:'n

PENERBIT ITB
CATATAN KULIAH

TI+344
EVALUASI EKONOMI PABRIK KIMIA

oleh

Dr: Ir. ROBEBT MANURUNG, M.Eng.

DEPARTEHhN TEKHIK KIMIA

NAMA :

NIM :

ALAMAT :
 {f"L
CATATAN KULIAH

Kl-344
EVALUASI EKONOMI PABRIK K]MIA

Dr. Ir. ROBERT MANURUNG, M.Eng.

DEPARTEM EN TEKN I K KIM IA

PENERBIT ITB
Bahan Pengajaran Diambil dari :

1) Chemical Engineering Economics, Donald E. Garret, Van Nostrand Reinhold, NY,

1989.
2) Economic Evaluation of Projects a. Guide 3th Ed, Derck H. Allan, lnstitution of
Chemical Engineers 3th, l99L
3) Project Evaluation: in the Chemical Process Industries, J. Frank Valle - Reistra, Mc.
Graw Hill Book Company, 1953.
4) Preliminary Chemical Engineering Plant Design, William D. Baasel Van Nostrand
Reinkold, NY, 1990, ZndBd, (ch. 9-11).
I. PEIIDAHLTLUAN

Teknik Kimia
Bagian dari ilmu teknik yang lingkup permasalahannya mengenai usaha untuk
membah sesuatu bahan menjadi bahan lain yang berbeda sifat fisik maupun sifat
kimiawinya dari bahan semula.
Dasar pertimbangan :

. memperoleh bahan yang dipandang memprmyai kemanfaatan yang lebih sesuai dengan
sesuatu kebutuhan tertentu.

r menciptakan bahan lain dengan nilai guna dan nilai tambah yang lebih baik dari bahan
semula.

Proses Teknik Kimia

Adalah suatu gabungan daripada operasi-operasi yang terstrukturkan sedemikian
rupa sehingga sesuatu bahan atau bahan-bahan yang dikenakan kepada proses itu akan
mengalami perubahan, yang dapat memungkinkan diperolehnya bahan lain yang
dikehendaki^

Proses-proses dalam teknik kimia :

r Pemisahan

o Pencampuran
o Penguraian dan pensintesaan kimiawi daripada bahan-bahan

Sistem Pemroses
o Untuk merealisasikan sesuatu proses diperlukan sarana
r Karena suatu proses dalam teknik kimia merupakan kumpulan operasi-operasi yang
terkait dalam suatu rangkaian yang terstruktur, maka sarana untuk meryujudkan proses
haruslah merupakan rangkaian perangkat-peran gkat yang j uga terstmktur.
. Rangll<aian dari perangkat-perangkat serta kelengkapan-kelengkapan yang terstrukfurkan

sedemikian rupa sehingga keberlangsungan sesuatu proses dapat diakomodasikan

disebut sistem pemroses.
Pabrik Kimia
Pabrik kimia adalah suat* rangkaian operasi yang membawa perpindahan dan
perubahan (konversi) bahan baku menjadi produk yang diinginkan, produk samping yang
dapat dijual dan limbah yang tidak diinginkan. Untuk memungkinkan terjadinya perutrahan
tersebut, sebagian atau seluruh tahapan berikut diperlukan :

l. Feed Storage
2. Feed Preparalion

4. Product Purificatiorc
5. Product PackagingandStorage
6. Recycling, Recovery, and Storage
7. Pollution Contol

Evaluasi Ekonomi Pabrik Kimia

(I) Mengkaji berapakah dana (modal),rrtrk investasi dan operasi yang diperlukan.
(2) Mengkaji apakah pabrik yang dievaluasi memprmyai potensi untuk menghasilkan
keuntungan yang baik.

Cashflow Analysis--| ( DiscountedCashJlow) --| Menipakan metoda analisis yang

terbaik
Kajian keekonomian pabrik dimaksudkan untuk:
Menentukan berapa banyak biaya yang diperlukan untuk menghasilkan satuan berat tertentu
(1 ton) sgatu produk, dan apakah keunfungan yang diharapkan cukup untuk membenartan

{justrfu)pembangunan pabrik tersebut. Untuk hal ini diperlukan

langkah-langkah:

(1) Meneliti/mengkaji semua biaya yang terlibat untuk memproduksi sampai menjual
produk kimia yang dihasilkan-
(2) Menentukan j1unlah dana yang harus diinvestasikan untuk menghasilkan produk
(3) Mengevaluasi kelayakan (profitability) ekonomi dari pabrik'

Cara menentukan 'profitability' sangat banyak --, DCF salah satu yang terbaik.

Kategori (pengelompokan) biaya utama untuk menghasilkan produk kimia adalah :

l) Operating and Maintenance Costs

2) Indirect or General Cost

3) Capital Cost

Approximate Cost o;/-Producing a Producr (ReJ-a) -p 319

Cost Category lllethod of Cost Estimation

Operating and Maintenance Costs
- Raw Materials Unit ratio material balance and chemical price
- Conversion Costs
- Labour Personel Estimate and average salaries
- Utilities Energy balance and energy costs
- Supplies l5Yo - 20o/o of maintenance costs
- Maintenance *
6.1 7.4 o/o of total sales, or 57o of cost of
constructing the plant
- Waste Water Treatrnent
- Royalties $s / 1000Ib
- Packaging
- Taxes and insurance 2o/o3o/o of cost of constructing the plant

II. Indirect Expenses

- Sales 5o/o-50o/o oftotal sales (1 0% average)
- Research 3Yo-4Yo oltotal sales
- General Administrafive 57o oftotal sales
- Depreciation 1 0olo ol costs of constructing the plant

- Finance Changes 0-15% of cost of constructing the plant

II Capital Costs
- Fixed capital needed to construct the plant
- Working capital needed to operate land (upon
which it will be constructed)
 Dalam suata kegiatan usaha, faktor manusia yang mengelola kegiatan saflgat
berperan dalam menentukan keberhasilan atau kegagalan usaha. Untuk itu sangat penting
juga dievaluasi competence, personaliry, dan motivation da-ri penyelenggara kegiatan.

Berikut ditunjukkan sekilas gambaran triangle of success (J. Frank Valle - Reistra, ref
no.3)

TECIINICAL COMPETENCE
{. Success in tackling technical
problems
* ability in problem synthesis:
o In facile application of
leamed theory
ln the organization of
technical matter
In oral and writing
expression

PERSONALITY MOTIVATION

(Great Deal >> Pleasant Smile) .;. Dedicated to the job

* Desire to perform well
characterized by:
olo Ability to deal To adopt a tr enthusiasm
o?.
Sensitive to their positive attitude tr drive
attitude and problems Rational B willingness to tackle new
* To emphasize evolution chalengEng situation
o to accept the reality of
competition
II. EQUIPMEI\T COST BSTIMATIF{G

2. I Cost Estimation (,Perkiraan/Penaksiran }iava)

Salah satu bialza utama yang menentukan apakah suatu pabrik layak secara ekonomi
adalah "fixed capital cost",yaitu biaya untuk membangrrn pabrik-

Dalam memperkirakan biaya, anggapan yang penting diperhatikan adalah :

(1) "Normal Schedule" (penjadwalan yang normaVwajw)

Kontraktor dan Manager Proyek diijinkan mengoperasikan kegiatan dengan cara yang
paling efisien.
--- Usaha unark mempercepat atau memperlambat penyelesaian pabrik akan
mengakibatkan kenaikan biaya.
(2) "Normal Condition"
- Hanya melibatkan lembur (overtime) terbatas
- Jumlahpemasok mencukupi/tersedia
- Jadwal pengiriman baranglperalatan (Delivery Time) dipenuhi.
- Tidak disediakan/dianggarkan biaya untuk keterlambatan pemogokan karyawan.

Anggapan dan pengertian lain berikut mungkin digunakan : ,

l Pabrik yang akan dibangun mirip dengan pabrik sebelum dibangun.

:+ Dasarpada kemiripan ini mengakibatkan cara penaksiran berbeda-beda.

2. Penggunaan Indeks Biaya (Cost Indices) didasarkan pada anggapan bahwa biaya
keseluruhan pabrik atau bagian peralatan akan bertambah dengan tingkat yang sama
setiap tahun.

3. Keterkaitan harga dengan kapasitas (Capacity Relationship) mengikuti persamaan

logaritma
4. "Faclored', uModule-, "Estimates" didasarkan pada anggapan bahwa "{ixed capital
costs" dapat ditentukan dari'biaya bagian peralatan utama suatu perangkat proses
melalui pe4galian suatu faktor.
5. "Equipmenl Cost Estimatingi', menganggap adaharga rata-ratauntuk setiap peralatan.
6. "(Jnit Operation estimatingi' menganggap ada harga rata-rata untuk setiap perangkat
utama unit operasi.

7. "Detail Cost Estimore" didasarkan pada data jumlah dan harga seluruh bagran peralatan
mulai dari sambungan pipa T sampai ke peralatan utama yang dibutuhkan.
Cara ymrg paling baik mendapatkan perkiraan biaya :

1. Manufactures Quotations - actual price |. Time

+ Shipping Changes \. Funds available
+ Installation Changes )
2. B.O.M. (Btlt of Matenal) wtukr.rnit kecil :

+ ManufacturirrgChanges
+ Installation Changes

Cost Indices :
Perubahan harga dengan waktu ditunjukkan dengan index yang disusun oletr berbagai
institusi:
(l). The Chemical Engineering Plant Index
(2). Nelson Refiney Construction Index
(3). "Encost" Index
(4). The Marshall and Swift Equipment Index

Index digunakan untuk memperkirakanbiaya/harga pada tahun A bila hNga pada tahun
diketahui:
(index in year A)
Cost ln year A: x (cost in year B)
(index in year B)

. Capacity Relationship :

c, =l ll
/ ,\m
c.
Ir]
Ca Cost in dollars of a plant of Capacity A
Cb : Cost in dollars of aplant of capacity B

m Exponent

Harga rn tergantun gperalatan/industri dan biasa berkisar pada m :0.6-0.9

.+ Bila tidak ada gunakan harga m unhrk peralatan yang mifip, dan bila yang mirip tidak
ada grmakan nilai m untuk:
- Peralatan m:0,6
- Seluruh Pabrik m:0.7
 perhatian khusus perlu dilalnrkan-
V Bila kapasitas dibesarkan lebih dari l0 kali
V Denganperubahanwaktukarenaperkembanganteknologt..*mbisaberubah,misalnya
pada Amonia.

PIant 1963 m:0.88

1966 m:0.70

2.2. Proeess E quioment Cost

(Bia,dHLarea aeralat*n\
(Plant) terdiri dari tahapan proses' yang
seperti disampaikan sebelumnya, Pabrik
masing-masing memerlukan peralatan (equipment)'
berbagai sumber :
Daftar harga tersebut dapat diperoleh dari
(1) - Estimating ) "Chemical engineering Magazlne"
Charts
- Estimating Lists ) - Appendix 1 Referensi Kuliah - (1)

- Appendix B Referensi Kuliah - (3)

Engineering Standards, Richardson
(2) Proses Plant Construction Estimating and
yearly). (Best sources)
services, lnc, solana Beach, cA (update
Engineering

2.2.1. Installation Factor

Dsampingbiayaa|atyangtercantumdalamdaftar,pbrluuntrrkdiketahuibiaya
pengiriman dan biaya instalasi (installation costs)'
Instalation Costs :

- Land or install equiPment

- Piping
- Eletrical
- Instruments Unflrk memasukkan biaYa ini dalam
peralatan --+ gunakan "Installation
- Foundation
Factor"
- Platfonns
- Buildings
- FireProofing
- Product storage, handling' etc

Contoh Rotary Dryer

Rotary
: S 50.000,- (dari beberapa sumber bisa dicari
<-+
Dryer Costs
Dryer Installation Factor: l'25
* 1'96 (-1'64) )

($ 82'000)
Installed Dryer Costs : S 63 000 - $ 98.000
2.3. Module Factor
Untuk memungkinkan peralatan utama berfungsi/beroperasi diperlukan peralatan
pendukun g be serta peng&ubungnya -

Sebagai contoh untuk Rotary Dryer, diperlukan :

- Feed and dischange conveyors

- Dust collection equipment
- Fan
- Ducting
- Peralatan lain agar Rotary beroperasi baik.
Peralatan pendukung tersebut perlu dibeli dan dipasang. Untuk memasukkan biaya
peralatan pendukung pada biaya peralatan utama, digunakan Module Factor.
III. PLANT COST ESTIMATION

Harga suafu peralatat yailg diperoleh dari :

- Manufoeturers' price quation

- Estimating charts
dapat digunakan untuk memperkirakan biaya total pabrik keseluruhan.

Untuk mendapatkan perkiraan biaya total keseluruhan pabrik disarankan mengikuti

tahapanberikut:
(l). Buat "Flow Sheet" dari proses atau operasi yang ingin diperkirakan. "Flow Sheet":
dapat memrnjukkan seluruh peralatan utama dan peralatan pendukungnya yang secara
langsung terlibat dalam proses.
(2). Buat/Siapkan neraca massa dan energi untuk masing-masing peralatan dan informasi
lain yang berguna dalam menentukan ukuran peralatan.
(3). Tetapkan ukuran peralatan pada tingkat ketelitian tertentu untuk mendapatkan
parameter yang diperlukan sehingga dimungkinkan memperoleh :

- Manufacturer Cost Quatation

- Estimate Costfrom Charts
(4). Analisa seluruh proses secara hati-hati untuk menenfirkan 'plant cost factors' yang
harus digunakan dan buat rincian dari biaya total tersebut.

3.1 Perkiraan (estimasi) biava dan ketelitiannva

The American Association of Cost Engineers (AACE), mempublikasikan daftar

berbagai tipe perkiraan biaya dan ketelitiannya (pada tabel 3.1)-

Tipe perkiraan, dasar perhitungan, tenaga yang terlibat yang menentukan tingkat
ketelitian tidak bisa lepas dengan biaya yang harus disediakan untuk melakrtkan perkiraan
tersebut. Masing-masing tipe perkiraan (types of cost estimates), mempunyai tujuan dan
kepentingan sendiri-sendiri.
Perlu dicatat bahwa tahap perkiraan paling awal (very preliminary estimates) secara
umum bernrjuan untuk penuntun (.guidance) dan pengarah (direction) saja. Oleh karena itu,
ketelitian yang tinggi tidak dimrmgkinkan dan tidak diperlukan'

10
 Study
tdetaittd
prelimioarYl

Prcliminary
{icitial budger}
I
I
l
De{initigt
{pcoicct csnuol}
t
I
Detailtd
{lirml

+1096 +28* +30%

-50% -40x -3016 -20% -10{16
Amouni bY whkh clirnale Possible 7- above
maY br le$ than aclual @i
actual cort

Tabel 3.1 Tipe Perkiraan dan Biaya yang diperlukan

Tipe Perkkaan Pelaksana Kemungkinan Biaya. $

Very preliminary Individual Engineer 2000 - 5000

Detailed Preliminary Project Group I0.000 - 50.000

Initial Budget Contractor 50.000 - 200.000

Definitive Contractor 150.000 - 700.000

Detailed Contractor 1-5 % BiayaTotal

Cost Overuns (Pembengkakan Biaya)

Hasil kajian tahrm 1987 di Amerika menunjukkan bahwa pada umuhnya perkiraan
biaya pelaksanaan proyek besar (mega proyek) adalah terlalu rendah {underestimated)
sehingga menyebabkan kenaikan (ekskalasi) biaya antara 500 juta $ sampai 10 milliar $.

Penyebab utama dari ekskalasi tersebut adalah penafsiran yang berbeda terhadap
berbagai peraturan yang dapat menimbulkar pertentangan (conflicl"s) antara pemilik pabrik
dan lembaga pemerintahan selama konstruksi berlangsung. Dari 52 mega proyek yang
dikaji, cost overrun rata-rata 52o/o dari perkiraan detailed engineering.

II
 menimbulkan terjadinya co$ ovenanzs bertalian
Persoalan dan peraturail yang

dengan :

- peraturan damPak lingkungan'

oleh lembaga kemasyarakatan'
- poraturarl perizinan yang digugat
keria'
- peraturan keamanan dan keselarnatan
- Peraturan Praktek tenaga kerja'
Untukmenghindaripembengkakanbiaya,informasidankomunikasiyarrgbertalian
perizinan perlu diperhatikan'
dengan peratwar dan mendapatkan

masih
langsung dan diperlukan untuk pengolahan,
Dsarnping peralatan yang terlihat
keseluruhan
unhrk memrurgkinkan rnembangtrn
banyak komponen peralatan tambahan
tempat sehingga diperlukan lahan dan,,platform,,.
pabrik. Pabrik memerlukan ruang dan
Setiapperalatanharusdisanggadenganfondasiataukerangkametal'danjugasaling
- lain'
jaringan listrik' saklar' instnrmentasi dan lain
dihubungkan oleh perpipaan, konveyor,
Pabrikjugamemerlukanbangunanuntuklaboratorium,kantor,gudang,
bangunan pelindung/pengaman sebagian
atau keseluruhan
pemeliharaan atau mungkin
,,off.sire,,, termasuk didalamnya boiler, generator, layarran utilities,
pabrik. Fasilitas
peralatan transport juga diperlukan.
Di samping itu untuk membangun pabrik' diperlukan
Terakhir akan
supervisi dan keuntungan kontraktor'
biaya perancangan, biaya konstruksi,
ke4a (working capita[)'
diperlukan biaya "start-up" danmodal
KomponenyaogmenyusunBiayaKeseluruharrPabrikditunjukkanpadaTabel3-2'

Tabel 3-2

On-site Facillities
Process equiPment, such as Dryers
Towers, columns Pumps
Heat exchange Evaporators
' Fillers, centrifuges
Tanks
Reactors Insulations
Installalion costs Utilities
PiPing Yard imProvements
Electrical
@lade,Pavqfence)
Instruments painting
Foundations Railing,cart-alks
Platforms Safety equiPment
Buildings lnventory,suPPlies,catalYst
FireProofing Environmental facillities
Product storage, handling

t2
 Construction Expense:
Engineering, design Tools- temporary facillities
Model- computers, softu,are
Supervision, overhead change, addrtiom
Constnrction equipment Licenses, fees
Accorinting, sheduling: planning Enr ironmental. safety.etc
studies, reports
Company costs:
Design. dralling Research and development
Engineenng Licensing fees
Owner's inspection Feasibility studies
Market research
Offsite Facillities
(lihat tabel 3.3)
Start up; working capital

Ref : Donald E.Garrett, Chemical lingineering Economics, pp. 27

Untuk penaksiran (perkiraan) biaya keseluruhan pabrik yang paling sederhana dapat
dilakukan dengan menjumlahkan seluruh biaya peralatan utarna yang dibeli untuk
membangun pabrik dan kemudian mengalikannya dengan satu faktor yang dikenal dengan
"faktor Larrg".

Faktor Lang mempunyai harga antara 3"4 - 5,2 tergantung dan jenis zat yang
diproses (cairan atau padat) dan kompleksitasnya,

Berbagai variasi telah dikembangkan untuk modifikasi faktor lang. inti modifikasi
adalah untuk memungkinkan merinci komponen yang terpenting dari pabrik keseluruhan,
dan merinci faktor pengali yang digunakan untuk harga beli (enclosed price) dari setiap
peralatan. Rincian komponen biaya dan faktor pengali berbasis harga beli peralatan utama
ditunjukkan pada tabel 3-3.
Manfaat melakukan perincian biaya dan faktor pengali setiap komponen adalah
dimrurgkinkannya melakukan "judgement" dari setiap faktor pengali masing-masing

komponen yang sangat membantu memahami biaya keselunrhan. Juga rincian komponen
biaya tersebut dimungkinkan untuk digunakan sebagai dasar dalam menuntun kegiatan pada
tahap pengembangan peralatan lanjutan ataupun pada evaluasi perkiraan yang lebih rinci.

Terdapat kemungkinan terjadinya perubahan nilai atau modifikasi besaran yang

dilakukan oleh engineer atau penilai evaluasi dari faktor yang dipatok untuk tiap komponen
biaya.
 Tabel i.3
Plant Cost Estimaling Factors
Plant cost factor,
bTaction aftotal
Component Purchased equipment cost

Purchased equipment 1.00

Piping 0.15 - 0.70

Electrical 0.10- 0.15
Instrumentations 0.i0 * 0..35
Utilities 0,30 - 0.75
Foundations o.o7 * 0.12
Insulation 002- 008
Parrting, fireproofing. safety 0.02- 0-10
Yard improvements 0.05 - 0.15 Optional estimating
Environmental 0.10 - 0.30 Factors, Fraction
Buildings 0.05 - 0.10 of(Sub total)
Land 0- 010 Plant cost
Sub total I.96 - 4.80

Construction, angineering 030* 075 0.10 - 0.40

Contractors fee 0.10 -* 0.45 0 03 - 0.10
Contingency 0.15 0.80 0 05 -
0.20
Total 2.51-6.80 2..31- 8.16

tlsual limits for lotal factor Lang factor

Minimum (solids 3.00 3.4
processing)
Average (mixed processing) 400
Maximum (fluid processing) 5.50 5.2

Additional Factor.
Other capital requirements % of total plrrt
Offsites facilities 0-30
Plant start up 5-10
Working capital l0- 20 or l0- 35
Of mfg. cost

Ref : Donald E.Garreu, Chemical Engineering Economics, pp :29

1) Kurva Taksiran Keseluruhan Pabrik.

Selain terdapat kurva taksiran untuk peralatan proses sebagai fungsi kapasitas,
terdapat juga kurva taksiran biaya untuk keseluruhan pabrik (Appendix II (ref. 1)

dikoreksi dengan Chemical Engineering (CE) index untuk tahun 1987).

Kurva perkiraan keseluruhan pabrik berguna untuk mendapatkan informasi umum
tentang biaya proses produksi yang rumit. Tapi karena kurva dihasilkan dari data pabrik
lama dan karena perkembangan telarologr yang cepat, persyaratan perancangan yang
semakin ketat dan sifat kekhususan dari pemberi lisensi dan kontraktor, perkiraan biaya
dari kurva keseluruhan pabrik memiliki kemungkinan kesalahan yang besar.

t4
2) Penaksiran lain biaya keseluruhan pabrik sering dilakukan dengan menggrrnakan:

' Cost per Ton of Product

Yaitu rasio biaya kapital keselunfian pabrik per jumlah ton produk yang dihasilkan
dalam satu tahun. Perlu diperhatikan data tersebut hanya akurat untuk kapasitas yang
disebutkan.
Contoh
Polyvinil Chloride Kapasitas Cost per ton of Product

200.000 tor/thn -----> 37A $ (capital cost)

Ton furoduksi taksiran)

20.000 ton/thn '-'-+ 97A $
t""

. Capital Ratio (CR), Turn over Ratio (TR)

Yaitu rasio nilai jual produk yang dihasilkan dalam satu tahun terhadap biaya awal
keselnruhan pabrik {initial plant capital cost). Perkiraan dengan cara ini lebih akurat
dibandingkan dengan "cost per ton of product".

Pada Tabel 3.4 ditunjukkan nilai CR dari berbagai industri- Nilai CR bervariasi pada

rentang &ri 0.4-3.0 bahkan ada rentang variasi CR dari 0.2-5.A,

Tabel3.4
Plottt Cost per Annual Ton of Produci, and Turnwer Ralio
pr Original Plant Cwt) Numberc
(Annual Sales Volue

compound Carycity,Mt/yr Ssales/$plant SPlant/annual ton

Aceraldhyde 50 48 410
Acetic acid 2A 1,7 444
Acetone 200 3,4 140
Acrylonitrile 300 t,4 560
Aluimina 100 1,9 430
Alumtrrium Sulfate 25 1,5 130
Ammonia 330 o,63 130
Ammonium nitrate 300 4,6 28
Ammonium phosphate zsa 2,9 48
Ammonium sulfate 300 3,7 22
Benzene 260 8,1 51
Butadiane 254 1.8 140
Bulanol 100 1.4 480
Caprolactam 45 I,6 I 100

I5
carbon tstrachloride 30 1,r 420
Chlorine 300 I 190
Citric Acid os 4800
Cyclohexane 100 9 6l
Diphenylamine IO 2 1250
Ethanol 30 0,14 25AO
Ethanlamine 25 6,1 360
Etlrylbenzene/paraxylene 20 0,63 7AO
8.5 0_35 1000
Ettryl ctrloride l5 051 940
Etlryl ether 35 5,7 160
Etlrylene dichloride 25 o-57 600
Ettrylene oxide 200 I 740
Glycerine 35 ')) 810
Hydrogen peroxide 200 ,{ 180
Isopropyl alcohol 150 )\ 240
Maleic Anhydride 50 5,4 204
Msthanol 330 0,93 110
Melamine 70 4,94 810
Methyl Ctrloride 10 ,) 230
Methyl Isobutyl ketone ,< 1,8 400
Methyl Isobutyl carbonyl 10 2,1 530
Nitric Acid 2AO 4,1 46
Para xylene 2A o,24 1500
Phenol 204 2,1 284
Phosporous 100 I,'.l I 100
Phosphoric acid 2A 1',' 270
Phxhalic antrydride 200 2,7 240
Polyethylene 2A 0,38 1800
PolJpropylene z0 o,32 2800
Polyvinil Chloride 2AO 2,7 370
Propylene 20 1,9 180
Sodium carbonate (mine) 500 4,4 210
S odium carbonate (Brine) 400 0,18 460
Sodium metal 20 t,l I 170
Stlrene 500 5 110
Sulfur 15 o,24 490
Sulfuric acid 330 0,6 83
Titanium oxide 50 0,58 2800
Toluene discyanale 12,5 o,69 2900
Urea 200 2,4 84
Vrnyl acetate 200 1,9 420
Vinyl chloride 500 J.J ?24

Di sisi lain, harga CR untuk industri kimia bervariasi disekitar 1.0 (lihat tabel 3.5).
Dengan melibatkan biaya depresiasi sebesar 507o sebagai harga rata-rata untuk keseluruhan
dari pabrik, harga TR:0.5.

t6
 Tabel 3.5
1 986 Financial Analysis for Various of the Lurger Chemicsl Companies

Chemical Sales, Rel- Size Profrt Return

%af total in ehem liargin a on Inveslment b

94,7 2A Air products I986 6,90ya 3,30yo

1985 7,8 3,8
47,7 t9 American Cyanamide 1986 5,3 4,4
1985 _ 3,4
58,7 43 Cabot 1986 5,6 4,1
1985 5,I 4,1
79,8 DOW Chemical 1986 6,7 4,3
1985 o5 0,4
57 31 Ethyl 1986 11,3 10,7
1985 7"6 7,5
57,1 B.F. Goodrich 1986 o5 0,6
1985 0,3 0,3
66,9 12 W.R-Grace 1986 7,2 0,9
1985 ,q 1"9
65,4 22 Hercules 1986 8,7 6,8
1985 5,1 4,4
87 35 Internati onal Minerals 1986 def def
"t
r985 7,3 4,4
91 Lubrizol 1986 8 7,1
1985 6,7 \7
68,3 Monsanto 1986 o,J 4,7
1985 2,7 1,8
62,8 33 National Distillers 1986 3,2 1,8
1985 3,4
65i Ollin r986 4,4 J

1985 z,t 1,6

t8 40 Pennwalt r986 4,7 is
1985 1,1 0,9
70,1 PPG Industries 1986 6,8 5,1
r985 55
I00 l8 Rohm & Haas 1986 6,7 5,4
1985 6,9 5,8
78,8 Union Carbide 1986 2,1 ,,2
1985 2,3 1,4
40,1 61 Witco I986 4,8 55
1985 3,9 4,3
66,9 Median 1986 5,50% 4,200/o
Median 1985 3.70o/o 3 6{lo/a

Perbedaan antara data pada tabel3.4 dan 3.5 kemungkinan disebabkan :

(a) Pabrik tidak dioperasikan pada kapasitas rancangan

(b) Harga jual yang digunakan dalam perkiraan lebih besar dari harga sesungguhnya.

t7
 (c) Perkiraan keseluruhan pabrik tidak menyertakan start-up, auxiliaries, working capital dll.

Jika tidak ada informasi yang memadai, harga TR : 0,5 umum digrrnakan sebagai dasar
kajian.

Factorv Exponents
Jika tidak disebut secara khusus, gunakan faktor 0.6 atau lebih tepat 0.64

Plant Modification
Cost estimares (penaksiran biaya) yang telah dibahas berkaitan dengan keseluruhan
pabrik atau pendirian pabrik baru. Karena alasan sulit mendapatkan perizinan, persyaratan
aturan lingkungan, dan teknolog yang sering berubah, sering diperlukan evaluasi pabrik
Iama dengan melakukan modifikasi. Pada prakteknya alternatif pembangrrnan pabrik baru
Iebih diutamakan daripada melakukan modifikasi pabrik larna
Prosedur perkiraan untuk modifikasi adalah persis sama seperti memperkirakan
pabrik baru, kecuali beberapa biaya komponen tertentu dihilangkan atau dikurangi (misal:
tanah tidak perlu dibeli: utilitas generator tertentu tidak perlu diganti)

Total Canital Investment

Total Capital Investnent biasanya jauh Iebih besar dari b,iaya "battery limits" (biaya
peralatan yang terlibat langsung dengan proses produksi).

Pada Total Capital Invesfrnents sudah termasuk biaya:

- Off-site Facilities
- DstributionFacilities
- Research and Development, Engineering, Licensing

- Start-up Expenses
- Working Capital.

'ft;:,

ffi

h
rv. BrAYA PROTILIKSI/OPERASI (MANTUFACTIIRII{G COST/
OPERATTF{G COST )

4.1 Perkiraan Rinci

Dalam evaluasi ekonomi suatu pabrik, perkiraan biaya produksiloperasi sama

pentingnya dengan perkiraan biaya investasi.

Biaya prodr:ksi merupakan biaya yang harus dikeluarkan (.expense) untuk
menghasilkan produk yang diinginkan^ Perbedaan kualitas produk yang dihasilkan
seringkali sangat terkait dengan perbedaan biaya produksi yang dikeluarkan.
Dengan diketahui biaya produksi, biaya investasi {capital cost) dan nilai (volume
dan harga) penjualan, dimrurgkinkan melakukan evaluasi kelayakan ekonomi (profrtability)
dan potensi daya tarik ekonomi suatu operasi sistem produksi.

Biaya produksi dapat ditentukan dengan :

t. Menghitung secara rinci semua biaya yang terlibat.

ii. Metoda factor (factoring methode)
Biaya operasi umuilrnya dibagi menjadi dua:
l. Biaya variable/terkendali (v a ri a b I e cont r o I Ia b I e c o s t s)

11. Biaya tetap {fixed costs)

Pada tabel 4-1 ditunjukkan biaya variable dan tetap serta komponen yang temtasuk

dalam biaya tersebut

Tabel 4.]
Partial checklist for Manufacturing Cosrt

Variable costs (controllable)

Raw materials, additives, catalysts
Utilities : fuel, electricity, water, steam. air, telephone, sewage
l,abor : Operating zupewisiorl rnaintenance, technical seruice, engineering safety, enironmenral, laboralory,
clerical. accounting, legal, security. Etc.
Indirect Labor charges; fringe benefits such as :
Health insurance, retirement, social security, workman's compensatiorl disabilif insurance, vacation,
holidays, sick leave pay, papoll taxes, overtime, bonuses, etc.
Maintenance: material, services, contract maintenance.
General; office, plant, safery, lab supplies: books, subscriptions, dues, rnemberships; outside legal, accounting.
consultants; travel, meetings; environmental; miscellaneous.
Transportation- freight.
Distribution, packagrng, slorage and sales expenses.
Donat ions. public relations
Research and development

Fixed costs
Depreciations
Taxes, bussines and liceming fees, insurance
General and administrative expenses, corporatc overhead
Patents and royalties
Interest

t9
4.2 Efisiensi Produksi (On Stream Efficiency = OSE)
Tidak ada pabrik yang beroperasi terus menems sepanjang tahun dan ada kalanya
harus terhenti karena alasan mekanika, peralatan" gangguan listrik, kekurangan bahan
baln./penjualan, pembersihan/penggantian katalis atau pemberhentian (shut down) periodik.
Pada keadaan ideal, banyak pabrik menjadwalkan perawatan umum atau "turn
around' selama 2 minggu pertahun. Jika perioda pemberhentian (down time) hurya selama
2 mtnggu, maka OSE : 50/52:960/o.
Untuk standard praktek perancangan awal sering digunakan harga OSE : 90-95yo
(330-345 hari produksi).

Perlu dicatat bahwa tidak jarang beberapa industri mengoperasikan pabrik pada
kapasitas yang lebih tingg "debottle necking" $A-2Ao/o) di atas kapasitas rancangannya.
Dalam kaitan dengan evaluasi kelayakan ekonomi, penting untuk diketahui mana
biaya produksi yang harus terus dibayarkan dan mana yang tidak jika pabrik tidak
beroperasi.
r Bahan baku semua terkait langsung dengan produksi.

. Utilitas dan bahan bakar sebagian terkait dengan produksi.

. Penjualan terus dibayarkan.
o Biaya lain (seperti gaji) terus dibayarkan.

2A
V. CASH FLOWPABRIK
Project cost money merupakan besaran yang harus diperhitungkan dalam

perancangan suatu proyek yang terkait langsung dengan tujuan akhir yaitu memperoleh
keuntungan baik berupa keuntungan secara ekonomis 1 prqfr (contoh: pendapatan yang
dihitung dengan nilai uang) ataupun berupa keuntungan subjektif / benqfcial (contoh:
peningkatan nama baik, keuntungan politis) atau dapatjuga berupa keuntungan sosial
(contoh: peningkatan kualitas komunikasi masyarakat). Evaluasi keekonomian suatu proyek

merupakan kegiatan dalam mengkaji berbagai kemungkinan biaya yang harus dikeluarkan
untuk mewujudkan suatu proses pengolahan bahan, mulai dari pengadaan bahan dari
sumbernya, biaya awal salnpai akhir pengolahannya, lrtngga penjualannya yang dapat
memberi keuntungan yang diharapkan dari produksi barang tersebut. Untuk melakukan
kajian ini, perhitungan masing - masing faktor tadi harus dilakukan dalam unit yang sama

yaitu money unit (mu).

Evaluasi ekonomi dari suatu proyek disusun berdasarkan pada perkiraan selunrh
biaya investasi dan biaya kebutuhan bahan yang terkonsumsi, biaya pendukung lainnya,
juga nilai uang, serta waktu yang diperlukan untuk pencapaian ketmtungan. Perkiraan ini
digabung sedemikian rupa sehingga diperoleh suatu pola dan cash flow (altan dana)

sebagai frmgsi dari waktu / umur pabrik. Hasil dari evaluasi ekonomi akan memberikan
beberapa kriteria sehingga informasinya dapat digrurakan untuk menunjukkan apakah
proyek tersebut menarik dan layak secara ekonomi'

140
130
120
110
100
=
Eso
880
37a
i60
o__
E5U
i4a
6 an
arn
6 '"
=0
E -ro 6 s laplA
o -20
-30

Gambar 5.l Diagram Kurva Cumulative Cash Flow

 Evaluasi keekonomian biasa ditampilkan dengan menggunakan diagtam cumulative
cash .fiow. Diagram cumulative cash flow terhadap waktu secara sederhana dapat dilihat

pada gambar 5. 1. Perlu diperhatikan bahwa proyek dalam konteks ini tidak hanya berkaitan
dengan rancangan dan konstruksi pabrik, tetapi lebih menyeluruh sampai umur operasi
pabrik. Pada saat proyek dimulai tidak ada uang yang dibelanjakan dan diterima yang
berkaitan dengan proyek tersebut dan cash flow proyek bernilai nol (titik A)" Dalam
evaluasi ekonomi, proyek dimulai pada saat cash .flow (aliran dana) pertama kali
berlangsung. Sebagai kelaziman, aliran uang yang berupa pengeluaran (.cash outflow)
bemilai negatif, sementara pemasukan / pendapatan (cash inflow) bernilai positif-
Tahap awal dari proyek terdiri dari pengembangfft rancangan dan aktivitas primer
lairrrya yang semuanya melibatkan pengeluaran uang sehingga kurva cumulalive cash .flov'
bernilai negatif dan turun sampai titik B. Kemudian dilanjutkan dengan tahap berikutnya
yaitu investasi modal awal dalam bentuk bangunan, pabrik dan peralatan. Pada tahap ini,
laju pengeluaran meningkat dengan tajam dan kurva turun menuju titik D dan mencapai
keadaan stabil pada titik E. Titik terendah (D atau E) memrnjukkan pengeluaran maksimum

atau hutang (.debil maksimum dari proyek. Setelah titik ini dicapai. seiring dengan waktu

pemasukan mulai didapat dari penjualan produk yang melebihi pengeluaran untuk biaya
operasi dan biaya produksi- Net cash flow mu/rai bemilai positif dan cumulative ca.;h flow
mulai meningkat. Setelah melewati titik E, kurva mulai naik dengan gradien tetap,
menunjukkan bahwa laju net cash flow (pendapatan dikurangi dengan biaya operasi)
bemilai positif dan konstan.
Pada titik F, cumularive cash.flow mulai berubah dari nilai negatif menjadi positif.
Titrk ini disebut break even point (BEP) dari proyek, yaitu saat pemasukan yang didapat
tepat seimbang dengan seluruh pengeluaran dari proyek. Setelah titik ini, seiring dengan
waktu posisi net cash akan bernilai positif dan terus meningkat dimana proyek akan terus
mengakumulasikan laba bersih. Akhirnya, saat umur proyek telah mendekati batas umur
akhir (titik G), laju pendapatan akan mulai turun. Hal tersebut bisa dikarenakan peralatan
pabrik yang sudah mulai usang, atau karena harga barangjatuh di pasar karena ada saingan
yang menjual barang dengan harga lebih murah. Alasan lain juga bisa karena penjualan
yang jatuh karena adanya barang lain yang lebih baik. Pada akhirnya, pabrik akan ditutup
total dikarenakan teknologi yang telah usang atau kelemahan komersial dan ini
menunjukkan masa akhir suatau proyek. Setelah titik ini, tak ada lags cash flow (titik H).
Jika pada batas umur pabrik u,orking, capital bisa didapatkan kembali atau nllai salvage
 (rongsokan) dari bangunan serta alat diperhitungkan, nilai ini akan memberikan cash fTow

akhir.
Dagram cumulative cash flow yang lengkap bisa didapatkan secara akurat dari
laporan {records} proyek pada akhir masa proyek. Namun hal tersebut akan menjadi tak
berguna karena informasi yang dibutuhkan dmi kurva tersebut adalah untuk mengambil
kebijakan dalam menjalankan suatu proyek, sehingga seharusnya krva tersebut dibuat

berdasarkan estimasi sebelum proyek dijalankan dan bukan sesudahnya. Karena itu, gambar

5.1 sering digunakan rmtuk memberikan informasi yang dibutuhkan dalam mengambil
keputusan apakah suatu proyek sebaiknya dijalankan atau tidak.
Penyusunan kurva cumulative cash fiow hanya berdasmkan perhitungan perkiraan
sehingga kenyataan yang dihadapi mungkin akan jauh berbeda dengan yang diharapkan. Hal

ini merupakan resiko yang selalu ada dalam menjalankan suatu proyek. Pada awaTnya,
rii

rii
penyusunan kurva dibuat dengan mengabaikan resiko tersebut serta deirgan asumsi bahwa

'iil
keadaan yang dihadapi akan sama persis dengan yang diperkirakan. Analisa ketidakpastian
,'il
,iir
:ll
serta resiko dalam usaha akan dilahkan pada tahap yang berbeda dalam menganalisa
,ril

keekonomian suatu proyek.

23
VI. CASH FLOWPABRIK DAN EVALUASI EKOT\{OMI AWAL

Dari biaya investasi (capital cost), biaya produksi (production cosl) serta volume
dan biaya penjualan, cash flov, (aliran uang) dapat disusun. Pola cash flow dapat

menggambarkan pengaruh dari seluruh variable yang berperan dalam menyusun perkiraan
cash Jlow serta dapat pula dijadikan acuan dalam analisa keekonomian. Tujuan dari evaluasi

ini adalah untuk mengetahui apakah suatu proyek (pabrik) menarik secara ekonomi dan
layak dijalankan. Pola cash flow dapat dijadikan bahan pertimbangan awal dalam
menganali sa pabrik tersebut.

Dalam menganalisa kurva cash flow, terdapat beberapa karakteristik penting yang
perlu diperhatikan. Sebagai contoh, posisi cash flow aldeir diinginkan sebesar mungkin (titik
H) terutama jika dibandingkan dengan banyaknya modal yang harus diinvestasikan (titik
D)" Bisa kita simpulkan pula bahwa jika kurva tak pernah bisa melewati garis posisi cash
fiow F, maka proyek tersebut berarti tidak bisa memberikan kountungan. Sebaliknya,
semakin tajam gradien garis kurva cash flow yang bemilai positif (DFGH), maka proyek
tersebut semakin menarik-

144
130
120
110
5 100
Ego
8Bo
:70
t60
gso
f4a
330
ot 2A
'i:
.s
10
E0
5
u
-ro
-20
6 I 101214
-30
-40
-50 CD
-60
project durations, years

Gambar 6.1 Diagram Kurva Camalolive Cash Flow

24
 Cara pengukuran lainnya telah banyak ditawarkan. Masing - masing cara bisa
ditampilkan sebagai kurva dari fungsi curmrlative cash flow atau hanya menampilkan
karakteristik tefientu dari kurva yang disertai informasi lain. Beberapa diantaranya
memberikan informasi yang rrrnum dan ernpiris nnmun gambaran analisa keekonomian yang
dapat dicermati tetap harus berdasarkan pengalaman penggunanya. Berbagai cara lain yang
lebih baik telah dikembangkan sehingga memungkinkan diperoleh informasi yang dinilai
cukup sahih {valid) sebagai acuan dalam memberikan arahan analisa keekonornian.

Keseluruhan teknik tersebut akan menghasilkan sebuah bilangan yang menggambarkan

kelayakan ekonomi pabrik.
Klasifikasi umum pengelompokkan teknik analisa keekonomian dibuat berdasarkan
basis unit yang digunakan. Klasifikasi tersebut disusun dalam kelompok yang berbasis
uang, waktu atau persentase laju kembalinya modal (rate of return). Pengukuran yang
paling sahih adalah, Net present value, dinyatakan dalam basis uang. Basis waktu digunakan
dalam penggambaran payback time dan basis persentase rate of return digunakan dalam
penentuan return on investmetxl (ROI).

6.1. Payback Time

Nilai ini dapat langsung dibaca di kurva cumulative flow. Dalam Gambar 6.1,
ca,sh

payback time diperlihatkan sebagai rentang antara AF. Nilai ini menunjukkan lamutya
waktu yang dibutuhkan agar proyek dapat menghasilkan pendapatan yang tepat seimbang
atau menutupi seluruh pengeluaran sebelumnya. Sebelum titik ini dicapai berarti pabrik
masih belum menutupi investasi yang ditanam; setelah melewati titik ini, keuntungan bersih
dari proyek sudah bisa didapat. Makin cepat titik ini dicapai, makin cepat modal kembali
dan proyek tersebut makin menarik secara ekonomi.

Payback time jaga bisa dipandang dalam bentuk altematif dan penggunaan lain
dalam analisa keekoniman pabrik. Contoh pendefinisian payback time yang' lain ialah nilai
yang menturjukkan junrlah tahun yang diperlukan untuk menutupi seluruh biaya investasi
yang dikeluarkan. Nilai ini baru mulai diukur sejak seluruh biaya investasi telah
dikeluarkan. Nilai ini tidak dapat memberikan informasi rate on investment dan
penganalisaannya sangat terbatas. Payback time juga mengabaikan segala sesuatu yang
teqiadi setelah breakeven point. Asumsiyang digunakan dengan cara ini adalah untuk pabrik
dengan payback time yang menarik akan rneberikan kurva yang meningkat dengan cepat
setelah kurva melewati gais cash Jlow F.
 Payback time seingdigrmakan, terutama jika perkiraan keadaan pabrik untuk jangka
waktu yurg lama sulit dilalorkan dan informasi setelah breakeven point tak terlalu
dibutuhkan. Sebagai contoh, payback time menjadi sangat penting dalam evaluasi awal
untuk pabrik dengan resiko yang sulit diperkirakan. Dalam mengevaluasi proposal yang
masuk, payback time terlebih dahulu diperhatikan tanpa mempertimbangkan keuntungan.
Biasanya payback time berl<tsar antara dua hingga lima tahun. Penggunaan nilai ini sebagai
cara analisa perlu dilalnrkan dengan hati - hati, karena dapat memberikan penafsiran yang
keliru" Posisinya hanya sebagai rule of thumb dalam perkiraan kasar dari keekonomian
pabrik.

6.2 Return On Invbstment (ROI)

ROI merupakan nilai yang menunjukkan ukuran dari laju perolehan kembali uang
dari pabrik yang akan doperasikan.
Annual profit
ROI: x 100 0z6
per ))ear
Capital inveslmenl

Jika digunakan dalam menganalisa keekonomian, ROI bisa didefinisikan sebagai :

ROI : rasio perbandingan dalam persentase arrtara keuntungan tiap tahun selama unur
pabrik dibagi dengan investasi awal.

ROI bisa dihitung melalui perhitungan langsung cash flow pabrik atau dari diagram
cash flow. Semakin besar nilai ROI maka semakin menarik pula pabrik tersebut secara

ekonomi. Pendefinisian ROI sendiri beragam dan banyak yang memberikan definisi yang
berbeda. Definisi diatas merupakan definisi yang paling tepat dalam analisa kekonomian.
Pendefinisian ROI diatas berdasarkan pada informasi yang didapat dan cash flow yang
didalamnya tidak melibatkan perhitungan depresiasi. Berdasarkan gambar 6.1, ROI bisa
dihitung sebagai :

PH
ROI:- x l0O%peryear
PDxQD

Terkadang ROI juga digrurakan dalam perhitungan khusus dengan tujuan tertentu,
Definisi ROI lainnya adalah perhitungan ROI yang didalamnya melibatkan nilai depresiasi

26
dari pabrik selama umur pabnk. Pendefinisian yang bertolak belakang ini merujuk pada
alasan bahwa sebelum ROI dihitung, keseluruhan investasi haruslah telah tertutupi. ROI
baru mulai dihitung jika pengukrnan kermtungan telah berada diatas level untuk menutupi
investasi. Berdasarkan gambar 6.1, perhitungan ROI bisa dinyatakan sebagai berikut :

(PH - QD)
ROI (termasuk depresiasi) : x 100%
PDXQD

Karena itu, dalam menganalisa nilai ROI dari suatu pabrik, perlu diketahui terlebih

dahulu metoda mana yailg digunakan dalarn penentuan nilai tersebut. Hal itu juga perlu
dilakukan dalam membandingkan ROI antar pabrik yang berbeda. Sebagai contoh, nilai
ROI : 0 (untuk definisi pertama) berarti pabrik sama sekali tidak menghasilkan keunflrngan,
namln jika ROI : 0 (untuk definisi yang kedua) maka berarti keuntungan yang didapat
selama umurpabrik tepat menutupi seluruh biaya investasi awal dan tidak lebih sama sekali.

Dalam penentuan ROI dan Payback time, informasi yang digunakan sangat spesifik

dan keduanya tidak memberikan beberapa informasi penting lainnya. Pcyback time tidak
memberikan indikasi pada profitabilitas. Baik ROI maupun Payback time tidak
mennnjukkan pola perubahan darj cash flow terhadap waktu. Teknik pengukuran kelayakan

ekonomi lainnya yang bisa memberikan keadaan cash flow pabrik dari waktu ke waktu
adalah NPV (Ner Present Value) dan Discounted Cash Flow-

27
9"'l- "*"^

vrl. PERTTITUNGAN BLll\G A (INTEREST)

Bunga = interest = "Tlte cost of money". Unhrk selang waktu tertentu, tanglrJana
(pinjarnan) memiliki biaya atau bunga. Bunga atau "interesr" merupakan kompensasi bagi
kesempatan hilangnya keuntungan {tost af proftt) dari uang yang dipinjamkan, karena ada

kesempatan menginvestasikan uang tersebut pada tempat&egiatan lain yang "menciptakan"

keunhrngan. Besar kecilnya biaya bergantung kepada :

. Kelangkaan uang saat peminjaman.

o Alternatif investasi lain.
o Resiko yang dirasakan perninjam.
. Collateral atau anggunan yang ditawarkan.
. Jangka waktu pinjaman

Biasanya perusahaan memilih menggunakan kombinasi berbagai sumber pendanaan,

yaitu :

i. Dana mandiri/bukan pinjaman.

ii. Dana pinjaman dari berbagai kemrmgkinan.

7.1. Interest calculations

"Simple interest"
Misal: pinjaman principle (capital uang), p 1000 $

"interest rate" ,i : lAYoper tahun untuk 5 tahun

penerimaan tiap tahun lAo/ox 1000 $: 100 $

selama5tahun;5x100 500 $

I:P.i.n
penerimaan pada tahun ke n ; S

s:P+1
: p1l _r in)
"Compound interest":

Bila bunga disimpan bersama principle, maka bunga yang disimpan tersebut akan

memberikan bunga (intere st)

--+ "compoundinterest"
Principle ; P : 1000 $, interest rate : l0 o/o

interest yang diterima pada tahun I : rc % x 1000 : 100 $

 interest yang diterima pada tahun 2 : lA o/o (100]1 100): 119 g
Pertembangan uang (capital) tahun ke tahun bisa diturunkan :

Tahun pertama :P+Pi:P(l+i)

Tahun kedua :P+P(l +i):P(l+i)2
Tahunken :P(1 +if
Sehingga jumlah akumulasi uang pada tahun ke n :
Sn: P(l + i)'
Jika perhitungan burga dilakukan dengan frekuensi yang lain seperti triwulan, catur wulan
atau bahkan harian, maka perhitungan perkembangan uang tiap tahururya menjadi :

Sn:P(l +iim)-"
Maka, bisa dilihat bahwa semakin besar frekuensi penerimaan bunga, semakin cepat uang
berkernbang. Jika perkembangan bunga diberikan secara kontinyu, maka peningkatan uang
dapat dinyatakan dengan :

dS==Srdn
dengan nilai r merupakan laju bunga secara kontinyu (.continues interest rate) dan n
menyatakan waktu.
Jika nilai r bukan fungsi waktu dan dengan mengintegralkan persamaan diatas dari waltu
awal : 0 sampai waltu ke n, bisa didapat :

S=Pe*
Dibawah ini diberikan tabel yang menyatakan perbedaan hasil perhitungan bunga
berdasarkan perbedaan frekuensi perhitungan bunga.

Tabel 7.1

Period Arnuallv Semianntnlly Qwrterly Daily Continues

lF 110,00 I t0,25 110,38 110-52 I t0-5:
10 yr 259,37 265,33 ?.68,51 271,79 271,83
o/o
increase from annual 2,30 3,52 4,79 4,80

Bisa dilihat bahwa perbedaan frekuensi perhitungan bunga dapat memberikan hasil
akumulasi uang yang berbeda. Untuk perhitungan secara harian dan kontinyu,
perkembangan wmg memberikan hasil yang mirip. Sehingga, basis perhitungan secara
harian dan kontinyu biasa digunakan dalam perhitungan "discounted caslt flow" (DCF) atau
"present worth". Pada kenyataannya setiap basis perhitungan bisa digunakan untuk
menghitung keuntungan dengan syarat harus tetap konsisten dalam penerapannya.
7.2. PresentWorth (Present lhluel
.
Dalam menganalisa keuntungan yang bisa dihasilkan pabrik, perhitungan nilai
present value dair uang yang akan dikeluarkan didapat pada masa yang akan datang harus
diperhatikan. Jika diasumsikan sejumlah uang yang ditabung dan bunga yang didapat tidak
diambil, rnaka perhitungan secara contpound interest perlu diterapkan. Present value
menyatakan nilai uang yang perlu ditabungkan sehingga bisa didapat sejumlah uang tertentu
pada masa yang akan datang dengan nilai suku bunga yang ada. Hubungan antara jumlah
nang yang akan datang dengan present worth dinyatakan dengan "discountedfactor"-Nilai

present wrtrth bisa dihitung dengan menggrtnakan persamaan :

p=S,(t+i)-"
dengan (1+i)- menyatakan discount factorbvnga tahturan (annual interest discountfactor).
Nilai ini bisa menjadi (l+i/m)-*n untuk frekuensi pemberian bunga m kali pada tiap
tahunnya. Untuk pernberian bunga secara kontinyrr didapat :

P = S,,e-*

dengan e-- menyatakan di"scounl foctor bunga secara kontinyu (.continues interest discount

factor).

7.3. Annuities
Annuities menyatakan pembayaran yang dilakukan secara bertahap (dicicil) dengan
interval waktu yang tetap. Hal ini biasa dilakukan dalam pembayaran hutang dan
pembayaran secara periodik untuk asuransi.
Salah satu tipe annuity ialah yang perhitungannya melibatkan pembayaran yang
muncul secara berkala pada tiap masa perhitungan bunga. Bunga dihitung baik dari modal
maupun dari bunga yang terakumulasi itu sendiri. Annuity mulai dihitung pada saat awal
perioda pembayaran pertama sampai pembayaran terakhir dilakukan. Jumlah uang yang
terakumulasi dalam annuity merupakan jumlah dari seluruh pembayaran ditAmbah dengan

compound ineterest ( asumsi tak ada penarikan uang) selama waktu tersebut.
Perhitungan nilai annuity tipe diatas bisa dilakukan dengan cara sebagai berikut.
Dianggap C merupakan nilai yang harus dibayar secara berkala selama n tahun. Bunga
pembayaran sebesar i dan S merupakan total dari jumlah uang yang harus dibayar,

Pembayaran uang sejumlah C pertama kali dilakukan pada periode pertama pembayaran dan
akan rnenanggung bunga untuk periode n-I. Pembayaran ini akan dikenakan bunga sebesar

C(l+i)n-I. Pada pembayaran perioda kedua, uang sejumlah C akan dibayarkan dan ini akan

30
menanggung bunga pada periode n-2. Jumlah uang yang telah terakumulasi pada
pembayaran sampai perioda kedua ini be{umlah R(1+i)n-2. Sebingga total seluruh
pembayaran sampai tahun ke n adalah
sn: c(l+iln-l + c(1+i)n-2 + c(t+iln-3 + ...+ c(l+i) + c
Dengan penyederhanaan didapat :

s,=c("4
I

Sebagai contoh, jika seorang insinyur menabung pada institusi yang melayani dana

pensirm sebesar $2.000 per tahrm dengan bunga l0o/otiap tahun (compound 4 bulan sekali)
selama 25 tahun, berapakah total dana yangiakumpulkan sampai ia pensiun ?

s: s2.ooorcaffi : $2.ooo x432,55

: $86s.500
Persamaan diatas juga bisa diturunkan unhrk perhitungan brmga secara kontinyu, sehingga

didapat:

,nc
+ rs
rn ataus : cf '-- - Il
c =
[r )

7.4. Present Wotth dariAnnuitv

Nilai ini bisa dihitung dengan menggunakan discount factor yang telah ditmunkan
sebelumnya. Jika P menyatakan present worth daf, annuity, maka nilai ini bisa dihitung
dengan persamaan

P=C(tti)'*l
i(t + i)'

Sebagai contoh perhitungan, penentuan present value pada annuity tahun ke-25 contoh

diatas.

p = sz.ooo kt'02i)'" ,,1 : $2.000 x 36,614

o,02s(l,02s)'*
:573.228
Untuk perhitungan bunga secara kontinyu, nilai ini bisa dihitung dengan persamairn:

P:C"^ ,l
re

3l
7.5. Capitalized Cost
Sebuah metoda tertentu biasanya digunakan untuk membandingkm total cost atau
nilai dari beberapa peralatan yang dinilai kompetitif dengan pertimbangan harga hipotiknya
jika alat tersebut diganti. Sejumlah uang yang dibutuhkan untuk mengganti alat tersebut
trisa dihitung dengan cara sebagai berikut. Dianggap P merupakan besar present worth yang

bisa terakumulasi menjadi S,, selama n perioda dengan bunga i, Sn : P(l+i)n. Jika R
merupakan harga barang, maka bisa didapat :

R
'lr*- (r +i)'
-t
capitalizecl cost .
(r)
original cost I I+
[ (t- +i)" *t)
I

Dengan pengenalan tentang perhitungan bunga ini, dapat dilakukan perhatian pada

analisa keekonomian dan dengan menggunakan seluruh informasi tadi.

7.6. Product Sales Value

Dalam menentukan pendapatan yang dihasilkan dari pabrik, perlu dilalrukan
perkiraan seberapa banyak produk bisa terjual, harga jual FOB, spesifikasi produk, serta
biaya lainnya. Analisa ini biasa dilakukan berupa studi yang disebut "market research"-

Market Research
Perusahaan besar pada umuilnya memiliki tim khusus yang menangani setiap
informasi yang dibutuhkan dalarn pertimbangan pembuatan suatu produk. Tim tersebut
kemudian mempresentasikan dan merekomendasikan keputusan yang setrailrrya diambil.
Keputusan tersebut bisa menjadi sangat kompleks dengan melibatkan banyak aspek seperti
ukuran pabrik, harga barang, discounts, teknik pemasaran sampai pengemasan.
Kegiatan yang pertama kali dilakukan adalah studi literatur yang 4da mengenai
produk, meliputi harga barang, pola perkembangan barang, penggunaan barang serta ukuran
hingga metoda transportasi dan penyimpanan barang. Langkah selanjutnya adalah jajak
pendapat dengan sebanyak mungkin konsumen. Apakah mereka akan membeli produk lama
atau membeli produk baru jika dalam kondisi tertentu.
lnformasi tadi akan menjadi sangat berharga dan bagian penjualan dan manajemen
akan memiliki acuan yang kuat dalam melakukan pertimbangan produksi.

32
 Jika data yang didapat sedikit maka penjualan dan keinginan penerimaan barang
oleh konsumen menjadi tidak jelas, namrur perkiraan tetap harus dilakukan. Dalam
perkiraan keekonomian perlu dilakukan analisa sensitivitas (,sensitivity analyses) dengan
jumlah dan harga produk yang beragam.

7.7. Paiak Pendapatan

Pendapatan kotor (gros^r income) merupakan selisih arrtaraharga penjualan dengan

biaya operasi. Nilai ini akan dikenakan pajak yang dihitung berdasarkan kebijakan
pemerintah setempat. Untuk melakukan analisa keekonomian sebaiknya perhitungan pajak
dilakukan dengan beban maksimum yang kira - kira akan diterima oleh proyek, kecuali jika
pihak manajemen telah memerintahkan untuk menghitung pajak dengan nilai tertentu.
Banyak pengurangan yang bisa dikenakan pada pajak, sedikit sekali perusahaan yang
membayar pajak dengan jumlah yang sesuai dengan j""rlah seharusnya berdasarkan
keuntungan kotor. Untuk perusahaan dengan pemasarirr barangnya secara intemasional,
pengurangan terbesar didapat dari adanya kredit pajak yang ia terima dari negara tertentu

karena ia membayar pajak pendapatan dari hasil penjualan barangnya pada negara tersebut.
Pengurangan ini dapat mengurangi beban pajak yang ditanggung pabrik, namun dalarn
analisa keekonomian, pengurangan ini jangan dulu diperhitungkan kecuali jika telah

kebijakan untuk perusahaan telah pasti.

Selain itu, pada tahrur pertama operasi, pajak pendapatan juga mendapat keringanan.

Jika umur pabrik lebih dari figa tahun maka pabrik tersebut akan menerima kredit investasi
sebesar 10% dari capital co.r/. Begitu juga dalam penggunaan energi, namun keringanan
yang diterima lebih kompleks dan sebaiknya jangan dulu dimasukkan dalam perhitungan
jika keadaannya belum pasti.

7.8. Return On Invesfment (ROI)

Sebagaimana telah disebutkan sebelumnya, setelah pendapatan kotor dari pabrik
dikurangi pajak, didapat pendapatan bersih perusahaan yang bisa digunakan untuk
pembayaran hutang, reinvestment atau disimpan untuk keperluan lain. Nilai ini juga
digrurakan untuk menghitung kriteria analisa keekonomian lain, yaitt rale of return on
I nv es lme nt, yang dinyatakan dengan persamaan :

Nel Income per year

= rate oJ- return (a/ier laxes): llOI
Total lnveslmenl

JJ

SL-
 total investment - total plant co,st termasuk di dalamnya start-up dan working capital)

Nilai ini biasanya dibandingkan dengan nilai lain yang didapat jika modal
diinvestasikan untuk proyek lain atau hanya dimasukkan ke bank dengan harapan
berkembang karena bunga. Perlu diperhatikan bahwa dalam perhitungannya telah
melibatkan depresiasi, pajak pendapatan, bunga pinjaman, jumlah produk serta harga
penjualan produk.
Nilai ROI bisa dihitung dengan basis yang beragam, misal ROI sebelum dikenakan B

I
pajak, atau perhitungan depresiasi dengan berbagai cara, dengan hargajual yang berbeda
dan sebagainya. Setiap proyek harus melakukan analisa ROI terlebih dahulu sebagai

pertimbangan awal analisa keekonomian.

7.9. Pavout Period

Nilai ini juga berlaku umum tapi cukup penting dalam analisa keekonomian. Nilai
ini memrnjukkan sberapa cepat suatu pabrik "mengembalikan" seluruh baiaya investasi
yangpada awalnya ditanam. Nilai ini bisa dihitung dengan persamaan :

Total Plant lwe stn ent (less w orking capital)

PsVOut Periode =
tash flow (net income after tm phs deprecialion)

Persamaan ini mengasumsikan bahwa working capital didapat kembali pada masa

akhir umur pabrik dan tak ada nilai scrap value dali pabrik. Semakin pendek payout period
maka semakin menarik pabrik tersebut secara ekonomi. Namun perlu dimengerti komponen
apa saja yang terlibat dalam perhitungan Payout Period tersebut.
 VIII. Pf,RPAJAKANT DA]\ EVALUASI KEEKOI\OMIAI{

Perpajakan memberikan pengaruh kepada cash flov' suatu pabrik.

Implikasi/pengaruh dari perpajakan pada analisa keekonomian dibahas dalam berbagai

referensi. Namun, prinsip perhitungan berlaku ulnum, walauprm penjelasan perpajakan
secara inci, capital allowance (kelonggaran modal) dan lainnya mungkin beragam.

Pepajakan suatu perusahaan merupakan masalah yang kompleks dan penjelasan yang
diberikar disini mengenai pengaruh perpajakan pada evaluasi keekonomian merupakan
hasil pendekatan yang sederhana. Batasan pemikiran dalam perkiraan data yang digunakan
bisa dianggap sebagai hal yang bisa diterima rurtuk tujuan analisa keekonomian. Untuk
mendapatkan pengetahuan yang lebih baik dalam masalah perpajakan, beberapa referensi
sebaiknya dibaca.

Setiap perusahaan dibebankan pa-iak untuk setiap keuntungan yang didapat. Tujuan

penting dari proyek adalah untuk menghasilkan keuntungan bagi perusahaan. Keuntungan
inilah yang pada akhirnya akan dikenakan pajak . Pajak yang dikenakan akibat pendapatan

ini, harus dikeluarkan oleh perusahaan dan termasuk ke dalam pengeluaran (cash outflov).
Pencatatan waktu dari cash flow akibat pembayaran pajak, dilahrkan saat pajak
dibayarkan, yang biasanya dihitung setelah satu tahun keuntungan didapat. Cash flow pada
proyek bisa digolongkan menjadi "before tax" dan "qfter tax", yalrg berarti cash.flow yang
dihitung sebelum dan sesudah pengeluaran untuk pajak dibayarkan.
Jika seorang individu diwajibkan untuk membayar pajak pendapatan, maka
perusahaan diwajibkan untuk membayar pajak perusahaan (.corporation tax). Setiap
perusahaan harus selalu memperhitungkan pajak untuk setiap kegiatannya. Pada analisa

keekonomian, perlu diperhatikan pengaruh nyata dari proyek akibat perpajakan yang harus
ditanggung perusahaan di masa yang akan datang.
Keuntungan pre-tax tahunan (yang dihasilkan dari suatu proyek) merupakan cash
inJlow bersih dan proyek, yaitu pendapatan dikurangi biaya operasi. Keuntungan wajib
pajak (taxabte profit) merupakan nilai pre-tax profit yang telah dikurangi oleh capital
allowance. Pajak dari taxable profit termasuk pengeluaran dari perusahaan saat pajak
tersebut dibayarkan.

8.1 Capital Allowance (kelonggaran modal)

Sebuah investasi merupakan aset yang terdepresiasi atau akan lunas pada saat masa

akhir kerjanya. Investasi juga bisa lunas dalam beberapa perioda waktu lainnya bergantung

35

q
pada aturan yang belaku. Nilai depresiasi dibuat berlawanan dengan pendapatan setiap
tahunnya. Hal ini bertujuan agar pada penghujrmg tahun umur pabrik, seluruh pengeluaran
investasi bisa ditutupi kembali atar "written off' (dihapuskan) pada akhir masa umur
pabrik. Hal ini dilakukan saat pengalokasian biaya dan termasuk hal mendasar dalam
manajemen- Informasi tersebut juga penting untuk pa-ra pemegang saham dalam

memonitori jalannya keuntungan dari proyek yang ada (dimana investasi awal telah
menyedot modal yang mereka tanam). Harus diingat bahwa nilai depresiasi bukan
merupakan pengeluaran yang nyata sehingga tidak dapat diikutsertakan dalam perhitungan
cash.flow proyek dalam analisa keekonomian.
Pada analisa keekonomian, pengeluaran dan pemasukan harus benar - benar terfulis
lengkap dengan waktu transaksi terlaksana. Hal ini juga mencakup investasi yang
merupakan pengeluaran pertama kali dari suatu proyek. Nilai depresiasi tahunan tercatat
dalam internal accounting book-keeping transfers. Nilai depresiasi tidak menjadi
pemasukan atau pengeluaran nyata dari proyek. Jika nilai depresiasi serta investasi
dimasukkan ke dalam analisa keekonomian sekaligus maka akan terjadi kesalahan yang
berpengaruh pada investasi untuk kelangsungan pabrik selanjutnya setelah umrn pabrik
habis. Jika nilai depresiasi dimasukkan sebagai tambahan dari investasi, akan terjadi
penambahan debit dari proyek dengan pengeluaran investasi dua kali lebih besar dari
seharusnya sehingga akan berpengaruh pada neraca akhir masa umur pabrik.

Walapun perhitungan depresiasi dipisahkan dari perhitungan analisa keekonomian,

namun ada hal penting yang secara tak langsung pengaruhnya pada pengurangan nilai
taxable profit. Hal ini berkenaan dengan posisinya sebagai nilai depresiasi yang dihitung
berdasarkan capital allowance- Pada analisa keekonomian, taxable profit adalah keuntungan
dikurangi dengan total nilai capitol allowance pada tahun tersebut. Secara urnum, terdapat
dua jenis capital allowance yaitu kelonggaran untuk pabrik (plant) dan mesin serta untuk

bangunan.

Untuk seluruh jenis pabrik dan mesin" nilai allowance yang biasa digunakan adalah
25o/o dari pengeluaran. Hal ini agak berbeda dari tahun - tahun sebelumnya , yaitu bahwa
allowance hanya dapat dihitung mulai dari tanggal saat pabrik mulai digunakan. Allowance
tahun pertama ini sudah tak digunakan lagi.
Allowance dengan tipe 25Yo, dihitung dalam pengurangan neraca dasar. Pada tiap
tahunnya, beberapa pengeluaran tertentu merupakan nilai yang written-down dari pabrik
yang telah terdepresiasi oleh nilai yang telah ter -written-down pada tahun sebelumnya.
Karena itu, nilai written-down tiap tahun akan selalu turun. Pada tahun akhir umur pabrik,
neraca allowance diperhitungkan untuk semua pengeluaran tertentu. Pengaruhnya adalah

bahwa seluruh pengeluaran awal dari pabrik bisa digunakan untuk memotong keuntungan
dari sebuah proyek untuk mengurangi kewajiban pajak pada akhir umur pabrik.
Jika pabrik memiliki scrap value (nilai sisa) pada akhir tahun, maka hal ini harus

dimasukkan sebagai capital ailowance sebagai fungsi dari selisih antzra pengeluaran awal
pabrik dengan scrap value. Hal tersebut bisa meningkatkan neraca tagihan dibanding
neraca allowance pada akhir tahun umur pabrik.

Capital allowance juga harus diperhitungkan untuk bangunm industri. Karena

bangunan bersifat lebih awet dan permanen dibanding peralatan dan mesin, maka
perhitungannya prm lebih mudah. Allowance tahunan bernilai 4o/o dari modal awal yang
belum ter-witten-down. Bisa digambarkan sebagai garis lurus dngan gradien 4% dari,
pengeluaran awal selama umur pabrik.
Pengecualian dalam hal ini adalah bangrrnan dibuat pada daerah yang diawasi
pemerintah. Maka rulai capital allowance yang dikenakan dihitung dari keseluruhan
pengeluaran pada tahun pertama. Alternatif perhitungan lain yaitu crspital allowance pada

tahun pertama bisa ditekan dan 25oh writing-down allowance diambil seperti yang berlaku
untuk pabrik dan mesin.
Dalam perhitungan capital allowance, pengeluaran untuk pembelian tanah dihitturg
terpisah mengingat sifatnya yang tetap dan nilainya tidak dikenakan depresiasi. Nilai
working capital prur tidak dimasukkan dalam perhitungan capital allowance karena sifatnya
yang bisa diperoleh kembali (recoverable).

Contoh 8.1
a. Sebuah proyek membutuhkan pengeluaran sebesar 1.000.000 mu untuk pabrik dan
100.000 mu untuk bangunan industri, keseluruhannya dikeluarkan sekaligus. Proyek
tersebut diperkirakan berumur 5 tahun dan pabrik tidak akan menghasilkan scrap value.
Hitung nilai capital allowance.
b. Apa pengaruh pada capital allowance jika pabrik bisa menghasilkan scrap vclue sebesar
200.000 mu setelah 5 tahun ?
Kolom tahun ke 5 dari pabrik berubah menjadi :

Plant qualifuing expenditure : 316.446 - 200.000 : 116.406 mu

Balancing plant allowance : I16.406 mu

37
 Total capital altowance: I ]6.406 + 4000 : 120.406 mu

Perhitungan capital allowance untuk bangunan dan pabrik digambarkan di tabel 8.1.

Thbet 8. t Perhitungan Capital Allowance untuk Bangunan dan Pabrik

Plant Allor,vance tndustnal Buildtngs

Allowance
QualifYing Total Capital
year No. Quahfyrng Allowance
Expenditure
Allowance
Expenditure

I 25000O 25o/o 100000 4OA0 40/"

2 187500 25o/o 100000 400a 40/a

J 140625 25Yo 100000 4A0O 4o/o

4 105469 25% 100000 40A0 4Yo

5 3 16406 31 6406 (balancing) 100000 40OA 4o/"

otal Allowances 1000000

c. Apa pengaruh pada capital allowance jika pabrik bisa menghasilkan scrap calue
sebesar 400.000 mu setelah 5 tahun ?

Kolom tahun ke 5 dari pabrik berubah menjadi :

Plant qualifuing expenditure :316.406 - 400.000 : - 83.594 mu

Balancing plant allowance : - 83.594 mu

Total capital allowance :-83,594+4000 : -79.594 mu
Jadi pada tahun ke 5 justru muncul balancing charge sebesar 79.594 mu. Nilar rm

termasuk sebagai pemasukan dan dikenakan pajak.

Pada selgruh kasus nilai dari effective total plant allowance besarnya merupakan
selisih dari pengeluaran awal untuk pabrik dengan scrap value pabrik .

8.2. After-TaxCashflow
Untuk penjelasan after-tax cash flow digunakan contoh sebagai berikut.
Contoh 8.2
a. Proyek pada contoh 8.1 membutuhkan biaya operasi tahunan yallg tetap sebesar 150,000
I
mu dan menghasilkan pendapatan tahunan sebesar 500.000 mu. Hitunglah nilai cash
flow ba:&. be.fore-tax maupun after-tax dari pabrik. Asumsi bahwa pajak dibayar pada
tahun yang sama dengan saat pendapatan diterima.
 Perhittrngan diperlihatkan pada tabel 8.2
Hihrng cashfirru after+ax dari pabrik jil<a scrap value pabr* sebesar 200.000 mu.
Perhitungan diperlihatkan pada tabel 8.3
Hit *g cashflow after-tax dari pabrik jika scrap value pabrik sebesar 400.000 mu.

Perhitungan diperlihatkan pada tabel 8.4

d. Unark kasus a, asumsikan pajak baru dibayar satu tahrm setelah pendapatan diterima-
Pengaruhnya dapat dilihat bahwa perhitungan bertambah satu tahun.
Perhitungan diperlihatkan pada tabel 8.5

39
 EI
(D
o, o-
(^s.rrN)HC) o
t

"zF
(Do-
o
FD

Ho+)
l.45(/)t'.}PO
(D
o
c0
>Fi I
(9
15
A)

J1a
-PB6 <)
(D
<)
*ft o
N)O o-
OO
@ w+
F
\ O
0a
o
ID
I
c
o EA a
U JA o(D
U o tn tI ta (4 (I A() r
,trr o (\
C)(D
(ItI(r(Iu
'fAOa rs
:+,
(\ (I tn (Jr (^ t/r
:
o'
(\
,q
I
srr o I

Cfo k
(rti()(A(,
.O s OOOOO (D
OOOOO S.
OOOOO (D
(sF, rn G|.:1
tll \DO
O
i5-
sio pH H
tt
()J t, l)) (}) U) nd ts a 5g
(4()tI(^(I
OOOOO
-d
, til= =
u0
(D -'
S
ca
'u, waaou
(,lLA(r(}U
*"FT
u *$ Xe.
D t.>
EE
oI OOOOO
o) rf OOOOO
=^i{ i
-BEHN)
I.JO.E\O(^ Irl < lf
6\ Far
5SG\(AO
OO\NO() =A' (\
(.)E#ts["]
tJC)5\O(/r ,n{€ !

O,\O(aOO cD
O\OSBA 6
k
OFIFo u SS(}r(^O o*
=A)
OO\\JOO o
I.J\)N)E (^ iO ll p' \ C}\\OUOO \(\
t'J +. O
\OOrrooO\
(nuru)(ro
nrB 5 G oil-O ,-l
\ob){oo ., a t.) l.J H ,, Ix N- 90
.NH(rrOO ,T, \, t-)so(^\o
\o o (^coo\ rll Y. tv
oi (n(I(r(no
Cr

.,
s
ll ,r, I
\OUJ-lOO
StsuOO 'rr
oo
O
co{ lr)
w e9X
tr N o A
(,)
.N!
s
-00 -n
oo@
rrJ
oo C)
Hs B CO
-f
O.tr,p(rt,
(, (l) -uH'
rlNo,
t.) NJN N) (, :pt,
lr rrHcaAO\
( OOCa-lC)
o\ (}\ -l \o
(n oo Erq a LJ
5 o\ @O\H(AO
o\ Ca+
sb.) l-.) 's=,
IEX tr E,'u
DN)IJN)I})
t, ('\ --l \O H
\ouoo50r rrrqA
.sT
-rrR
P3.H'> O\coi(aE
5!-NJO TX
IJA\O(^O
* N) t\) i-) (, fxn
O\
\o (^ -l wa N
ll R>
caP 5(A
oo
sN) N) +€X >E
I
. sbi:D
w N) N) N)
t, o\ -a \O cD c's
6
oo5 ,sk
A
*N)
 L1t
dx
io
O\hSU)uPO Hl

H
o
t9
r'
.dx!.ll
$*
hO
(^.E(})N)HO F+}

> E'E o
19
t a(D
E F9o
O O
O
(D
>6-X
5A ho
C) O s O a.
t
TE O
EU6 cl (D
<)
o o
so
O JA
a
O s
s <) EdI
O
lr 6 o IO o
c)o
(r(A(r(^() (-}B; o
O
o
99UUU Ud ita]
OOOOO lq (\ oo (\"
UJ

\(\
(^ (^ Lrr (, LA og il
() (4 tJi (^ (n
<)(}ooo *a
OOOOO
\(\
:f.
a-

si
t
oo<)o() la I

o (I. (,4 (' (' (i :.r

9UU9U N
UO
6 OOC)OO
OOOOO o
\
fr1^
,':l(D(} R'-l
:$ tlj o a;.
[-d
u) u) (, r, rr) ?gs
fhq'(D
? str U)
(, U) t,
(, t.)
(A (n U) Ln
":i(DH
\J9 $ (D
*8'
u(r(I(it^ Cl n=' Xp' f,
=r
rA, i!, ;eo
r 15u
vvv9u u ra(D $s
:5 N$
p, I HaX o
t {os\o N) ral< (, a
U)BPPh-)
\.)O.E\Ou rrl<o t,:.- >5 UtSO\(a s
\o\osH g:i'
PD
O\OSHA 3is \o6N)O or
SAO\(ao oH (\ 5\olro o
OOttQOO @ k $
O\\O(IOO D OFI A'
Or StQtits *<rqo
\s [J5O()\O N
IJN)H
t'J.EOu\O
\oorroooi
llos
b;ab
J.c,.
6-
90
\aot)oao\
()(Atr(iC>
\ou){oc) v*&
Fd(D
(t
90
U! (^ t, (, C)
\ou)--JOO rrJ .o
\} .EH(rrC)O \)
:\
AH(AOO s: Ji
-*. ilJ .-'
ilJ
(noo{(rtr) OqH
pgr
4 (, :rr OAP(/ri,
(rB@So\ uNo
P0O*J(,O) (jOaoo-aO s
<)AB(rt,
ITHOOSO\
U9\6 OOO\B(^O o
LiOOOo\)O
COO\P(4C) o PI.JTJ[.)U]
HN
il !F"s
\O \O B r
\o O\
(^ '-I
co .E o\ Lrlr
-(D o
tl o O\ooHhS 'S*
HfrE S-HN)O
L,,(b n tJA\O(,O TEX
r t.JN)N)Ultr) r+O
Hor-I\oH(a
OL^Oo$O\O
(J)60H(,rSO :Es*
(^HHN)OO i+x -rrR>
OoA\OUIOO
(, tJ t\) i.) (,
\O O\ *J \o
l3P
O\CAP s K
rl R>. \o (^ oo -S*

'.>q shilD S-s l.)

(,
+€x
r Or l.J tJ UJ
HO\-J \o ED L'S
ot)@
u)oo+
5 o\s f-
,=x
t\}

5
 Pajak perusahaan yang dihasilkan dari proyek yang baru berjalan, dapat dipengaruhi
oleh keadan keuangan perusahaan yang dipengaruhi oleh seluruh proyek yang dijalankan
perusahaan tersebut. Hal ini disebabkan perhitungan pajak yang dibebankan dihitung secara

kesellruhan dan tidak pada masing - masing proyek. Keuntungan dari suatu proyek bisa

digunakan utuk menutupi kerugian yang dialami perusahaan akibat proyek lainnya sehingga
keuntungan tadi tak perlu dikenakan pajak. Dalam perhitungan analisa perlu diasumsikan
bahwa keadaan keuangan perusahaan sedernikian rupa sehingga keuntungan dari suatu
proyek yang dijalankan tetap dikenakan pajak.
Pada beberapa kasus. bisa terjadi rllllai tax ctllowance yang dibayarkan lebih besar
dari pada kermtungan before-rax sehingga keuntungan wajib pajak dari perusahaan bernilai
negatif. Hal tersebut bisa dijadikan penutup kerugian akibat pajak dari perusahaan dan bisa
jika proyek tersebut merupakan satu -
dianggap sebagai pernasukan. Pada kasus lain,
satunya kegiatan perusahaan maka pajak credit tidak muncul sehingga tak bisa
diperhitungkan. Maka dalam hal tersebut nilai ini tidak dimasukkan sebagai cash flow dad,
proyek.

8.3. Investments Grant ( bantuan investasi)

Di U.K , nilai ini sudah tidak berlaku. Di negara yang dana bantuan investasi masih
ada, peraturan yang mengikat sangat beragam dan analisanya harus dilalarkan berdasarkan

kebijakan yang berlaku. Untuk beberapa kasus, dana bantuan bisa sejurnlah beberapa persen
bahkan seluruh biaya pengeluaran untuk investasi. Dana tersebut mungkin didapat berupa
tunggakan dari pengeluaran yang harus dikeluarkan perusahaan , sehingga perusahaan
masih memiliki waktu untuk meningkatkan keuangannya sebelum jatuh tempo pembayaran
kembali. Nilai ini dimasukkan sebagai cash inflow setelah seluruh biaya investasi
dikeluarkan. Dana bantuan tidak dapat dikategorikan sebagai masukan sehingga tidak perlu
dibebankan pajak.
Jika suatu perusahaan telah memenuhi persyaratan untuk menerima dana bantuan,
perhitungan capital ollowance dimasukkan dengan berdasar pada selisih antarapengeluaran
investasi dengan dana bantuan investasi yang diterima.
Sebagai kesimpulan, perlu ditekankan bahwa perhitungan pajak yang dikenakan
pada suatu perusahaan serta pada proyek yang dijalankannya bisa sangat rumit. Jika tidak

dimiliki panduan perhitungan manajerial, panduan dari seorang ahli sebaiknya dilakukan
sebelum dilakukan analisa lebih lanjut.

42
IX. DISCOUNTTI{G, I\ILAI I]ANG BERDASAR WAKTT
{TIME VALUE OF MONEII) DAN NET PRESENT VALUE

Dalam pembahasan sebelumnya, belum disinggung mengenai pengeluaran lain yang

berhubungan dengan modal awal pendirian pabrik. Jika dana yang dibutuhkan ternyata
didapat berupa pinjaman dari bank, maka proyek tersebut akan dikenakan bunga pinjaman
sampai seluruh pinjamannya dikernbalikan. Nilai - nilai seperli ini perlu diperhitungkan
dalam menganalisa keekonomian proyek.

Jika suatu perusahaan rnemiliki modal awalnya sendiri maka biaya tarrbahan seperti
diatas tak akan muncul. Namun, perusahaan tersebut akan kehilangan kesempatan untuk
mengembangkan uangnya jika ia tabungkan uangnya ke bank sehingga ia mendapat bunga
atau ia tanamkan modalnya pada proyek lain yang sudah jalan. Nilai yang hilang ini disebut
"opponunily cosl".
Pengaruh dari bunga terhadap nilai uang merepresentasikan nilai uang tersebut (cosl
of capitaf). Dalam perhitungannya, pengaruh burga terhadap nilai uang dapat didekati
dengan 2 cara. Bunga dapat dihitung sebagai pengeluaran rutin yang harus selalu dibayar
karena adanya pinjaman atau juga dapat dihitung sebagai "discounted fbctot;' dari seluruh
cashflow proyek selama umur proyek.

9.1. Nilai Uang berdasarkan waktu

Proses perhitungan discounting cash .flow proyek disusun berdasarkan besamya
bunga yang dikenakan.Hal ini mengakibatkan nilai uang akan bergantung pada waktu. Nilai
100 mu yang dimiliki tahun sekarang dengan dimilikinya 100 mu pada 10 tahun yang akan

datang akan memberikan perbedaan nilai. Hal ini karena jika kita memilikiuang senilai 100
mu maka uang tersebut akan bertambah banyak jika kita investasikan atau kita tabung
dengan perhitungan bunga seiring dengan waktu. Maka, dimilikinya 100 mu Sekarang akan
memberikan nilai lebih dibanding dimilikinya 100 mu pada l0 tahun yang akan datang.
Hal ini tidak berhubungan dengan inflasi. Perhitungan inflasi harus melibatkan
faktor lain, Perbedaan nilai uang berdasarkan waktu tadi dikarenakan adanya kemungkinan
pertambahan uang jika uang tersebut dimiliki sekarang (yang hal tersebut tidak akan
mungkin dimiliki jika uang tersebut tidak dimiliki sekarang). Karena uang merupakan
besaran yang bergantung pada waktu, maka dalam membandingkan nilainya pun tak bisa
dilakukan secara langsung. Perbandingan nilai uang dilakukan jika nilai yang dibandingkan
berada pada posisi waktu yang sama.

Pengaplikasian dari hal diatas adalah munculnya perhitungan nilai uang berdasar*an
present value danfuture value. Sebagai contoh jika kita menginvestasikan uang sebesar 100

mu pada suatu usaha yang stabil (tanpa resiko) dengan laju bunga l07o pertahun, Maka pada
tahun berikutnya kita akan memiliki uang sebesar 110 mu. Sehingga untuk mendapatkan
uang sebanyak 110 mu pada tahun depan, kita hanya membutuhkan uang sebesar 100 mu
sekarang (bukan 110 mu)- Begitu juga jika kita meminjam uang dengan besar dan laju
bunga yang sama. Maka pada tahun berikutnya kita harus membayar 110 mu (bukan 100
mu) untuk melunasi hutang sebesar 100 mu. Persamaan umum yang menghubungkan
penjelasan diatas adalah :

PV : PVQ+'''i)' a.rrt PV : .FV

"
(t+i)'
dengan PY : present value
FV :future Value
i : laju bunga
t : tahun ke...
Sebelum memulai proyek, perlu diadakan analisa perhitungan cash flow yarg
diukur untuk jangka waktu umur proyek yang dirancang. Oleh karena itu, perlu dilalnrkan
perhitungan sehingga seluruh nilai uang yang diperhitungkan berada dalam basis waktu
yang sama. Nilai discounted factor dibutuhkan untuk melakukan penyamaan basis
perhitungan tersebut. Nilai uang yang diperkirakan akan didapat atau dikeluarkan pada
tahrur ke t, nilainya dikonversikan kedalam bentuk PY Qtresent value). Basis tahun
perhitungan yang dipakai disesuaikan dengan waktu ketika analisa dilakukan. Nilai
I
discounted.factor dapat dihitung dengan persamaan
u;T
Dengan i adalah laju brurga dan t adalah tahun ke..,ketika cc.sh flow yang akan
diperhitungkan muncul.
Contoh perhitungan NPV bisa dilihat pada contoh 9.1
Contoh 9.1
Berapakah nilai NPV dari proyek dengan data yang sama dengan data pada contoh 8 2 d.?
Nilai dari discount rate yutg digrrnakan adalah sebesar l\oh.Da'i contoh 8.2d telah dihitung
cashflow setelah dikenakan pajak. Perhitungan NPV dapat dilihat pada tabel 9.1

44
 Tabel 9.I I)ata Perhittmgan NPV
Afier 1ax Di seor rnl
Cash flow factor Discounted
End of Mu 1/(1.1 )"t Cash flow
A B q_ A_{_E
----vt4!-L
0 -1 100000 1.0000 -t I
1 350000 0 9091 3181
2 3 I 6400 0.8264 261
3 294525 0 7513 221281
4 278719 0.6830 I
5 6658I4 0.6209 41341
-151758 0 5645 -8566

l8

9.2. Net Present Value dari provek

Cash Flow Tahunan yang Identik

J*a cash .flow dad, proyek tidak mengalami perubahan yang fluktuatif antar

tahunnya, maka perhitungan NPV bisa dilakukan dengan menjumlahkan seluruh cash flow.
Hal ini mungkin terjadi sebagai contoh dengan income yang stabil. pajak yang dibebankan
tetap serta biaya operasi danjumlah produksi barang yang tetap.
Untuk cash flow konstan sebesar C mu dari perhitungan akhir tahun ke m sampai
umur akhir pabrik pada tahun ke n, maka total PV proyek sebesar :

(' r-l
PV = ,*t , tL,- t,.a,--1
Contoh 9.2
Sebuah proyek memiliki data cash flow sebagai berikut. Pada akhir tahun ke 0 proyek
menginvestasikan modal sebesar 1.000.000 mu dan diikuti dengan pendapatan bersih
sebesar 300.000 mu selama lima tahrm. Hitunglah NPV proyek jika bunga yang digunakan
10o/a.

Jawab: Dari soal diatas dapat disimpulkan, m : 1; n : 5; C: 300.000; i : 0, t

PV total selama umur proyek :

_ 3oo.ooo [, I I
0r(lrf. L 6D'" l
: 1.137.235 mu

PV tahun ke 0 : -1.000.000 mu
NPV 137.235 mu
 9.3. Perhitunean Cash FIow Secara Kontinyu dan Non-TahuBan
Perhitungan NPV diatas menggunakan dua asumsi. Perhitungan ca.rh
flow tahunan
dilakukan dengan menjumlahkan seluruh kegitan yang terjadi pada tahun tersebut.
Perhitungan nilai discounted cash flow tahunan juga dilaL:ukan dengan interval tahun yang
diskrit. Hal ini bisa saja tidak sesuai dengan keadaan aslinya.
Dalam kejadian nyata, transaksi dalam cash flow dapat terjadi secara tak teratur.
Beberapa pengeluaran ada yang dikeluarkan secara rutin tahunan (seperti pembayaran
bunga hutang), dikeluarkan tiap 4 atau 6 bulan sekali (seperti pembayaran bahan mentah)
bahkan ada yang harian. Jika nilai NPV untuk transaksi seperti contoh diatas dilakukan pada
akhir tahun, maka akan terdapat kesalahan - kesalahan dalam perhitungan.

Contoh 9.3
Sebnah proyek memiliki data total cash flow sebesar 1000 mu. Jika nilai bunga sebesar

lAo/o, maka tunjukkan perbedaan perhitungan nilai PV jika transaksi dilakukan pada

beberapa waktuyang berbeda !

a. Jika uang 1000 mu didapat sebagai pembayaran turggal pada akhir tahun awal operasi
(seperti asumsi awal),
PV pada akhir tahun pefiama : 1000 x (1,1)i : 909,1 mu
b. Jika uang 1000 mu didapat sebagai pembayaran tunggal pada pertengahan tahun awal
operasi, maka perhitungan yang dikenakan menjadi:

PV pada pertengahan tahun pertama : 1000 x (1,1)0'5 : 953,5 mu

c. Jika uang 1000 mu didapat sebagai pembayaran tunggal pada awal tahun operasi
Hal ini berarti penerimaan tersebut eqivalen dengan penerimaan pada akhir tahun ke 0.
PV: 1000 x (1,1)o: 1000 mu
d. Jika uang 1000 mu didapat sebagai pembayaran dengan cara 500 mu pada pertengahan
tahun awal operasi dan 500 mu pada akhir tahun awla operasi.
Maka perhitungan menjadi :

PV:500 x U/(1,1)0,5 + l/(1,1)11:931,3 mu

e. Jika uang 1000 mu didapat sebagai pembayaran dengan cara250 mu dibayarkan pada
tiap 3 bulan sekali selama tahun awal produksi.
Maka perhitungan menjadi :

PV:250 x !i(1 ,l)0,25 + |i(l,l)0,5 + l/(1,1)1,75 + l/(l,l)lI

:942.5 mu

46

I
 Jika uang 1000 mu didapat sebagai pembayaran dengan cara kontinyu selama setahun.

Maka persamaan yang digrrnakan pun akan berbeda. Untuk bunga sebesar i, cash
flou,
kontinyu C selama t waktu, maka persamaan PV menjadi :

Sehingga untuk contoh diatas didapat :

iffi:roooH#=e538mu
perhitungan ini dapat lebih jelas dilihat pada tabel9.2

Bisa dilihat bahwa perbedaan perhitungan bisa terjadi jika basis waktu perhitungan
berbeda. Walaupun perhitungan biasanya dilakukan per akhir tahun, namun ktrrva NpV
yang disusun biasanya berbentuk garis kontinyu bukan berupa titik diskri#terpisah.

Tqbel 9-2 Perhitungan discount Factor dengan basis u,ahu yang berbeda

Case Discount Factor

ingle Begurung ofyear payment 1.0000

inues pErments over whole
0.9538
ingle payment at half year 0.9535
pa)'ments at end of each four quarters 0.9425
pa),ments at end of each two halfyears 0.9313
endofyearpErnent 0.9091

Perhitungan dengan nrlai discount rate juga bisa dilakukan bukan dengan basis
perhitungan pertahun. Misalkan untuk nilai suku bunga 10%, perhitungut discottnt rate
akan memberikan hasil yang berbeda jika dilakukan dengan basis waktu yang berbeda,
contoh :

Untuk perhitungan discount rate perlahun ( cara biasa ) untuk tahun pertama :
 Discountrate =(r * ]o,t)' :0.909

Untuk perhitungan discount rate per 6 bulan pada tahun pertama :

Di.scounl rale =----1=': = 0.9070

[l+(o,rrzo)]'
Bisa dilihat bahwa dengan asis perhitungan berbeda, nilai dfscount rate pun akan
berbeda. Jika perhitungan dilakukan secara kontinyu, maka persamaan PV (relatif pada
akhir tahun ke 0) akan menjadi :

Ct Ct
tr(,-)r r;6ffi-6
Dengan Ct adalah cash.flow pada akhir proyek ; t adalah umur proyek dengan m

adalah frekuensi perhitungan discount rate. Agar perhitungan menjadi kontinyu, m haruslah
menuju tak hingga. Untuk m menuju tak hingga didapat persamaan :

py = C,e-"

Untuk perhitungan NPV dengan cara diatas menjadi :

Npv='ir,r_,,
t=O

Penggunaan perhifirngan discount rate secara kontinyu bisa digunakan jika discotmt
rate merupakan suatu firngsi yang agak kompleks, misal dalam melakukan optimasi pada
desain pabrik. Untuk perhitungan praktis, biasanya perhitungan dilalnrkan dengan basis
perhitungan per tahm.
X. II\TBRPRETASI ATAU PEI{GKAJIAN KURVA NPV
Pada bab sebelumnya. telah dijelaskan mengenai discounting cash flow dafi dasar

untuk menlusun NPV suatu proyek. Bab ini akan menjelaskan tentang cara

menginterpretasi serta mengkaji hasil NPV yang didapat serta infomasi apa yang bisa
diambil.

10,1 Merepresentasikan-NPV suatu provek Secara Grafis

Perhatikan tabel 10.1 dibawah ini. Tabel 10.1 merupakan contoh data cash f\ow

suatu proyek. Gambar l0.l merupakan diagram kurva cashflowterhadap waktu. Pada tabel

10.2, kolom 2 terdapat rtrlai .flow proyek tiap akhir tahun. Kolom ketiga merupakan
cash

nilai kumulatif dari cash .flou,tiap akhir tahun. Kolom keempat merupakan nilai NPV
dengan bunga sebesar 107o untuk tiap tahun- Sedangkan kolom terakhir merupakan nilai
kumulatifNPV proyek tiap tahun.

Tabel 10.1

Cash F-kw Proyek

0,0 0,0
1,5 -8,5
0,5 -32,5
0,5 -1,5
0,5 1,0
0,5 2,5
8,5 168,0
1,0 14,0
1,0 9,0
1,0 6,0

15-0 Totals 158.0

M
i

I
l
I

160

140

1n

100

E
8ao
o
i
5
-9 60
s6
o4A
0
o
520
E
o
0

-24

-q

-60
Project durations, years

Gambar l0.l DiagrarnCumulative Cash FIow

Tabel 10.2
Developed Cash Flow and Discounted Cash F-low Data

End of End ofyear Cumulative Year's NPV Cumulative

Year cashflow Cashflow al l0a/o NPV at l07o
1000 mu 1000 mu 1000 mu 1000 mu

0 0,0 0,0 0,00 0,

I -5 1 -5,7 -5,15 -5,1
a
-35,5 -41,0 -29,70 -34,3
J -0,5 -41,5 -0,38 -34,7
4 t2A -29,1 8,46
5 19,8 -9,4 12,27 -14,
6 19,8 10,4 I 1,16

-8 7 19,8
19,8
30,2 10,14
q )')
7
49,9 16,5
l
9 19,8 69,7 8,38 24,
l0 19,8 89,5 7,62 32,5
1l 19,8 109,7 6,93 39,4
t2 19,8 129,0 6,30 45,
l l3 14,0 r43,0 4.06 49,
14 9,0 rc2,4 2.37 52,1
l5 0 158,0 IM 53.61
 Gambar 10.2 merupakan gambar dari kuva NPV yang dihasilkan dari data diatas
Sumbu vertikal merupakan nilai kumulatif NPV. Sedangkan sumbu horizontal masih

menunjukkan waktu umur proyek.

160,0

140,0
Kurv
120,0

100,0
E
o
c> 80,0
C)

j 60,0
(L Kurva2..- --.
Z
o 40,0

w
i=
-g 20,o
E
5
o 0,0

-20,0
nurva r
-40,0 '\r-/
-60,0
-
Project Orrrfion., V.*

Gambar l}.2.Diagram NPY ProYek

Dari gambar, bisa dilihat bahwa terdapat 3 kurva. Kurva I menunjukkan kurva
kumulatif NPV tanpa memperhitungkan nilai discounting factor (i : 0). Gambar ini akan
memberikan hasil yang sama dengan gambar kurva cumulative cash.flow proyek. Nilai NPV
pada akhir tahrm akan memberikan nilai yang sama dengan nilai akhir untuk kurva
cumulative cashflow.
Kurva 2 merupakan kurva cash /low yang dengan memperhitun$an discounted
f'actor sebesar 107o. Nilai NPV pada akhir tahun memrnjukkan nilai 53.610 mu.. Kurva 2
Iebih landai jika dibandingkan dengan kurva l. Hal ini dikarenakan pengaruh perhitungan

flow tadi. Nilai NPV negatif dari kurva 2 lebih kecil daripada nilai negatif
discounted cash
NPV untnk kurva 1. Begitu juga setelah tittk breakeven point dicapai untuk masing -
masing kurva, nilai positif NPV kurva 2 selalu lebih kecil dibanding nilai positif NPV kurva
I (tanpa perhitungan discounting). Nilai breakeven point wrfiik kurva 2 pun lebih besar jika

dibandingkan kurva 1 yang berarti payback time proyek dengan perhitungan discounting

.factor lebih lama jika dibandingkan tanpa discounting factor. Jlka payback time merupakan
I;_

kriteria yang digunakan dalam menganalisa keekonomian proyek, maka sebaiknya dipilih
nilai yang dalam perhitungannya melibatkan discountingfactor karena berarti nilai tersebut
didapat dengan memperhitungkan pengaruh dari cost o/'capital akibat adanya discounting

factor.
Jika nilai discounted faclor dinaikkan, kuwa yang didapat akan semakin landai serta
nilai NPV pada akhir masa proyek semakin kecil. Kurva 3 menunjukkan nilai NPV pada
akhir tahun bemilai 0. Nilai discounted factor pada kurva 3 sebesar 29.9o/o. Jika nilai
discounted factor yang dikenakan pada proyek diatas lebih besar da'.i 29.9o/o maka NPV
proyek akhir tahun akan menjadi negatif.

10.2 Intreoetasi Hasil dalam Evaluasi Keekonomian

Investasi awal suatu proyek meliputi seluruh pengeluaran yang dibutuhkan sehingga
bisa didapatkan produk yang bisa menguntungkan. Semakin besar keuntungan yang bisa
didapat maka proyek tersebut semakin menarik. Nilai NPV merupakan ukuran menyeluruh
dari keuntungan secara ekonomi dari suatu proyek, Seperti yang telah diketahui bahwa
perhitungan NPV melibatkan seluruh nila; cash flow serta implikasinya pada keberadaan
suatu proyek untuk umur operasi tertenfu, pengeluaran investasi awal serta keuntungan ynag

diinginkan. Nilai NPV juga meliputi nilai serta pengaruh dari harga uang pada suatu proyek
akibat adanya discounting pada cashflow denganbunga tertentu.
Semakin besar nilai NPV proyek, proyek tersebut semakin menarik secara ekonomi.
Proyek dengan NPV negatif memrnjukkan proyek tersebut tidak layak dijalankan. Proyek
seperti itu tidak akan memberikan keuntungan bahkan tak cukup untuk menutupi modal
awzl. Terkecuali jika proyek yang dijalankan bukan proyek yang berorientasi pada

keuntungan berupa pendapatan melainkan dititikberatkan pada tujuan tertentu. Sebagai

contoh adalah investasi yang ditanamkan untuk mengantisipasi polusi udara. Untuk kasus
seperti ini, acuan yang digunakan biasanya adalah net present cosl (NPC) dari proyek.
Semakin kecil NPC, proyek tersebut semalcin menarik secara ekonomi, Jika nilai NPV suatu
proyek 0, hal ini berarti seluruh nilai discounted cash inflow sama dengan seluruh nilai
discounted cash outflow. Titik ini disebut "point of indffirence"(tit* perbatasan) dari
proyek dimana perusahaan tidak akan mengalami kerugian atau mendapat keuntungan jika
proyek tersebut dijalankan.
NPV merupakan ukuran banyaknya keuntungan yang akan dihasilkan suatu proyek
setelah pengeluaran untuk investasi serta seluruh pengeluaran lainnya diperoleh kembali.
Nilai ini bisa dikatakan nilai absolut dalam mengukur keuntungan yang bisa dihasilkan
proyek.

Dalam menggunakan NPV untuk menganalisa suatu proyek, proyek tersebut bisa
dipandang sebagai perbandingan dengan alternatif standar nasional. Dengan cara ini, suatu
perusahaan akan menerima sejumlah uang yarg sama dengan jumlah NPV proyek pada saat
waktu yang sesuai dengan permulaan proyek dan menginvestasikanmya pada pasar tertentu
dengan tujuan mendapatkan pemasukan yang konstan dari bunganya. Jumlah total yang
diterima proyek sebagai hasil dari standar alternatif tadi akan sama dengan jumlah uang
yang dihasilkan proyek itu sendiri pada batas waktu umur pabrik, jika hasil pendapatan
bersih proyek (setelah dikurangi dengan seluruh biaya proyek) diinvestasikan pada suatu
pasar. Dengan cara ini , menjalankan proyek sama dengan mendapatkan pendapatan secara
cepat sejumlah NPV proyek tersebut. Jika NPV proyek negatif, maka menjalankan proyek
tersebut sama saja mendapatkan kerugian dengan cepat. Asumsi yang digunakan disini
adalah cost capital dari proyek serta bunga yang didapat dari investasi pada pasar sama
dengan discount rate proyek. Hal ini bisa dilihat lebih jelas pada contoh tO.l dengan
menggnnakan acuan data proyek pada tabel la.2 dangambar l0.l dan 10.2

Contoh l0.l
Data proyek ditampilkan kembali pada tabel 10.3. NPV akhir proyek sebesar 53.610
mu- Pada perhitungan standar altematif nasional, uang sejurnlah ini diinvestasikan pada
suatu pasar dengan bunga yang diterima sebesar l0olo (sesuai discount rate) selama 15 tahun

mulai dari akhir tahun ke 0. Nilai/zture value pada akhir tahun ke l5 sebesar :

FV: 53.610 x (l+0.lyri : s:.6t0 x4-1772:223.490 mu.

Dalam kenyataannya, nilai total dari 5.150 mu ,29.200 mu serta 380 mu merupakan
dana pinjaman yang dipinjam pada akhir tahin l- 2 dan tahun ke ,3. Dalam saoal ini, cara
yang paling sederhana adalah dengan mengasumsikan seluruh jumlah puu'aman tersebut
dibayar pada waktu akhir umur proyek serta bunganva daripada pembayaran dilalcukan
langsung saat pendapatan baru diterima. Hal ini tak memberikan perbedaan dalam hasil
perhitungan. Proyek menghasilkan pendapatan bersih tahunan mulai akhir tahun ke 4
sampai akhir tahun 15. Sejumlah uang ini segera diinvestasikan di suatu pasar sehingga
pada akhir tahun akan didapat bunga yang telah terakumulasi \ilai .fitrure values yang
disesuaikan dengan umur pabrik dapat dilihat pada tabel 10.3 \ilai
lang didapat dari cara
alternatif nasional tersebut sebesar 223.94A mu, sesuai dengan sejumlah uang yang diterima
proyek pada akhir tahun-

Tabel 10.3

Cath Fkrw Dota u

End of End ofyear Yeat'sNPV FV factor Year's FV
year cash flow at 10o/o (1,1)^(rs-r) 1000 mu
1000 mu 1000 mu

0,o 0,00 4,l',|72 0,00

I -5,7 -5,15 3,7975 -21,57
2 -35,5 -:29,24 3,4523 -rzt98
-0,5 -0,38 3,I384 -1,57
4 12,4 8A6 2,8531 35,33
5 19,8 12,27 2,5931 51,26
6 19,8 I I,I6 2,3579 46,60
7 19,8 10,14 2,1436 42,37
8 19,8 9)7 1"9487 38,52
I 19,8 8,38 1,7716 35,01
l0 19,8 7,62 1,6105 31,83
l1 19,8 693 1,4641 28,94
t2 19,8 634 1,3310 26,31
l3 w,a 4,06 1,2rc0 16,94

14
go 2,37 l,lmo 9,9C

15 6,0 7-44 1,0000 6,0c

7)1, qA
158,O 53,61
ProjectNPV (Prqect FV.

54