KAT I

MATA KULIAH PRANATA PEMBANGUNAN

PELANGGARAN RDTR DI KAWASAN BANDUNG UTARA

NAMA : AGUNG KRISTIAWAN

NPM : 2016420054

DOSEN : DEWI MARIANA, S.T., M.T.

UNIVERSITAS KATOLIK PARAHYANGAN

FAKULTAS TEKNIK PROGRAM STUDI ARSITEKTUR

Akreditasi Institusi Berdasarkan BAN Perguruan Tinggi No: 4339/SK/BAN-

PT/Akred/PT/XI/2017 dan Akreditasi Program Studi Berdasarkan BAN Perguruan Tinggi

No: 429/SK/BAN-PT/Akred/S/XI/2014

BANDUNG

2018
1. Latar Belakang

Pranata Pembangunan terdiri dari dua kata, yaitu pranata dan pembangunan.
Pranata menurut KBBI, merupakan sistem tingkah laku sosial yang bersifat resmi
seperti adat istiadat dan norma yang mengatur tingkah laku, dan seluruh
perlengkapannya guna memenuhi berbagai kompleks kebutuhan manusia dalam
masyarakat; institusi. Sedangkan pembangunan menurut KBBI, merupakan proses,
cara, perbuatan membangun, perubahan individu atau kelompok dalam rangka
mewujudkan peningkatan kesejahteraan hidup. Sehingga, apabila diartikan sebagai
suatu kesatuan yang utuh Pranata Pembangunan merupakan suatu sistem atau
tatanan dasar yang mengatur suatu sistem tingkah laku sosial yang bersifat resmi,
yang dimiliki oleh kelompok ataupun individu dalam kerangka mewujudkan
kesejahteraan hidup bersama.

Dalam bidang arsitektur pranata pembangunan memfokuskan pada

bagaimana meningkatkan kesejahteraan hidup yang berhubungan dengan interaksi
individu dengan lingkungan binaan. Interaksi yang terjadi menghasilkan suatu
hubungan kontrak antar individu yang terkait, seperti contohnya pemilik (owner),
konsultan (arsitek), kontraktor (pelaksana), dan unsur pendukung lainnya dalam
rangka mewujudkan ruang atau bangunan untuk memenuhi kebutuhan yang ada
(misalnya untuk bermukim).

Terdapat beberapa hal yang diatur dalam membangun suatu bangunan di

dalam pranata bangunan, salah satunya yaitu mengenai RDTR atau Rencana Detail
Tata Ruang. RDTR membahas tentang rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota
yang terperinci dan dilengkapi dengan peraturan zonasi yang secara detail mengatur
tata ruang suatu kawasan. Sebagaimana ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 15
tahun 2010 pasal 59 tentang penyelenggaraan penataan ruang, bahwa (1) setiap
rencana tata ruang wilayah atau biasa disingkat RTRW kabupaten/kota harus
menetapkan bagian dari wilayahnya yang perlu disusun RDTR-nya, (2) Bagian dari
wilayah kabupaten yang akan disusun rencana detail tata ruangnya dapat
merupakan kawasan perkotaan dan/atau kawasan strategis kabupaten.
 RDTR berfungsi sebagai salah satu upaya pengendalian pemanfaatan ruang.
Instrumen pengendalian yang ada diantaranya, seperti; (1) Peraturan Zonasi, (2)
Acuan pemberian izin pemanfaatan ruang, (3) Insentif dan Disinsentif, dan (4)
Pengenaan sanksi bagi pelanggar tata ruang.

Dalam dunia nyata, kerap kali peraturan yang telah ada tetap dilanggar
dalam mengerjakan suatu pembangunan, terutama terhadap RDTR ini. Pada
makalah ini akan dibahas sebagai contoh kasus mengenai pelanggaran RDTR yang
terjadi di kawasan Bandung Utara.

2. Kasus :

Walhi Jabar : Apartemen The Maj Bermasalah Sejak Dulu

Sabtu, 16 September 2017 oleh Ananda Muhammad Firdaus

Gambar 1. Apartemen The Maj, Dago dari jauh. (skyscrapercity.com)

 BANDUNG, AYOBANDUNG.COM -- Apartemen The Maj yang dibangun di
kawasan Jalan Ir. H. Djuanda disinyalir telah bermasalah sejak lama. Hal itu dituturkan
oleh Ketua Wahana Lingkungan Hidup alias WALHI Jawa Barat Dadan Ramadhan.

"The Maj ini sudah bermasalah sejak lama, kita sudah pantau permasalahan ini,"
kata Dadan ketika dihubungi AyoBandung, Jumat (15/9/2017).

Menurut Dadan, saat itu pihaknya mempersoalkan The Maj pada Pemerintah Kota
Bandung. Hanya saja, tak ada sikap tegas hingga persoalan pun diambil alih oleh
Kementerian Agraria dan Tata Ruang. "Diambil alih karena ada persoalan perizinan tata
ruang dan lingkungan yang bermasalah,” jelasnya.

Walhi Jabar sendiri jelas menolak pembangunan The Maj. Pertama, pembangunan
tersebut berada di kawasan Bandung Utara. Belum lagi pembangunan yang lokasinya
berdekatan dengan pemukiman warga, hingga dikhawatirkan bisa membahayakan
keselamatan.

"Kemudian wilayah tersebut adalah salah satu wilayah resapan yang seharusnya
pemkot (Bandung) manfaatkan untuk taman atau hutan kota, bukan untuk hutan beton
(bangunan)," tegas Dadan. Malah, berdasarkan pemantauan Walhi Jabar, kawasan sekitar
The Maj sempat mengalami empat kali longsor. Artinya, lahan tersebut jelas tak sesuai
untuk didirikan bangunan.

Selain persoalan pembangunan, Dadan melihat adanya kesalahan dalam Izin

Mendirikan Bangunan (IMB) proyek The Maj yang dikeluarkan sejak tahun 2013. Hal itu
pula yang tidak dipantau dengan baik oleh Pemkot Bandung.

"Izin keluar tahun 2013 menjelang peralihan rezim pemkot (Dada Rosada pada
Ridwan Kamil -- red). Meskipun izinnya oleh rezim lama, tapi Pemkot Bandung (di bawah
kepemimpinan Ridwan Kamil -- red) bisa melakukan audit, namun itu tidak dilakukan,"
tambahnya.

Pembangunan banyak langgar aturan

Bila merujuk Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang

Penyelenggaraan Penataan Ruang pada Perkotaan, setidaknya 20% lahan adalah ruang
terbuka hijau.
 "Tentang pelaksanaan penataan ruang kan harusnya 30% (proporsi standar) dari
total wilayahnya, di mana minimalnya 20% itu adalah ruang terbuka," kata Dadan.

Pemanfaatan ruang terbuka hijau bersifat privat pun harus menyediakan hal yang
sama. “Jadi kalau ada hotel, ada apartemen, maka 20% dari total wilayah itu harus
menyediakan ruang terbuka hijau,” tambahnya.

Namun bila ternyata daerah tersebut masuk ke dalam Bandung Utara, seperti halnya
Apartemen The Maj, maka persentase ruang terbuka hijau pun akan berbeda. "Di KBU
(kawasan Bandung Utara -- merah) sebaiknya 80% harus kawasan hijau, sedangkan yang
di lapangan praktiknya tidak begitu, banyak terjadi pelanggaran," kata Dadan.

Dadan juga menyayangkan dari puluhan ribu hektare di wilayah Bandung Utara,
kini hanya menyisakan 20% ruang terbuka hijaunya.

"Artinya 80% itu sudah jadi hutan beton, wilayah-wilayah hijaunya sudah habis,
oleh pemukiman, hotel atau apartemen, sarana perdagangan dan sarana komersil lainnya,"
kata Dadan.

Oleh karena itu, Dadan meminta agar pemerintah bisa serius untuk menyelesaikan
persoalan-persoalan tersebut, termasuk apartemen The Maj yang diharapkan agar izinnya
segera dicabut.

"Saya kira pengembang The Maj wajib diberi sanksi tegas. Kalau pemerintah mau
tegas maka sanksi administrasi bisa diberikan dengan mencabut izin dan pembongkaran
karena sudah melanggar," tegasnya.

(Sumber : https://www.ayobandung.com/read/2017/09/16/23759/walhi-jabar-apartemen-the-maj-
bermasalah-sejak-dulu)

3. Pembahasan

Peraturan Daerah Kota Bandung No. 10 Tahun 2015 pasal 220 ayat 2
Perwujudan zona perlindungan terhadap kawasan bawahannya
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a terdiri atas :
a. penetapan tata batas zona perlindungan terhadap kawasan bawahannya
khususnya Kawasan Bandung Utara;
b. peningkatan konservasi daerah tangkapan air dan sumber-sumber air;
 c. pengembalian fungsi lindung dengan rehabiliatsi dan reboisasi; dan
d. pengembangan hutan dan tanaman tahunan

Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat No. 1 Tahun 2008 pasal 11

Pemanfaatan ruang kawasan lindung di KBU dilakukan dengan ketentuan
sebagai berikut :
a. Pemanfaatan ruang harus tetap mempertahankan fungsi kawasan
lindung/konservasi;
b. Wilayah-wilayah yang layak dan potensial dikembangkan untuk kegiatan
budidaya dapat diarahkan sebagai kawasan budidaya dengan tetap
mempertahankan fungsi lindung.

Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat No. 1 Tahun 2008 pasal 35

Setiap orang dilarang :
a. mendirikan bangunan di KBU tanpa izin sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan;
b. mengubah fungsi pemanfaatan ruang di kawasan lindung;
c. melakukan alih fungsi lahan pertanian beririgasi teknis;
d. melakukan kegiatan pertambangan tanpa izin

Kawasan Bandung Utara merupakan salah satu wilayah konservasi yang telah
dilindungi oleh Perda. Namun meskipun telah ada payung hukum yang melindungi wilayah
resapan tersebut, banyak pembangunan tetap berlangsung dengan tidak terkendali tanpa
memikirkan dampak terhadap lingkungan ke depan. Akibatnya daya dukung KBU sebagai
kawasan resapan air pun menurun. Kondisi KBU yang semakin kritis ini pun akan
berdampak apabila suatu saat terjadi hujan lebat, lahan-lahan hijau yang semakin tipis ini
pun tak mampu menahan laju air sehingga akan mengakibatkan banjir nantinya.

Saya sangat setuju dengan pernyataan yang dikutip dari WALHI Jawa Barat, Dadan
Ramadhan “sebagai kawasan konservasi, KBU seharusnya menjadi suatu wilayah
konservasi yang berpotensi dijadikan sebagai taman atau hutan kota bukan hutan beton
(bangunan) seperti saat ini”. Perubahan kawasan yang seharusnya 80% dari total KBU
adalah kawasan hijau menjadi kawasan yang 80% nya didominasi dengan bangunan beton
seperti hotel, permukiman, area komersil dll.

Apartemen The Maj yang telah dibahas pada artikel yang berjudul “Walhi Jabar :
Apartemen The Maj Bermasalah Sejak Dulu” di atas merupakan salah satu contoh
pelanggaran yang terdapat di KBU. Sangat disayangkan, pemerintah kota Bandung dalam
hal ini saya rasa kurang tegas pada saat memberikan izin mendirikan bangunan ini.
Arsitektur bukanlah hanya sekedar bangunan saja. Tapi arsitektur berbicara tentang
bangunan yang diletakan pada suatu lingkungan yang harus mempertimbangkan konteks
tempat yang ada. Setelah bangunan tinggi ini telah hampir selesai dibangun, pemerintah
baru memberikan perhatian yang cukup terhadap bangunan ini. Kalau pemerintah kota
Bandung dari awal memang sudah mempertimbangkan ke depan akibat adanya
pembangunan apartemen ini mungkin bangunan yang dibangun bukanlah bangunan yang
seperti sekarang. Apalagi melihat kondisi tanah yang menurut survei atau laporan sudah
empat kali mengalami longsor, tentunya akan berdampak sangat serius dan sangatlah
berbahaya bagi lingkungan sekitar yang dominan merupakan daerah permukiman warga.
Kalau sudah terlanjur begini, lalu bagaimana?

Upaya yang tegas dan tentunya pencegahan harus lebih diutamakan daripada
“mengobati” alias sudah terlanjur seperti kasus di atas. Salah satu instrumen yang dapat
digunakan dalam pengendalian pemanfaatan ruang di KBU adalah pengaturan
pengendalian terhadap izin pemanfaatan ruang secara selektif melalui pelibatan Pemprov
dalam proses penerbitan perizinan, dalam rangka pembagian tanggung jawab dengan
kabupaten/kota sebagai pihak berwenang menerbitkan perizinan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan Selain itu, perlunya penerapan rekayasa teknik dan/atau
eko arsitektur dan/atau rekayasa vegetatif untuk setiap kegiatan pembangunan di KBU.
 DAFTAR PUSTAKA

1. https://kbbi.kemdikbud.go.id/entri/pranata
2. https://kbbi.kemdikbud.go.id/entri/pembangunan
3. https://alfinurahmawati.wordpress.com/2015/09/30/hukum-pranata-pembangunan/
4. http://mediatataruang.com/rdtr-dan-peraturan-zonasi-kendali-pemanfaatan-ruang-
wilayah-kabkota/
5. http://www.rmoljabar.com/read/2017/08/06/50430/Pembangunan-Kawasan-Bandung-
Utara-Acak-acakan-
6. https://www.ayobandung.com/read/2017/09/16/23759/walhi-jabar-apartemen-the-maj-
bermasalah-sejak-dulu
7. http://jabar.tribunnews.com/2017/10/04/dinilai-bermasalah-pemkot-bandung-kaji-status-
tanah-apartemen-the-maj-dago
8. https://news.detik.com/berita-jawa-barat/d-3628470/dibangun-di-daerah-rawan-pemprov-
jabar-investigasi-the-maj-dago
9. https://tirto.id/sengketa-lahan-di-bandung-warga-dago-elos-apa-untuk-apartemen-cBBy
10. http://bandung.bisnis.com/read/20150518/5/533848/bangunan-ilegal-kbu-ini-4-sanksi-
yang-akan-diterima-the-maj-hotel-dkk