Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!

1
Ebook ini saya berikan gratis dengan melalui akses
www.KayadgnSehat.com

Harapan saya dalam membuat website itu agar saya bisa memberikan
aneka ide dan strategi sederhana untuk siapa saja yang ingin kaya tapi
dengan sehat, kenapa? Karena sudah begitu banyak orang kaya dengan
tidak sehat.

Kaya bukan selalu berbentuk materi. Misalnya seperti kaya ilmu, kaya
pengetahuan, kaya uang, hingga kaya akan kesehatan, masih banyak lagi
hal yang perlu kita pelajari, dan sayapun juga masih belajar.

Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!

2
Selamat Datang pada buku The Secret for Property Investment!

Haloooooooo!

Perkenalkan saya adalah Ryan Filbert.

Saya berpetualang dalam dunia keuangan dan investasi semenjak usia

saya 18 tahun. Saya telah menuliskan pemahaman saya dalam dunia
investasi, tanpa bermaksud membesarkan diri (menyombong), buku
investasi yang sudah saya tuliskan berjumlah 12 judul (per 2016) dan
setidaknya 14 judul (per 2017).

Saya praktisi investasi. Bukan praktisi pasar modal alias saham saja, saya
suka apapun yang bisa membuat saya lebih mudah menghasilkan uang
tanpa saya harus bekerja keras dan semua hal yang kita tanamkan dalam
hidup kita sebenarnya adalah investasi.

Anda menanamkan kebaikan kepada banyak orang, Anda berinvestasi

sosial.

Anda menanamkan modal pada perusahaan, Anda berinvestasi

keuangan.

Anda menanamkan pendidikan pada otak Anda, Anda juga sedang

berinvestasi pengetahuan.

Kali ini saya menuliskan sebuah e-book sederhana yang mungkin akan
sedikit membuka mata Anda, mengenai the Secret for Property
Investment.

Let’s talk about property investment!

Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!
3
Apa yang akan saya bagikan pada buku ini adalah sebuah visi dan misi
yang kami jalani dan saya yakin menjadi sangat membuka mata kita
bersama mengenai bagaimana seharusnya investasi pada properti
berjalan.

Sama seperti Anda saat ini, saya juga lebih dahulu mengenal berbagai
macam strategi investasi pada properti yang berkembang di masyarakat
hingga saat ini.

Menjadi umum bagi Anda bila tanpa suatu sebab yang jelas, saat saya
mengatakan bahwa investasi pada properti adalah suatu hal yang
menguntungkan, Anda menjadi sangat setuju. Berbeda ketika saya
mengatakan kepada Anda investasi pada forex adalah menguntungkan,
namun dalam benak Anda terjadi pro dan kontra. Ada yang setuju
bahwa instrumen investasi forex menguntungkan, dan ada pula yang
setuju bahwa forex adalah sebuah instrumen biang bencana dan rugi
adalah sebuah jalan bagi siapa saja yang melakukan perdagangan forex.

Aneh bukan?

Ketika kita mengatakan mengenai property, maka konotasi dikepala kita

adalah menguntungkan. Mungkin ada satu lagi yang selalu
dikonotasikan dengan menguntungkan yaitu investasi pada emas. Lalu,
bagaimana dengan pemikiran Anda saat ini?

Bila Anda menyetujui dan tidak menolak secara alam bawah sadar Anda
bahwa emas dan properti adalah menguntungkan, maka SELAMAT
bahwa itulah sebuah stigma yang hari ini beredar dengan luas.

Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!

4
Pertanyaannya adalah, apakah benar bahwa investasi pada properti dan
emas selalu menguntungkan?

Jawabannya adalah tidak selalu. Paling mudah dalam membuktikan

bahwa emas juga tidak selalu menguntungkan, mari saya ambilkan
sebuah grafik harga pertumbuhan nilai emas (sumber:
http://www.xe.com/):

Secara jelas dapat kita lihat, stigma diatas menyatakan bahwa emas
adalah investasi yang aman gugur. Semenjak tahun 2011 menuju tahun
2016, emas dunia mengalami penurunan harga secara berangsur-
angsur.

Lalu bagaimana dengan investasi properti?

Ada beberapa dokumentasi yang dapat saya ambilkan:

Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!
5
(Sumber: http://www.cnnindonesia.com/ )

Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!

6
(Sumber: http://finance.detik.com/ )

(Sumber: http://bisniskeuangan.kompas.com/ )

Cerita bahwa membeli properti akan selalu menguntungkan secara

gamblang adalah sebuah hal yang menyesatkan.

Dan menyedihkannya, pemikiran bahwa emas dan properti masuk

kedalam sanubari kita merupakan sebuah investasi yang selalu
menguntungkan, lalu ruginya dimana dengan pemikiran itu?

Ruginya adalah Anda dapat dengan mudah dibodohi dengan iming-

iming investasi di kedua instrumen itu!

Apakah Anda sependapat?

Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!

7
Coba bila saya menuliskannya kepada Anda sebuah statement seperti
ini:

Ditawarkan! Strategi cara pasti untung dari FOREX!

Bisa jadi Anda langsung mengucapkan berbagai macam penolakan

karena tidak setuju bahwa tidak selalu bertransaksi pada forex akan
untung.

Atau yang lainnya:

Miliki segera sebuah saham yang TIDAK AKAN PERNAH RUGI!

Sama! Anda juga akan memiliki sebuah penolakan atau waspada ketika
mendengar ataupun membaca sebuah penawaran itu.

Atau bagi yang lebih paham lagi akan segera melaporkannya kepada
badan pengawasan pasar modal karena tidak diperbolehkan membuat
sebuah penawaran iklan pada pasar modal yang menjanjikan
keuntungan pasti kecuali sebuah penawaran surat hutang (obligasi),
itupun tidak bisa dikemukakan TIDAK AKAN PERNAH RUGI.

Tapi dewasa ini, apakah Anda pernah melihat iklan dengan nada seperti
ini?

MILIKILAH SEGERA, RUMAH yang dibeli PASTI UNTUNG! SENIN Harga

NAIK! GARANSI UNTUNG MEMILIKI RUMAH INI!

Bila Anda pernah melihat atau membacanya maupun mendengarnya,

maka sebenarnya memang hal ini sedang sering terjadi disekitar kita dan

Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!

8
sebenarnya disinilah yang berbahaya bahwa, kita lupa jika semua hal
didunia ini tidak ada yang pasti.

Dengan pemahaman kita bahwa properti dan emas adalah aman di

dalam kepala kita, ditambah dengan iklan yang menyesatkan, maka
akan dengan mudahnya kita memiliki properti dan emas tanpa sadar
bahwa ada berbagai macam jenis bahaya (risiko) yang tengah
mengancam kita.

Semua hal ada risikonya, dan bagaimana properti menjadi begitu

berbahaya bila tidak didasari pada sebuah pemahaman kepemilikan
yang sehat?

Dan dapat saya katakan pemahaman yang salah pada properti akan
lebih parah kerugiannya dibandingkan pemahaman yang salah pada
investasi emas, mengapa?

Apabila Anda sadar bahwa emas yang Anda beli ternyata rugi, apakah
Anda bisa menjualnya sekarang juga? Jawabannya bisa, karena harga
emas terstandarisasi. Anda pergi ke toko emas, harga beli dan harga jual
memang terdapat selisih tapi tidak pernah Anda dengar jual emas dalam
keadaan BU alias BUTUH UANG dengan terdiskon 50% dari harga emas,
bukan?

Ya, karena emas adalah sebuah instrumen yang memiliki standarisasi

dan likuiditas. Kapanpun Anda mau jual dan beli, maka dapat Anda
lakukan tanpa adanya batasan, baik di negara Indonesia maupun di
Dunia.
Lalu bagaimana dengan investasi properti lagi?

Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!

9
Bila ternyata Anda sudah terbuai sebuah iklan yang pasti untung dan
ternyata perkembangan dari properti itu tidak menjanjikan entah
karena faktor apapun, namun Anda sudah terlanjur membeli dengan
kredit selama 10 tahun kepada sebuah Bank, lalu tiba-tiba Anda juga
kesulitan dalam pembayaran kepada bank, maka apa yang terjadi?

Anda harus menjual properti itu! Apakah bisa dengan mudah menjual
properti? Bila mudah, sepengetahuan saya menjual properti yang
mudah itu adalah properti yang bagus dan lokasinya strategis. Lantas,
bagaimana bila ternyata lokasinya tidak strategis dan iklan tidak sesuai
dengan realisasinya?

Anda pasti sulit dalam menjual. Andaikan lokasinya strategispun, Anda

perlu waktu dalam menjualnya, perlu notaris, perlu pelunasan dulu
kepada pihak Bank, padahal Anda juga dalam kondisi kesulitan
keuangan namun harus melunasi dahulu kepada pihan Bank dan bila
pihak pembeli juga menghendaki pembayaran tunai, maka Anda harus
bisa menghadirkan sertifikat yang masih tertahan pada bank, biaya-
biaya yang muncul, dan masih banyak lagi, apalagi dengan keadaan
terdesak maka Anda harus menjualnya dibawah harga pasar atau
terdiskon.

Inti yang ingin saya sampaikan mengenai properti adalah sebuah

instrumen investasi yang tidak diperuntukkan bagi pemula, bilapun
pemula perlu didampingi oleh yang pemahaman properti nya sehat.

Sehat bagaimana maksudnya?

Contoh sebuah pemilihan investasi properti yang tidak sehat dalam segi
kehidupan, misalnya, ada seorang pekerja kantoran di daerah Jakarta
Pusat di Jalan Jendral Sudirman, karena berbagai desakan dan rasa
Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!
10
gengsi sudah bekerja, maka yang dulunya hanya menyewa, kini mau
meningkatkan tingkat kemapanan hidup dengan membeli rumah
pertamanya. Maka dibelilah rumah sesuai kemampuannya, dari mana
hitungan sesuai kemampuannya?

Andaikan Mas AA adalah nama pemuda itu, maka dengan pendapatan

sebulan Rp 10.000.000, mas AA dapat membeli rumah tinggal dengan
cicilan perbulan sekitar Rp 3.000.000 (rumusan sederhana seseorang
untuk bisa KPR adalah 30% dari gaji) untuk cicilan selama 10 tahun.

Maka Mas AA dapat membeli properti dengan budget sekitar Rp

300.000.000 – Rp 350.000.000 dengan mas AA perlu mempersiapkan DP
sebesar 30% dari nilai rumah yang dibeli.

Dengan melihat kondisi harga tanah dan properti ditengah kota Jakarta
maka dengan Rp 300.000.000, Anda mau dapat tempat tinggal dimana?
Jawabannya adalah sulit atau boleh dibilang mustahil ada. Kalaupun
ada, dijamin lokasinya tidak akan layak dalam kategori kredit bank (salah
satu kriteria lulus kredit adalah jalan di depan obyek dapat dilewati 1
kendaraan roda 4).

Artinya lupakanlah memiliki hunian sesuai budget dan sesuai dengan

harapan. Harapan itu ada 2, sesuai harapan harga tapi spesifikasi fisik
properti tidak sesuai, atau harga sesuai harapan dengan spesifikasi
properti secara fisik sesuai namun lokasi tidak sesuai harapan.

Bila mempertahankan budget, mempertahankan spesifikasi properti

juga sesuai harapan, maka mas AA nampaknya harus mengorbankan
lokasi yang mungkin harus berjarak lebih dari 25 kilometer dari lokasi
pusat aktivitasnya. Itupun 25 kilometer kalau ditarik lurus dari peta.

Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!

11
Bayangkan, berapa lama waktu yang dibutuhkan Mas AA kini dari rumah
yang ditinggali dengan pusat aktivitas pekerjaannya dengan kondisi
keramaian dan kepadatan lalu lintas kota besar di Indonesia?

Apakah sebuah kenyamanan dengan memiliki properti dengan tindakan

seperti itu?

Dimana letak investasinya? Saya hampir melihat Mas AA ini lebih banyak
susahnya daripada senangnya dengan “katanya” memiliki asset lebih
besar dalam laporan keuangan pribadinya, benar?

Investasi itu perlu yang sehat. Bila hal itu terjadi, maka sebenarnya
itulah sebuah salah kaprah dalam berinvestasi pada sebuah aset yang
jelas sekalipun seperti properti.

Inilah sebuah realita kehidupan yang terjadi di negara Indonesia bahwa,

sebuah keputusan berinvestasi lebih kepada arah yang tidak sehat.

Ditengah semaraknya, banyak orang mengatakan bahwa properti

adalah sebuah investasi menguntungkan, banyak juga orang yang
sedang kesulitan hidupnya akibat memiliki properti.

Misalnya, karena keburu nafsu punya properti sebuah ruko disebuah

kawasan yang katanya begitu hebat developer nya sampai selalu naik
harganya pada proyek-proyek sebelumnya, tuan BB juga ikut melakukan
‘investasi’ pada proyek ruko developer tersebut kali ini.

Dengan harga ruko Rp. 1.5 miliar, tuan BB ini padahal punya uang juga
tidak, memaksakan diri membeli ruko Rp. 1.5 miliar dengan skema
kepemilikan dengan bank alias KPR.

Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!

12
Dengan berbekal menggoreng rekening bank sehingga kelihatan punya
uang yang cukup mengangsur perbulan sekitar Rp. 13 juta selama 10
tahun, akhirnya tuan BB berhasil memiliki aset ruko Rp. 1.5 miliar
dengan dp pas-pasan sebesar 30% dan cicilan engap-engapan tiap bulan
Rp. 13 juta.

Harapan tuan BB adalah tidak lain ruko ini akan mengulang sejarah
kesuksesan developer tersebut sebelumnya yang dalam 1 tahun naik
sampai Rp. 2.5 miliar begitu rukonya jadi, oh ya, saat ini baru dibangun.

Hitungannya adalah kuat-kuatin nyicil 1 tahun yaitu 12 x Rp. 13 juta =

Rp. 156 jutaan, lalu ruko dijuallah di Rp. 2.5 miliar, maka sudah potong
dengan pinalti pelunasan dipercepat, komisi agen properti, biaya balik
nama bisa masih untung Rp. 1.2 M an.

Lumayan kan modal cuma DP Rp. 450 juta dan cicilan Rp. 156 juta dapat
uang Rp. 1.2 M, bisnis apa coba ditengah jaman lagi susah kayak gini?

Ternyata semua orang yang membeli di proyek kali ini berpikiran sama.
Alhasil dari 50 ruko yang dijual perdana dengan harga Rp. 1,5 miliar oleh
sang developer, ketika 1 tahun ke depan sama-sama menjual ruko
tersebut bersamaan, dan apa yang terjadi?

Karena semua semangatnya adalah dagangan ruko bukan memakai ruko

tersebut, kawasan tersebut sudah jadipun tidak kunjung ada yang
menggunakan. Lalu, bagaimana sebuah kawasan harganya menjadi
menarik bila terus menerus kosong? Dimana kosongpun diakibatkan
semua orang yang membeli bukan semangatnya menggunakan tapi mau
mencari keuntungan selisih dari harga beli pertama dengan dijual lagi.

Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!

13
Hukum permintaan dan penawaran pun mulai terjadi. Harga tidak
kunjung naik, kawasan tidak kunjung terhuni dan ramai. Alhasil bagi
Tuan BB yang sudah mencicil dan terasa berat dari awal karena sifatnya
maksain nyicil mendapatkan ‘bonus’ terbaru, yaitu bunga cicilannya kini
yang semula fix 1 tahun, sudah berubah menjadi penyesuaian dengan
fix barunya sampai 2 tahun kedepan yang biasanya fix selanjutnya akan
lebih besar.

Sehingga sudah nyicil sebelumnya aja berat, maka sekarang dapat

tambahan bayaran cicilan tambah besar dan juga ruko yang mau dijual
juga tidak laku akibat terjadi perang harga di secondary market nya,
dimana ternyata lawannya kini mulai berani lepas diharga ‘bawah’
bahkan tidak sampai 2M!

Apa pedulinya orang lain terhadap kekuatan finansial Tuan BB? Toh
ternyata memang tambah sialnya 49 orang pemilik dari 49 ruko selain 1
ruko milik Tuan BB ini ternyata belinya tunai!

Bagi orang yang membeli tunai nilai uang 1,5 miliar menjadi 1,8 miliar
dalam setahun udah bagus banget! Bunga bank deposito mana yang
bisa memberikan bunga 20% dalam setahun? Sedangkan disisi sini,
setengah mati melawan kenaikan bunga fix dari KPR.

Ini hanya baru salah dua contoh dari cara perlakuan pada investasi
properti yang tidak tepat, karena bukan sebagai sebuah investasi saja
melainkan properti adalah sebuah instrumen yang unik yang dapat
sebagai kebutuhan pokok hidup (tempat tinggal / papan) maupun
sebagai sarana dagang (trading).

Sehingga sebuah strategi yang baik sebenarnya adalah kembali dengan

memahami bagaimana investasi properti itu perlu berjalan dengan baik.
Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!
14
Ada 2 hukum dasar yang seharusnya berlaku bukan hanya masalah
hukum properti soal lokasi-lokasi-lokasi.

Apa itu?

1. Pahamilah bagaimana seharusnya investasi properti di dunia itu

seharusnya bekerja
2. Kenalilah properti yang menguntungkan dari segi harganya yang
lebih rendah atau setidaknya fair dengan nilainya

Pemahaman 1:

Sebenarnya sama dengan hal umum pada investasi, properti bernilai

karena memiliki 2 hal, yang pertama adalah capital gain dan yang kedua
adalah rental gain.

Banyak orang yang merasa frustasi pada kenaikan harga begitu tinggi
menghilangkan sisi rental gain, padahal rental gain lah yang
menyebabkan properti menjadi beitu bernilai dan terus bernilai.

Apa maksudnya?

Sebuah properti yang tidak memiliki rental gain maka capital gain yang
terjadi adalah sebuah kenaikan semu dan bisa menjadi PEMBUNUH
dikemudian hari.

Capital gain adalah sebuah kenaikan harga properti yang terjadi selisih
dari bila Anda membeli dan menjual kembali properti itu.

Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!

15
Bila Anda membeli properti ruko senilai Rp 100.000.000 dan menjualnya
kembali dengan Rp 150.000.000, maka capital gain dari properti yang
Anda rasakan adalah Rp 50.000.000.

Namun selesailah investasi Anda pada properti itu setelah Anda

menjualnya.

Sebuah investasi properti yang sangat keren adalah bila rental gain nya
bisa mencapai 100% dari harga propertinya!

Rental gain adalah sebuah pendapatan dari sewa atas properti itu, bila
Anda memiliki sebuah apartemen dengan harga Rp 100.000.000 dan
Anda menyewakannya dengan Rp 10.000.000 maka nilai 10 juta rupiah
itulah yang disebut dengan rental gain, berapa besarannya? 10 % dari
harga properti.

Yang menjadi pertanyaannya, apabila ada sebuah properti yang nilai

rental nya adalah 10%, apakah Anda mau menjualnya kepada saya
sekarang juga?

Jawabannya bisa jadi Anda tidak mau menjualnya, kenapa? Karena Anda
bisa saja bandingkan dengan bunga deposito pada bank saat itu,
ternyata bunga deposito bank hanya 5%. Artinya, bank pribadi Anda
(properti tersebut) telah mampu mengalahkan bank yang ada diluar
sana (deposito pada bank) bahkan 2x lipat.

Namun bagaimana bila saya menawar apartemen Anda dengan nilai 3x

lipat dari harga saat ini? Apakah Anda mau menjualnya? Ya, 300 juta!
Artinya, bila diperhitungkan secara rental gain hanya sebesar 3,33% dari
nilai aset, Anda mulai menjadi bimbang untung menjualnya bukan?

Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!

16
Toh dengan menerima 300 juta dan Anda mendepositokan uangnya
pada bank, Anda mendapatkan bunga 5% setelah dipotong dengan
pajak penghasilan mampu memberikan nilai kurang lebih sama dengan
imbal hasil rental pada properti yang bisa Anda rasakan (Rp 10.000.000).

Disinilah sebuah harga terbentuk secara lebih rasional karena dapat

diperbandingkan dengan acuan-acuan yang jelas. Pada pasar seperti
inilah pergerakan harga akan dipengaruhi oleh rental gain sehingga
capital gainnya pun dapat diperbandingkan dengan hasil investasi yang
lebih masuk akal atau realistis.

Dengan kondisi umum, sebuah rental gain sebesar 10% sebenarnya

suatu kondisi yang cukup premium. Bila ada sebuah properti yang
memberikan nilai pengembalian dari sewa atau yield atau rental senilai
10%, maka kemungkinan harga dari aset nya juga akan naik berangsur
dari hari ke hari diiringi dengan nilai rentalnya juga yang naik
bersamaan. Disinilah sebuah kondisi properti dalam fase yang sehat.

Pada akhirnya sebuah properti yang diiringi dengan permintaan dan

penawaran yang sehat pada rental atau sewanya (ya harga sewa naik
juga pastinya diakibatkan karena permintaan sewa yang tinggi) juga
akan menyebabkan harga aset nya mengalami kenaikan (coba diingat
kembali bagaimana kita mempermainkan harga Rp. 100 juta dan Rp. 300
juta dalam skala hitung-hitungan deposito).

Mencapai nilai rental 100% dari harga beli properti pertama kali, bukan
sebuah hal yang aneh sebenarnya bila kenaikan properti terjadi secara
sehat, maka kenaikan harga aset yang juga turut meningkatkan nilai
rental pada beberapa tahun bisa menyebabkan rental nya mencapai
nilai 100%, ilustrasi:

Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!

17
Harga beli properti Rp 100.000.000 Tahun

Tahun 1 Rental 10% dari Rp 100.000.000

Tahun 2 Rental 10% dari Rp 200.000.000

Tahun 3 Rental 10% dari Rp 300.000.000

Maka bila terjadi secara terus menerus nilai rental di tahun ke 10 sudah
mencapai 10% dari Rp 1.000.000.000

Ya mungkin secara konsep dan praktek 10 tahun bisa mencapai 100%

dari nilai beli properti awal agak terlalu ekstrim. Dalam kondisi di kota
Jakarta saja, nilai 100% rental dari harga beli pertama baru bisa terjadi
diatas 15 tahun.

Namun, praktik kenaikan harga yang seperti inilah yang seharusnya

terjadi.

Lalu bagaimana dengan syarat ke 2?

Pemahaman 2

Nilai dari properti adalah yang ada pada aset tersebut melekat,
sedangkan harga adalah yang Anda bayarkan.

Bila Anda mampu menemukan sebuah aset properti yang mampu

memberikan rental secara lebih tinggi dari bunga deposito yang berlaku
ataupun suka bunga acuan sebenarnya nilai properti tersebut menjadi
lebih tinggi dari harganya saat itu. Itu sebuah cara rumusan
sederhananya.
Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!
18
Contohnya Anda mendapati sebuah properti dengan harga Rp
100.000.000 dapat memberikan rental gain sebesar Rp 6.000.000
dimana bunga acuan yang berlaku saat itu adalah 5%, maka secara harga
properti itu memiliki nilai lebih tinggi daripada harga yang dijual saat itu,
dan biasanya secara teori hukum permintaan dan penawaran harga
properti tersebut akan lebih mudah naik baik nilai sewa dan harga
properti nya dibandingkan sebuah properti dengan harga yang sama (Rp
100.000.000) tapi memiliki rental hanya Rp 2.000.000.

Jadi rahasia dari para investor properti yang benar sebenarnya terletak
dari pengetahuan, ya lagi-lagi pengetahuan adalah sebuah investasi
terbaik bagi setiap orang.

Seorang investor yang bisa membedakan harga dan nilai, mengerti

bagaimana permintaan dan penawaran akan mempengaruhi nilai
investasi kedepan serta mampu melihat secara rasional adalah
beberapa modal nya.

Jadi bila boleh di check list bila Anda memang berniat memiliki properti
ataupun menjadi investor properti, saya memiliki beberapa checklist
untuk dipenuhi:

1. Sudahkah Anda memahami harga dan nilai atas sebuah aset?

2. Sudahkah Anda mengetahui biaya apa saja yang muncul dari
sebuah transaksi jual dan beli properti?
3. Bila transaksi tersebut tunai?
4. Bila transaksi tersebut menggunakan KPR?
5. Sudahkah Anda mengethui bagaimana memilih KPR yang baik?
6. Apa saja pertimbangannya? Bunga? Jenis Bunga? Jangka Waktu?
Besaran cicilan?

Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!

19
Tidak sedikit orang yang kecewa dalam berinvestasi properti, terutama
semenjak kondisi harga properti dalam keadaan yang stagnan, namun
mungkin karena ‘cuci otak’ yang begitu dalam pada instrumen ini
banyak orang yang menghibur diri, toh masih punya aset, properti
tinggal tunggu waktu nanti naik lagi, dan lain sebagainya…

Namun ketika Anda bicara investasi sebenarnya bicara dengan

opportunity dan opportunity itu bicara dengan kesempatan untuk uang
Anda bekerja lebih optimal dengan waktu yang lebih efisien, jangan
lupakan siapapun Anda, sebenarnya waktu adalah satu-satunya yang
tidak dapat diulang baik bagi saya maupun Anda hingga siapapun orang
di dunia ini.

Tekanan lain pada instrumen properti agar membuat kita waspada sama
seperti berinvestasi pada instrumen apapun sebenarnya harus kita
tingkatkan, kenapa?

Karena properti berbeda dengan instrumen seperti saham pada pasar

modal, coba kita membuat sebuah kejadian, katakanlah adalah ada
penurunan harga di pasar saham, dan untuk informasi setiap tahunnya
penurunan pada pasar saham diatas 10% boleh dibilang sebuah kejadian
umum terjadi di pasar saham seperti di Indonesia, pertanyaannya,
apakah ketika saham mengalami penurunan 10% akan mempengaruhi
secara langsung perekonomian dan berdampak pada kehidupan kita
sehari-hari?

Kalau secara tidak langsung mungkin berdampak, tapi apakah secara

langsung berdampak? Jawabannya adalah tidak.

Sekarang kita balik, bila terjadi perlambatan dunia usaha dan

melambatkan perekonomian negara, apakah properti juga mengalami
Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!
20
penurunan daya beli dan investasi? Jawabannya hampir dapat
dipastikan kemungkinan besar akan terkena dampak, dan jangan
ditanya lagi dengan pasar saham nya, pasti akan duluan terkena
dampak.

Properti adalah sebuah instrumen investasi pada sektor yang riil, artinya
ketika terjadi dampak penurunan investasi pada properti maka biasanya
juga akan sejalan melesunya perekonomian, apa jadinya bila terjadi
masalah besar pada sektor properti?

Amerika baru saja mengalaminya, kejadian pada tahun 2008 adalah

sebuah pelajaran bahwa kejatuhan pasar properti di Amerika
diakibatkan terlalu beraninya orang dalam melakukan investasi pada
properti menyebabkan kejatuhan ekonomi dan pasar modalnya
sekalian.

Mari kita memperdalam sedikit tentang memilih properti yang baik dan
benar, bila kita melihat perkembangan investasi properti pada ibu kota
Jakarta dan sekitarnya, maka kita akan mendapatkan sebuah kalkulasi
yang menarik.

Berapa besar kota Jakarta?

Luas kota Jakarta menurut Wikipedia adalah 661,52 Km2.

Dalam membangun sebuah kawasan perumahan biasanya diatur pada

peraturan daerah dengan ketentuan fasilitas umum dan fasilitas sosial
sebesar 40%, artinya bila terdapat 1 hektar sebuah kawasan, maka
sebenarnya 40% nya ( 4000 m2) menjadi fasilitas umum dan fasilitas
sosial.

Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!

21
Pertanyannya adalah Kenapa harus ada fasilitas umum dan fasilitas
sosial (fasum dan fasos) bukankah mengurangi keuntungan?

Iya dong kalau 1 hektar dibangun semua perumahan kan asik jadi dapat
banyak, kalau berbagi dengan fasum dan fasos sebesar 40% rugi dong?
Fasum dan fasos ada karena kalau tidak ada coba bayangkan bagaimana
cara Anda keluar dari rumah bila di depan rumah Anda sudah ada rumah
orang lain berdempetan?

Nih ilustrasinya yang ideal:

Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!

22
Nah ini versi gak mau rugi:

Bingung kan mau keluar nya gimana?

Nah begitu juga fasum dan fasos itu ada hubungannya dengan resapan
air.

Anda bingung kenapa sering banjir? Kenapa kekurangan air?

Jawabannya sederhana, karena pembangunan properti yang resmi, iya

yang resmi jangan yang gak resmi udah pasti merusak, misalnya
pembangunan di bantaran sungai dll udah dijamin membuat

Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!

23
konsekuensi besar bagi semua orang bukan bagi mereka saja yang
tinggal di areal sekitar.

Nah pembangunan yang resmi itu ternyata juga kadang nakal dengan
mempermainkan fasum dan fasos lebih kecil sehingga resapan air dan
lainnya menjadi tidak seimbang.

Pertanyaannya, apakah Anda membeli properti yang baik secara teknis

mengenai hal itu? Ini akan jadi bumerang bagi Anda dalam membeli
properti yang kawasannya tidak memperhatikan hal ini, bangunan
pohon diubah jadi bangunan beton yang tidak diperhatikan dengan baik
akan menyebabkan banyak masalah, dan banyak masalah
menyebabkan nilai investasi Anda juga bermasalah.

Lah iya, kawasan banjir, Anda mau tinggal dikawasan banjir? Ya

jawabannya mau, kalau terpaksa, tapi pilih mana dengan kawasan yang
bebas banjir dengan pengelolaan yang baik? Jelas bila semua bisa dipilih
Anda akan tinggal dan berinvestasi dikawasan yang bebas banjir dan
memperhatikan ekologi bukan?

(Sumber: Harianterbit.com)

Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!

24
Jadi sekarang Anda tau kenapa Jakarta rawan bajir? Ya, karena
ketersediaan ruang terbuka hijau tidak diperhatikan, banyak juga
pengembangan areal yang mementingkan… ah sudahlah Anda tau apa
yang saya ingin tuliskan.

Good investment is a good planning and good for All.

Setuju gak dengan statement itu?

Banyak orang mengatakan dirinya investasi padahal dirinya sedang

nyoba-nyoba, investasi perlu perencanaan dan pengetahuan, dan
investasi juga perlu baik bagi kita dan baik bagi orang lain.

Apakah investasi penebangan liar pohon di Indonesia dan penambangan

yang seenak udel akan berdampak baik?

Ya baik bagi pelakunya, dapat uang, apakah baik bagi Indonesia? Dan
apakah baik bagi generasi selanjutnya bagi si pelaku? Jawabannya
adalah Big NO!

Mau pindah negara sekalipun setelah merusak Indonesia dengan

penambangan yang tidak memperhatikan lingkungan? Misalnya pergi
ke Amerika dan tinggal disana?

Maaf, menurut saya negara barat sudah lebih takut kiamat duluan
dibandingkan kita yang ada di daerah khatulistiwa, kenapa?

Bila pemanasan global terjadi akibat environment tidak dijaga, maka es

yang mencair duluan itu adanya di kutub, nah yang lebih dekat kutub
Indonesia apa negara Barat?

Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!

25
Jadi setelah siapapun itu melakukan sebuah investasi yang hanya
menguntungkan diri sendiri sudah jelas bila tidak merasakan akibatnya
di generasi dirinya sendiri, di generasi selanjutnya sampai ke ujung dunia
juga akan menerima dampaknya.

Hm…. Koq agak menakutkan? Ndak juga, kadang perlu sebuah

kesadaran untuk mengakui bahwa kita mungkin berada dalam jalur yang
salah maupun kurang tepat.

Bah! Buku apa ini? Isinya koq dari awal nakut-nakutin, bukan kasih
strategi, maaf, sudah banyak diluar sana yang mengajarkan Anda
bagaimana membeli properti modal dengkul, beli properti modal
dengkul tetangga, bagaimana menggoreng rekening, bagaimana
memiliki pertambangan untung selangit risiko seiprit, atau apapun
namun berinvestasi dengan strategi yang sehat diperlukan untuk
menjadi lebih baik.

Semua hal nekad sudah pernah saya lakukan, bila tidak bagaimana saya
bisa mengatakannya kepada Anda?

Meningkatkan harga properti sehingga juru taksir menilai mahal, bank

menyetujui kredit saya dan saya masih dapat uang kembali ketika saya
membeli;

Membuat penghasilan saya menjadi 10x lipat dari kemampuan saya dan
disetujui kredit bank untuk berhutang agar bisa memiliki aset;

Melakukan pencairan tunai kartu kredit untuk keperluan usaha dan

bertarung dengan waktu sebelum waktu cicilannya berakhir;

Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!

26
Dan masih banyak lagi, berhutang bukan sebuah kesalahan, namun
berhutang secara tidak sehat menyebabkan Anda mungkin terlibat
masalah dikemudian hari, dan sudah banyak orang mengalami hal itu.

Sudah memilih aset nya harus hati-hati, Anda juga harus hati-hati dalam
melakukan strategi keuangan Anda.

Baiklah sebelum saya lanjutkan saya ingin meringkasnya untuk Anda

yang mulai bingung dari gaya penulisan saya yang plot nya suka maju
dan mundur.

1. Tidak ada investasi pasti untung

2. Dalam hidup apapun ada risikonya, Anda hidup artinya risiko
sudah ada dalam semua hal, Anda baca buku ini risikonya juga
ada, Anda jadi memiliki pengetahuan akan investasi menjadi
lebih sehat dan ditertawakan oleh orang-orang disekitar Anda
3. Bila ada yang bila properti dan emas tidak pernah ada cerita rugi
maka tolong baca kembali buku ini dan ingatlah aturan ke 1 dan
ke 2 diatas
4. Properti itu gampang dibeli namun susah dijual cepat (kecuali
mau diskon 75%! Harap email saya siapa tau saya mau beli yang
didiskon sebanyak itu, tapi saya pasti beli kalau diskonnya 100%)
5. Investasi properti yang akan untung kalau beberapa saat dijual
lagi namanya DAGANG properti, D-A-G-A-N-G bukan INVEST
6. Investasi properti itu memiliki properti dan dapat uang dari
properti itu tanpa harus dijual
7. Berhutang untuk punya properti perlu mengetahui kapan waktu
yang lebih baik, yaitu pada saat bunga bank trend nya turun, dan
hati-hati pilih bunga yang fix nya pendek

Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!

27
 8. Kejatuhan sektor properti bisa berdampak serius pada
perekonomian negara sebab berhubungan dengan sektor riil
secara langsung
9. Beli properti perhatikan juga dari sudut pandang kesehatan
10. Investasi yang hanya memperhatikan uang dan keuntungan
pribadi saja bisa berakhir bencana bagi diri sendiri dan dunia
11. Optimis dalam melakukan sesuatu bisa saja menyebabkan Anda
menjadi seorang spekulan alias penjudi akan keputusan yang
diambil

Pada akhirnya setiap pihak ingin mendapatkan untung, siapa sih yang
mau rugi? Saya belum pernah dengar ada orang yang motivasi
dagangnya rugi, kalaupun ada mungkin itu hubungannya dengan praktik
pencucian uang.

Developer properti tentunya akan melakukan segala strategi marketing

penjualan untuk bisa menjual produknya, entah produknya bagus dan
tidak bagus namun bukankah tugas marketing bisa menjual sesuatu?

Sebagai investor maupun pembeli kita perlu menjadi orang yang cerdas,
memang dapat saya akui kata-kata saya terkesan menggeneralisasi,
namun bukan itu maksud saya, maksudnya adalah lebih kepada Anda,
ya Anda! Jadilah lebih berpengetahuan dari yang menjual.

Contoh sederhana, saya pernah ditawarkan sebuah properti berbentuk

apartemen di suatu kawasan di Indonesia, saya kaget, koq harganya
murah, perasaan dijalan tersebut harganya mahal, koq ini dibawah
harga pasar, dengan segala keunggulan si sales meyakinkan bahwa ini
investasi yang bagus, diakhir saya bertanya mengenai status tanah,
rupanya status tanah adalah hak pakai 20 tahun yang setelah itu harus
dikembalikan. Pantesan murah….
Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!
28
Atau contoh lainnya, sebuah properti juga ditawarkan dengan harga
yang cukup murah, berada di area strategis, semua orang berbondong-
bondong mengantri untuk ikut undian, saya tau niatnya adalah dibeli
murah, beberapa waktu kemudian dijual lagi. Setelah berbagai macam
keunggulan ditawarkan, maka diakhir saya bertanya mengenai dijual
kembali, rupanya ada satu klausul perjanjian yang memperbolehkan
diganti nama pembelinya setelah 2,5 tahun. Maka siap-siap saja susah
dalam menjual properti itu dalam 2,5 tahun kedepan, kalau bisa terjual,
berarti si pembeli sangat yakin dan percaya bahwa Anda adalah orang
yang jujur, karena baru bisa dibalik nama setelah 2,5 tahun dari pertama
kali dibeli oleh tangan pertama. Mantap!

Beda studi kasus akan berbeda pengalaman, saya juga orang biasa, yang
gak tau banyak juga dalam kehidupan ini, namun saya berupaya untuk
terus belajar.

Pesannya adalah kembali menjadi beberapa:

1. Selalu bertanya risiko-risiko-risiko, jangan tergiur urusan untung-
untung-untung maupun lokasi-lokasi-lokasi saja
2. Kedepankanlah faktor apa saja yang membuat cerita manis
dalam bayangan Anda bisa tidak terjadi, bila cerita pahit terjadi
apakah Anda akan menjadi orang gila?
3. Jadilah orang yang baik dan benar, setidaknya kita tidak bisa
memaksa orang lain untuk menjadi orang baik dan benar juga,
kadang baik itu belum tentu benar, namun sebuah kebenaran
kadang memang harus datang dengan cara yang tidak baik-baik
4. Jadilah orang yang seimbang, karena tidak seimbang membuat
Anda jatuh

Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!

29
Apakah Anda siap menjadi seorang investor yang sehat? Saya senang
berbagi informasi yang sehat, kenapa? Karena dunia ini sudah penuh
dengan yang tidak sehat.

Perlu sebuah terang dalam sebuah kegelapan yang pekat, bukan saya
adalah seorang super hero, namun bila saya tidak bisa mengubah orang
lain, saya akan mulai mengubah hal yang baik dan benar mulai dari diri
saya, sukur-sukur apa yang saya lakukan bisa dirasakan orang lain dan
tertular hal yang baik dan benar.

Saya mengajak Anda semua untuk bisa mendapatkan berbagai macam

inspirasi investasi yang sehat bagi diri Anda mulai hari ini!

Keep in touch!
Semoga bermanfaat!
Salam investasi untuk Indonesia!

Terima kasih Anda telah membaca ebook ini!

Anda dapat mengikuti update dari saya melalui social media saya:
www.Facebook.com/ryanfilbertdotcom
www.Twitter.com/ryanfilbert
www.youtube.com/ryanfilbert
www.instagram.com/ryanfilbert
http://lipsus.kompas.com/topikpilihanlist/3327/1/inspirasi.kemakmur
an

Saya juga telah menuliskan banyak buku yang diterbitkan Elex Media
Komputindo dan semuanya berhubungan dengan investasi, mulai dari
investasi saham, reksa dana, agro, properti, hingga forex trading.

Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!

30
Anda bisa menghubungi saya di info@treinamento.co.id

Strategi memiliki properti dan perkebunan uang Anda pribadi!

31