SPESIFIKASI TEKNIS BANGUNAN GEDUNG

1. URAIAN UMUM
A. LINGKUP DAN PERSYARATAN
a) Lingkup Kegiatan
Yang akan di laksanakan adalah Pembangunan Gedung Asrama Siswa,
Tahun Anggaran 2014 yang terdiri dari :
I. Pekerjaan Pendahuluan, terdiri dari :
1. Pengukuran
2. Pembersihan Awal
3. Air Kerja
4. Papan Proyek
5. Sewa Direksi keet/Gudang
6. Administrasi
7. Biaya Mobilisasi Bahan

II. Pekerjaan Bangunan Gedung, terdiri dari :

1. Galian tanah
2. Urugan Tanah dan pasir
3. Pek. Pondasi Batu
4. Rabat Beton 1:3:5 Teras Keliling Bangunan dan Bodem Saluran air
5. Pek. Beton Tulang 1:2:3 Penutup Saluran
6. Pas. Dinding 1/2 Batu bata untuk dinding dan Saluran Air hujan
7. Plesteran dinding dalam gedung dan saluran
8. Acian dinding dalam gedung dan saluran
9. Pas. Kusen Pintu, Jendela dan Ventilasi (Kayu Kls I Bayam), yang belum selesai
pekerjaannya
10. Pas. Pintu Panil, Kayu Kls I (Ky. Bayam)
11. Pek. Bingkai jendela Kayu Kls I (Ky. Bayam)
12. Pekerjaan Aksesories Pintu dan jendela
13. Pasangan Kusen dan Daun Pintu PVC + Aksesoriesnya
14. Pekerjaan Plafond Calsiboard + Rangka Holow
15. Pekerjaan Lantai Gedung menggunakan Keramik 40x40 cm termasuk Plintnya,
dinding dan lantai Kamar mandi, tempat cuci, dapur menggunakan keramik 20x25cm
 untuk dinding dan untuk lantai menggunakan keramik 20x20cm serta tangga
menggunakan keramik 30x30cm.
16. Pekerjaan pengecatan dinding, plafond dan cat kayu (Kusen
dan daun pintu)
17. Pekerjaan Instalasi Sanitasi/Plambing
18. Pekerjaan Instalasi Listrik.

III. Pekerjaan Akhir, meliputi :

1. Pembersihan Akhir
2. Backup Data dan Asbuilt Drawing

b) Persyaratan dan Peraturan

Semua dalam kontrak ini harus di laksanakan dengan mengikuti dan memenuhi
persyaratan teknis yang tertera dalam persyaratan Standar Normalisasi Indonesia
(SNI ), Standar Industri Indonesia (SII ), Peraturan Nasioanal maupun peraturan
setempat yang ber laku atas jenis bahan tersebut, peraturan tersebut antara lain :
Perpres No. 70 tahun 2010 dengan lampiran- lampirannya.
Peraturan Umum tentang Pelaksanaan Pembangunan di Indonesia atau Algemene
Voorwarden Voor Deuitvoering Bij Aanneming Van Openbare Werken (AV) 1941.
Keputusan keputusan dar i Majel is Indonesia untuk Arbitrasi Teknik dar i Badan
Arbi t rasi Nasional Indonesia (BANI )
SNI 03-2445-1991 / SK SNI S-05-1990-F, Spesi f ikasi kayu gergajian untuk
bangunan rumah dan gedung.
SNI 03-2353-1987 / SNI 4.3-53.1987/UDC, Spesi f ikasi kayu awet untuk perumahan
dan gedung.
SK SNI S-04-1989-F, Spesifikasi bahan bangunan A (Bahan bangunan bukan logam)
.
SK SNI S-05-1989, Spesifikasi bahan bangunan bagian B (Bahan bangunan dari besi
/baja) .
SK SNI -06-1989-F, Spesifikasi bahan bangunan bagian C (Bahan bangunan dar i
logam bukan besi ) .
SNI 03-2408-1991 / SK SNI T-09-1990-F, Tata cara pengecatan logam.
SNI 03-2495-1991, Spesi f ikasi bahan tambahan untuk beton.
 SK SNI 03-1994-03, Spesifikasi peralatan pemasangan dinding bata dan plesteran.
SNI 03-1726-1989 / SK SNI 1-03-53-1987, Tata cara perencanaan ketahanan gempa
untuk rumah dan gedung.
SNI 03-2410-1991 / SK SNI T-11-1990-F, Tata cara pengecatan dinding tembok
dengan cat emulsi .
SNI 03-2835-1992 / SK SNI T-01-1991-03, Tata cara perhitungan harga satuan
persiapan dan tanah untuk bangunan sederhana.
SNI 03-2i836-1992 / SK SNI T-01-1991-03, Tata cara perhitungan harga satuan
pondasi batu belah untuk bangunan sederhana.
SNI 03-2837-1992 / SK SNI T-05-1991-03, Tata cara perhitungan harga satuan
dinding tembok dan plesteran untuk bangunan sederhana.
SK SNI S-03-1994-03, Spesifikasi peralatan pemasangan dinding bata dan plesteran.
SNI 03-3434-1994 / SK SNI T-11-1992-03, Tata cara perhitungan harga satuan kayu
untuk bangunan sederhana.
SNI 03-3435-1994 / SK SNI T-11-1992-03, Tata cara perhitungan harga satuan
penutup langit - langi t untuk bangunan sederhana.
Peraturan Beton Ber tulang Indonesia 1971/1984 (PBI 1971/1984).
Peraturan Konst ruksi Baja yang ber laku Indonesia
Peraturan Umum dar i Dinas Keselamatan Ker ja Depar temen Tenaga Kerja.
Peraturan Umum Bahan Bangunan Indonesia NI -3 1970.
Peraturan Konst ruksi Kayu Indonesia, NI -5 1961.
Peraturan Semen Portland Indonesia , NI -8.
Peraturan Pembebanan Indonesia untuk Gedung 1983.
Peraturan dan ketentuan lain yang dikeluarkan oleh Jawatan/ Instansi Pemerintah
setempat , dalam hal permasalahan bangunan.
Untuk bahan dan yang belum termasuk dalam standar tersebut diatas, maupun
standar Nasional lainnya, maka diberlakukan standar Indonesia atau persyaratan
teknis/produsen bahan yang bersangkutan.

c) Merek Dagang
Merekmerek dagang untuk bahan-bahan tertentu yang disebutkan dalam
persyaratan teknis ini dimaksudkan hanya sebagai bahan perbandingan dalam hal
 bentuk, model , mutu, jenis dan sebagainya, sehingga tidak diartikan sebagai
persyaratan merek yang mengikat . Pemborong dapat mengusulkan merek dagang
lain yang setara (sekualitas) setelah mendapat persetujuan dari Penanggung jawab
Kuasa Pengguna Anggaran. Dalam hal ini disebutkan 3 (tiga) merek dagang
atau lebih untuk jenis bahan yang sama, maka pemborong diwajibkan untuk
menyediakan salah satu dari padanya sesuai dengan persetujuan Direksi
Pelaksana.

B. PEMAHAMAN SITUASI DAN UKURAN

a) Situasi
Pemborong waj ib menel i t i si tuasi keadaan tanah bangunan sifat dan
luasnya yang dapat mempengaruhi harga penawaran.

b) Ukuran
Ukuran / satuan yang digunakan semuanya dinyatakan dalam met r iks, kecual
i untuk /bahan-bahan ter tentu dinyatakan sesuai dengan kebutuhan.

PEKERJAAN PENDAHULUAN
A. PAPAN PROYEK
a. Sebelum memulai kegiatan dilapangan terlebih dahulu Pelaksana harus
memasang papan proyek yang memberi informasi tentang kegiatan yang akan
dilaksanakan antara lain :
o Kuasa Pengguna Anggaran
o Nama Pekerjaan
o Lokasi Pekerjaan
o Nialai Kontrak
o Jangka Waktu Pelaksanaan
o Nama Pelaksana
o Nama Konsultan
b. Bahan yang digunakan untuk papan proyek menggunakan tripleks dengan ukuran
minimal 60 cm x 122 cm dengan menggunakan rangka balok 2/3 kayu kelas II
dengan tiang menggunakan balok 5/7 kayu kelas dua
 c. Papan Proyek dipasang di lokasi kegiatan pada tempat yang mudah dilihat oleh
siapa saja.

B. PEKERJAAN PENDAHULUAN
1. Pekerjaan Persiapan
a) Lingkup Pekerjaan
o Pekerjaan ini meliputi penyediaan tenaga kerja, bahan-bahan, alat-alat dan
pengangkutan yang dibutuhkan untuk menyelesaikan semua pekerjaan
pembersihan seperti yang disyaratkan dalam gambar rencana dan spesifikasi ini.
o Meliputi pembersihan dalam lokasi pekerjaan yang akan dikerjakan, sesuai yang
ditentukan dalam gambar atau sesuai petunjuk Direksi/Pengawas.

b) Syarat-syarat Pelaksanaan
o Untuk Pembangunan gedung ini teras keliling beserta rumput sekitar bangunan agar
dibersihkan dengan penebasan/pembabatan yang dilaksanakan terhadap semua
belukar/semak sampai yang tertanam dan material lain yang tidak diinginkan berada
dalam daerah yang akan dikerjakan harus dihilangkan, ditimbun dan kemudian
dibakar atau dibuang dengan cara yang disetujui oleh Direksi/Pengawas.
o Semua sisa tanaman seperti akar-akar, rumput dan sebagainya harus dihilangkan.
o Batu atau material yang sejenis jika ada harus pula dihilangkan, kecuali bila berada
pada dasar galian pondasi yang direncanakan, dan apabila batu tersebut pada
daerah taman bila dikehendaki dan sesuai persetujuan Direksi/Pengawas tidak perlu
dilakukan penghilangan.
o Semua daerah urugan harus dipadatkan baik urugan yang telah ada maupun
terhadap urugan yang baru. Tanah urugan harus bersih dari sisa-sisa tumbuhan
atau bahan-bahan yang dapat menimbulkan pelapukan dikemudian hari.
o Perlindungan terhadap benda-benda berfaedah, kecuali ditunjukkan untuk
dipindahkan seluruh barang-barang berharga yang mungkin ditemui dilapangan
harus dilindungi dari kerusakan, dan bila sampai terjadi kerusakan harus
direparasi/diganti oleh Pelaksana atau tanggung sendiri.
.
2. Pengkuran Kembali
a) Pelaksana diwajibkan mengadakan pengukuran kembali lokasi pekerjaan Jika
terjadi perbedaan, maka Pelaksana dapat mengajukan gambar rencana sesuai
dengan keadaan berdasarkan hasil pengukurannya.
b) Ketidak cocokan yang mungkin terjadi antara gambar dengan keadaan lapangan
yang sebenarnya harus segera dilaporkan kepada Konsultan Pengawas dan Direksi
Proyek.
c) Pengukuran sudut siku dengan prisma atau benang secara azas segitiga
phytagoras hanya diperkenankan untuk bagian-bagian kecil yang disetujui oleh
Direksi Pengawas.

3. Patokan Dasar Pengukuran

a) Pada pembangunan baru letak dan jumlah patokan dasar ditentukan oleh
Direksi/Konsultan Pengawas.
b) Sementara patokan ukuran untuk peil lantai 0,00 diambil ukuran dari ukuran 2,10
cm dari ambang atas kebawah kusen yang sudah dipasang, agar pemasangan daun
pintu panil dapat dilaksanakan dan tidak terjadi pemotongan tinggi daun pintu.
c) Pengukuran penentuan lantai keramik teras turun 5 cm dari peil lantai utama 0,00.
Begitupun dengan posisi lantai kamar mandi harus turun minus 10 cm sehingga air
tidak masuk kelantai utama.
d) Posisi peil lantai rabat selasar keliling bangunan turun 15 cm diukur dari lantai
utama 0,00.

4. Penyediaan Air
a) Air untuk bekerja harus disediakan oleh Pelaksana, dengan persyaratan air harus
bersih , bebas dari kotoran seperti lumpur, minyak dan bahan kimia lainnya.
b) Apabila dianggap perlu selama masa pekerjaan, pelaksana harus menyediakan
reservoir atau bak penampungan air.

5. Foto-Foto Dokumen Berkala

Kontraktor harus memperhitungkan biaya dokumentasi berupa foto berwarna yang
diambil secara berkala dari seluruh pelaksanaan, yaitu Poto harus diambil dari satu
titik yang sama mulai dari photo 0%, 25%, 50%, 75% dan 100%.

6. Per tolongan Pertama Pada Kecelakaan (P3K)

 Selama pelaksanaan, Kontraktor harus menyediakan obat-obatan untuk
pertolongan pertama pada kecelakaan

7. Kantor , Bangsal Kerja dan Gudang

Kont raktor harus memperhitungkan biaya untuk Pembuatan Kantor , Bangsal kerja
dan Gudang sebagai tempat penyimpanan barang-barang yang akan digunakan,
dalam hal tersebut terutama semen agar tidak menjadi keras dan serta barang-
barang lainnya.

8. Keamanan Proyek
Kontraktor harus mempertimbangkan biaya untuk keamanan dengan menempatkan
petugas keamanan untuk menjaga barang milik kontraktor ataupun direksi.

PEKERJAAN TANAH
A. PEKERJAAN TANAH
a) Ruang Lingkup
1. Pekerjaan ini meliputi penyediaan tenaga kerja, bahan-bahan, alat-alat dan
pengangkutan yang dibutuhkan untuk menyelesaikan semua pekerjaan tanah
seperti yang disyaratkan dalam gambar rencana dan spesifikasi ini.
2. Meliputi pekerjaan penimbunan dan pemadatan untuk peninggian lantai bangunan
sesuai dengan peil yang telah ditentukan serta urugan pasir dibawah lantai untuk
bangunan sesuai dengan gambar kerja atau petunjuk Direksi/Pengawas.
b) Syarat dan Peraturan
1. Pekerjaan Persiapan Pelaksana harus mengetahui kadaan lapangan yang nanti
mungkin akan mempengaruhi jalannya pekerjaan.
2. Pemeriksaan Permukaan Air Tanah
o Tidak diperkenankan air tergenang didalam/diluar/disekitar lokasi pekerjaan selama
pelaksanaan pekerjaan berlangsung
o Melindungi semua pekerjaan, bebas dari genangan air, juga oleh sumur-sumur
pompa, saluran pembuang dan hal-hal lain yang mungkin terjadi.
c) B a h a n
1. Bahan timbunan harus cukup baik, yaitu bahan timbunan yang telah disetujui oleh
Direksi/Pengawas, yang diambil didaerah lapangan atau bahan yang diambil dari
 daerah di luar lapangan pekerjaan dan merupakan tanah laterit, tanah kapur atau
pasir.
2. Bahan timbunan tersebut harus bebas dari akar-akar pohon yang besarnya lebih
besar dari 10 cm
d) Cara Pelaksanaan
1. Syarat-syarat Penimbunan
o Seluruh penimbunan harus dibawah pengawasan Direksi/konsultan,. Pelaksana
tidak diperkenankan melakukan penimbunan tanpa se izin dari Direksi/Konsultan.
o Pelaksana harus menempatkan bahan penimbunan di atas lapisan tanah yang akan
ditimbun, dibasahi, seperti yang diharuskan, kemudian dipadatkan/ditumbuk sampai
mencapai kepadatan yang diinginkan.. Pemadatan dilakukan lapis demi lapis setebal
10cm. Bila ada material pengisi yang tidak memuaskan sebagai bahan pemadatan,
maka bahan tersebut harus diganti dengan pasir.
2. Pembersihan
o Seluruh sisa penggalian juga seluruh sisa-sisa puing, reruntuhan-reruntuhan yang
tidak memenuhi syarat buat penimbunan dan sampah-sampah harus disingkirkan
dari lapangan pekerjaan.

B. PEKERJAAN TIMBUNAN PASIR

a) Lingkup Pekerjaan
1. Pekerjaan ini meliputi penyediaan tenaga kerja, bahan-bahan, alat-alat dan
pengangkutan yang dibutuhkan untuk pelaksanaan, hingga dapat diperoleh hasil
pekerjaan yang bermutu baik dan sempurna.
2. Pekerjaan urugan pasir padat dilakukan dibawah lantai (lantai dasar) serta seluruh
detail yang ditunjukkan dalam gambar
b) Persyaratan Bahan
1. Pasir yang digunakan harus terdiri dari butir-butir yang bersih, tajam dan keras,
bebas dari lumpur, tanah lempung dan lain sebagainya, serta konsisten terhadap NI-
2 (PUBA tahun 1970) pasal 14 ayat 3.
2. Air siraman digunakan air tawar yang bersih dan tidak mengandung minyak, asam
alkali dan bahan-bahan organik lainnya serta memenuhi syarat-syarat yang
ditentukan dalam NI-3 pasal 10.
c) Sayarat-syarat Pelaksanaan
1. Pekerjaan urugan pasir dilakukan bila seluruh pekerjaan lain di
bawahnya/didalamnya telah selesai dengan baik dan sempurna.
2. Lapisan pasir urug dilakukan lapis demi lapis, dipadatkan hingga mencapai tebal 0
cm, atau seperti yang disyaratkan dalam gambar.
3. Setiap lapis pasir urug harus diratakan, disiram air dan dipadatkan dengan alat
pemadat yang disetujui Direksi/Pengawas. Di tempat-tempat yang sulit dilakukan
pemadatan dengan alat pemadat, dapat dikerjakan dengan tenaga manusia yang
disetujui Direksi Pengawas.
4. Lapisan pekerjaan di atasnya dapat dikerjakan bilamana pekerjaan urugan pasir
padat telah sempurna, memenuhi semua persyaratan yang ditentukan.

PEKERJAAN BATU, TEMBOK, BETON DLL

A. PONDASI LAJUR/BATU GUNUNG
a) Lingkup Pekerjaan
1. Pekerjaan ini meliputi penyediaan tenaga kerja, bahan-bahan, peralatan dan alat
bantu lainnya yang digunakan untuk melaksanakan pekerjaan ini hingga dicapai
hasil pekerjaan yang bermutu baik dan sempurna.
2. Meliputi pekerjaan pemasangan batu kosong, pemasangan pondasi batu gunung
serta seluruh detail yang ditunjukkan/disebutkan dalam gambar.
b) Persyaratan Bahan
1. Semen Portland
Yang digunakan harus dari mutu terbaik, terdiri dari satu jenis merk dan atas
persetujuan dan harus memenuhi NI-8. Semen yang telah mengeras
sebagian/seluruhnya tidak dibenarkan untuk digunakan. Tempat penyimpanan
Harus diusahakan sedemikian rupa sehingga bebas dari kelembaban, bebas dari air
dengan lantai terangkat dari tanah dan ditumpuk sesuai dengan syarat penumpukan
semen.
2. Pasir Pasangan
Pasir harus terdiri dari butir-butir yang bersih dan bebas dari bahan-bahan organis
lumpur dan sebagainya dan harus memenuhi komposisi butir serta kekerasan yang
dicantumkan dalam PBBI 1984. Pasir pasang harus bersih, tajam dan bebas lumpur
tanah liat, kotoran organik dan bahan yang dapat merusak pondasi.
3. Batu Gunung/Belah
 Bahan batu adalah sejenis batu keras, liat, berat serta berwarna Putih Kekuning-
kuningan Bahan asal adalah batu besar yang kemudian dibelah/dipecah menjadi
ukuran normal (maksimal 25 cm). Material batu kali/belah yang keras, bermutu baik
dan tidak cacat dan tidak retak. Batu kapur, batu berpenampang bulat atau berpori
besar dan terbungkus lumpur tidak diperkenankan dipakai.
4. Air
Yang digunakan harus air tawar yang bersih dan tidak mengandung minyak, asam
alkali dan bahan-bahan organis/bahan lain yang dapat merusak beton dan harus
memenuhi NI-pasal 10. Air yang digunakan harus bersih, tawar dan bebas dari
bahan kimia yang dapat merusak pondasi, asam alkali atau bahan organik.
c) Syarat-syarat Pelaksanaan
1. Sebelum pemasangan pondasi dimulai harus se izin dari Direksi/pengawas
2. Pemborong harus memperhatikan adanya stek tulangan kolom dan stek tulangan
ke sloof yang menembus pondasi.
3. Pemborong harus memperhatikan Ketinggian pondasi terhadap dasar lantai
bangunan.
4. Adukan yang digunakan adalah 1 Pc : 4 Ps sesuai dengan PUBB. Pemasangan
sesuai dengan ukuran di dalam gambar atau atas petunjuk pengawas. Batu harus
dipasang saling mengisi masing-masing dengan adukan selapis demi selapis
sehingga tidak ada rongga diantara batu-batu tersebut dan mencapai masa yang
kuat.

B. PEKERJAAN DINDING TEMBOK

a) Lingkup Pekerjaan
1. Pekerjaan ini meliputi penyediaan tenaga kerja, bahan-bahan, peralatan dan alat
bantu lainya yang digunakan untuk melaksanakan pekerjaan ini hingga dicapai hasil
pekerjaan yang bermutu baik dan sempurna.
2. Meliputi pekerjaan dinding bangunan tebal bata pada seluruh detail yang
disebutkan/ditunjukkan dalam gambar dan sesuai petunjuk Direksi/Pengawas.
b) Persyaratan Bahan
1. Batu bata yang dipasang adalah dari mutu terbaik, ex lokal yang disetujui oleh
Direksi/Pengawas.
2. Batu bata/merah yang digunakan ukuran 5x11x22 cm dengan mutu terbaik toleransi
0,5 cm, warna merata, sempurna pembakarannya, sudut-sudut yang lancip, keras
dan disetujui oleh Direksi/Pengawas.
3. Semen yang digunakan harus dari satu merk produk dan memenuhi
persyaratan/SNI yang berlaku.
4. Air untuk adukan pasangan, harus air yang bersih, tidak mengandung
Lumpur/minyak/asam basa serta memenuhi persyaratan yang berlaku.
c) Syarat-syarat Pelaksanaan
1. Bahan-bahan yang digunakan sebelum dipasang, terlebih dahulu harus diserahkan
contoh-contohnya kepada Direksi/Pengawas, Seluruh dinding dari pasangan batu
merah dengan aduk campuran 1 PC : 5Ps, kecuali untuk dinding trasraam/kedap air.
2. Untuk dinding trasraam/kedap air dengan aduk campuran 1 Pc : 3 ps, dipasang
pada dinding dari atas permukaan sloef sampai minimum 30 cm diatas permukaan
lantai setempat, dan setinggi 150 cm diatas permukaan lantai setempat untuk
sekeliling dinding ruang-ruang basah (toilet, kamar mandi, dan WC).
3. Sebelum digunakan batu bata harus direndam air dalam bak atau drum hingga
jenuh.
4. Dinding batu bata sebelum diplester harus dibasahi dengan air terlebih dahulu dan
siar-siar dibersihkan.
5. Pemasangan dinding batu bata dilakukan bertahap, setiap tahap maksimum 24
lapis/harinya, serta diikuti dengan cor kolom praktis.
6. Pelubangan akibat pembuatan perancah/steger pada pasangan bata merah sama
sekali tidak diperkenankan.
7. Pasangan dinding batu bata harus menghasilkan dinding finish setebal 14 cm
setelah diplester (lengkap acian) pada kedua belah sisinya. Pelaksanaan pasangan
harus cermat, rapi dan benar-benar tegak lurus terhadap lantai serta merupakan
bidang rata.
8. Pasangan batu bata dapat diterima/diserahkan apabila deviasi bidang pada arah
diagonal seluas 9 m2 tidak lebih dari 0,5 cm (sebelum diaci/diplester). Adapun
toleransi terhadap as dinding yang diizinkan maksimal 1 cm (sebelum
diaci/diplester).

C. PEKERJAAN PLESTERAN
a) Lingkup Pekerjaan
1. Pekerjaan ini meliputi penyediaan tenaga kerja, bahan-bahan, peralatan dan alat
bantu lainya yang digunakan untuk melaksanakan pekerjaan ini hingga dicapai hasil
pekerjaan yang bermutu baik dan sempurna.
2. Meliputi seluruh plesteran Pondasi dan dinding batu bata/merah bagian dalam
bangunan serta seluruh detail yang ditunjukkan dalam gambar serta sesuai petunjuk
Direksi/ Pengawas.
a) Persyaratan Bahan
1. Semen yang digunakan harus dari satu merk produk dan memenuhi
persyaratan/SNI yang berlaku.
2. Air untuk adukan pasangan, harus air yang bersih, tidak mengandung
Lumpur/minyak/asam basa serta memenuhi persyaratan yang berlaku.
3. Air harus memenuhi persyaratan/SNI yang berlaku
4. Campuran (agregate) untuk plester harus dipilih yang benar-benar bersih dan
bebas dari segala kotoran, harus diayak melalui ayakan dengan diameter lubang
1,6-2,0 mm.
b) Syarat-syarat Pelaksanaan
1. Seluruh plesteran dinding batu bata dengan adukan campuran 1 PC : 5 Pasir,
kecuali pada dinding batu bata semen raam/kedap air.
2. Untuk plesteran pondasi dan Pasangan dinding saluran air hujan keliling bangunan
dengan adukan 1 PC : 3 Psr.
3. Untuk dinding batu bata kedap air diplester dengan aduk campuran
1 Pc : 3 Ps.
4. Semen Portland yang dikirim ke site harus dalam keadaan tertutup atau dalam
kantong yang masih disegel dan berlabel pabriknya, tertera tipenya, dalam keadaan
utuh dan tidak cacat.
5. Tebal plesteran 1,5 cm dengan hasil ketebalan dinding finish 15 cm atau sesuai
yang ditunjukkan dalam detail gambar.
6. Plesteran halus (acian) digunakan PC dan Kapur sampai mendapatkan campuran
yang homogen, acian dikerjakan pada seluruh permukaan plesteran.

D. PEKERJAAN LANTAI
Pekerjaan Sub Lantai
a) Lingkup Pekerjaan
1. Pekerjaan ini meliputi penyediaan tenaga kerja, bahan-bahan, peralatan dan alat
bantu lainnya yang digunakan untuk melaksanakan pekerjaan ini hingga dicapai
hasil pekerjaan yang bermutu baik dan sempurna.
2. Untuk Lantai baru pekerjaan sub lantai dilakukan pekerjaan rabat beton dibawah
lapisan finishing lantai pada lantai bawah/dasar serta pada seluruh detail yang
disebutkan/ ditunjukkan dalam gambar.
b) Persyaratan Bahan
1. Semen Portland harus memenuhi NI-8, SII 0013-81 dan ASHTM-C 150-78A.
2. Pasir beton yang digunakan harus memenuhi PBBI 82 pasal 11 dan SII
0404-80.
3. Kerikil/split harus memenuhi PBBI 82 pasal 12 dan SII
0079-79/008-75/0075-75.
4. Air harus memenuhi persyaratan yang memenuhi dalam PBBI 82 pasal 9.
5. Mutu beton sub lantai yang disyaratkan K-125 dan pengendalian seluruh bahan
dalam pekerjaan ini harus memenuhi persyaratan dalam PBI 1971 (NI-2),
PBBI 1982 dan (NI-8).pp
c) Syarat-syarat Pelaksanaan
1. Bahan-bahan yang digunakan terlebih dahulu harus diserahkan contohnya kepada
Direksi/pengawas.
2. Lapisan sub lantai dilakukan setelah lapisan pasir urug di bawahnya telah selesai
dikerjakan dengan sempurna (telah dipadatkan sesuai persyaratan dan memenuhi
ketebalannya), rata permukaannya dan telah mempunyai daya dukung maksimal.
3. Pekerjaan sub lantai merupakan campuran antara PC, pasir beton dan split/kerikil
dengan perbandingan 1 : 3 : 5 bagian.
4. Tebal lapisan sub lantai minimal dibuat 3 cm tanpa penulangan, kecuali bila
disebutkan lain atau sesuai yang ditentukan/disyaratkan dalam detail gambar.
5. Permukaan lapisan sub lantai dibuat rata/waterpas, kecuali pada ruangan-ruangan
yang disyaratkan dengan kemiringan tertentu, supaya diperhatikan mengenai
kemiringan sesuai yang ditunjukkan dalam gambar dan sesuai petunjuk Direksi
Pengawas.

Pekerjaan Lantai Keramik

a) Lingkup Pekerjaan
1. Pekerjaan ini meliputi penyediaan tenaga kerja, bahan-bahan, peralatan dan alat
bantu lainya yang digunakan untuk melaksanakan pekerjaan ini hingga dicapai hasil
pekerjaan yang bermutu baik dan sempurna.
2. Pekerjaan lantai ubin/tegel keramik dilakukan sebagai finishing seluruh lantai sesuai
detail yang ditunjukkan dalam gambar/sesuai petunjuk Direksi/Pengawas
b) Persyaratan Bahan
1. Bahan yang digunakan adalah jenis tegel keramik buatan dalam negeri yang
bermutu baik dan Disetujui oleh Direksi/Pengawas.
2. Warna untuk lantai tegel yang dipasang pada lantai ruangan dan selasar/teras
adalah putih polos permukaan licin (polis) dengan ukuran 40x40 cm, sedangkan
untuk lantai WC/KM dan tempat cuci dipasang tegel keramik alur ukuran 20x20
untuk lantai dan untuk dinding ukuran 20x2 cm, motif permukaannya kasar, warna
ditentukan kemudian.
3. Bahan perekat dan pengisi siar dari grouting berwarna jenis yang disetujui
Direksi/Pengawas.
4. Ukuran-ukuran bahan :
Tegel Keramik Warna 40x40 cm digunakan pada lantai utama dalam gedung..
Tegel Keramik Warna 30 x 30 cm digunakan pada tangga.
Tegel Keramik 20x20cm digunakan pada lantai Km/Wc dan tempat cuci
Tegel Keramik 20x25 cm digunakan untuk dinding km/Wc, tempat cuci dan dapur.

c) Syarat-syarat Pelaksanaan
1. Bahan-bahan yang dipergunakan sebelum dipasang terlebih dahulu diserahkan
contohnya kepada Direksi/Pengawas untuk diminta persetujuan.
2. Keramik yang terpasang harus dalam keadaan baik, tidak retak, tidak cacat dan
tidak bernoda.
3. Adukan pengikat dengan campuran 1 PC : 3 Pasir sesuai dengan yang disyaratkan
4. Bidang pemasangan harus merupakan bidang yang benar-benar rata. Jarak antara
unit-unit pemasangan keramik yang terpasang (lebar siar-siar) harus sama lebar
maksimum 4 mm dan kedalaman maksimum 2 mm, atau sesuai gambar serta
petunjuk Direksi/Pengawas yang membentuk garis-garis sejajar dan lurus yang
sama lebar dan sama dalamnya untuk siar-siar yang berpotongan harus membentuk
sudut siku dan saling berpotongan tegak lurus sesamanya.
 5. Siar-siar diisi dengan bahan pengisi grouting sesuai ketentuan persyaratan, warna
bahan pengisi sesuai dengan warna keramik yang dipasangnya.
6. Pemotongan unit-unit keramik harus menggunakan alat pemotong keramik khusus
sesuai persyaratan dari pabrik yang bersangkutan.
7. Bahan yang sudah terpasang harus dibersihkan dari segala macam noda pada
permukaan hingga betul-betul bersih.
8. Sebelum keramik dipasang, terlebih dahulu unit-unit keramik direndam dalam air
sampai jenuh.
9. Keramik yang terpasang harus dihindarkan dari pengaruh pekerjaan lain selama
1x24 jam dan dilindungi dari kemungkinan cacat pada permukaannya.

PEKERJAAN PLAFOND DAN KUSEN

A. PEKERJAAN PLAFOND
a) Lingkup Pekerjaan
1. Pekerjaan ini meliputi penyediaan tenaga kerja, bahan-bahan, peralatan dan alat
bantu lainya yang digunakan untuk melaksanakan pekerjaan ini hingga dicapai hasil
pekerjaan yang bernutu baik dan sempurna.
2. Pekerjaan plafond Calsiboard dilakukan termasuk rangka dan list Plafond,
dilakukan meliputi seluruh detail yang disebutkan/ditunjukkan dalam gambar dan
sesuai petunjuk Direksi/Pengawas.
b) Persyaratan Bahan
1. Bahan Calsiboard Tebal 6 mm, panjang 244cm dan lebar 122cm dan.
2. Untuk kamar tamu digunakan bahan Gifsumboard t. 9mm, lebar 244cm dan lebar
122 cm.
3. Bahan Rangka Plafond digunakan rangka aluminium Holow 2x4 cm dan 4x4 cm
4. Pola pemasangan dan pola ukuran sesuai yang ditunjukkan dalam gambar.
5. List keliling/tepi dan setiap sambungan Calsiboard atau gifsumboard diberi penutup
dengan compound dan kain kasa serta lem Fox.
6. Untuk rangka dan penggantung dipergunakan aluminium hollow 4x4 cm dan kawat
beton sebagai pengikat menambah kuatnya rangka.
c) Syarat-syarat Pelaksanaan
1. Rangka langit-langit dipasang setelah sisi bagian bawah diratakan, pemasangan
sesuai dengan pola yang ditunjukkan dalam gambar.
 2. Bidang pemasangan bagian rangka langit-langit harus rata, tidak cembung, kaku,
dan kuat, kecuali dinyatakan lain oleh Direksi/Pengawas.
3. Jarak pemasangan antara unit penutup langit-langit dibuat maksimum 4 mm atau
sesuai yang ditunjukkan dalai gambar.
4. Hasil pemasangan penutup langit-langit harus rata, tidak melentur.
5. Semua sambungan penutup langit-langit dipasang list termasuk keliling tembok dan
sisi bagian dalam lisplank.
6. Pada pekerjaan plafond ini perlu diperhatikan adanya pekerjaan lain yang dalam
pelaksanaannya sangat erat hubungannya dengan pekerjaan plafond ini. Sebelum
dilaksanakan pemasangan plafond, pekerjaan lain yang terletak di atasnya sudah
terpasang dengan sempurna.
7. Pola pemasangan plafond sesuai yang ditunjukkan dalam gambar.

B. PEKERJAAN KUSEN
a) Lingkup Pekerjaan
1. Pekerjaan ini meliputi penyediaan tenaga kerja, bahan-bahan, peralatan dan alat
bantu lainya yang digunakan untuk melaksanakan pekerjaan ini hingga dicapai hasil
pekerjaan yang bermutu baik dan sempurna.
2. Pekerjaan pembuatan kosen kayu meliputi seluruh detail yang digunakan dalam
bangunan ini yang ditunjukkan dalam gambar dan petunjuk Direksi/Pengawas.
b) Persyaratan Bahan
1. Bahan kosen dari kayu yang telah dikeringkan, kelas I jenis Bayam
2. Bahan Jalusi dari kayu yang telah dikeringkan . kelas I
3. Ukuran-ukuran kosen dan jalusi sesuai detai gambar.
4. Mutu dan kualitas kayu yang dipakai sesuai persyaratan /SNI yang berlaku.
5. Kayu yang dipakai harus cukup tua, lurus, kering dengan permukaan rata,
6. bebas dari cacat seperti retak-retak, mata kayu dan cacat lainnya.
7. Accessories :
Angker, sekrup, plat dan baut harus dari bahan yang tidak berkarat.
Untuk angker dipakai besi baja beton diameter 10 mm untuk plat baja dipakai
ketebalan 2 mm.
c) Syarat-syarat Pelaksanaan
1. Sebelum melaksanakan pekerjaan, Pelaksana diwajibkan meneliti gambar-gambar
yang ada dan kondisi di lapangan (ukuran dan lubang-lubang), termasuk
 mempelajari bentuk pola layout/penempatan, cara pemasangan, mekanisme, dan
detail-detail sesuai gambar.
2. Harus diperhatikan semua sambungan dalam pemasangan klos-klos, baut, angker-
angker dan penguat lain yang diperlukan hingga terjamin kekuatannya dengan
memperhatikan/menjaga kerapihan terutama untuk bidang-bidang tampak tidak
boleh ada lubang-lubang atau cacat bekas penyetelan.
3. Semua kayu yang tampak harus diserut halus, rata, lurus, dan siku-siku satu sama
lain sisi-sisinya dan di lapangan sudah dalam keadaan siap untuk
penyetelan/pemasangan, kecuali bila ditentukan lain.
4. Semua ukuran harus sesuai gambar dan merupakan ukuran jadi.
5. Kosen yang terpasang harus sesuai petunjuk gambar dan diperhatikan ukuran, type
kosen, dan arah pembukaan pintu/jendela.
6. Pembuatan dan penyetelan/pemasangan kosen-kosen harus lurus dan siku,
sehingga mekanisme pembukaan pintu/jendela bekerja dengan sempurna.
7. Kosen tidak diperkenankan dipulas dengan cat, vernis, meni atau finishing lainnya
sebelum diperiksa dan diteliti oleh Direksi/Pengawas.
8. Semua kosen yang melekat pada dinding beton/bata diberi penguat angker
diameter minimum 10 mm. Pada setiap kosen pintu yang tegak dipasang 3 angker
dan untuk sisi kosen jendela 2 angker.
9. Pemasangan tiang kusen yang langsung di atas lantai (kosen pintu) dibuat neud
tinggi 10 cm. Bahan dari beton adukan 1 PC : 2 Ps : 3 Kr.
C. PEKERJAAN DAUN PINTU dan JENDELA
a) Lingkup Pekerjaan
1. Pekerjaan ini meliputi penyediaan tenaga kerja, bahan-bahan, peralatan dan alat
bantu lainya yang digunakan untuk melaksanakan pekerjaan ini hingga dicapai hasil
pekerjaan yang bermutu baik dan sempurna.
2. Pekerjaan daun pintu dan daun jendela dipasang pada seluruh detail dalam
bangunan ini yang ditunjukkan dalam gambar/sesuai petunjuk Direksi/ Pengawas.
b) Persyaratan Bahan
1. Daun Pintu dan Rangka Jendela dibuat dari Kayu Kelas I yang telah dikeringkan,
dengan ukuran sesuai dengan detail gambar.
2. Mutu dan kualitas kayu yang dipakai sesuai persyaratan/SNI yang berlaku.
3. Kayu yang dipakai harus cukup tua, lurus, kering, dengan permukaan rata, bebas
dari cacat seperti retak-retak, mata kayu dan cacat lainnya.
 c) Syarat-syarat Pelaksanaan
1. Sebelum melaksanakan pekerjaan, Pelaksana diwajibkan meneliti gambar-gambar
yang ada dan kondisi di lapangan (ukuran dan lubang-lubang), termasuk
mempelajari bentuk pola layout/penempatan, cara pemasangan, mekanisme, dan
detail-detail sesuai gambar.
2. Rangka daun pintu dibuat dengan ukuran jadi tebal 2.5 cm dan lebar 10 cm,
sedangkan untuk daun pintu terbuat dari papan ukuran 2,0 cm, sedangkan untuk
daun jendela dibuat dengan ukuran tebal 2.5 cm dan lebar 7 cm. Pasangan kaca
pada daun jendela digunakan kaca polos tebal 6 mm.
3. Harus diperhatikan semua sambungan siku untuk rangka kayu dan penguat lain
agar tetap terjamin kekuatannya dengan memperhatikan/menjaga kerapihan, tidak
boleh ada lubang-lubang atau cacat bekas penyetelan.
4. Penyambungan rangka daun pintu harus digunakan sistem lubang dengan pasak
kayu.
5. Daun pintu dan jendela setelah dipasang harus rata, tidak bergelombang, tidak
melintir, dan semua peralatan dapat berfungsi dengan baik dan sempurna.
D. PEKERJAAN ALAT PENGGANTUNG & KUNCI
a) Lingkup Pekerjaan
1. Pekerjaan ini meliputi penyediaan tenaga kerja, bahan-bahan, peralatan dan alat
bantu lainya yang digunakan untuk melaksanakan pekerjaan ini hingga dicapai hasil
pekerjaan yang bernutu baik dan sempurna.
2. Meliputi pemasangan seluruh alat-alat yang dipasang pada daun pintu dan daun
jendela serta seluruh detail dalam bangunan in yang ditunjukkan dalam
gambar/sesuai petunjuk Direksi/Pengawas
b) Persyaratan Bahan
1. Semua hardware dalam pekerjaan ini dari produk yang bermutu baik, seragam
dalam pemilihan warnanya serta dari bahan-bahan yang telah disetujui Direksi
teknik.
2. Kunci pintu digunakan merk Series 2x putar atau yang setara ukuran besar atau
sejenis, yang dipasang kuat pada rangka daun pintu. Seluruh kunci yang dipasang,
lengkap dengan anak kunci masing-masing minimal 2 (dua) buah anak kuncinya.
3. Engsel pintu yang dipakai adalah jenis cabut H, panjang 6 merk setara Arch
ukuran 2 x 3 . Sedangkan untuk jendela dipasang engsel 2 buah ukuran sedang.
 c) Syarat-syarat Pelaksanaan
1. Semua peralatan yang akan digunakan dalam pekerjaan ini, sebelum dipasang
terlebih dahulu diserahkan contoh-contohnya kepada Direksi/Pengawas untuk
mendapatkan persetujuan.
2. Setiap daun pintu memakai 3 buah engsel yang dipasang tidak lebih dari 28 cm (as)
dari sisi atas pintu ke bawah. Engsel bawah tidak lebih dari 32 cm (as) dari
permukaan lantai ke atas. Engsel tengah dipasang pada sisi atas antara kedua
engsel tersebut. Untuk daun jendela dipasang masing-masing 2 buah engsel.
3. Gerendel jendela digunakan gerendel tanam kualitas baik.

PEKERJAAN CAT DAN LAIN-LAIN

A. PEKERJAAN PENGECATAN
a) Lingkup Pekerjaan
1. Pekerjaan ini meliputi penyediaan tenaga kerja, bahan-bahan, peralatan dan alat
bantu lainnya yang digunakan untuk melaksanakan pekerjaan ini hingga dicapai
hasil pekerjaan yang bermutu baik dan sempurna.
2. Meliputi pengecatan permukaan kayu yang nampak (listpalnk, list plafond, kosen
pintu/jendela, daun jendela, jalusi), dinding tembok dan plafond, Atap seng serta
seluruh detail yang ditentukan/ditunjukkan dalam detail gambar.
b) Persyaratan Bahan
1. Cat Kayu
o Digunakan cat merk Avian atau cat lain yang setara dan disetujui oleh
Direksi/Pengawas.
o Bahan yang digunakan harus memenuhi syarat-syarat yang ditentukan dalam NI-4
serta sesuai ketentuan-ketentuan dari pabrik yang bersangkutan.
o Warna cat akan ditentukan kemudian dan agar kontraktor pelaksana dapat
berkonsultasi dengan Direksi/Konsultan pengawas dalam menentukan warna cat.
2. Cat Dinding/Plafond
o Bahan cat adalah cat tembok merk Metrolite atau merk lain yang setara yang
disetujui oleh Direksi/Pengawas.
Warna akan ditentukan kemudian.
Kapasitas/daya sebar : 8 m2/kg.
Pengencer : air bersih maksimum 20 %.
 Pengeringan : minimum setelah 2 jam lapis berikutnya dapat dilakukan.
Sistem pengecatan : minimal dilakukan 2 kali untuk pekerjaan tembok & pelafond
baru. Warna harus merata/tidak membayang.
Pengendalian pekerjaan in harus memenuhi persyaratan dalam PUBI 1982 pasal
54, NI-4, BS No. 3900-1970, AS K-41 dan sesuai ketentuan teknis dari pabrik yang
bersangkutan.

c) Syarat-syarat Pelaksanaan
1. Cat Kayu
o Bahan sebelum digunakan, terlebih dahulu harus diserahkan contoh-contohnya
kepada Direksi/Pengawas, minimal 2 (dua) jenis hasil produk yang berlainan, untuk
mendapatkan persetujuan.
o Bidang permukaan pengecatan harus diratakan/dihaluskan dengan bahan ampelas
yang bermutu baik, sampai merupakan bidang permukaan pengecatan yang halus
dan licin, segala persiapan pengecatan telah memenuhi persyaratan dengan baik
dan telah disetujui Direksi/Pengawas.
o Bidang permukaan pengecatan dibersihkan dari debu, serbuk gergaji,, benar-benar
bebas dari minyak, dan sebagainya serta benar-benar kering.
o Harus dihindarkan adanya celah-celah/pori-pori serat kayu pada permukaan
pengecatan.
o Pengecatan dilakukan minimal 2 (dua) lapis atau hingga dicapai hasil pengecatan
yang tebal, rata dan sama warnanya. Lapis pengulangan dilakukan setelah minimum
4 jam kemudian dan maksimum 2 hari dari
pengecatan awal.
2. Cat Dinding/Plafond
o Bahan sebelum digunakan, terlebih dahulu harus diserahkan contoh-contohnya
kepada Direksi/Pengawas.
o Sebelum pengecatan dimulai permukaan bidang pengecatan harus rata, kering dan
bersih dari segala kotoran, minyak dan debu.
o Sebelum pengecatan dilakukan, plesteran harus benar-banar kering, tidak ada
retak-retak dan telah disetujui Direksi/Pengawas.
o Pengecatan disyaratkan menggunakan roller. Untuk permukaan dimana pemakaian
roller tidak memungkinkan, dipakai kuas yang baik/halus.
 o Setiap kali lapisan cat dilaksanakan harus dihindarkan terjadinya sentuhan benda-
benda dan pengaruh pekerjaan-pekerjaan sekelilingnya selama 2 jam.

Cat Batu Alam menggunakan coating warna hitam dicat merata

sehingga batu alam kelihatan indah, bersih dan memiliki nilai estetika.

PEKERJAAN AKHIR
A. PEKERJAAN PEMBERSIHAN AKHIR
a) Pembersihan Lokasi Kegiatan
Semua bahan sisa atau bahan yang tidak dimanfaatkan lagi digedung ini agar
dibersihkan dan dihilangkan keluar dari gedung ini sehingga tidak ada satupun
menjadi kotoran.
b) Pembersihan Keramik Lantai dan Dinding
Semua jenis keramik lantai dan dinding yang sudah terpasang harus dibersihkan
dari bahan sisa dengan menggunakan pembersih lantai yang aman untuk bahan
sehingga lantai dan dinding bersih dan mengkilap.
c) Pekerjaan Karpet lapis underlayer digunakan dan dipasang dilantai kamar tidur tamu
sekolah, karpet direkatkan diatas lantai keramik dengan menggunakan bahan perekat
sehingga menyatu dengan lantai keramik. Karpet harus dipasang dengan baik dan kuat serta
rapih, dan harus dikerja oleh tukang khusus, dan kontraktor harus berkonsultasi dengan
Direksi/Konsultan Pengawas sebelum mengerjakannya.
d) Dinding untuk kamar tidur tamu harus dilapis dengan wall paper, dikerja dengan baik rapih
dan kuat dan harus dikerja oleh tukang ahli khusus dan kontraktor harus berkonsultasi dengan
Direksi/Konsultan Pengawas sebelum mengerjakannya.

B. ASBUILT DRAWING
Setelah pekerjaan dianggap selesai maka kontraktor harus membuat backup data
akhir dan dibuatkan gambar Asbuilt Drawing atau Gambar sesuai Hasil Pekerjaan
dilapangan.
 MANAJEMEN RESIKO DALAM PROYEK KONSTRUKSI

Cahyo Kuncoro*

Abstrak

Resiko adalah variasi dalam hal-hal yang mungkin terjadi secara alami
atau kemungkinan terjadinya peristiwa diluar yang diharapkan yang merupakan
ancaman terhadap properti dan keuntungan finansial akibat bahaya yang terjadi.
Manajemen risiko merupakan Pendekatan yang dilakukan terhadap risiko yaitu
dengan memahami, mengidentifikasi dan mengevaluasi risiko suatu proyek. Hasil
studi menunjukkan bahwa manajemen risiko sangat penting dilakukan
bagi setiap proyek konstruksi untuk menghindari kerugian atas
biaya, mutu dan jadwal penyelesaian proyek. Melakukan tindakan penanganan
yang dilakukan terhadap risiko yang mungkin terjadi (respon risiko) dengan cara :
menahan risiko (risk retention), mengurangi risiko (risk reduction), mengalihkan risiko
(risk transfer), menghindari risiko (risk avoidance).

Kata Kunci : Manajemen resiko, proyek konstruksi

Pendahuluan

Proyek konstruksi merupakan suatu bidang yang dinamis dan mengandung

risiko. Risiko dapat memberikan pengaruh terhadap
produktivitas, kinerja, kualitas dan batasan biaya dari proyek. Risiko dapat
dikatakan suatu akibat yang mungkin terjadi secara tak terduga. Walaupun suatu
kegiatan telah direncanakan sebaik mungkin, namun tetap mengandung ketidak
pastian bahwa nanti akan berjalan sepenuhnya sesuai rencana. Risiko pada proyek
konstruksi bagaimanapun tidak dapat dihilangkan tetapi dapat
dikurangi atau ditransfer dari satu pihak kepihak lainnya (Kangari,1995).
Bila risiko terjadi akan berdampak pada terganggunya kinerja proyek secara
keseluruhan sehingga dapat menimbulkan kerugian terhadap biaya,
waktu dan kualitas pekerjaan. Para pelaku dalam industri konstruksi sekarang ini
makin menyadari akan pentingnya memperhatikan risiko pada proyek- proyek yang
ditangani karena kesalahan dalam memperkirakan dan menangani risiko akan
menimbulkan dampak negatif, baik secara langsung maupun tidak
langsung pada proyek konstruksi. Resiko dapat menyebabkan pertambahan biaya
dan keterlambatan jadwal penyelesaian proyek.

A. Risiko
Risiko merupakan variasi dalam hal ini yang mungkin terjadi
secara alami didalam suatu situasi (Fisk,1997). Risiko adalah ancaman terhadap
kehidupan properti atau keuntungan finansial akibat bahaya yang terjadi
(Duffield & Trigunarsyah, 1999). Secara umum risiko dikaitkan dengan
kemungkinan (probabilitas) terjadinya peristiwa diluar yang diharapkan
(Soeharto, 1995).
Jadi risiko adalah variasi dalam hal-hal yang mungkin terjadi secara
alami atau kemungkinan terjadinya peristiwa diluar yang
diharapkan yang merupakan ancaman terhadap properti dan keuntungan
finansial akibat bahaya yang terjadi. Secara umum risiko dapat
diklasifikasikan menurut berbagai sudut pandang yang tergantung dari
kebutuhan dalam penanganannya (Rahayu, 2001) :

1. Resiko murni dan risiko spekulatif (Pure risk and speculative risk) yaitu dimana
risiko murni dianggap sebagai suatu ketidakpastian yang dikaitkan dengan
adanya suatu luaran (outcome) yaitu kerugian. Contoh risiko murni
kecelakaan kerja di proyek. Karena itu risiko murni dikenal dengan nama
risiko statis. Risiko spekulatif mengandung dua keluaran yaitu kerugian (loss)
dan keuntungan (gain). Risiko spekulatif dikenal sebagai risiko dinamis.
Contoh risiko spekulatif pada perusahaan asuransi jika risiko yang dijamin
terjadi maka pihak asuransi akanmengalami kerugian karena harus
menanggung uang pertanggungan sebesar nilai kerugian yang terjadi tetapi
bila risiko yang dijamin tidak terjadi maka perusahaan akan meperoleh
keuntungan.

2. Resiko terhadap benda dan manusia, dimana risiko terhadap benda adalah
risiko yang menimpa benda seperti rumah terbakar sedangkan risiko
terhadap manusia adalah risiko yang menimpa manusia seperti risiko
hari tua, kematian dan sebagainya.

3. Resiko fundamental dan risiko khusus (fundamental risk and particular risk)
adalah risiko fundamental adalah risiko yang kemungkinannya dapat timbul
pada hampir sebagian besar anggota Masyarakat dan tidak dapat disalahkan
pada seseorang atau beberapa orang sebagai penyebabnya, contoh risiko
fundamental : bencana alam, peperangan. Risiko khusus adalah
risiko yang bersumber dari peristiwa peristiwa yang mandiri dimana sifat
dari risiko ini adalah tidak selalu bersifat bencana, bisa dikendalikan atau
umumnya dapat diasuransikan.
 Contoh risiko khusus : jatuhnya kapal terbang, kandasnya kapal dan
sebagainya.

B. Jenis resiko
Resiko-resiko yang terdapat pada proyek konstruksi sangat banyak, namun tidak
semua resiko tersebut perlu diprediksi dan diperhatikan untuk memulai suatu
proyek karena hal itu akan memakan waktu yang lama. Oleh karena itu pihak
pihak didalam proyek kontruksi perlu untuk memberi prioritas pada risiko-
risiko yang penting yang akan memberikan pengaruh terhadap keuntungan
proyek.
Menurut (Wideman, 1992) risiko-risiko tersebut adalah:
1. Resiko External, tidak dapat diprediksi (tidak dapat dikontrol) yaitu :
a. Perubahan peraturan perundang- undangan,
b. Bencana alam : badai, banjir, gempa bumi,
c. Akibat kejadian pengrusakan dan sabotase,
d. Pengaruh lingkungan dan sosial, sebagai akibat dari proyek,
e. Kegagalan penyelesaian proyek External, dapat diprediksi (tetapi tidak
dapat dikontrol) contohnya :
a) Resiko pasar,
b) Operasional (setelah proyek selesai),
c) Pengaruh lingkungan,
d) Pengaruh sosial,
e) Perubahan mata uang,
f) Inflasi,
g) Pajak
2. Resiko Internal, non teknik (tetapi umumnya dapat dikontrol) yaitu :
a) Manajemen,
b) Jadwal yang terlambat,
c) Pertambahan biaya,
d) Cash flow,
e) Potensi kehilangan atas manfaat dan keuntungan teknik (dapat dikontrol)
misalnya:
(a) Perubahan teknologi,
(b) Resiko-resiko spesifikasi atas teknologi proyek,
(c) Desain
(d) Hukum, timbulnya kesulitan akibat dari :
Lisensi,
Hak paten,
Gugatan dari luar,
Gugatan dari dalam,
Hal-hal tak terduga

Manajemen Resiko dalam Proyek Konstruksi (Mastura Labombang) menurut

Flanagan dan Norman(1993), resiko-resiko dalam proyek konstruksi adalah :

1. Penyelesaian yang gagal sesuai desain yang telah ditentukan atau

penetapan waktu konstruksi.
2. Kegagalan untuk memperoleh gambar perencanaan, detail perencanaan
atau ijin dengan waktu yang tersedia.
3. Kondisi tanah yang tak terduga.
 4. Cuaca yang sangat buruk.
5. Pemogokan tenaga kerja.
6. Kenaikan harga yang tidak terduga untuk tenaga kerja danbahan.
7. Kecelakaan yang terjadi dilokasi yang menyebabkan luka.
8. Kerusakan yang terjadi pada struktur akibat cara kerja yang jelek.
9. Kejadian tidak terduga (banjir, gempa bumi, dan lainlain).
10. Klaim dari kontraktor akibat kehilangan dan biaya akibat keterlambatan
produksi karena detail desain oleh tim desain.
11. Kegagalan dalam penyelesaian proyek dengan budget yang telah
ditetapkan.

Sumbersumber resiko (Flanagan & Norman, 1993) :

1. Timbulnya inflasi,
2. Kondisi tanah yang tidak terduga,
3. Keterlambatan material,
4. Detail desain yang salah, seperti ukuran yang salah dari gambar yang
dibuat oleh arsitek.

C. Proyek konstruksi
Proyek konstruksi adalah suatu rangkaian kegiatan yang hanya satu kali
dilaksanakan dan umumnya berjangka pendek serta jelas waktu
awal dan akhir kegiatannya. Dalam rangkaian kegiatan tersebut, ada suatu
proses yang mengolah sumber daya proyek menjadi suatu hasil kegiatan
berupa bangunan.
Proses yang terjadi dalam rangkaian kegiatan tersebut tentunya melibatkan
pihak-pihak yang terkait baik secara langsung maupun tidak langsung. Menurut
Ervianto ( 2002), proyek konstruksi mempunyai tiga karakteristik yang dapat
dipandang secara tiga dimensi yaitu :
1. Bersifat unik : tidak pernah terjadi rangkaian kegiatan yang sama persis
(tidak ada proyek yang identik, yang ada adalah proyek sejenis), proyek
bersifat sementara dan selalu melibatkan buruh / pekerja yang berbeda-
beda.
2. Dibutuhkan sumber daya : setiap proyek konstruksi membutuhkan sumber
daya yaitu tenaga kerja, uang, peralatan, metode dan material.
3. Organisasi : setiap organisasi mempunyai keragaman tujuan di dalamnya
terlibat sejumlah individu dengan keahlian yang bervariasi.
Langkah awal yang harus dilakukan adalah menyatukan fisi menjadi satu
tujuan yang ditetapkan organisasi dalam proses mencapai
batasan/kendala yaitu (triple constraint) diantaranya besar biaya (anggaran)
dan yang dialokasikan, mutu dan jadwal yang harus dipenuhi.
Kesimpulan
1. Dalam setiap proyek konstruksi sangat penting dilakukan manajemen risiko
untuk untuk menghindari kerugian atas biaya, mutu dan jadwal proyek.

2. Manajemen resiko merupakan Pendekatan yang dilakukan terhadap risiko yaitu

dengan memahami, mengidentifikasi dan mengevaluasi resiko suatu proyek.

Kemudian mempertimbangkan apa yang akan dilakukan terhadap dampak yang
ditimbulkan dan kemungkinan pengalihan resiko kepada pihak lain atau
mengurangi resiko yang terjadi.

3. Penilaian resiko yang dilakukan meliputi :

a. Identifikasi resiko,
b. Memahami kebutuhan atau
c. Mempertimbangkan resiko,
d. Menganalisis dampak dari risiko tersebut / evaluasi resiko,
e. Menetapkan siapa yang bertanggung jawab terhadap risiko tertentu (alokasi
resiko).

4. Melakukan tindakan penanganan yang dilakukan terhadap risiko yang mungkin

terjadi (respon resiko) dengan cara :

a. Menahan resiko (risk retention),

b. Mengurangi risiko (risk reduction),

c. Mengalihkanrisiko (risk transfer),

d. Menghindari resiko (risk avoidance).