
Indonesia
melalui
surat
keputusan
No.
C2-7545
HT.01.01.Th 93 tanggal 24 Agustus 1993.

PT. RRD telah beberapa kali mengubah anggaran dasar perusahaan, yang
terakhir dengan akta berita acara rapat No. 42 tanggal 21 November 2008 yang
dibuat di hadapan Notaris SPH, S.H., di Jakarta, mengenai, antara lain,
penyesuaian Anggaran Dasar Perusahaan dengan Undang-Undang No. 40 Tahun
2007 tentang Perseroan Terbatas. Perubahan ini telah mendapat persetujuan dari
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui Surat
Persetujuan No. AHU-98831.AH.01.02.Tahun 2008 tanggal 22 Desember 2008.
Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, maksud dan tujuan
perusahaan adalah mengusahakan perusahaan real estat dan urban development
dan sarana penunjangnya serta menjalankan usaha dalam bidang jasa. Saat ini,
proyek perusahaan adalah pembangunan superblok di daerah Jakarta Selatan.
PT. RRD ini merupakan entitas anak dari PT. SW, yang merupakan
sebuah perusahaan terbuka yang berdiri sejak tahun 1990, PT. SW ini juga
merupakan salah satu perusahaan besar dalam industri properti. Cakupan bisnis
dari PT. SW ini pun lebih luas, tidak hanya mencakup sektor properti saja, namun
juga mencakup sektor lain seperti jasa perhotelan, rumah sakit, pusat perbelanjaan
dan industri lain yang dijalankan oleh masing-masing entitas anaknya. PT. SW
juga memiliki entitas anak lain yang juga bergerak di industri pengembangan
perkotaan dengan konsep bisnis yang hampir sama dengan PT. RRD, sehingga
target marketnya pun juga tidak jauh berbeda yaitu perorangan atau keluarga kelas
menengah ke atas.
Proyek yang dikerjakan oleh PT. RRD adalah sebuah pengembangan
superblok yang berlokasi di Jakarta Selatan yang diposisikan sebagai kawasan
hunian terpadu di kawasan Jakarta. Properti yang dikembangkan oleh PT. RRD di
32
komplek tersebut berupa apartemen yang hingga saat ini sudah terbangun 7 tower
apartemen dengan progres pembangunan yang bervariasi, kemudian berdiri pula
Mall, Sekolah, Hotel dan fasilitas-fasilitas lain yang melengkapi superblok
tersebut.
PT. RRD ini juga memiliki entitas anak yang bergerak dalam industri yang
hampir sama dengan PT. RRD sendiri, berikut adalah struktur entitas anak PT.
RRD di tabel 3.1.
Tabel 3.1
Struktur Entitas Anak PT. RRD
No.
Nama Entitas
Jenis Usaha
Domisili
Anak
Prosentase
Kepemilikan
PT. RRD
PT. GRS
Jasa
PT. JAS
Real
Estate
Jakarta
99.99%
Jakarta
99.99%
Jakarta
99.99%
Pembangunan
kota
3
PT. TAS
Real
Estate
Pembangunan
kota
Sumber: Catatan atas laporan keuangan 2011 PT. RRD
3.3
Tangible Asset PT. RRD

PT. RRD yang bergerak dalam industri real estat, memiliki nature yang
unik, dimana properti yang dimiliki oleh perusahaan dapat digolongkan kedalam
beberapa akun seperti fixed asset, property investment atau inventory. Hal ini
membedakan dengan perusahaan dalam industri lain, dimana umumnya tangible
asset digolongkan hanya pada akun fixed asset saja. PT. RRD ini sendiri memiliki
sebuah superblok, dimana didalamnya terdapat beberapa properti yang
mempunyai nilai relatif besar. Saat ini properti tersebut diklasifikasikan kedalam
dua akun, seperti yang terlihat dalam Tabel 3.2 dibawah ini:
33
Tabel 3.2
No.
Fixed Asset
No.
Inventory
Hotel
Gedung Parkir
Show Unit Apartemen
Tanah dalam pematangan

(termasuk fasilitas)
Apartemen (termasuk club
house)
Shopping Centre
Wedding Chapel, Spa, Kolam

renang
Marketing Office
3.4
Pengukuran Persediaan PT. RRD

Seperti yang dijelaskan sebelumnya, dalam mengukur nilai sub akun land,
PT. RRD menghitung beberapa komponen biaya sesuai dengan yang diatur dalam
PSAK 44, biaya yang dikeluarkan dalam pembelian tanah untuk dibangun
superblok tersebut dimasukkan ke dalam sub raw land . Perusahaan juga
memasukkan biaya-biaya lain yang dikeluarkan seperti PBB, biaya perijinan
untuk mendapatkan tanah, dan biaya untuk pembangunan fasilitas untuk
menambah nilai tanah secara keseluruhan.
Untuk sub bangunan seperti sekolah, shopping centre, apartment, dan
marketing office. Perusahaan bekerjasama dengan kontraktor untuk melakukan
pembangunan aset-aset tersebut. Pengukuran inventory yang dilakukan oleh
perusahaan adalah berdasarkan nilai aktual yang ditagihkan oleh kontraktor atas
progres pembangunan yang telah berhasil diselesaikan. Selain tagihan dari
kontraktor, penambahan nilai inventory juga diakui perusahaan apabila
perusahaan mengeluarkan biaya yang terkait dengan pembangunan bangunan
tersebut selain untuk kontraktor. Pada intinya adalah, setiap pengeluaran yang
terkait dengan pengembangan proyek tersebut akan dikapitalisasi oleh perusahaan
untuk mendapatkan nilai inventory. Perusahaan mencatat nilai inventory sebesar
nilai terendah antara biaya perolehan atau nilai realisasi bersih.
34
Setelah mengukur penambahan nilai inventory, perusahaan juga harus

mengukur nilai cost of sales atas penjualan tiap inventory yang perusahaan miliki.
Cost of sales ini terdiri dari transfer cost land, transfer cost development cost dan
transfer cost building. Transfer cost ini menghitung berapa biaya yang
dikeluarkan perusahaan untuk tiap unit yang berhasil dijualnya. Total dari transfer
cost ini lah yang menjadi pengurang atas inventory perusahaan (contra account
inventory). Berikut komposisi inventory yang dimiliki oleh PT. RRD di tahun
2012.
Gambar 3.1
Komposisi Inventory PT. RRD tahun 2012
Apartment,
14%
Marketing
Office, 1%
Land, 21%
Shopping
Centre, 64%
Sumber : Laporan Keuangan Unaudited PT. RRD tahun 2012
BAB 4
PEMBAHASAN
4.1
Pencatatan Akun Persediaan oleh PT. RRD

Akun persediaan bagi perusahaan properti merupakan suatu hal yang
sangat penting dan material. Dibandingkan dengan akun lainnya, akun persediaan
PT. RRD memiliki proporsi nilai yang paling besar, hal ini dikarenakan karena
nature dari persediaannya yang berupa properti (tanah dan bangunan) yang
dominan dan bernilai sangat signifikan.
Seperti yang dijelaskan sebelumnya, PT. RRD memiliki empat macam
persediaan, yaitu tanah dalam pematangan (land), dan bangunan berupa
apartment, shopping centre, dan marketing office. Berikut adalah komponen
persediaan yang dimiliki oleh PT. RRD.
Tabel 4.1
Akun Persediaan PT. RRD
DESKRIPSI
Land
Shopping Centre
Apartment
Marketing Office
Total Inventory
BALANCE PER BOOK

31 DESEMBER 2012
BALANCE PER AUDIT

31 DESEMBER 2011
363,381,726,962
358,398,226,588
1,107,771,964,527
334,406,529,719
233,453,197,815
126,612,264,293
24,014,789,101
1,728,621,678,405
23,802,648,187
843,219,668,787
Sumber: Working Paper Inventory PT. RRD Tahun 2012

Tabel diatas menunjukkan nilai total dari masing-masing jenis inventory
yang dimiliki PT. RRD, keempat inventory tersebut akan dijelaskan lebih
mendalam tentang prosedur pencatatannya pada sub bab berikut.
4.1.1
Pencatatan atas sub akun tanah dalam pematangan

Sebelum memulai pembahasan mengenai pencatatan sub akun
tanah dalam pematangan, penulis menyajikan detail komponen biaya yang

35
36
membentuk nilai total inventory tanah. Detail dapat dilihat dalam tabel 4.2
dibawah ini
Tabel 4.2
Detail Sub Akun Tanah Dalam Pematangan
NO.
AKUN
DESKRIPSI
1150101 Raw Land
BALANCE PER
BOOK 31
DESEMBER 2012
BALANCE PER
AUDIT 31
DESEMBER 2011
251,245,970,718
251,245,970,718
1150102 Land - Interest
36,422,862,981
36,422,862,981
1150131 Land - Permit & License
61,996,693,932
52,504,919,217
1150132 Land - Overhead
31,848,800,000
7,294,750,000
4,815,743,750
597,755,287
507,755,287
(119,052,447,145)
(85,711,260,864)
1150311 Development cost 11
29,907,809,237
29,907,809,237
36,810,110,515
11,922,445,376
10,000,000
10,000,000
98,630,317,075
93,075,849,656
55,601,322,820
47,857,649,705
29,848,698,286
23,013,532,369
2,403,340,664
2,258,034,658
4,997,802,368
4,801,223,370
58,681,301,788
52,501,726,385

Transfer cost 1150499 development cost
271,377,778
(221,655,733,092)
(169,215,041,507)
Total Land
363,381,726,962
Sumber : Working Paper Inventory PT. RRD Tahun 2012
358,398,226,588
1150133 Land - PBB

1150198 Land - Others
1150299 Transfer cost - Land
Dari tabel diatas, dapat dilihat bahwa komponen pembentuk nilai

tanah dalam pematangan terdiri dari 4 macam bagian, antara lain adalah:
1. Biaya perolehan tanah mentah (Raw Land)
2. Biaya bunga pinjaman, dan biaya yang dapat diatribusikan ke
pengembangan real estat (Perijinan, Overhead, PBB, biaya lain-lain)
37
3. Development Cost, merupakan biaya pembangunan fasilitas atau sarana

di dalam superblok seperti fasilitas taman, jalan umum, jogging track,
arena olahraga dan rekreasi, sekolah, dll
4. Penyisihan beban pokok penjualan (Transfer Cost) yang terdiri dari
transfer cost land dan tranfer cost development cost
Sub perolehan tanah mentah merupakan total jumlah nilai tanah
yang telah dibeli oleh PT. RRD di kawasan superblok tersebut. Biaya
bunga pinjaman, biaya yang dapat diatribusikan ke pengembangan real
estat dan development cost, merupakan biaya-biaya yang dikapitalisasi
oleh perusahaan sebagai penambah nilai persediaan tanah. Transfer cost
adalah temporary account yang mengakomodasi penyisihan beban pokok
penjualan ketika perusahaan sudah mulai mengakui adanya penjualan dari
unit apartemen yang terjual.
4.1.1.1 Biaya Perolehan tanah mentah (Raw Land)
Pada awalnya, perusahaan membeli tanah mentah ini dari
penduduk-penduduk sekitar yang tinggal di kawasan yang saat ini menjadi
superblok tersebut. Perusahaan memiliki divisi land aquisition yang
bertugas untuk mengakuisisi lahan untuk pembangunan proyek tersebut.
Skema pembelian tanah adalah sebagai berikut, divisi land aquisition
menerima budget dari perusahaan untuk membeli tanah dari warga. Budget
tersebut otomatis akan menjadi dana yang langsung dimiliki oleh divisi
land aquisition untuk pembelian lahan. Jurnal awal yang dibuat oleh divisi
akuntansi adalah:
Advance for Land Acquisition
xxx
Cash
xxx
Divisi land aquisition kemudian melakukan akuisisi tanah dengan

cara pelepasan hak, sehingga pada saat tanah berhasil didapat, divisi
pertanahan mewakili perusahaan akan mengurus surat pelepasan hak
(SPH) atas tanah tersebut. Selanjutnya divisi pertanahan akan memberikan
38
SPH dan kwitansi pelunasan pembelian lahan tersebut kepada divisi

akuntansi untuk dilakukan pencatatan atas perolehan lahan tersebut.
Selanjutnya divisi akuntansi akan melakukan pencatatan masingmasing transaksi pembelian lahan ke dalam suatu file, dengan
mencantumkan informasi nama pemilik sebelumnya, luas tanah, dan harga
total yang dibayarkan ke pemilik sebelumnya berdasarkan kwitansi
pelunasan yang diperoleh. Jumlah total itulah yang akan dimasukkan ke
dalam raw land. Jurnal yang akan dibuat adalah
Raw Land
xxx
Advance for Land Aquisition
xxx
4.1.1.2 Biaya yang dikapitalisasi untuk tanah dalam pematangan

Berdasarkan tabel 4.2 diatas, biaya yang dikapitalisasi dalam sub
akun tanah dalam pematangan adalah, biaya peminjaman, biaya yang
diatribusikan ke pengembangan real estat serta biaya pengembangan
(development cost).
1. Biaya Peminjaman (Land Interest)
Biaya peminjaman ini adalah biaya yang timbul dan dibayarkan oleh
perusahaan akibat adanya hutang dan pinjaman yang diperoleh untuk
pengembangan proyek yang dimiliki oleh perusahaan. Biaya pinjaman
ini dikapitalisasi untuk menambah nilai persediaan tanah. Dalam tabel
4.2 terlihat bahwa tidak ada pergerakan atau mutasi dalam biaya
pinjaman, hal ini dikarenakan, pertimbangan audit tahun 2011 yang
merekomendasikan PT. RRD tidak boleh lagi mengkapitalisasi biaya
pinjaman tersebut ke dalam proyek superblok. Pertimbangan auditor
adalah karena pinjaman yang dipakai untuk membiayai proyek ini
sebenarnya dicatat atau dimiliki oleh induk perusahaan. Sebelum tahun
2011, PT. RRD sudah mengkapitalisasi biaya pinjaman tersebut ke
proyek PT. RRD.
39
2. Land Permit and License,

Biaya ini mencakup biaya pengurusan sertifikat lahan, biaya legal,
biaya retribusi daerah, biaya izin pembangunan prasarana, biaya PBB,
dan biaya lain-lain yang jumlahnya tidak material.
3. Land Overhead,
Contoh dari biaya land overhead ini adalah biaya keamanan, biaya
pengawasan lingkungan superblok, dan biaya pengawasan proyek, dll.
4.1.1.3 Biaya Pengembangan (Development Cost)
Development cost merupakan biaya yang dikeluarkan perusahaan
untuk membangun fasilitas dan sarana yang ada dalam superblok tersebut.
Contoh dari fasilitas ini adalah taman, jalan umum, jogging track, arena
olahraga dan rekreasi, sekolah, dll. Salah satu fasilitas yang mempunyai
nilai besar adalah gedung sekolah. Saat ini gedung sekolah tersebut
dimiliki oleh PT. RRD bukan untuk dijual atau disewakan. PT. RRD
menempatkan gedung tersebut sebagai fasilitas penunjang bagi superblok
miliknya dan PT. RRD tidak mendapatkan penghasilan sewa atas
digunakannya gedung tersebut oleh yayasan pendidikan PSH selaku
pengelola gedung sekolah tersebut.
Secara umum, pencatatan yang dilakukan oleh perusahaan untuk
komponen biaya yang dikapitalisasi ini adalah sama, yaitu divisi akuntansi
mencatat jurnal jenis biaya yang dikeluarkan pada bank atau kas atau
utang dan dikapitalisasi kepada nilai inventory land.
Inventory Land xxx
Bank/cash/AP
xxx
xxx
4.1.1.4 Pembebanan beban pokok penjualan (Transfer Cost)

Transfer cost merupakan contra account dari sub akun land dan
dari sub akun development cost. Transfer cost hanyalah temporary account
yang penggunaannya adalah untuk mengakomodasi penyisihan beban
pokok penjualan persediaan perusahaan yang akan mengurangi nilai
40
inventory perusahaan. Transfer cost ini mulai diakui perusahaan ketika

persediaannya mulai dapat diakui sebagai penjualan.
Land atau tanah dalam pematangan yang dimiliki oleh perusahaan
sebenarnya bukan untuk dijual secara langsung, melainkan untuk dibangun
menjadi suatu kawasan terpadu yang sampai saat ini terdiri dari apartemen,
shopping centre, marketing office dan bangunan lainnya. Meskipun tidak
untuk dijual, tetapi transfer cost tanah dalam pematangan tetap harus
diperhitungkan untuk dialokasikan kedalam cost of sales apartemen.
Tabel 4.2 menunjukkan bahwa terdapat dua macam transfer cost
untuk land yaitu transfer cost atas land, dan transfer cost atas development
cost. Untuk kedua transfer cost tersebut, perusahaan mengalokasikan
menggunakan metode pengalokasian berdasarkan luas dikarenakan metode
identifikasi khusus dan metode perbandingan harga jual tidak dapat
diterapkan untuk tanah. Berikut adalah ilustrasi pengalokasian transfer
cost yang dilakukan oleh perusahan. Misal, luas tanah keseluruhan yang
dimiliki oleh perusahaan adalah 160.000 m2 dengan total nilai persediaan
tanah adalah sebesar Rp. 13 Milyar, dimana Rp. Rp. 7 Milyar merupakan
nilai dari nilai perolehan raw land dan biaya-biaya lainnya, dan Rp. 6
Milyar merupakan nilai development cost. Di atas tanah tersebut dibangun
berbagai fasilitas umum dengan luas total 60.000 m2, sehingga total luas
raw land tersisa 100.000 m2. Berdasarkan metode alokasi luas yang diatur
dalam PSAK 44, maka biaya per m2 dari raw land adalah Rp. 70.000/m2
dan biaya per m2 dari development cost adalah Rp. 100.000/m2. Nilai
tersebut adalah nilai per m2 penggunaan land dan development cost yang
harus ditanggung oleh seluruh luas bangunan apartemen yang berdiri
diatas luas tanah tersebut. Ilustrasi alokasi biaya per m2 atas land dan
development cost dapat dilihat dalam gambar 4.1 dibawah ini.
41
Gambar 4.1
Ilustrasi Alokasi Cost Land
Luas 160.000 m2
Rp. 13 Milyar
Land
Development Cost
Luas 100.000 m2
Rp. 7 Milyar
Luas 60.000 m2
Rp. 6 Milyar
Cost Land per m2 = Rp.

70.000/m2
Cost Dev. Cost per m2 = Rp.

100.000/m2
Kemudian, perusahaan membangun sebuah tower apartemen

dengan total luas bangunan adalah 50.000 m2, diatas sebidang tanah seluas
2500 m2. Maka cost atas penggunaan tanah 2500 m2 tersebut harus
ditanggung oleh bangunan apartemen seluas 50.000 m2 yang berdiri
diatasnya. Gambar 4.2 dibawah ini menjelaskan bagaimana ilustrasi
perolehan standard cost land dan standard cost development cost.
Gambar 4.2
Ilustrasi Perolehan Standard Cost Land dan Development Cost
Luas tanah= 2500 m2
Luas Apartemen= 50.000 m2
Apartemen
50 m
2.500 m2
50.000 m2
50 m
2500 xRp. 70.000 =Rp. 175.000.000 50.000 xSCLand
= Rp. 175.000.000 (a)
2500 xRp. 100.000 =Rp. 250.000.000 50.000 xSCDev. Cost = Rp. 250.000.000 (b)
Rp. 425.000.000
Rp. 425.000.000
(a) Std. Cost Land = Rp. 3.500/m2

(b) Std. Cost Dev. Cost = Rp. 5.000/m2
42
Setelah didapat standard cost per m2, maka divisi akuntansi dapat
menghitung nilai transfer cost berdasarkan nilai standard cost ini
dikalikan dengan luas yang telah terjual.
TC Land
= Standard cost land/m2 x Luas total area tower
TC Dev. Cost = Standard cost dev. cost/m2 x Luas total area tower
4.1.2 Analisis Prosedur Pencatatan atas sub akun tanah dalam
pematangan (Land)
Dalam sub akun tanah dalam pematangan, pada awalnya
perusahaan melakukan kapitalisasi atas biaya bunga pinjaman kedalam sub
akun land. Pinjaman yang digunakan untuk pembangunan proyek
perusahaan dikoordinasikan secara terpusat, ini artinya bahwa perusahaan
induklah yang melakukan pinjaman ke entitas luar (bank) dan
mengalokasikan pinjaman tersebut untuk kegiatan pembangunan proyek
perusahaan anak. Berdasarkan rekomendasi audit tahun 2011, PT. RRD
tidak lagi melakukan kapitalisasi atas biaya pinjaman tersebut, sehingga
tidak ada lagi mutasi biaya pinjaman di detail neraca PT. RRD. Biaya
pinjaman setelah 2011 dibayarkan oleh PT. SW, sehingga PT. RRD tidak
melakukan kapitalisasi atas biaya bunga tersebut.
PSAK 26 yang khusus mengatur tentang biaya kapitalisasi
sebenarnya tidak begitu detail menjelaskan mengenai kegiatan pembiayaan
yang dikoordinasikan oleh induk perusahaan, namun akan menimbulkan
kesulitan dalam identifikasi hubungan antara nilai pinjaman dengan aset
yang dibangun oleh perusahaan. Hal itu lah yang mendasari PT. RRD
tidak lagi mengkapitalisasi biaya pinjaman dalam neraca nya. Seyogyanya
PT. RRD tetap melakukan kapitalisasi atas biaya pinjaman tersebut dengan
penetapan tarif kapitalisasi. Penetapan tarif kapitalisasi ini adalah dengan
membuat rata-rata tertimbang biaya pinjaman atas pinjaman yang
diperoleh dari induk sehingga perusahaan akan dapat mengkapitalisasi
biaya pinjaman secara proporsional.
43
Metode pembebanan yang digunakan perusahaan untuk land dan

development cost sudah sesuai dengan PSAK 44. Metode luas area
digunakan, karena metode identifikasi khusus dan metode perbandingan
harga jual sulit diterapkan untuk alokasi tanah.
Terkait dengan pencatatan gedung sekolah, pada tahun 2010,
manajemen PT. RRD mengklasifikasikan bangunan sekolah tersebut
kedalam akun fixed asset contruction in progress dengan pertimbangan
bahwa sekolah tersebut nantinya setelah selesai pembangunan akan
disewakan ke yayasan pendidikan PSH, namun ternyata kebijakan dari PT.
SW selaku induk perusahaan memutuskan bahwa yayasan pendidikan PSH
(SW grup) tidak perlu membayar ke PT. RRD atas penggunaan gedung
sekolah tersebut, sehingga klien berencana untuk mereklasifikasikan
gedung sekolah tersebut ke dalam akun inventory di tahun 2011 untuk
menghindari adanya beban depresiasi.
Pada tahun 2011, reklasifikasi sekolah yang dilakukan klien hanya
sebatas memindahkan akun saja atau menjadikan gedung sekolah sebagai
salah satu unit inventory yang dimiliki oleh PT. RRD. Hal ini dirasa masih
kurang tepat karena nature gedung sekolah menurut auditor adalah sarana
umum dan bukan sebagai inventory, sehingga pada tahun 2011, auditor
mereklasifikasi gedung sekolah ini kedalam sub akun development cost
untuk menambah nilai tanah dalam pematangan perusahaan, supaya sesuai
dengan PSAK 44. Auditor beranggapan bahwa gedung sekolah tersebut
merupakan sarana umum sehingga nilainya seharusnya diatribusikan ke
tanah yang mendapat manfaatnya. Klasifikasi di development cost ini
berlanjut sampai tahun 2012.
Menurut penulis, reklasifikasi ke development cost ini masih tidak
tepat. Alasan pertama adalah penggunaan sekolah tersebut saat ini bukan
sebagai sarana umum, tetapi dikomersialkan oleh yayasan PSH, sehingga
tidak lagi sesuai dengan kriteria dalam PSAK 44 yang mengizinkan biaya
sarana umum dialokasikan ke unit-unit tanah yang memperoleh manfaat
dari sarana tersebut. Auditor seharusnya melakukan reklasifikasi gedung
44
sekolah tersebut kedalam akun properti investasi, pertimbangannya adalah

meskipun PT. RRD tidak mendapat penghasilan sewa dari yayasan PSH
atas penggunaan gedung sekolah tersebut, namun PT. RRD mendapat
kenaikan nilai atas gedung sekolah beserta tanahnya. Pada masa depan,
ketika yayasan PSH sudah memiliki dana yang cukup, akan dimunculkan
kebijakan dimana yayasan pendidikan PSH harus membeli gedung sekolah
tersebut sesuai harga wajar untuk dijadikan aset yayasan PSH sendiri. Hal
ini juga dilakukan terhadap gedung rumah sakit, dimana gedung rumah
sakit itu bukan merupakan aset PT. RRD, tetapi merupakan aset dari
perusahaan lain yang berada di lokasi superblok PT. RRD. Transaksi ini
akan membuat PT. RRD mendapat penghasilan atas kenaikan nilai gedung
sekolah tersebut. Kedua alasan inilah yang menjadi penyebab klasifikasi
gedung sekolah ke akun inventory dinilai tidak tepat dan harus
direklasifikasi ke akun properti investasi.
4.1.3
Pencatatan atas Bangunan

Tabel 4.1, menunjukkan bahwa perusahaan memiliki tiga jenis
bangunan utama, yaitu shopping centre, apartment, dan marketing office.

Pada dasarnya, pencatatan atas ketiga bangunan diatas hampir sama.
Perusahaan
bekerjasama
dengan
kontraktor
untuk
menyelesaikan
pembangunan tersebut, dan kontraktor akan menerima pembayaran dari

perusahaan atas progres pembangunan yang dikerjakan. Atas kerjasama
tersebut, dibuatlah perjanjian kontrak konstruksi antara perusahaan
(pengembang) dan kontraktor, dalam perjanjian tersebut akan dijabarkan
mengenai identitas perusahaan yang melakukan kerjasama kontrak
konstruksi, lingkup pekerjaan, waktu pelaksanaan konstruksi, biaya
pekerjaan pembangunan, ketentuan pembayaran dan penagihan, beserta
sanksi yang mungkin terjadi atas pembangunan.
Pembangunan properti yang melibatkan kontraktor menyebabkan
penambahan atas inventory sebagian besar berasal dari biaya yang
dibayarkan perusahaan atas tagihan dari kontraktor untuk pembangunan
yang telah diselesaikan (metode persentase penyelesaian). Biaya-biaya
45
tersebut akan dikapitalisasikan ke dalam akun masing-masing jenis

properti.
Secara umum, pengakuan inventory diawali saat perusahaan
menerima tagihan pembangunan dari kontraktor, dari tagihan tersebut,
Bagian akuntansi akan melakukan pernjurnalan sebagai berikut
Inventory
xxx
A/P Contractor
xxx
Kemudian berdasarkan tagihan tersebut, divisi finance akan

melakukan pembayaran kepada kontraktor sesuai tagihan dan memberikan
bank disbursment voucher dan bukti pembayaran kepada divisi akuntansi.
Kemudian divisi akuntansi akan membalik akun A/P yang sebelumnya
telah dicatat.
A/P Contractor
Bank/Cash
xxx
xxx
Pencatatan tersebut berlaku untuk semua jenis inventory berupa

bangunan yang dimiliki oleh perusahaan baik itu shopping centre,
apartment dan marketing office. Apartment dan marketing office terdiri
dari beberapa bangunan terpisah, apartment sendiri memiliki tujuh tower
dan satu unit club house, sedangkan marketing office terdiri dari tiga
bangunan. Pencatatan untuk tiap-tiap gedung akan dipisah, meskipun pada
akhirnya nanti akan digabung menjadi satu, namun hal ini perlu dilakukan
untuk mengetahui nilai dari masing-masing gedung tersebut. Pencatatan
masing-masing jenis bangunan akan dijelaskan lebih lanjut pada sub bab
berikut ini.
4.1.3.1 Apartemen
Apartemen yang berdiri di superblok ini dapat dikatakan
merupakan inventory utama yang menjadi inti kegiatan usaha sehari-hari
PT. RRD. Penjualan unit apartemen inilah yang menjadi sumber
pendapatan utama dari PT. RRD yang mengembangkan superblok ini.
46
Pengakuan perolehan bangunan apartemen ini sama dengan pengakuan

perolehan bangunan yang lain dan sudah dijelaskan dalam penjelasan
diatas yaitu dimana peningkatan nilai inventory nya berdasarkan tagihan
yang diberikan oleh kontraktor berdasarkan persentase penyelesaian
pembangunan. Perusahaan saat ini memiliki tujuh tower apartemen dengan
progres pembangunan yang berbeda-beda. Hal ini dimungkinkan karena
pembangunan tower yang tidak dilaksanakan secara serentak, sehingga
progres nya pun tidak akan sama. Rincian sub akun apartemen dapat
dilihat dalam tabel berikut ini.
Tabel 4.3
Detail Sub Akun Apartemen
NO.
AKUN
DESKRIPSI
BALANCE PER
BOOK 31
DESEMBER 2012
BALANCE PER
AUDIT 31
DESEMBER 2011
1151301
Building AAA
135,615,612,575
132,524,106,009
1151302
Building AAA
2,664,373,545
1151303
Building BBB
115,006,028,418
106,539,248,926
1151306
Building CCC
94,788,780,608
91,126,937,219
1151307
215,383,213,674
145,128,189,092
1151308
Building DDD
Building
Finishing
8,773,130,031
5,638,779,559
1151309
Building EEE
86,333,162,211
21,142,669,018
1151310
Building FFF
3,709,048,671
2,992,112,727
1151311
Building GGG
58,259,876,392
219,375,000
1151312
Building HHH
2,810,284,579
Transfer cost
1151399 apartment
(489,890,312,889) (378,699,153,257)
Total
Apartemen
233,453,197,815
126,612,264,293
Sumber: Working Paper Inventory PT. RRD Tahun 2012
Perusahaan melakukan penjualan per unit apartemen. Ini artinya
bahwa dalam satu tower apartemen yang dimiliki perusahaan, sudah
terbagi menjadi beberapa unit apartemen dengan harga jual berbeda-beda
berdasarkan luas unit apartemen dan posisi unit apartemen tersebut.
47
Berdasarkan interview dengan bagian divisi penjualan, perusahaan

hanya akan mengakui penjualan untuk tower apartemen yang sudah
memiliki progres pembangunan lebih besar dari 20%. Dari ketujuh tower
apartemen yang ada, terdapat dua tower yang baru saja dibangun dan
menurut divisi teknik, pengerjaannya belum mencapai 20%, sehingga
divisi penjualan belum bisa mengakui penjualan yang terjadi atas dua
apartemen itu. Lima tower apartemen yang lain, progres nya berkisar
antara 60% sampai 100%. Rincian progres masing-masing tower dapat
dilihat pada tabel 4.4 berikut ini.
Tabel 4.4
Progres Pembangunan Apartemen Sampai 31 Desember 2012
No.
Building
Progres Pembangunan
1 Building AAA
100%
2 Building BBB
100%
3 Building CCC
100%
4 Building DDD
95%
5 Building EEE
60%
6 Building FFF
< 20%
7 Building GGG
< 20%
8 Building HHH (Club House)

Sumber: Working Paper PT. RRD Tahun 2012
< 20%
Untuk tower yang sudah memiliki progres diatas 20%, perusahaan

sudah dapat mengakui adanya penjualan apartemen, sehingga divisi
penjualan akan menyiapkan catatan penjualan yang terjadi atas unit
apartemen yang meliputi nomor unit yang terjual, luas unit yang terjual,
harga jual, jumlah yang sudah dibayarkan oleh customer dan cost of sales
unit yang terjual.
List penjualan yang disiapkan oleh divisi penjualan tersebut akan
diberikan ke divisi akuntansi, dan divisi akuntansi akan merekonsiliasi
pengakuan atas harga jual beserta pengakuan atas pembayaran dari
customer.
48
Berikut merupakan ilustrasi atas alur pencatatan apartemen,

dimulai dari perolehan tower apartemen, penjualan, sampai jurnal
penyesuaian variance yang terjadi. Perolehan apartemen merupakan
pembayaran yang dilakukan oleh PT. RRD kepada kontraktor, PT. RRD
dan kontraktor menyepakati nilai kontrak dengan pembayaran akan
dilakukan bertahap sesuai tagihan dari kontraktor (berdasarkan persentase
penyelesaian). Jurnal yang dibuat adalah sbb:
Apartment
xxx
Cash
xxx
Misalkan perusahaan sudah menjual satu unit apartemen dengan

luas 150 m2, harga jual Rp. 2 Milyar pada saat awal launching proyek.
Customer melakukan pembayaran tahap pertama sebesar 40% dari harga
jual, senilai Rp. 800 juta. Selanjutnya divisi akuntansi akan menyiapkan
jurnal sbb:
Cash
800.000.000
Customer Deposit
800.000.000
Customer deposit ini merupakan uang muka yang diperoleh dari

pembeli untuk membeli unit apartemen tersebut. Selanjutnya tower
apartemen tersebut mulai dikerjakan, dan misalkan sudah memiliki progres
pembangunan 30%, jurnal yang akan dibuat adalah:
1. Progres persentase penyelesaian pembangunan adalah 30%
Jika ternyata persentase penyelesaian pembangunan masih dibawah dari
total nilai yang dibayarkan oleh customer, maka divisi akuntansi akan
membuat jurnal sebagai berikut:
Customer Deposit
Sales
600.000.000
600.000.000
Sales sebesar Rp. 600 juta ini didapat dari persentase penyelesaian yang
mencapai 30% dikalikan dengan harga jual unit apartemen tersebut
49
yang senilai Rp. 2 Milyar. Hal ini menyebabkan customer deposit

tersisa sebesar Rp. 200 juta.
Seiring berjalannya waktu, PT. RRD terus melakukan pembangunan
tower apartemen tersebut. Pada saat progres mencapai 70%, terdapat
seorang yang akan membeli unit apartemen lagi, dengan harga jual
apartemen yang sama yaitu Rp. 2 Milyar, dan pembeli tersebut juga
membayar tahap pertama sebesar 40% harga jual.
2. Progres Persentase Penyelesaian Pembangunan adalah 70%
Kondisi ke dua adalah jika persentase penyelesaian gedung ternyata
sudah mencapai 70% atau melebihi dari customer deposit yang
dibayarkan oleh pembeli apartemen, maka jurnal yang dibuat oleh divisi
akuntansi adalah:
Cash
800.000.000
A/R
600.000.000
Sales
1.400.000.000
Penjualan akan diakui sebesar persentase penyelesaian yaitu sebesar

70% dikalikan dari harga jual senilai Rp. 2 Milyar sehingga diperoleh
sales sebesar Rp. 1,4 Milyar. Kemudian customer deposit yang telah
dibayarkan oleh pembeli akan didebitkan dan muncullah akun piutang
senilai Rp. 600 juta yang merupakan selisih dari sales dan customer
deposit.
Dalam melakukan penjualan apartemen ini, selain melakukan
pencatatan atas pendapatan, perusahaan juga harus melakukan pencatatan
atas cost of sales atas apartemen yang terjual. Cost of sales apartemen ini
terdiri dari transfer cost land, tranfer cost development cost dan transfer
cost building
yang dihitung berdasarkan
standard
cost.
Misal,
pembangunan atas unit tersebut sudah selesai, maka sales dan cost of sales
apartment sudah dapat diakui secara penuh, dan didapatlah cost of sales
apartment tersebut sebesar Rp. 900 juta. Jurnal yang dibuat adalah:
50
Cost of Sales Apartment
900.000.000
Transfer Cost Building
400.000.000
Transfer Cost Dev. Cost
300.000.000
Transfer Cost Land
200.000.000
Pencatatan dari PT. RRD hanya sampai pada jurnal diatas, penulis
tidak menemukan adanya jurnal penyesuaian untuk mengurangi nilai
apartemen. Nilai inventory yang terdapat pada laporan keuangan
perusahaan merupakan hasil nett secara langsung antara nilai aktual
apartemen dengan transfer cost building saja. Seharusnya tiap akhir tahun,
akuntan perusahaan membuat jurnal penyesuaian untuk transfer cost
apartemen yang sudah terjual pada tahun tersebut. jurnal penyesuaian nya
adalah sebagai berikut:
Transfer Cost Building
400.000.000
Transfer Cost Dev. Cost
300.000.000
Transfer Cost Land
200.000.000
Apartment
900.000.000
Dengan tidak adanya jurnal penyesuaian yang dibuat oleh

perusahaan, menunjukkan adanya kesalahan yang dilakukan oleh akuntan
perusahaan. Akuntan perusahaan memperoleh nilai inventory apartemen
dengan menghitung nett secara langsung nilai akun apartment dengan nilai
akun transfer cost building. Kedua akun tersebut seharusnya tidak di nett
kan secara langsung oleh akuntan, karena merupakan dua akun yang
berbeda dalam general ledger, tetapi harus dibuat jurnal penyesuaian
seperti diatas. Transfer cost ini merupakan temporary account dan
seharusnya dihilangkan dengan jurnal penyesuaian diatas.
Akibat dari tidak dibuatnya jurnal penyesuaian diatas, maka nilai
dari apartemen dan transfer cost akan terakumulasi sampai proyek selesai
dan terjual seluruhnya. Secara nilai, tidak akan terjadi perbedaaan antara
disesuaikan per periode atau dibalik pada saat proyek selesai sepenuhnya,
namun akan terjadi kesalahan dalam hal waktu pengakuan yang
51
menyebabkan laporan keuangan perusahaan menjadi tidak reliable, karena

seolah-olah nilai dari inventory apartemen menjadi besar dan seakan-akan
apartemen tersebut masih dimiliki oleh perusahaan, padahal sudah terjual
ke customer. Hal ini dapat menimbulkan kesalahan interpretasi bagi
pengguna laporan keuangan perusahaan.
Perbaikan yang dapat dilakukan oleh divisi akuntansi perusahaan
untuk mengatasi permasalahan ini adalah dengan menghentikan
penghitungan nett secara langsung antara kedua akun diatas, dan membuat
jurnal penyesuaian tiap tahun untuk mendapatkan nilai inventory yang
tersaji secara akurat.
Pada tiap-tiap akhir tahun ketika nilai aktual dari tiap-tiap unit
apartemen diketahui, divisi akuntansi harus menghitung variance dan
membuat penyesuaian atas variance tersebut. Misal, actual cost dari unit
diatas adalah Rp. 1,1 Milyar, sehingga terdapat variance sebesar Rp. 200
juta (Rp. 1,1 Milyar Rp. 900 juta). Atas peningkatan cost itu, akuntan
seharusnya membuat jurnal penyesuaian sbb:
200.000.000
Apartment
200.000.000
Jika nilai aktual lebih rendah dari standar, misal nilai aktual Rp.
800 juta, maka jurnal yang harus dibuat adalah:
Apartment
100.000.000
100.000.000
Dengan adanya jurnal penyesuaian ini, maka nilai cost of sales

apartment akan sesuai dengan dengan actual cost apartment, dan akan
terbalik secara akurat.
Berikut adalah metode yang digunakan perusahaan dalam
menghitung nilai dari transfer cost building. Perusahaan mempunyai
penghitungan standar cost building per m2 untuk masing-masing tower
yang dimiliki. Kemudian perusahaan akan menghitung berapa transfer
52
cost building total yang terjadi untuk masing-masing apartemen dengan

rumus:
TC Building = Luas total area tower x Progres x SC Building/m2
Rumus
diterapkan
untuk
masing-masing
apartemen,
dan
dijumlahkan sehingga diperoleh transfer cost building seperti yang terlihat

pada tabel 4.3 diatas.
4.1.3.2 Shopping Centre
Shopping centre ini merupakan salah satu fasilitas penunjang
dalam superblok tersebut yang oleh perusahaan diklasifikasikan sebagai
inventory. Dengan total luas yang mencapai 55.000 m2, nilai dari shopping
centre ini merupakan yang terbesar dibandingkan dengan jenis inventory
lainnya. Shopping centre ini hanya terdiri dari satu bangunan utama,
sehingga tidak terdapat perincian atau detail sub akun seperti halnya
apartment ataupun marketing office.
Berdasarkan interview dengan divisi akuntansi perusahaan, pada
tahun 2010 perusahaan pernah menjual shopping centre tersebut saat
progres pembangunan baru sekitar 30%, kepada perusahaan afiliasi yaitu
PT. URA. Total nilai penjualan pada saat itu adalah Rp. 300 Milyar,
dengan dua kali pembayaran yaitu Rp. 200 Milyar dan Rp. 100 Milyar.
Pada saat terjadi penjualan, cash yang didapat dari hasil penjualan ini
diterima oleh induk perusahaan, sehingga induk mempunyai utang
terhadap PT. RRD. Jurnal yang dibuat PT. RRD adalah:
Due From PT. SW
Customer Deposit PT. URA
200.000.000.000
200.000.000.000
Di tahun 2011 awal, PT. URA kembali melakukan pembayaran

tahap ke dua, jurnal yang dicatat adalah.
Due From PT. SW
100.000.000.000
Customer Deposit
200.000.000.000
Sales
300.000.000.000
53
Cost of Sales Shopping Centre
300.000.000.000
Shopping Centre
300.000.000.000
Setelah membeli shopping centre dari PT. RRD, selanjutnya PT. URA
terus melanjutkan pembangunan atas shopping centre tersebut sehingga
terjadi peningkatan nilai dari shopping centre.
Pada tahun 2011 akhir, PT. RRD melakukan pembelian kembali
shopping centre tersebut dari PT. URA, dimana sifat dari perjanjian
pembelian ini adalah PT. URA sebagai kontraktor atas pembangunan
shopping centre tersebut. Pembayaran dilakukan bertahap dari akhir 2011
sampai tahun 2012. Atas pembayaran tersebut, PT. SW langsung
membayarkan pembayaran tahap pertama ke PT. URA tanpa melalui PT.
RRD. Jurnal awal yang dibuat oleh perusahaan adalah sbb:
Inventory Shopping Centre
PPN Masukan
Due From PT. SW
300.000.000.000
30.000.000.000
300.000.000.000
A/P Contractor/ Cash
21.000.000.000
Payable PPh 4 (2) konstruksi
9.000.000.000
Nilai shopping centre yang tercatat pada tahun buku 2012 ini
merupakan nilai total yang dibayarkan perusahaan kepada PT. URA
dengan nilai progres pembangunan 85%.
Meskipun belum selesai secara penuh, namun shopping centre
tersebut sudah mulai difungsikan dengan cara disewakan kepada tenants.
PT. RRD menunjuk entitas anaknya yaitu PT. GRS untuk mengelola
shopping centre tersebut. Setiap pendapatan sewa dan beban operasional
atas shopping centre tersebut dicatat oleh PT. GRS, dan akhirnya akan
dikonsolidasi dilaporan keuangan PT. RRD.
54
4.1.3.3 Marketing Office

Marketing office ini merupakan kantor sekaligus tempat dimana
perusahaan memasarkan superblok tersebut kepada customer, atau biasa
disebut dengan galeri pemasaran apartemen. Detail sub akun marketing
office disajikan dalam tabel 4.5 dibawah ini.
Tabel 4.5
Detail Sub Akun Marketing Office
BALANCE PER
BALANCE PER
BOOK 31
AUDIT 31
DESEMBER 2012 DESEMBER 2011
NO.
AKUN
DESKRIPSI
1151901
Marketing office 1
4,777,469,951
4,777,469,951
1151902
Marketing office 2
11,624,592,868
11,624,592,868
1151903
Marketing office 3
7,856,073,577
Inventory - gain
1151999 loss on forex
(243,347,295)
Total Marketing
Office
24,014,789,101
7,856,073,577
(455,488,209)
23,802,648,187
Pencatatan perolehan marketing office ini sama seperti pencatatan

perolehan pada inventory bangunan yang lain dan sudah dijelaskan di atas.
Inventory gain loss on forex ini merupakan biaya renovasi bangunan
marketing office yang dikeluarkan oleh perusahaan dalam kurs asing.
4.1.4
Analisis Pencatatan atas Bangunan

Pencatatan shopping centre dalam akun inventory merupakan salah
satu hal yang disoroti selama proses audit. Saat ini perusahaan sudah mulai
menyewakan spaces yang tersedia di shopping centre tersebut kepada
tenants. Hal ini bertentangan dengan definisi persediaan yang tersedia
untuk dijual. Seharusnya aset ini digolongkan kedalam properti investasi
yang diatur dalam PSAK 13. Properti investasi ini sendiri merupakan
bangunan yang dikuasai untuk menghasilkan sewa atau rental.
Manajemen PT. RRD memiliki rencana untuk menjual shopping
centre tersebut ke perusahaan anak, namun rencana ini pun sebenarnya
55
masih belum pasti mengingat shopping centre tersebut juga baru saja
dibeli perusahaan dari PT. URA pada tahun 2012 dan pembangunannya
sendiri pun belum selesai 100%. Meskipun pengelolaannya dilakukan oleh
entitas anak, seharusnya perusahaan tetap harus mencatat aset shopping
centre tersebut kedalam akun properti investasi karena saat ini kegiatan
leasing atas shopping centre tersebut sudah berjalan. Jika sudah pasti
untuk menjual, perusahaan dapat melakukan reklasifikasi properti investasi
ke akun persediaan ketika rencana tersebut sudah benar-benar jelas kapan
dan bagaimana pelaksanaannya.
Pencatatan marketing office di akun persediaan juga merupakan
suatu kesalahan. Marketing office merupakan aset yang digunakan untuk
kegiatan administratif perusahaan, sehingga lebih sesuai dimasukkan ke
aset tetap dibandingkan dengan inventory. Pengklasifikasian marketing
office kedalam akun inventory merupakan akibat dari kebijakan atau
rencana manajemen perusahaan, dimana manajemen berencana menjual
atau menghancurkan bangunan marketing office ini. Rencana inipun
sebenarnya juga belum jelas bagaimana dan kapan pelaksanannnya. Oleh
karenanya pencatatan marketing office di akun persediaan tidak dibenarkan
dan harus dilakukan reklasifikasi ke akun aset tetap sesuai dengan PSAK
16.
Pencatatan dari sub akun apartemen juga tidak tepat, dimana
manajemen PT. RRD mengklasifikasikan club house kedalam sub akun
apartemen. Club house ini peruntukannya tidak hanya untuk penghuni
apartemen saja, siapapun boleh menggunakan fasilitas yang tersedia di
dalam club house tersebut selama menjadi member dari club house
tersebut. Hal ini menunjukkan bahwa PT. RRD berencana untuk
mendapatkan penghasilan sewa atas bangunan club house tersebut,
sehingga klasifikasi bangunan ini kedalam akun inventory dinilai tidak
tepat dan harus direklasfikasi kedalam akun properti investasi meskipun
saat ini masih dalam tahap pengembangan.
56
Ketiga properti diatas adalah properti yang saat ini tercatat dalam
akun inventory. Terdapat beberapa jenis properti lagi diluar akun inventory
yang mengalami kesalahan klasifikasi oleh manajemen. Pertama adalah
pencatatan properti hotel sebagai fixed asset construction in progress
dinilai tidak tepat. Auditor tidak mempermasalahkan klasifikasi ini karena
auditor masih bersandar pada PSAK 16 revisi 2007, dimana PSAK 16
revisi 2007 masih mengatur properti yang dibangun atau dikembangkan
untuk digunakan di masa depan sebagai properti investasi, sementara
PSAK 16 revisi 2011 sudah tidak lagi mengatur tentang properti investasi
yang sedang dibangun atau dikembangkan. Berdasarkan keterangan dari
manajemen, hotel tersebut masih dalam tahap pembangunan dan nantinya
akan dimiliki untuk menghasilkan rental atau sewa (sesuai dengan definisi
properti investasi). PSAK 13 revisi 2011 juga mencantumkan contoh
properti apa saja yang dapat diklasifikasikan sebagai properti investasi,
yaitu salah satunya adalah properti dalam proses pembangunan atau
pengembangan yang di masa depan digunakan sebagai properti investasi.
Dari keterangan manajemen ini, terlihat bahwa hotel ditujukan untuk
properti investasi, sehingga harus dilakukan reklasifikasi ke akun properti
investasi meskipun masih dalam tahap pengembangan.
Properti kedua adalah wedding chapel, spa dan kolam renang yang
saat ini diklasifikasikan sebagai fixed asset. Sama seperti properti hotel
dan club house, manajemen PT. RRD juga mengkomersialkan penggunaan
properti wedding chapel, spa dan kolam renang ini. Dengan komersialisasi
properti ini, maka perusahaan akan mendapatkan penghasilan sewa atas
penggunaan properti tersebut, sehingga klasifikasi yang dilakukan di fixed
asset pun menjadi tidak tepat dan harus direklasifikasi ke akun properti
investasi.
Properti ketiga yang mengalami kesalahan klasifikasi adalah
gedung parkir, penggunaan gedung parkir ini sendiri sebenarnya ditujukan
sebagai fasilitas bagi para penghuni apartemen yang memerlukan tempat
parkir untuk kendaraannya, namun pada penerapannya, gedung parkir
57
tersebut juga digunakan oleh umum dengan membebankan biaya parkir

kepada penggunannya. Sama seperti properti sebelumnya, dimana
perusahaan mendapatkan sewa atas digunakannya gedung parkir ini,
sehingga seharusnya dilakukan reklasifikasi ke akun properti investasi.
Sebenarnya terdapat satu properti lagi yang menjadi fasilitas
penunjang superblok tersebut yaitu gedung rumah sakit, namun meski
berdiri di komplek superblok, kepemilikan gedung rumah sakit bukan di
PT. RRD, tetapi dimiliki oleh entitas anak PT. SW yang bergerak dalam
bisnis perumahsakitan.
Banyaknya kesalahan klasifikasi properti yang dilakukan oleh PT.
RRD disebabkan oleh rencana jangka panjang manajemen yang
bertentangan dengan penerapannya saat ini. Selain itu juga ada
kecenderungan bahwa manajemen perusahaan ingin menghindari adanya
beban depresiasi atas properti nya dengan mengklasifikasikannya di akun
inventory. Hasil akhir reklasifikasi properti PT. RRD dapat dilihat dalam
tabel 4.6 dibawah ini.
Tabel 4.6
Hasil Akhir Reklasifikasi Properti
No. Fixed Asset
1
Marketing
Office
Show Unit
No. Inventory
Land (tanpa
1 gedung sekolah)
2
Apartemen (tanpa
club house)
Properti
No. Investasi
1
Shopping Centre
Gedung Sekolah
Club House
Wedding
Chapel, Spa,
Kolam renang
4
5
Hotel
Gedung Parkir
58
Pencatatan akuntansi untuk kegiatan penjualan apartemen juga

mengalami kesalahan, penghitungan nett secara langsung untuk akun
apartment dan transfer cost apartment tidak dibenarkan dari segi
akuntansi. Akuntan tidak menggunakan jurnal penyesuaian untuk
mengurangi nilai akhir apartemen, sehingga nilai inventory apartemen
tersebut merupakan akumulasi dari periode-periode sebelumnya.
Transaksi jual beli shopping centre antara PT. RRD dengan PT.
URA juga perlu mendapat sorotan. Pada saat tahun 2010, ketika PT. RRD
menjual aset tersebut ke PT. URA, terlihat bahwa PT. RRD tidak mencatat
adanya PPN keluaran. Hal ini tidak dibenarkan, karena meskipun itu
merupakan transaksi antar pihak berelasi, seharusnya perusahaan tetap
harus mencatat adanya PPN atas dibelinya aset tersebut. Seharusnya pada
tahun 2011 awal, jurnal yang dibuat oleh akuntan PT. RRD adalah:
Due From PT. SW
130.000.000.000
Customer Deposit
200.000.000.000
Sales
PPN Keluaran
300.000.000.000
30.000.000.000
Kemudian pada tahun 2011 akhir, PT. RRD membeli kembali

shopping centre tersebut dari PT. URA. Perjanjian yang dibuat oleh dua
perusahaan tersebut menetapkan PT. URA sebagai kontraktor atas
pembangunan shopping centre tersebut. Jurnal yang seharusnya dibuat
adalah:
Inventory Shopping Centre
PPN Masukan
Due From PT. SW
BPHTB
300.000.000.000
30.000.000.000
315.000.000.000
15.000.000.000
PT. RRD bertindak sebagai pembeli aset shopping centre tersebut,

sehingga, pajak yang diterapkan bukanlah PPh 4 (2) pelaksana konstruksi,
tetapi adalah bea perolehan hak atas tanah dan bangunan dengan tarif
59
sebesar 5% dari Nilai perolehan NPOPTKP. Seharusnya pajak yang

dibayarkan oleh perusahaan lebih besar dengan penggunaan BPHTB.
4.2
Prosedur Audit atas Akun Persediaan PT. RRD

4.2.1
Tahapan Proses Audit PT. RRD

Tahap awal dalam sebuah audit diawali dengan penerimaan klien
oleh KAP dengan penandatanganan sebuah engagement letter. PT. RRD

sendiri merupakan salah satu anak perusahaan PT. SW yang sudah 3 tahun
diaudit oleh KAP XYZ. Meskipun sudah berjalan selama 3 tahun, namun
tetap akan dilakukan evaluasi atas penerimaan PT. SW oleh head of audit
division KAP XYZ. Setelah tahap penerimaan klien dan dibuatnya
engagement letter, auditor akan melakukan pengenalan atau pendalaman
mengenai bisnis perusahaan dengan cara melakukan review atas struktur
perusahaan, standar operating procedures (SOP) perusahaan, dan mencari
informasi-informasi lain yang sesuai untuk pengenalan bisnis klien.
Auditor juga harus mengerti risiko-risiko apa saja yang mungkin terjadi
dalam industri klien dan menjadikan hal tersebut sebagai pertimbangan
dalam menjalankan prosedur audit nantinya.
Tahap selanjutnya yang dilakukan oleh auditor adalah membuat
perencanaan audit. Tahap ini dikerjakan oleh satu tim yang terdiri dari
Partner in charge, Manager in charge, Supervisor dan Senior auditor.
Tim ini akan membahas mengenai prosedur-prosedur audit yang akan
dijalankan oleh auditor, membahas mengenai risiko bisnis klien, dan
penetapan risiko untuk tiap-tiap perusahaan yang akan diaudit. Tim ini
menyimpulkan secara keseluruhan, risiko PT. SW sebagai perusahaan
induk yang diaudit oleh KAP XYZ adalah high risk karena merupakan
perusahaan terbuka yang sahamnya diperdagangkan ke publik dan dilihat
juga dari ukuran perusahaan yang tergolong besar. Hal ini berpengaruh
terhadap entitas anak PT. SW seperti PT. RRD yang akhirnya juga
digolongkan high risk oleh auditor.
60
Penetapan materiality limit yang digunakan oleh auditor adalah

berdasarkan total aset yang dimiliki perusahaan. Penetapan ini diperlukan
untuk menentukan jumlah sampel bukti audit yang diperlukan. Dengan
total asset Rp. 2,4 Triliun, Auditor mendapatkan total overall materiality
limit adalah sebesar Rp. 26,600,000,000, dan performance materiality nya
sebesar
70%
dari
overall
materiality
limit
yaitu
sebesar
Rp.
18,620,000,000. Penetapan 70% ini merupakan suatu aturan baku dari

metodologi KAP XYZ untuk perusahaan yang dinilai high risk, dan error
threshold adalah sebesar 3% dari overall materiality limit yaitu sebesar
Rp. 798,000,000.
OM
Rp. 26,600,000,000
PM
Rp. 18,620,000,000
ET
Rp. 798,000,000
Setelah perencanaan audit dan penetapan materialitas dikerjakan,

maka tim auditor dapat melaksanakan prosedur Test of Control (TOC).
Untuk PT. RRD, TOC dilakukan terhadap dua siklus yaitu siklus
pendapatan (revenue) dan siklus pembelian atau pengeluaran (purchase).
TOC atas pendapatan, auditor memiliki empat objective, yaitu
1. Memastikan bahwa setiap transaksi penjualan telah tercatat oleh
klien
2. Memastikan bahwa manajemen mereview dokumen-dokumen
terkait, seperti Pejanjian Perikatan Jual Beli (PPJB), dan asuransi
3. Memastikan bahwa peraturan dan prosedur untuk penerimaan
pelanggan, persyaratan pembayaran DP dan pembiayan dari
customer telah ditetapkan dan manajemen memastikan bahwa
peraturan tersebut dipatuhi
4. objective yang terakhir adalah memastikan bahwa bank statement
direkonsiliasi dengan general ledger secara teratur.
61
Untuk
memastikan
objective
tersebut,
auditor
melakukan
wawancara dengan klien terkait penerapan prosedur, dan melakukan

pengecekan dokumen terkait seperti dokumen PPJB, dokumen asuransi,
dll.
Untuk TOC terhadap siklus pengeluaran, terdapat tiga objective
utama yang ingin dipastikan oleh auditor, yaitu:
1. Auditor ingin memastikan bahwa seluruh pembayaran atas tagihan
inventory ke kontraktor atau vendor telah dicatat dalam file
perusahaan
2. Memastikan bahwa manajemen mereview dokumen-dokumen
untuk verifikasi pencatatan pada periode yang tepat,
3. Memastikan bahwa manajemen mereview annual standard cost
untuk dibandingkan dengan standard cost tahun sebelumnya.
Setelah melakukan pemeriksaan atas kontrol yang diterapkan
perusahaan, auditor memiliki keyakinan bahwa kontrol atas pendapatan
dan pengeluaran telah berjalan dengan efektif.
Setelah tahap TOC selesai dilaksanakan, maka tahap selanjutnya
adalah melakukan substantive test. Dalam substantive test ini mulai
diterapkan prosedur-prosedur audit atas tiap-tiap akun yang ada dalam
neraca. Prosedur-prosedur ini tercatat secara rapi dalam kertas kerja
auditor. Adapun yang dikerjakan dalam tahapan ini antara lain adalah:
1. Membuat Lead Schedule
Auditor membuat lead schedul yang berisi ringkasan saldo untuk
tiap-tiap sub akun inventory, dalam lead schedule ini berisi saldo
untuk periode 2012 yang akan diaudit dan saldo tahun 2011 yang
sudah diaudit. Saldo tersebut akan dibandingkan untuk dilihat
berapa perubahan atau mutasi saldo yang terjadi selama satu tahun
periode.
62
2. Melakukan Analytical Review Procedures

Auditor membuat perincian untuk masing-masing sub akun secara
terpisah dan membandingkan saldo tahun 2012 dengan saldo audit
tahun 2011. Untuk akun inventory, auditor melakukan analytical
review untuk sub akun land, shopping centre, apartment, dan
marketing office. Jika terdapat mutasi yang besar, maka akan
dilakukan penelusuran ke general ledger untuk mengetahui
penyebab hal tersebut.
3. Melakukan tes detail
Jika tingkat keyakinan dirasa masih kurang, maka auditor perlu
melakukan prosedur tes detail. Tes detail ini terutama dilakukan
untuk akun-akun yang mengalami mutasi signifikan, sehingga
menyebabkan auditor harus mendapat keyakinan bahwa pergerakan
tersebut merupakan hal yang wajar. Prosedur ini dilakukan dengan
pengecekan dokumen terkait dengan pergerakan saldo tersebut.
Setelah dilakukan substantive test termasuk tes detail, maka tahap
terakhir dalam kegiatan audit adalah tahap reporting, berbagai pengujian
yang telah dilakukan sebelumnya akan dijadikan pertimbangan bagi
auditor dalam memberikan opini.
4.2.2
Prosedur audit Sub akun tanah dalam pematangan

Berdasarkan analytical review yang dilakukan oleh auditor dengan
membandingkan saldo tahun 2012 dengan saldo tahun 2011 dalam sub
akun land, terlihat bahwa terdapat beberapa sub akun yang memiliki
mutasi atau pergerakan yang relatif besar. Sub akun inilah yang menjadi
fokus auditor untuk dilakukan pengujian, yang menjadi sorotan auditor
dalam sub akun tanah ini adalah sub akun transfer cost land dan dev.cost
yang memiliki mutasi terbesar diantara seluruh komponen sub akun land.
Adapun prosedur audit yang dilakukan terhadap sub akun ini adalah
rekalkulasi inventory valuation.
Rekalkulasi ini bertujuan untuk mengetahui berapa nilai akhir
inventory klien dengan melihat variance nilai inventory available tercatat
63
berdasarkan pencatatan klien dan dibandingkan dengan inventory menurut

rekalkulasi auditor. Penghitungan ulang atas transfer cost land ini hanya
dilakukan terhadap lima tower apartemen yang memiliki progres diatas
20% atau berdasarkan kriteria PSAK 44 sudah dapat diakui penjualan oleh
perusahaan sehingga sudah dialokasikan transfer cost. Atas apartemenapartemen tersebut, didalamnya sudah terdapat komponen transfer cost
land, transfer cost development cost dan transfer cost building. Di sub
akun land inilah, rekalkulasi dilakukan terhadap tower AAA, BBB, CCC,
DDD dan EEE dengan cara sebagai berikut:
Klien = Actual Cost Transfer Cost Land
= NBV klien
Auditor = Standar Cost Land/m2 x Luas available
= Inventory auditor

Variance Inventory
Dalam rekalkulasi ini, muncul land cost variance sebesar

(76,300,000,000) dimana penghitungan inventory auditor lebih besar
daripada penghitungan klien. Rincian penghitungan tersaji dalam tabel 4.7
4.2.3 Analisis prosedur audit sub akun tanah dalam pematangan
Selama audit PT. RRD dilaksanakan, terdapat beberapa prosedur
yang tidak dilaksanakan oleh auditor, yaitu tidak dilakukannya tes detail
atas mutasi atau penambahan yang ada di sub akun land. Selain transfer
cost land, setidaknya terdapat tiga sub akun lain yang memiliki
penambahan yang signifikan dari tahun 2011, yaitu Land-permit and
license, Land-overhead, dan Development Cost 12. Dengan adanya
peningkatan yang cukup signifikan tersebut, seharusnya auditor melakukan
vouching atas beberapa sampel dokumen dalam ketiga sub akun diatas.
Keterbatasan waktu dan sumber daya yang menyebabkan tes detail ini
tidak dapat dilaksanakan.
PSA No.07 merupakan peraturan yang mewajibkan seorang auditor
untuk datang melakukan penghitungan fisik atau melakukan observasi
terhadap persediaan klien untuk meyakinkan dirinya tentang efektivitas
64
metode penghitungan klien dan untuk melihat kuantitas dan kondisi fisik
inventory klien. Prosedur ini telah dilakukan auditor yaitu dengan physical
observation yang dilakukan terhadap keseluruhan superblok. Namun yang
perlu mendapat perhatian adalah bahwa physical observation tersebut
tidaklah fokus terhadap sub akun land. Komponen-komponen seperti raw
land, development cost untuk pembangunan fasilitas tidak dilakukan
pemeriksaan padahal terdapat development cost yang memiliki mutasi
yang besar. Hal ini membuat audit objective existence terhadap sub akun
land masih belum terpenuhi.
Secara umum, rekalkulasi yang dilakukan oleh auditor atas transfer
cost land sudah sesuai dengan yang ada dalam siklus audit persediaan,
yaitu bagian transfer internal atas aset dan biaya. Penghitungan ulang
terhadap biaya per unit telah dilakukan untuk menentukan berapa nilai
inventory yang tersedia atau dimiliki oleh klien dan untuk mengetahui
berapa
variance
yang
terjadi
antara
penghitungan
auditor
dan
penghitungan klien.
4.2.4 Prosedur Audit atas Bangunan
Secara umum, prosdur audit yang digunakan untuk audit atas
bangunan adalah:
1. Physical Observation
Physical observation ini dilakukan pada bulan Februari 2013
saat periode field work sedang berjalan. Dalam physical
observation
ini,
auditor
melakukan
pengamatan
atas
keseluruhan bangunan yang ada di dalam superblok tersebut,

diantaranya adalah apartment, shopping centre, marketing
office, hotel, dll.
Dalam observasi ini, auditor fokus mengecek progres
pembangunan tiap-tiap apartemen dan dibandingkan dengan
progres pembangunan yang disajikan oleh manajemen. Auditor
juga melakukan pengamatan atas available unit apartemen
65
berdasarkan list available unit yang didapat dari manajemen.

Selama proses observasi auditor didampingi oleh project
manager
pengembangan
superblok.
Berdasarkan
hasil
observasi ini, auditor menyimpulkan bahwa progres yang

disajikan oleh manajemen sesuai dengan progres pembangunan
secara riil.
2. NRV Test
NRV (Net Realizable Value) test ini bertujuan untuk
memastikan bahwa nilai keseluruhan superblok yang tercatat
saat ini dapat terealisasi oleh harga pasar. Dalam melakukan
NRV Test ini, auditor menggunakan appraisal report dari
kantor penilai publik yang independen dan profesional. Penilai
melakukan penilaian atas keseluruhan superblok PT. RRD pada
tahun 2011. Dan berdasarkan appraisal report tersebut,
ternyata nilai inventory tahun 2011 atas superblok masih lebih
besar dibandingkan nilai inventory tercatat pada tahun 2012,
sehingga auditor menyimpulkan bahwa tidak ada indikasi
penurunan nilai atas inventory perusahaan.
Kedua prosedur diatas merupakan prosedur yang dilakukan auditor
untuk inventory secara keseluruhan superblok beserta isinya yang dimiliki
oleh perusahaan. Untuk prosedur yang dilakukan untuk tiap jenis
bangunan akan dijelaskan di sub berikut.
4.2.4.1 Prosedur Audit atas Apartemen
Prosedur audit yang dilakukan untuk apartemen adalah:
1.
Rekalkulasi inventory valuation dengan menggunakan transfer

cost building.
2.
Vouching dokumen untuk penambahan nilai inventory

apartment.
66
Rekalkulasi atas alokasi transfer cost juga telah dilakukan untuk

sub akun land yang sudah dijelaskan pada sub bab sebelumnya. Sama
seperti transfer cost land, untuk transfer cost building juga dilakukan atas
lima tower apartemen yang memiliki progres diatas 20%, yaitu apartemen
AAA, BBB, CCC, DDD, dan EEE. Penghitungan dilakukan dengan cara:
Klien = Actual Cost Transfer Cost Building
= NBV klien
Auditor = Standar Cost Building/m2 x Luas Available = Inventory auditor

Variance Inventory
Berdasarkan Rekalkulasi ini, diketahui terdapat total building
variance sebesar Rp. 46,700,000,000, dimana penghitungan klien lebih
besar dibanding auditor. Hasil rekalkulasi inventory valuation terdapat
pada tabel 4.7 berikut ini
Tabel 4.7
Variance berdasarkan rekalkulasi auditor
Tower
Variance Audit
Land Cost
Building Cost
Net Variance
AAA
(17,000,000,000)
11,000,000,000
(6,000,000,000)
BBB
(15,300,000,000)
(15,800,000,000)
(31,100,000,000)
CCC
(6,400,000,000)
(9,500,000,000)
(15,900,000,000)
DDD
(15,600,000,000)
75,000,000,000
59,400,000,000
EEE
(22,000,000,000)
(14,000,000,000)
(36,000,000,000)
Total
(76,300,000,000)
46,700,000,000
(29,600,000,000)
Dari tabel 4.7 diatas, terlihat pada tower AAA, terdapat selisih land
cost sebesar (17,000,000,000) antara penghitungan klien dan auditor
dimana NBV klien lebih kecil dibandingkan auditor, dan senilai
11,000,000,000 pada building cost dimana NBV klien lebih besar daripada
auditor, begitu seterusnya dengan ke empat tower apartemen berikutnya.
67
Secara total, untuk land cost terdapat variance (76,300,000,000) dan

sebesar 46,700,000,000 pada building cost. Jika di nett kan, maka terdapat
nett variance (29,600,000,000).
Jurnal penyesuaian yang dibuat oleh auditor untuk building cost
tower-tower diatas adalah:
1. Tower BBB, CCC dan EEE
Ketiga tower diatas mempunyai selisih negatif atau dengan kata
lain, nilai inventory yang dicatat oleh perusahaan masih lebih
kecil dibanding dengan nilai penghitungan inventory menurut
auditor. Muncul akun accrued building karena akuntan
menganggap
nantinya
masih
akan
muncul
biaya-biaya
pembangunan yang saat ini belum ditagihkan oleh kontraktor

yang akan menambah nilai inventory.
Inventory BBB
15,800,000,000
Inventory CCC
9,500,000,000
Inventory EEE
14,000,000,000
Accrued Expense BBB
15,800,000,000
Accrued Expense CCC
9,500,000,000
Accrued Expense EEE
14,000,000,000
2. Tower AAA dan DDD

Dua tower ini memiliki selisih positif atau nilai inventory
berdasarkan catatan klien lebih besar dibanding penghitungan
auditor, akan dilakukan koreksi atas overcosting tersebut pada
inventory land cost. Hal ini dikarenakan akuntan beranggapan
bahwa
kelebihan
direklasifikasikan
nilai
ke
inventory
inventory
land
building
karena
dapat
pencatatan
inventory land memang tidak akan dapat akurat, berbeda

dengan pencatatan inventory apartment yang bisa akurat, sesuai
dengan cost aktual yang dikeluarkan. Jurnal penyesuaian yang
dibuat adalah:
68
Inventory land cost
86,000,000,000
Inventory building AAA
11,000,000,000
Inventory building DDD
75,000,000,000
Kedua jurnal diatas merupakan jurnal yang dibuat oleh akuntan

perusahaan, dan setelah dilakukan meeting antara auditor dan
klien, maka hasilnya adalah auditor menyetujui kedua jurnal
diatas.
Prosedur kedua yang dilakukan oleh auditor adalah dengan
melakukan vouching dokumen atas penambahan nilai inventory yang
terjadi selama tahun 2012. Berdasarkan analytical review, auditor
mengamati bahwa peningkatan signifikan terdapat pada 3 tower, yaitu
tower DDD, EEE, GGG, sehingga vouching yang dilakukan hanya untuk
penambahan ketiga tower tersebut.
Dalam memilih dokumen untuk vouching, auditor menggunakan
metode sampling. Berdasarkan sampling ini, auditor mendapat hasil 12
dokumen yang harus divouching. 12 dokumen tersebut diperoleh dengan
menelusuri G/L klien untuk mendapatkan dokumen dengan nilai terbesar.
Kemudian auditor mencocokkan nilai yang terdapat di G/L dengan yang
tertera di dokumen, auditor juga akan memeriksa dokumen penunjang lain,
diantaranya adalah dokumen berita acara pemeriksaan fisik, laporan
progres pembangunan, account payable voucher, payment approval,
agreement with contractor, dan faktur pajak. Berdasarkan vouching
dokumen yang dilakukan auditor, auditor yakin bahwa dokumen yang
diperiksa sudah sesuai dengan yang tertera di G/L.
4.2.4.2 Prosedur Audit atas Shopping Centre
Auditor langsung melakukan tes detail untuk shopping centre ini,
Auditor mengecek dokumen pembayaran dari PT. RRD kepada PT. URA.
Seperti yang dijelaskan sebelumnya, bahwa PT. RRD membeli kembali
aset berupa shopping centre tersebut dari PT. URA, dimana sifat perjanjian
69
jual beli tersebut adalah PT. URA bertindak sebagai kontraktor atas
pembangunan shopping centre yang dibeli oleh PT. URA.
Auditor melakukan vouching dokumen atas pembayaran yang
dilakukan oleh PT. RRD untuk membeli kembali shopping centre.
Penambahan inventory tersebut hanya terdiri dari beberapa transaksi
pembayaran besar, sehingga tidak dilakukan metode sampling yang berarti
auditor memeriksa semua dokumen pembayaran yang dilakukan oleh PT.
RRD. Auditor juga melakukan pengecekan terhadap dokumen perjanjian
peralihan aset shopping centre tersebut dari PT. URA.
Teknik yang dilakukan oleh auditor dalam melakukan vouching
adalah dengan melihat dokumen bank disbursement voucher, dan
melakukan cross check dengan rekening koran yang digunakan untuk
melakukan pembayaran.
4.2.4.3 Prosedur Audit atas Marketing Office
Untuk marketing office ini, auditor tidak melakukan prosedur
secara spesifik. Pertimbangan auditor adalah karena tidak adanya mutasi
pertambahan nilai inventory yang signifikan dari tahun 2011 ke 2012.
Nilai ketiga bangunan marketing office tersebut tetap, sehingga auditor
tidak merasa perlu melakukan prosedur audit secara spesifik lagi. Prosedur
audit yang dilakukan hanyalah physical observation dan NRV Test yang
berlaku untuk inventory secara keseluruhan.
4.2.5 Analisis Prosedur Audit atas Bangunan
Audit objective existence atas inventory bangunan perusahaan telah
terpenuhi dengan dilakukannya prosedur physical observation yang
dilaksanakan oleh auditor untuk keseluruhan superblok tersebut. Observasi
yang dilakukan difokuskan untuk bangunan yang berdiri dalam superblok
tersebut, termasuk fixed asset seperti hotel, show unit, dan inventory
seperti apartemen, shopping centre dan marketing office. Berdasarkan
prosedur ini, auditor mendapat keyakinan tentang keberadaan aset
70
persediaan tersebut, selain itu auditor juga melakukan cross check progres
pembangunan
berdasarkan
informasi
dari
klien
dengan
progres
pembangunan secara riil dalam observasi tersebut.

Prosedur NRV Test juga telah dilakukan dalam kegiatan audit ini.
Hal ini diatur dalam PSAK 14 tentang inventory, dimana dijelaskan bahwa
persediaan dicatat sebesar nilai terendah antara biaya perolehan dan nilai
realisasi bersih. Nilai realisasi bersih ini sendiri didapat dari estimasi harga
jual dikurangi taksiran biaya penyelesaian dan biaya penjualan.
PT. SW selaku induk dari PT. RRD menggunakan jasa kantor
penilai publik dalam melakukan penilaian atas aset persediaan PT. SW dan
anak perusahaannya termasuk superblok yang dimiliki oleh PT. RRD.
Penilaian tersebut dilakukan pada tahun 2011. Dari NRV Test ini, nilai
yang didapat oleh penilai pada tahun 2011 masih lebih besar dibandingkan
dengan nilai persediaan yang tercatat pada tahun 2012. Berdasarkan PSAK
14, maka perusahaan sudah melakukan hal yang benar yaitu dengan
mengungkapkan nilai terendah yaitu sebesar biaya perolehan aset
persediaan tersebut. Dari prosedur ini, audit objective realizable value
telah didapatkan oleh auditor
Prosedur diatas merupakan prosedur yang berlaku secara umum
untuk keseluruhan inventory perusahaan. Selanjutnya akan dibahas
mengenai prosedur spesifik yang dijalankan masing-masing jenis
bangunan.
4.2.5.1 Analisis prosedur audit apartemen
Untuk persediaan berupa apartemen, audit objective completeness
didapat dari prosedur vouching atas penambahan nilai inventory
apartemen. Completeness ini menunjukkan bahwa seluruh transaksi telah
dicatat oleh perusahaan. Meskipun vouching hanya dilakukan atas
beberapa tower apartemen yang memiliki mutasi signifikan dari tahun lalu,
namun hal tersebut sudah cukup mewakili keseluruhan populasi transaksi,
dan dilakukan untuk efisiensi proses audit. Auditor mengambil 12 sampel
71
transaksi penambahan inventory apartemen, dimana sampel tersebut sudah

melebihi jumlah sampel yang didapat dari sampling methodology KAP
XYZ yang berdasarkan penghitungan, minimal sampel yang diambil
adalah 10 sampel.
Prosedur selanjutnya adalah rekalkulasi inventory valuation
berdasarkan building cost apartemen. Audit objective yang diperoleh dari
prosedur ini adalah accuracy, terutama accuracy penghitungan klien
dalam mengalokasikan transfer cost apartment. Dari penghitungan ini,
auditor menemukan adanya variance yang signifikan antara penghitungan
klien dan auditor. Untuk tower apartemen yang overcosting (pencatatan
klien > rekalkulasi auditor), kelebihan pencatatan klien akan direklasifikasi
ke inventory land cost. Sedangkan untuk tower apartemen yang
undercosting (pencatatan klien < rekalkulasi auditor), undercosting
tersebut akan dimasukkan kedalam inventory building apartment dan akan
dimunculkan akun accrued building apartment.
Penjurnalan tersebut merupakan jurnal penyesuaian yang tidak
tepat. Untuk tower BBB, CCC dan EEE yang mengalami undercosting,
seharusnya atas kekurangannya tersebut dimasukkan untuk mengurangi
cost of sales. Hal ini dikarenakan undercosting tersebut disebabkan oleh
klien yang membebankan cost of sales terlalu besar pada tahun tersebut,
sehingga cost of sales harus dikurangi. Jurnal penyesuaian yang
seharusnya dibuat adalah:
Inventory BBB
15.800.000.000
Inventory CCC
9.500.000.000
Inventory EEE
14.000.000.000
Cost of Sales
39.300.000.000
Sedangkan untuk tower AAA dan DDD, dimana penghitungan

inventory klien lebih besar daripada auditor. Jurnal penyesuaian yang
seharusnya dibuat adalah sbb:
72
Cost of Sales
86.000.000.000
Inventory AAA
11.000.000.000
Inventory DDD
75.000.000.000
Penghitungan inventory klien yang lebih besar dibanding auditor

merupakan akibat dari pembebanan cost of sales yang terlalu kecil untuk
kedua tower tersebut, sehingga cost of sales kedua bangunan tersebut
harus ditambah. Jurnal penyesuaian yang dibuat oleh akuntan dengan
mendebit inventory land cost merupakan hal yang salah. Hal ini
menyebabkan seolah-olah nilai tanah hanya merupakan akun pembuangan
nilai saja, akibat yang ditimbulkan dari penjurnalan ini adalah nilai dari
tanah menjadi tidak reliable karena tidak sesuai dengan nilai aslinya.
4.2.5.2 Analisis Prosedur Audit Shopping Centre
Untuk aset berupa shopping centre ini, auditor langsung
melakukan tes detail terhadap penambahan nilai atau mutasi yang terjadi
selama 2012. Tindakan yang auditor lakukan sudah tepat yaitu dengan
memeriksa dokumen perjanjian pembelian antara PT. RRD dan PT. URA.
Atas pemeriksaan dokumen ini, auditor mendapat audit objective terkait
right and obligation, dimana auditor mendapat keyakinan bahwa aset
shopping centre tersebut telah dialihkan ke PT. RRD dan saldo atas
shopping centre tersebut benar-benar dimiliki oleh perusahaan.
Kemudian auditor juga melakukan vouching terhadap keseluruhan
dokumen pembayaran dari PT. RRD. Secara keseluruhan atas transaksi
pembayaran tersebut, auditor tidak menemukan adanya masalah karena
semua dokumen tersedia lengkap dan telah dicatat dengan akurat. Namun
seharusnya auditor juga harus melakukan pemeriksaan dokumen atas
penambahan inventory selama dimiliki oleh PT. URA. Penambahan nilai
aset selama aset tersebut dibangun oleh PT. URA sangat besar
peningkatannya. Auditor seharusnya melakukan prosedur audit atas
peningkatan tersebut, apakah peningkatan tersebut wajar atau tidak. Hal ini
sangat mungkin dilakukan karena PT. URA merupakan perusahaan yang
73
masih berada dalam SW Grup, sehingga dokumen vouching sebenarnya

bisa didapat oleh auditor.
Spaces yang tersedia di shopping centre tersebut saat ini sudah
disewakan kepada tenants. Hal ini bertentangan dengan definisi inventory,
dan lebih sesuai untuk diklasifikasikan kedalam properti investasi sesuai
PSAK 13. Seharusnya auditor memberikan rekomendasi untuk dilakukan
reklasifikasi atas aset ini kedalam properti investasi agar sesuai dengan
PSAK yang berlaku.
4.2.5.3 Analisis Prosedur Audit Marketing Office
Inventory marketing office pada audit tahun ini tidak dilakukan
prosedur audit secara spesifik. Hal ini dikarenakan tidak adanya mutasi
yang signifikan dari tahun 2011. Atas alasan tersebut, auditor masih
mengandalkan audit sebelumnya atas marketing office tersebut. Namun
auditor tetap mendapatkan audit objective existence berdasarkan hasil
pengamatan fisik yang telah dilakukan pada audit tahun ini. Untuk audit
objective lain, auditor masih bersandar pada audit sebelumnya.
Sama halnya dengan shopping centre diatas, seharusnya dilakukan
reklasifikasi atas aset marketing office. Tujuan perusahaan untuk menjual
ataupun menghancurkan bangunan ini masih belum jelas. Marketing office
ini seharusnya diklasifikasikan kedalam aset tetap perusahaan, mengingat
fungsinya yang digunakan untuk kegiatan administratif perusahaan.
BAB 5
KESIMPULAN DAN SARAN
5.1
Kesimpulan
Terdapat tiga poin kesimpulan yang dapat diambil dari pembahasan bab
sebelumnya, antara lain:

1. Kebijakan akuntansi yang diterapkan untuk keseluruhan properti di
PT. RRD sejauh ini terlihat banyak terjadi ketidaksesuaian dengan
peraturan yang berlaku. Hal ini terlihat dari beberapa jenis properti
yang diklasifikasikan dengan tidak tepat oleh PT. RRD. Kesalahan
kebijakan
klasifikasi
yang
dilakukan
oleh
perusahaan
lebih
disebabkan pada penerapan rencana jangka panjang manajemen atas

properti-properti tersebut yang berbeda dengan penggunaan saat ini.
Selain itu, PT. RRD berupaya untuk mengurangi biaya depresiasi atas
properti dengan mengklasifikasikan beberapa properti nya ke dalam
akun inventory terutama properti yang bernilai besar seperti shopping
centre.
2. Pengakuan perolehan inventory berupa tanah dan bangunan sudah
sesuai dengan PSAK 44. Perusahaan sudah mengkapitalisasi biayabiaya yang dikeluarkan kedalam masing-masing jenis persediaannya
secara tepat, namun terjadi kesalahan dimana PT. RRD saat ini
menghentikan kapitalisasi atas biaya pinjaman kedalam superblok
miliknya.
Metode pengakuan pendapatan atas penjualan apartemen sudah sesuai
dengan PSAK 44, dimana untuk penjualan apartemen, pendapatan
diakui sesuai dengan metode persentase penyelesaian atas apartemen
tersebut, dan menggunakan alternatif metode customer deposit jika
metode persentase penyelesaian belum dapat diterapkan. Namun pada
akhirnya PT. RRD tetap merekonsiliasi atas penggunaan metode
74
75
customer deposit tersebut seiring dengan persyaratan penggunaan

metode persentase penyelesaian yang mulai terpenuhi. Namun terjadi
kesalahan signifikan yang dilakukan oleh akuntan perusahaan, dimana
akuntan tidak membuat jurnal penyesuaian untuk mengurangi nilai
akhir inventory apartemen. Hal ini membuat nilai apartemen
terakumulasi dari periode ke periode. Akibatnya adalah nilai dari
apartemen menjadi overstated. Langkah akuntan PT. RRD yang hanya
menghitung nett antara nilai aktual apartemen dikurangi dengan
transfer cost building merupakan suatu kesalahan dari sisi akuntansi.
3. Berdasarkan hasil prosedur audit yang dijalankan oleh KAP XYZ,
terlihat bahwa audit objective existence, realizable value dan accuracy
mendapat perhatian yang sangat besar dari auditor. Existence dari
akun inventory teruji dari hasil pengamatan fisik yang dilakukan oleh
klien, pengamatan secara langsung telah memberi keyakinan terhadap
auditor bahwa aset tersebut ada dan sesuai dengan laporan
penyelesaian dari klien. Begitu pun realizable value yang didapat dari
prosedur NRV Test, yang menunjukkan bahwa nilai nilai realisasi
bersih superblok masih lebih besar dibanding dengan nilai perolehan
keseluruhan aset tersebut yang berarti nilai yang tercatat dapat
direalisasikan seluruhnya.
Rekalkulasi yang dilakukan auditor merupakan prosedur untuk audit
objective accuracy. Dari hasil penghitungan ulang tersebut, auditor
menemukan adanya variance antara penghitungan klien dan auditor.
Berdasarkan
rekalkulasi
inilah,
seharusnya
auditor
dapat
merekomendasikan penyesuaian atas selisih yang terjadi, namun pada

kenyataannya, auditor tidak mampu memberikan rekomendasi
penyesuaian kepada klien, justru auditor mengikuti jurnal penyesuaian
versi klien yang jelas merupakan suatu kesalahan.
Dalam audit ini, terdapat audit objective lain yang cenderung
diabaikan oleh auditor. Terjadinya klasifikasi aset yang tidak sesuai
dengan PSAK menunjukkan bahwa audit objective classification
masih belum tercapai dalam proses audit kali ini. Auditor tidak
76
merekomendasikan
jurnal
reklasifikasi
atas
shopping
centre,
marketing office, hotel dan beberapa properti lain, meskipun terlihat

terjadi kesalahan dalam mengklasifikasi properti tersebut. Auditor
kurang fokus terhadap cut off objective, dimana auditor tidak
melakukan cut off test untuk mengetahui apakah transaksi-transaksi
terkait inventory telah dicatat dalam periode yang tepat.
5.2
Saran
5.2.1
Saran Untuk PT. RRD

1.
PT. RRD harus mengerti, menguasai dan mematuhi PSAK

sepenuhnya, klasifikasi aset yang tidak tepat merupakan indikasi
bahwa PT. RRD belum mematuhi peraturan yang berlaku
2.
Manajemen PT. RRD harus membuat rencana yang pasti tentang

superblok yang dimilikinya, beberapa kesalahan klasifikasi atas
properti yang terjadi disebabkan oleh rencana manajemen PT. RRD
yang belum jelas.
3.
Menerapkan tarif kapitalisasi biaya pinjaman yang digunakan untuk

membangun superblok dengan merujuk pada PSAK 26 revisi 2011,
dan mengkapitalisasikan biaya pinjaman sebagai penambah nilai
proyek superblok. Koordinasi yang lebih baik perlu dilakukan antara
PT. RRD dengan induk perusahaannya selaku pemilik utang terkait
proporsi biaya pinjaman yang digunakan.
4.
Memperbaiki kesalahan pencatatan akuntansi apartemen, terutama

terkait menghitung nett dua akun yang berbeda, yaitu apartemen dan
transfer cost apartemen. Akuntan harus membuat jurnal penyesuaian
untuk mengurangi nilai apartemen yang masih dimiliki untuk tiap-tiap
periode.
5.2.2
Saran Untuk KAP XYZ

1.
Auditor harus fokus untuk semua audit objective yang terkait akun
inventory, dan tidak mengabaikan jenis-jenis audit objective tertentu.
77
2.
Auditor harus mengupdate peraturan-peraturan terbaru, hal ini sebagai

antisipasi jika adanya perubahan peraturan yang mempunyai pengaruh
atas kebijakan akuntansi klien.
3.
KAP XYZ harus lebih memperhatikan alokasi tim audit dan waktu
field work selama audit pada PT. SW dan entitas anak nya. Dengan
perusahaan yang berisiko tinggi dan memiliki aset yang besar, jumlah
auditor yang bekerja dirasa masih kurang, komposisi tim audit juga
tidak sesuai dimana auditor yang memiliki spesialisasi dibidang audit
properti hanya dua orang (Supervisor dan Senior Auditor) dan
terbatasnya waktu field work menyebabkan adanya prosedur-prosedur
yang tidak dijalankan oleh auditor.
4.
Auditor sebaiknya tidak boleh terlalu mengikuti pendapat manajemen

tapi harus bisa memberikan rekomendasi profesional sesuai PSAK
berlaku.
5.
Dalam melakukan prosedur rekalkulasi inventory valuation, auditor

sebaiknya menggunakan data dari pihak independen (kantor penilai)
untuk mendapatkan nilai aset perusahaan. Data dari penilai inilah yang
dibandingkan dengan penghitungan klien untuk mendapatkan berapa
variance yang muncul.
6.
Dalam melakukan prosedur physical observation, auditor harus

melakukan pengamatan secara menyeluruh untuk semua tangible
asset perusahaan, dalam audit inventory kali ini auditor terkesan
mengabaikan pengamatan untuk sub akun land, padahal dalam sub
akun land juga terdapat mutasi yang signifikan, dan seharusnya
dilakukan pengecekan untuk menguji existence atas peningkatan aset
tersebut.
5.2.3
Saran untuk Departemen Akuntansi FEUI

1. Memberikan sosialisasi lebih mendalam kepada mahasiswa terkait
skripsi, magang sks dan studi mandiri.
2. Meningkatkan kerjasama dengan lebih banyak perusahaan sebagai
tempat magang bagi mahasiswa akuntansi.
DAFTAR REFERENSI
Vionytha, Mega. Metode Pencatatan dan Prosedur Audit atas Persediaan

Perusahaan Real Estate pada PT. CR. Departemen Akuntansi Fakultas
Ekonomi UI: 2010
Arens, Alvin A, Randal J Elder, Mark J. Beasley and Jusuf Amir Abadi 2009.
Auditing and Assurance Services an Integrated Approach. New Jersey.
Prentice Hall
Kieso, Donald E, Jerry J. Weygandt, and Terry D. Warfield 2011. Intermediate
Accounting IFRS Edition Volume 2. New Jersey. Wiley
Ikatan Akuntan Indonesia. (2011). Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan
Revisi 2011. Jakarta: IAI.
Ikatan Akuntan Indonesia. (2001). Standar Profesional Akuntan Publik. Jakarta:
Yayasan Karya Salemba Empat.
KAP XYZ. 2012. Employee Handbook. 2012. KAP XYZ, Jakarta
78
Lampiran 1 : Booking Report Apartemen

unit
coCode
1 AMR
bookDate
clusterCode
unitCode
unitNo
netNetPrice-unrec
09/02/2008
AAA
RITR1
R105A
Cogs
Cogs %
Cogs/m
netNetPrice-rec
netPayment-recog
OS
Customer Deposit
landArea
buildArea
1,970,272,630.39
1,970,272,630.39
0.00
41,250,577.00
150
947,349,360
0.48
6,315,662.40
1 AMR
27/09/2007
AAA
RITR2
R205A
1,841,785,803.36
1,841,785,803.36
0.00
0.00
150
947,349,360
0.51
6,315,662.40
AMR
14/11/2011
AAA
RITRP
RP01D
3,061,659,153.03
3,061,659,153.03
0.00
-0.30
150
947,349,360
0.31
6,315,662.40
1 AMR
04/08/2007
AAA
RITG1
G105
1,660,125,077.60
1,660,125,077.60
0.00
0.00
148.9
940,402,131
0.57
6,315,662.40
1 AMR
05/08/2007
AAA
RITG2
G205
1,948,018,624.40
1,948,018,624.40
0.00
0.00
148.9
940,402,131
0.48
6,315,662.40
1 AMR
20/02/2008
BBB
COSG1
G101
1,637,136,038.23
1,637,136,038.23
0.00
-0.11
142.9
895,279,895
0.55
6,265,079.74
1 AMR
12/12/2007
BBB
COSG1
G108
1,519,803,223.59
1,519,803,223.59
0.00
0.00
142.9
895,279,895
0.59
6,265,079.74
1 AMR
19/11/2007
BBB
COSG2
G201
1,821,768,634.22
1,821,768,634.22
0.00
3.05
142.9
895,279,895
0.49
6,265,079.74
1 AMR
19/07/2008
BBB
COSG2
G208
1,594,028,908.87
1,468,991,406.77
125,037,502.10
0.00
142.9
895,279,895
0.56
6,265,079.74
1 AMR
06/05/2011
DDD
TIF05
0507
104,476,440
1,985,052,361.12
1,985,052,361.12
0.00
104,476,439.79
144.2
847,122,735
0.43
5,874,637.55
AMR
28/09/2010
DDD
TIF05
0505B
92,931,958
1,765,707,203.56
1,765,707,203.56
0.00
92,931,995.23
144.2
847,122,735
0.48
5,874,637.55
1 AMR
26/03/2011
DDD
TIF06
0607
104,351,549
1,982,679,434.71
1,982,679,434.71
0.00
104,351,548.94
144.2
847,122,735
0.43
5,874,637.55
AMR
15/02/2009
DDD
TIF06
0605B
108,937,744
2,069,817,134.98
2,069,817,134.98
0.00
108,937,741.38
144.2
847,122,735
0.41
5,874,637.55
1 AMR
29/04/2011
DDD
TIF07
0707
105,180,399
1,998,427,586.94
1,998,427,586.94
0.00
105,180,374.88
144.2
847,122,735
0.42
5,874,637.55
1 AMR
26/03/2011
DDD
TIF08
0807
102,785,618
1,952,926,740.61
1,952,926,740.61
0.00
102,785,618.48
144.2
847,122,735
0.43
5,874,637.55
1 AMR
30/08/2007
CCC
EMP08
0805
894,326,747.93
894,326,747.93
0.00
0.25
132.3
740,649,526
0.83
5,598,257.94
1 AMR
09/01/2010
CCC
EMP08
0806
1,669,631,318.73
1,669,631,318.73
0.00
76,072,492.18
132.3
740,649,526
0.44
5,598,257.94
1 AMR
24/03/2008
CCC
EMP08
0811
1,310,324,659.75
1,310,324,659.75
0.00
0.00
132.3
740,649,526
0.57
5,598,257.94
1 AMR
21/07/2007
CCC
EMP08
0812
1,181,219,141.10
1,181,219,141.10
0.00
6,053,931.62
132.3
740,649,526
0.63
5,598,257.94
1 AMR
06/11/2007
CCC
EMP09
0905
1,202,618,192.52
1,202,618,192.52
0.00
0.21
132.3
740,649,526
0.62
5,598,257.94
1 AMR
06/08/2008
CCC
EMP09
0906
1,527,368,890.24
1,527,368,890.24
0.00
0.00
132.3
740,649,526
0.48
5,598,257.94
Lampiran 2 : Materiality Limit Guideline

MATERIALITY LIMIT GUIDELINE
Range - used if turn over or gross assets are to establish planning materiality.
These are expressed in Rupiah, converted from USD.
$1 = Rp 9,680
Total Assets or Revenue

US$
25,000,000
50,000,000
75,000,000
100,000,000
First
Next
Next
Next
Balance
Net Assets
%
2.00
1.50
1.00
0.75
0.50
The principal users of the financial statements:
US$
10,000,000
20,000,000
30,000,000
40,000,000
Investors (Shareholders)
9,680.00
Total Asset
Revenue (Annualized)
Net Assets
Income Before Taxes (Annualized)
IDR
2,484,582,292,444
-
USD
256,671,724
-
=
=
=
=
Resouces: inhouse December 31, 2012
Net Assets
IDR
25,000,000
50,000,000
75,000,000
106,671,724
First
Next
Next
Next
Balance
256,671,724
Performance Materiality Limit

(i) Low audit risk engagement (Overall Materiality Limit * 80%)
(ii) High audit risk engagement (Overall Materiality Limit * 70%)
Summary of Unadjusted Differences/ ET
%
2.00
1.50
1.00
0.75
0.50
IDR
Overall ML
4,750,000,000
7,125,000,000
7,125,000,000
7,600,360,365
26,600,000,000
18,620,000,000
798,000,000
Income Before Taxes

%
US$
5.00 5,000,000
4.00 10,000,000
3.50 15,000,000
3.25 20,000,000
3.00
%
10.00
7.50
6.00
5.50
5.00

Skripsi Tentang Developer

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Skripsi Tentang Developer

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

UNIVERSITAS INDONESIA

AUDIT ATAS PERSEDIAAN PADA PERUSAHAAN PROPERTI

EDWIN SURYA DEWANGGA

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

AUDIT ATAS PERSEDIAAN PADA PERUSAHAAN PROPERTI

EDWIN SURYA DEWANGGA

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

mengucapkan terima kasih kepada pihak-pihak yang telah memberikan dukungan

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

Depok, 22 Juli 2013

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

: Edwin Surya Dewangga

: Audit atas Persediaan pada Perusahaan Properti

Kata kunci: Audit, Persediaan, Perusahaan, Properti, Real Estat

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

: Edwin Surya Dewangga

: Audit of Inventory on Property Company

Key words: Audit, Company, Inventory, Property, Real Estate,

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

4.1.1.2. Biaya yang dikapitalisasi untuk Land

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

Gambar 3.1 Komposisi Inventory PT. RRD tahun 2012

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

Transfer Internal atas Aset dan Biaya

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

Lampiran 1. Booking Report Apartemen

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

Latar Belakang Pelaksanaan Program Magang

Tujuan dan Manfaat Program Magang

bertujuan untuk memberikan kesempatan bagi mahasiswa untuk dapat merasakan

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

Sementara manfaat pelakasanaan magang bagi mahasiswa adalah

Tempat dan Waktu Pelaksanaan Magang

Ruang Lingkup Kegiatan Magang

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

pendokumentasian atas prosedur-prosedur yang dilakukan dalam

Ruang Lingkup Laporan Magang

atas keseluruhan properti yang dimilikinya terutama yang diklasifikasikan ke

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

2. Menganalisis kebijakan akuntansi atas akun inventory yang dimiliki

lampiran-lampiran pendukung. Penjelasan mengenai masing-masing bab akan

pengembangan real estat, fixed asset, properti investasi, kontrak

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

dimiliki oleh klien beserta klasifikasinya. Kebijakan inventory

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

pengumpulan dan pengevaluasian bukti-bukti atas suatu informasi untuk

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

3. Review atas laporan keuangan historis

Bukti-bukti dan Dokumentasi Audit

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

bagi klien, dan klien meminta pihak ketiga yang

independen untuk memberikan tanggapannya secara langsung kepada

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

Tujuan Audit Laporan Keuangan

yang tercatat merupakan

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

Untuk menguji asersi manajemen tersebut, auditor harus menetapkan